PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA

PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

1 SPIS TREŚCI WSTĘP PRZEDMIOT PRZEKSZTAŁCENIA ZAŚWIADCZENIE O PRZEKSZTAŁCENIU I UJAWNIENIE PRZEKSZRAŁCENIA W KSIĘDZE WIECZYSTEJ OPŁATA Z TYTUŁU PRZEKSZTAŁCENIA BONIFIKATY W OPŁACIE Z TYTUŁU PRZEKSZTAŁCENIA OBCIĄŻENIE KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI OBOWIĄZKIEM WNOSZENIA OPŁATY Z TYTUŁU PRZEKSZTAŁCENIA PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI PO ODDANIU BUDYNKU MISZKALNEGO DO UŻYTKOWANIA POMOC PUBLICZNA W ZWIĄZKU Z PRZEKSZTAŁCENIEM UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO WE WŁASNOŚĆ 3 4 5 7 9 11 11 12

2 O AUTORZE Radca Prawny, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego oraz Szkoły Prawa Brytyjskiego (British Law Center, Diploma in English and UE law). Specjalizuje się w prawie gospodarczym, budowlanym, administracyjnym oraz prawie nieruchomości. Doradza Klientom polskim i międzynarodowym w projektach budowlanych i nieruchomościowych na wszystkich etapach realizacji inwestycji od badania stanu prawnego nieruchomości, nabycia gruntów, przez budowę, aż do finalnego rozliczenia projektu. Ma wieloletnie doświadczenie w zakresie doradztwa prawnego przy komercjalizacji nieruchomości, doradztwa prawnego i negocjacji przy sprzedaży nieruchomości, przygotowania i negocjacji umów project management z generalnym wykonawcą, a także umów o prace projektowe. Doradzała przy tworzeniu modelu finansowania inwestycji budowlanej z uwzględnieniem tworzenia spółek celowych, przygotowywaniu i negocjowaniu umów wspólników joint venture. Prowadziła badania stanu prawnego nieruchomości, obejmujące ustalanie i ocenę ryzyk prawnych związanych z wadami prawnymi nieruchomości oraz przygotowuje rekomendacje ich usunięcia lub zminimalizowania. Doradzała zagranicznemu inwestorowi w zakresie zasad lokalizacji, budowy i funkcjonowania farm wiatrowych w Polsce. Reprezentowała Klientów w postępowaniach związanych z nieruchomościami przed organami administracji publicznej, sądami administracyjnymi i powszechnymi. Monika Wystrychowska, Radca Prawny, Ekspert w dziedzinie nieruchomości, Kancelaria Ożóg Tomczykowski

3 WSTĘP 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U.2018.1716), zwana dalej Ustawą. Zgodnie z art. 1. Ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, zdefiniowane w art. 1 ust. 2 Ustawy, przekształca się w prawo własności tych gruntów. Powyższa zmiana następuje z mocy prawa.

4 PRZEDMIOT PRZEKSZTAŁCENIA Powyższą zmianą objęte są grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, którymi zgodnie z art. 1 ust 2 Ustawy są nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi, mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub o których mowa w pkt. a lub b, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Co do zasady przekształcenie dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, jednak wyjątkowo obejmie ono również grunty pod lokalami, budynkami lub obiektami budowlanymi o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowe. Przykładowo przekształcenie obejmie również udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu związanego z odrębną własnością lokalu usługowego, zlokalizowanego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, w którym co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Przekształceniu ulegną również budynki gospodarcze oraz inne obiekty budowlane pod warunkiem, że umożliwiają one prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Przekształceniu ulegną również lokale mieszkalne, w których równocześnie prowadzona jest działalność gospodarcza pod warunkiem, że lokal znajduje się w budynku, w którym co najmniej połowę lokali stanowią mieszkania. W wypadku, gdy działalność gospodarcza prowadzona jest w domu jednorodzinnym funkcją dominującą powinna być funkcja mieszkaniowa, a usługowa powinna pełnić jedynie rolę uzupełniającą. Ani budynek jednorodzinny ani lokal mieszkalny nie może być w całości przeznaczony pod działalność gospodarczą.

5 ZAŚWIADCZENIE O PRZEKSZTAŁCENIU I UJAWNIENIE PRZEKSZRAŁCENIA W KSIĘDZE WIECZYSTEJ Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane przez Właściwy Organ (zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. Ustawy), zwany dalej Właściwym Organem. Celem zaświadczenia będzie jedynie potwierdzenie faktu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy prawa. Właściwy Organ wydaje powyższe zaświadczenie z urzędu w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia lub na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od otrzymania wniosku. Powyższy wniosek podlega opłacie skarbowej w kwocie 50 zł. Właściwy Organ przekazuje zaświadczenie, w terminie 14 dni od jego wydania, sądowi właściwemu do prowadzenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Sąd wieczystoksięgowy z urzędu dokonuje wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę z tytułu przekształcenia w księdze wieczystej. Jako że wpis jest wykonywany z urzędu, jest on wolny od opłaty. Istnieje ryzyko, że po 01.01.2019 r. aż do momentu uzyskania powyższego zaświadczenia notariusze będą odmawiać sporządzenia jakiejkolwiek umowy, której przedmiotem będzie nieruchomość objęta przekształceniem z uwagi na fakt, że po przekształceniu w księdze wieczystej nadal będzie widniało prawo użytkowania wieczystego, a nie własność. Nawet gdyby notariusz sporządził taką umowę, nadal brak będzie podstaw do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Z transakcją będzie zatem trzeba poczekać do czasu uzyskania zaświadczenia. Powyższe niewątpliwie ograniczy obrót nieruchomościami objętymi przekształceniem po dniu 01.01.2019 r. Wskazać również należy, że brak zaświadczenia może opóźniać zawieranie umów przyrzeczonych w uzgodnionych terminach, co może być bardzo dotkliwe zwłaszcza dla deweloperów z uwagi na fakt, że nie przeniesienie na klienta lokalu w uzgodnionym terminie uprawnia klienta zgodnie z ustawą deweloperską do odstąpienia od umowy deweloperskiej. 6 grudnia 2018r. Sejm przyjął nowelę Ustawy, przewidującą dodatkowy, krótszy bo 30 dniowy termin na wydanie zaświadczenia, które ma być wydawane na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu. Powyższe nie znajdzie jednak zastosowania w odniesieniu do przypadków, gdy zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości. W tym wypadku zaświadczenie będzie wydawane w terminie 4 miesięcy od dnia przedstawienia przez cudzoziemca w rozumieniu ww. ustawy ostatecznego zezwolenia, o którym mowa

powyżej. Ustawa nie reguluje w jaki sposób organ ma ustalać czy właściciel nieruchomości jest cudzoziemcem, informacji takiej nie ma w księgach wieczystych. Powyższe skutkuje tym, że organ w zasadzie w każdym przypadku będzie badał czy właściciel jest czy nie jest cudzoziemcem. W tym celu, aby przyspieszyć wydanie zaświadczenia, rekomendowanym byłoby już do wniosku o zaświadczenie załączyć stosowne dokumenty potwierdzające, iż wnioskujący nie jest cudzoziemcem w rozumieniu ww. ustawy. Aby nowela odniosła swój skutek powinna wejść w życie do 31.12.2018r. 6

7 OPŁATA Z TYTUŁU PRZEKSZTAŁCENIA Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę, której wysokość zasadniczo jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę z tytułu przekształcenia wnosi się bez wezwania, w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności Właściwy Organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Opłata z tytułu przekształcenia jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić Właściwemu Organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty. Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty

8 jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do opłacania opłaty z tytułu przekształcenia, wskazanej powyżej. Po złożeniu zgłoszenia, o którym mowa powyżej, Właściwy Organ w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia informuje właściciela nieruchomości na piśmie o wysokości opłaty jednorazowej. Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej Właściwy Organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Właściciel jest zobowiązany złożyć wniosek o wykreślenie roszczenia dotyczącego opłaty z tytułu przekształcenia z księgi wieczystej na podstawie powyższego zaświadczenia. Od wniosku o wykreślenie powyższego wpisu pobiera się opłatę stałą w wysokości 250 zł w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej lub 75 zł w pozostałych przypadkach. Co również istotne, Ustawa przewiduje waloryzację opłaty z tytułu przekształcenia zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Waloryzację dokonywać będzie Właściwy Organ z urzędu lub na wniosek właściciela nieruchomości nie częściej niż raz na 3 lata od dnia ostatniej waloryzacji.

9 BONIFIKATY W OPŁACIE Z TYTUŁU PRZEKSZTAŁCENIA Ustawa przewiduje dwa rodzaje bonifikat; bonifikatę od opłaty z tytułu przekształcenia za dany rok oraz bonifikatę od opłaty jednorazowej. Należy zwrócić uwagę na ograniczony katalog beneficjentów bonifikaty, którymi są wyłącznie osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielnie mieszkaniowe. Bonifikata od opłaty z tytułu przekształcenia za dany rok może zostać przyznana wyłącznie osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym. Warunki przyznania bonifikaty i wysokość stawek procentowych określa się odpowiednio w zarządzeniu wojewody lub uchwale rady bądź sejmiku właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Bonifikata za jednorazowe wniesienie opłaty z tytułu przekształcenia jest uzależniona od tego, kto był właścicielem przekształconej nieruchomości. W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa wyłącznie osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych, lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata w wysokości 60% w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Z każdym kolejnym rokiem bonifikata zmniejsza się o kolejne 10 % aż do bonifikaty w kwocie 10% w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu. Wskazać również należy, że jeżeli zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa zostało doręczone po dniu 31 grudnia 2019 r., osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych, lokali mieszkalnych lub spółdzielnie mieszkaniowe zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w 2020 r. mogą zgłosić Właściwemu Organowi do dnia 1 lutego 2020 r. W przypadku wniesienia przez te osoby lub spółdzielnie mieszkaniowe opłaty jednorazowej za przekształcenie w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości 60%.

10 W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego Właściwy Organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych, lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od tej opłaty na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku, wskazującej również warunki przyznania bonifikaty i wysokość stawek procentowych. Zgodnie z Uchwałą Nr LXXV/2128/2018 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 18 października 2018 r., która ma wejść w życie 1 stycznia 2019 r., bonifikata dla osób fizycznych będących właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych, lokali mieszkalnych lub spółdzielni mieszkaniowych, od opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wyniesie 98%. W odniesieniu do osób fizycznych będących właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych, lokali mieszkalnych lub spółdzielni mieszkaniowych, które wniosły opłatę za co najmniej 50- letni okres użytkowania wieczystego, od opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów przysługiwać będzie bonifikata w wysokości 99%. Zwrócić należy uwagę, że na chwilę obecną Warszawa przyznała najwyższą stawkę bonifikaty. W pozostałych gminach najwyższa stawka bonifikaty wynosi zasadniczo 60%. Wskazać również należy że osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego korzysta z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi odpowiada wysokości bonifikaty od opłaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty.

11 OBCIĄŻENIE KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI OBOWIĄZKIEM WNOSZENIA OPŁATY Z TYTUŁU PRZEKSZTAŁCENIA W razie zbycia nieruchomości obowiązek wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do którego istnieje roszczenie o opłatę z tytułu przekształcenia przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zatem przy zbywaniu lokali obowiązek ponoszenia opłaty z tytułu przekształcenia przenoszony będzie przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową na nabywcę lokalu, w wysokości proporcjonalnej do nabywanego udziału we własności gruntu związanego z własnością tego lokalu. PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI PO ODDANIU BUDYNKU MISZKALNEGO DO UŻYTKOWANIA Jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania, z dniem uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu. W powyższym przypadku Właściwy Organ wydaje zaświadczenie potwierdzające przekształcenie na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. W tym wypadku również sąd wieczystoksięgowy dokonuje z urzędu wpisu własności oraz roszczenia w zakresie opłaty z tytułu przekształcenia do właściwej księgi wieczystej. Przepisy o opłacie z tytułu przekształcenia, jej jednorazowej spłaty i bonifikatach stosuje się odpowiednio. Obowiązek wnoszenia opłaty powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, jest wymagalna w pełnej wysokości.

12 POMOC PUBLICZNA W ZWIĄZKU Z PRZEKSZTAŁCENIEM UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO WE WŁASNOŚĆ Przepisy Ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis, określonych w szczególności w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1407/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz.U. UE L 352 z 24.12.2013, str. 1). W przypadku, gdy w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis (zgodnie z unijnymi regulacjami maksymalna kwota pomocy, jaką państwo może udzielić przedsiębiorcy w okresie 3 lat nie może przekroczyć kwoty 200,000.00 EUR, z wyjątkiem przedsiębiorstw z sektora drogowego transportu towarów, w odniesieniu do których limit tej pomocy wynosi 100,000.00 EUR) stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do dopłaty. Podkreślić należy, że zgodnie z powyżej przywołanymi przepisami o pomocy publicznej beneficjentem tej pomocy może być przedsiębiorstwo; to jest jakikolwiek podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Przez tę ostatnią rozumie się działalność polegającą na oferowaniu towarów i/lub usług na określonym rynku. Nie musi to być działalność zorientowana na osiągnięcie zysku. Szerokie rozumienie

13 terminu przedsiębiorstwa obejmuje również przedsiębiorstwa publiczne. Forma własności prywatna lub publiczna nie ma znaczenia. W prawie unijnym nie stworzono abstrakcyjnego, normatywnego wzorca przedsiębiorstwa, tylko przyjęto praktykę definiowania tego pojęcia na potrzeby konkretnej sprawy. Trybunał Sprawiedliwości definiuje pojęcie przedsiębiorstwa szeroko. Wobec powyższego, beneficjentem pomocy publicznej mogą być nie tylko przedsiębiorcy w rozumieniu polskich przepisów. Wskazać również należy, że za beneficjenta pomocy publicznej uznana również może być spółdzielnia mieszkaniowa. Zatem przy ustalaniu odpłatności za przekształcenie praw do gruntów, w tym w szczególności na rzecz przedsiębiorców, np. deweloperów lub właścicieli lokali użytkowych, udzielając bonifikaty dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą w lokalach i domach mieszkalnych należy badać, czy nie zachodzą przesłanki udzielania pomocy publicznej. Ustawa nie reguluje w jaki sposób wyliczana będzie kwota udzielonej pomocy publicznej, a w konsekwencji również kwoty ewentualnej dopłaty, co może powodować pewne wątpliwości interpretacyjne w tym zakresie. Zapisy Ustawy dotyczące tej kwestii są lakoniczne i budzą wiele wątpliwości interpretacyjnych. Podkreślić w szczególności należy, że Ustawa pomija czy przy wyliczaniu wartości pomocy publicznej, a co się z tym łączy związanych z tym dopłat, powinno się uwzględnić poniesione przez

14 użytkownika wieczystego koszty związane z gruntem, jak np. koszt nabycia użytkowania wieczystego na rynku wtórnym czy koszt poniesionej opłaty od zmiany stawki za użytkowanie wieczyste w związku ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości. Koszty te często są bardzo znaczące i niewątpliwie związane z użytkowaniem wieczystym nieruchomości. Co więcej, Ustawa pomija również okoliczność, że w przypadku dewelopera, który po wybudowaniu budynku zbywa wszystkie znajdujące się w nim lokale, podmiotami, które docelowo korzystać będą z przekształcenia oraz zobowiązane zostaną do ponoszenia opłaty z tytułu przekształcenia są nabywcy lokali mieszkalnych, którzy w przeciwieństwie do dewelopera będą mogli skorzystać z bonifikaty w spłacie opłaty z tytułu przekształcenia. Mając jednak na względzie treść Ustawy oraz przepisów dotyczących pomocy publicznej oraz przyjmując najbardziej restrykcyjny scenariusz wyliczania pomocy publicznej (a w konsekwencji również związanych z tym dopłat) należy podkreślić realnie istniejące ryzyko przyjęcia przez organy praktyki, że dopłata liczona będzie w ten sposób, że od oszacowanej przez biegłego wartości rynkowej nieruchomości w użytkowaniu wieczystym należy odliczyć kwotę opłaty z tytułu przekształcenia za 20 lat oraz limit pomocy de minimis, wynik stanowić będzie kwotę dopłaty, którą obciążony może zostać właściciel nieruchomości w związku z przekształceniem. Mając na względzie, że wysokości stawek opłaty za użytkowanie wieczyste odpowiadają zasadniczo kilku procentom wartości nieruchomości kwoty dopłat mogą być bardzo wysokie, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie grunty mają dużą wartość rynkową. Powyższe może stanowić znaczne obciążenie dla przedsiębiorstw. Taki scenariusz ocenić należy bardzo negatywnie, jako bardzo krzywdzący dla przedsiębiorstw; zwłaszcza z uwagi na fakt, że posiadacze użytkowania wieczystego przedmiotową pomoc publiczną dostają z mocy prawa decyzją ustawodawcy i nie mają

15 na to jakiegokolwiek wpływu, bowiem to ustawodawca za nich zadecydował o przymusie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność ze wszystkimi z tym związanymi konsekwencjami. Jeżeli ten najbardziej restrykcyjny scenariusz stanie się praktyką, to przełożyć się to może na wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym. Nowela Ustawy z 6 grudnia 2018r., zatwierdzona przez Sejm, przewiduje, że właściciel gruntu, będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, będzie mógł w terminie 3 miesięcy od przekształcenia, złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia przez okres odpowiednio: 99 lat przy stawce procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1 %, 50 lat przy stawce procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 2 %, 33 lat przy stawce procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3 %. - albo przez okres, w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jest wyższa niż 3 %. Powyższe wydłużenie okresu spłacania opłaty z tytułu przekształcenia, ma spowodować, iż opłata ta będzie odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, wskutek czego nie dojdzie do udzielenia pomocy publicznej a tym samym do konieczności nałożenia na przedsiębiorcę dopłaty, z tytułu przekształcenia. Powyższe znajdzie zastosowanie zarówno do budynków oddanych do użytkowania do 31.12.2018r. jak i do budynków, które zostaną oddane do użytkowania po 01.01.2019r. Powyższą zmianę należy ocenić korzystnie, z uwagi na fakt, iż przedsiębiorcy mimo przekształcenia zasadniczo będą ponosili takie same koszty z tytułu przekształcenia jakie ponosiliby w związku z użytkowaniem wieczystym, pod warunkiem, że skorzystają z możliwości powyższego wydłużenia okresu wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia. Kluczowe jest zatem terminowe złożenie ww. wniosku, bowiem w razie gdy przedsiębiorcy nie skorzystają z powyższego prawa, może zaistnieć

16 konieczność nałożenia na nich obowiązku wniesienia dopłaty, w związku z udzieleniem pomocy publicznej, zgodnie z art. 14 ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność tych gruntów. Co też istotne, zgodnie z nowelą, Obowiązek wnoszenia opłaty przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości w odniesieniu do której istnieje roszczenie o zapłatę. Wskazać zatem należy, że mimo skorzystania przez zbywcę z wydłużonego okresu spłaty, o którym mowa powyżej, nabywca takiej nieruchomości co do zasady będzie zobowiązany do jej uiszczania jedynie przez 20 lat. Dodatkowo, w przypadku nieruchomości, co do której zbywca złożył oświadczenie o wydłużeniu okresu spłaty opłaty z tytułu przekształcenia, nabywca, który jest przedsiębiorcą, może wraz z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o przekształceniu, złożyć wniosek o odpowiednim wydłużeniu okresu spłaty opłaty z tytułu przekształcenia, na zasadach takich jak zbywca. Co istotne, zgodnie z nowelą, za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania zaświadczenia, dotyczącego przekształcenia, zarówno w stosunku do właściciela w chwili przekształcenia, jak i w odniesieniu do nabywcy, będącego przedsiębiorcą. Wobec tego kwestia udzielenia pomocy publicznej w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność oceniana będzie zarówno wobec właściciela w chwili przekształcenia jak i w odniesieniu do nabywcy, będącego przedsiębiorcą, chyba, że właściciel w chwili przekształcenia skorzysta z możliwości jednorazowej spłaty opłaty z tytułu przekształcenia wskutek czego roszczenie o opłatę z tytułu przekształcenia wygasa.

17 O KANCELARII OŻÓG TOMCZYKOWSKI Od 2003 roku towarzyszymy naszym Klientom oferując kompleksowe doradztwo podatkowo-prawne. Jesteśmy niezależną polską kancelarią, która dzięki aktywnej działalności i profesjonalnej obsłudze polskich i zagranicznych przedsiębiorstw zajmuje czołową pozycję na rynku. Z odpowiedzialnością i pełnym zaangażowaniem wspieramy naszych Klientów w budowaniu pozycji na rynku oraz zapewnieniu bezpieczeństwa i efektywności prowadzonego biznesu. Stawiamy na talenty. Nasz zespół to profesjonaliści o wysokim poziomie wiedzy podatkowej, prawnej i ekonomicznej oraz szerokiej znajomości zagadnień branżowych i otoczenia biznesowego naszych Klientów i partnerów. O sile i jakości naszej kancelarii stanowi przede wszystkim wieloletnie doświadczenie zawodowe jej wspólników dr Ireny Ożóg i Pawła Tomczykowskiego. Satysfakcja Klientów z naszych usług innowacyjnych rozwiązań oraz strategicznego i długoterminowego doradztwa prawno-podatkowego uwzględniającego uwarunkowania biznesowe i specyfikę branż to nasz priorytet. Wiedza ekspercka, praca zespołowa, troska o Klienta oraz innowacyjność są głównymi wartościami, którymi kierujemy się w naszej wieloletniej współpracy z Klientami. Zaufali nam Klienci reprezentujący różnorodne sektory gospodarki, w tym energetyczny, chemiczny, spożywczy, IT, motoryzacyjny, deweloperski, FMCG

18 KONTAKT Kancelaria Ożóg Tomczykowski Sp. z o.o. ul. Sienna 39 00-121 Warszawa +48 22 480 81 00 kontakt@ozogtomczykowski.pl www.ozogtomczykowski.pl