Zeszyty Naukowe nr 725 Akademii Ekonomicznej w Krakowie 2006 Studium Doktoranckie Wydziału Finansów Ogólna charakterystyka banków hipotecznych i listów zastawnych w prawie polskim 1. Wprowadzenie Geneza bankowości hipotecznej sięga XVIII w., kiedy w Europie po okresie wojny siedmioletniej (1756 1763) znacznie pogorszyła się sytuacja finansowa szlachty i podjęto próby ożywienia gospodarczego poprzez stworzenie systemu długoterminowych kredytów udzielanych właścicielom nieruchomości, stanowiących jednocześnie jego zabezpieczenie. W 1770 r. powołano Śląskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie, pierwszą instytucję wyspecjalizowaną w udzielaniu kredytów hipotecznych refinansowanych poprzez wystawienie ziemskich listów zastawnych, stanowiących źródło wierzytelności zabezpieczonej na nieruchomości obciążonej kredytem. Moment powołania pierwszych banków hipotecznych okazał się decydującym impulsem do rozwoju bankowości hipotecznej i systemu listów zastawnych w całej Europie. Powstały w 1852 r. we Francji Credit Foncier de France, a następnie, na wzór którego utworzono w 1862 r. Frankfurcki Bank Hipoteczny, wymusiły pierwsze regulacje prawne, do których należy niemiecka ustawa o bankach hipotecznych 2 z 13 lipca 1899 r., wprowadzona w życie z dniem 1 stycznia 1900 r. Por. A. Drewicz-Tułodziecka, O.M. Stöcker, Komentarz do Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, Warszawa 2000, s. 14. 2 Niemiecka ustawa o bankach hipotecznych jest wynikiem ewolucji europejskich systemów bankowości hipotecznej, w którym znaczący wkład odegrały polskie doświadczenia, stawiając nas w gronie najbardziej aktywnych propagatorów i praktyków instytucji kredytu długoterminowego i konstrukcji listu zastawnego. Na sukces polskiego listu zastawnego miał wpływ dobrze funkcjonujący system ksiąg wieczystych i prawo hipoteczne.
106 Pierwszym polskim bankiem hipotecznym, a zarazem pierwszym polskim bankiem akcyjnym był Uprzywilejowany Galicyjski Akcyjny Bank Hipoteczny, założony we Lwowie w 1867 r., który łączył standardową działalność bankową z działalnością w sferze kredytu długoterminowego. Ponadto na terenie Galicji funkcjonował Hipoteczny Bank Austriacko-Węgierski, który swoją działalnością obejmował całą monarchię austriacką oraz Zakład Kredytowy Włościański, a pod zaborem rosyjskim Wileński Bank Ziemski. W odrodzonej Polsce funkcjonowanie banków hipotecznych i emitowanych przez nie listów zastawnych regulowało Rozporządzenie Prezydenta RP z 17 marca 1928 r. o prawie bankowym 4. Zgodnie z art. 68 Rozporządzenia bankami hipotecznymi były przedsiębiorstwa bankowe, które albo wyłącznie, albo obok innych statutem dozwolonych czynności zajmowały się udzielaniem pożyczek na hipotekę nieruchomości i na tej podstawie wydawały listy zastawne. Na mocy przepisów dekretu z dnia 25 października 1948 r. o zasadach i trybie likwidacji niektórych instytucji kredytu długoterminowego oraz dekretu z 25 października 1948 r. o reformie bankowej 5 zlikwidowano instytucję bankowości hipotecznej w Polsce, skazując ją na prawie 50-letnią przerwę w jej istnieniu. 2. Podstawy prawne i zasady funkcjonowania banków hipotecznych i emisji listów zastawnych W dniu 29 sierpnia 1997 r. uchwalona została ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych 6, która restytuowała banki hipoteczne w polskim systemie bankowym. Ustawodawca przy opracowywaniu tej ustawy w wielu kwestiach wzorował się na Rozporządzeniu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 16 marca 1928 r. o prawie bankowym, a prawie półwieczną lukę w istnieniu banków hipotecznych w Polsce uzupełniał, opierając się na przepisach funkcjonujących w Niemczech 7, gdzie system ten miał takie same korzenie, jak w Polsce, i nieprzerwanie funkcjonuje 8. Polski ustawodawca, podobnie jak ustawodawca niemiecki, wyszedł z zasady maksymalizacji bezpieczeństwa banków hipotecznych A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000, s. 120. 4 Dz.U. 1928, nr 34, poz. 321, art. 68 83. 5 Dz.U. 1948, nr 36, poz. 279. 6 Dz.U. 2003, nr 99, poz. 919 ze zm., cyt. dalej jako l.z.b.h. 7 Niemiecka ustawa o bankach hipotecznych z 1900 r. była wielokrotnie nowelizowana. Model niemieckich banków hipotecznych okazał się najbardziej efektywny, a konstrukcja listów zastawnych oraz sposoby zabezpieczenia ich emisji najbardziej odpowiadają wymogom nowoczesnego instrumentu finansowego, służącego pozyskiwaniu długoterminowego kapitału. Świadczy o tym znaczący udział listów zastawnych w finansowaniu budownictwa w Niemczech. 8 A. Gąsowska, op. cit, s. 120.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych 107 oraz emitowanych przez nie listów zastawnych. Przepisy zawierają katalog norm ostrożnościowych 9, które w toku praktyki zostały wypracowane w poszczególnych krajach Europy Zachodniej oraz Wschodniej. Założenia, na których opiera się działalność banków hipotecznych, to: 1) zasada pełnej specjalizacji: określenie podstawowych czynności banków hipotecznych jako udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką lub kredytów zabezpieczonych w pełnej wysokości wraz z odsetkami przez Skarb Państwa, NBP, Unię Europejską lub jej państwa członkowskie, EBOiR, EBI lub MBOiR oraz nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielenia ww. kredytów i emitowanie hipotecznych i publicznych listów zastawnych (art. 12 l.z.b.h); określenie zamkniętego katalogu czynności, które obok czynności podstawowych mogą być wykonywane przez banki hipoteczne (art. 15 l.z.b.h), a także określenie możliwych sposobów przeznaczania wolnych środków (art. 16 l.z.b.h) w inwestycje o wysokiej pewności; 2) granica obiegu: łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się w obrocie listów zastawnych banku hipotecznego nie może przekroczyć 40-krotności jego funduszy własnych (art. 17 pkt. 1 l.z.b.h); 3) zasada pełnego pokrycia: łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się w obrocie hipotecznych listów zastawnych nie może przekroczyć sumy nominalnych kwot wierzytelności banku zabezpieczonych hipoteką, stanowiących podstawę emisji (pokrycie zwykłe), z tym że podstawą do 10% wartości emisji mogą być środki banku hipotecznego ulokowane w papierach wartościowych emitowanych lub gwarantowanych przez Skarb Państwa, NBP, Unię Europejską lub jej państwa członkowskie, EBOiR, EBI lub MBOiR, ulokowane w NBP lub posiadane w gotówce (pokrycie zastępcze; art. 18 l.z.b.h); 4) granica emisji: ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych bank hipoteczny może refinansować kredyty zabezpieczone hipotecznie lub nabyte wierzytelności z tytułu udzielenia takich kredytów przez inne banki do kwoty stanowiącej 60% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości (art. 14 l.z.b.h) zdefiniowanej jako wycena dokonana z zachowaniem należytej staranności, uwzględniając jedynie związane z nią dochody mające trwały charakter (art. 22 l.z.b.h), dokładne reguły wyceny mają określić same banki w specjalnym regulaminie, który ma być zatwierdzony prze KNB; 9 Warto zaznaczyć, że polskie normy ostrożnościowe są w niektórych aspektach bardziej restrykcyjne niż rozwiązania niemieckie: granica obiegu wynosi 40-krotność, a nie 60-krotność kapitałów własnych, dodatkowo została określona maksymalna kwota pojedynczego kredytu jako 80% wartości bankowo-hipotecznej. Polska ustawa nie zawiera warunku, co do wielkości kapitału własnego, pozostawiając ten fakt do decyzji KNB. Ponieważ w zakresie nie uregulowanym ustawą obowiązują przepisy ustawy Prawo bankowe, obecnie wymogiem kapitałowym jest suma 5 mln euro.
108 5) wysokość pojedynczego kredytu: nie może przekroczyć 80% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości 10 ; 6) ogólna kwota wierzytelności: z tytułu udzielenia kredytów zabezpieczonych hipotecznie lub nabycia od innych banków wierzytelności z tytułu udzielenia takich kredytów nie może przekroczyć 10% ogólnej kwoty wierzytelności banku zabezpieczonych hipoteką; 7) wierzytelności zabezpieczone hipotekami 11 ustanowionymi w trakcie realizacji budowy nie mogą przekroczyć 10% ogólnej wartości wierzytelności hipotecznych będących podstawą pokrycia listów zastawnych, przy czym w ramach tego limitu wierzytelności zabezpieczone hipotekami pod zabudowę nie mogą przekroczyć 10% (art. 23 l.z.b.h); 8) zasada szczególnego nadzoru, którego podstawowym elementem jest instytucja powiernika i jego zastępcy. Są oni powoływani przy każdym banku przez KNB po zaciągnięciu opinii zarządu banku hipotecznego i nie mogą być pracownikami tego banku; zadania powiernika i jego zastępcy są szczegółowo uregulowane w ustawie (w art. 30 i 31 l.z.b.h) i dotyczą przede wszystkim nadzoru pokrycia listów zastawnych oraz przestrzegania przez bank norm ostrożnościowych; zgodnie z ustawą banki hipoteczne podlegają także szczególnemu nadzorowi NBP (art. 34 l.z.b.h); 9) zasada pierwszeństwa zaspokojenia: w razie upadłości banku hipotecznego tworzona jest specjalna masa z wpisanych do rejestru zabezpieczeń wierzytelności, która służy wyłącznie do zaspokojenia roszczeń wierzytelności z listów zastawnych, tzw. przywilej upadłościowy (art. 53 l.z.b.h). 10 Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości to ustalona zgodnie z przepisami wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane na podstawie ekspertyzy, z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości. Wprowadzenie tej wartości do ustawodawstwa zintensyfikowało prace nad wprowadzeniem jednolitych zasad posługiwania się nią krajach Unii Europejskiej. Szczegółowe zasady ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określa regulamin wydawany przez bank hipoteczny. Regulamin, a także każda jego zmiana, wymagają zatwierdzenia przez Komisją Nadzoru Bankowego (art. 22 l.z.b.h). 11 Zabezpieczenie hipoteką oznacza hipotekę na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze kraju.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych 109 3. Definicja banku hipotecznego jako banku specjalnego. Podstawowe czynności banku hipotecznego Ustawa określa banki hipoteczne jako wyspecjalizowane banki działające na podstawie przepisów tej ustawy, a w sprawach nią nie uregulowanych stosuje się do nich przepisy ustawy Prawo bankowe 12 oraz o NBP 13. Banki hipoteczne mogą być powoływane tylko w formie spółki akcyjnej, a ich wyposażenie kapitałowe ma być określone w drodze uchwały przez KNB 14. Bank hipoteczny może wykonywać wyłącznie czynności określone w ustawie. Do podstawowych czynności banku hipotecznego 15 należy: udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką, udzielanie kredytów nie zabezpieczonych hipoteką, zabezpieczonych w pełnej wysokości wraz z odsetkami przez Skarb Państwa, NBP, Unię Europejską lub jej państwa członkowskie, EBOiR, EBI lub MBOiR (Bank Światowy), nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz wierzytelności z tytułu kredytów nie zabezpieczonych hipoteką, o których mowa w pkt. 2, emitowanie hipotecznych listów zastawnych, których podstawę stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu: udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz nabytych wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką, emitowanie publicznych listów zastawnych, których podstawę stanowią: wierzytelności banku hipotecznego z tytułu udzielonych kredytów nie zabezpieczonych hipoteką, o których mowa w pkt. 2 oraz nabyte przez Bank hipoteczne wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o których mowa w pkt. 2. Ponadto banki hipoteczne mogą wykonywać czynności, takie jak: przyjmowanie lokat terminowych, zaciąganie kredytów i pożyczek, emitowanie obligacji, przechowywanie papierów wartościowych, 12 T.j., Dz.U. 2002, nr 72, poz. 665 ze zm. 13 T.j., Dz.U. 2005, nr 1, poz. 2. 14 Uchwała Komisji Nadzoru Bankowego z dnia 6 stycznia 1999 r., Dz.Urz. NBP, nr 2, poz. 3 art. 9 i 11 wraz ze zm. 15 Art. 12 l.z.b.h może stanowić definicję banku hipotecznego, której ustawa w sposób bezpośredni nie podaje. Przedmiotem tego artykułu jest podstawowy zakres czynności banku hipotecznego, które stanowią o jego specyfice. Artykuł 12 l.z.b.h wyczerpująco określa, jakie czynności podstawowe mogą być wykonywane przez bank hipoteczny, dlatego pełni rolę zasadniczej regulacji dla określenia charakteru banku hipotecznego jako banku specjalistycznego.
110 nabywanie akcji lub udziałów innych podmiotów, których forma prawna zapewnia ograniczenie odpowiedzialności banku hipotecznego do wysokości zainwestowanych środków, o ile służy to wykonywaniu czynności banku hipotecznego, przy czym ogólna wartość akcji i udziałów nie może przekroczyć 10% wysokości funduszy własnych (art. 15 l.z.b.h), prowadzenie rachunków bankowych służących obsłudze projektów inwestycyjnych realizowanych z wykorzystaniem kredytów udzielonych przez bank hipoteczny, świadczenie usług konsultacyjno-doradczych zawiązanych z rynkiem nieruchomości, w tym także w zakresie ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, zarządzanie wierzytelnościami banku hipotecznego oraz innych banków, z tytułu kredytów, o których mowa w art. 12 l.z.b.h, jak również udzielanie tych kredytów w imieniu innych banków na podstawie zawartych z nimi umów. Powyższy katalog czynności jest katalogiem zamkniętym 16, a jego uzupełnieniem jest określenie możliwych sposobów przeznaczenia wolnych środków (art. 16 l.z.b.h) w inwestycje o wysokim stopniu pewności, takie jak: lokaty w bankach posiadających kapitał własny w wysokości nie mniejszej niż równowartość w złotych kwoty 10 mln euro przeliczonej według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, nabycie wyemitowanych przez siebie listów zastawnych w celu ich zdeponowania pod nadzorem powiernika, o ile jest to związane z wypełnieniem przez bank hipoteczny wymogu, o którym mowa w art. 18 l.z i b.h, lub w celu umorzenia, nabycie papierów wartościowych, emitowanych lub gwarantowanych przez podmioty, o których mowa w art. 3, ust. 2, pkt. 1 l.z.b.h, nabycie papierów wartościowych emitowanych przez jednostki samorządu terytorialnego, nabycie listów zastawnych emitowanych przez inne banki hipoteczne. Banki hipoteczne mogą również nabywać nieruchomości, ale jedynie w celu uniknięcia strat z tytułu udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką, oraz gdy jest to niezbędne ze względu na potrzeby związane z działalnością banku (art. 16, pkt. 2 l.z.b.h). Charakterystyka czynności banku hipotecznego wyraźnie wskazuje na jego specjalizację w udzielaniu kredytów hipotecznych z jednej strony i refinansowanie ich za pomocą listów zastawnych z drugiej, a tym samym na rolę banku hipotecznego jako pośrednika między rynkiem nieruchomości a rynkiem kapitałowym. Wszystkie pozostałe czynności mają charakter jedynie pomocniczy. 16 Banki hipoteczne mogą podejmować działania służące wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 12 i art. 15, ust. 1, pkt 1 3 i 5 l.z.b.h, a w szczególności: wykonywać czynności obrotu dewizowego, wykonywać czynności ograniczające ryzyko walutowe i ryzyko stopy procentowej, z zastrzeżeniem art. 19 ust. 2 l.z.b.h.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych 111 4. Hipoteczne i publiczne listy zastawne Listy zastawne są rodzajem dłużnych papierów wartościowych, a dokładnie rzecz biorąc obligacji, które mają prawo emitować jedynie banki hipoteczne. W zakresie nie uregulowanym ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych do zasad emisji, obrotu i wykupu listów zastawnych mają zastosowania przepisy Prawa o publicznym obrocie papierami wartościowymi 17 oraz ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach 18. Ponadto Rada Ministrów może określić w drodze rozporządzenia, szczególny tryb i warunki prowadzania listów zastawnych do publicznego obrotu. Według doktryny papiery dłużne to papiery reprezentujące wierzytelności pieniężne na sumy oznaczone, płatne we wskazanych terminach. W wypadku listów zastawnych bank hipoteczny zobowiązuje uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych, tzn. wypłaty odsetek oraz wykupu listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji. Wyróżnić można dwa rodzaje listów zastawnych: 1) hipoteczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych 19. 2) publiczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu: kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego Banku Centralnego, rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, z wyłączeniem państwa, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie zagraniczne w ciągu ostatnich 5 lat, oraz gwarancją lub poręczeniem Skarbu Państwa zgodnie z przepisami odrębnych ustaw, albo kredytów udzielonych podmiotom wymienionym w pkt. 1, albo kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem jednostek samorządu terytorialnego oraz kredytów udzielonych jednostkom samorządu terytorialnego 20. 17 Ustawa z dnia 15 kwietnia 2002 r., Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi, t.j., Dz.U. nr 49, poz. 447, z późn. zm. 18 Ustawa z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach, Dz.U. 2001, nr 120, poz. 1300, ze zm., z wyjątkiem przepisów art. 7 ust. 1 i 2 oraz art. 28 39. 19 Świadczenia pieniężne, o których mowa w art. 3 l.z.b.h polegają na wypłacie odsetek i wykupie hipotecznych listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji, z uwzględnieniem przepisów niniejszej ustawy. 20 Bank hipoteczny, udzielając kredytu jednostce samorządu terytorialnego, jak również nabywając papiery wartościowe emitowane przez jednostkę samorządu terytorialnego, jest obowiązany
112 Hipoteczny list zastawny 21 jako papier wartościowy zawiera jasno określony stosunek prawny pomiędzy bankiem a wierzycielem. Hipoteczny list zastawny zawiera w szczególności: nazwę hipoteczny list zastawny, wskazanie podstawy prawnej emisji, nazwę (firmę) banku hipotecznego będącego emitentem oraz siedzibę, serię i numer hipotecznego listu zastawnego, wartość nominalną, datę od której nalicza się oprocentowanie, wysokość oprocentowania, termin wykupu listu zastawnego, termin wypłaty odsetek, miejsce płatności oraz warunki wykupu, w przypadku, gdy termin wykupu jest dłuższy niż 5 lat informacja, że po upływie 5 lat od dnia emisji bank hipoteczny może dokonać jego umorzenia przed terminem wykupu oraz informacje o warunkach wykupu, informację, że uprawnionemu z hipotecznego listu zastawnego nie przysługuje prawo wcześniejszego niż w określonym w nim terminie przedstawienia go do wykupu, miejsce i datę wystawienia hipotecznego listu zastawnego, podpisy osób upoważnionych do zaciągania zobowiązań w imieniu banku hipotecznego oraz podpis powiernika; podpisy te mogą być odtwarzane sposobem mechanicznym. Dokument, w którym brakuje któregoś spośród elementów, nie może być uznawany za hipoteczny list zastawny 22. Listy zastawne mogą być emitowane w formie materialnej (dokument) lub w formie zdematerializowanej (zapis komputerowy). Jeżeli hipoteczny list zastawny występuje w formie zdematerializowanej, to wówczas wszystkie wyżej wymienione dane powinny być zamieszczone w treści świadectwa depozytowego albo innego dokumentu wydanego osobie uprawnionej. Hipoteczny list zastawny może być emitowany w odcinkach zbiorowych (art. 3 i 4 l.z.b.h). Jeżeli dochodzi do materialnej emisji, wówczas inwestorzy przechowują papiery w depozycie u tzw. depozytariusza emisji. Nazwa hipoteczny list zastawny jest ustawowo chroniona we wszystkich krajach, które przyjęły to rozwiązanie. Nazewnictwo listów zastawnych w poszczególnych krajach wyraźnie wskazuje na ścisłe powiązanie pomiędzy aktywną i pasywną stroną działalności instytucji kredytowej, uzyskać pozytywną, na dzień przyznania kredytu lub nabycia papierów wartościowych, opinię regionalnej izby obrachunkowej o możliwości spłaty kredytu lub wykupu papierów wartościowych, o której mowa w art. 49 ust. 2 ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych, Dz.U. 2003, nr 15, poz. 148 ze zm. 21 Hipoteczny list zastawny może być nominowany w złotych albo w walucie obcej w rozumieniu przepisów Prawa dewizowego. 22 A. Pietrasik, A. Laskowski, Historia i współczesność długoterminowego kredytu hipotecznego, Twigger, Warszawa 2001, s. 203.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych 113 jak również na fakt, że jest to papier dłużny. Wysoki poziom bezpieczeństwa emitowanych przez banki hipoteczne listów zastawnych został osiągnięty w wyniku wprowadzenia wielu ograniczeń ustawowych, m.in. zawężenia zakresu czynności banku hipotecznego stanowiącego zamknięty katalog. Wskutek tych ograniczeń środki pieniężne pochodzące z emisji listów zastawnych finansują jedynie akcję kredytową. Ponadto zakres nadzoru sprawowanego nad bankami hipotecznymi przez Komisję Nadzoru Bankowego wykracza poza ramy tradycyjnego nadzoru odnoszącego się do banków uniwersalnych. Przy każdym banku hipotecznym funkcjonują powiernik i jego zastępca. Nie mogą oni być pracownikami banku hipotecznego, są powoływani i odwoływani przez Komisję Nadzoru Bankowego. Powiernicy nadzorują przede wszystkim prawidłowość wpisów do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, zgodność ustalania wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości z regulaminem wyceny nieruchomości zatwierdzonym przez Komisję Nadzoru Bankowego oraz zgodność zabezpieczenia znajdujących się w obrocie listów zastawnych z wymogami Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Listy zastawne zdobywają zaufanie na rynku instrumentów dłużnych, a emisje złotowe zostały w całości sprzedane inwestorom. Ostatnie emisje listów zastawnych w Polsce, przeprowadzone na rynku publicznym, okazały się ogromnym sukcesem, o czym świadczy 70% ich nadsubskrypcja 23. Potwierdza to tylko, że list zastawny jest postrzegany przez inwestorów jako pewny i bezpieczny instrument rynku kapitałowego, o czym świadczą wysokie oceny inwestycyjne (na poziomie ratingu kraju) przyznane przez międzynarodowe agencje ratingowe. Bank Hipoteczny SA planuje przeprowadzenie kolejnej emisji listów w drugiej połowie roku. Pozostałe działające w Polsce banki hipoteczne dokonały do tej pory emisji na kwotę ok. 71 mln PLN. Obecnie hipoteczne listy zastawne występują w 17 krajach europejskich: w Austrii, Czechach, Danii, Finlandii, Francji, Hiszpanii, Grecji, Luksemburgu, na Łotwie, w Niemczech, Norwegii, Portugalii, Słowacji, Szwajcarii, Szwecji, na Węgrzech i w Polsce. Największą rolę odgrywają one w Niemczech, Danii i Szwecji, na które przypada prawie 82% światowej emisji hipotecznych listów zastawnych 24. 5. Banki hipoteczne i emisja listów zastawnych w Polsce Na polskim rynku występują obecnie następujący emitenci listów zastawnych: BRE Bank Hipoteczny SA, Hypovereinsbank Bank Hipoteczny SA oraz Śląski Bank Hipoteczny SA. Niekwestionowanym liderem bankowości hipotecznej w Pol- 23 Według informacji prasowej Rheinhyp-BRE Banku Hipotecznego SA w kwietniu 2003 r. dokonano sprzedaży papierów wartościowych o wartości 200 mln PLN, przy popycie 340 mln PLN. 24 Por. A. Gąsowska, op. cit., s. 23.
114 sce jest BRE Bank Hipoteczny SA 25, największy specjalistyczny bank hipoteczny, odgrywający wiodącą rolęna rynku finansowania nieruchomości oraz emisji listów zastawnych. BRE Bank Hipoteczny SA, którego akcjonariuszem jest grupa Commerzbanku 26, jako pierwszy w powojennej Polsce otrzymał licencję na działalność specjalizującą się w finansowaniu budownictwa poprzez emisję listów zastawnych i od 1999 r. 27 pełni rolę lidera. Jego udział w rynku tych papierów w Polsce wynosi obecnie około 93%. BRE Bank Hipoteczny SA jako pierwszy przeprowadził w czerwcu 2000 r. emisję listów o wartości 5 mln PLN i również jako pierwszy zrealizował pierwszą emisję na rynku publicznym 28. Aktualnie bank ma za sobą 12 emisji listów o łącznej wartości ponad 950 mln PLN. Organizatorem, agentem płatniczym, dealerem oraz depozytariuszem wszystkich emisji był BRE Bank SA. 2005 r. jest już szóstym rokiem działalności operacyjnej BRE Bank Hipoteczny SA, okresem aktywnego rozwoju Banku poprzez wzrost akcji kredytowej i sumy bilansowej. Jest jednym z największych kredytodawców na rynku nieruchomości komercyjnych, skutecznie konkurując z bankami uniwersalnymi. Oferta banku skierowana jest do podmiotów gospodarczych i klientów instytucjonalnych inwestujących w nieruchomości. Bank koncentruje swoją działalność kredytową na finansowaniu rynku nieruchomości komercyjnych, przeznaczone na sprzedaż lub 25 1.01.2005 r. Rheinhyp BRE Bank Hipoteczny SA zmienił dotychczasową nazwę i obecnie działa jako BRE Bank Hipoteczny SA. Nowa nazwa została zarejestrowana 30 grudnia 2004 r. w Sądzie Rejonowym w Warszawie, XI Wydział Gospodarczy KRS. 26 28 grudnia 2004 r. BRE Bank SA, dotychczasowy akcjonariusz, zbył na rzecz spółki Atlas Vermögensverwaltungs Gesellschaft mbh (podmiotu w 100% zależnego od Commerzbanku AG) 1 350 000 akcji spółki Rheinhyp BRE Bank Hipoteczny SA o wartości 100 zł każda. 27 Bank uzyskał licencję 12 marca 1999 r., a działalność operacyjną rozpoczął 1 grudnia 1999 r. na mocy Decyzji Nr 942/99 Przewodniczący Komisji Nadzoru Bankowego. 28 Pierwsza publiczna emisja listów zastawnych przeprowadzona została przez BRE Bank Hipoteczny SA 10 kwietnia 2003 r. i odniosła niebywały sukces. Cieszyła się ona dużym zainteresowaniem inwestorów. Sprzedano papiery wartościowe o wartości 200 mln PLN, przy popycie 340 mln PLN. Transakcja została dokonana w ramach Programu Emisji Hipotecznych Listów Zastawnych na okaziciela o łącznej wartości 500 000 000 PLN. Nominalna wartość listu wynosiła 1000 PLN, okres wykupu 5 lat, a kupon o oprocentowaniu zmiennym sześciomiesięcznym ustalono w drodze budowania Księgi Popytu na poziomie WIBOR 6 M + 0,60% (oprocentowanie pierwszego kuponu od 10.04.2003 r. do 10.10.2003 r. wynosi 6,36%). Dzięki zastosowaniu takiej metody sprzedaży popyt na emitowane listy zastawne wyniósł ok. 340 mln PLN, co oznaczało nadsubskrypcję w wysokości ok. 70% kwoty emisji. Nabywcami hipotecznych listów zastawnych na rynku pierwotnym zostały banki, firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne (OFE), fundusze powiernicze oraz spółki asset management. Subemitentem usługowym emisji oraz menadżerem wiodącym, który uplasował I serię listów zastawnych dopuszczonych do publicznego obrotu jest BRE Bank SA, natomiast oferującym DI BRE Banku. Doradcą prawnym uczestniczącym w przygotowaniu emisji jest kancelaria prawnicza Linklaters.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych 115 wynajem, w szczególności budynki biurowe, centra handlowe, hotele, nowoczesne powierzchnie magazynowe i dystrybucyjne, osiedla domów jedno- i wielorodzinnych. Oprócz dużych inwestorów korporacyjnych ważny segment klientów Banku stanowią deweloperzy mieszkaniowi oraz małe i średnie przedsiębiorstwa. Nowością w ofercie Banku jest finansowanie jednostek samorządu terytorialnego 29. Oferta skierowana do samorządów uwzględnia współfinansowanie inwestycji komunalnych, takich jak; budowa i remonty dróg, oczyszczalni ścieków, szkół, ośrodków pomocy społecznej, a także refinansowanie nieruchomości gminnych siedzib samorządów, lokali użytkowych, budynków biurowych. Dobrym wynikom (portfel kredytowy banku przekroczył wartość 2,2 mld zł i cały czas dynamicznie rośnie) 30 i osiągnięciom banku towarzyszy pozytywna ocena jego działań przez rynek. Polski Związek Firm Deweloperskich uznał bank za najbardziej przychylnego kredytodawcę deweloperów mieszkaniowych, a jego ofertę za najlepszą na rynku. Bank jest również laureatem prestiżowego wyróżnienia Róża bez kolców 2003, przyznanego za wysoką pozycję na rynku kredytów hipotecznych. Z kolei Rzeczpospolita (4/06/2004) zaliczyła BRE Bank Hipoteczny SA do grona dziesięciu najlepszych banków w Polsce. 6. Wnioski Rozwój bankowości hipotecznej w Polsce nabrał rozmachu z chwilą uchwalenia przez Sejm ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Z dniem 1 stycznia 1998 r. został przywrócony polskiemu prawu, a co za tym idzie również życiu gospodarczemu i całej ekonomice, dobrze znany z przeszłości i sprawdzony w toku wieloletniej praktyki szczególnie bezpieczny instrument finansowy, jakim jest list zastawny. Z uwagi na doniosłość znaczenia gospodarczego listów zastawnych oraz specyfikę tych papierów wartościowych ustawodawca polski przyjął zasadę kwalifikacji podmiotowej emitenta listów zastawnych. Oznacza to, że nie każdy podmiot ani też nie każdy bank ma zdolność emisyjną w przedmiocie listów zastawnych. Z mocy przepisów prawa emisja listów zastawnych powierzona została wyspecjalizowanym bankom, tj. bankom hipotecznym. 29 Od czerwca 2004 r. nowym obszarem działania BRE Banku Hipotecznego jest finansowanie samorządów terytorialnych. Przy dużych potrzebach infrastrukturalnych polskich gmin oraz możliwości korzystania przez nie z funduszy strukturalnych UE banki hipoteczne stają się ważnym partnerem jednostek samorządowych w realizacji przedsięwzięć samorządu terytorialnego, czego przykładem może być zaangażowanie niemieckich banków hipotecznych w finansowanie sektora komunalnego w Niemczech. 30 Na tak dobry rezultat złożył się dynamiczny wzrost akcji kredytowej i w konsekwencji wysoki wynik z tytułu prowizji, w dalszej kolejności wysoki wynik odsetkowy i wynik na operacjach finansowych.
116 Hipoteczne listy zastawne emitowane przez banki hipoteczne w Polsce są instrumentami o szczególnie niskim poziomie ryzyka inwestycyjnego ze względu na wielostopniowe zabezpieczenia przewidziane przez Ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Hipoteczny list zastawny stanowi znakomity instrument pozyskiwania środków pieniężnych przeznaczonych na kredyt długoterminowy, sprzężony z zabezpieczeniem rzeczowym, jakim jest hipoteka obciążająca określoną nieruchomość. Mechanizm listów zastawnych oddziałuje korzystnie na dwie kategorie podmiotów: na banki, które występują jako bezpośredni kredytodawcy, a zarazem na osoby, które dysponują wolnymi funduszami i pożyczające te fundusze bankom w celu prowadzenia przez nie akcji kredytowej. Inwestorzy, lokując środki w zakup listów zastawnych, mogą nie tylko zdywersyfikować swoje portfele inwestycyjne, ale przede wszystkim pozyskać niezwykle bezpieczne papiery wartościowe. Idea listów zastawnych każe w nich widzieć, z jednej strony, narzędzie zbierania środków finansowych, natomiast z drugiej strony niezwykle skuteczny instrument ich odzyskiwania. Listy zastawne stanowią również doskonały instrument rynku kapitałowego. Umożliwiają one bezpośrednim dostawcom kapitału zwrot środków pieniężnych, a ponadto stanowią konstrukcję, umożliwiającą im traktowanie przekazanych bankowi funduszy jako inwestycję kapitałową, z której mogą się wycofać, jeszcze przed upływem terminu wymagalności kredytu. Hipoteczne listy zastawne wymieniane są wśród instrumentów o najwyższym poziomie bezpieczeństwa inwestycji, porównywalnym z obligacjami Skarbu Państwa. Wysoki poziom bezpieczeństwa polskich listów zastawnych potwierdzają również ratingi inwestycyjne nadane przez międzynarodowe agencje: FITCH Ratings Ltd i Mood s Investors Service Ltd z Londynu. Rola bankowości hipotecznej powinna sukcesywnie wzrastać. Wejście w życie ustawy, jak i jej późniejszych nowelizacji przyczyniło się do wzrostu zainteresowania bankowością hipoteczną w Polsce oraz zapoczątkowało dyskusję o zasadniczym znaczeniu dla jej rozwoju, mianowicie roli, jaką może odegrać w procesie finansowania nieruchomości w Polsce 31, stymulującą tym samym poprawę koniunktury w całej gospodarce. Specjalizacja banków hipotecznych w zderzeniu z coraz większymi potrzebami inwestycyjnymi polskiego budownictwa predestynuje je do zwiększenia zakresu swojej działalności. Ustawa stworzyła warunki pozyskiwania poprzez emisję listów zastawnych długoterminowego kapitału na finansowanie kredytów hipotecznych, ale także przyśpieszyła tworzenie infrastruktury dla rozwoju kredytów hipotecznych, przyczyniła się do ustandaryzowania produktu, a także do mobilizowania kapitałów pochodzących z różnych sektorów rynku finansowego i kierowania ich do sektora budowlanego. 31 Por. L. Gajewski, Główne problemy bankowości hipotecznej w Polsce, Zeszyty BRE Bank CASE, CASE Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa i BRE Bank, Warszawa 2000, s. 16.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych 117 Podstawowym założeniem ustawy była realizacja zasady bezpieczeństwa w odniesieniu do listów zastawnych, a także gwarancja stabilności systemu bankowego. Wprowadzenie wielu ograniczeń ustawowych zapewniło postrzeganie listu zastawnego jako pierwszorzędnego długoterminowego instrumentu dłużnego, który jest równocześnie znakomitym narzędziem stymulującym rynek nieruchomości w Polsce. General Characteristics of Mortgage Banks and Liens under Polish Law In this article, the author presents a special type of bank: the mortgage bank. She analyses the legal basis and operating principles of mortgage banks and the emission of mortgage bonds. The author consciously refers to the distant, 19th century roots of the tradition, especially given that the rich experience in this area places Poland among the most active promoters and practitioners of long-term credit. The author provides a definition of the mortgage bank and presents a comprehensive list of mortgage bank activities. She describes mortgage bonds and public liens, addressing in particular the idea, functions, and mechanisms of how mortgage bonds function as refinancing instruments in mortgage bank credit operations. Furthermore, the author provides a presentation of Polish mortgage banks. The author addresses the future of mortgage banking and the degree of use of mortgage bonds as a modern instrument of stimulating the real estate market in Poland.