Raport Lion s Banku, 15.05.2014 r. Za kawalerkę, M3, M4 ile wyniesie rata kredytu w dużym mieście? W maju zakup mieszkania na kredyt był odrobinę droższy niż miesiąc wcześniej wynika z szacunków ekspertów Lion s Bank i portalu nieruchomości Domy.pl. Kupując dziś przeciętne dwupokojowe mieszkanie w Warszawie trzeba się liczyć z ratą na poziomie 1,6 tys. zł miesięcznie, w Lublinie poniżej tysiąca, a w Łodzi niespełna 800 zł miesięcznie. Majowy odczyt indeksu kosztu kredytu (IKK) wynosi 86,2 pkt. Jest to wskaźnik stworzony przez Lion s Bank i portal Domy.pl, który w prosty sposób prezentuje, jak zmienia się comiesięczny koszt długu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z odrobinę wyższym kosztem (o 0,9%) niż w kwietniu 2014 roku, kiedy indeks był na poziomie 85,4 pkt. Co więcej, w porównaniu z lipcem 2013 roku, kiedy IKK osiągnął najniższą wartość w historii badania (82,6 pkt.), rata kredytu związanego z zakupem 50-metrowego mieszkania w dużym mieście wzrosła o 4,3%. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, kredyt był o 16% droższy niż dziś (indeks na poziomie 100 pkt.). Metodologia badania: Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod trzy główne czynniki: 1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok., 2) Wysokość przeciętnej marzy kredytowej dla danego okresu średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków, 3) Wysokość stawki WIBOR 3M notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji. Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń: 1) Kredyt udzielany na 30 lat,
2) System rat równych, 3) Wkład własny na poziomie 20%. Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt. W Katowicach właściciele oczekują za metr 3,7 tys. Zł Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. W tym obszarze maj nie przyniósł dużych zmian. Jak wynika z danych portalu Domy.pl mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi 7,9 tys. zł za m kw. W kolejnym w zestawieniu Krakowie metr kosztuje przeciętnie 6,5 tys. zł za m kw. W takich miastach jak Poznań, Wrocław czy Gdańsk właściciele oczekują za swoje lokale od 5,3 do 5,6 tys. zł za metr. Najtaniej jest w takich miastach jak Katowice, Łódź czy Bydgoszcz, gdzie za metr trzeba przeważnie zapłacić wyraźnie mniej niż 4 tysiące złotych. Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które ostatnio za czwarty kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 2% w Poznaniu do 13% w Warszawie. Przeciętnie aż o 10% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe (mediany). Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.
Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach Lokalizacja Mediana ceny ofertowej m kw. Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania* Różnica między ceną ofertową i transakcyjną Warszawa 7 864 zł 6 935 zł 13% Kraków 6 511 zł 5 827 zł 12% Poznań 5 308 zł 5 222 zł 2% Wrocław 5 614 zł 5 037 zł 11% Gdańsk 5 380 zł 4 797 zł 12% Lublin 4 839 zł 4 392 zł 10% Szczecin 4 234 zł 3 825 zł 11% Bydgoszcz 3 782 zł 3 403 zł 11% Łódź 3 750 zł 3 400 zł 10% Katowice 3 686 zł 3 301 zł 12% * Na podstawie danych NBP za IV kw. 2013 r. W Warszawie za kawalerkę trzeba zapłacić 950 zł miesięcznie Z danych firmy Lion s House wynika, że obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,75%. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR 3M średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można więc oszacować na 4,47%. Tak niskie oprocentowanie kredytów zawdzięczamy rekordowo niskim stopom procentowym ustalanym przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). W efekcie chcąc kupić 30-metrową kawalerkę w Lublinie trzeba liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 586 zł. O jedną czwartą niższa byłaby rata za kawalerkę w Katowicach, Łodzi czy Bydgoszczy (ok. 450 zł/mies.), natomiast w Krakowie trzeba wydać o jedną trzecią więcej niż w Lublinie blisko 800 zł. Wysokość miesięcznej raty z jaką należy się liczyć myśląc o zakupie 30-metrowej kawalerki w stolicy wynosi obecnie 953 zł. Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach Kawalerka Mieszkani Mieszkanie 3-pok. e 2-pok. Lokalizacj (75 m kw.) (30 m kw.) (50 m kw.) a szacunko miesięczn szacunko miesięczn szacunko miesięczn wa cena a rata wa cena a rata wa cena a rata Warszawa 235 920 zł 953 zł 393 200 zł 1 588 zł 589 800 zł 2 382 zł Kraków 195 330 zł 789 zł 325 550 zł 1 315 zł 488 325 zł 1 972 zł Poznań 159 240 zł 643 zł 265 400 zł 1 072 zł 398 100 zł 1 608 zł Wrocław 168 420 zł 680 zł 280 700 zł 1 134 zł 421 050 zł 1 701 zł
Gdańsk 161 400 zł 652 zł 269 000 zł 1 087 zł 403 500 zł 1 630 zł Lublin 145 170 zł 586 zł 241 950 zł 977 zł 362 925 zł 1 466 zł Szczecin 127 020 zł 513 zł 211 700 zł 855 zł 317 550 zł 1 283 zł Bydgoszcz 113 460 zł 458 zł 189 100 zł 764 zł 283 650 zł 1 146 zł Łódź 112 500 zł 454 zł 187 500 zł 757 zł 281 250 zł 1 136 zł Katowice 110 580 zł 447 zł 184 300 zł 744 zł 276 450 zł 1 117 zł Średnia 152 904 zł 618 zł 254 840 zł 1 029 zł 382 260 zł 1 544 zł Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,75%, a WIBOR 3M 2,72% Dwójka w Warszawie za cenę dwóch w Bydgoszczy W przypadku mieszkań 50-metrowych miesięczna rata jest oczywiście wyższa. W Warszawie zakup na kredyt takiego mieszkania wiąże się z przeciętnym miesięcznym wydatkiem na poziomie 1588 zł. Dla porównania mając możliwość odprowadzania takiej kwoty do banku można by było nabyć dwa tej wielkości mieszkania w Katowicach, Łodzi czy Bydgoszczy. Co ciekawe, za podobne pieniądze można by kupić na kredyt także trzypokojowe mieszkanie w Gdańsku (1630 zł) lub Lublinie (1466 zł). Marże rosną od 11 miesięcy Z punktu widzenia kredytobiorców bardzo ważnym elementem składającym się na koszt zakupu mieszkania z pomocą kredytu jest sytuacja na rynku międzybankowym (dokładnie chodzi o notowania stawki WIBOR) oraz aktualne warunki kredytowe (ze szczególnym uwzględnieniem marż). Oprocentowanie kredytu jest bowiem przeważnie sumą notowań stawki WIBOR (przeważnie zmienna w okresie kredytowania) oraz marży (przeważnie stała w okresie kredytowania). Ta druga od 11 miesięcy jest przez banki sukcesywnie podnoszona. Jak wynika z danych zebranych przez Lion s House, w czerwcu 2013 roku przeciętna marża kredytowa wynosiła 1,5%, a w maju br. 1,75%. ale WIBOR szybko nie urośnie Podwyżki te w swej skali są jednak kilkukrotnie mniejsze niż obniżki stóp procentowych, których dokonała Rada Polityki Pieniężnej, a które w dużej mierze wpływają na notowania stawek WIBOR. W aktualnym cyklu obniżek zapoczątkowanym w lipcu 2012 roku główna stopa procentowa została pomniejszona z poziomu 4,75% do 2,5% obecnie, a więc niemal o połowę. Zgodnie z zapowiedziami
Rady rekordowo niski poziom stóp procentowych ma zostać utrzymany do końca trzeciego kwartału 2014 r. Z dużym prawdopodobieństwem niedługo okres ten zostanie wydłużony. Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). W dzień po majowym posiedzeniu RPP kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 2,75%. Dziś WIBOR 3M jest notowany niemal na identycznym poziomie (2,72%). W dłuższym horyzoncie czasowym (21- miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 3,24%. Gdyby za 21 miesięcy WIBOR 3M faktycznie wzrósł do poziomu 3,24%, to rata kredytu zaciągniętego na 25 lat i 300 tys. zł wyniosłaby 1709 zł miesięcznie. To wciąż wyraźnie mniej niż w sierpniu 2012 r. (wtedy rata takiego długu wyniosła 2046 zł), kiedy rynek nie dyskontował jeszcze poluzowania polityki pieniężnej, do której doszło w listopadzie oraz jedynie o 89 zł miesięcznie więcej niż obecnie. AUTORZY ANALIZY: Bartosz Turek Lion's Bank bartosz.turek@lionsbank.pl, kom. 697 971 928 Marcin Drogomirecki Domy.pl m.drogomirecki@melog.com, kom. 602 649 550 W przypadku wykorzystania powyższych informacji prosimy o podanie źródła Lion's Bank i portal Domy.pl.