polish building sector report 371 opracowanie raportu Bovis Lend Lease report development Bovis Lend Lease Contracting Wśród wielu zagadnień nurtujących inwestora na etapie planowania inwestycji, oprócz pozyskania finansowania, działki, najemców, przygotowania projektu budowlanego, promocji znajduje się wybór sposobu realizacji inwestycji. Istnieje wiele systemów decyzja zależy od oczekiwań inwestora oraz specyfiki projektu. Od niedawna na polskim rynku funkcjonuje również system Contracting, dlatego warto poznać zasady jego działania i korzyści wynikające z jego stosowania. Contracting Among variety of issues related to planning an investment project, such as: choice of the site, availability of financing, design, attracting tenants, promotion Investor must choose partners and an approach to execute construction works. There are many options and systems available on the market and their usage depends on the s expectations and the project s specifications. Recently Polish market experienced growing interest in Contracting which is why it s worth to know its structure and benefits. Systemy realizacji inwestycji Project execution systems available 1. Generalny wykonawca popularny system oferowany przez większość firm zarządzających inwestycjami, polegający na wyborze jednego generalnego wykonawcy w drodze przetargu i na podstawie kompletnej dokumentacji budowlano- -przetargowej. Do głównych zalet tego systemu należy zaliczyć uzyskanie, przed przystąpieniem do prac, jednej ceny ryczałtowej na cały projekt oraz otrzymanie jednej gwarancji na całość wykonanych robót. Aby realizować inwestycje w tym systemie trzeba jednak posiadać kompletny projekt budowlano-przetargowy (na całą inwestycję), bo tylko wówczas można przeprowadzić przetarg. Poza tym brak możliwości wprowadzania zmian do projektu bez kontrolowanego wpływu na cenę i czas realizacji uniemożliwia elastyczne podejście do realizacji robót. Inwestor jest dodatkowo uzależniony od generalnego wykonawcy w przypadku realizacji prac inwestorskich nieokreślonych w początkowej fazie inwestycji, np. robót dodatkowych, instalacji i rozruchu linii procesowej. 2. Construction (System Pakietowy) w systemie tym inwestycja realizowana jest zgodnie ze strategią opracowaną przez zarządzającego (Construction Managera), polegającą na podzieleniu projektu na części (pakiety) i sprzedawaniu poszczególnych pakietów specjalistycznym wykonawcom. Najważniejszą zaletą systemu Construction jest brak konieczności posiadania kompletnego projektu budowlano- -przetargowego w celu rozpoczęcia inwestycji, ponieważ roboty sprzedawane są pakietami (np. roboty ziemne, fundamenty, konstrukcja stalowa, roboty elektryczne, sanitarne, wykończenie wnętrz). Istotna jest również kontrola zmian Construction stwarza możliwość wprowadzania zmian do projektu, z ograniczonym i kontrolowanym wpływem na cenę i czas realizacji. Brak generalnego wykonawcy w tym systemie powoduje, że to zarządzający inwestycją, w uzgodnieniu z klientem, decyduje o harmonogramie, budżecie (przez Value Engineering, czyli określenie wartości definiowanej jako najlepszy stosunek funkcjonalności do kosztów), sposobie realizacji oraz wyborze podwykonawców. 1. General Contractor a popular system offered by most companies managing construction projects, based on the selection of one general contractor during a tender procedure and on the basis of a complete tender and detailed design documentation. The main advantage of the General Contractor approach is the fact that before commencement of works one lump sum price for the entire project and one guarantee for all works is obtained. In order to execute a project in this system, it is necessary to have a complete tender and detailed design (for the entire project) in order to start tender procedure. Additionally, the lack of possibility to introduce changes to the design without controlled influence on the price and execution time makes the flexible approach to works execution impossible. The investor is also dependent on the General Contractor when project works are executed, e.g. additional works, process line installation start-up, which are not defined in the initial project phase. 2. Construction (Package System) the project is executed in accordance with the strategy prepared by the Construction Manager based on dividing the whole project into parts (packages) and selling them to several specialist contractors. The key advantages of the transparent Construction approach include the lack of necessity to have a complete tender and detailed design in order to start the project as the works are sold in packages (e.g. earth works, foundations, steel structures, electric works, sanitary works, interior finishing). The change control is also important the Construction makes it possible to introduce changes to the design with limited and controlled influence on the price and execution time. The lack of the General Contractor in this system results in the fact that the managing company in cooperation with the makes decisions concerning the schedule, budget (through Value Engineering, i.e. defining the value being the best relation of functionality to costs), execution method or subcontractors selection.
372 xxxxxxxx xxxxxxxxx polish building sector report polskie budownictwo xxxxxxxx raport polish building sector report xxxx 373 Tadeusz Blecha Managing Director, Bovis Lend Lease Poland Jako firma działająca w sektorze budowlanym w ostatnim czasie zauważyliśmy realne zapotrzebowanie rynku (zwłaszcza przemysłowego) na otwartą formę współpracy między inwestorem a wykonawcą. Tradycyjny system realizacji inwestycji z generalnym wykonawcą nie oferuje bowiem wystarczającej elastyczności zarządzania i oczekiwanej kontroli finansowej, natomiast Construction (z uwzględnieniem podziału prac na pakiety) nie eliminuje w przypadku inwestora ryzyka przekroczenia budżetu i opóźnienia harmonogramu. Konieczne stało się wykorzystanie systemu łączącego zalety tych dwóch metod, a jednocześnie pozbawionego ich niedoskonałości. W związku z tym obserwujemy rosnące zainteresowanie usługą Contracting, która polega na partnerskim, kompleksowym realizowaniu inwestycji od fazy początkowej do etapu oddania budynku do użytku i kontrolowanym podziale ryzyk między Managing Contractora a inwestora. Wykonawca (Managing Contractor) przejmuje odpowiedzialność za realizację robót budowlanych, zapewnia gwarancję ceny przy określonych warunkach oraz dostarcza gwarancję na wszystkie wykonane roboty. A wszystko to w porozumieniu z em, któremu system Contracting oferuje elastyczność podejmowania decyzji oraz przejrzystość na każdym etapie realizacji inwestycji. Dlatego też Managing Contractor jest zarówno zarządzającym, wykonawcą, a jednocześnie może być również projektantem (zatrudniając profesjonalnych podwykonawców wybranych wspólnie z klientem) określonej inwestycji, będąc dla inwestora jedynym partnerem. Usługa Contracting znajduje najlepsze zastosowanie w projektach przemysłowych oraz skomplikowanych projektach komercyjnych, kiedy inwestor planuje wiele zmian w trakcie realizacji inwestycji oraz gdy niejasny jest zakres prac, a jednocześnie chce on szybko ukończyć projekt. W tej sytuacji inwestor nie jest przygotowany do realizacji inwestycji z generalnym wykonawcą, ale nie chce też ponosić dodatkowych kosztów za ryzyko. Do głównych zalet Contracting należy możliwość weryfikacji cen rynkowych (cost planu) przez Managing Contractora na rzecz inwestora, co pozwala na zminimalizowanie ryzyka po obu stronach. To przekłada się bezpośrednio na obniżenie ceny. To właśnie Managing Contractor staje się wykonawcą, a firmy odpowiedzialne za poszczególne pakiety robót są podwykonawcami poszczególnych pakietów robót. W związku z tym wszystkie czynności związane z podpisywaniem każdej z umów wykonuje Managing Contractor. Dodatkowo nie ma kłopotów z podziałem gwarancji wynikającej z systemu pakietowego, ponieważ Managing Contractor przejmuje te ryzyka, dając inwestorowi jedną gwarancję. Realizacja już trzeciej inwestycji w tym systemie przez naszą firmę świadczy o tym, że Contracting jest niezmiernie przejrzystym oraz efektywnym sposobem realizacji inwestycji budowlanych. Do głównych wad systemu Construction należy to, iż cena ryczałtowa jest sumą cen ryczałtowych poszczególnych podwykonawców i jest określana dopiero po podpisaniu ostatniego pakietu. Minusem jest również uzyskanie gwarancji od kilku podwykonawców. Dodatkową cechą systemu Construction jest pełne ryzyko po stronie inwestora, wynikające z podpisywania przez niego wszystkich umów na roboty budowlane. Pozwala to jednak na wygenerowanie zysków finansowych dzięki możliwości bezpośrednich negocjacji cen z wykonawcami poszczególnych pakietów, którzy mają dokładniej sprecyzowany zakres prac w porównaniu z generalnym wykonawcą. Struktura organizacyjna poszczególnych systemów Generalny wykonawca / General Contractor Generalny wykonawca General Contractor The main disadvantages of the Construction approach include the fact that the lump sum price is the sum of lump sum prices of several subcontractors and is obtained after signing the last package. Moreover, obtaining guarantees from several subcontractors is also a drawback. An additional element of the Construction system is the fact that the Investor takes the full risk resulting from signing all contracts for construction works. However, it makes it possible to generate financial profits thanks to the possibility of direct price negotiations with subcontractors responsible for individual packages of works, who have more detailed scope of works in comparison with the General Contractor. Organisation structure of each system System Pakietowy / Construction Construction As a company operating in the construction sector, we have recently observed a real market demand (especially in the industrial market) for an open form of cooperation between the investor and the contractor. The traditional system of investment project execution with a general contractor does not offer enough flexibility in management and expected financial control, while Construction (with division of works into packages) does not eliminate investor s risk of exceeding the budget and failing to meet the deadlines. It became necessary to use a system that would combine the advantages of these two methods, but would be free of their imperfections. This is why we can observe a growing interest in the Contracting service complex execution of the project based on the partnership and close relation between investor and contractor, from the initial stage of the project till the commissioning phase, with a controlled split of risks between both parties. Managing Contractor takes risk and responsibility for the execution of construction works, provides guaranteed price on preagreed conditions and grants single guarantee of all works executed. All these arrangements are made in agreement with the client, to whom the Contracting system offers flexibility in taking decisions and an open book approach at every stage of project execution. This is why the Managing Contractor is both the manager and the contractor, and can also be the designer (by engaging professional subcontractors selected together with the client) of an investment project, while being the only partner for the investor. The Contracting service is most suitable for industrial projects and complex commercial projects when the investor plans to introduce many changes during the execution of a project and the scope of works is yet to be clearly defined, and at the same time the investor needs to have the project completed as quickly as possible. In such a situation the investor is not prepared fully for execution of the project with a general contractor, but at the same time he does not want to incur any additional costs connected with the risk. The main advantages of the Contracting include the possibility of verification of market prices (cost plan) by the Managing Contractor for the benefit of the investor, which enable minimisation of risk for both of them. This translates directly into price reduction. It is the Managing Contractor that becomes the contractor, while the companies responsible for individual packages of works are subcontractors of individual packages of works. As a result, any activities connected with signing each of the contracts are performed by the Managing Contractor. In addition, there is no problem with the division of the guarantee arising out of the package system, because the Managing Contractor takes over the responsibility for these risks and provides the investor with a single guarantee. Execution of the third investment project in this system by our company proves that the Contracting is a highly transparent and effective way of executing construction projects. Contracting Opcjonalnie Optional Preferowane Preferred Źródło / Source: BOVIS LEND LEASE Contracting Inwestor Zastępczy / Project Project Generalny wykonawca General Contractor
374 polish building sector report polish building sector report 375 3. Project (inwestor zastępczy) sposób realizacji inwestycji z udziałem inwestora zastępczego, który kontroluje prace generalnego wykonawcy i gwarantuje ukończenie projektu w terminie i zgodnie z założonym budżetem. Podejście to charakteryzuje się pełnym ryzykiem po stronie inwestora, które dla jego zminimalizowania zwiększa własne siły inwestycyjne. 4. Contracting sposób, w którym wykonawca zarządzający przejmuje ryzyko i odpowiedzialność, a inwestor ma ponadto możliwość bezpośredniego kontrolowania procesu inwestycyjnego. Contracting stwarza inwestorowi możliwość uzyskania bardzo dobrych cen za roboty budowlane poprzez decyzyjny udział w strategii przetargowej i negocjacji umów na roboty budowlane, które przeprowadza wykonawca zarządzający. Jednocześnie inwestor nie ponosi ryzyka związanego z umowami na roboty budowlane, ponieważ to wykonawca (Managing Contractor) podpisuje umowy z podwykonawcami. Na czym polega Contracting? Obiektywna ocena istniejących systemów pozwoliła na ustalenie podstawowych wymogów, które powinna spełniać efektywna metoda realizacji projektu. Zasadniczym elementem jest otwarta forma współpracy między inwestorem a wykonawcą. Jednak tradycyjny system realizacji inwestycji z generalnym wykonawcą nie oferuje wystarczającej elastyczności zarządzania i kontroli finansowej. Z drugiej strony Construction nie zdejmuje z inwestora ryzyka związąnego z budżetem i harmonogramem. Dlatego też wzrosło zainteresowanie systemem Contracting, który łączy zalety tych dwóch systemów, jednocześnie eliminując ich niedoskonałości. Contracting to sposób zarządzania inwestycją, który oferuje inwestorowi przejęcie przez zarządzającego ryzyka i odpowiedzialności wraz z jednoczesnym umożliwieniem inwestorowi bezpośredniego kontrolowania procesu inwestycyjnego. Polega on na realizacji inwestycji z podziałem na pakiety, w którym Managing Contractor staje się głównym wykonawcą odpowiedzialnym za podpisanie umów z wykonawcami poszczególnych pakietów i przejmującym ryzyko związane z inwestycją. Managing Contractor (wykonawca) staje się zarządzającym, wykonawcą oraz opcjonalnie projektantem inwestycji, czyli jedynym partnerem dla klienta. To podejście znajduje najlepsze zastosowanie w projektach przemysłowych oraz w skomplikowanych projektach komercyjnych ze względu na możliwość wprowadzania zmian, które nie są do końca sprecyzowane oraz wymagają elastycznego podejścia. 3. Project the method of project execution involving a Project Manager, who controls General Contractor s works and ensures completing a project within applicable deadlines and budget limits. This approach is characterized by full risk taken by the Investor who builds up its own investment resources in order to minimize that risk. 4. Contracting A way of managing construction process, where Managing Contractor takes the risk and responsibility, while enabling the Investor direct control of the investment process. Contracting makes it possible to the Investor to obtain very good prices for the construction works through the participation in the process of decision making during the tender procedure organized by Managing Contractor and through negotiation of contracts for construction works. At the same time, the Investor does not take any risk connected with construction works contracts as it is the Managing Contractor who signs the contracts with subcontractors. What is Contracting? The evolution and objective evaluation of existing systems made it possible to define basic requirements to be met by an effective approach to project execution. The crucial element is an open form of cooperation between the Investor and the Contractor. However, the traditional project execution system with the General Contractor does not offer sufficient flexibility of management and final financial security. On the other hand, the Construction does not offer option of transferring risk related to the programme and budget. That is why, the Contracting system has become so appealing as it merges the advantages of both above systems simultaneously eliminating their drawbacks. Contracting is a way of managing construction process, where Managing Contractor takes the risk and responsibility, while enabling the Investor direct control of the investment process. It is based on dividing a project into packages of works, where the Managing Contractor becomes the General Contractor responsible for signing contracts with contractors responsible for individual works packages and takes over the risk connected with the project. The Managing Contractor becomes the Project Manager, Contractor and optionally, therefore the only partner for the. This approach is best suitable for industrial and complex commercial projects as it offers the possibility to introduce changes, which are not fully defined and require a flexible approach. Etapy realizacji inwestycji w systemie Contracting Faza Oferty / Proposal Phase Faza Pre-construction / Pre-construction Phase Faza Construction / Construction Phase Realizacja inwestycji w systemie Contracting składa się z 5 podstawowych etapów. 1. Faza Oferty MC Na bazie otrzymanej dokumentacji Managing Contractor przedkłada klientowi: budżet budowlany (Cost Estimate), harmonogram, warunki komercyjne, przedstawia strategię Contracting + propozycję kontraktu. 2. Faza Pre-construction MC Po uzgodnieniu warunków komercyjnych zostaje podpisany list intencyjny. Gwarantuje on inwestorowi wybór dowolnego sposobu realizacji inwestycji, aż do czasu rozpoczęcia prac. W tej fazie zostaje również uzgodniony budżet (Cost Plan) i harmonogram. Rozpoczyna się zarządzanie procesem projektowania oraz wybór podwykonawców. Dochodzi również do podpisania kontraktu Contracting, który warunkuje rozpoczęcie budowy (faza Construction Contracting). 3. Faza Construction MC akceptuje pierwszych rekomendowanych podwykonawców, z którymi Managing Contractor podpisuje umowy. ci zostają wybrani zgodnie z budżetem i zasadą open book, czyli udziałem klienta w negocjacjach i wszystkich innych kluczowych decyzjach i informacjach. Nadwyżka pomiędzy ceną wynegocjowaną a budżetem jest zwracana klientowi. Rozpoczynają się prace budowlane. 4. Faza Target Price Managing Contractor zobowiązuje się kontraktowo do dotrzymania Target Price i terminów pośrednich, zgodnie ze wspólnie ustalonym podziałem ryzyka i korzyści. Faza Target MC rozpoczyna się po zakontraktowaniu 70 80% wartości Cost Planu. Faza kończy się wraz z zakończeniem wszystkich robót budowlanych i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. 5. Faza Post-construction MC Zamknięcie i rozliczenie kontraktów z podwykonawcami, Managing Contractor udziela gwarancji na wykonane roboty i zapewnia serwis gwarancyjny. Schemat ustalenia ceny Contracting stwarza możliwość ustalenia maksymalnej/oczekiwanej ceny (wartości budżetu), zwanej Target Price (forma Guaranteed Maximum Price gwarantowanej Faza Target Price / Target Price Phase Project execution stages in the Contracting System Faza Post-construction / Post-construction Phase Project execution in the Contracting system consists of 5 phases: 1. MC Proposal Phase On the basis of documentation received, the Managing Contractor (MC) submits the following elements to the : Cost Estimate, Programme, commercial conditions and presents the MC strategy + draft of the contract. 2. MC Pre-Construction Phase After arranging commercial conditions, a letter of intent is signed. This letter enables the Investor to select any project execution method until the commencement of works. The budget (Cost Plan) and the Programme are arranged at this stage. Here the process of Design and Procurement (subcontractor selection) starts. Moreover, the MC contract is signed, which is a requirement for the beginning of the MC Construction phase. 3. MC Construction Phase where the accepts first recommended sub-contractors, who will sign the agreement with Managing Contractor. These subcontractors are selected in accordance with the budget and the open book rule which is based on the s participation in negotiations and other key decisions and information. The surplus between the negotiated price and the budget is returned to the. Then construction works commence. 4. MC Target Price Phase where MC becomes obligated to keep Target Price and Project Milestones, according to the preestablished division of risk and benefits. Target MC Phase begins after contracting 70 80% value of the Cost Plan. Target Price phase is completed when all construction works are finished and the permission to using the building is provided. 5. MC Post-Construction Phase where MC financially closes all investments, settles the profits and provides guarantee for the works, as well as provides the guarantee service. Price scheme Contracting makes it possible to establish maximum expected price (value of the budget) called Target Price (a form of GMP Guaranteed Maximum Price), above which
polish building sector report 376 ceny maksymalnej), powyżej której, w ramach ustalonego zakresu, Managing Contractor ponosi solidarną lub całkowitą odpowiedzialność finansową. Oszczędności uzyskane w wyniku ukończenia projektu poniżej wartości Target Price są dzielone wraz z inwestorem według ustalonego schematu. GMP gwarantowana cena maksymalna Gwarantowana cena maksymalna to cena, za której przekroczenie pełną odpowiedzialność ponosi Managing Contractor. Contracting z Target Price W przypadku Target Price ryzyko dla wykonawcy związane z ceną maksymalną jest ograniczone do uzgodnionej wartości, która jest ustalana pomiędzy inwestorem a wykonawcą zarządzającym, może to być np. spodziewana wartość zysków wykonawcy zarządzającego. Dlatego też wykonawca wycenia pakiety według ich realnej wartości wraz z rezerwą na nieprzewidziane okoliczności (contingency), która jest ustalana w zależności od wiedzy o danym pakiecie robót oraz ryzyka z nim związanego. Zasada open book pomaga w realizacji projektu po rzeczywistych kosztach oraz w założonym czasie, ponieważ inwestor ma pełny wgląd do cen pakietów oraz terminów ich realizacji. Dlatego też strategia wyboru podwykonawców w systemie MC z Target Price pozwala na przygotowanie bardzo dobrze wycenionego budżetu, którego cena jest mniejsza od ceny maksymalnej (Maximum Price). Schemat motywacyjny Schemat motywacyjny w systemie Contracting z Target Price obejmuje następujące elementy: ustalenie kluczowych terminów harmonogramu (milestones), powiązanych bezpośrednio z wynikami finansowymi wykonawcy MC (np. z jego marżą), w przypadku wcześniejszej realizacji prac oszczędności dzielone są pomiędzy Managing Contractora a inwestora, w przypadku niedotrzymania terminu wykonania prac dodatkowe koszty dzielone są pomiędzy te dwa podmioty. W przypadku podziału kosztów ustalana jest wysokość procentowa (cap), do wartości której za przekroczenie budżetu odpowiedzialny jest Managing Contractor, a powyżej której odpowiedzialny jest inwestor. Podejście to gwarantuje zaangażowanie obu stron w efektywną realizację inwestycji. Korzyści ze stosowania Contracting Contracting jest systemem, z którym wiąże się wiele korzyści. Jedną z nich jest udział klienta we wszystkich oszczędnościach, zyskach z negocjacji poniżej budżetu, osiągniętych dzięki transparentnemu podejściu do wyboru podwykonawców i rozliczania budżetu. MC pozwala również na wcześniejsze rozpoczęcie prac budowlanych dzięki podziałowi pracy na pakiety. Dodatkowo system Contracting zapewnia więcej czasu na projektowanie, co pozwala uzyskać lepszą jakość (to a certain extend) Managing Contractor takes partial or full financial responsibility. Savings available by executing project below Target Price are divided between Investor and the according to the established scheme. GMP - Guaranteed Maximum Price Guaranteed Maximum Price is a price, which when over run becomes full responsibility of the Managing Contractor. Contracting with Target Price In the case of the Target Price, the risk for the contractor connected with the maximum price is limited to the arranged value which is agreed upon by the Investor and the Contractor, which may be, e.g. the expected value of the Contractor s profit. That is why, the contractor prices the packages according to their real value with a contingency reserve which is settled in accordance with the knowledge regarding a given package and related risks. The open book philosophy facilitates the project execution with actual prices and in the assumed period ( at cost and in time ). The strategy of selecting subcontractors in the MC approach with the Target Price makes it possible to prepare a very well estimated budget which in terms of quality (achieved thanks to intensive tendering) is smaller than the Maximum Price. Incentive Mechanism The incentive mechanism in the Contracting system with the Target Price includes the following elements: Selection of key schedule milestones directly related to the Contractor s MC financial results (e.g. with its profit margin). In case works are executed before the deadline, division of savings between the Managing Contractor and Investor. In case the milestone (deadline) is not met, division of costs between these two entities. When the costs are shared, the percentage (cap) is arranged the Managing Contractor is responsible for exceeding the budget by this percentage, and the Investor is responsible for values exceeding this percentage. This approach ensures that both parties are committed to execute the project effectively as this is mainly in their own interest. Contracting benefits The Contracting system offers numerous benefits. They include s participation in all savings and profits from negotiations below the budget which are gained thanks to the transparent approach to the subcontractors selection procedure and budget settlement. The MC makes it possible to commence the construction works earlier thanks to their division into packages. Additionally, the Contracting system offers more time for designing, which ensures better project quality, limits the investment execution time, provides the value
377 polish building sector report projektu, umożliwia skrócenie okresu realizacji inwestycji, (opcję value management) oraz możliwości zmian w projekcie z ograniczonymi konsekwencjami finansowymi. Optymalne rozwiązania projektowe w systemie MC uzyskane są dzięki dokładnemu value engineering. Elastyczne podejście oraz obopólne konsekwencje finansowe sprawiają, że obie strony dbają o dotrzymanie terminów pośrednich, co pozwala na większą kontrolę procesu budowlanego. Kontrola wprowadzania zmian do projektu i ich wpływu na kosztyi termin wykonania jest dokonywana w sposób odpowiedzialny i z pełnym udziałem inwestora. Podejście Contracting oferuje również pojedynczą gwarancję, ponieważ wykonawca przejmuje odpowiedzialność za poszczególne gwarancje dotyczące pakietów robót. Contracting oferuje pełny zakres usług Construction, jednocześnie redukując ryzyko dla klienta. Każdy projekt jest specyficzny i wymaga szczegółowej analizy, dlatego zawsze warto zapoznać się z ofertą rynku i dobrać system pozwalający na najbardziej efektywną realizację inwestycji. management option and ensures changes with limited financial consequences. The optimum design solutions in the MC system are obtained thanks to detailed value engineering. The flexible approach and mutual financial consequences result in both parties commitment to meet the intermediate deadlines, which enables them to control the construction process better. This control, especially while introducing changes in the design and taking into account their influence on costs and the execution deadline, is carried out in a responsible manner with as extensive as possible investor s participation and in his own interest. This results from the transparency of the budget, schedule and decisions taken by the MC. The Contracting approach ensures also a single guarantee as the Contractor takes over the responsibility for individual guarantees for works packages. Apart from selected elements differentiating the Contracting service from the Construction, the Contracting offers the full range of services ensured in the Construction while limiting the risk for the. Each project is unique and requires a detailed analysis so it is necessary to analyze the market offers and select a system which ensures the most effective project execution. Raport Contracting opracowała firma Bovis Lend Lease Contracting report compiled by Bovis Lend Lease Firma Bovis Lend Lease rozpoczęła działalność w Polsce w 1991 roku, gdzie obecnie zatrudnia 100 wysoko wykwalifikowanych pracowników. Od początku działalności ukończyła ponad 80 projektów na bazie usług Project, Construction lub Contracting. O naszym zaangażowaniu w zrównoważony rozwój budownictwa świadczą usługi konsultacyjne związane z uzyskaniem certyfikacji LEED. Wśród naszych klientów znajdują się: Apsys Polska, Cadbury Polska, Cargill, Chelverton Intl., CRH, Electrolux, Globe Trade Centre, IBM, LG Electronics, Karimpol, Mondi Packaging, Neinver Polska, Nestle, Parkridge CE Retail, PepsiCo, Philip Morris, Pilkington, Roche oraz Stora Enso. W skali światowej Bovis Lend Lease jest jednym z wiodących dostawców usług Project i Construction, powstałym w roku 1999, kiedy firma Lend Lease przejęła Bovis od firmy P&O oraz zintegrowała jego działania z uprzednio działającym Lend Lease Projects. Firma Lend Lease, założona w roku 1958, jest głównym menedżerem funduszy inwestycyjnych oraz jednym z największych inwestorów nieruchomości handlowych i mieszkaniowych na świecie, działającym na wszystkich pięciu kontynentach. Bovis Lend Lease Poland was established in 1991 and has currently100 highly skilled employees. Our Polish business has completed more than 80 construction projects for leading investors in the Polish economy on the basis of Project, Construction or Contracting services. As a part of our commitment to sustainable construction, we offer consultancy services to help in the process of achieving LEED certification for their project. Among our s are key investors into Polish economy: Apsys Polska, Cadbury Poland, Cargill, Chelverton Intl., CRH, Electrolux, Globe Trade Centre, IBM, LG Electronics, Karimpol, Mondi Packaging, Neinver Polska, Nestle, Parkridge CE Retail, PepsiCo, Philip Morris, Pilkington, Roche and Stora Enso. Globally, Bovis Lend Lease is one of the world s leading Project and Construction companies formed in 1999, when Lend Lease acquired Bovis from P&O and merged it with the former Lend Lease Projects. Lend Lease, established in 1958, is a leading retail and residential property group integrated with strong investment management and construction management business operating on all five continents.