W POWIECIE OŁAWSKIM DOBRA ZIEMIA TRZYMA SIĘ MOCNO. Krzysztof Hojka

Transkrypt

1 W POWIECIE OŁAWSKIM DOBRA ZIEMIA TRZYMA SIĘ MOCNO Krzysztof Hojka Wrocław, grudzień 29

2 W POWIECIE OŁAWSKIM DOBRA ZIEMIA TRZYMA SIĘ MOCNO. Analizą objęte zostały wszystkie transakcje sprzedaży niezabudowanych gruntów, użytkowanych zgodnie z przeznaczeniem w planach miejscowych lub studium jako rolne, na terenie powiatu oławskiego, na Dolnym Śląsku. Okres analizy pomiędzy styczniem 2 r. a sierpniem 29 r. Charakterystyka gruntów rolnych w powiecie Na obszarze powiatu oławskiego, w wyniku kształtowania się czynników glebotwórczych, powstały różne typy gleb. W dolinach rzek, w szczególności Odry i Oławy, występują mady rzeczne. Na pozostałym obszarze dominują gleby rdzawe i bielicowe (w gminie Jelcz-Laskowice), gleby płowe (gmina Oława) oraz gleby brunatne właściwe (gmina Oława, Domaniów) i czarne ziemie (głównie gmina Domaniów, w mniejszym stopniu Oława). W gminie Jelcz-Laskowice na niewielkim obszarze, spotkad można gleby pobagienne: murszowe i murszowate. Użytki rolne stanowią ponad 5% powierzchni ogólnej powiatu oławskiego, natomiast lasy pokrywają blisko 2% tego obszaru. (źródło: Powiat Oławski - Strategia Rozwoju Powiatu na lata ) Rozkład typów gleb na terenie powiatu odzwierciedla się w dużej mierze w rozkładzie klas gruntów na tym obszarze, a idąc dalej, w ocenie warunków agroekologicznych w gminach wchodzących w skład powiatu. Powiat oławski Patrząc na dominujące klasy gruntów w poszczególnych gminach powiatu, można zauważyd zmianę klas wzdłuż osi południowy zachód północny wschód. Najlepsze grunty występują na południowym-zachodzie powiatu, w gminie Domaniów; najgorsze na północnym-wschodzie powiatu, w gminie Jelcz-Laskowice.

3 Gmina Domaniów. Kompleks ziem występujący na obszarze gminy Domaniów należy do grupy najżyźniejszych w województwie dolnośląskim. Około 9 % gruntów ornych należy do I III klasy bonitacyjnej. W całości podlegają ochronie. Użytki rolne stanowią 9,86% ogólnej powierzchni gminy, lasy i grunty leśne,1 %, a pozostałe grunty i nieużytki 8,3 %. Struktura użytków rolnych kształtuje się w następujący sposób: grunty orne 9,8 %; sady,6 %; łąki,86 %; pastwiska 1,2 %. Gmina Oława. Na obszarze gminy przeważają grunty orne klas II, III i IV, stanowiące ponad 9% areału. W południowej części gminy występują głównie gleby pszenne, które zajmują ok. 65% powierzchni oraz gleby żytnie (ok. 3%) dominujące na północy. Pozostałe 5% stanowią gleby zbożowo - pastewne, podmokłe i nadmiernie uwilgotnione, rozproszone na obszarze gminy. Gmina Jelcz-Laskowice. Na obszarze gminy przeważają grunty orne i użytki zielone klas III, IV i V, stanowiące ponad 95% areału. Największy udział w powierzchni gruntów ornych mają gleby żytnie z przewagą żytnich bardzo dobrych i dobrych. Gleby pszenne dobre stanowią w sumie ok. 15%. Pozostałe 5% gruntów ornych to gleby zbożowopastewne mocne. Użytki zielone stanowiące 1% powierzchni gruntów to głównie użytki zielone średnie. Transakcje gruntami rolnymi struktura ilościowa i jakościowa W analizowanym okresie w powiecie oławskim zanotowano 33 transakcje niezabudowanymi gruntami rolnymi. W 115 transakcjach stroną sprzedającą była Agencja Nieruchomości Rolnych i sprzedaż w większości

4 odbyła się w trybie przetargowym. Jedynie kilkanaście transakcji to była sprzedaż bezprzetargowa, dotychczasowym dzierżawcom. Z ogólnej liczby do dalszej analizy wzięto 269 transakcji, dla których znana była struktura jakościowa gruntów, a poziom cen jednoznacznie wskazywał na przeznaczenie gruntu na rolniczą działalnośd produkcyjną. 9 transakcji pochodziło z gminy Domaniów, 16 transakcje z gminy Oława i tylko 23 transakcje z gminy Jelcz-Laskowice, co w przybliżeniu odzwierciedla powierzchnie poszczególnych gmin oraz udział użytków rolnych w tych powierzchniach. Łączny areał będący przedmiotem obrotu w analizowanym okresie to około 15 hektarów. Średni areał gruntu objęty pojedynczą transakcją to ok. ha; rozpiętośd powierzchni w jednej transakcji od ok.,3 ha do ok.58 ha. Rozkład ilościowy ze względu na wielkośd powierzchni gruntu w pojedynczej transakcji przedstawia poniższy wykres. Liczba transakcji w poszczególnych przedziałach powierzchni <,1 ha,1-,5 ha,5-1 ha 1-3 ha 3- ha -15 ha 15-3 ha >3ha Rozkład jakościowy transakcji gruntami w poszczególnych gminach, z podziałem na rodzaj użytku oraz klasę gruntu przedstawia poniższy wykres [ha] RI RII RIIIa RIIIb RIVa RIVb RV RVI ZI ZII ZIII ZIV ZV ZVI Domaniów grunty orne Domaniów użytki zielone Jelcz-Laskowice grunty orne Jelcz-Laskowice użytki zielone Oława grunty orne Oława użytki zielone

5 [zł/m2] Jak widad na wykresie, struktura jakościowa transakcji w poszczególnych gminach, odpowiada strukturze ogółu gruntów opisanej na początku niniejszego opracowania transakcje gruntami wyższych klas to głównie transakcje z gminy Domaniów; niższych klas - z pozostałych gmin powiatu. Transakcje użytkami zielonymi to prawie wyłącznie gmina Oława. Ceny transakcyjne gruntami rolnymi Suma cen transakcyjnych w analizowanym okresie wyniosła około 28 milionów złotych. Średnia cena transakcyjna hektara gruntu to około 21 tysięcy złotych (około 35 tysięcy w gminie Domaniów; około 15 tysięcy w pozostałych gminach powiatu). Cena minimalna wyniosła 22 zł za hektar a maksymalna około tysięcy złotych za hektar gruntu. Zobrazowanie jednostkowych cen transakcyjnych w czasie na poniższym wykresie: Ceny jednostkowe i trend - porównanie gmin paź 6 kwi lis cze 8 gru 8 lip 9 sty 1 gmina Domaniów Wielom. (gmina Domaniów) gmina Jelcz-Laskowice i Oława Wielom. (gmina Jelcz-Laskowice i Oława) W analizowanym okresie w gminie Domaniów średnia cena wzrosła o ok.125% (wzrost o ok.31 tysięcy złotych za hektar). Natomiast w gminach Oława i Jelcz-Laskowice wzrost był mniejszy średnia cena wzrosła o ok.6% (wzrost o ok. złotych za hektar). Dla całego powiatu średnia cena wzrosła o ok.95%. Pojedyncza transakcja rzadko dotyczy gruntu jednorodnego pod względem rodzaju i klasy użytku. Zdarzają się transakcje gruntami o bardzo dużym zróżnicowaniu klas, nieraz o kilka stopni np. pomiędzy klasą IIIa a V dla gruntu rolnego, z dodatkowym zróżnicowaniem przypadającego areału na poszczególne klasy. Dla potrzeb określania np. podatku rolnego funkcjonuje pojęcie hektara przeliczeniowego- umownej jednostka powierzchni gruntu, która równa się 1 ha klasy gruntów przyjętej za podstawę do przeliczania powierzchni innych klas gruntów. Za 1 hektar przeliczeniowy przyjęto 1 ha gruntów klasy IV, biorąc za podstawę plon zbóż 1 ha gleby IV klasy. W zależności od warunków ekonomicznych i produkcyjno-klimatycznych, ustalono IV rejony podatkowe. Powiat oławski został zaliczony do rejonu pierwszego, w którym przeliczniki dla poszczególnych klas wynoszą:

6 [zł/m2] Dla gruntów ornych: RI RII RIIIa RIIIb RIVa RIVb RV RVI 1,95 1,8 1,65 1,35 1,1,8,35,2 Dla użytków zielonych: ZI ZII ZIII ZIV ZV ZVI 1,5 1,5 1,25,5,2,15 Odpowiednikiem sumy powierzchni gruntów z analizowanych transakcji równej ok.15 hektarów, jest 135 hektarów przeliczeniowych. Świadczy to o tym, że przedmiotem obrotu, w przeważającej części, były grunty o wyższej klasie bonitacyjnej. Na poniższym wykresie zestawiono jednostkowe ceny transakcyjne z analizowanego okresu z cenami jednostkowymi z tych samych transakcji, ale po przemnożeniu powierzchni określonych klas bonitacyjnych przez współczynniki zawarte w podanych tabelach. Uzyskano w ten sposób ceny jednostkowe hektara przeliczeniowego (na wykresie metra kwadratowego przeliczeniowego). Ceny jednostkowe i trend - porównanie z cenami sprowadzonymi na hektar przeliczeniowy paź 6 kwi lis cze 8 gru 8 lip 9 sty 1 jednostkowe ceny transakcyjne jednostkowe ceny transakcyjne na powierzchnię przeliczeniową Wielom. (jednostkowe ceny transakcyjne na powierzchnię przeliczeniową) Wielom. (jednostkowe ceny transakcyjne) Średnia cena gruntu rolnego w analizowanym okresie to złotych za hektar. Gdy sprowadzimy ją na hektar przeliczeniowy, wyniesie ona złotych. Potwierdza to wcześniejszy wniosek o przewadze transakcji gruntami o lepszej klasie bonitacyjnej na terenie powiatu oławskiego. Wzrost jednostkowej ceny średniej wynosi w badanym okresie odpowiednio: około 95% przy powierzchniach z transakcji i ok.15% przy powierzchniach sprowadzonych na hektar przeliczeniowy. Przeanalizujmy jeszcze transakcje tylko z ostatniego roku (od września 28 roku)

7 [zł/m2] Ceny jednostkowe i trend - porównanie gmin lip 8 wrz 8 paź 8 gru 8 lut 9 mar 9 maj 9 lip 9 sie 9 paź 9 gmina Domaniów Liniowy (gmina Domaniów) gmina Jelcz-Laskowice i Oława Liniowy (gmina Jelcz-Laskowice i Oława) W okresie tym we Wrocławiu na rynku lokali mieszkalnych zanotowano spadek ok. 5% w stosunku rocznym, na rynku działek budowlanych komercyjnych spadek ok. 8%, na rynku działek budowlanych pod mieszkaniówkę spadek ok. 2%. Na tym tle prawie dziewięddziesięcioprocentowy wzrost cen gruntów rolnych w gminie Domaniów i stabilizacja poziomu cen w pozostałych gminach powiatu oławskiego (ponadto dla gruntów rolnych w sąsiednich powiatach: oleśnicki stabilizacja, średzki wzrost o ok.%, trzebnicki wzrost o ok. 25%, wrocławski wzrost o ok. 1%) pozwala wysnud następujące wnioski: rynek gruntów rolnych nie podlega lub słabo podlega trendom i tendencjom rynków innych nieruchomości jest to fragment rynku nieruchomości, na którym nie zauważa się lub zauważa się w niewielkim stopniu wpływ kryzysu ekonomicznego w ostatnim okresie inwestowanie w ziemię dalej jest opłacalne, a zwłaszcza w grunty wysokich klas bonitacyjnych. Pytanie: jak jeszcze długo? Zapewne do momentu, gdy ceny gruntów rolnych w Polsce osiągną poziom z krajów starej Unii Europejskiej. mgr inż. Krzysztof Hojka Rzeczoznawca majątkowy, analityk. Inżynier budownictwa. Z rynkiem nieruchomości związany od 23 roku, od kiedy to zajmuje się, w ramach działalności prywatnej firmy, rzeczoznawstwem majątkowym. Autor i współautor kilkuset wycen nieruchomości, głównie mieszkalnych, ale również komercyjnych i inwestycyjnych. Członek-założyciel Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego. Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości k.hojka@mrn.pl