Analiza rynku nieruchomości miasta Toruń Toruń to miasto na prawach powiatu położone w województwie kujawskopomorskim czyli prawobrzeżna część miasta leży w województwie pomorskim natomiast lewobrzeżna część położona jest na Kujawach. Położony jest nad Wisłą i Drwęcą. Miasto uważane jest za duży ośrodek gospodarczy, kulturalny oraz naukowy. Toruń należy do najstarszych miast polskich. Posiadało prawo do czynnego uczestnictwa w akcie wyboru króla. Od 1992 jest siedzibą kurii diecezji toruńskiej a w 1997 zespół staromiejski został wpisany na Listę Światowego Dziedzictwa Kulturowego UNESCO.
ZALUDNIENIE Sytuacja demograficzna miasta charakteryzuje się systematycznym spadkiem liczby mieszkańców z 205 718 w 2009 roku do 204 921 osób w 2011 roku w tym 109 657 tys. kobiet oraz 95 264 tys. mężczyzn. Liczba ludności na 1km 2 w 2011 roku wynosiła 1771 osób. W strukturze wieku mieszkańców miasta również nastąpiły istotne zmiany. Zmalała liczba mieszkańców w wieku przedprodukcyjnym z 16.7% w 2009 roku do 16.5% w roku 2011, jeżeli chodzi o liczbę mieszkańców w wieku produkcyjnym zmalała ona z 66.8% do 65.6%. Natomiast można zauważyć wyraźny wzrost ludności w wieku poprodukcyjnym z 16.5% do 18%. Wzrost liczby ludności w wieku poprodukcyjnym spowodowany jest mniejszym wskaźnikiem urodzeń żywych, co powoduje że przyrost naturalny na przestrzeni lat jest niższy i w 2011 roku wynosił on na 1000 ludności 0.8 %
Ruch naturalny ludności w latach 2009-2011 2009 2010 2011 Urodzenia żywe 10.8 10.2 9.6 Zgony 9.2 9.0 8.8 Przyrost naturalny 1.6 1.1 0.8 ZATRUDNIENIE Sytuacja na rynku pracy w mieście Toruń znacznie się polepszyła. W roku 2009 liczba bezrobotnych zarejestrowanych wynosiła 7653 osoby natomiast na rok 2011 zanotowano 7380 osób w tym 15% udziału należy do osób poniżej 25 roku życia. Stopa bezrobocia rejestrowanego w 2009 roku wynosiła 8.5% a w 2011 8.1%. Najliczniejszą grupą bezrobotnych zarejestrowanych stanowią kobiety bo aż 54.2%. Poniższa tabela przedstawia dane za lata 2007-2011 wg których można zauważyć iż liczba zatrudnionych spadła w przeciągu 5 lat o 1.3%. Przy czym liczba pracujących mężczyzn wzrosła o 0.5%, a liczba pracujących kobiet spadła o 3.2%.
Stopa bezrobocia rejestrowanego Porównanie stopy bezrobocia miasta Toruń z innymi podobnymi miastami w kraju o liczbie mieszkańców powyżej 100 tys. Pozwala określić stopień wykorzystania siły roboczej dla rozwoju przedsiębiorczości miasta. Miasta brane pod uwagę podczas analizy to : Bydgoszcz, Gdańsk, Łódź, Olsztyn, Częstochowa oraz Kielce. Stopa rejestrowanego bezrobocia Torunia jest niższa od Częstochowy, Łodzi i Kielc, wyższa od Bydgoszczy oraz Olsztyna i Gdyni. W roku 2012 rozpoczęła się niekorzystna tendencja wzrostu stopy bezrobocia. Można zauważyć że w każdym z analizowanych miast zarejestrowany ten niekorzystny trend.
Kształtowanie się wynagrodzeń osób miasta Toruń na tle kraju Średnie wynagrodzenie w mieście Toruń jest niższe od średniej krajowej o ok. 5%. Na podstawie danych z urzędów skarbowych można zauważyć spadek odsetka osób zarabiających do 2000 zł/ miesięcznie. Z kolei rośnie udział osób o zarobkach średnich- pomiędzy 2 a 4 tys. Zł miesięcznie. Wynik ten przedstawia poniższy wykres.
CIĄGI KOMUNIKACYJNE Główny układ drogowy Torunia 1. Nowy przebieg drogi krajowej nr 1 (91) z mostem przez Wisłę w Toruniu (Trasa Wschodnia) 2. Trasa Średnicowa Północna 3. Trasa Staromostowa 4. Pozostałe drogi głównego układu drogowego miasta 5. Drogi pozostałe 6. Drogi lokalne
Mapa zabytków Torunia
Dostępność kredytowa W mieście Toruń jest bardzo rozwinięta obsługa bankowa, która świadczy usługi finansowe a mianowicie : Alior Bank, BPH BANK, Bank DNB NORD, BGŻ, Millennium Bank, BOŚ, Bank Pekao SA, BZ WBK, Deutsche Bank, Euro Bank, FM Bank, BNP Paribas, Getin Bank, ING Bank, Invest Bank, Kredyt Bank, Credit Agricole, Nordea Bank., PKO BP, POLBANK, Raiffeisen Bank, Santander Bank. Praktycznie każdy z wymienionych banków znajdujących się na terania miasta umożliwia zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOSCI Rynek nieruchomości Toruń należy do bardzo zmiennej struktury, nieustannie zmienia się nie tylko jeśli chodzi o powstawanie nowych mieszkań lecz zachodzą również nieustanne zmiany w cenach. Wpływ na to mają bardzo liczne migracje ludności z i do miasta, które nie pozwalają na precyzyjne określenie jak układa się ilość wolnych mieszkań. W Toruniu od lat realizowany jest program rozwoju gminnego budownictwa mieszkaniowego. Dzięki niemu od kilku lat jest budowanych rocznie około sto nowych mieszkań oraz adaptację istniejących budynków w wyniku naturalnego ruchu najemców. Sprzedaż mieszkań - rynek wtórny Jeżeli chodzi o ceny mieszkań na rynku wtórnym to znacznie się różnią między sobą ze względu na rok budowy budynku. W mieście można znaleźć ofertę mieszkań w starych kamienicach, blokach tzw. wielkiej płyty oraz wieżowcach. L.p. Pow. użytkowa Typ budynku Cena z m 2 1. 49 m 2 kamienica 3000 3300 zł 2. 49 m 2 blok 3400-3600 zł 3. 49 m 2 wieżowiec 3600 4000 zł W powyższej tabelki przedstawiono porównanie średnich cen mieszkań za metr kwadratowy w trzech typach budynku, o tej samej powierzchni użytkowej. Można zauważyć iż do najtańszych mieszkań na rynku wtórnym zalicza się mieszkania znajdujące się w starych kamienicach często wyremontowanych.
Sprzedaż mieszkań - rynek pierwotny Tak jak już wcześniej wspomniane było rynek nieruchomości ciągle się zmienia m.in. pod względem nowych inwestycji. Coraz więcej powstaje nowych osiedli będących inwestycją deweloperów. Dużą rolę na rynku toruńskim odgrywa firma Budlex, która obecnie oferuje mieszkania na czterech nowo wybudowanych osiedlach. L.p. Nazwa osiedla Powierzchnia użytkowa Cena za metr 2 1. Osiedle Winnica 42 m 2 109 m 2 od 5 000 zł 2. Osiedle Centrum 60 m 2 89 m 2 od 5 000 zł 3. Osiedle Sielanka 43 m 2 63 m 2 od 4650 zł 4. Osiedle Nasze 43 m 2-64 m 2 od 4150 zł Cena mieszkań w dużej części zależna jest od położenia danej nieruchomości dlatego też można zauważyć że na osiedlach Winnica oraz Centrum cena mieszkań zaczyna się od 5 000 zł za m 2 gdyż położone są one w niedalekiej odległości od centrum z widokiem na pobliską architekturę. Natomiast Osiedle Sielanka oraz Osiedle Nasze znajdują się poza centrum miasta co wpływa na kształtowanie się ceny za metr kwadratowy. Prócz firmy Budlex na ternie miasta działają deweloperzy tj. COLOR, Dompol, Marbud, PRES, Lem- Bud, Renowa oraz Willa Developer gdzie ceny mieszkań wahają się w granicach o 4 300 zł do 5 800 zł. Wynajem mieszkań Na terenie miasta znajduje się kilka form wynajmu mieszkań. Mianowicie mieszkania komunalne czyli przyznawane mieszkania z zasobu gminnego na podstawie składanych wniosków o wynajęcie lokalu, wynajmowanie mieszkań w coraz powszechnych TBS-ach oraz mieszkania z Spółdzielni Mieszkaniowych. Ponadto można znaleźć duży wybór ofert wynajmu mieszkań u osób prywatnych. Mieszkania komunalne W Toruniu realizowany jest wieloletni program rozwoju gminnego budownictwa mieszkaniowego dzięki któremu od kilku lat w mieście budowanych jest rocznie około sto nowych mieszkań oraz kilkadziesiąt lokali powstałych przez adaptację istniejących już budynków. Czynsz w mieszkaniach komunalnych waha się w granicach 5,30 zł/ m 2 na rok 2011.
Z danych toruńskiego magistratu wynika, że na mieszkanie komunalne oczekuje 270 osób, a na liście uprawnionych do przydziału lokalu socjalnego jest około 1300. W latach 2005-2010 oddano w Toruniu do użytku ponad 600 mieszkań komunalnych i socjalnych. Gmina wydała na to 53 mln zł Mieszkania w TBS-ach Coraz częstszą formą najmu mieszkań są tzw. TBS-y czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Przedmiotem działania TBS-ów jest budowanie domów mieszkalnych jak i również eksploatacja na zasadach najmu. Wynajmując mieszkanie naliczana jest stawka czynszowa, która po zsumowaniu czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwala na pokrycie kosztów eksploatacji o remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Maksymalna stawka dla mieszkań zlokalizowanych na terenie miasta Toruń wynosi 13.50 zł/ m 2. Aby zostać najemcą mieszkania TBS-owskiego osoba zainteresowania zobowiązana jest do wpłaty partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu czyli dwunastokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal. W okresie od 1998 roku do 2012 roku na terenie miasta Toruń zostało oddane do użytku aż 1203 mieszkań na wynajem. Spółdzielnie mieszkaniowe Na terenie miasta działa ponad 30 spółdzielni mieszkaniowych (np. Spółdzielnia Mieszkaniowa Na Skarpie, Kopernik, Zieleniec, Rubinkowo, Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa) zajmujących się głównie zamianą, sprzedażą, kupnem oraz najmem mieszkań oraz lokali użytkowych. Ceny najmu mieszkań przykładowego 50 m 2 dodatkowo opłaty licznikowe (prąd, woda). mieszkania waha się w granicach od 370-400 zł plus Wynajmowanie mieszkań u osób prywatnych Oprócz wymienionych wyżej możliwości wynajmu mieszkań wyróżnić należy również mieszkania wynajmowane przez osoby prywatne. Ceny za metr kwadratowy wahają się tak jak w przypadku mieszkań deweloperskich w zależności od lokalizacji.
Ceny wynajmu mieszkań L.p. Lokalizacja Powierzchnia użytkowa Cena za m 2 1. Chełmińskie Przedmieście 50 m 2 18.00 zł 2. Rybaki 50 m 2 28.00 zł 3. Starówka 50 m 2 30.00 zł 4. Bielawy 50 m 2 20.00 zł 5. Os. Uniwersyteckie 50 m 2 24.00 zł Do każdego czynszu ustalonego należy dodać koszty czynszu dla spółdzielni, media oraz jednomiesięczną zwrotną kaucję. Koszty lokalne Torunia Toruń na tle innych miast Polski (Bydgoszcz, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź) charakteryzuje się stosunkowo niskimi kosztami lokalnymi, a przede wszystkim najniższą ceną za 1 m 3 dostarczanej wody oraz odprowadzanych ścieków. Niższy również jest od przewidzianego prawem podatek od nieruchomości.
Liczba mieszkań oddanych do użytku Regionalne Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości w Toruniu Na terenie miasta znajduje się Regionalne Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości, którego celem jest m.in. prowadzenie działalności edukacyjnej w celu podniesienia kwalifikacji, uczestnictwa w pracach organów stanowiących akty prawne, mające wpływ na zarządzanie i administrowanie nieruchomościami, integrowanie środowiska zarządców, wypracowanie zasad pomiędzy członkami Stowarzyszenia. Stowarzyszenie tworzy 25 członków posiadająca licencję zarządcy. Natomiast w Centralnym Rejestrze Zarządców Nieruchomości zarejestrowanych na terenie miasta Toruń jest aktualnie 200 zarządców posiadających licencję.
Biura nieruchomości na terenie miasta i liczba pośredników : - ART- CENTRUM NIERUCHOMOŚCI - Nordhaus S.A. - AGORA- Nieruchomości Kurij & Wspólnicy - FORUM NIERUCHOMOŚCI - BRONKA NIERUCHOMOŚCI sp. z o. o. - Panorama Nieruchomości - METROHOUSE S.A. - LOCUM Nieruchomości - VITULA NIERUCHOMOŚCI - Monaco House - KOLOSEUM NIERUCHOMOŚCI - Alfa Investment N.D.F. - Rezydent Nieruchomości Sp. z o.o. - Copernicus Nieruchomości - LCM Nieruchomości - ARTUS NIERUCHOMOŚCI - WGN NIERUCHOMOŚCI oddział Toruń - Noble s Partners Inwestycje Nieruchomości - Biuro Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomości - CENTURION - Torus Dariusz Kowalik - ATRIUM Nieruchomości - EMKA Nieruchomości - Toruńskie Biuro Nieruchomości- TBN - Toruńska Giełda Nieruchomości - Sun House Nieruchomości - enieruchomosci.eu - Komfort Plus Nieruchomości - Euro NIERUCHOMOŚCI - Centrala Nieruchomości - BN Kawałek Podłogi - Polannka Anna Polakowska- Gronkowska Na terenie miasta Toruń zarejestrowanych wg. Centralnego Rejestru jest około 213 pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
Tereny inwestycyjne miasta Toruń Toruń posiada atrakcyjne tereny pod inwestycję zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dotyczy to : usług, produkcji, składów, magazynów oraz wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Obecnie grunty te są niezagospodarowane oraz nie posiadają uzbrojenia. Udostępnienie nieruchomości odbywa się na podstawie sprzedaży w drodze przetargu. Oprócz terenów pod inwestycję miasto oferuje gminne działki pod zabudowę jednorodzinną. Aktualnie jest to dziewięć terenów przeznaczonych pod tą właśnie inwestycję ( Kaszczorek, Stawki, Rudak, Chełmińskie Przedmieście, Bielawy oraz Winnica). Lokalizacja każdego z terenów posiada bliski dostęp do zieleni oraz łatwy dostęp do komunikacji miejskiej. Tak jak w przypadku gruntów przeznaczonych pod inwestycję tereny pod zabudowę jednorodzinną udostępnia się sprzedaż w drodze przetargu. Porównanie cen nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych w stosunku do miast ościennych Ceny podane w przybliżeniu MIASTO Nieruchomości zabudowane Cena za m 2 Nieruchomości niezabudowane Cena za m 2 Toruń 4 000 200 zł Wielka Nieszawka 3 300 zł 100 zł Łysomice 3 000 zł 70 zł Lubicz 2 400 zł 120 zł
Kształtowanie się popytu i podaży na rynku nieruchomości: Popyt, Podaż oraz cena to elementy, które kształtują rynek nieruchomości. Ich wielkość oraz zależność, która zachodzi między nimi wpływa na sytuację jaka zachodzi na rynku mieszkań, domów oraz działek. Popyt na rynku nieruchomości kształtuje: -siła nabywcza - wysokość zarobków - sytuacja na rynku pracy - potrzeby mieszkaniowe - warunki demograficzne - migracje - ceny nieruchomości Elementy kształtujące podaż: - ilość zakończonych i rozpoczętych inwestycji deweloperskich - ilość ofert nieruchomości z rynku wtórnego - liczba nieruchomości poddanych modernizacji i remontom - zmiana przeznaczenia nieruchomości Wykonała: Katarzyna Jarczyk
BIBLIOGRAFIA: http://static.lovetotravel.pl/galery/2668_torun_mapa_zabytkow.jpg http://www.torun.pl/pl/miasto/uklad-drogowy/rozwoj-sieci-drog-miejskich http://www.boi.torun.pl/sites/default/files/diagnoza_stanu_przedsiebiorczosci_miasta_to runia.pdf_1.25_mb.pdf http://www.morizon.pl/ceny/torun/ http://www.torun24.eu/2012/01/rynek-nieruchomosci-w-toruniu/ http://www.transport.gov.pl/2-482c0defdb3dc.htm http://www.stat.gov.pl/vademecum/vademecum_kujawskopomorskie/portrety_miast/miasto_torun.pdf http://dom.gratka.pl/biura-nieruchomosci/kujawsko pomorskie-torun-2-20-r-m-stli.html http://mieszkam.gratka.pl/artykul/3567-1-co-wplywa-na-popyt-i-podaz-na-rynkunieruchomosci.html