DUE DILIGENCE W PROCESIE INWESTYCJI BUDOWLANYCH

Transkrypt

1 DUE DILIGENCE W PROCESIE INWESTYCJI BUDOWLANYCH Bartosz Łopata architekt, wspólnik zarządzający w Tikona s.c. Ogólnopolski Kongres Nieruchomości Geodetic 2017 Warszawa, Atrium Tower 08 listopada 2017 r.

2 OBOWIĄZUJĄCE PRZEPISY A MOŻLIWOŚCI DZIAŁANIA

3 MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY Niekorzystne wytyczne do projektowania spadek wartości nieruchomości

4 MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY Działania poprzedzające projektowanie

5 MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY Odpowiedź starostwa powiatowego

6 MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY EFEKT:

7 ANALIZA CHŁONNOŚCI DZIAŁKI PARAMETRY BRANE POD UWAGĘ

8 MOŻLIWOŚĆ ZABUDOWY DETERMINUJE NAJSŁABSZY PARAMETR Wskaźnik intensywności zabudowy Wysokość [m] Wysokość ilość kondygnacji (podziemnych / naziemnych) Ilość miejsc / stanowisk postojowych Powierzchnia zabudowy Powierzchnia biologicznie czynna

9 POWIERZCHNIA ZABUDOWY CZY ZOSTAŁA POPRAWNIE WYLICZONA DLA TWOJEJ INWESTYCJI?

10 KTÓRA NORMA OBOWIĄZUJE? PN-ISO 9836:1997 PN-ISO 9836: Czy faktycznie zastępuje poprzednią normę? Na razie tylko teoretycznie i w uznaniu PKN. DALEJ OBOWIĄZUJE NORMA PN-ISO 9836:1997

11 PN-ISO 9836:1997 czy PN-ISO 9836: KTÓRA NORMA OBOWIĄZUJE? Punkt Przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym tutaj należałoby obrysować budynek na styku z gruntem i zmierzyć w ten sposób otrzymaną powierzchnię. Jest to miejsce pierwszej rozbieżności, ponieważ obwód cokołu zawsze jest mniejszy niż obrys płaszczyzny ściany parteru. Zasadnicze ocieplenie budynku kończy się (a może zaczyna) ok cm nad ziemią.

12 PN-ISO 9836:1997 czy PN-ISO 9836: KTÓRA NORMA OBOWIĄZUJE? Punkt Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu - czyli tutaj mamy podejście, kompletnie odmienne niż powyżej. Oba punkty są napisane jeden pod drugim a w praktyce dają tak duże rozbieżności. Zgodnie z tym punktem do powierzchni zabudowy należałoby zaliczyć ten fragment kondygnacji, który wystaje najbardziej na zewnątrz budynku, a więc należałoby uwzględnić rzut wszystkich kondygnacji.

13 RÓŻNICE POMIARÓW POWIERZCHNI ZABUDOWY POMIĘDZY GEODETĄ i ARCHITEKTEM

14 CZEGO NIE WLICZAMY DO POWIERZCHNI ZABUDOWY? elementów budynku lub ich części, które nie wystają ponad teren (czyli garaże podziemne, które obrysem nie raz są znacznie większe niż budynek, ale nie wchodzą do powierzchni zabudowy) elementów drugorzędnych: występy dachowe, schody zewnętrzne rampy, oświetlenie zewnętrzne

15 CZEGO NIE WLICZAMY DO POWIERZCHNI ZABUDOWY?

16 CZEGO NIE WLICZAMY DO POWIERZCHNI ZABUDOWY? altan, szklarni, szop, ale tylko takich, które są wydzielone czyli takich, które mają osobne wejście i osobne, niezależne od głównego budynku ściany

17 CZEGO NIE WLICZAMY DO POWIERZCHNI ZABUDOWY? schodów, nawisów dachu, świetlików, studzienek. - czym jest zatem nawis dachu?

18 POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNA ŚCIANY TEŻ MAJĄ POWIERZCHNIĘ

19 DEFINICJA według WT 3. Wyjaśnienie pojęć Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o: ( ) 22) terenie biologicznie czynnym - należy przez to rozumieć teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50 % powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie;

20 CZY USTAWODAWCA NADĄŻA ZA TECHNOLOGIĄ?

21 JAK ZWIĘKSZYĆ WARTOŚĆ BUDYNKU NA ETAPIE UZYSKIWANIA DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY?

22 JAK ZWIĘKSZYĆ WARTOŚĆ BUDYNKU NA ETAPIE WZ? Jak pracuje urzędnik przy opracowywaniu decyzji o WZ? Ile i jakich działek należy brać pod uwagę do analizy obszaru opracowania? (tzw. kołnierza pomiaru) Nieaktualne dane na mapach zasadniczych

23 JAK ZWIĘKSZYĆ WARTOŚĆ BUDYNKU NA ETAPIE WZ? Ponad 95% budynków w kołnierzach pomiarowych mierzonych przez nas przy kilku wybranych zleceniach miały na mapie zaniżone wysokości! Przykład: ostatni pomiar budynków w rejonie Ursus ul. Spiska i Kościuszki dał następujące rozbieżności (pomiar do kalenicy): Spiska wysokość według urzędu 12,5m - po pomiarze 13,6m zysk 1,1m Spiska wysokość według urzędu 11,0m - po pomiarze 13,0m zysk 2,0m Spiska wysokość według urzędu 9,0m - po pomiarze 10,5m zysk 1,5m Kościuszki 46 - wysokość według urzędu 7,50 - po pomiarze 8,0m zysk 0,5m

24 JAK ZWIĘKSZYĆ WARTOŚĆ BUDYNKU NA ETAPIE WZ? Z czego wynikają prezentowane rozbieżności? Przez kolejne dziesięciolecia budynki były nadbudowywane (z pozwoleniami na budowę lub bez nich), a wydziały architektury nie aktualizowały swoich danych Wiele budynków (szczególnie w minionych dziesięcioleciach) było budowanych wyżej, niż było można kwestia nadzorów i odbiorów Często oznaczenie wysokości budynków na mapach w wydziałach architektury poprzedzona jest symbolem ~

25 WNIOSKI Sprawdzając pracę urzędnika poprzez zamówienie rzetelnych pomiarów wysokości możemy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na budynek wyższy o nawet 1 2 m (przy 3, 4 kondygnacjach), a tyle często brakuje do kolejnej, pełnej kondygnacji.

26 JAK ZWIĘKSZYĆ WARTOŚĆ BUDYNKU NA ETAPIE WZ? Co jeszcze warto sprawdzić podczas procesu uzyskiwania WZ? Pole powierzchni zabudowy budynkami na sąsiednich działkach (rozbudowy, ganki, dobudówki) Szerokości elewacji frontowych Położenie budynków na mapach / zmiana linii zabudowy Pole powierzchni biologicznie czynnej dodatkowe utwardzenia po odbiorach Geometrię dachów (remonty) oraz

27 ANALIZA ZACIENIANIA I NASŁONECZNIENIA

28 WIEDZA TAJEMNA Organy wydające decyzje o warunkach zabudowy i pozwoleniach na budowę wymagają od projektantów zapewnienia, że projektowana inwestycja będzie odpowiednio nasłoneczniona i nie będzie zacieniać sąsiednich nieruchomości. Nie podają jednak, na jakiej podstawie należy dokonać takich obliczeń. Narzędziem najdłużej będącym w użyciu jest tzw. linijka słońca metoda opracowana w latach 50-tych ubiegłego wieku i opisana przez Mieczysława Twarowskiego (spisana z pamięci).

29 OPROGRAMOWANIE WSPOMAGAJĄCE

30 GDZIE SĄ GRANICE TWOJEJ NIERUCHOMOŚCI?

31 GRANICA DZIAŁKI EWIDENCYJNEJ A GRANICA NIERUCHOMOŚCI granica działki ewidencyjnej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (rozp. EGiB) jest to część obwodu działki ewidencyjnej, w postaci linii łamanej lub odcinka, wspólna dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych lub pokrywająca się z granicą państwa w przypadku działek ewidencyjnych przylegających do tej granicy. granica nieruchomości jest to linia łamana lub odcinek rozdzielający części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przytoczona powyżej definicja wynika z art. 46 ustawy Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. (ustawa KC).

32 GRANICA DZIAŁKI EWIDENCYJNEJ A GRANICA NIERUCHOMOŚCI Chcąc rozróżnić te dwie powyżej przytoczone definicję, najprościej możemy powiedzieć, że każda granica nieruchomości jest jednocześnie granicą działki ewidencyjnej. TEREN INWESTYCJI

33 Bartosz Łopata Tikona s.c. Ul. Warszawska 37 lok Konstancin-Jeziorna