Prawa i obowiązki właścicieli lokali Właściciel lokalu ma prawo do współ korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jednocześnie zobowiązany jest do uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388 z późn. zm.) w art. 12 ust. 2 mówi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Właściciel ponosi także wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu i jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie. Poza tym musi przestrzegać porządku domowego, a korzystając z nieruchomości wspólnej, nie utrudniać przy tym korzystania innym współwłaścicielom. Na żądanie zarządu obowiązany jest zezwolić na wstęp do swojego lokalu, jeśli jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku lub jego części w dodatkowe instalacje Podstawowe prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości, w tym właścicieli nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, a także właścicieli lokali mieszkalnych określa ustawa o własności lokali oraz kodeks cywilny. 1
W kodeksie cywilnym Uprawnienia właścicieli lokali związane z własnością określa więc art. 140 KC. W myśl zawartych tam postanowień, każdy właściciel (a więc zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna) może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach (tj. zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa) może rozporządzać rzeczą. Tak więc, do podstawowych przymiotów prawa własności lokalu należą: prawo do posiadania rzeczy, prawo do wyłącznego korzystania z rzeczy, prawo do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy, np. pobierania dochodów z tytułu wynajmu lokalu, prawo do dyspozycji faktycznych, czyli do przetwarzania rzeczy, np. zmiany układu ścian wewnątrz samodzielnego lokalu, prawo wyzbycia się rzeczy, tj. jej sprzedaży, zamiany, zrzeczenia się własności, rozporządzenia rzeczą na wypadek śmierci, prawo do obciążenia rzeczy, np. do ustanowienia hipoteki na lokalu. Właściciel nie może korzystać ze swego prawa w sposób sprzeczny ze społecznogospodarczym przeznaczeniem tego prawa oraz naruszający zasady współżycia społecznego. Oznacza to, że nie może używać przedmiotu swojej własności w sposób sprzeczny z przypisaną mu funkcją ani w sposób naruszający prawa innych osób do korzystania z ich własności oraz w sposób naruszający inne prawa przysługujące obywatelom. W przypadku gdy przedmiotem własności jest nieruchomość, właściciel nie będzie jej mógł zabudować ani przebudować istniejących tam zabudowań w sposób niezgodny z przeznaczeniem tej nieruchomości, określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, zgodnie z art. 144 KC, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Do właścicieli lokali stosować się będą także inne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące własności (w tym przepisy Działu III Tytułu I KC, dotyczące nabywania i utraty własności). Ponieważ właściciele lokali dysponują zarówno własnością indywidualną lokalu, jak i związaną z lokalem współwłasnością, będzie się do niej stosować także przepisy Działu IV Tytułu I kc, dotyczące współwłasności, w takim zakresie, w jakim tych samych kwestii nie reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Według tych przepisów, min.: każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współkorzystania z rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 KC), pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do posiadanych udziałów oraz w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 KC). 2
Należy zauważyć, że art. 206 kc, domagając się pogodzenia współposiadania i korzystania przez współwłaściciela z rzeczy ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez innych właścicieli, eliminuje prawo współwłaściciela do zniszczenia przedmiotu współwłasności. W odniesieniu do własności lokali, dotyczyć to będzie zarówno nieruchomości wspólnej, jak i samego lokalu (własności indywidualnej), gdyż są one fizycznie powiązane. Zasada taka znajduje potwierdzenie w ustawie o własności lokali, nakładającej na właścicieli lokali m.in. obowiązek pokrywania pełnych kosztów utrzymania swoich lokali i pokrywania odpowiedniej ułamkowej części kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a także odmawiającej im prawa dopuszczenia do dewastacji (likwidacji) wspólnej własności poprzez nałożenie sankcji za nie wywiązywanie się z tych obowiązków (włącznie z możliwością przymusowego pozbawienia własności lokalu). W świetle przepisów ustawy o własności lokali, do nieruchomości wspólnej nie będzie się stosować art. 211 KC, ponieważ żądanie, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, jest w tym przypadku sprzeczne z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepisy Działu IV Tytułu I KC regulują kwestie dotyczące zarządu współwłasnością. Przepisy te obowiązywać będą małe wspólnoty (zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali) i zostaną bliżej omówione w rozdziałach poświęconych zarządowi nieruchomością wspólną. 3
W ustawie o własności lokali Prawa i obowiązki właścicieli lokali stanowiących odrębną własność zostały dodatkowo ukształtowane przepisami ustawy o własności lokali, która odmawiając właścicielom lokali prawa zniszczenia przedmiotu swojej własności, jednocześnie nakłada na nich obowiązek jej utrzymania. Jeśli chodzi o sam lokal (stanowiący indywidualną własność), właściciel lokalu zachowuje wynikające z ustawy Kodeks cywilny prawa związane z własnością, takie jak prawo do posiadania i korzystania z rzeczy, prawo do pobierania pożytków i innych przychodów, prawo do dyspozycji faktycznych, prawo do wyzbycia się rzeczy, prawo do rozporządzenia rzeczą na wypadek śmierci, prawo do obciążenia rzeczy, ale musi uzyskać zgodę innych właścicieli lokali, gdy dokonywane przez niego czynności mogą ingerować we własność innych osób lub we współwłasność i prawa innych osób do współ korzystania ze współwłasności - np., w myśl art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali, musi występować o zgodę właścicieli lokali na podział lokalu lub połączenie dwóch samodzielnych lokali w jeden (mimo, że nie musi uzyskiwać takiej zgody na sprzedaż lokalu lub inne czynności prowadzące do zmiany właściciela lokalu). Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, zachowując wynikające z art. 140 KC prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 12 ust. 2 ogranicza natomiast, w porównaniu z art. 140 i art. 207 KC, prawa właścicieli lokali do pobierania pożytków ze współwłasności. Co prawda, należą się one właścicielom lokali w częściach proporcjonalnych do ich udziału we współwłasności, ale nie mogą być przez nich w dowolny sposób spożytkowane. Muszą bowiem być w pierwszej kolejności wydatkowane na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Ten sam przepis nakłada też na właścicieli lokali obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach ze wspólnej nieruchomości. Każdy właściciel lokalu zostaje zobowiązany do ponoszenia części tych wydatków - proporcjonalnej do swojego udziału we współwłasności (w nieruchomości wspólnej). Ponadto, każdy z właścicieli lokali ma, zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy, obowiązek ponoszenia pełnych wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu (lub lokali) oraz utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie. Przepis ten zawiera ponadto cały katalog różnych obowiązków właścicieli lokali związanych z nieruchomością wspólną. Są oni zobowiązani: przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli, współdziałać z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra. W celu ochrony interesów pozostałych współwłaścicieli, art. 13 ust. 2 usta-wy o własności lokali nakłada też na właścicieli lokali obowiązki dotyczące bezpośrednio ich lokali (własności indywidualnej). Właściciel lokalu zostaje bowiem zobowiązany tym przepisem do zezwalania na wstęp 4
do swojego lokalu, na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Do katalogu praw właścicieli lokali wynikających z przynależności do wspólnoty mieszkaniowej, w świetle dalszych przepisów ustawy o własności lokali, można zaliczyć: prawo do podejmowania decyzji we wszystkich kwestiach dotyczących nieruchomości wspólnej przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 i 2), określenie sposobu zarządu w umowie (art. 18 ust. 1), odwoływanie oraz zawieszanie w czynnościach całego zarządu lub jego poszczególnych członków (art. 20 ust. 2), prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3), prawo do oceny pracy zarządu i zarządcy oraz udzielania mu absolutorium z prowadzonej działalności (art. 29 ust. 2, art. 30 ust. 1 pkt 2, art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3), udzielanie zarządowi zgody, wyrażonej w uchwale, na podejmowanie czynności przekraczających zarząd zwykły (art. 22 ust. 2), zwrócenie się do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego - jeżeli zarząd wspólnoty nie został powołany lub też istnieje formalnie, lecz nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przez sąd (art. 26), zwoływanie corocznego zebrania właścicieli lokali, jeżeli obowiązku tego nie wypełni zarząd, co może zrobić każdy z właścicieli lokali (art. 30 ust. 1), zwoływanie w uzasadnionych przypadkach zebrań właścicieli lokalu na wniosek 1/10 ogółu właścicieli lokali (art. 31), zaskarżanie uchwał właścicieli lokali do sądu (art. 25 ust. 1), prawo (przysługujące zainteresowanemu właścicielowi lokalu) żądania rozstrzygnięcia przez sąd w razie braku zgody właścicieli lokali na podział lub połączenie lokali (art. 22 ust. 4). 5