Prowadzenie i wypełnianie Książki Obiektu Budowlanego

Transkrypt

1 Michał Substyk Prowadzenie i wypełnianie Książki Obiektu Budowlanego praktyczne wskazówki

2 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego

3 Redakcja: Katarzyna Brzozowska Wydawca: Katarzyna Bednarska Korekta: Zespół Koordynator produkcji: Mariusz Jezierski Skład i łamanie: Studio IGAWA Ireneusz Gawliński Druk: Drukarnia Mdruk ISBN Copyright by Wiedza i Praktyka sp. z o.o. Warszawa 2016 Wiedza i Praktyka sp. z o.o Warszawa, ul. Łotewska 9a tel , faks , NIP: Numer KRS: Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Sąd Gospodarczy XIII Wydział Gospodarczy Rejestrowy Wysokość kapitału zakładowego: zł Publikacja Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego jest chroniona prawem autorskim. Przedruk materiałów w niej opublikowanych bez zgody wydawcy jest zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na źródło. Publikacja Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego została przygotowana z zachowaniem najwyższej staranności i wykorzystaniem wysokich kwalifikacji, wiedzy oraz doświadczenia jej twórców. Zaproponowane w niej wskazówki, porady i interpretacje dotyczą sytuacji typowych. Ich zastosowanie w konkretnym przypadku może wymagać dodatkowych, pogłębionych konsultacji. Opublikowane rozwiązania nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko organów i urzędów państwowych. W związku z powyższym autorzy, konsultanci oraz redakcja nie mogą ponosić odpowiedzialności prawnej za zastosowanie zawartych w publikacji Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego wskazówek, przykładów, informacji itp. do konkretnych przypadków. Biuro obsługi klienta: tel.: cok@wip.pl

4 SPIS TREŚCI Wstęp Obowiązki i odpowiedzialność właściciela i zarządcy nieruchomości w świetle przepisów ustaw Prawo budowlane oraz Kodeks cywilny Podstawowe terminy i definicje zawarte w ustawie Prawo budowlane Dokumentacja obiektu budowlanego Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego w przepisach prawa Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku Strona tytułowa Spis treści Tablica 1 Osoba upoważniona do dokonywania wpisu Tablica 2 Dane identyfikacyjne obiektu Tablica 3 Spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu Dane techniczne charakteryzujące obiekt Plan sytuacyjny obiektu Tablica 4 i 5 Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu Tablica 6 Wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu Tablica 7 Dane dotyczące opracowania technicznego Tablica 8 Wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie Tablica 9 Dane dotyczące dokumentacji technicznej Proces wykonania remontu i dokonywania związanych z nim wpisów Tablica 10 Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu Tablica 11 Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu Działania pokontrolne Kontrole i przeglądy nieprzewidziane do rejestracji w książce obiektu budowlanego Odpowiedzialność i sankcje przepisy karne w ustawie Prawo budowlane Przepisy prawne Literatura Strony internetowe Rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz.U. nr 120, poz. 1134)

5

6 WSTĘP Każdy obiekt budowlany ulega permanentnemu zużyciu technicznemu w wyniku oddziaływania na niego warunków atmosferycznych, czynników związanych z eksploatacją obiektu, otoczenia obiektu oraz starzenia się i zużywania materiałów, z których jest wykonany, a także urządzeń stanowiących jego wyposażenie. Dlatego należy na bieżąco monitorować i kontrolować stan techniczny każdego obiektu budowlanego w celu nieustannego utrzymywania go w dobrym stanie technicznym, funkcjonalnym i estetycznym, tak aby mógł właścicielowi służyć zgodnie ze swoim przeznaczeniem, a przede wszystkim, aby zapewnił bezpieczeństwo osobom z niego korzystającym. Przepisy Prawa budowlanego zawierają ścisłe wytyczne, w jaki sposób i jak często należy prowadzić ocenę stanu technicznego nieruchomości, tak aby adekwatnie do tego stanu zaplanować prace remontowe pozwalające na utrzymanie nieruchomości w niepogorszonym stanie technicznym. Książka obiektu budowlanego jest formularzem służącym do rejestrowania historii zdarzeń technicznych związanych z obiektem budowlanym. Zawiera ona podstawowe informacje o właścicielu, zarządcy, obiekcie budowlanym, jego dokumentacji oraz o wykonanych kontrolach i ocenach stanu technicznego, wykonanych opracowaniach technicznych, ekspertyzach oraz o przeprowadzonych w obiekcie robotach budowlanych. Książka obiektu budowlanego, będąca de facto rejestrem zdarzeń technicznych dla obiektu budowlanego, jeśli jest właściwie prowadzona, stanowi praktyczną pomoc dla właściciela i zarządcy, ułatwiając im odszukanie w historii tych najistotniejszych zdarzeń, mających znaczenie przy planowaniu i przygotowywaniu dalszych prac remontowych i budowlanych. Celem prowadzenia książki obiektu budowlanego jest systematyczne dokumentowanie wszystkich decyzji i czynności istotnych do utrzymania należytego stanu technicznego obiektu budowlanego. 5

7 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego Książka obiektu budowlanego przeznaczona jest do dokumentowania: przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, prac budowlanych, remontów i przebudów. Do książki obiektu budowlanego należy dołączyć, to znaczy zewidencjonować w niej: protokoły kontroli, oceny i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego, dokumentację obiektu budowlanego, przeprowadzonych w nim remontów i przebudów oraz inne dokumenty i decyzje związane z obiektem, opracowania projektowe i techniczne, protokoły dotyczące awarii i katastrof obiektu, decyzje dotyczące zmiany sposobu użytkowania. Książka obiektu budowlanego nie wymaga rejestracji w organach administracji architektoniczno-budowlanej ani w organach nadzoru budowlanego. W oddawanej do Państwa rąk publikacji skoncentrowaliśmy się na praktycznych aspektach obowiązków nałożonych na właściciela i zarządcę, wynikających z przepisów Prawa budowlanego, w tym na omówieniu obowiązkowych kontroli (które często w żargonie nazywane są przeglądami ), oraz podaniu praktycznych wskazówek prowadzenia książki obiektu budowlanego. Prowadzenie książki obiektu budowlanego może sprawiać trudności, gdyż nie jest łatwo przygotować wzór formularza i wytycznych do jego prowadzenia, który ujmowałby wszystkie możliwe sytuacje, z jakimi możemy spotykać się w życiu, dlatego staraliśmy się przedstawić Państwu pragmatyczne podejście do prowadzenia książki obiektu budowlanego. Niniejsza publikacja zawiera wybrane przepisy prawa oraz ich skróty i kompilacje wraz z ich omówieniem, przy uwzględnieniu własnego doświadczenia autora, przytoczonej literatury oraz komentarzy dostępnych na stronach internetowych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa według stanu prawnego na koniec lipca 2016 roku. 6

8 1. Obowiązki i odpowiedzialność właściciela i zarządcy nieruchomości w świetle Obowiązki i odpowiedzialność właściciela i zarządcy nieruchomości w świetle prze pisów ustawy Prawo budowlane oraz Kodeks cywilny Ustawa Prawo budowlane w przepisach dotyczących utrzymania obiektów budowlanych posługuje się alternatywą: właściciel lub zarządca. Po deregulacji zawodów podstawowym podmiotem odpowiedzialnym za nieruchomość jest jej właściciel lub podmiot mający nieruchomość w zarządzie trwałym 1). Właściciel lub podmiot mający nieruchomość w zarządzie trwałym jest odpowiedzialny za wypełnianie stosownych przepisów prawa dotyczących utrzymania i eksploatacji nieruchomości. Zarządca nieruchomości zatrudniony na podstawie umowy cywilnoprawnej do zarządzania nieruchomością odpowiada za utrzymanie obiektu budowlanego w zakresie, w jakim to reguluje umowa. Na właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek i odpowiedzialność dotycząca właściwej selekcji i doboru osób zarządzających w jego imieniu nieruchomością oraz zakresie przygotowania umowy o zarządzanie, zabezpieczającej jego interes faktyczny i prawny. Zatrudniony przez właściciela nieruchomości zarządca nieruchomości odpowiada za szkody spowodowane swoimi działaniami zarówno w stosunku do właściciela nieruchomości, z którym zawarł umowę o zarządzanie jego nieruchomością, jak i w stosunku do wszystkich użytkowników tej nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami obligują zarządców nieruchomości do posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej do minimalnej sumy gwarancyjnej wynoszącej równowartość euro. Jeżeli właściciel nieruchomości nie zawarł umowy o zarządzanie, odpowiada on w stosunku do najemców i użytkowników swojej nieruchomości za wyrządzone im szkody w związku z zarządzaniem przez siebie nieruchomością. W tym przypadku przepisy prawa nie nakładają na właścicieli nieruchomości obowiązku ubezpieczenia się od odpo wiedzialności cywilnej. 1) Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej ustawa o gospodarce nieruchomościami, rozdział 5, art

9 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 2. Podstawowe terminy i definicje zawarte w ustawie Prawo budowlane Do zrozumienia omawianych w niniejszej publikacji przepisów prawa ważne jest zdefiniowanie stosowanych pojęć oraz terminów. Zwykle na początku regulującego daną dziedzinę aktu prawnego prezentowane są podstawowe nazwy i pojęcia dotyczące tej dziedziny i terminologia przyjęte w przepisach z tego zakresu. Tę regułę zastosowano też w niniejszej publikacji, dlatego poniżej zostaną omówione wybrane terminy zawarte w ustawie Prawo budowlane. Skoncentrowaliśmy się przede wszystkim na tych, które będą niezbędne do zrozumienia zasad prowadzenia książki obiektu budowlanego. Ponadto warto pamiętać, że zdefiniowaną w przepisach prawa terminologią będziemy się posługiwać w kontaktach urzędowych oraz zawodowych. W szczególności należy wymagać od kontrahentów stosowania terminologii zgodnej z przepisami prawa, w generowanych przez nich dokumentach, np. w protokołach z kontroli obiektów budowlanych, które powszechnie są wadliwie opisywane jako protokoły z przeglądów. Podstawowym terminem, omawianym w niniejszej publikacji, jest obiekt budowlany. To dla obiektu budowlanego będziemy zakładać i prowadzić książkę obiektu budowlanego. Ustawa Prawo budowlane w art. 3 pkt 1 definiuje obiekt budowlany jako: budynek, budowlę, obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że ustawodawca kładzie nacisk na kompleksowe traktowanie obiektów budowlanych jako całość użytkowo- -techniczną umożliwiającą: użytkowanie całego obiektu zgodnie z przeznaczeniem, np. hali logistycznej nie można użytkować bez rampy załadowczej oraz placu manewrowego dla pojazdów dostawczych, samodzielne funkcjonowanie jako urządzenie techniczne, np. w zespole budynków połączonych łącznikami, posiadających wspólną infrastrukturę techniczną (przyłącza, węzeł cieplny, instalacje), poszczególne budynki nie mogą funkcjonować samodzielnie. 8

10 2. Podstawowe terminy i defi nicje zawarte w ustawie Prawo budowlane Termin wyrób budowlany jest zdefiniowany w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 305/2011 z 9 marca 2011, w art. 2 ust. 1 2) i oznacza każdy wyrób lub zestaw wyprodukowany oraz wprowadzony do obrotu w celu trwałego wbudowania w obiektach budowlanych lub ich częściach, którego właściwości wpływają na właściwości użytkowe obiektów budowlanych w stosunku do podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych. Instalacje i urządzenia zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem ustawa Prawo budowlane w art. 3 pkt 9 traktuje jako urządzenia budowlane, czyli urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, takie jak np.: przyłącza i urządzenia instalacyjne, urządzenia służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe, place pod śmietniki. Przez pojęcie budynku ustawa Prawo budowlane w art. 3 pkt 2 definiuje taki obiekt budowlany, w którym łącznie spełnione są wszystkie cztery warunki: jest on trwale związany z gruntem, jest on wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (np. ścian), posiada fundamenty, posiada dach. Pod pojęciem budowli, zdefiniowanym w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, rozumiemy każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, czyli są to: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne 2) Termin przyjęty do naszego prawodawstwa ustawą o wyrobach budowlanych (Dz.U. z 2004 r. nr 92, poz. 881 ze zm.) art. 2 ust. 1. 9

11 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Pojęcie obiektu małej architektury (art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane) obejmuje niewielkie obiekty, a w szczególności: kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskow nice, huśtawki, drabinki, śmietniki. Pojęcie to stosowane jest do niewielkich obiektów, bez definiowania ich parametrów. Bardzo istotnym terminem, w aspekcie prowadzenia książki obiektu budowlanego, jest termin roboty budowlane (art. 3 ust. 7 ustawy Prawo budowlane), który obejmuje: budowę, przebudowę, remont, rozbiórkę, montaż, gdzie formalnie książka obiektu budowlanego przewidziana jest tylko do zapisów dotyczących przebudowy i remontu (art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Niżej zdefiniujemy ww. terminy. Pojęcie budowa (art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane) obejmuje następujące terminy: wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, czyli wybudowanie nowego obiektu, odbudowę o odbudowie mówimy wówczas, gdy został zniszczony lub roze brany obiekt budowlany bądź jego część (np. w wyniku katastrofy budowlanej, działań wojennych lub celowego działania właściciela obiektu) i odtwarzamy stan uprzedni w miejscu nieistniejącego obecnie obiektu lub jego części, rozbudowę o rozbudowie mówimy wówczas, gdy powiększamy istniejący już obiekt (zmieniamy jego charakterystyczne parametry, jak: kubatura, po wierzch nia zabudowy, wysokość, długość, szerokość), np. poprzez 10

12 2. Podstawowe terminy i defi nicje zawarte w ustawie Prawo budowlane dobudowanie skrzydła budynku, wykonanie adaptacji strychu na potrzeby mieszkalne poprzez zmianę geometrii dachu i wykonanie lukarn, nadbudowę obiektu budowlanego jest to szczególny rodzaj rozbudowy, polegający na wykonaniu w istniejącym obiekcie, nad ostatnią jego kondygnacją kolejnej nowej jednej lub więcej kondygnacji. Pod terminem przebudowa (art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane) należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji. W zakres tego terminu wchodzić będą nie tylko prace o szerokim froncie robót, jak np. przebudowa układu funkcjonalnego i technicznego budynku zmieniające jego sposób użytkowania, ale również drobne prace, jak np. stała zmiana układu funkcjonalnego pomieszczeń polegająca na wybudowaniu lub usunięciu stałych przegród budowlanych. Przykładowo o przebudowie strychu mówimy tylko wówczas, gdy nie jest zmieniona wysokość i kształt dachu (w przeciwnym przypadku mamy do czynienia z rozbudową). W aspekcie legalizacji robót budowlanych bardzo ważne jest odróżnienie od przebudowy robót definiowanych terminem remont. Pod pojęciem remont będziemy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Istotne w tej definicji jest to, iż odtworzenie stanu pierwotnego zachodzi w istniejącym obiekcie budowlanym, co odróżnia remont od odbudowy, oraz że dopuszcza się stosowanie innych wyrobów budowlanych, niż użyto w stanie pierwotnym (np. przy remoncie instalacji centralnego ogrzewania zamiast grzejników żeliwnych możemy zastosować grzejniki aluminiowe lub blaszane; przy wymianie tynków wewnętrznych zamiast tynków mineralnych możemy zastosować tynki gipsowe; przy wymianie stolarki okiennej zamiast stolarki drewnianej możemy zastosować materiały z tworzywa sztucznego). Przy wykonywaniu remontu nie zmienia się parametrów użytkowych ani technicznych obiektu budowlanego. Warto też mieć na względzie to, że przy wykonywaniu remontu nie 11

13 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego musimy dostosowywać obiektu budowlanego do aktualnie obowiązujących warunków technicznych. Stanowi o tym 2 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie 3), stanowiący, iż przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych 4). W definicji remontu pojawił się termin konserwacja. Termin ten jest zdefiniowany w rozporządzeniu ministra spraw wewnętrznych i administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. nr 74, poz. 836 ze zm.) i oznacza wykonywanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku. W ustawie Prawo budowlane nie są zdefiniowane terminy rozbiórki obiektu budowlanego oraz montażu. Terminy te możemy zdefiniować następująco: rozbiórka obiektu budowlanego czyli burzenie, likwidowanie starych, zniszczonych czy też już niepotrzebnych obiektów budowlanych; montaż w rozumieniu budownictwa to rodzaj robót budowlanych polegających na połączeniu ze sobą gotowych elementów prefabrykowanych tworzących obiekt budowlany, część obiektu budowlanego lub wyposażenie trwale z nim związane. Możemy spotkać się jeszcze z terminem modernizacja. Nie jest on obecnie defi niowany w ustawie Prawo budowlane, gdyż w zależności od rodzaju i zakresu robót budowlanych pojęcie modernizacji mieści się w zakresie pojęciowym remontu, przebudowy albo rozbudowy. Kolejnym istotnym terminem jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z: prawa własności; użytkowania wieczystego (uprawnienie do korzystania z nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu 3) Tekst jdnolity Dz.U. z 2015 r. poz ) Z zastrzeżeniem, przepisu 207 ust. 2, stanowiącego, że przepisy rozporządzenia dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, wymiarów schodów, o których mowa w 68 ust. 1 i 2, a także oświetlenia awaryjnego, o którym mowa w 181, stosuje się, z uwzględnieniem 2 ust. 2 i 3a, również do użytkowanych budynków istniejących, które na podstawie przepisów odrębnych uznaje się za zagrażające życiu ludzi. 12

14 2. Podstawowe terminy i defi nicje zawarte w ustawie Prawo budowlane bądź gminy lub związku tych jednostek, nabywane drogą umowy; w umowie tej może być okreś lony sposób użytkowania); zarządu w rozumieniu zarządu trwałego, czyli prawnej formy władania nieruchomością państwową lub samorządową przez państwową bądź samorządo wą jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej; ograniczonego prawa rzeczowego (np. spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu lub służebności); stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (np. umowy). Dysponowanie tym prawem jest niezbędne w przypadku wystąpienia do właści wego organu ze zgłoszeniem wykonania robót budowlanych o pozwolenie na budowę czy też ze zgłoszeniem zamiaru zmiany sposobu użytkowania. Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane może być ograniczone, w szczególności: oddziaływaniem zamierzonego wykorzystania nieruchomości na środowisko albo na obszar Natura 2000; przepisami planistycznymi, czyli warunkami planu miejscowego lub warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu; warunkami wynikającymi z przepisów technicznych, w tym między innymi: odległościami planowanej zabudowy od granicy działki i innych obiek tów budowlanych, w tym warunkiem przesłaniania, wymaganym czasem nasłonecznienia pomieszczeń; przepisami dotyczącymi ochrony zabytków. 13

15 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 3. Dokumentacja obiektu budowlanego Książka obiektu budowlanego jest rejestrem posiadanej przez właściciela lub zarządcę dokumentacji technicznej związanej z tym obiektem. W skład tej dokumentacji wchodzi: 1. Dokumentacja dla obiektu nowego 1.1 dokumentacja budowy projekt budowlany projekt zagospodarowania działki lub terenu projekt architektoniczno-budowlany, w tym między innymi: projekt konstrukcji, projekty instalacji, charakterystyka energetyczna, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o: zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych informacja o obszarze oddziaływania obiektu pozwolenie na budowę dziennik (dzienniki) budowy lub dzienniki montażu protokoły odbiorów częściowych i końcowych w miarę potrzeby rysunki i opisy służące realizacji obiektu operaty geodezyjne i książka obmiarów 1.2 dokumentacja powykonawcza: dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót (patrz pkt 1.1 wyżej) geodezyjne pomiary powykonawcze inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, w tym między innymi: pozwolenie na użytkowanie książka obiektu budowlanego atesty i aprobaty na wbudowane materiały dokumentacja techniczno-ruchowa (DTR-ki) dla wbudowanych urządzeń i zainstalowanego wyposażenia technicznego instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem 14

16 3. Dokumentacja obiektu budowlanego 2. Dokumentacja obiektu w toku eksploatacji to: 2.1 dokumenty wymienione wyżej w pkt 1 oraz 2.2 opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania 2.3 protokoły z kontroli obiektu budowlanego 2.4 protokoły odbioru robót budowlanych 2.5 oceny i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego obiektu 2.6 protokoły z kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji, 2.7 świadectwo charakterystyki energetycznej Dokumentację wymienioną wyżej w punktach od 1 do 2.1 właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu (art. 63 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Po likwidacji (rozbiórce) obiektu budowlanego dokumentację tę należy zarchiwizować zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie likwidacji obiektu. 15

17 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 4. Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego w przepisach prawa Zasady prowadzania książki obiektu budowlanego są określone w: ustawie Prawo budowlane w art. 64, w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. (Dz.U. nr 120, poz. 1134). Ustawa Prawo budowlane w art. 64 ust. 1 konstytuuje książkę obiektu budowlanego. Artykuł ten w brzmieniu: Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stan u technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. stanowi, iż: książkę obowiązany jest prowadzić właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, to znaczy, że on odpowiada za jej prawidłowe i zgodne z przepisami prowadzenie, książka jest prowadzona dla każdego budynku (z wyłączeniami, które będą niżej opisane), obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia. Obowiązek sprawdzenia projektu budowlanego wynika z art. 20 ust. 2, natomiast w ust. 3 tegoż artykułu są opisane zwolnienia z obowiązku sprawdzania projektu budowlanego i dotyczą projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe. Należy zatem rozumieć, że dla ww. obiektów o prostej konstrukcji, których projekt nie wymaga sprawdzenia, nie ma obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego. Książka obiektu budowlanego jest dokumentem przeznaczonym do rejestrowania w niej następujących zapisów: dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, zarówno tych wynikających z art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, jak i opinii technicznych oraz ekspertyz dotyczących stanu technicznego obiektu budowlanego, 16

18 4. Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego w przepisach prawa dotyczących remontów i przebudowy, a więc pozwoleń na budowę (jeśli były wydane), dokumentacji technicznej dotyczącej robót budowlanych, protokołów odbiorów robót. Książkę obiektu budowlanego prowadzimy w okresie użytkowania obiektu budowlanego, to jest do czasu jego likwidacji (rozbiórki) lub wydania decyzji administracyjnej o wyłączeniu obiektu z użytkowania. W przypadku wyłączenia obiektu z użytkowania decyzją administracyjną, wydaną przez organ nadzoru budowlanego, książki nie musimy dla takiego obiektu prowadzić, jednak gdy uzyskamy dla tego obiektu decyzję pozwalającą na jego użytkowanie, to powinniśmy założyć nową książkę, a starą zamknąć. W art. 64 ust. 2 ustawy Prawo budowlane są wymienione obiekty budowlane, które z mocy tego przepisu zostały wyłączone z obowiązku prowadzenia dla nich książki obiektu budowlanego. Są to: budynki mieszkalne jednorodzinne; obiekty budowlane: budownictwa zagrodowego i letniskowego, wznoszone na zgłoszenie lub bez konieczności legalizacji oraz drogi lub obiekty mostowe, jeżeli dla nich jest prowadzona książka drogi czy też książka obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych. Ustawa Prawo budowlane w art. 64 ust. 4 stanowi, iż właściwy minister do spraw budownictwa określi, w drodze rozporządzenia, wzór książki obiektu budowlanego i sposób jej prowadzenia. Dlaczego wzór i sposób prowadzenia książki obiektu budowlanego został określony aż w przepisie prawa w randze rozporządzenia? Przede wszystkim w celu unifikacji formularza, jakim jest KOB do potrzeb jego użytkowników, czyli właścicieli i zarządców nieruchomości. Książka obiektu budowlanego jest bowiem integralną częścią dokumentacji obiektu, która stanowi własność właściciela obiektu. Przy przewłaszczeniu obiektu (np. sprzedaży) nowy właściciel przejmuje dokumentację obiektu, w tym i jego książkę. Zatem zapisy poczynione przez poprzednich właścicieli obiektu lub jego zarządców muszą być czytelne i zrozumiałe dla ich następców, tak aby mogli je wykorzystać w swojej pracy, np. przy przygotowywaniu planów remanentowych, remontów i przebudów. Należy przy tym mieć na względzie, że książka obiektu budowlanego jest rejestrem dokumentów zawierających treści merytoryczne dotyczące obiektu budowlanego, a nie źródłem informacji merytorycznych o obiekcie. 17

19 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego Zatem w książce obiektu budowlanego znajdziemy następujące informacje: podstawowe informacje o obiekcie, przydatne w bieżącym zarządzaniu nim, jak jego adres, gmina, nr księgi wieczystej, nr ewidencyjny gruntów (nr działki, obrębu, jednostki ewidencyjnej), o podstawowych dokumentach technicznych dotyczących obiektu budowlanego, które są w posiadaniu przez właściciela obiektu, takich jak pozwolenie na budowę, dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza, inne dokumenty, instrukcje obsługi, pozwolenie na użytkowanie, o wykonanych kontrolach stanu technicznego, a także informacje o stanie technicznym obiektu oraz wskazanych w protokołach zakresach robót remontowych do wykonania, o posiadanych przez właściciela opiniach technicznych, ekspertyzach oraz innych dokumentach technicznych związanych z oceną stanu technicznego obiektu, o dokumentach związanych z wykonanymi w obiekcie remontami i przebudowami, np. pozwolenia na budowę, dokumentacja projektowa itd. Wzór książki obiektu budowlanego oraz sposób jej prowadzenia jest określony w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz.U. nr 120, poz. 1134). Wzór ten odpowiada stanowi prawnemu z lipca 2003 roku i skutkuje tym, że w książce obiektu budowlanego są wyłącznie tabele przeznaczone do rejestrowania protokołów z kontroli wykonywanych: co najmniej raz do roku, co najmniej raz na pięć lat. Natomiast nie ma w niej tabel przeznaczonych specjalnie do rejestracji protokółów z kontroli, których obowiązek wykonania został wprowadzony po tej dacie, tj.: kontroli bezpiecznego użytkowania, kontroli w przypadku zgłoszenia o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń obiektu budowlanego, kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji. Zatem formalnie nie ma obowiązku rejestrowania powyższych kontroli w książce obiektu budowlanego, ale zdaniem autora niniejszej publikacji nie jest błędem zarejestrowanie ich np. w tablicy nr 5 przeznaczonej do rejestrowania wyników kontroli przeprowadzanych co najmniej raz na 5 lat. 18

20 4. Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego w przepisach prawa Wzór książki obiektu budowlanego dołączony do rozporządzenia nie odpowiada dokładnie zapisom zawartym w przepisach rozporządzenia, dlatego konieczna jest interpretacja rozporządzenia i praktyczne wskazówki, jak postępować w sytuacjach rozbieżności między wzorem a treścią rozporządzenia. Należy zwrócić uwagę na dualizm oznaczeń zawartych we wzorze rozporządzenia. Mamy zarówno numery poszczególnych rozdziałów książki, które są wyszczególnione w spisie treści książki (na stronie 1 książki) i które są tytułami tych rozdziałów, oraz oznaczenie każdej tablicy jej numerem znajdującym się w górnym prawym rogu tablicy. Tytuły rozdziałów znajdują się tylko na początku danego rozdziału, a numery tablic na każdej stronie, na której jest dana tablica. Nie wszystkie rozdziały w książce są tablicami, stąd numeracja rozdziałów i tablic nie zawsze się pokrywa. Prowadząc książkę obiektu budowlanego, należy zwrócić uwagę na to, iż w odwołaniach do informacji zawartych w innych tablicach przywołuje się numer tablicy, a nie numer rozdziału. W niniejszej publikacji, omawiając zapisy rozporządzenia oraz wzór książki obiektu budowlanego, również będziemy odwoływać się tylko do numerów tablic. Omawiane rozporządzenie jest rozszerzeniem i doprecyzowaniem zapisów dotyczących książki obiektu budowlanego ujętych w art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. I stanowi: Założenie książki obiektu budowlanego 1. Książka obiektu budowlanego jest zakładana w dniu przekazania obiektu budow lanego do użytkowania; zgodnie z art. 59 ust. 7 ustawy Prawo budowlane stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor. Zatem inwestor odpowiada za założenie książki obiektu budowlanego, to jest za jej zakupienie i wypełnienie, począwszy od strony tytułowej do strony 7 włącznie. 2. Książkę należy systematycznie prowadzić przez cały okres użytkowania obiektu budowlanego, to jest aż do jego rozbiórki lub otrzy mania decyzji administracyjnej o wyłączeniu obiektu z użytkowania. Jeżeli z chwilą przejęcia nieruchomości przez nowego właściciela lub zarządcę stwierdzamy, że książka obiektu budowlanego nie była założona czy też prowadzona, zakładamy ją i rozpoczynamy jej prowadzenie od dnia przejęcia nieruchomości. 19

21 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego Forma książki obiektu budowlanego 1. Książka powinna mieć format A4 (29,7 cm 21 cm) i powinna być wykonana w sposób trwały zapewniający przydatność do użytkowania książki w całym okresie użytkowania obiektu budowlanego. W rozporządzeniu podane są tylko wymiary książki, zatem można przyjąć, iż zarówno układ pionowy, jak i poziomy są dopuszczalne. Warunek trwałości, mówiący o trwałości książki obiektu budowlanego w całym okresie użytkowania obiektu budowlanego, wskazuje, że książka powinna mieć kartki połączone trwale, najlepiej mechanicznie (zszyte), zapewniając, iż w po wielu latach książka się nie rozpadnie. 2. Wzór książki (jej układ graficzny i zawartość poszczególnych stron) określa załącznik do rozporządzenia. Oznacza to, że przed zakupem książki powinniśmy zwrócić uwagę, czy sprzedawana nam książka nie odbiega od wzoru wymaganego przez rozporządzanie, a zatem przez przepis obowiązującego w naszym kraju prawa. Zawartość książki obiektu budowlanego: 1. Książka powinna posiadać ponumerowane 74 strony, zabezpieczone w sposób chroniący przed ich usunięciem lub wymianą. Praktycznym rozwiązaniem może być przeszycie ich sznurem i opieczętowanie. 2. W przypadku wypełnienia całej książki zakłada się jej kolejny tom, wpisując na stronie tytułowej numer tego tomu i datę jego założenia. W tym miejscu musimy cofnąć się do omawianego wcześniej art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, który stanowi, iż książka obiektu budowlanego jest dokumentem przeznaczonym do rejestrowania w niej: a) zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, zarówno tych wynikających z art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, jak i opinii technicznych i ekspertyz dotyczących stanu technicznego obiektu budowlanego, b) zapisów dotyczących remontów i przebudowy, a więc pozwoleń na budowę (jeśli były wydane), dokumentacji technicznej dotyczącej robót budowlanych, protokołów odbiorów robót. Zatem pod pojęciem wypełnienia całej książki będziemy rozumieli wypełnienie tych tabel, w których znajdują się powyższe zapisy. W praktyce dotyczyć to będzie tablic nr 4, 5, 6, 7, 8 i 9. W przypadku wypełnienia do końca choćby jednej z ww. tablic (a inne tablice miałyby jeszcze miejsce na zapisy), zamykamy ten tom książki i zakładamy nowy. W zamykanym tomie na stronie tytułowej wpisujemy datę jego zamknięcia, a w nowym, zakładanym tomie, na stronie tytułowej wpisujemy jego numer (kolejny numer tomu) oraz datę jego założenia. 20

22 4. Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego w przepisach prawa Wpis do książki obiektu budowlanego Wpisy do książki obejmują następujące dane: 1. Podstawowe dane identyfikujące obiekt, wpisywane do tablicy nr 2, to jest: a) rodzaj obiektu i jego adres, b) nazwę lub imię i nazwisko właściciela i zarządcy (jeśli jest), c) numer i datę sporządzenia protokołu odbioru obiektu do użytkowania, d) informacje dotyczące pozwolenia na użytkowanie obiektu, to jest nazwę organu, który wydał pozwolenie, numer i datę wydania pozwolenia, e) informacje o zmianach właściciela lub zarządcy oraz numer i datę protokołu przejęcia obiektu (w tablicy nr 2 nie ma miejsca na dokonanie wpisu dotyczącego protokołu przejęcia obiektu, zatem wpis ten trzeba zrobić w tablicy nr 3), f) wpis o zamknięciu książki (wpis o treści np.: Tom I zamknięto w dniu ) oraz datę założenia książki lub jej kolejnego tomu (wpis o treści np.: Tom II założono w dniu ) dokonujemy ich na stronie tytułowej książki. 2. Wykaz dokumentacji, w tym dokumentacji technicznej przekazanej właścicielowi (zarządcy) przy zakładaniu książki (wpisujemy do tablicy nr 3), oraz dane ogólne o obiekcie (dane techniczne charakteryzujące obiekt strona 6 książki); w przypadku danych technicznych charakteryzujących obiekt warto w tym miejscu wypisać najważniejsze dane i paramenty obiektu, które najczęściej są potrzebne przy jego obsłudze, planowaniu i przygotowywaniu robót budowlanych, przygotowywaniu umów eksploatacyjnych po prostu zrobić sobie ściągawkę podstawowych danych o obiekcie. 3. Plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości, określający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci, a w szczególności gazu, energii elektrycznej i ciepła. Plan ten można bezpośrednio naszkicować w książce obiektu budowlanego, a można też wkleić kopię geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu wraz z otoczeniem, na której należy oznaczyć ww. elementy. Przy wklejaniu planu trzeba pamiętać o zachowaniu warunku trwałości, czyli oprócz zastosowania taśmy klejącej lub kleju, które z czasem tracą swoje właściwości, należy jeszcze element wklejany przymocować mechanicznie, np. zszywaczem. 4. Informacje o: a) protokołach z przeprowadzonych kontroli stanu technicznego obiektu, przeprowadzanych co najmniej raz do roku i co najmniej raz na 5 lat, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane, 21

23 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego b) przeprowadzonych remontach i przebudowach obiektu, to jest: dokumentacja techniczna będąca podstawą do podjęcia decyzji o remoncie lub przebudowie (opinie techniczne, ekspertyzy, badania i orzeczenia techniczne, audyty itp.), protokoły odbioru robót remontowych i przebudów, dokumentacja projektowa i wykonawcza remontów i przebudów, pozwolenia na budowę. Termin wpisów do książki obiektu budowlanego Wpisy do książki powinny być dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu. Przekładając ten zapis 6 rozporządzenia na zawartość książki obiektu budowlanego, poszczególne wpisy powinny być dokonywane w następujących terminach: a) strona tytułowa w dniu założenia książki lub jej kolejnego tomu; b) wpis osoby uprawnionej do dokonywania wpisu (tablica nr 1) w dniu objęcia obowiązku prowadzania książki; c) dane identyfikacyjne obiektu (tablica nr 2): pozycje 1, 2, 3, 4, 5, 6 (jeśli jest zarządca), 7, 8, 9 i 10 w dniu założenia książki lub jej kolejnego tomu, pozycja 5a w dniu przewłaszczenia nieruchomości, pozycja 6a w dniu objęcia obowiązków przez nowego zarządcę; d) spis dokumentacji dołączonej do książki (tablica nr 3) w dniu założenia książki lub jej kolejnego tomu; e) dane techniczne charakteryzujące obiekt (strona 6) w dniu założenia książki lub jej kolejnego tomu; f) plan sytuacyjny obiektu (strona 7) w dniu założenia książki lub jej kolejnego tomu; g) wykaz protokołów okresowych kontroli wykonywanych co najmniej raz do roku (tablica nr 4): kolumny od 1 do 4 w dniu odbioru protokołu z kontroli, kolumnę 5 w dniu protokolarnego odbioru robót budowlanych wskazanych w kolumnie 4; h) wykaz protokołów okresowych kontroli wykonywanych co najmniej raz na pięć lat (tablica nr 5): kolumny od 1 do 4 w dniu odbioru protokołu z kontroli, kolumnę 5 w dniu protokolarnego odbioru robót budowlanych wskazanych w kolumnie 4; i) wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu (tablica nr 6): 22

24 4. Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego w przepisach prawa kolumny 1, 2, 3 i 5 w dniu zlecenia opracowania, kolumnę 4 w dniu odbioru opracowania (sugeruję z tej czynności, jak też z każdej innej czynności, gdzie odbieramy zleconą pracę, sporządzić protokół), kolumnę 6 w dniu protokolarnego odbioru robót budowlanych będących przedmiotem opracowania; j) dane dotyczące opracowania technicznego (tablica nr 7 zawierająca uzupełniające informacje do wpisu w tablicy nr 6): informację o pozycji z tablicy nr 6, do której przypisana jest tablica, informacje o rodzaju opracowania, oraz pozycje 1 i 2 w dniu zlecenia opracowania, pozycje 3 i 4 w dniu odbioru opracowania; k) wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie (tablica nr 8) w dniu sporządzenia protokołu odbioru robót; l) dane dotyczące dokumentacji technicznej (tablica nr 9 zawierająca uzupełniające informacje do wpisu w kolumnie 3 w tablicy nr 8) w dniu sporządzenia protokołu odbioru robót remontowych (dokonania wpisu do tablicy nr 8); m) wykaz protokołów awarii i katastrof (tablica nr 10): kolumny 1, 2, 4 w dniu awarii lub katastrofy obiektu, kolumny 3 i 5 w dniu sporządzenia protokołu z awarii (nasz wewnętrzny protokół) lub otrzymania protokołu z katastrofy budowlanej obiektu (protokół sporządzany przez nadzór budowlany PINB lub WINB 5) ), kolumnę 6 w dniu sporządzenia protokołu odbioru prac usuwających uszkodzenia wywołane awarią lub katastrofą i ich skutki; n) wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu (tablica nr 11) tablicę tę wypełniamy: jeżeli zmiana sposobu użytkowania wymagała tylko zgłoszenia po 30 dniach od daty złożenia zgłoszenia zamiaru zmiany sposobu użytkowania, jeżeli urząd nie wniesie sprzeciwu, jeżeli zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych podlegających obowiązkowi zgłoszenia po 30 dniach od daty złożenia zgłoszenia robót wraz ze zgłoszeniem zamiaru zmiany sposobu użytkowania (na jednym formularzu), jeżeli urząd nie wniesie sprzeciwu, jeżeli zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych podlegających obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę, zawierającej zgodę na zmianę sposobu użytkowania. 5) PINB Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, WINB Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego. 23

25 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego Zakres wpisu do książki obiektu budowlanego Wpis do książki: a) powinien zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu, czyli: informacje co to za dokument (protokół, ekspertyza, dokumentacja techniczna itp.), datę sporządzania dokumentu, gdzie został sporządzony, czego dotyczy; b) powinien określać osobę wystawiającą dokument imię i nazwisko, uprawnienia, stanowisko/funkcja; c) powinien określać w sposób zwięzły i jednoznaczny ważne ustalenia zawarte w dokumencie będącym przedmiotem wpisu wpis nie jest streszczeniem dokumentu (nadmiar informacji jest określany mianem szumu informacyjnego i sprowadza się w efekcie do braku właściwej informacji, zgodnej z zapisem rozporządzenia), a z drugiej strony lakoniczny wpis, nieniosący żadnych merytorycznych informacji jest po prostu brakiem informacji (np. wpis typu: usterki jak w protokole nie niesie żadnej informacji i jest niezgodny z zapisem rozporządzenia, równie dobrze mogłoby go nie być). Do książki obiektu budowlanego wpisów dotyczących rodzaju obiektu i jego adresu oraz nazwy lub imienia i nazwiska właściciela i zarządcy (jeśli jest) może dokonać właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, lub osoba przez nich upoważniona. Osoba ta jest wpisywana do tablicy nr 1 w książce. Takie sformułowanie przepisu rozporządzenia umożliwia każdemu (w tym osobie postronnej) dokonywania pozostałych wpisów do książki i formalnie jest to dopuszczalne, aby np. inspektor nadzoru wykonujący okresową ocenę stanu technicznego obiektu budowlanego i sprowadzając z tej czynności protokół, dokonał stosownych wpisów do książki. Niemniej jednak takie podejście do prowadzenia książki obiektu budowlanego oraz odpowiedzialności za prawidłowość i kompletność wpisów stoi w totalnej opozycji do wypracowanych w krajach zachodnich reguł prawidłowego zarządzania, ujętych np. w systemie TQM czy Normach ISO serii W organizacji (firmie, urzędzie, instytucji itd.) powinna być bowiem wyznaczona osoba uprawniona i odpowiedzialna za prowadzenie książki obiektu budowlanego i za dokonywanie w niej terminowo właściwych wpisów, która będzie ponosić imienną odpowiedzialne za brak wpisów, nieterminowość ich dokonywania, błędne lub nieprawidłowe wpisy. Osoba taka do prowadzenia książki obiektu budowlanego powinna mieć delegację pochodzącą w sposób bezpośredni lub pośredni od właściciela obiektu. Delegacja ta może być w formie 24

26 4. Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego w przepisach prawa odrębnego dokumentu (upoważnienie, pełnomocnictwo, polecenie służbowe), a może być również w zakresie uprawnień i odpowiedzialności pracownika 6). Zasadę tę zilustrowano na rysunku nr 1. Właściciel nieruchomości Upoważnienie (w umowie lub oddzielnym dokumencie) pracownik właściciela dyrektor/kierownik upoważnienie, zakres uprawnień i odpowiedzialności firma zarządzająca upoważnienie, zakres uprawnień i odpowiedzialności pracownik pracownik firmy zarządzającej Rys. 1. Delegowanie upoważnienia do dokonywania wpisów do KOB Sprostowanie błędów w książce obiektu budowlanego Sprostowania błędów we wpisach do książki obiektu budowlanego dokonuje się poprzez przekreślenie wadliwego wpisu pojedynczą linią, tak aby był czytelny przekreślony zapis, umieszczenia obok nowego lub poprawionego zapisu oraz daty i podpisu osoby dokonującej korekty (zmiany zapisu). Tę zasadę będzie można przyjąć przy korygowaniu zapisów znajdujących się w książce, np. gdy dotyczyć to będzie nazwy lub funkcji obiektu budowlanego, zmiany adresu właściciela obiektu lub adresu jego zarządcy. Zakres obowiązywania rozporządzenia Rozporządzenia odnosi się do książek, które zostały założone przed datą wejścia w życie rozporządzenia (11 lipca 2003 r.), i stanowi, że prowadzi się je według zasad, jakie obowiązywały w dacie ich założenia. 6) Nieprawidłowo zwany (i sporządzany) jako zakres czynności jeśli osoba ma prawo do wykonywania określonej czynności, to za nią odpowiada. 25

27 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku 5.1. Strona tytułowa Na stronie tytułowej należy wpisać numer tomu oraz datę jego założenia. Rozporządzenie nie precyzuje, w którym miejscy należy dokonać wpisu, stąd sugeruję, aby wpis zamieścić pod wydrukowanym tytułem. Natomiast informację o zamknięciu książki (tomu) proponuję zamieścić np. na dole strony ( 5 pkt 1 lit. f rozporządzenia). W dostępnych w sprzedaży książkach czasami wydawca zamieszcza na stronie tytułowej odpowiednie rubryki. Zgodnie ze wzorem zamieszczonym w rozporządzeniu strona tytułowa powinna mieć następujący wygląd: KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO tom III założony 23 sierpnia 2013 r. Tom III zamknięto w dniu

28 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku 5.2. Spis treści Na stronie 1 znajduje się spis treści, identyczny dla wszystkich książek obiektu budowlanego. Na tej stronie zamieszcza się również informację o ewentualnych dołączonych do książki stronach. W związku z dualizmem oznaczeń tablic we wzorze książki obiektu budowlanego sugeruję na marginesie spisu treści wpisać numery poszczególnych tablic. SPIS TREŚCI Lp. Wyszczególnienie Str. tablica I Osoba upoważniona do dokonania wpisu 2 1 II Dane identyfikacyjne obiektu 3 2 III Spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu 4 i 5 3 IV Dane techniczne charakteryzujące obiekt 6 - V Plan sytuacyjny obiektu 7 - VI VII Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu VIII.1 Wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu VIII.2 Dane dotyczące opracowania technicznego IX.1 Wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie IX.2 Dane dotyczące dokumentacji technicznej X Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu XI Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu

29 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 5.3. Tablica 1 Osoba upoważniona do dokonywania wpisu Tablica nr 1 znajdująca się na stronie 2 zawiera informacje dotyczące osoby upoważnionej do dokonywania wpisów do książki obiektu budowlanego. I. OSOBA UPOWAŻNIONA DO DOKONYWANIA WPISU Tablica nr 1 Lp. Nazwisko i imię Podpis Okre s 1 Jan Nieistniejący J. Nieistniejacy Adam Bezimienny A. Bezimienny Piotr Nienazwany P. Nienazwany od do Tablica ta zawiera następujące dane: imię i nazwisko osoby uprawnionej do dokonywania wpisu; jeżeli jest to osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę, jej upoważnienie należy dołączyć do książki obiektu budowlanego, ewidencjonując je w tabeli nr 3, podpis składany przez upoważnioną osobę, stanowiący potwierdzenie przyjęcia przez nią obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego, okres, na jaki jest upoważniona, to jest: bezterminowo lub na czas określony, np. w przypadku zatrudnienia tej osoby na czas określony lub zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością na czas określony. W tym samym czasie do dokonywania wpisów może być upoważniona więcej niż jedna osoba, co jest praktycznym rozwiązaniem w przypadku 28

30 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku jednostek zarządzających dużą liczbą obiektów budowlanych. Osoby te mogą wzajemnie się zastępować w przypadkach losowych, niezdolności do pracy czy też urlopów. W takim razie należy określić w wewnętrznych dokumentach (regulaminy, polecenia służbowe, upoważnienia itd.), kiedy, kto i w jakim zakresie prowadzi książkę obiektu budowlanego. W sytuacji gdy obiekt budowlany jest w całości dzierżawiony lub wynajmowany, kwestia prowadzenia książki obiektu budowlanego oraz zlecanie obowiązkowych kontroli i realizacji zadań wynikających z zaleceń pokontrolnych powinny być uregulowane w umowie dzierżawy lub najmu. Jeżeli takich uregulowań w umowie nie ma, w takiej sytuacji odpowiada za to właściciel lub zarządca obiektu Tablica 2 Dane identyfikacyjne obiektu Tablica nr 2 znajdująca się na stronie 3 książki obiektu budowlanego zawiera podstawowe dane dotyczące obiektu. W jej rubrykach wpisujemy: w rubryce 1 nazwa obiektu wpisujemy nazwę obiektu, zgodną ze stanem na dzień założenia książki lub jej kolejnego tomu, np. budynek wielorodzinny, hala magazynowa, budynek biurowy, hala produkcyjna itp., w rubryce 2 funkcja obiektu wpisujemy, jaką obiekt pełni funkcję, zgodną ze stanem na dzień założenia książki lub jej kolejnego tomu, np. mieszkaniową, magazynową, biurową, handlową, produkcyjną itp., w rubryce 3 rok zakończenia budowy wpisujemy rok, w którym została zakończona budowa (spisany protokół odbioru obiektu), w rubryce 4 podajemy adres obiektu, w rubryce 5 wpisujemy właściciela obiektu. Wpisujemy tu stan prawny aktualny w dacie założenia bieżącego tomu książki. Problem z wypełnieniem tej rubryki będziemy mieli, w przypadku gdy obiekt ma więcej niż jednego właściciela (współwłasność), ponieważ nie jest to przewidziane we wzorze książki, a informacja o wszystkich współwłaścicielach musi się w książce znaleźć. W tej sytuacji można dopuścić dołączenie do książki strony zawierającej informacje, które powinny znaleźć się w książce, a na które nie ma w niej miejsca. Informacja o dodatkowej stronie powinna znaleźć się w określonej tabeli, w miejscu, gdzie powinien być wpis. Dodatkowa strona powinna mieć nadany numeru strony, oznaczony dodatkowo literą (np. dla tablicy nr 2 znajdującej się na stronie 3 dodatkowa strona będzie miała numer 3a). Musi być przy tym spełniony warunek trwałości książki, to znaczy fizycznie trwałego dołączenia strony i zabezpieczenia jej przed usunięciem lub 29

31 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego wymianą. Można również w spisie treści zaznaczyć, iż dodano dodatkową stronę, z podaniem jej numeru i zawartości, w rubryce 5.1 wpisujemy zmianę właściciela w trakcie prowadzenia bieżącego tomu książki. W przypadku kolejnej zmiany właściciela i braku miejsca w książce na wpis nowego właściciela postępujemy analogicznie jak w wyżej opisanym przypadku wielu współwłaścicieli, tj. należy dołączyć do książki stronę zawierającą informacje, które powinny znaleźć się w książce, a na które nie ma w niej miejsca, czyli wykaz kolejnych właścicieli obiektu, w rubryce 6 wpisujemy zarządcę obiektu wykonującego czynności zarządzania na podstawie umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem obiektu, w rubryce 6.1 wpisujemy zmianę zarządcy. Również w tej rubryce brakuje informacji o dacie zmiany zarządcy, a warto by ją wpisać. W przypadku kolejnej zmiany zarządcy i braku miejsca w książce na wpis nowego właściciela postępujemy analogicznie jak w wyżej opisanym przypadku kolejnej zmiany właściciela, tj. należy dołączyć do książki stronę zawierającą informacje, które powinny znaleźć się w książce, a na które nie ma w niej miejsca, czyli wykaz kolejnych zarządców obiektu, w rubryce 7 wpisujemy numer księgi wieczystej dla nieruchomości oraz informację, w którym sądzie się ona znajduje, w rubryce 8 wpisujemy informację o numerze ewidencyjnym dotyczącym działki, na której posadowiony jest obiekt, oraz informację o oznaczeniu obrębu, w którym znajduje się działka. Można też dopisać oznaczenie jednostki ewidencyjnej, w której znajduje się działka, w rubryce 9 wpisujemy informacje o protokole odbioru obiektu do użytkowania, sporządzanego przez nadzór budowlany, datę jego sporządzenia i numer jego numer. Jeżeli taki protokół nie był spisany lub go nie ma w dokumentacji, nic nie wpisujemy, zakreślając wolne miejsca, w rubryce 10 wpisujemy informacje o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, datę jego sporządzenia i jego numer oraz nazwę organu, który je wydał. Jeżeli takiego pozwolenia nie ma w dokumentacji (zaginął, a w archiwach nie ma kopii, lub w przypadku bardzo starych obiektów, gdy nie wystawiano takiego dokumentu), nic nie wpisujemy, zakreślając wolne miejsca. 30

32 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku Tablica nr 2 II. DANE IDENTYFIKACYJNE OBIEKTU 1. Nazwa obiektu Magazyn nr Funkcja obiektu budynek magazynowo-biurowy 3. Rok zakończenia budowy Adres obiektu: Warszawa-Bielany kod miejsco wość Nieistniejąca 18 ulica numer 5. Właściciel obiektu: Segen Sp. z o.o Warszawa nazwa/nazwisko kod i miejscowość Centrum Mała gmina ulica numer numer telefonu 5.1 Zmiana właściciela obiektu: nazwa/nazwisko kod i miejscowość gmina ulica numer numer telefonu. 6. Zarządca obiektu: Jan Nieistniejący Warszawa nazwa/nazwisko kod i miejscowość Centrum Główna gmina ulica numer numer telefonu 6.1 Zmiana zarządcy obiektu: Piotr Nienazwany Warszawa nazwa/nazwisko kod i miejscowość Żoliborz Środkowa gmina ulica numer numer telefonu 7. Księga wieczysta nr WA1M/ /1 znajduje się w sądzie VI WKW dla Warszawy Mokotowa 8. Numer ewidencyjny gruntów: 43/21 w obrębie Protokół odbioru z 31 maja 2011 nr 04/05/ Pozwolenie na użytkowanie obiektu z dnia , nr 876/BC/2011 wydany przez PINB dla m.st. Warszawy 31

33 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 5.5. Tablica 3 Spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu W tablicy nr 3, znajdującej się na stronach 4 i 5, rejestrujemy dokumentację, którą posiadamy w momencie założenia książki obiektu budowlanego lub jej kolejnego tomu. Są to zarówno dokumenty, o których mowa w art. 60 ustawy Prawo budowlane (dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza, inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem), jak i te, które powstały w trakcie użytkowania obiektu, zarejestrowane w poprzednich tomach książki obiektu budowlanego, o których mowa w art. 63 ust. 1 (opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania) i art. 64 ust. 3 (protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, świadectwo charakterystyki energetycznej) ustawy Prawo budowlane. Należy mieć na względzie, że bardzo często pod jedną pozycją w tablicy nr 3 w książce obiektu budowlanego kryje się wiele dokumentów. Na przykład, w rubryce pozwolenie na budowę wpisujemy liczbę stron we wszystkich wydanych pozwoleniach na budowę, gdyż inwestycja nie musi być realizowana na podstawie tylko jednego pozwolenia. Kiedy w trakcie realizacji np. zmienia się inwestor czy też wprowadza się zmiany istotne w projekcie, istnieje obowiązek wystąpienia o wydanie nowego pozwolenia na budowę. Dokumentacja budowy oraz dokumentacja podwykonawcza mogą składać się z wielu tomów. Należy zsumować liczbę stron w nich zawartą i tę liczbę wpisać do tabeli. Można, niezależnie od książki obiektu budowlanego, prowadzić rejestr posiadanej dokumentacji, z wyszczególnionymi dokumentami, ich zawartością i liczbą stron. Jest to niewątpliwie praktyczne, gdyż książka obiektu budowlanego nie daje pełnej informacji o posiadanej dokumentacji, poza wyspecyfikowaniem sumarycznej liczby jej stron, ponieważ wykaz dokumentacji, zawarty w książce obiektu budowlanego, jest uproszczoną inwentaryzacją ilościową posiadanej dokumentacji. Należy przy tym mieć na względzie, że w tej tablicy wpisujemy liczbę stron (nie kartek), które zawierają poszczególne dokumenty. 32

34 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku Natomiast niedopuszczalne jest, aby w rubrykach książki obiektu budowlanego, zamiast wpisywać wymagane informacje (np. w tabeli nr 3 liczbę stron), odsyłać do innych dokumentów, które zawierają takie informacje. Przy zakładaniu pierwszego tomu książki obiektu budowlanego wypełniane są tylko rubryki od 1 do 6 i ewentualnie następne po rubryce 12. III. SPIS DOKUMENTACJI DOŁĄCZONEJ DO KSIĄŻKI OBIEKTU Tablica nr 3 Lp. Nazwa dołączonego dokumentu liczba Data stron dołączenia Podpis 1. Pozwolenie na budowę J. Nieistniejący 2. Dokumentacja budowy J. Nieistniejący 3. Dokumentacja powykonawcza J. Nieistniejący 4. Protokół odbioru obiektu J. Nieistniejący 5. Pozwolenie na użytkowanie J. Nieistniejący 6. Instrukcja eksploatacji obiektu (jeśli J. Nieistniejący znajduje się w posiadaniu właściciela obiektu) 7. Protokoły okresowych kontroli stanu J. Nieistniejący technicznego obiektu (według wykazu w tablicy nr 4) 8. Protokoły okresowych kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego (według wykazu w tablicy nr 5) J. Nieistniejący 9. Opracowania techniczne dotyczące J. Nieistniejący obiektu (według wykazu w tablicy nr 6) 10. Dokumentacja techniczna dotycząca J. Nieistniejący remontów obiektu (według wykazu w tablicy 8 i 11) 11. Protokoły awarii i katastrof obiektu (według wykazu w tablicy nr 10) 12. Dokumenty pozwolenia na zmianę sposobu 2 użytkowania obiektu (według wy- kazu w tablicy nr 11) 13. Protokół przejęcia obiektu przez nowego zarządcę P. Nienazwany 33

35 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego Przy zakładaniu kolejnych tomów wypełniamy rubryki już nie tylko od 1 do 6, ale również dalsze, tj. od 7 do 12 i ewentualnie następne. Dokumenty wymienione w rubrykach od 7 do 12 i dalszych powstają w trakcie eksploatacji obiektu. Zatem w pierwszym tomie nic nie będziemy wpisywać w rubrykach od 7 do 12, a dopiero w kolejnych tomach książki tam należy wpisywać zsumowaną liczbę stron z poprzednich tomów. Dokumenty powstające w trakcie prowadzenia określonego tomu, a ewidencjonowane w poszczególnych tabelach w dalszej części książki, nie są wpisywane do tabeli nr 3. Będą one wpisane do niej dopiero w następnym tomie. Za rubryką 12 są wolne rubryki, w których wpisujemy inną dokumentację niewymienioną w poprzednich rubrykach, np. protokół przejęcia nieruchomości od poprzedniego właściciela lub zarządcy, lub inne dokumenty, które powstały np. w trakcie realizacji remontów lub przebudów Dane techniczne charakteryzujące obiekt Na stronie 6 książki obiektu budowlanego należy wpisać dane techniczne charakteryzujące obiekt budowlany. W zależności od rodzaju i przeznaczenia obiektu istotne są różne dane. Należy brać pod uwagę takie parametry jak: technologia budowy, rodzaj konstrukcji, materiały, z których jest wykonany obiekt; gabaryty, wysokość, szerokość, długość, liczba kondygnacji, kubatura, powierzchnie: zabudowy, całkowita i użytkowa; liczba i przeznaczenie pomieszczeń. Tak jak wspominałem wcześniej, warto w tym miejscu książki obiektu budowlanego wypisać te najważniejsze dane i paramenty obiektu, które najczęściej są nam potrzebne przy bieżącej obsłudze obiektu oraz planowaniu i przygotowywaniu robót budowlanych, czyli mieć podręczną ściągawkę podstawowych danych o obiekcie. Można takie informacje przygotować w komputerze, sformatować np. w formie tabeli, następnie wydrukować i je wkleić do książki obiektu budowlanego, pamiętając o zachowaniu warunku trwałości takiej wklejki. Dalej przedstawiam przykład, jakie informacje może ta strona książki zawierać. 34

36 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku IV. DANE TECHNICZNE CHARAKTERYZUJĄCE OBIEKT Powierzchnia 1952 m² zabudowy Kubatura 13296,44 m³ Część magazynowa Część biurowa Powierzchnia 1722 m² 230 m² zabudowy Powierzchnia 1675 m² 546,6 m² użytkowa Kubatura ,64 m³ 1584,8 m³ Liczba kondygnacji 1 3 Konstrukcja hala magazynowa: Stalowa słupowa, ściany zewnętrzne z płyt warstwowych, dach jednospadowy konstrukcji kratownicowej pokryty płytami warstwowymi na jętkach stalowych, stolarka okienna i stolarka drzwiowa zewnętrzna aluminiowa, wewnętrzna stolarka drzwiowa drewniana, posadzki wylewka betonowa; 3 bramy wjazdowe segmentowe Budynek biurowy: murowany, ściany wewnętrzne z cegły pełnej i dziurawki, stolarka okienna PCW, stolarka drzwiowa PCW przeszklona Wentylacja przewałowa w części magazynowej, mechaniczna nawiewno- -wywiewna w części biurowej Instalacja gazowa w budynku biurowym do kotłowni gazowej, w części magazynowej brak Instalacja wodociągowa ZW + CCW w budynku biurowym, w hali magazynowej podgrzewacze elektryczne Instalacja kanalizacyjna sanitarna i deszczowa z PCW Instalacja elektryczna przydział mocy 30 kw Instalacja odgromowa jest w budynku biurowym Ogrzewanie 2 kotły Vissman o mocy 60 kw zlokalizowane w budynku biurowym, część biurowa grzejniki, część magazynowa nagrzewnice Urządzenia ppoż. wyłącznik przeciwpożarowy prądu, system sygnalizacji pożaru SSP, przeciwpożarowa instalacja wodociągowa hydrantów wewnętrznych Ø 52 w części magazynowej, instalacja oświetlenia awaryjnego ewakuacyjnego, wentylatory oddymiające w hali magazynowej uruchamiane z systemu sygnalizacji pożaru SSP, zapewniające usuwanie dymu z intensywnością 10 wymian na godzinę, instalacja oddymiania grawitacyjnego na klatce schodowej w części biurowej uruchamiana z systemu sygnalizacji pożaru SSP Informacje uzupełniające hala magazynowa jest oddzielona od budynku biurowego ścianą oddzielenia przeciwpożarowego REI 120. Obiekt posiada instrukcję bezpieczeństwa pożarowego 35

37 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 5.7. Plan sytuacyjny obiektu Plan sytuacyjny obiektu znajduje się na stronie 7 książki obiektu budowlanego. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie książki obiektu budowlanego plan sytuacyjny obiektu powinien uwzględniać: usytuowanie obiektu na działce oraz usytuowanie działki względem drogi, granice nieruchomości i usytuowanie drogi dojazdowej, usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu, armaturę lub urządzenia przeznaczone do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą sieci, usytuowanie dróg ewakuacyjnych i pożarowych oraz usytuowanie hydrantów pożarowych, inne detale istotne i/lub charakterystyczne dla obiektu. Można wkleić, pamiętając o warunku trwałości, geodezyjną inwentaryzację nieruchomości, zawierającą powyższe elementy, lub wykonać szkic jak na poniższym rysunku: 36

38 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku 5.8. Tablica 4 i 5 Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu W tablicy nr 4, znajdującej się na stronach od 8 do 21 książki obiektu budowlanego, wpisujemy informacje spisane z protokołów obowiązkowych okresowych kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Przepis ten mówi o kontrolach stanu technicznego elementów obiektu budowlanego, wykonywanych co najmniej raz do roku. Czyli nie rzadziej niż raz do roku, ale można częściej, jeśli tak to wynika z: przepisów prawa, zaleceń zawartych w protokole z ostatniej kontroli, potrzeb lub konieczności, norm, instrukcji użytkowania, instrukcji obsługi. Pierwsza grupa elementów obiektu budowlanego poddawanych okresowym badaniom (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane) to elementy budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. W przypadku budynków mieszkalnych przepisy rozporządzenia MSWiA w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych szczegółowo określają: zakres i elementy budynku podlegające tej kontroli ( 5 ust. 1 rozporządzenia) kontroli tej podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla: bezpieczeństwa osób, środowiska, konstrukcji budynku. W kolejnym przepisie rozporządzenie precyzuje, których elementów budynku stan techniczny należy objąć szczegółowym sprawdzeniem ( 5 ust. 2 rozporządzenia), to jest: zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggi i balkonów, 37

39 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku (np. anteny satelitarne, klimatyzatory itd.), elementy odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich (np. rynny, rury spustowe, kosze, obróbki blacharskie), pokrycia dachowe, instalacje centralnego ogrzewania, zimnej i ciepłej wody użytkowej (np. ślady korozji, przecieki, czy nie są zapieczone zawory na instalacji), urządzenia stanowiące zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku (sprawdzenie wykonania przeglądów technicznych i czynności konserwacyjnych urządzeń przeciwpożarowych oraz gaśnic przenośnych i przewoźnych, zgodnie z wymaganiami zawartymi w 3 ust. 2, 3 i 4 rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów), elementy instalacji kanalizacyjnej odprowadzające ścieki z budynku (np. przecieki, a przede wszystkim zgłoszenia użytkowników lokali o awariach i niesprawnościach instalacji kanalizacyjnej), przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku, zarówno te podziemne, jak i nadziemne, elementy narażone na działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, jak np. dewastacje, zużycie eksploatacyjne, czynniki powstające w wyniku procesów technologicznych przebiegających w obiekcie, czynniki wytwarzane przez urządzenia techniczne niezwiązane z obiektem, a znajdujące się w sąsiedztwie (linie kolejowe, tramwajowe, metro), termin realizacji kontroli w przypadku budynków mieszkalnych kontrola ww. elementów powinna być przeprowadzana w porze wiosennej ( 4 ust. 2 rozporządzenia). W odniesieniu tzw. obiektów budowlanych wielkopowierzchniowych, czyli do: budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² (jest to powierzchnia, jaką budynek zajmuje na działce, mierzona po obrysie zewnętrznym ścian parteru budynku; do powierzchni zabudowy nie wlicza się: ganków, schodów zewnętrznych, daszków nad wejściami, podziemnych części budynków, pochylni samochodowych, galerii i nadwieszeń kondygnacji, wlicza się natomiast ogrody zimowe i inne elementy dobudowane; informacja o tej powierzchni jest zawarta w dokumentacji technicznej), innych obiektów budowlanych niż budynki (np. wiaty, hale, zbiorniki) o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² (wielkość podana w dokumentacji technicznej), 38

40 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku okresową kontrolę stanu technicznego elementów obiektu budowlanego, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, tj.: elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), przeprowadza się co najmniej dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Osoba dokonująca tej kontroli jest obowiązana bezzwłocznie, po jej wykonaniu, pisemnie zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego (w zależności od właściwości może być to być np. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego) o przeprowadzonej kontroli (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane). Z wykonywania corocznej kontroli elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu zwolnieni są właściciele i zarządcy (art. 62 ust. 2 ustawy Prawo budowlane): budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego, obiektów budowlanych wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy Prawo budowlane (np. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe ogrody zimowe o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki, wiaty przystankowe i peronowe, obiekty małej architektury, ogrodzenia itd.). Druga grupa elementów obiektu budowlanego kontrolowanych co najmniej raz do roku to instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, np. kanalizacja, szamba, separatory produktów ropopochodnych, urządzenia do usuwania i gromadzenia odpadów stałych, ekrany akustyczne (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy Prawo budowlane). Trzecia grupa to instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo budowlane). Kontrola ta obejmuje: 39

41 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego w zakresie instalacji gazowej, zgodnie z wytycznymi do kontroli zawartymi w normie PN-M :2002 7) : przegląd kondygnacji podziemnych, w których znajdują się instalacje, przegląd dostępu do zaworów i kurków, sprawdzenie przejść przewodów przez zewnętrzne ściany budynku, sprawdzenie stężenia gazu na kondygnacjach podziemnych, kontrola szczelności połączeń gwintowanych i kurków, sprawdzenie szczelności połączeń i stanu gazomierza, sprawdzenie stanu odbiorników gazowych w lokalach, ich działania i procesu spalania gazu, sprawdzenie stanu elastycznych połączeń gazowych; w zakresie przewodów kominowych, zgodnie z wytycznymi do kontroli zawartymi w normie PN-B-10425:1989 8) : badanie drożności przewodów kominowych, badanie prawidłowości podłączeń, w tym: ilość i rodzaj podłączeń (kratek wentylacyjnych, palenisk gazowych lub węglowych) podłączonych do jednego przewodu kominowego, stan techniczny drzwiczek rewizyjnych, stan techniczny łączników, rur zapiecowych, prawidłowość zainstalowanych kratek wentylacyjnych (wielkość ich powierzchni chłonnej), czy jest zapewniony dostęp powietrza zewnętrznego koniecznego do właściwej cyrkulacji powietrza w lokalu, czy w lokalu istnieją urządzenia wymuszające ciąg kominowy, w przypadku gdy istnieją paleniska obsługiwane ciągiem grawitacyjnym lub gdy urządzenia te funkcjonują w przewodach wentylacji zbiorczej, badanie prawidłowości ciągu kominowego, badanie stanu technicznego kominów ponad dachem, w tym: głowic kominowych, ścian kominowych nad dachem i na strychu, nasad kominowych, 7) Instalacja gazowa Kontrola okresowa; norma ta zawiera wiele definicji związanych z instalacjami gazowymi, określa ogólny zakres kontroli okresowej w budynkach wielorodzinnych oraz kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona występuje; podano w niej również zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności, a także przedstawiono w załączniku propozycje formularzy protokołów z okresowej kontroli. 8) Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne murowane z cegły Wymagania techniczne i badania przy odbiorze. 40

42 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku prawidłowości wylotów przewodów, badanie prawidłowości dostępu do przeprowadzania kontroli przewo dów kominowych, w tym stanu technicznego: włazów, drabin, ankrów itp., ław kominiarskich, badanie szczelności przewodów kominowych, ocena innych nieprawidłowości mogących wpływać na zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców. Zgodnie z zleceniami Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego kontrole stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych powinno się wykonywać przed rozpoczęciem sezonu grzewczego, w związku ze wzmożonym w okresie jesienno-zimowym występowaniem zagrożeń związanych z eksploatacją instalacji grzewczych. Zaleca się, aby kontrole instalacji gazowych oraz przewodów kominowych wykonywać w tym samym czasie. Do tablicy nr 4 książki obiektu budowlanego przepisujemy informacje zawarte w protokole z kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego. Zatem zapisy znajdujące się w protokole z kontroli są kluczowym elementem do poprawnego wypełnienia książki obiektu budowlanego. Protokół z kontroli powinien zawierać następujące elementy i informacje: A. Informacje dotyczące wykonywanej kontroli oraz dotyczące kontrolowanego obiektu, jego wyposażenia, konstrukcji, dokumentacji, które to informacje albo pochodzą od wykonującego kontrole, albo winien wykonującemu kontrole przekazać właściciel lub zarządca obiektu. Są to następujące informacje: 1. Informacje o rodzaju kontroli, np.: a) kontrola jednoroczna, b) kontrola półroczna (wykonywana co najmniej dwa razy do roku), c) kontrola pięcioletnia, d) kontrola roczna i pięcioletnia wykonane razem. 2. Informacje o osobach wykonujących kontrolę (imiona i nazwiska, uprawnienia, przynależność do izby zawodowej). 3. Informacje o kontrolowanym obiekcie, a w tym: a) nazwa obiektu, b) przeznaczenie/sposób użytkowania, c) adres, d) nr działki, obręb, nr księgi wieczystej 41

43 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego e) właściciel (imię nazwisko lub nazwa, adres), f) opcjonalnie: informacje o zarządcy (imię nazwisko lub nazwa, adres), informacje o użytkowniku, g) informacje o ostatnio przeprowadzonej kontroli. 4. Informacje o podstawie prawnej wykonania kontroli, w tym jej zakres wynikający z przepisów prawa lub norm (w szczególności dotyczy to kontroli stanu technicznego instalacji gazowej oraz przewodów kominowych). 5. Słowniczek użytych w protokole terminów, w tym: a) określenie rodzajów robót budowlanych wskazanych w protokole: naprawa główna (w skrócie NG), czyli remont polegający na wymianie co najmniej jednego elementu budynku ( 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych), naprawa bieżąca (w skrócie NB), czyli okresowy remont elementów budynku, który ma na celu zapobieganie skutkom zużycia tych elementów i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym ( 3 ust. 3 ww. rozporządzenia), konserwacja (w skrócie K), czyli wykonywanie robót mających na celu utrzymanie spraw ności technicznej elementów budynku ( 3 ust. 4 ww. rozporządzenia), przebudowa (w skrócie P), czyli wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane); b) określenie kolejności wykonywania prac wskazanych w protokole (potocznie określane mianem pilności wykonywania prac), np.: mniej pilne wykonanie prac może zostać odłożone do najbliższego okresowego remontu, średnio pilne prace umieścić w najbliższym planie remontów bieżących, wykonać pilnie nie później niż w ciągu 3 miesięcy od daty kontroli, wykonać natychmiast przystąpić do wykonania bez zbędnej zwłoki, nawet bez oczekiwania na wskazanie protokolarne; stan danego elementu budynku lub instalacji stanowi bezpośrednie zagrożenie życia i zdrowia osób przebywających w budynku; c) kryteria oceny stanu technicznego kontrolowanych elementów oraz instalacji, np.: 42

44 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku bardzo dobry obiekt dobrze utrzymany, niezużyty, bez uszkodzeń, niewymagane żadne prace, dobry obiekt nie wykazuje większego zużycia, ewentualne nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania, wymagana konserwacja bieżąca, średni obiekt utrzymany jest poprawnie, ale wymagane są naprawy bieżące poszczególnych jego elementów lub instalacji, zadowalający występują uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu użytkowania, wymagane są naprawy główne poszczególnych elementów, zły znaczne uszkodzenia i ubytki, wymagana kompleksowa naprawa główna obiektu budowlanego, awaryjny obiekt nadaje się do rozbiórki. 6. Charakterystykę i podstawowe dane techniczne obiektu, takie jak np.: a) rok budowy, b) powierzchnia zabudowy (obligatoryjnie), c) powierzchnia użytkowa, d) liczba kondygnacji, e) informacje dotyczące konstrukcji obiektu, materiałów, z których jest wykonany, technologii, w jakiej jest wykonany, f) informacje o podstawowych instalacjach (woda zimna, ciepła, kanalizacja, energia elektryczna, ogrzewanie, wentylacja), g) informacje wyposażeniu obiektu (dźwigi, bramy, instalacje klimatyzacji, domofony, systemy zabezpieczeń ppoż., instalacja odgromowa itd.). 7. Informacje o posiadanej dokumentacji technicznej obiektu. 8. Plan sytuacyjny obiektu. B. Informacje będące efektem pracy wykonującego kontrolę. Będą to następujące informacje: 1. Ocena stanu technicznego konstrukcji obiektu budowlanego. 2. Sprawozdanie z wizji lokalnej stanu technicznego elementów budynków, budowli i instalacji, narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące, powstające w wyniku: a) działania czynników występujących podczas zwykłego użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem, b) oddziaływania otoczenia bądź sposobu użytkowania obiektu na otoczenie, c) w przypadku kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska należy zamieścić sprawozdanie z wizji lokalnej tych elementów, opis ich stanu technicznego lub alternatywnie przywołanie dokumentu/ protokołu potwierdzającego wykonanie oceny ich stanu technicznego, d) w przypadku kontroli instalacji gazowej zaleca się wykonanie kontroli zgodnie z normą PN-M :2002 Instalacja gazowa. Kontrola 43

45 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego okresowa. Norma ta zawiera wytyczne do wykonania kontroli, określa ogólny zakres kontroli okresowej w budynkach wielorodzinnych oraz kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona występuje. W normie tej podano zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności, a także przedstawiono w załączniku propozycje formularzy protokołów z okresowej kontroli. e) w przypadku kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) w protokole powinna znaleźć się ocena ich stanu technicznego, przeprowadzona zgodnie z wytycznymi zawartymi w normie PN-B-10425:1989 Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne murowane z cegły Wymagania techniczne i badania przy odbiorze. 9) 3. Ocena wykonania zaleceń poprzednich kontroli. Zakres robót remontowych i kolejności ich wykonania Zakres to zbiór wad i usterek oraz elementów zużytych/uszkodzonych, których naprawa będzie wykonywana w ramach jednego zadania inwestycyjnego. Roboty remontowe to rodzaj robót budowlanych 10) polegających na wykonaniu remontu 11). Remont jest rodzajem robót budowlanych wymagających zgłoszenia 12). Zlecenie wykonania robót remontowych wymaga zawarcia przez strony (inwestora i wykonawcę) umowy w formie pisemnej 13). Zatem w tym punkcie protokołu powinny być podsumowane i wymienione wyłącznie zakresy robót remontowych, których konieczność wykonania wynika z dokonanej oceny stanu technicznego obiektu budowlanego. WAŻNE Do książki obiektu budowlanego w tablicy 4 w kolumnie 4 wpisujemy właśnie zakresy robót remontowych określonych w protokole z kontroli. Częstym błędem w protokołach z kontroli jest brak wskazania zakresów robót remontowych bądź wskazywanie prac, które nic wspólnego z remontami 9) Stosowanie się norm nie jest w naszym kraju obligatoryjne, poza normami wskazanymi w przepisach prawa. Wymienione powyżej normy PN-M :2002, oraz PN-B-10425:1989 nie są wymienione w ustawie Prawo budowlane jako obligatoryjne do stosowania przy wykonywaniu obowiązkowych kontroli. Zatem przytoczone one są jako sugestie i zalecenia do stosowanie, a nie jako obowiązek ich stosowania. 10) Termin roboty budowlane jest zdefiniowany w art. 3 ust. 7 ustawy Prawo budowlane. 11) Termin remont jest zdefiniowany w art. 3 ust. 8 ustawy Prawo budowlane. 12) Stanowi o tym art. 30 ust. 1 pkt 2a w powiązaniu z art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. 13) Art. 658 ustawy Kodeks cywilny stanowi, iż przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli, a dyspozycja art ustawy Kodeks cywilny stanowi, że umowa o roboty budowlane (w tym remontowe) wymaga formy pisemnej. 44

46 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku nie mają (np. pielenie zieleni, malowanie ogrodzenia). Stąd zadaniem wykonującego kontrolę jest odróżnienie prac z zakresu bieżącej konserwacji (te pozostają wpisane w protokole w sprawozdaniu z wizji lokalnej) od robót remontowych wymagających zawarcia z ich wykonawcą umowy w formie pisemnej oraz dokonania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (zazwyczaj wydziału architektury we właściwym starostwie). Jeśli wykonujący kontrolę nie stwierdza konieczności wykonania robót remontowych, a jedynie prace z zakresu bieżącej konserwacji, powinien zamieścić wpis mówiący, że robót remontowych brak, do wykonania są jedynie prace z zakresu bieżącej konserwacji. W protokole należy zamieścić: 1. Kolejność wykonywania wskazanych zakresów robót remontowych (tzw. stopień pilności). 2. Metody i środki użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników. Ten punkt protokołu powinien zawierać spostrzeżenia i uwagi kontrolującego dotyczące metod i sposobu dotychczasowej eksploatacji obiektu budowlanego i jego wpływu na trwałość obiektu i jego elementów, a przede wszystkim zalecenia mające na celu ograniczenie negatywnych wpływów eksploatacji na obiekt (np. zalecenia regularnego czyszczenia rynien i rur spustowych, zakaz zwałowania śniegu przy elewacji budynku, wskazówki dotyczące wykonania osłon elementów niszczonych przez użytkowników podczas korzystania z obiektu). 3. Informację o wykonaniu zaleceń z poprzedniej kontroli, wraz z enumeratywnym wymienieniem robót niewykonanych, ze szczególnym uwzględnieniem robót mających wpływ na bezpieczeństwo obiektu budowlanego. 4. Wnioski końcowe w zakresie stanu technicznego. 5. Dokumentacja fotograficzna lub graficzna (rysunki detali, inwentaryzacja kominiarska). WAŻNE Wszelkie zamieszczone w protokole fotografie i rysunki nie tylko muszą być opisane, ale muszą zawierać informacje, którego elementu obiektu budowlanego, opisanego w protokole, dotyczą. Niedopuszczalne jest zamieszczenie, w szczególności dokumentacji fotograficznej niezwiązanej z opisem zawartym w protokole. C. Załączniki: 1. uprawnienia zawodowe (budowlane odpowiedniej specjalności, mistrza w rzemiośle kominiarskim, kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych), 45

47 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 2. aktualne zaświadczenie o przynależności do organizacji samorządu zawodowego. Wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności i w odpowiednim zakresie są uprawnione do wykonywania 14) : rocznych kontroli: elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska; pięcioletnich kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki o biektu budowlanego oraz jego otoczenia. W zależności od przedmiotu okresowej kontroli i od zakresu posiadanych kompetencji może ją wykonać osoba dysponująca co najmniej jednym z niżej wymienionych uprawnień: do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych elektroenergetycznych. Decyzja o nadaniu uprawnień budowlanych lub o stwierdzeniu posiadania przygotowania zawodowego do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie określa zakres prac projektowych bądź robót budowlanych w danej specjalności, do których uprawniona jest dana osoba. Zakres uprawnień budowlanych należy odczytywać zgodnie z treścią decyzji o ich nadaniu. Osoby posiadające uprawnienia budowlane powinny być świadome zakresu posiadanych przez nie uprawnień i wynikających z tego zakresu ograniczeń. Mogą one podejmować się dokonywania okresowych kontroli tylko w przypadkach, gdy specjalność i zakres ich uprawnień im na to pozwala. Nadzór i kontrola właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie należy do zadań organów nadzoru budowlanego, 14) Art. 62 ust. 4 ustawy Prawo budowlane. 46

48 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku które mogą dowiedzieć się o przekroczeniu posiadanych uprawnień przez osoby dokonujące kontroli obiektów budowlanych podczas: kontroli realizacji przez właścicieli lub zarządców obowiązków nałożonych na nich w przepisach Prawa budowlanego w zakresie prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych, przyjmowania zawiadomień o wykonaniu okresowych kontroli 15), przyjmowania kopii protokołów 16). Osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych mogą wykonywać 17) : coroczne kontrole stanu technicznego instalacji gazowych 18), nie rzadziej niż co pięć lat kontrole instalacji elektrycznych i piorunochronnych 19). Coroczną kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych 20) powinny przeprowadzać 21) : osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych; osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w punkcie poprzednim, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych. W przypadku stwierdzenia przez wykonującego kontrolę podczas wykonywania kontroli nieprawidłowości, uszkodzenia oraz braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem właściciele, zarządcy oraz użytkownicy obiektów budowlanych, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, 15) Art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. 16) Art. 70 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. 17) Art. 62 ust. 5 ustawy Prawo budowlane. 18) Art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo budowlane. 19) Art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. 20) Art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo budowlane. 21) Art. 62 ust. 6 ustawy Prawo budowlane. 47

49 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego są zobowiązani usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz braki w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli. Jeżeli zatem w trakcie kontroli wykonujący ją przekaże nam informacje o potencjalnych zagrożeniach, np. nieszczelność gazu, zagrożenie odpadnięcia elementów budynku na chodnik itd., mamy obowiązek bezzwłocznie, to jest już w czasie kontroli lub najpóźniej bezpośrednio po jej zakończeniu, podjąć działania usuwające bądź zapobiegające zagrożeniu. Powyższy obowiązek powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego organu. Organ nadzoru budowlanego, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu sprawdzenia, czy stwierdzone uszkodzenia oraz braki, wymienione w tym protokole, zostały usunięte lub uzupełnione 22). Osoba przeprowadzająca kontrolę okresową budynku powinna przed jej rozpo częciem przygotować się do kontroli, a przede wszystkim poznać kontrolowany obiekt i określony dotychczas stan techniczny oraz usterki poprzez zapoznanie się z: protokołami z poprzednich kontroli, w tym nie tylko z protokołem z ostatniej kontroli, ale także z protokołami z wcześniejszych kontroli, a więc cofa się w czasie tak daleko, jak uzna to za niezbędne, na podstawie analizy przeglądanych protokołów; protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli (tu analizuje tylko roboty zakończone i odebrane w okresie od poprzedniej kontroli); zgłoszeniami użytkowników nieruchomości, zewidencjonowanymi przez właściciela lub zarządcę nieruchomości, dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów obiektu (niezwykle ważny i istotny dla oceny stanu technicznego budynku element, gdyż należy mieć na uwadze, że wielu usterek, których przyczyna znajduje się w różnych częściach obiektu, nie zawsze można zauważyć przy jego oględzinach). W książce obiektu budowlanego w tablicy nr 4 poszczególnych kolumnach wpisujemy: w kolumnie nr 1 numer kolejny dla każdego protokołu, w kolumnie nr 2 datę przeprowadzenia kontroli, w kolumnie nr 3 numer protokołu (dla porządku możemy sami sobie numerować protokoły, jeśli wykonujący kontrole ich nie numerują), ewen- 22) Art. 70 ustawy Prawo budowlane. 48

50 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku tualnie dane identyfikujące dokument będący podstawą wpisu; tę rubrykę możemy wykorzystać na dokonanie wpisu danych identyfikujących osobę, która dokument wystawiła ( 6 pkt 1 rozporządzenia), w kolumnie nr 4 przepisujemy, w sposób zwięzły i jednoznaczny, informacje o zakresach robót remontowych określonych w protokole z kontroli lub informację o braku robót remontowych. Błędem jest wpisywanie w tej kolumnie poszczególnych wad i usterek wyszczególnionych we protokole. Natomiast niedopuszczalne jest wpisywanie w tablicy 4 w kolumnie 4 odesłania do informacji zawartych w protokole, np. wykaz usterek/nieprawidłowości jak w protokole. Jeśli wykonujący kontrolę nie wpisał do protokołu informacji o zakresach robót remontowych bądź ich braku, należy żądać od wykonującego kontrolę uzupełnienia protokołu, gdyż jest to jego wada. W szczególności w przypadku kontroli budynków mieszkalnych wada ta wynika z niezgodności protokołu z wymaganiami zawartymi w 4 ust. 4 rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych 23). Wykonujący kontrolę odpowiada za wady protokołu na mocy przepisów ustawy Kodeks cywilny dotyczących umowy o dzieło (art ) 24) oraz dotyczących rękojmi (art ) 25). W przypadku kilku lub nawet wielu różnych zakresów robót remontowych wyszczególnionych w jednym protokole, gdzie przewidujemy, że prace 23) 4 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać określenie: 1) stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą, 2) rozmiarów zużycia lub uszkodzenia elementów, o których mowa w pkt 1, 3) zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania, 4) metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działania innych czynników, 5) zakresu niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych. 24) Art Kodeksu cywilnego stanowi, iż do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. 25) Art Kodeksu cywilnego stanowi, że sprzedawca (wykonawca) jest odpowiedzialny względem kupującego (zamawiającego), jeżeli rzecz sprzedana (protokół z kontroli) ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). 49

51 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego będą wykonywane i odbierane w różnych terminach, dla przejrzystości wpisy dotyczące tych robót należy zamieszczać w osobnych wierszach tablicy. w kolumnie 5 datę wykonania robót remontowych wskazanych w protokole z kontroli. Tę pozycję wypełniamy dopiero po zakończeniu i po protokolarnym odebraniu robót. Protokół odbioru tych robót rejestrujemy w książce obiektu budowlanego, w tablicy nr 8. Poniżej przedstawiono przykład wypełnienia tablicy nr 4 książki obiektu budowlanego. VI. WYKAZ PROTOKOŁÓW OKRESOWYCH KONTROLI STANU TECHNICZNEGO OBIEKTU (przeprowadzanych co najmniej raz w roku; art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy) Lp. Tablica nr 4 Data kontroli Nr protokołu kontroli Zakres robót remontowych określonych w protokole kontroli Data wykonania robót /2016 Liczne ubytki tynku na elewacji, brak obróbek parapetów okiennych wymagany kompleksowy remont elewacji (NG) /2016 Przecieki z tarasów na ostatnich kondygnacjach wymagany remont tarasów (NB) /2016 Braki w orynnowaniu i braki rur spustowych kompleksowy remont odwodnienia budynku (NG) /2016 Kontrola wentylacji grawitacyjnej robót remontowych brak, do wykonania prace z zakresu konserwacji bieżącej /2016 Kontrola instalacji gazowej bez uwag W tablicy nr 5, znajdującej się na stronach od 22 do 29 książki obiektu budowlanego, wpisujemy informacje spisane z protokołów obowiązkowych okresowych kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. 50

52 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku Przepis ten mówi o sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą objęte są wszystkie elementy obiektu, bez żadnych wyjątków. Jest to zatem kompleksowa inwentaryzacja stanu technicznego obiektu budowlanego i jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na dualizm kontroli instalacji piorunochronnej. Instalacja piorunochronna podlega bowiem kontroli: minimum raz do roku, jako element narażony na szkodliwe wpływy atmosferyczne (np. niszczące uderzenie pioruna) i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu (np. dewastację); zatem w tym przypadku dokonuje się oceny wizualnej jego stanu, minimum raz na pięć lat, w zakresie stanu sprawności jego paramentów elektrycznych (połączeń, uziemienia). Co kilka lat przypadać będzie konieczność wykonania kontroli jednorocznej i pięcioletniej w tym samym roku. Przepisy nie stanowią, iż jedna z powyższych kontroli zastępuje drugą. Zatem należy przeprowadzić obydwie kontrole w tym samym roku. Praktycznie jest przeprowadzić jedną kontrolę, ale ważne jest w takim przypadku, aby: obejmowała ona zakres obydwu kontroli, protokół z tej kontroli w swojej nazwie wskazywał, że obejmuje ona swoim zakresem obydwie kontrole, treść protokołu jednoznacznie wskazywała, które elementy dotyczą kontroli jednorocznej, a które pięcioletniej. Jeśli osoba wykonująca kontrolę w treści protokołu nie dokonałaby wyodrębnienia elementów podlegających kontroli rocznej od elementów podlegających kontroli pięcioletniej, wówczas informacje z takiego protokołu należy wpisać do tablicy nr 5 w książce obiektu budowlanego, a w tablicy nr 4 wpisać pod kolejną pozycją datę tej kontroli, jej numer, a w kolumnie nr 5 przywołać pozycje z tablicy nr 5, w których zostały wpisane informacje zawarte w tym protokole. 51

53 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego Rys. 2. Zakresy kontroli wykonywanych co najmniej raz w roku i co najmniej raz na pięć lat Poniżej przedstawiono przykład wypełnienia tablicy nr 5 książki obiektu budowlanego. Tablica ta zawiera te same rubryki co omawiana wcześniej tablica nr 4 dla dokonywania wpisów dotyczących kontroli wykonywanych co najmniej raz do roku. Zasady wypełniania tablicy nr 5 w książce obiektu budowlanego są identyczne jak dla tablicy nr 4, z tym że do tablicy nr 5 wpisywane są informacje zawarte w protokole z kontroli pięcioletniej. VII. WYKAZ PROTOKOŁÓW OKRESOWYCH KONTROLI STANU TECHNICZNEGO I PRZYDATNOŚCI DO UŻYTKOWANIA OBIEKTU (przeprowadzanych co najmniej raz na 5 lat; art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy) Lp. Tablica nr 5 Data kontroli Nr protokołu kontroli Zakres robót remontowych określonych w protokole kontroli Data wykonania robót /2015 Silne zawilgocenie i przecieki ze ścian fundamentowych wymagany remont izolacji pionowej budynku (NG) /2015 Skorodowane ogrodzenie, braki jego elementów remont ogrodzenia (NG) /2015 Badanie instalacji elektrycznej instalacja elektryczna nie spełnia wymaganych paramentów wymagany remont instalacji elektrycznej (NG)

54 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku 5.9. Tablica 6 Wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu Informacje o wykonanych ekspertyzach, badaniach technicznych, opiniach, orzeczeniach technicznych dotyczących obiektu, a także wykonanej dokumentacji technicznej i innych opracowaniach dotyczących obiektu zestawiamy w tablicy nr 6 znajdującej się na stronach od 30 do 32 książki obiektu budowlanego. Dokumenty te mogą powstać w wyniku zaleceń wynikających z obowiązkowych kontroli, decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego (np. w wyniku kontroli przeprowadzonej przez nadzór budowlany art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane 26) ), a także w wyniku własnych obserwacji. W poszczególnych kolumnach wpisujemy: w kolumnie nr 1 numer kolejny dla każdego dokumentu, w kolumnie nr 2 nazwę opracowania, w kolumnie nr 3 datę zlecenia w kolumnie nr 4 datę odbioru opracowania, w kolumnie nr 5 informację, czego dotyczy opracowanie i w jaki sposób będzie ono wykorzystane, w kolumnie nr 6 datę wykonania robót wskazanych do wykonania w opracowaniu. Tę pozycję wypełniamy dopiero po zakończeniu i po protokolarnym odebraniu robót. Protokół odbioru tych robót rejestrujemy w książce obiektu budowlanego, w tablicy nr 8. VIII.1. WYKAZ OPRACOWAŃ TECHNICZNYCH DOTYCZĄCYCH OBIEKTU Ekspertyzy, badania techniczne obiektu, opinie, orzeczenia techniczne, dokumentacja techniczna i inne opracowania dotyczące obiektu 26) Art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane: Właściwy organ w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska nakazuje przeprowadzenie kontroli, (...) a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. 53

55 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego Tablica nr 6 Lp. Nazwa Data Przedmiot opracowania i sposób wy- Data wykonania robót opracowania opracowania opracowania korzystania zlecenia odbioru Ekspertyza techniczna Ustalenie przyczyn przecieków z tarasów na ostatniej kondygnacji do budynku i wskazanie sposobów usunięcia usterki Tablica 7 Dane dotyczące opracowania technicznego Tablica nr 7, a w zasadzie wiele kart opatrzonych tym tytułem, znajdujących się na stronach od 33 do 44 książki obiektu budowlanego, jest uzupełnieniem wpisu dokonanego w poprzedniej tablicy (tablicy nr 6), zawierającym szczegółowe informacje dotyczące określonego opracowania technicznego. W tytule każdej karty przywołujemy liczbę porządkową z tablicy nr 6. Pod nią jest wpisane opracowanie, którego dotyczy ta karta. W nagłówku tej tablicy podajemy, jaki jest to rodzaj opracowania (ekspertyza, opinia techniczna itp.). W kolejnych pozycjach tej tablicy podajemy: w wierszu nr 1 co było przyczyną, dla której zleciliśmy wykonanie opracowania, w wierszu nr 2 kto jest autorem opracowania, w wierszu nr 3 kiedy opracowanie zostało wykonane, w wierszu nr 4 w jaki sposób będą realizowane wnioski i zalecenia wynikające z opracowania; nie dotyczy to sytuacji, kiedy przedmiotem opracowania jest dokumentacja techniczna, jej opracowanie, odtworzenie lub aktualizacja, wówczas rubryki tej nie musimy wypełniać. Pod tablicą jest miejsce na wpisanie ewentualnych uwag. 54

56 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku VIII.2. DANE DOTYCZĄCE OPRACOWANIA TECHNICZNEGO (l.p 1 z tablicy nr 6) Tablica nr 7 Ekspertyza techniczna ustalenie przyczyn przecieków z dachu i tarasów (rodzaj opracowania) Lp. Wyszczególnienie Opis Powód zlecenia Przecieki z tarasów położonych na ostatniej kondygnacji do lokali na dwóch ostatnich kondygnacjach. 2 Autor prof. dr hab. inż. Roman Mądry 3 Data opracowania Sposób realizacji wniosków i zaleceń (*) (*) Nie dotyczy dokumentacji technicznej Sporządzenie dokumentacji wykonawczej zdjęcia starej warstwy wykończeniowej i izolacyjnej z tarasów i położenia nowych warstw, wykonanie remontu tarasów UWAGI: Tablica 8 Wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie Tablica nr 8 znajdująca się na stronach od 45 do 60 książki obiektu budowlanego zawiera wpisy dotyczące protokołów odbioru robót budowlanych obejmujących: remont, przebudowę, odbudowę, rozbudowę i nadbudowę. Protokół odbioru robót remontowych powinien zawierać następujące informacje: 1. czego dotyczy; 2. datę sporządzenia; 3. miejsce spisania; 4. uczestników odbioru robót: a) ze strony odbierającego (inwestora), b) ze strony wykonawcy; 5. informacje o dokumentach będących podstawą wykonania robót: a) umowie o roboty budowlane/remontowe, b) pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu, 55

57 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego c) dokumentacji projektowej; 6. opis odbieranych robót (nie ocena robót ani nie interpretacje zastanego stanu); 7. wnioski; 8. ustalenia, np.: a) roboty odebrane bez zastrzeżeń, b) roboty odebrane z uwagami (decyzje w kwestii stwierdzonych zastrzeżeń), c) roboty nieodebrane (decyzje co do dalszego postępowania); 9. podpisy uczestników odbioru robót. W tablicy nr 8 książki obiektu budowlanego podajemy: w kolumnie nr 1 numer porządkowy wpisu w tej tablicy, w kolumnie nr 2 numer pozwolenia na budowę, jeśli roboty wymagały uzyskania pozwolenia na budowę, w kolumnie nr 3 odwołujemy się do pozycji w tablicy nr 6, określającej opracowanie, na podstawie którego zostały wykonane określone roboty budowlane, jeżeli realizacja robót wymagała opracowania dokumentacji technicznej, w kolumnie nr 4 zwięźle podajemy zakres wykonanych prac, w kolumnie nr 5 podajemy numer i datę sporządzenia protokołu odbioru prac. IX.1. WYKAZ PROTOKOŁÓW ODBIORU ROBÓT REMONTOWYCH W OBIEKCIE Tablica nr 8 Nr pozwolenia na budoalizacji robót Zakres remontów Podstawa re- Protokół odbioru Lp. nr i data wę (*) (**) Remont instalacji elektrycznej Remont izolacji pionowej Remont tarasów na ostatnich kondygnacjach Remont odwodnienia budynku 01/ / / / (*) Jeśli jest wymagane (**) Podać lp. z tablicy nr 6 zawierającą dane dot. dokumentacji technicznej 56

58 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku Tablica 9 Dane dotyczące dokumentacji technicznej Tablica nr 9, znajdująca się na stronach od 61 do 70 książki obiektu budowlanego, stanowi uzupełnienie wpisów w tablicy 8 i zawiera informacje dotyczące dokumentacji technicznej, na podstawie której wykonano prace budowlane wpisane do tablicy nr 8. W tytule przywołujemy liczbę porządkową z tablicy nr 8, pod którą jest wpisany protokół odbioru robót budowlanych. W nagłówku tej tablicy podajemy, jaki jest to rodzaj opracowania technicznego, np. projekt wykonawczy. W kolejnych pozycjach tablicy wskazujemy: w wierszu nr 1 kto jest autorem opracowania, w wierszu nr 2 datę odbioru opracowania, w wierszu nr 3 zakres robót opisany w przedmiotowej dokumentacji technicznej. Pod tablicą jest miejsce na wpisanie ewentualnych uwag. IX.2. DANE DOTYCZĄCE DOKUMENTACJI TECHNICZNEJ (*) (lp. 3 z tablicy nr 8) Tablica nr 9 Projekt wykonawczy naprawy tarasów (rodzaj opracowania technicznego) Lp. Wyszczególnienie Opis Autor inż. Andrzej Doświadczony 2 Data odbioru opracowania Zakres robót przewidzianych dokumentacją techniczną (*) Informacje uzupełniające do kolumny 3 w tablicy nr 8 1. usunięcie starych warstw wykończeniowych i izolacyjnych do płyty stropowej, 2. położenie nowych warstw wykończeniowych i izolacyjnych, zgodnie z dokumentacją UWAGI:... 57

59 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego Proces wykonania remontu i dokonywania związanych z nim wpisów Przebieg przeprowadzania prac remontowych, udokumentowanych wpisami w tablicach o nr. od 4 do 9 jest następujący: 1. Czynnikiem inicjującym proces mogą być wyniki obowiązkowej kontroli, gdzie informacje zawarte w protokole z kontroli wpisujemy do tablicy nr 4 lub 5, lub też własna inicjatywa, plany remontów, wnioski i zgłoszenia właściciela nieruchomości, właścicieli lokali albo najemców, dzierżawców czy użytkowników, lub też decyzje nadzoru budowlanego. 2. Jeśli jest taka potrzeba, zlecamy wykonanie opracowania technicznego, np. ekspertyzy lub opinii technicznej. Rejestrujemy ją w tablicy nr 6, a szczegóły dotyczące tego opracowania wpisujemy do tablicy nr Jeśli zachodzi konieczność, wykonujemy dokumentację techniczną wykonania robót, np. projekt wykonawczy. Informacje dotyczące tej dokumentacji wpisujemy do tablicy nr Jeśli przepisy tego wymagają, występujemy o pozwolenie na budowę lub dokonujemy zgłoszenia. 5. Po spełnieniu wymaganych prawem formalności przystępujemy do realizacji prac. 6. Wykonane prace odbieramy protokołem odbioru robót. Dokumentujemy ten fakt wpisami do tablicy nr 8. Jeśli przepisy tego wymagają, zawiadamiamy organ nadzoru budowlanego (PINB) o zakończeniu budowy lub występujemy do tego organu o pozwolenie na użytkowanie Tablica 10 Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu W tablicy nr 10 znajdującej się na stronach od 71 do 73 książki obiektu budowlanego wpisujemy informacje dotyczące protokołów awarii i katastrof obiektu. Katastrofa budowlana 27) jest to niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych i obudowy wykopów. 27) Art. 73 ustawy Prawo budowlane. 58

60 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku Rys. 3. Proces przeprowadzania prac remontowych 59

61 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego Istotne jest, iż z katastrofą budowlaną mamy do czynienia tylko wówczas, gdy zniszczenie obiektu budowlanego lub jego część następuje jednocześnie w sposób gwałtowny i niezamierzony. Katastrofą budowlaną w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane nie jest: uszkodzenie elementu wbudowanego w obiekt budowlany, nadającego się do naprawy lub wymiany, np. wybuch kotła (jeśli przy tym nie zostanie uszkodzony obiekt budowlany), uszkodzenie lub zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z budynkami (w trakcie procesu budowy), awaria instalacji, np. awaria instalacji wodociągowej lub kanalizacyjnej. W razie katastrofy budowlanej w budowanym, rozbieranym lub użytkowanym obiekcie budowlanym właściciel, zarządca, użytkownik lub kierownik budowy (robót) jest obowiązany 28) : 1. zorganizować doraźną pomoc poszkodowanym i przeciwdziałać rozszerzaniu się skutków katastrofy, 2. zabezpieczyć miejsce katastrofy przed zmianami uniemożliwiającymi prowadzenie postępowania; przepisu tego nie stosuje się do czynności mających na celu ratowanie życia lub zabezpieczenie przed rozszerzaniem się skutków katastrofy w takich przypadkach należy szczegółowo opisać stan po katastrofie oraz zmiany w nim wprowadzone, z oznaczeniem miejsc ich wprowadzenia na szkicach i w miarę możliwości na fotografiach, 3. niezwłocznie zawiadomić o katastrofie: a) właściwy organ (np. powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego), b) właściwego miejscowo prokuratora i policję, c) jeżeli katastrofa nastąpiła w trakcie budowy, to inwestora, inspektora nadzoru inwestorskiego i projektanta obiektu budowlanego, d) inne organy lub jednostki organizacyjne zainteresowane przyczynami lub skutkami katastrofy z mocy szczególnych przepisów (np. sanepid, inspekcję pracy, zarządcę dróg itd.). W trakcie kontroli właściciel lub zarządca może być zobligowany przez organ (inspektora nadzoru budowlanego), w drodze decyzji, do zabezpieczenia miejsca katastrofy oraz obiektu budowlanego, który uległ katastrofie, uporządkowanie terenu lub wykonanie innych niezbędnych czynności 28) Art. 75 ustawy Prawo budowlane. 60

62 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku i robót budowlanych. Decyzja ta podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie. W razie niewykonania lub nadmiernej zwłoki w wykonaniu decyzji przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego organ zapewni jej wykonanie na koszt i ryzyko zobowiązanego (art. 76 ust. 4 ustawy Prawo budowlane). Po zakończeniu postępowania przez organ nadzoru budowlanego właściciel, zarządca obiektu budowlanego lub inwestor jest obowiązany podjąć niezwłocznie działania niezbędne do usunięcia skutków katastrofy budowlanej (art. 79 ustawy Prawo budowlane). Postępowanie w sprawie ustalenia przyczyn katastrofy budowlanej prowadzi organ nadzoru budowlanego. Organ ten: 1. powołuje komisję do ustalenia: a) przyczyn i okoliczności katastrofy, b) zakresu działań niezbędnych do likwidacji zagrożenia dla ludzi i mienia; 2. powiadamia o katastrofie budowlanej organ nadzoru budowlanego wyższego stopnia. Po zakończeniu prac komisji organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję i określa termin wykonania niezbędnych prac w celu uporządkowania miejsca katastrofy i zabezpieczenia obiektu. Informacje zawarte w tym protokole wpisuje się do tablicy nr 10. Omówienia wymaga jeszcze pojęcie usterki i awarii. Pod pojęciem usterki rozumiemy niesprawność techniczną nieruchomości, jej urządzeń lub instalacji, która nie skutkuje zagrożeniem dla życia i mienia ani w znaczący sposób nie utrudnia lub uniemożliwia użytkowanie nieruchomości. Natomiast pod pojęciem awarii rozumiemy zaistniałą nagle usterkę lub niesprawność nieruchomości, jej urządzeń lub instalacji, powodującą zagrożenie dla życia i mienia bądź też w znaczący sposób utrudniającą lub uniemożliwiającą użytkowanie nieruchomości. Tablica nr 10 zawiera następujące informacje: w kolumnie nr 1 numer porządkowy wpisu w tej tablicy, w kolumnie nr 2 datę awarii lub katastrofy, w kolumnie nr 3 numer i datę protokołu: w przypadku awarii sporządzonego przez nas, w przypadku katastrofy budowlanej sporządzonego przez organ nadzoru budowlanego, 61

63 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego w kolumnie nr 4 zakres uszkodzeń powstałych w wyniku awarii lub katastrofy budowlanej, w kolumnie nr 5 przyczyny awarii lub katastrofy: w przypadku awarii, ustalone przez nas lub służby wynajęte przez nas, w przypadku katastrofy budowlanej, ustalone przez nadzór budowlany w wyniku prowadzonego przez niego postępowania, w kolumnie nr 6 datę usunięcia uszkodzeń wywołanych awarią lub katastrofą budowlaną (protokołu stwierdzającego usuniecie uszkodzeń). X. Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu (art. 78 ust. 1 ustawy) Tablica nr 10 Lp. Data awarii Data Przyczyny Data usunięcia uszkodzeń lub katastroftokołstrofy i nr pro- Zakres uszkodzeń awarii lub kata /A/2016 Zalanie fekaliami kondygnacji podziemnej budynku Niedrożność instalacji kanalizacyjnej UWAGI: Tablica 11 Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu Zmiana sposobu użytkowania 29) obiektu budowlanego lub jego części jest to w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Należy zwrócić uwagę na dwa aspekty: 1. o zmianie sposobu użytkowania możemy mówić, jeśli zostaną spełnione łącznie dwie przesłanki, tzn. nastąpi: a) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności oraz 29) Szczegółowe przepisy dotyczące zmiany sposobu użytkowania są zawarte w art. 71 ustawy Prawo budowlane. 62

64 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku b) zmiana warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zatem jeśli w obiekcie budowlanym lub jego części nie następuje podjęcie bądź zaniechanie określonej działalności, nie można mówić o zmianie sposobu użytkowania w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Tak samo jeśli podjęcie lub zaniechanie działalności nie zmienia wymienionych wyżej warunków, nie następuje zmiana sposobu użytkowania. Działanie, które nie zmienia sposobu użytkowania, mieści się w ramach zwykłego użytkowania rzeczy, które wynika z prawa własności. Oprócz sytuacji wymienionych w ustawie (najbardziej powszechnych i typowych) mogą zaistnieć inne, które także można zakwalifikować jako zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Podmiotem uprawnionym do dokonania prawidłowej oceny, czy w konkretnym przypadku zachodzi zmiana sposobu użytkowania, jest właściwy miejscowo organ administracji architektoniczno-budowlanej, który na podstawie przepisów ustawy i oceny rodzaju, zakresu zamierzonej zmiany może w tej sprawie zająć decydujące stanowisko. Inwestor zamierzający podjąć działalność gospodarczą w obiekcie budowlanym, a mający wątpliwości przy właściwej ocenie przytoczonej wyżej definicji zmiany sposobu użytkowania, powinien wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej z zapytaniem, czy ciąży na nim obowiązek dokonania zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć: 1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; w zasadzie jest to czynnik determinujący, czy istnieje możliwość dokonania zmiany sposobu użytkowania w określonej lokalizacji, 2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; najemca czy też użytkownik niedysponujący takim prawem nie może samowolnie zmienić sposobu użytkowania obiektu budowlanego, 63

65 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 3. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania; 4. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi; 5. ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności; 6. w zależności od potrzeb pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami, np. sanitarnymi, pracy, bezpieczeństwa pożarowego itd. Niezbędne dokumenty do zgłoszenia powinny być prawidłowo skompletowane, gdyż w przypadku konieczności ich uzupełnienia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części: 1. wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, wówczas należy wystąpić o pozwolenie na budowę, a rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę, 2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, 3. może spowodować niedopuszczalne: a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia 64

66 5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Dokonanie zgłoszenia, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, nie wywołuje skutków prawnych. W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia właściwy organ, w drodze postanowienia: 1. wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części; 2. nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego właściwy organ sprawdza wykonanie powyższego obowiązku przedstawienia dokumentów i w przypadku stwierdzenia ich wykonania ustala w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku przedstawienia dokumentów albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W tablicy nr 11 na stronie 74 książki obiektu budowlanego znajdują się wpisy dotyczące zmiany sposobu użytkowania obiektu. Wpisujemy do tej tablicy: numer kolejnego wpisu, jeśli zmiana sposobu użytkowania wymagała wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, podajemy numer i datę pozwolenia na budowę, jeżeli został sporządzony protokół odbioru robót budowlanych, wpisujemy numer i datę jego spisania, numer i data pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania: jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to wpisujemy w tym miejscu numer i datę pozwolenia na budowę (dublujemy wpis z drugiej kolumny), 65

67 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego w pozostałych przypadkach zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga dokonania zgłoszenia właściwemu organowi, tak samo w przypadku, gdy zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Organ w takiej sytuacji, o ile nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, nie wydaje decyzji zezwalającej na zmianę sposobu użytkowania, ale po 30 dniach od daty zgłoszenia możemy dokonać zmiany sposobu użytkowania lub przystąpić do wykonywania robót budowlanych związanych z tą zmianą. Jest to tzw. milcząca zgoda organu. W takim przypadku po 30 dniach od daty zgłoszenia należy wpisać datę i numer, pod jakim zostało zarejestrowane nasze zgłoszenie, z adnotacją, iż jest to data zgłoszenia. U dołu strony jest jeszcze miejsce na wpisanie ewentualnych uwag. XI. WYKAZ POZWOLEŃ NA ZMIANĘ SPOSOBU UŻYTKOWANIA OBIEKTU (art. 71 ustawy) Tablica nr 11 Nr i data pozwolenia proto- pozwolenia Lp. na kołu na zmianę budowę odbioru sposobu (*) (**) użytkowania /STWZ Zakres dokonanych zmian wyburzenie ścianek działowych Sposób użytkowania przed zmianą lokal mieszkalny po zmianie lokal biurowy (*) Jeśli jest wymagane (**) Jeśli sporządzono protokół UWAGI:... 66

68 6. Działania pokontrolne 6. Działania pokontrolne Wykonanie obowiązkowej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego oraz zarejestrowanie jej w książce obiektu budowlanego jest czynnikiem inicjującym podstawowe zadanie każdego właściciela obiektu budowlanego, czyli usunięcie wad i usterek obiektu budowlanego w celu: 1. przede wszystkim zapewnienia bezpiecznej eksploatacji obiektu budowlanego, 2. utrzymania obiektu w stanie niepogorszonym, 3. utrzymania i podnoszenia wartości obiektu budowlanego: a) użytkowej (komfort użytkowania), b) ekonomicznej (utrzymanie/wzrost wartości rynkowej, łatwość skomercjalizowania obiektu, niskie koszty obsługi, obniżenie nakładów na naprawy, konserwacje i remonty). Protokół z kontroli lub przeglądu powinien być dla właściciela lub zarządcy źródłem niezbędnych informacji do zaplanowania i przygotowania robót konserwacyjnych, remontowych i budowlanych. Stąd wykonujący kontrole powinien nie tylko umieć właściwie ocenić stan techniczny obiektu, ale również przekazać swoją ocenę, w protokole z kontroli/przeglądu, w taki sposób, aby na jej podstawie można było zaplanować i przygotować roboty konserwacyjne, remontowe i budowlane. Na podstawie bowiem danych i informacji o stanie technicznym obiektu jego właściciel lub zarządca musi przygotować plany robót remontowych, a następnie je zrealizować. Procedura działania właściciela lub zarządcy jest zatem następująca: 1. Informacje o stanie technicznym obiektu budowlanego i jego potrzebach remontowych (zawarte przede wszystkim w protokołach z kontroli stanu technicznego). 2. Plany remontowe (planowanie w aspekcie rzeczowym i finansowym): a) krótkoterminowe, przygotowywane na podstawie zaleceń zawartych w protokołach z kontroli wykonywanej co najmniej raz do roku oraz bieżących potrzeb i oczekiwań właścicieli; obejmują one okres od jednego do około dwóch trzech lat, b) średnioterminowe, przygotowywane na podstawie zaleceń zawartych w protokołach z kontroli wykonywanej co najmniej raz na pięć lat oraz długofalowych potrzeb i oczekiwań właścicieli; obejmują one okres do około dziesięciu lat, 67

69 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego c) długoterminowe, obejmujące okres nawet do około 25 lat; są one przygotowywane na podstawie: oceny stanu technicznego nieruchomości (inwentaryzacja stanu technicznego zawarta w kontroli okresowej wykonywanej minimum co 5 lat), określenia stopnia zużycia poszczególnych elementów nieruchomości oraz jej wyposażenia. 3. Przygotowanie robót remontowych (ustalenie możliwości finansowych i adekwatnie do nich standardów architektonicznych, materiałowych i technologicznych). 4. Projektowanie, w wyniku którego otrzymujemy dokumentację projektową, zawierającą projekt, uzgodnienia, przedmiar i ewentualnie kosztorys inwestorski) niezbędną do: a) legalizacji robót budowlanych, b) wyboru wykonawcy (wymagania inwestorskie, projekt, przedmiar oraz wzór umowy o roboty budowlane są niezbędnymi elementami każdego zapytania ofertowego), c) wykonania i odbioru robót budowlanych. 5. Realizacja robót budowlanych obejmująca: a) wejście na roboty, b) zabezpieczenie frontu robót remontowych w obiektach będących w trakcie eksploatacji, logistykę, zmiany w trakcie realizacji, c) odbiory robót budowlanych/remontowych. Powyższa procedura opisuje proces inwestycyjny budowlany, czyli zespół działań obejmujący planowanie, przygotowanie, projektowanie i realizację inwestycji budowlanej, niezależnie od jej skali i charakteru, od momentu rozpoczęcia planowania danego zamierzenia inwestycyjnego, aż do rozpoczęcia jego użytkowania. Na rysunku nr 4 zilustrowano ten proces, wskazując przy tym, iż w miarę jego realizacji zmniejszają się możliwości jego modyfikowania i wprowadzania do niego zmian. 68

70 6. Działania pokontrolne Rys. 4. Proces inwestycyjny budowlany W książce obiektu budowlanego rejestrujemy następujące dokumenty związane z procesem inwestycyjnym budowlanym: 1. opinie techniczne, ekspertyzy, audyty i inne dokumenty będące podstawą do podjęcia decyzji o wykonaniu robót budowlanych/remontowych (ewentualnie rozbudowy, nadbudowy, rozbiórki czy też montażu) w tablicach o numerach 6 i 7, 2. protokół odbioru robót budowlanych/remontowych (ewentualnie rozbudowy, nadbudowy, rozbiórki czy też montażu), wraz z ewentualną informacją o pozwoleniu na budowę w tablicy nr 8, 3. dokumentację techniczną związaną z robotami budowlanymi, np. projekt wykonawczy w tablicy nr 9 (tę tablicę wypełniamy dopiero po zarejestrowaniu protokołu odbioru robót), 4. pozwolenie na użytkowanie, dokumentację budowlaną podwykonawczą, inne dokumenty, instrukcje obsługi w tablicy nr 3. 69

71 Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego 7. Kontrole i przeglądy nieprzewidziane do rejestracji w książce obiektu budowlanego W książce obiektu budowlanego rejestrowane są tylko kontrole stanu technicznego obiektów budowlanych wykonywane co najmniej raz do roku oraz wykonywane co najmniej raz na pięć lat. Na właścicielu i zarządcy obiektu budowlanego spoczywa jeszcze obowiązek wykonywania wielu innych kontroli oraz archiwizowania protokołów z tych kontroli (bez wpisu do książki obiektu budowlanego). Są to następujące kontrole: Kontrola bezpiecznego użytkowania Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, należy przeprowadzać każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy, czyli w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszko dzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogącym spowodować zagrożenie życia bądź zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Konieczność poddania obiektu budowlanego kontroli bezpiecznego użytko wania powstaje w przypadku wystąpienia sukcesji zdarzeń przedstawionej na rys. 5. Kontrolę tę wykonują osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności. Kwalifikacja i związana z nią odpowiedzialność, łącząca się z podjęciem decyzji dotyczącej stwierdzenia, czy w konkretnym przypadku istnieje zasadność przeprowadzenia kontroli bezpiecz nego użytkowania obiektu (np. czy uszkodzenia spowodowane pr zez huraganowy wiatr spowodowały zagrożenie życia lub zdrowia ludzi), należy do właściciela bądź zarządcy budynku. Kontrola w przypadku zgłoszenia o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń obiektu budowlanego Przepisy ustawy Prawo budowlane (art. 62 ust. 1 pkt 4a oraz ust. 2a) wprowadziły obowiązek przeprowadzenia kontroli w przypadku zgłoszenia 70

72 7. Kontrole i przeglądy nieprzewidziane do rejestracji w książce obiektu budowlanego Rys. 5. Kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym, o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane 30). Kontrolę tę właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia. Przepis ten jest niezwykle istotny, szczególnie w aspekcie wprowadzanych przez właścicieli i użytkowników lokali samowolnych zmian i przeróbek w ich lokalach. Na dodatek pseudobudowlańcy realizujący takie przeróbki 30) Warunki te dotyczą: zapewnienia nośności i stateczności konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, higieny, zdrowia i środowiska, bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów, ochrony przed hałasem, oszczędności energii i izolacyjności cieplnej, warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w media, oraz usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów, możliwości dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do Internetu, możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego, niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich, warunków bezpieczeństwa i higieny pracy, ochrony ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej, ochrony obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską. 71