OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W CHYBACH, GM. TARNOWO PODGÓRNE ZAPISANEJ W KW NR PO1P/00147367/6 Sygnatura akt KM 1339/15 OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: powiat gmina obręb arkusz mapy nr 1 działka nr 365 powierzchnia [m 2 ] 708 KW nr poznański Tarnowo Podgórne Chyby PO1P/00147367/6 Określona wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej zapisanej w KW nr PO1P/00147367/6, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej. 296 700 zł słownie: dwieście dziewięćdziesiąt sześć tysięcy siedemset złotych O p r a c o w a n i e : Poznań, dnia 19 października 2015 roku
S P I S T R E Ś C I 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2. PRZEDMIOT WYCENY 3. ZAKRES WYCENY 4. CEL WYCENY 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 11. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIA 12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 13. ZAŁĄCZNIKI Zał. nr 1. Mapa lokalizacji obiektu. Zał. nr 2. Protokół badania księgi wieczystej KW nr PO1P/00147367/6 z dnia 15 września 2015 roku. Zał. nr 3. Kserokopia wypisu z rejestru gruntów z dnia 7 września 2015 roku. Zał. nr 4. Kserokopia mapy zasadniczej. 2
1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI 1.1.1. Położenie: Chyby, gm. Tarnowo Podgórne. 1.1.2. Oznaczenie wg ewidencji gruntów obręb: Chyby, arkusz nr: 1, działka nr: 365, pow.: 708 m 2, KW nr: PO1P/00147367/6 1.1.3. Rodzaj nieruchomości Nieruchomość gruntowa niezabudowana. 1.1.4. Opis nieruchomości Nieruchomość zlokalizowana w powiecie poznańskim, w miejscowości Chyby, gm. Tarnowo Podgórne, przy ul. Jodłowej. Dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni asfaltowej, bezpośredni drogą wewnętrzną osiedlową, utwardzoną kostką brukową. Otoczenie stanowi analogiczna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zarówno zamieszkała jak i będąca w trakcie realizacji, tereny niezabudowane. W niedalekiej odległości położone jest Jezioro Kierskie. Nieruchomość znajduje się na terenie zamkniętego osiedla domków jednorodzinnych z ochroną. Działka o kształcie regularnym, ukształtowanie terenu płaskie. Działka nie jest ogrodzona. Stan zagospodarowania przeciętny, teren porośnięty roślinnością ruderalną oraz pojedynczymi drzewkami. Uzbrojenie terenu: sieć elektryczna na działce, sieć wodociągowa na działce, sieć gazowa w drodze oraz sieć kanalizacyjna na działce. Przedmiot wyceny położony jest na terenach objętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według jego treści przedmiotowa działka położona w Chybach znajduje się na terenie oznaczonym symbolem MN teren zabudowy jednorodzinnej. 1.2. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 1.3. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Określona wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej zapisanej w KW nr PO1P/00147367/6, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej. 296 700 zł słownie: dwieście dziewięćdziesiąt sześć tysięcy siedemset złotych 1.4. DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO STAN PRZEDMIOTU WYCENY: 16 września 2015 r. 1.5. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO: 19 października 2015 r.... (pieczęć i podpis) BE 3
2. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana zlokalizowana w miejscowości Chyby przy ul. Szparagowej, gm. Tarnowo Podgórne, dla której V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą KW nr PO1P/00147367/6. Dane ewidencyjne obręb: Chyby, arkusz nr: 1, działka nr: 365, pow.: 708 m 2, KW nr: PO1P/00147367/6 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto prawo własności działki nr 365 o powierzchni 708 m 2 zlokalizowanej w miejscowości Chyby, gm. Tarnowo Podgórne, zapisanej w księdze wieczystej KW nr PO1P/00147367/6. 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sporządzenia opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1.1 PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, Piotr Tomaszewski, Kancelaria Komornicza w Poznaniu, ul. Chociszewskiego 21/6, 60-255 Poznań. 5.2. PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA 5.2.1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity (Dz.U. 2014 r. poz. 518 - tekst jednolity z późniejszymi zmianami). 5.2.2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109 oraz z 2005r. Nr 196 poz. 1628) obowiązujące od 26 sierpnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985). 5.2.3. Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami. 5.2.4. Rozporządzenie z dnia 9.03.1968r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968r. Nr 10, poz. 52) z późniejszymi zmianami. 5.2.5. Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia 17.11.1964 r. tekst pierwotny (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296) z późniejszymi zmianami. 5.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 5.3.1. O PRZEDMIOCIE WYCENY 5.3.1.1. Wizja terenowa przeprowadzona w dniu 16 września 2015 roku. 5.3.1.2. Protokół badania księgi wieczystej KW nr PO1P/00147367/6 z dnia 15 września 2015 roku. 5.3.1.3. Kserokopia wypisu z rejestru gruntów z dnia 7 września 2015 roku. 5.3.1.4. Kserokopia mapy zasadniczej. 5.3.2. O RYNKU LOKALNYM 5.3.2.1. Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych CWM Sp. z o.o 5.3.2.2. Informacje uzyskane w prasie specjalistycznej i Internecie. 5.3.2.3. Informacje uzyskane w Starostwie Powiatowym w Poznaniu, 5.3.3. O SPOSOBIE WYCENY 5.3.3.1. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM, W-wa czerwiec 2004 r. 5.3.3.2. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny obejmujące Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz Noty interpretacyjne, zgodnie z uchwałą Rady PFSRM z grudnia 2007 roku. 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data dokonania wizji terenowej nieruchomości Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data sporządzenia operatu szacunkowego 16 września 2015 roku 16 września 2015 roku 19 października 2015 roku 19 października 2015 roku 4
7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1 OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Chyby, gm. Tarnowo Podgórne. powiat poznański gm. Tarnowo Podgórne Gmina Tarnowo Podgórne to atrakcyjna gmina Wielkopolski, w której obok siebie działa wielki przemysł i duża liczba małych dynamicznych przedsiębiorstw, w której bardzo dba się o rozwój oświaty, o ofertę kulturalną i sportowo - rekreacyjną, w której obok obszarów wielkoprzemysłowych jest obszar chronionego krajobrazu. Sukces gminy był możliwy dzięki wykorzystaniu posiadanych warunków w połączeniu z tworzeniem szans rozwoju istniejących i nowych przedsiębiorstw. Najważniejszym okazało się umiejętne wykorzystanie wielkiego atutu gminy, tj. jej położenia. Bliskość Poznania, przechodząca przez gminę międzynarodowa trasa nr 2, łatwy dojazd do zachodniej granicy Polski spowodowały, że gmina Tarnowo Podgórne mogła być atrakcyjnym miejscem dla potencjalnych inwestorów. Powierzchnia gminy wynosi 101,4 km 2, z czego lasy zajmują 7%, użytki rolne 80%, 13% to grunty zajęte pod zabudowę, drogi, zbiorniki wodne i nieużytki. 1 Chyby wieś w Polsce położona w województwie wielkopolskim, w powiecie poznańskim, w gminie Tarnowo Podgórne. Mała, południowo-wschodnia część Chyb (z zespołem dworsko-parkowym, kaplicą św. Stanisława i przystanią żeglarską) należy do Poznania. Wieś położona nad jeziorem Kierskim otoczona polami. W bezpośrednim sąsiedztwie jeziora znajdują się domy letniskowe i jednorodzinne wkomponowane w zieleń. W głębi wsi osiedle domów jednorodzinnych. Chyby utrzymują swój agrarny charakter przy drodze na Szamotuły. OTOCZENIE Nieruchomość zlokalizowana w powiecie poznańskim, w miejscowości Chyby, gm. Tarnowo Podgórne, przy ul. Jodłowej. Dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni asfaltowej, bezpośredni drogą wewnętrzną osiedlową, utwardzoną kostką brukową. Otoczenie stanowi analogiczna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zarówno zamieszkała jak i będąca w trakcie realizacji, tereny niezabudowane. W niedalekiej odległości położone jest Jezioro Kierskie. Nieruchomość znajduje się na terenie zamkniętego osiedla domków jednorodzinnych z ochroną. 1 Źródło: http://www.tarnowo-podgorne.pl 5
Rys. Położenie przedmiotowej działki w miejscowości Chyby, gm. Tarnowo Podgórne. *kolorem żółtym zaznaczono przybliżony przebieg granicy nieruchomości Źródło: http.podgik.poznan.pl Dokumentacja fotograficzna otoczenie oraz droga dojazdowa 6
Ogólny opis nieruchomości Działka o kształcie regularnym, ukształtowanie terenu płaskie. Działka nie jest ogrodzona. Stan zagospodarowania przeciętny, teren porośnięty roślinnością ruderalną oraz pojedynczymi drzewkami. Uzbrojenie terenu: sieć elektryczna na działce, sieć wodociągowa na działce, sieć gazowa w drodze, sieć kanalizacyjna na działce. Dokumentacja fotograficzna widok nieruchomości 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowej nieruchomości prowadza jest przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, Wydział V Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta nr PO1P/00147367/6. Stan prawny nieruchomości ustalony został na podstawie badania przeprowadzonego w dniu 15 września 2015 r. DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: Chyby, gmina Tarnowo Podgórne. Działka 365. Teren pod zabudowę. Powierzchnia: 708 m 2. Komentarz do migracji: W łamie 4 wpis: mapa 1 W łamie 8 wpis: l.dz.kw. 29017-96/99, dla potrzeb migracji przyjęto l.dz.kw. 29017/99 Po odłączeniu z KW 88 745 na podstawie opisu i mapy, dok. 1 i wniosku ldz.kw 29017/99. Wpisano dnia 17 grudnia 1999 roku. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Bartosz Aleksander Jabłoński, PESEL 76021201353 Na podstawie umowy sprzedaży Rep 1677/09 z dnia 23 lutego 2009 roku, not. Mikołaj Siennicki, Poznań, karta 35-38 w KW PO1P/00147366/9 i wniosku ldz.kw 1760/07, not. Danuta Kobińska, Poznań, karta 13-15 i wniosku DZ.KW/PO1P/00006075/09/002 z dnia 24 lutego 2009 roku. Wpisano dnia 3 marca 2009 roku. 7
DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 1. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wpis o wszczęciu egzekucji z niniejszej nieruchomości z wniosku wierzyciela - Deutsche Bank Polska S.A. z siedzibą w Warszawie, REGON 35052610700000 w sprawie sygn. akt KM 1339/15 prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym Poznań - Grunwald i Jeżyce w Poznaniu- Piotra Tomaszewskiego Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości KM 1339/15 z dnia 2 lipca 2015 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 41 i wniosku DZ.KW/PO1P/00020279/15/001 z dnia 7 lipca 2015 roku. Wpisano dnia 9 lipca 2015 roku. DZIAŁ IV (HIPOTEKA) 2. 159 525,00 CHF - hipoteka umowna kaucyjna w kwocie sto pięćdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset dwadzieścia pięć franków szwajcarskich Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: należność główna i należności uboczne z tytułu umowy kredytowej nr KMI/0914367 Termin zapłaty: 2039-03-04 na rzecz Deutsche Bank PBC S.A. Oddział w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON 35052610700610 Na podstawie oświadczenia banku KMI/0914367 z dnia 24 lutego 2009 roku, karta 29 w KW PO1P/00147367/6 i wniosku DZ.KW/PO1P/00006091/09/001 z dnia 24 lutego 2009 roku. Wpisano dnia 5 marca 2009 roku. 7.3. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Przedmiot wyceny położony jest na terenach objętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Nr III/25/2002 Rady Gminy Tarnowo Podgórne z dnia 17 grudnia 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, opublikowaną w Dz. U. Woj. Wlkp. Nr. 15 Poz. 267 z dnia 7 lutego 2003 roku utrzymała przeznaczenie określone w miejscowym uproszczonym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego Chyby, zatwierdzonego uchwałą nr XXXIX/195/93 Rady Gminy Tarnowo Podgórne z dnia 19 października 1993 r.). Według jego treści przedmiotowa działka położona w Chybach znajduje się na terenie oznaczonym symbolem MN teren zabudowy jednorodzinnej. 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (powołanej w pkt. 5.2.1.) wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkowa nieruchomości (zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami) stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz były świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową zgodną z powyższą definicją przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny na rynku nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (powołanym w pkt. 5.2.2.). Zgodnie 3 ust 1. ww. rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego. 8
Mapa lokalizacji nieruchomości Gmina: Obręb: Tarnowo Podgórne Chyby Załącznik nr 1 do operatu szacunkowego z dnia 19 października 2015 roku 17