Komisja Nadzoru Finansowego. Rekomendacja J

Komisja Nadzoru Finansowego Rekomendacja J dotycząca systemów gromadzenia danych o nieruchomościach Warszawa, 2011 r.

Wstęp Niniejszy dokument wydany jest na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.) i stanowi zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie tworzenia przez banki baz danych o rynku nieruchomości. Celem Rekomendacji J jest usprawnienie procesu zarządzania ryzykiem kredytowym. Banki powinny posiadać odpowiednie narzędzie adekwatną do prowadzonej działalności i wiarygodną bazę danych pozwalającą na weryfikację wartości przyjmowanych zabezpieczeń oraz badanie wzrostu ryzyka portfela kredytowego związanego z poziomem potencjalnych strat na wypadek niewykonania zobowiązań przez kredytobiorców. Rozwój rynku nieruchomości stawia przed bankami rosnące wyzwania w zakresie zarządzania ryzykiem ekspozycji kredytowych, których celem jest finansowanie tego rynku. Dla skutecznego zarządzania ryzykiem banki potrzebują wiarygodnej i kompletnej informacji o rynku nieruchomości, jego zmianach i cykliczności. Polski rynek nieruchomości relatywnie krótko funkcjonuje w pełnych warunkach rynkowych, co powoduje, że wiedza i doświadczenie jego uczestników są stosunkowo ograniczone. Dlatego konieczne jest systematyczne gromadzenie przez banki informacji o rynku nieruchomości, a jedną z możliwych form gromadzenia tych informacji jest tworzenie baz danych. Należy pamiętać, że w ostatnich latach, z uwagi na wysoką płynność na rynkach finansowych i niskie stopy procentowe nastąpił gwałtowny rozwój kredytowania hipotecznego. Nadmierne i nieostrożne kredytowanie hipoteczne sprzyjało narastaniu bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości, a negatywne konsekwencje załamania się tego rynku w 2007 r., w dobie powiązań międzynarodowych, szybko przeniosły się na inne kraje. Mając na uwadze powyższe doświadczenia, należy podkreślić, że z punktu widzenia bezpieczeństwa działalności banku, niezmiernie istotna jest rozważna polityka w zakresie finansowania nieruchomości (w tym przyjmowania zabezpieczeń w postaci hipoteki). Ponadto, by uniknąć potencjalnych sytuacji kryzysowych, bank powinien dysponować możliwie najpełniejszą wiedzą na temat przedmiotu kredytowania jakim są nieruchomości. Konieczne jest zatem tworzenie baz danych o rynku nieruchomości baz zawierających pewien minimalny, określony niniejszą Rekomendacją, zakres danych. Bazy te mogą np. służyć do oceny i monitorowania lub określania wartości otrzymywanych przez bank zabezpieczeń w postaci nieruchomości (w tym ustalania i monitorowania poziomu wskaźnika LtV). W przypadku banków hipotecznych, bazy mogą także ułatwić powiernikom przeprowadzanie kontroli zabezpieczenia wyemitowanych hipotecznych listów zastawnych. Utworzenie bazy o rynku nieruchomości i jej bieżące prowadzenie to istotne zagadnienia dla banków, których działalność skoncentrowana jest na finansowaniu tego specyficznego rynku. Wymaga przy tym podkreślenia, że baza danych o rynku nieruchomości powinna być adekwatna do prowadzonej przez bank działalności, w szczególności do wielkości zaangażowania banku w finansowanie nieruchomości i do przyjętej przez bank polityki w zakresie tego finansowania. Baza danych powinna stanowić źródło istotnych informacji o rynku nieruchomości pozwalających ocenić jego aktualny stan, a zbiór danych historycznych powinien umożliwić wyznaczanie trendów i ułatwić dokonanie odpowiednich prognoz. Docelowo proces budowy baz danych przyczyni się do wypracowania i upowszechnienia standardów oraz ujednolicenia zakresu gromadzonych informacji. Posługiwanie się przez banki tymi samymi kategoriami parametrów mających najistotniejsze znaczenie w procesie Strona 2 z 13

określania wartości nieruchomości, może wpłynąć na zwiększenie poziomu obiektywizmu ocen, a tym samym zwiększenie poziomu ich porównywalności. W konsekwencji może to ułatwić obrót wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie. Posiadanie przez bank odpowiedniego zestawu informacji pozwoli z większą dokładnością rozpoznać ryzyko związane z rynkiem nieruchomości. Będzie również stymulować banki do przeprowadzania pogłębionych analiz kredytowych dotyczących finansowania przedsięwzięć inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Rekomendacja J doprecyzowuje zasady określone w Rekomendacji T oraz Rekomendacji S, w szczególności wyznacza wskazane w rekomendacji 4.2.5 minimalne kryteria oceny wiarygodności baz danych. Komisja Nadzoru Finansowego oczekuje, że rekomendacje zostaną wprowadzone w bankach nie później niż w 12 miesięcy od dnia uchwalenia niniejszej Rekomendacji. Strona 3 z 13

Słowniczek pojęć 1. Nieruchomość grunt, jak również budynek trwale z gruntem związany lub część takiego budynku, zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późn. zm.). 2. Baza danych o rynku nieruchomości gromadzone w sposób systematyczny dane o rynku nieruchomości, obejmujące w szczególności charakterystyki nieruchomości oraz informacje dotyczące cen transakcyjnych, ocen wartości nieruchomości, cen ofertowych. 3. Ekspozycja kredytowa finansująca nieruchomość oznacza ekspozycję kredytową, której celem podstawowym (dominującym) jest finansowanie nabycia, budowy, przebudowy, nadbudowy, wykończenia, modernizacji, adaptacji lub remontu nieruchomości. 4. Ekspozycja kredytowa zabezpieczona hipotecznie oznacza ekspozycję kredytową, w przypadku której zostało już ustanowione zabezpieczenie w postaci hipoteki, lub zabezpieczenie takie stanowi zabezpieczenie docelowe. W przypadku ekspozycji kredytowych spełniających łącznie poniższe warunki: a) związane są z finansowaniem innych obszarów niż nieruchomości, b) oprócz zabezpieczenia w postaci hipoteki, zabezpieczone są również innymi zabezpieczeniami, jako ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie należy traktować ekspozycje kredytowe, w przypadku których: 1. pierwotny okres zapadalności jest dłuższy niż trzy lata, oraz 2. hipoteka jest lub będzie zabezpieczeniem dominującym i zmiana wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie może mieć istotny wpływ na wycenę ekspozycji kredytowej. 5. Obszar rynku integralna geograficznie część rynku nieruchomości, która charakteryzuje się podobnym poziomem cen dla podobnych nieruchomości. 6. Ocena wartości nieruchomości zgodnie z pkt. 9 Słowniczka pojęć Rekomendacji S. 7. Znaczące zaangażowanie w ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie oznacza maksymalną z wartości: zaangażowanie banku w ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie przekraczające 10% sumy bilansowej lub 0,5 mld zł. 8. Znaczące zaangażowanie w ekspozycje kredytowe finansujące nieruchomości oznacza maksymalną z wartości: zaangażowanie banku w ekspozycje kredytowe finansujące nieruchomości przekraczające 10% sumy bilansowej lub 0,5 mld zł. Strona 4 z 13

Rekomendacje I. Stosowanie baz danych o rynku nieruchomości Rekomendacja 1 Banki znacząco zaangażowane w finansowanie nieruchomości oraz banki znacząco zaangażowane w ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie powinny korzystać z wiarygodnych wewnętrznych i zewnętrznych baz danych o rynku nieruchomości. Rekomendacja 2 Zasady prowadzenia i korzystania z baz danych o rynku nieruchomości powinny zostać określone w polityce zarządzania ryzykiem oraz szczegółowo opisane w sporządzonych w formie pisemnej procedurach zatwierdzonych przez Zarząd Banku. Rekomendacja 3 Bazy danych o rynku nieruchomości nie powinny być wykorzystywane równocześnie do ewidencji zabezpieczeń. II. Tworzenie i administrowanie bazami danych o rynku nieruchomości Rekomendacja 4 W bazach danych o rynku nieruchomości powinny być gromadzone dane pozwalające na ocenę wartości nieruchomości finansowanych przez bank lub przyjmowanych przez bank jako zabezpieczenie ekspozycji kredytowych. Rekomendacja 5 Wykorzystywane bazy danych o rynku nieruchomości powinny zawierać dane adekwatne do rynku, na którym działa bank. Dane te powinny pozwalać na klasyfikowanie nieruchomości do grup o wysokim poziomie podobieństwa cech wpływających na ich wartość. Rekomendacja 6 Bank powinien określić precyzyjne zasady korzystania z baz danych, a w szczególności wskazać administratorów i użytkowników baz danych. Sposób prowadzenia baz danych o rynku nieruchomości powinien umożliwiać bieżący do niej dostęp przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. III. Wiarygodność baz danych o rynku nieruchomości Rekomendacja 7 Wiarygodna baza danych o rynku nieruchomości powinna umożliwiać obiektywną ocenę wartości nieruchomości. Rekomendacja 8 Bank korzystający z wiarygodnych baz danych powinien systematycznie badać (weryfikować) ich wiarygodność. Rekomendacja 9 Wiarygodna baza danych o rynku nieruchomości powinna pozwolić bankowi na weryfikację wartości zgodnie z niniejszą Rekomendacją większości analizowanych przez bank wniosków z ostatnich 12 miesięcy. Strona 5 z 13

Rekomendacja 10 Bank powinien systematycznie badać skuteczność wykorzystania baz danych o rynku nieruchomości (backtesting). I. Stosowanie baz danych o rynku nieruchomości 1.1. Rekomendacja 1 Banki znacząco zaangażowane w finansowanie nieruchomości oraz banki znacząco zaangażowane w ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie powinny korzystać z wiarygodnych wewnętrznych i zewnętrznych bazy danych o rynku nieruchomości. 1.1.1. Banki powinny wykorzystywać bazy danych o rynku nieruchomości do weryfikacji wartości finansowanych nieruchomości i nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenia oraz do monitorowania rynku nieruchomości. 1.1.2. Warunki uznawania baz danych za wiarygodne zawiera Rozdział III niniejszej Rekomendacji. 1.1.3. Banki korzystające z wiarygodnych baz danych mogą wykorzystywać bazy danych o rynku nieruchomości do oceny wartości finansowanych nieruchomości i nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenia. 1.2. Rekomendacja 2 Zasady prowadzenia i korzystania z baz danych o rynku nieruchomości powinny zostać określone w polityce zarządzania ryzykiem oraz szczegółowo opisane w sporządzonych w formie pisemnej procedurach zatwierdzonych przez Zarząd Banku. 1.2.1. Procedury i regulaminy wewnętrzne powinny m.in. określać zasady (sposoby) korzystania z baz danych o rynku nieruchomości oraz zakres obowiązków i odpowiedzialności osób. 1.2.2. Bank powinien posiadać procedury wykorzystania baz danych do oceny wartości nieruchomości. 1.3. Rekomendacja 3 Bazy danych o rynku nieruchomości nie powinny być wykorzystywane równocześnie do ewidencji zabezpieczeń. 1.3.1 Banki powinny gromadzić informacje o wartości zabezpieczeń na nieruchomościach niezależnie (w sposób odrębny) od prowadzonej bazy danych o rynku nieruchomości. 1.3.2 Bank nie może przyjmować wyższej wartości zabezpieczenia niż wynika to oceny wartości nieruchomości z wykorzystaniem informacji pochodzących z bazy danych o rynku nieruchomości. Strona 6 z 13

II. Tworzenie i administrowanie bazami danych o rynku nieruchomości 2.1. Rekomendacja 4 W bazach danych o rynku nieruchomości powinny być gromadzone dane pozwalające na ocenę wartości nieruchomości finansowanych przez bank lub przyjmowanych przez bank jako zabezpieczenie ekspozycji kredytowych. 2.1.1. Bazy danych o rynku nieruchomości powinny być na bieżąco zasilane informacjami o transakcjach na rynku nieruchomości oraz danymi z dostępnych źródeł. 2.1.2. Bank może korzystać z zewnętrznych baz jeśli jest w stanie wykazać ich adekwatność do rynku na którym prowadzi działalność. 2.1.3. Bank korzystający z baz danych o rynku nieruchomości powinien gromadzić w nich wszystkie dostępne dane wewnętrzne, w szczególności o cenach transakcyjnych nieruchomości dla których oceniał wartość nieruchomości. Dane te powinny być gromadzone obligatoryjnie dla transakcji, które bank finansował. 2.1.4. Dane pochodzące z baz danych mogą być wykorzystywane w celu oceny wartości nieruchomości Sposób wykorzystania tych danych powinien być określony w zatwierdzonej przez Zarząd procedurze oceny wartości nieruchomości. 2.2. Rekomendacja 5 Wykorzystywane bazy danych o rynku nieruchomości powinny zawierać dane adekwatne do rynku, na którym działa bank. Dane te powinny pozwalać na klasyfikowanie nieruchomości do grup o wysokim poziomie podobieństwa cech wpływających na ich wartość. 2.2.1. Adekwatność danych oznacza, że dane będą ściśle powiązane z prowadzoną przez bank działalnością, tj. jej zakresem, obszarem, skalą. 2.2.2. Bazy danych o rynku nieruchomości powinny zawierać co najmniej dane identyfikujące nieruchomość, rodzaj prawa własności, typ nieruchomości, cechy opisujące nieruchomość, lokalizację, opis otoczenia nieruchomości, stan techniczny nieruchomości, źródło danych o wartości nieruchomości, datę ustalenia wartości, cel ustalenia wartości, wartość nieruchomości. 2.2.3. Nieruchomość powinna być identyfikowana w bazie danych o rynku nieruchomości poprzez numer księgi wieczystej, a jeżeli księga wieczysta obejmuje kilka nieruchomości, poprzez numer działki, ulicę i numer nieruchomości. W przypadku nieruchomości gruntowej niezbędną cechą identyfikacyjną jest także numer działki. 2.2.4. Lokalizacja nieruchomości powinna być opisana w bazie danych o rynku nieruchomości co najmniej poprzez określenie województwa, powiatu, gminy, miejscowości, dzielnicy (o ile jest wyodrębniona), ulicy, numeru nieruchomości (domu lub mieszkania). 2.2.5. Typ nieruchomości powinien być określony z minimalną systematyką rozróżniającą: nieruchomości gruntowe: budowlane, rolne i leśne, mieszkalne: lokalowe, budynkowe (jedno i wielorodzinne), rolne (gospodarstwa rolne), komercyjne z odpowiednio rozbudowaną typologią (np. według przeznaczenia), komunalne, przemysłowe, obiekty użyteczności publicznej. Strona 7 z 13

2.2.6. W bazie danych o rynku nieruchomości należy określić rodzaj transakcji oraz sposób i cel ustalania wartość nieruchomości. Minimalnie w bazie danych o rynku nieruchomości należy wyróżnić dane pochodzące z transakcji kupna-sprzedaży (akty notarialne, transakcje opisane w operatach szacunkowych), ofert, przetargów (ceny wywoławcze i transakcyjne), sprzedaży wymuszonej (dokonywanej przez komornika lub syndyka) oraz wycen (wynik oszacowania z operatu). 2.2.7. W wewnętrznej bazie danych o rynku nieruchomości należy wskazać, czy dane pochodzą ze źródeł wewnętrznych czy zewnętrznych. Jeśli baza zawiera dane pozyskiwane w sposób zorganizowany ze źródeł zewnętrznych, należy ewidencjonować źródło danych dla poszczególnych danych. 2.2.8. W bazie danych o rynku nieruchomości należy określić datę transakcji, wartość nieruchomości i walutę w której ją określono. Jeśli wszystkie wartości w bazie podawane są w złotych przeliczenie z waluty obcej powinno nastąpić według kursu średniego NBP (tego samego typu dla całej bazy) z dnia ustalenia wartości nieruchomości. 2.2.9. Prawo do nieruchomości powinno być określone w bazie danych o rynku nieruchomości odrębnie dla gruntu i budynku (lokalu). 2.2.10. Dla każdej nieruchomości w bazie należy określić jej powierzchnię (zgodnie z obowiązującymi przepisami kwalifikowania powierzchni). Powierzchnia ta nie powinna obejmować powierzchni pomieszczeń przynależnych (garaż, miejsca parkingowe, tarasy, loggie, komórki, pomieszczenia gospodarcze), zgodnie z przepisami budowlanymi. 2.2.11. Nieruchomość powinna być także opisana w bazie danych o rynku nieruchomości co najmniej podstawowymi cechami istotnymi dla poziomu jej wartości np.: stanem prawnym, dostępnością mediów, konstrukcją budynku, stanem technicznym (stopniem zużycia), przynależnościami i częściami składowymi, wyposażeniem, architekturą i standardem wykończenia, pomieszczeniami i powierzchnią przynależną, czynnikami środowiskowymi (np. sąsiedztwem zakładów przemysłowych, parków i terenów rekreacyjnych, poziomem hałasu, nasłonecznienia), infrastrukturą komunikacyjną (dojazdem), kształtem działki i jej zagospodarowaniem. 2.2.12. Dla każdej nieruchomości zabudowanej, baza powinna zawierać rok budowy oraz informację o istotnych remontach i ich rodzaju. 2.4. Rekomendacja 6 Bank powinien określić precyzyjne zasady korzystania z baz danych, a w szczególności wskazać administratorów i użytkowników baz danych. Sposób prowadzenia baz danych o rynku nieruchomości powinien umożliwiać bieżący do niej dostęp przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. 2.4.1. Bazy danych o rynku nieruchomości powinny zapewniać dostęp do danych historycznych. 2.4.2. Bank powinien oddzielnie gromadzić dane o dokonanej ocenie wartości, założeniach jakie przyjęto do oceny oraz o osobach przeprowadzających i zatwierdzających wynik oceny. Takie dane nie mogą być wykorzystywane do dalszych ocen. 2.4.3. Bank powinien przyjąć i konsekwentnie stosować procedury gromadzenia danych oraz zasady ich weryfikacji. W szczególności bank powinien ustalić zasady i osoby Strona 8 z 13

2.4.4. Bank powinien wprowadzić mechanizmy kontroli jakości danych i poddać jakość kontroli procesu gromadzenia danych systematycznej weryfikacji audytu wewnętrznego. 2.4.5. Bank powinien wyznaczyć osobę/y odpowiedzialną/e za administrowanie bazą danych oraz określić ich uprawnienia. 2.4.6. W przypadku wykonywania operacji na danych z bazy bank powinien opisać i zatwierdzić przez Zarząd lub odpowiedni Komitet algorytmy przetwarzania danych. Jeśli bank stosuje w przetwarzaniu danych założone parametry, sposób ich ustalania i zatwierdzania oraz zasady wprowadzania do bazy i kontroli tych procesów, powinny być odpowiednio opisane i analogicznie zatwierdzone. 2.4.7. W odniesieniu do wykorzystywanych przez bank baz danych powinny mieć zastosowanie ogólne zasady dotyczące bezpieczeństwa systemów informatycznych. Strona 9 z 13

III. Wiarygodność baz danych o rynku nieruchomości 3.1. Rekomendacja 7 Wiarygodna baza danych o rynku nieruchomości powinna umożliwiać obiektywną ocenę wartości nieruchomości. 3.1.1. Bank powinien konsekwentnie stosować zatwierdzoną przez Zarząd procedurę (zasady) oceny wartości nieruchomości. 3.1.2. Bank może wypełnić warunki wiarygodności dla danego segmentu klientów (np. klienci detaliczni, klienci korporacyjni) lub określonego produktu (np. kredyty/pożyczki mieszkaniowe). 3.2. Rekomendacja 8 Bank korzystający z wiarygodnych baz danych powinien systematycznie badać (weryfikować) ich wiarygodność. 3.2.1. Procedury banku powinny określać sposób badania wiarygodności baz danych o rynku nieruchomości i osoby odpowiedzialne za jego przeprowadzenie. Częstotliwość badania wiarygodność baz danych o rynku nieruchomości powinna podlegać ocenie co najmniej raz w roku 3.2.2. Ocena wiarygodności baz danych o rynku nieruchomości powinna być przedstawiana do akceptacji Zarządowi banku lub odpowiedniemu Komitetowi odpowiedzialnemu za monitorowanie realizacji polityki zarządzania ryzykiem. 3.2.3. Warunkiem uznania bazy danych o rynku nieruchomości za wiarygodną jest konsekwentne stosowanie zatwierdzonych przez Zarząd lub odpowiedni Komitet procedur prowadzenia i korzystania z baz danych o rynku nieruchomości oraz procedur oceny wartości nieruchomości. 3.2.4. Procedury banku powinny określać sposób postępowania w sytuacji gdy bank uzna wykorzystywaną bazę danych o rynku nieruchomości za niewiarygodną. 3.3 Rekomendacja 9 Wiarygodna baza danych o rynku nieruchomości powinna pozwolić bankowi na weryfikację wartości zgodnie z niniejszą Rekomendacją większości analizowanych przez bank wniosków z ostatnich 12 miesięcy. 3.3.1. Jeśli bank wykorzystuje bazę danych do oceny wartości nieruchomości poniższe zapisy odnoszą się także do tego procesu. 3.3.2. Bank nie może pomijać żadnej transakcji (zarówno zaakceptowanej jak i odrzuconej) dla segmentu klientów lub produktu dla którego weryfikuje wiarygodność bazy danych. 3.3.3. Obszar rynku może być wyznaczony na poziomie jednostek administracyjnych (np. powiatu, miejscowości, dzielnicy), jeśli charakteryzują się one podobnym poziomem cen. Strona 10 z 13

3.3.4. Bank powinien posiadać zatwierdzone przez Zarząd procedury dotyczące oceny wartości nieruchomości z wykorzystaniem baz danych o rynku nieruchomości oraz opis struktury danych w aplikacjach informatycznych. 3.3.5. Bank powinien w procedurze oceny wartości nieruchomości określić zasady stosowania korekt wartości z uwzględnieniem cech różnicujących wartość nieruchomości. 3.3.6. Bank powinien posiadać i stosować procedurę oceny wartości nieruchomości dla których nie jest to możliwe na podstawie bazy danych o rynku nieruchomości utworzonej zgodnie z niniejszą Rekomendacją. 3.3.7. Procedura ta powinna wyznaczać konsekwentnie stosowany i jasno opisany sposób oceny wartości nieruchomości z udziałem osób posiadających niezbędną wiedzę i doświadczenie związane z rynkiem nieruchomości. Procedura powinna wskazywać osoby odpowiedzialne za ocenę wartości nieruchomości. 3.3.8. Wyniki oceny wartości nieruchomości z wykorzystaniem bazy danych o nieruchomościach powinny być zatwierdzane przez osoby z odpowiednią wiedzą i doświadczeniem związanym z rynkiem nieruchomości. 3.3.9. Procedury banku w zakresie oceny wartości nieruchomości powinny uwzględniać algorytmy wyznaczające wpływ cech różnicujących wartość nieruchomości na ocenę wartości nieruchomości. 3.3.10. Nieruchomości uwzględniane w ocenie wartości nieruchomości powinny być opisane cechami różnicującymi wartość nieruchomości dla danego obszaru rynku. Cechy te bank identyfikuje zgodnie z rekomendacją 2.2.11. 3.3.11. Dla danego obszaru rynku bank identyfikuje i wyznacza cechy różnicujące wartość nieruchomości zgodnie z rekomendacją 2.2.11. Bank przypisuje udział danej cechy w różnicowaniu wartości w procentach, a dla każdej cechy różnicującej wyznacza jej gradację tj. możliwe poziomy cechy (odpowiednio opisany liczbowo lub słownie) oraz przypisuje wielkość korekty wartości wyrażoną w procentach w relacji do przeciętnego poziomu cechy (dla której nie dokonuje się korekty). 3.3.12. Ocena wartości nieruchomości powinna następować na podstawie transakcji porównawczych dotyczących podobnych nieruchomości z obszaru rynku, na którym położona jest nieruchomość. 3.3.13. Przez nieruchomość podobną leży rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot oceny wartości nieruchomości, m.in. ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. 3.3.14. Nieruchomości podobne nie mogą się różnić więcej niż jedną istotną cechą różnicującą wartość, a różnica poziomu tej cechy nie może być większa niż dwa poziomy, o których mowa w rekomendacji 3.3.4. 3.3.15. Do porównań należy wykorzystać nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie możliwie nieodległym od daty oceny wartości nieruchomości, nie dłuższym jednak niż dwa lata. Wykorzystanie transakcji z innych okresów wymaga uzasadnienia/akceptacji. W przypadku dużej zmienności cen na rynku nieruchomości bank powinien odpowiednio skrócić ten okres. Strona 11 z 13

3.3.16. Ze zbioru danych o transakcjach nieruchomościami podobnymi należy odrzucić transakcje o wartościach skrajnych, uznane przez bank za istotnie różne od przeciętnego poziomu wartości. 3.4. Rekomendacja 10 Bank powinien systematycznie badać skuteczność wykorzystania baz danych o rynku nieruchomości (backtesting). 3.4.1. Bank powinien systematycznie analizować jakość wykonanych ocen konfrontując otrzymane wyniki z wartościami faktycznych transakcji. Zatwierdzone przez Zarząd lub odpowiedni Komitet procedury powinny wskazywać sposób i częstotliwość oceny i osoby odpowiedzialne za ten proces. 3.4.2. W sytuacji gdy występują istotne różnice między wynikami oceny wartości nieruchomości i wartością transakcji bank powinien dokonać przeglądu metodologii oceny wartości nieruchomości, w szczególności cech różnicujących wartość nieruchomości, wielkości wskaźników korygujących, okresu z którego wykorzystywane są transakcje lub wyznaczenia obszaru rynku. 3.4.3. Jeśli bank nie jest w stanie uzyskać wymaganej dokładności ocen powinien dokonywać korekty ocen o wielkość różnicy między oszacowaniami a cenami transakcyjnymi. W przeciwnym razie bank nie może uznać swojej bazy danych o rynku nieruchomości za wiarygodną. Strona 12 z 13

SPIS TREŚCI Wstęp 2 Słowniczek pojęć 4 Spis rekomendacji 5 I. Stosowanie baz danych o rynku nieruchomości 6 II. Tworzenie i administrowanie bazami danych o rynku nieruchomości 7 III. Wiarygodność baz danych o rynku nieruchomości 10 Strona 13 z 13