Wykład 1 Wprowadzenie do gospodarki nieruchomościami

Transkrypt

1 Wykład 1 Wprowadzenie do gospodarki nieruchomościami 1.1. Podstawy prawne gospodarki nieruchomościami - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, - Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego, - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, - Ustawa z dnia17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne, - Ustawa z dnia 26 marca 1982 roku o scalaniu i wymianie gruntów, - Ustawa z dnia 28 września 1991 roku o lasach, - Ustawa z dnia 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - Ustawa z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, - Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. prawo wodne, - Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, - Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym, - Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym, - Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa, - Inne. Przy czym najistotniejszym przepisem jest kodeks cywilny oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami Procesy gospodarki nieruchomościami Z wielu procesów gospodarki nieruchomościami za najistotniejsze można przyjąć: - obrót nieruchomościami skarbu państwa i jednostek samorządowych, oraz nabywanie nieruchomości na rzecz skarbu państwa i jednostek samorządowych - oddawanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, - oddawanie nieruchomości w trwały zarząd, - podziały nieruchomości, - scalenia i podziały nieruchomości, - scalenia i wymiany gruntów (komasacja), - wywłaszczanie nieruchomości i zwrot wywłaszczonych nieruchomości, - ustanawianie odrębnej własności lokali, - budowa urządzeń infrastruktury technicznej, - ustalanie opłat adiacenckich, - ochrona gruntów rolnych i leśnych, - wycena nieruchomości Pośrednio z gospodarką nieruchomościami związane jest również rozgraniczanie nieruchomości. Są to jedynie procesy najistotniejsze. Inne jak na przykład regulowanie własności gruntów pod drogami publicznymi czy wodami płynącymi związane są ściśle z wymienionymi wyżej procesami. 2

2 1.3. Podstawowe definicje i pojęcia gospodarki nieruchomościami Nieruchomość część powierzchni ziemskiej (grunty) stanowiąca odrębny przedmiot własności, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale) jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności [KC art.46]. Nieruchomość rolna nieruchomość która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej [KC art.46 1 ] Działka ewidencyjna - ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych Działka gruntu - to niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej Działka budowlana def. 1 - zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce [GN 1997]. Działka budowlana def. 2 - nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego [PiZP 2003] 1.4. Zadania organów samorządowych i rządowych z zakresu gospodarki nieruchomościami 3

3 Gospodarka Nieruchomościami studia II stopnia Rys. 1. Kompetencje organów administracji rządowej i samorządowej w zakresie gospodarki nieruchomościami [Źróbek 2006] Zadania publiczne służące zaspokajaniu potrzeb wspólnoty samorządowej są wykonywane przez jednostkę samorządu terytorialnego jako zadania własne. Jeżeli wynika to z uzasadnionych potrzeb państwa, ustawa może zlecić jednostkom samorządu terytorialnego wykonywanie innych zadań publicznych. Zadania własne gminy Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, nie zastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy: 1) ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej, 2) gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego, 3) wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, 4

4 utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz, 3a) działalności w zakresie telekomunikacji, 4) lokalnego transportu zbiorowego, 5) ochrony zdrowia, 6) pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych, 6a) wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej, (od ) 7) gminnego budownictwa mieszkaniowego, 8) edukacji publicznej, 9) kultury, w tym bibliotek gminnych i innych instytucji kultury oraz ochrony zabytków i opieki nad zabytkami, 10) kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych, 11) targowisk i hal targowych, 12) zieleni gminnej i zadrzewień, 13) cmentarzy gminnych, 14) porządku publicznego i bezpieczeństwa obywateli oraz ochrony przeciwpożarowej i przeciwpowodziowej, w tym wyposażenia i utrzymania gminnego magazynu przeciwpowodziowego, 15) utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych, 16) polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej, medycznej i prawnej, 17) wspierania i upowszechniania idei samorządowej, w tym tworzenia warunków do działania i rozwoju jednostek pomocniczych i wdrażania programów pobudzania aktywności obywatelskiej, 18) promocji gminy, 19) współpracy i działalności na rzecz organizacji pozarządowych oraz podmiotów wymienionych w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie 20) współpracy ze społecznościami lokalnymi i regionalnymi innych państw. Ustawy mogą nakładać na gminę obowiązek wykonywania zadań zleconych z zakresu administracji rządowej, a także z zakresu organizacji przygotowań i przeprowadzenia wyborów powszechnych oraz referendów. Zadania z zakresu administracji rządowej gmina może wykonywać również na podstawie porozumienia z organami tej administracji. Gmina może wykonywać zadania z zakresu właściwości powiatu oraz zadania z zakresu właściwości województwa na podstawie porozumień z tymi jednostkami samorządu terytorialnego. Do właściwości rady gminy należą wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, o ile ustawy nie stanowią inaczej. Do wyłącznej właściwości rady gminy należy: 1) uchwalanie statutu gminy, 2) ustalanie wynagrodzenia wójta, stanowienie o kierunkach jego działania oraz przyjmowanie sprawozdań z jego działalności, 3) powoływanie i odwoływanie skarbnika gminy, który jest głównym księgowym budżetu na wniosek wójta, 4) uchwalanie budżetu gminy, rozpatrywanie sprawozdania z wykonania budżetu oraz podejmowanie uchwały w sprawie udzielenia lub nieudzielenia absolutorium z tego tytułu, 5) uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, 5

5 6) uchwalanie programów gospodarczych, 7) ustalanie zakresu działania jednostek pomocniczych, zasad przekazywania im składników mienia do korzystania oraz zasad przekazywania środków budżetowych na realizację zadań przez te jednostki, 8) podejmowanie uchwał w sprawach podatków i opłat w granicach określonych w odrębnych ustawach, 9) podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: a) zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po mowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy, b) emitowania obligacji oraz określania zasad ich zbywania, nabywania i wykupu przez wójta, c) zaciągania długoterminowych pożyczek i kredytów, d) ustalania maksymalnej wysokości pożyczek i kredytów krótkoterminowych zaciąganych przez wójta w roku budżetowym, e) zobowiązań w zakresie podejmowania inwestycji i remontów o wartości przekraczającej granicę ustalaną corocznie przez radę gminy, f) tworzenia i przystępowania do spółek i spółdzielni oraz rozwiązywania i występowania z nich, g) określania zasad wnoszenia, cofania i zbywania udziałów i akcji przez wójta, h) tworzenia, likwidacji i reorganizacji przedsiębiorstw, zakładów i innych gminnych jednostek organizacyjnych oraz wyposażania ich w majątek, i) ustalania maksymalnej wysokości pożyczek i poręczeń udzielanych przez wójta w roku budżetowym, 10) określanie wysokości sumy, do której wójt może samodzielnie zaciągać zobowiązania, 11) podejmowanie uchwał w sprawie przyjęcia zadań, 12) podejmowanie uchwał w sprawach współdziałania z innymi gminami oraz wydzielanie na ten cel odpowiedniego majątku, 12a) podejmowanie uchwał w sprawach współpracy ze społecznościami lokalnymi i regionalnymi innych państw oraz przystępowania do międzynarodowych zrzeszeń społeczności lokalnych i regionalnych, 13) podejmowanie uchwał w sprawach herbu gminy, nazw ulic i placów będących drogami publicznymi lub nazw dróg wewnętrznych w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, a także wznoszenia pomników, 14) nadawanie honorowego obywatelstwa gminy, 14a) podejmowanie uchwał w sprawie zasad udzielania stypendiów dla uczniów i studentów, 15) stanowienie w innych sprawach zastrzeżonych ustawami do kompetencji rady gminy. Rada Gminy podejmuje także uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości oraz o scaleniu i podziale nieruchomości Do zadań wójta należy w szczególności: 1) przygotowywanie projektów uchwał rady gminy, 2) określanie sposobu wykonywania uchwał, 6

6 3) gospodarowanie mieniem komunalnym, 4) wykonywanie budżetu, 5) zatrudnianie i zwalnianie kierowników gminnych jednostek organizacyjnych. Inne zadania będące w kompetencji wójta podział nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, wydawanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego W realizacji zadań własnych gminy wójt podlega wyłącznie radzie gminy. Zadania własne powiatu Powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne o charakterze ponadgminnym w zakresie: 1) edukacji publicznej, 2) promocji i ochrony zdrowia, 3) pomocy społecznej, 3a) wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej,(od ) 4) polityki prorodzinnej, 5) wspierania osób niepełnosprawnych, 6) transportu zbiorowego i dróg publicznych, 7) kultury oraz ochrony zabytków i opieki nad zabytkami, 8) kultury fizycznej i turystyki, 9) geodezji, kartografii i katastru, 10) gospodarki nieruchomościami, 11) administracji architektoniczno-budowlanej, 12) gospodarki wodnej, 13) ochrony środowiska i przyrody, 14) rolnictwa, leśnictwa i rybactwa śródlądowego, 15) porządku publicznego i bezpieczeństwa obywateli, 16) ochrony przeciwpowodziowej, w tym wyposażenia i utrzymania powiatowego magazynu przeciwpowodziowego, przeciwpożarowej i zapobiegania innym nadzwyczajnym zagrożeniom życia i zdrowia ludzi oraz środowiska, 17) przeciwdziałania bezrobociu oraz aktywizacji lokalnego rynku pracy, 18) ochrony praw konsumenta, 19) utrzymania powiatowych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych, 20) obronności, 21) promocji powiatu, 22) współpracy i działalności na rzecz organizacji pozarządowych oraz podmiotów wymienionych w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie 23) działalności w zakresie telekomunikacji. Zadania własne województwa Samorząd województwa wykonuje zadania o charakterze wojewódzkim określone ustawami, 7

7 w szczególności w zakresie: 1) edukacji publicznej, w tym szkolnictwa wyższego, 2) promocji i ochrony zdrowia, 3) kultury oraz ochrony zabytków i opieki nad zabytkami, 4) pomocy społecznej, 4a) wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej, (od ) 5) polityki prorodzinnej, 6) modernizacji terenów wiejskich, 7) zagospodarowania przestrzennego, 8) ochrony środowiska, 9) gospodarki wodnej, w tym ochrony przeciwpowodziowej, a w szczególności wyposażenia i utrzymania wojewódzkich magazynów przeciwpowodziowych, 10) transportu zbiorowego i dróg publicznych, 11) kultury fizycznej i turystyki, 12) ochrony praw konsumentów, 13 obronności, 14) bezpieczeństwa publicznego, 15) przeciwdziałania bezrobociu i aktywizacji lokalnego rynku pracy, 15a) działalności w zakresie telekomunikacji. 16) ochrony roszczeń pracowniczych w razie niewypłacalności pracodawcy. Ustawy mogą określać sprawy należące do zakresu działania województwa jako zadania z zakresu administracji rządowej, wykonywane przez zarząd województwa. Ustawy mogą nakładać na województwo obowiązek wykonywania zadań z zakresu organizacji przygotowań i przeprowadzenia wyborów powszechnych oraz referendów. Zadania administracji rządowej Zadania administracji rządowej w województwie wykonują: 1) wojewoda; 2) organy rządowej administracji zespolonej w województwie, w tym kierownicy zespolonych służb, inspekcji i straży (np. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego, Wojewódzki Inspektor Ochrony Środowiska) podlegle wojewodzie; 3) organy niezespolonej administracji rządowej (np. dyrektorzy regionalnych zarządów gospodarki wodnej, dyrektorzy urzędów morskich) podległe właściwemu ministrowi lub organom administracji centralnej; 4) jednostki samorządu terytorialnego i ich związki, jeżeli wykonywanie przez nie zadań administracji rządowej wynika z odrębnych ustaw lub z zawarte-go porozumienia; 5) starosta, jeżeli wykonywanie przez niego zadań administracji rządowej wynika z odrębnych ustaw; 6) inne podmioty, jeżeli wykonywanie przez nie zadań administracji rządowej wynika z odrębnych ustaw. Wojewoda jest: 1) przedstawicielem Rady Ministrów w województwie; 2) zwierzchnikiem rządowej administracji zespolonej w województwie; 8

8 3) organem rządowej administracji zespolonej w województwie; 4) organem nadzoru nad działalnością jednostek samorządu terytorialnego i ich związków pod względem legalności, 5) organem administracji rządowej w województwie, do którego właściwości należą wszystkie sprawy z zakresu administracji rządowej w województwie niezastrzeżone w odrębnych ustawach do właściwości innych organów tej administracji; 6) reprezentantem Skarbu Państwa, w zakresie i na zasadach określonych w odrębnych ustawach; 7) organem wyższego stopnia w rozumieniu ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego Wojewoda odpowiada za wykonywanie polityki Rady Ministrów w województwie, a w szczególności: 1) dostosowuje do miejscowych warunków cele polityki Rady Ministrów oraz, w zakresie i na zasadach określonych w odrębnych ustawach, koordynuje i kontroluje wykonanie wynikających stąd zadań; 2) zapewnia współdziałanie wszystkich organów administracji rządowej i samorządowej działających w województwie i kieruje ich działalnością w zakresie zapobiegania zagrożeniu życia, zdrowia lub mienia oraz zagrożeniom środowiska, bezpieczeństwa państwa i utrzymania porządku publicznego, ochrony praw obywatelskich, a także zapobiegania klęskom żywiołowym i innym nadzwyczajnym zagrożeniom oraz zwalczania i usuwania ich skutków, na zasadach określonych w odrębnych ustawach; 3) dokonuje oceny stanu zabezpieczenia przeciwpowodziowego województwa, opracowuje plan operacyjny ochrony przed powodzią oraz ogłasza i odwołuje pogotowie i alarm przeciwpowodziowy; 4) wykonuje i koordynuje zadania w zakresie obronności i bezpieczeństwa państwa oraz zarządzania kryzysowego, wynikające z odrębnych ustaw; 5) przedstawia Radzie Ministrów, za pośrednictwem ministra właściwego do spraw administracji publicznej, projekty dokumentów rządowych w sprawach dotyczących województwa; 6) wykonuje inne zadania określone w odrębnych ustawach oraz ustalone przez Radę Ministrów i Prezesa Rady Ministrów. W szczególności wojewoda: wydaje decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w zakresie dróg krajowych i wojewódzkich, wydaje decyzje o przejęciu gruntów na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, jest organem wyższego stopnia w stosunku do starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, Zadaniami marszałka województwa z zakresu administracji rządowej są w szczególności: jest organem administracji geodezyjnej i kartograficznej w województwie w tym prowadzi wojewódzki ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, wydaje pozwolenia wodnoprawne w przypadkach określonych w art. 140 ustawy prawo wodne. Zadaniami starosty z zakresu administracji rządowej są w szczególności: reprezentowanie Skarbu Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami Skarbu 9

9 Państwa, dokonuje wywłaszczanie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (zarówno w zakresie pozbawienia jak i ograniczenia prawa własności nieruchomości), wydawanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w zakresie dróg powiatowych i gminnych, jest organem administracji geodezyjnej i kartograficznej w tym prowadzi powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, w tym ewidencję gruntów i budynków, ustala linię brzegową w stosunku do wód nie będących wodami morskimi wewnętrznymi, wód granicznych i śródlądowych dróg wodnych, rozgranicza grunty pod wodami zgodnie z ustawa Prawo wodne, wydaje pozwolenia wodno-prawne z wyjątkiem określonych w art.140 ust 2 i 2a ustawy Prawo wodne, jest organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych, w tym wydaje decyzje o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, sprawuje nadzór nad gospodarka leśną w lasach nie stanowiących własności SKP, przeprowadza postepowania scaleniowe lub wymienne w rozumieniu ustawy z dnia 26 marca 1982 r. scalaniu i wymianie gruntów Zakres ustawy o gospodarce nieruchomościami Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje: gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa, oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, podziału nieruchomości, scalania i podziału nieruchomości, pierwokupu nieruchomości, wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, wyceny nieruchomości, działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami. 10