Bogumiła Załęska-Świątkiewicz adwokat (Wrocław) Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa

Bogumiła Załęska-Świątkiewicz adwokat (Wrocław) Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa I Wprowadzenie Od 1 stycznia 1992 r. obowiązuje ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi oraz o zmianie niektórych ustaw. 1 Ustawa ta: - wprowadza nowe zasady tworzenia zasobu państwowych nieruchomości rolnych, zwanego dalej Zasobami Własności Rolnej Skarbu Państwa, - określa formy korzystania z państwowych nieruchomości rolnych przez osoby fizyczne i prawne jak również jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, - tworzy nowe rozwiązania organizacyjne powołując Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa, jako podmiot uprawniony do gospodarowania Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa. Agencja ta, jako państwowa osoba prawna, na zasadach powiernictwa przejmuje w imieniu Skarbu Państwa wszelkie uprawnienia właściciela w odniesieniu do mienia rolnego w tym również mienia nieruchomego, będącego w zarządzie przedsiębiorstw gospodarki rolnej, - stwarza ramy prawne dla przekształcenia państwowych gospodarstw rolnych w jednoosobowe spółki Skarbu Państwa, 2 - określa zasady likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej i zasady przekazania agencji majątku tych przedsiębiorstw. 3 49

REJENT Nr 3-4/11 - marzec-kwiecień 1992 r. Nadto i w konsekwencji powyższego ustawa przepisami przejściowymi i końcowymi dokonuje szereg zmian w dotychczasowych obowiązujących regulacjach prawnych. Najistotniejsze z tych zmian dotyczą: 1) spraw związanych ze sprzedażą państwowych nieruchomości rolnych - wszczętych pod rządem przepisów uprzednio obowiązujących, 4 2) kompetencji organów administracji w zakresie związanym z realizacją praw, o których mowa wyżej, jak również spraw z zakresu ubezpieczenia społecznego rolników, 3) możliwości podważenia decyzji administracyjnych uwłaszczających rolników na zasadach określonych ustawą z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. 5 Ad.l. Artykuł 58 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa został skreślony rodział 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego. Konsekwencja tej zmiany jest taka, iż po dniu 1 stycznia 1992 r. nie mogą być realizowane przejęcia nieruchomości rolnych i leśnych w oparciu o art. 16 tej ustawy, a także nie może być realizowana sprzedaż nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi w oparciu o dotychczas obowiązujące przepisy. Sprawy wszczęte dotyczące ustalenia kandydata na nabywcę nieruchomości PFZ podlegają umorzeniu. Decyzje o umorzeniu wydaje organ gminy. W sprawach, w których zostały wydane przed 1 stycznia 1992 r. ostateczne decyzje o ustaleniu kandydata na nabywcę nieruchomości PFZ, a nie zostały zawarte umowy sprzedaży - sprzedaż nieruchomości, ustalonym w decyzjach kandydatom, następuje na warunkach określonych nową ustawą z dnia 19 października 1991 r., przy czym 50

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa organem właściwym do sprzedaży jest w chwili obecnej Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa albo upoważniony przez nią inny podmiot. 6 Także należności za nieruchomości PFZ, sprzedane przed datą wejścia w życie ustawy, pobierane w chwili obecnej przez banki spółdzielcze, powinny być przekazane na rachunek agencji. Postępowanie administracyjne podlega również umorzeniu - w sprawach dotyczących przekazywania nieruchomości PFZ w zarząd lub użytkowanie - wszczętych a nie zakończonych do 1 stycznia 1992 r. Decyzje o umorzeniu w tych sprawach wydaje rejonowy organ rządowej administracji ogólnej albo w ramach zadań powierzonych - odpowiedni organ gminy. 7 Ad.2. Po 1 stycznia 1992 r. uległy zmianom niektóre kompetencje organów w zakresie związanym z realizacją przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników. Dalej, do właściwości rejonowego organu administracji rządowej ogólnej należy uwłaszczenie właścicieli budynków działką, na której znajdują się budynki, 8 przy czym od 1 stycznia 1992 r. organ ten przejął też kompetencje z art. 58 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Są to kompetencje w zakresie wydawania decyzji w sprawach dotyczących przejęcia nieruchomości na własność Państwa od rolników, mających już ustalone prawo do emerytury lub renty oraz w sprawach ustalenia odpłatności za przejmowane nieruchomości. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa przejęła natomiast kompetencje z art. 47 i 118 omawianej ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, to jest wydawanie zaświadczeń stwierdzających, iż rolnik posiadający ustalone prawo do emerytury lub renty nie ma możliwości sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (art. 47 ustawy) oraz decyzji w zakresie nieodpłatnego przyznania lokalu i działki na własność osób, którym przysługuje prawo ich dożywotniego użytkowania z tytułu przekazania gospodarstwa rolnego Państwa. 9 51

REJENT Nr 3-4/11 - marzec-kwiecień 1992 r. Ad.3. Aktualnie nie ma już możliwości obalenia" w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, dotyczące wznowienia postępowania, stwierdzenie nieważności i uchylenia lub zmiany decyzji - tzw. aktów uwłaszczenia, to jest ostatecznych decyzji wydanych na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Akty własności ziemi lub decyzje odmawiające uwłaszczenia wydawane były, w oparciu o przepisy powołane przed dniem 6 kwietnia 1982 r., posiadaczom samoistnym i zależnym przez odpowiednie terenowe organy administracji państwowej, na podstawie istniejących stanów faktycznych, zaistniałe wstecz licząc od daty 4 listopada 1971r. (skrócone okresy zasiedzenia). Toczące się aktualnie w tych sprawach postępowanie administracyjne mające na celu obalenie tamtych decyzji podlega umorzeniu. 10 II Tworzenie Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Na Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa, stosownie do ustawy będącej przedmiotem niniejszych rozważań, składają się: A. Znajdujące się w zarządzie państwowych jednostek organizacyjnych nieruchomości rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego 11 oraz inne, położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki rolnej, z wyjątkiem gruntów wchodzących w skład lasów państwowych. Jednocześnie bez znaczenia jest czy ta sama nieruchomość jest w użytkowaniu czy też faktycznym władaniu kogokolwiek. B. Nieruchomości rolne wchodzące w skład Państwowego Funduszu Ziemi oraz przejmowaniu na własność Skarbu Państwa na zasadzie decyzji administracyjnych lub z innych tytułów. C. Nieruchomości nabywane przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa w drodze umów prawa cywilnego. 52

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa D. Inne nieruchomości oraz składniki mienia skarbu państwa powstałe po likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej i przejęte na rzecz skarbu państwa z innych tytułów. Nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi (por. B) mają być przekazywane na rzecz Agencji sukcesywnie w okresie nie dłuższym niż 2 lata licząc od daty wejścia ustawy, to jest od 1 stycznia 1992 r. Przekazania tych nieruchomości dokonują wojewodowie w drodze decyzji. 12 W celu realizacji powołanego przekazania na organach administracji rządowej spoczywają obowiązki: 1) skompletowania aktualnej dokumentacji geodezyjnej, niezbędnej do przekazania nieruchomości PFZ, 2) ustalenia z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa harmonogramu przekazywania, 3) przygotowania danych informacyjnych w zakresie obciążeń ciążących na przekazywanych nieruchomościach, czyli: a) wykazów nieruchomości, co do których zawarte są umowy dzierżawy lub najmu, b) wykazu nieruchomości pozostających w dożywotnim użytkowaniu emerytów i rencistów, c) wykazu nieruchomości, co do których toczy się postępowanie administracyjne, wobec zarzutu o sprzeczne z prawem ich przejęcie na rzecz Skarbu Państwa. Nie wszystkie nieruchomości, wchodzące w skład Państwowego Funduszu Ziemi, mogą być przekazywane do zasobu. Przykładem tego są lasy. W świetle obowiązującej również od 1 stycznia 1992 r. ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 r. 13 - lasami i gruntami leśnymi Skarbu Państwa zarządza aktualnie państwowa jednostka organizacyjna o nazwie Lasy Państwowe". 14 Stosownie do art. 74 ust. 3 o lasach - w zarząd Lasów Państwowych przechodzą lasy i grunty przeznaczone do zalesienia znajdujące się w zasobie Państwowego Funduszu Ziemi. Zatem nie mogą być one przekazane do Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przejęcie przez agencję mienia po państwowych przedsiębiorstwach gospodarki rolnej (por. pkt B) wiąże się z decyzją o likwi- 53

REJENT Nr 3-4/11 - marzec-kwiecień 1992 r. dacji przedsiębiorstwa. Decyzję taką podejmuje organ założycielski z własnej inicjatywy lub na wspólny wniosek dyrektora przedsiębiorstwa i rady pracowniczej, w obu przypadkach za zgodą agencji, bądź też na wniosek agencji, przy czym w tym ostatnim przypadku decyzja o likwidacji jest obligatoryjna. 15 Podjęcie decyzji o likwidacji państwowego przedsiębiorstwa gospodarki rolnej przez organ założycielski i przekazanie mienia agencji wywołuje między innymi ten skutek, że ustaje obowiązek wpłaty dywidendy (art. 13 ust. 3 ustawy). 16 Na skutek przedmiotowej decyzji następuje wykreślenie przedsiębiorstwa z rejestru przedsiębiorstw państwowych (art. 14 ust. 1 ustawy); wygasa zarząd przedsiębiorstwa ustanowiony na państwowych nieruchomościach rolnych i innych nieruchomościach i składnikach mienia (art. 14 ust. 2 ustawy). 17 Agencja przejmuje majątek oraz wierzytelności i zobowiązania zlikwidowanego przedsiębiorstwa, przy czym na ona obowiązek wyznaczenia tymczasowego zarządcy tego majątku (art. 14 ust. 3 i 4 ustawy). Przekazanie mienia agencji dokonuje się na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, sporządzonego w oparciu o spis z natury dokonany według zasad prowadzenia rachunkowości (art. 19 ustawy). W stosunku do nieruchomości rolnej będącej we władaniu innych osób (spółdzielni osób fizycznych a także innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych) - ustawa przewiduje, iż pozostają one nadal w ich władaniu na dotychczasowych warunkach (art. 16 ustawy), do czasu określenia nowych warunków użytkowania lub dzierżawy, co winno nastąpić w okresie dwu lat od daty wejścia w życie ustawy. Po tym terminie wygasa dotychczasowe użytkowanie ustanowione na podstawie umowy lub decyzji administracyjnej. Stwierdzenie wygaśnięcia następuje na podstawie decyzji rejonowego organu rządowej administracji ogólnej właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Za części składowe nieruchomości a także nie pobrane pożytki, dotychczasowy użytkownik otrzymuje od agencji odszkodowanie naliczone według zasad stosowanych przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 30 ust. 2 ustawy). 54

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa III Zasady działania agencji. Zasady działania i zadania agencji określa w szczególności rozdział II ustawy z dnia 19 października 1991 r. w art. art. 3-11. Agencja jest państwową osobą prawną, która na zasadach powiernictwa przejmuje w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku do nieruchomości rolnej, znajdującej się w zarządzie państwowych jednostek organizacyjnych, a także w stosunku do innych nieruchomości oraz składników mienia Skarbu Państwa określonych ustawą. 18 Nadzór nad agencją sprawuje Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej. Siedzibą agencji jest miasto Stołeczne Warszawa. Agencja działa na podstawie ustawy z dnia 19 października 1991 r. oraz statutu nadanego w drodze rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów. Statut reguluje organizację biura Prezesa Agencji, który jest organem agencji; tworzenie oddziałów terenowych agencji i zasady udzielania pełnomocnictw- system kontroli wewnętrznej i zasady gospodarki finansowej. 19 Przy prezesie działa organ opiniodawczy w postaci Rady Agencji składającej się z 9 członków. Prezes agencji na wniosek Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, złożony w porozumieniu z Ministrem Przekształceń Własnościowych powołuje i odwołuje Prezes Rady Ministrów. Prezes agencji składa Ministrowi Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej kwartalne raporty z działalności agencji, natomiast roczny raport z działalności przedkłada Sejmowi. Członków Rady Agencji powołuje Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej na okres 4 lat. 20 Agencja prowadzi samodzielną gospodarkę finansową, może zaciągać kredyty, dokonywać emisji obligacji, oraz udzielać gwarancji kredytowych na warunkach określonych ustawą. Agencja ma obowiązek przejęcia do dnia 1 stycznia 1994 r. wszelkiego mienia rolnego, stanowiącego własność państwową i zarządzania tym mieniem w sposób określony ustawą. 55

REJENT Nr 3-4/11 - marzec-kwiecień 1992 r. Agencja realizuje zadania wynikłe z polityki Państwa, w szczególności zaś ma za zadanie: - tworzyć warunki sprzyjające racjonalnemu wykorzystaniu Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa, - dokonywać restrukturyzacji oraz prywatyzacji istniejących przedsiębiorstw rolnych, - dokonywać sprzedaży, 21 oddawać w zarząd, 22 wydzierżawiać i wynajmować mienie wchodzące w skład zasobu, - nieodpłatnie przekazywać na własność gminy w drodze umowy budynki mieszkalne, gospodarcze, garaże i infrastrukturę mieszkaniową do zasobów komunalnych wraz z przynależnymi gruntami, - prowadzić prace urządzeniowo-rolne na gruntach Skarbu Państwa oraz popierać organizowanie (tworzenie), prywatnych gospodarstw rolnych, - dbać o zapewnienie miejsc pracy dla osób dotąd zatrudnionych w jednostkach organizacyjnych państwowej gospodarki rolnej. 23 Zatem kompetencje agencji są znaczne i rozległe. Agencja jako osoba prawna na wzór Skarbu Państwa" będzie miała pewne nieruchomości jako właściciel, zaś w stosunku do innych będzie organem założycielskim i będzie wykonywała swoją własność (prawo własności) poprzez inne podmioty (np. spółkę). Ma to duże znaczenie praktyczne, bowiem może ona tworzyć gospodarstwa rolne czy to w formie spółki, 24 czy też w innej formie. Do czasu przejęcia mienia rolnego przez agencję, uprawnienia w zakresie dysponowania tym mieniem przysługują konkretnym przedsiębiorstwom produkcji rolnej, na zasadach wynikających z ustawy. 25 Oznacza to, że PGR-y mogą sprzedawać po 1 stycznia 1992 r. mieszkania dotąd zakładowe i inne budynki gospodarcze z przynależnym gruntem przy zastosowaniu obniżek za każdy rok pracy w PGR przez nabywcę (art. 43 ustawy) - przy czym środki pieniężne uzyskane z tego tytułu winny być przekazane na rzecz agencji (art. 52 ust. 2 ustawy). 56

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa IV Formy korzystania z państwowych nieruchomości rolnych przez poszczególne podmioty. Ustawa przewiduje następujące formy korzystania z państwowych nieruchomości rolnych, wchodzących w skład Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa. A. W drodze sprzedaży nieruchomości i ich części składowych osobom fizycznym i prawnym także cudzoziemcom, jeżeli posiadają zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości, stosownie do przepisów o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. 26 B. W drodze oddawania tych nieruchomości i innych składników mienia skarbu państwa wchodzącego w skład zasobu w zarząd 27 państwowym jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej. C. W drodze oddawania nieruchomości w dzierżawę i najem osobom fizycznym i prawnym. D. Zasoby mieszkaniowe mogą być sprzedawane wskazanym przepisami osobom fizycznym oraz przekazywane nieodpłatnie na własność gmin lub nowoutworzonym przez dotychczasowych najemców (pracowników PGR) - spółdzielniom mieszkaniowym. W tym zakresie obowiązują szczególne zasady określone ustawą i przepisami wykonawczymi. 28 E. Wydaje się, iż użytkowanie - jako aktualna forma władania nieruchomościami rolnymi przez inne niż państwowe osoby jednostki organizacyjne (np. Spółdzielnie, osoby fizyczne, niepaństwowe jednostki organizacyjne) - stanowić ma według ustawy formę przejściową. Jej zmiana i uregulowanie na nowo 29 winno nastąpić w okresie dwu lat od daty wejścia w życie ustawy. Ad A Sprzedaż prowadzić ma agencja. Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży powinny być ujęte w wykazie sporządzonym przez agencję i podanym do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości na 14 dni przed rozpo- 57

REJENT Nr 3-4/11 - marzec-kwiecień 1992 r. częciem sprzedaży. Jeżeli wartość nieruchomości przekracza 5 tys. kwintali żyta - należy umieścić ogłoszenie o sprzedaży także w prasie centralnej. Sprzedaż następuje z uwzględnieniem prawa pierwokupu stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego. W celu wykonania tego prawa agencja ma obowiązek zawiadomienia osób, którym ono przysługuje (współwłaścicieli, dzierżawców) 30 - zaś osoby te obowiązane są złożyć w terminie 1 miesiąca oświadczenie na piśmie, że z tego prawa chcą skorzystać. W przypadku otrzymania takiego oświadczenia agencja w terminie jednego miesiąca winna ustalić z notariuszem termin zawarcia umowy sprzedaży i zawiadomić o tym osobę uprawnioną (tryb bezprzetargowy). Pozostałe nieruchomości i te, w stosunku do których osoby uprawnione nie skorzystały z prawa pierwokopu - podlegają sprzedaży w trybie przetargu. Agencji przysługuje również ustawowe prawi pierwokupu w odniesieniu do gruntów uprzednio przez nią sprzedanych. Uprawnienie to przysługuje w okresie pięciu lat od daty nabycia tej nieruchomości od agencji. 31 W przypadkach gospodarczo uzasadnionych dopuszczalne jest ustalenie osoby nabywcy na podstawie przetargu ofert. 32 Podstawę do zawarcia umów sprzedaży stanowi protokół przetargu lub protokół pisemnego przetargu ofert. Cenę gruntów ustala się przy uwzględnieniu cen rynkowych lub mnożąc stawkę szacunkową 1 ha gruntu ornego lub użytku zielonego przez cenę 1 kwintala żyta w odpowiedniej klasie gruntów i odpowiednim okręgu podatkowym, stosownie do przepisów o podatku rolnym obowiązujących w dniu zawarcia umowy. Cena sprzedaży może być na wniosek nabywcy rozłożona przez agencję na roczne raty. Może to mieć miejsce w szczególności w razie nabycia nieruchomości, w celu utworzenia gospodarstwa rolnego, poprawę rozłogu gruntów i w sytuacjach losowych. 33 Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga, pod rygorem nieważności, formy aktu notarialnego. 34 Ad B Ustanowienie zarządu stanowi jedyną formę korzystania z nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rol- 58

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa nej Skarbu Państwa - przez państwowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. 35 Przekazanie w Zarząd może również nastąpić na rzecz jednostek Lasów Państwowych. 36 Przekazanie następuje na wniosek tych jednostek, który powinien zawierać: - oznaczenie nieruchomości, - cel, na który ma być przeznaczona, - okres, na jaki ma być przekazana, - wykaz przynależności. 37 Do wniosku dołączyć należy: a) wyciąg z rejestru ewidencji gruntów i budynków oraz kopie lub wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości z zaznaczeniem przebiegu granic, b) informację właściwego organu o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przekazanie mienia w Zarząd następuje w drodze decyzji agencji, przy czym może to nastąpić na czas oznaczony lub nieoznaczony. Wydanie mienia następuje w formie protokołu zdawczo-odbiorczego sporządzonego przez agencję i jednostkę przejmującą w terminie wskazanym w decyzji. Z dniem podpisania protokołu należności zobowiązania związane z mieniem przechodzą na zarządcę. On też ponosi koszty związane z przekazaniem. W przypadku wydania przez agencję decyzji o wygaśnięciu zarządu, 38 mienie wchodzi do Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa, przy czym następuję to również na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, zawierającego spis z natuiy przejmowanych nieruchomości wraz z jej częściami składowymi i przynależnościami. Spis winien być sporządzony według zasad prowadzenia rachunkowości. Z zarządem wiążą się opłaty roczne równe cenie 1 kwintala żyta z 1 ha przeliczeniowego, stosownie do przepisów o podatku rolnym. 39 59

REJENT Nr 3-4/11 - marzec-kwiecień 1992 r. Ad C. Formy korzystania z państwowych nieruchomości rolnych, wchodzących w skład zasobu, powszechnie stosowane mają być, w myśl postanowień ustawy, dzierżawa i najem. Majątek wchodzący w skład zasobu może być wynajmowany osobom fizycznym jak też i osobom prawnym. Zawiesza się na trzy lata od daty wejścia w życie ustawy a przynajmniej ogranicza do wyjątkowych, szczególnie uzasadnionych przypadków (obwarowanie zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej) - możliwość wydzierżawienia nieruchomości rolnych podmiotom zagranicznym. Dla majątku będącego przedmiotem dzierżawy lub najmu agencja sporządza wykazy podawane do powszechnej wiadomości w taki sposób, jak przy sprzedaży. 40 Warunki dzierżawy ustala się na podstawie przetargu ofert. Ustawodawca przy wyborze ofert przyznaje pierwszeństwo tak zwanej spółce pracowników zlikwidowanego przedsiębiorstwa, którego majątek jest przedmiotem dzierżawy. 41 Przepisy prawa nie znają pojęcia spółki pracowniczej. Sformułowanie ustawy w tym zakresie odbiega zatem od przepisów prawa cywilnego i formy spółek określonych w Kodeksie handlowym. Należy zatem przyjąć, iż ustawodawca rozumiał przez to pojęcie wszystkie możliwe formy (rodzaje) spółek, utworzonych przez pracowników likwidowanego przedsiębiorstwa. 42 Umowa dzierżawy gospodarstwa rolnego wymaga formy pisemnej. Stosuje się do tych umów odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (dzierżawa art. 693-709 Kc., najem art. 659-679 Kc.) Wydzierżawienie całego przedsiębiorstwa powinno być, stosownie do art. 75 1 Kodeksu cywilnego, dokonane w formie pisemnej, podpisami notarialnie poświadczonymi. 43 Nie pobiera się czynszu za użytki rolne klasy VI. Ustawa przewiduje możliwości zwolnienia dzierżawcy z opłat czynszowych przez okres trzech lat, gdy wydzierżawione mu przez agencję grunty były przedtem przez co najmniej 1 rok odłogowane oraz przez okres do pięciu lat w innych przypadkach uzasadnionych stanem majątkowym - przedmiotem dzierżawy. 60

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa Ad D. Ustawa uchyla z dniem 1 stycznia 1992 r. w odniesieniu do mieszkań zakładowych, będących w dyspozycji państwowych przedsiębiorstw produkcji rolnej, przepisy prawa lokalowego. 44 Stosownie do powyższego, aktualnie najem tych mieszkań podlega regulacji prawnej przewidzianej Kodeksem cywilnym, 45 z uwzględnieniem szczególnych warunków określonych ustawą i przepisami wykonawczymi. 46 Ustawa i powołane przepisy wykonawcze ustalają pierwszeństwo nabycia mieszkań wchodzących w skład zasobu, przysługujące aktualnie najemcom tych mieszkań, to jest: 1) osobom zatrudnionym w Państwowym Gospodarstwie Rolnym, 2) emerytom i rencistom PGR, 3) byłym pracownikom zwolnionym z pracy z przyczyn ekonomicznych, wywołanych restrukturyzacją PGR. Przy czym osoby, określone w pkt 1, mają również prawo do nabycia budynków gospodarczych oraz ogródków przydomowych, jeżeli z nich dotychczas korzystały. Przy sprzedaży mieszkań, w ramach przysługującego pierwszeństwa, agencja ustala wykaz mieszkań, przewidzianych do sprzedaży, a także budynków gospodarczych, oraz ogródków przydomowych. Aktualni najemcy winni być pisemnie powiadomieni przez agencję o przeznaczeniu do sprzedaży zajmowanych przez nich mieszkań. W zawiadomieniu powinna być zawarta między innymi informacja o terminie, w którym najemca może złożyć oświadczenie, czy korzysta z pierwszeństwa w ciągu jednego miesiąca od daty otrzymania zawiadomienia najemca składa agencji oświadczenie o zamiarze nabycia mieszkania. Umowę sprzedaży zawiera się w ciągu miesiąca od daty otrzymania oświadczenia najemcy. W przypadku wątpliwości, co do ceny rynkowej w danym rejonie, podstawę do ustalenia ceny sprzedaży mieszkań jest opinia biegłego lub innej osoby posiadającej te wiadomości w zakresie szacowania nieruchomości. Spłata ceny może być przez agencję rozłożona na raty. Osobom określonym w pkt 1-3 ustawa przyznaje ulgi sprowadzające się do pomniejszenia ceny rynkowej o 3 % za każdy przepracowa- 61

REJENT Nr 3-4/11 - marzec-kwiecień 1992 r. ny rok w państwowych gospodarstwach rolnych, lecz nie więcej niż do 90 % ceny rynkowej. 47 Sprzedaż zasobów mieszkaniowych następuje na zasadach ogólnych prawa cywilnego, przy zachowaniu formy aktu notarialnego (art. 158 Kc.). Uprawnienia w zakresie sprzedaży lokali i budynków - do czasu przejęcia przedsiębiorstwa przez agencje przysługują przedsiębiorstwu, z tym że środki pieniężne uzyskane z tego tytułu powinny być przekazane na konto agencji. Od umów zawieranych z osobami, o których mowa wyżej, nie pobiera się opłat skarbowych. 48 Również wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych przynależnych do zasobów mieszkaniowych i socjalnych art. 42, 44, 48 ust. 1 ustawy (ten ostatni przepis dotyczy nieodpłatnego przekazania gminie majątku służącego działalności socjalnej kulturalnej i sportowej) - jest zwolnione z opłat i należności, o których mowa w ustawie z dnia 26 marca 1982 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. 49 Ustawa gwarantuje prawo do dalszego zamieszkiwania - osobom zajmującym domy i lokale mieszkalne wchodzące w skład likwidowanych państwowych gospodarstw rolnych, z wyłączeniem obiektów zabytkowych. 50 Jednakże osoby te (z wyjątkiem emerytów i rencistów, którzy uprzednio uzyskali prawo do bezpłatnego korzystania z mieszkań i zamieszkują te mieszkania samodzielnie), mają obowiązek pokrywania czynszu w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji. 51 Ustawa stwarza możliwości założenia spółdzielni mieszkaniowej przez najemców mieszkań państwowych gospodarstw rolnych. W takim przypadku agencja przekazuje w drodze umowy notarialnej nieodpłatnie na własność spółdzielni mieszkaniowej, urządzenia wchodzące w skład towarzyszącej mieszkaniom infrastruktury. Nieodpłatne przekazanie infrastruktury lub innego majątku (także przynależnych gruntów) na cele działalności socjalnej, kulturalnej i sportowej może nastąpić na własność gminy, na terenie której działalność taka jest prowadzona. 52 62

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa Każde przekazanie na własność musi być pod rygorem nieważności dokonane w formie aktu notarialnego, przy czym umowy te są wolne od opłat skarbowych i opłat określonych przepisami o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ad E. Wobec sformułowań zawartych w treści art. 16 ustawy wydaje się, iż ustawodawca traktuje użytkowanie państwowych nieruchomości rolnych jako formę przejściową możliwą do stosowania tylko do końca 1993 r. w stosunku do spółdzielni, osób fizycznych a także innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych (art. 16 ust. 1 ustawy). Jeżeli w tym terminie nieruchomości te zostaną sprzedane lub oddane w dzierżawę czy najem na zasadach określonych ustawą i przepisami wykonawczymi wygasa dotychczasowe użytkowanie ustanowione na podstawie umowy lub decyzji administracyjnej. Stwierdzenie wygaśnięcia użytkowania następuje w drodze decyzji rejonowego organu rządowej administracji ogólnej, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Za części składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki przejęte wraz z nieruchomością, użytkownikowi przysługuje od agencji odszkodowanie według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. 53 Na tle przedstawionych założeń regulacji prawnej odnoszącej się do gospodarowania zasobami własności rolnej Skarbu Państwa - nie sposób nie zauważyć chropowatego języka legislacyjnego, braku ścisłych powiązań z Kodeksem cywilnym i prawidłowymi zasadami gospodarki gruntami (terminologia np. spółka pracownicza, przemilczenia np. co z użytkowaniem po 1 stycznia 1993 r., brak zastrzeżeń w przedmiocie nierozdrabniania nieruchomości, brak konkretnych rozwiązań czasowych) oraz przemilczeń - co niewątpliwie nasuwać będzie znaczne wątpliwości interpretacyjne w praktyce. Brakuje również w ustawie ustaleń w zakresie realizacji z zasobu zobowiązań wobec repatriantów i kościoła. 54 Zatem niewątpliwie praktyka wykaże w najbliższym czasie konieczność zmian i nowelizacji omawianych przepisów. 63

REJENT Nr 3-4/11 - marzec-kwiecień 1992 r. Przypisy 1. Por. Dz. U. z 1991 r. Nr 107, poz. 464. 2. Restrukturyzacja i prywatyzacja istniejących państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej, por. również art. 26 ust. 1-4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 3. Por. art. 58-66 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 4. Por. 1) Ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowaniu niektóiych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (j.t. Dz. U. Nr 58, poz. 348 z 1989 r. i z 1990 r. Nr 34, poz. 198). 2) Ustawa z dnia 17 maja 1990 r. o podziale zadań kompetencji określonych w ustawach szczególnych pomiędzy organy gminy a organa administracji rządowej oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 34, poz. 198, Nr 43, poz. 253 i Nr 87 poz. 506 oraz z 1991 r. Nr 90 poz. 425). 5. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 1991 r. Nr 7 poz. 24, Nr 45 poz. 199, Nr 103 poz. 448 i Nr 104 poz. 450). 6. Ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 11 poz. 81). Zmiana ta odnosi się do spraw zaistniałych na tle realizacji ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27 poz. 250, zm. 1975 r. Nr 16 poz. 91). 7. Art. 27 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 8. Art. 40 ustawy z dnia 22 marca 1990 r. o terenowych organach rządowej administracji ogólnej (Dz. U. Nr 21 poz. 123 z późniejszymi zmianami, również art. 57 ustawy z dnia 19 października 1991 r.). 9. Realizacja art. 6 ustawy z dnia 24 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin, oraz ustawy o podatku rolnym (Dz. U. Nr 10 poz. 53). 10. Art. 118 ust. 4 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. w związku z art. 20 i następne ustawy z dnia 19 października 1991 r. 11. Od 6 kwietnia 1982 r. sprawy o stwierdzenie nabycia własności i to tylko przez posiadaczy samoistnych zostały przejęte przez sądy, por. art. 8 ustawy z dnia 26 marca 1982 r. 12. Art. 63 ust. 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. skreślający 4 w art. 8 ustawy z dnia 26 marca 1982 r. oraz art. 63 ust. 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 13. Art. 46 1 Kc. art. 1, 2 oraz 12 i 13 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 14. Art. 17 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 64

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa 15. Dz. U. Nr 101, poz. 444. 16. Lasy Państwowe z chwilą wejścia w życie tej usta wy utraciły osobowość prawną. 17. Art. 15 ust. 1-4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 18. Zenon Mamraj, Gospodarowanie nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Zielona Góra 1991 r. 19. Art. 1, 2 i 5 oraz 20-22 ustawy. 20. Art. 7-10 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 21. Art. 10 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 22. Por. obowiązujące od 19 lutego 1992 r. rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 16 stycznia 1992 r. w sprawie określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich części składowych, wchodzących w skład zasobów własności rolnych Skarbu Państwa, warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty oraz stawki szacunkowej gruntów. 23. Od 7 lutego 1992 r. obowiązuje rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie zasad i trybu postępowania przy pierwszeństwie nabycia mieszkań, wchodzących w skład Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa. Od 22 lutego 1992 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 15 stycznia 1992 r. w sprawie trybu przekazywania w Zarząd mienia, wchodzącego w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. 24. Art. 67 oraz 27, 34, 38, 42 i 51 ustawy z dnia 19 października 1991 r. a także Z. Mamraj, str. 6-7. 25. Art. 26 i następne ustawy z dnia 19 października 1991 r. 26. Art. 51-52 ustawy jak wyżej. 27. 7 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 16 stycznia 1992 r. w sprawie określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich części składowych, wchodzących w skład zasobu. Również R. Sztyk Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców", Rejent Nr 4/91". 28. Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 15 stycznia 1992 r. w sprawie trybu przekazywania w zarząd mienia, wchodzącego w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. 29. Rozdział 9 ustawy z dnia 19 października 1991 r. szczególnie art. 42, 44 i 48. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 stycznia 1992 r. dotyczące zasad i trybu postępowania przy pierwszeństwie nabywania mieszkań, wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. 30. Art. 16 ustawy odwołujących się do rozdz. 6 i 8 traktujących o sprzedaży dzierżawy i najmu. 31.Art. 599 2 Kodeksu cywilnego. 32. Art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 65

REJENT Nr 3-4/11 - marzec-kwiecień 1992 r. 33. Art. 29 ust. 3 ustawy i 10 rozporządzenia wykonawczego. 34. Art. 31 ustawy i 12 rozporządzenia wykonawczego z dnia 16 stycznia 1992 r. 36. Art. 158 Kodeksu cywilnego. 36. Art. 34 ustawy oraz art. 33 ust. 2 ustawy; zarząd na czas nieokreślony. 37. Art. 34 ustawy oraz rozporządzenie wykonawcze z dnia 15 stycznia 1992 r. 38. Art. 51 1-3 Kodeksu cywilnego. 39. Art. 36 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 40. Art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 41. Art. 28 ustawy stosie się odpowiednio. 42. Art. 39 ust. 2 ustawy. 43. Z. Marmaj, Gospodarowanie nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, str. 11-12. 44. Również art. 55 1 Kodeksu cywilnego. 45. Art. 41 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 46. Art. 680-692 Kodeksu cywilnego. 47. Również rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 stycznia 1992 r. 48. Art. 43 ust. 2 i 3 ustawy. 49. Art. 49 ustawy. 50. Art. 50 ustawy oraz ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. 51. Art. 46 ustawy. 52. Art. 47 ust. 1 i 2 ustawy. 53. Art. 16 ust. 4 w związku z art. 30 ust. 2 ustawy. 54. Z. Marmaj, Gospodarowanie... str. 15. 66