ul. M. Oczapowskiego 2, Olsztyn 2 Politechnika Gdańska

Transkrypt

1 Problemy własnościowe nieruchomości na terenach rewitalizowanych Wiśniewski Radosław 1, Apollo Magdalena 2, Miszewska-Urbańska Emilia 2 1 Uniwersytet Warmińsko-Mazurski ul. M. Oczapowskiego 2, Olsztyn 2 Politechnika Gdańska ul. G. Narutowicza 11/12, Gdańsk (magdalena.apollo@wilis.pg.gda.pl, emilia.miszewska-urbanska@wilis.pg.gda.pl) Podjęty w referacie temat odnosi się do problemów własnościowych nieruchomości zaistniałych w fazie inicjacji projektu rewitalizacji jednej z dzielnic miasta Gdańsk. W prezentowanym przykładzie, mimo wyjątkowo wysokiego odsetka nieruchomości będących w posiadaniu skarbu państwa oraz gminy, nie udało się wyremontować wszystkich obiektów na terenie objętym interwencją. Zważywszy na kompleksowy i społeczny charakter rewitalizacji, autorzy stawiają zatem tezę, iż brak porozumienia między gminą a właścicielami nieruchomości na etapie inicjacji i przygotowania inwestycji skutkuje niepełnym osiągnięciem celów projektu. Poza rozpoznaniem problemów związanych z własnością nieruchomości na terenach rewitalizowanych, podjęto próbę przedstawienia ich potencjalnych rozwiązań, które podzielono na trzy grupy. Pierwsza dotyczy środków prawnych, jakie można zastosować w przypadku właścicieli nieruchomości nie wyrażających zainteresowania remontem posiadanej przez siebie nieruchomości i dodatkowo nie wypełniających obowiązków wynikających z Prawa Budowlanego oraz innych aktów prawnych. Osobno rozpatrywana jest kwestia porzuconych (opuszczonych) nieruchomości. Trzecia grupa rozwiązań obejmuje natomiast właścicieli nieruchomości zainteresowanych partycypacją w programie rewitalizacji, jednak nieposiadających wystarczających środków finansowych. Opracowanie bazuje na badaniach jakościowych, obejmujących: opinię ekspertów zaangażowanych w proces przygotowania i realizacji działań w ramach rewitalizacji (grupa ekspercka), obserwację bezpośrednią prowadzoną na placu budowy oraz dogłębny przegląd literatury oraz aktów prawnych. Słowa kluczowe: rewitalizacja, nieruchomość, własność, środki prawne, ustawa rewitalizacyjna 1

2 1. Wstęp Rewitalizacja urbanistyczna jest przedsięwzięciem niezwykle złożonym. Stanowi zespół działań z zakresu budownictwa, planowania przestrzennego, ekonomii i polityki społecznej, których celem jest doprowadzenie do ożywienia, poprawy funkcjonalności, estetyki, wygody użytkowania i jakości życia mieszkańców danego obszaru [1]. Schemat ujmujący całokształt aspektów rewitalizacji zaprezentowany został na Rysunku 1.1. Rys Społeczne, ekonomiczne i techniczne aspekty rewitalizacji urbanistycznej [opracowanie własne] Na współczesnym etapie rozwoju polskich miast, rewitalizacja stanowi bardzo poważne wyzwanie z uwagi na liczne i wieloletnie zaniedbania spowodowane brakiem działań podejmowanych przez państwo jak i władze miast [1]. Skutkiem takich właśnie zaniedbań, a w konsekwencji decyzji powziętych w latach siedemdziesiątych XX wieku, jedna z dzielnic Gdańska Letnica zaczęła popadać w ruinę. W planach miejskich tereny dzielnicy przeznaczono wówczas na składowiska i obszary przemysłowe, nie przewidując zachowania funkcji mieszkalnych. Decyzję tą uzasadniono całkowitą degradacją środowiska przy jednoczesnym braku urządzeń eliminujących zagrożenia. Zabudowę mieszkaniową przeznaczono do rozbiórki, a obietnica przekwaterowań mieszkańców połączona była z zakazem wykonywania remontów, co na przestrzeni lat doprowadziło do poważnej degradacji substancji mieszkaniowej. 2

3 Zabudowa i infrastruktura Letnicy jeszcze w 2010 roku, przed rozpoczęciem procesu rewitalizacji, znajdowała się w bardzo złym stanie technicznym. Dotyczyło to zarówno budynków powstałych przed rokiem 1918 (60%) jak i tych nieco młodszych, zbudowanych w latach (ok. 30%), gdyż jedne i drugie nie były poddawane pracom remontowym. Z uwagi na wielopłaszczyznową degradację dzielnicy, władze miasta wydały ostatecznie decyzję o rewitalizacji, która stanowić miała unikalną szansę zarówno na remont i modernizację nieruchomości budynkowych oraz infrastruktury, ale także dawała nadzieję na ożywienie gospodarcze i społeczne tej części Gdańska. Projekt rewitalizacji Letnicy w ramach działań inwestycyjnych przewidywał remont kapitalny 29 budynków mieszkalnych, adaptację, rewaloryzację oraz przebudowę obiektów użyteczności publicznej, jak również przestrzeni półpublicznej, a także przebudowę starych i budowę nowych ulic. Budynki, które nie kwalifikowały się do remontu zostały poddane wyburzeniom, a na uzyskanych w ten sposób terenach zaplanowano budowę nowych obiektów mieszkalnych. Działania nieinwestycyjne (społeczne; tzw. instrument elastyczności) obejmowały szereg projektów aktywizacji społeczności lokalnej. W prezentowanym przykładzie, mimo wyjątkowo wysokiego odsetka nieruchomości będących w posiadaniu skarbu państwa oraz gminy, nie udało się wyremontować wszystkich obiektów na terenie objętym interwencją. Zważywszy na kompleksowy i społeczny charakter rewitalizacji, brak porozumienia między gminą a właścicielami nieruchomości na etapie inicjacji i przygotowania inwestycji skutkuje zatem niepełnym osiągnięciem celów projektu. Co więcej, zdegradowane nieruchomości mogą oddziaływać niekorzystnie na społeczność lokalną, a pośrednio przyczynić się również do powrotu patologii i ponownego niszczenia otaczających wyremontowanych nieruchomości oraz infrastruktury. Z uwagi na skalę problemu oraz brak stosownych regulacji ustawowych autorzy zwracają zatem szczególną uwagę na kwestie własnościowe nieruchomości na terenach rewitalizowanych. Poza rozpoznaniem problemów związanych z własnością nieruchomości, podjęto próbę przedstawienia ich potencjalnych rozwiązań, które podzielono na trzy grupy. Pierwsza dotyczy środków prawnych, jakie można zastosować w przypadku właścicieli nie wyrażających zainteresowania remontem posiadanej przez siebie nieruchomości i dodatkowo nie wypełniających obowiązków wynikających z Prawa Budowlanego oraz innych aktów prawnych, dotyczących między innymi utrzymania budynków w należytym stanie technicznym [2]. Osobno rozpatrywana jest kwestia opuszczonych 3

4 nieruchomości. Trzecia grupa rozwiązań obejmuje natomiast właścicieli nieruchomości zainteresowanych partycypacją w projekcie rewitalizacji, jednak nieposiadających wystarczających środków finansowych. Dla tego typu przypadków, autorzy dokonują przeglądu dostępnych programów pomocowych umożliwiających udzielenie dofinansowania. 2. Problemy własnościowe nieruchomości na terenie rewitalizowanym Zgodnie z Analizą możliwości rozwoju, opracowaną w sierpniu 2007 roku przez Biuro Rozwoju Gdańska, struktura władania obszarem Letnicy kształtowała się następująco: tereny gminne zajmowały 47,9 ha, tereny skarbu państwa 7,9 ha, a tereny prywatne 75 ha; w tym 10% terenów będących własnością Polskiego Związku Działkowców (wykres 1). Wykres.1. Struktura własnościowa obszaru dzielnicy Gdańsk-Letnica [opracowanie własne na podstawie [3]. Budownictwo mieszkaniowe zajmowało 15,63 ha (niespełna 12% obszaru dzielnicy), z czego 6,63 ha (ok. 5%) stanowiła zabudowa jednorodzinna, a 9,0 ha (ok. 7%) zabudowa wielorodzinna [3]. Teren objęty projektem Rewitalizacja Letnicy w Gdańsku obejmuje 1 12 ha, na których realizacja inwestycyjnej części projektu prowadzona była na 63 działkach [4] o łącznej powierzchni około 5,7 ha. Remont kapitalny obejmował 29 budynków mieszkalnych położonych przy ul. Starowiejskiej i ul. Sielskiej. Szacunkowa powierzchnia całkowita modernizowanych budynków wynosiła ,68 m2, z czego powierzchnie mieszkalne zajęły 5 836,29 m2 (wraz z przynależnymi piwnicami 1 Rzeczowe zakończenie realizacji projektu przewidziane na czerwiec 2015, a finansowe na sierpień 2015 roku. 4

5 i komórkami), a powierzchnie usługowe i gospodarcze 434,94 m2 [4]. Co dość nietypowe w warunkach polskich, niemalże wszystkie budynki na wskazanym obszarze stanowiły własność gminy miasta Gdańsk. Tylko 7 działek o łącznej powierzchni ok. 0,32 ha zabudowane 4 budynkami mieszkalnymi znajdowało się w posiadaniu właścicieli prywatnych, a mimo to zaobserwowano różnego rodzaju trudności na linii inwestor-właściciel, w wyniku czego nie wszystkie budynki na wskazanym terenie udało się wyremontować. Pozostała własność działek, w większości tereny spółek prawa handlowego i innych podmiotów ewidencyjnych oraz kościołów i związków wyznaniowych, zakwalifikowana została łącznie jako inne formy własności ze względu na fakt, że nie znajdowały się na tych działkach obiekty mieszkalne. Struktura własnościowa rozpatrywanego obszaru przedstawiona została na diagramie kołowym (wykres 2). Wykres.2. Struktura własnościowa rewitalizowanego obszaru [opracowanie własne na podstawie [5, 6]]. Problemy procesu inwestycyjnego rewitalizacji, obejmujące aspekty prawne nieruchomości, pojawiają się głównie na etapie inicjacji przedsięwzięcia. W rezultacie przeprowadzonego studium przypadku, ale także przeglądu literatury zaobserwowano następujące wiodące problemy natury własnościowej: brak kontaktu z właścicielami, a także skomplikowane i długotrwałe procedury wywłaszczeniowe w przypadku porzucenia bądź opuszczenia nieruchomości, skutkujące postępującą degradacją zabudowy (rys i 2.2.), niechęć angażowania środków własnych oraz negatywne nastawienie do zmian, trudność w organizowaniu lokali zastępczych dla mieszkańców wspólnot mieszkaniowych, co skutkuje ich niechęcią do udziału w projekcie (w przypadku 5

6 nieruchomości komunalnych, lokale zastępcze na czas przeprowadzania remontów gwarantuje miasto), skomplikowana procedura administracyjna związana z obiektami zabytkowymi, objętymi ochroną konserwatorską, bądź obiektami chronionymi zapisami planu miejscowego skutkująca koniecznością konsultowania wszelkich prowadzonych prac z miejskim konserwatorem zabytków. Rys Prywatny budynek mieszkalny na terenie objętym interwencją [7]. Rys Prywatny budynek mieszkalny na terenie objętym interwencją [7]. 6

7 Szerszym zagadnieniem w kontekście problemów z własnością prywatną jest tzw. samowola budowlana w ramach działań remontowych oraz brak ujednoliconych wzorców remontów. Wyrażenie chęci wykonania remontu przez właściciela jest pierwszym krokiem do osiągnięcia celu projektu rewitalizacji. Niestety kolejny etap współpracy, czyli realizacja remontu obiektu dla nieruchomości prywatnej wg założeń i wizji gminy czy skarbu państwa może okazać się trudniejszy do realizacji. Projekt zewnętrznej części budynku począwszy od projektu elewacji, dachu, stolarki okiennej i drzwiowej, doboru materiałów ich parametrów i kolorystyki może powodować szereg problemów i rozbieżności (rys. 2.3) W rezultacie, ogromny wysiłek związany ze zorganizowaniem funduszy wydaje się często przysłaniać cel nadrzędny, związany z przyszłym funkcjonowaniem i estetyką obiektu (rys. 2.4). Wiele z wyżej wymienionych problemów miałaby szanse zniwelować stosowna Ustawa rewitalizacyjna, nad którą prace zawieszono w 2002 roku z uwagi na ograniczenia budżetowe. Na początku czerwca 2014 roku, podczas III Międzynarodowego Kongresu Rewitalizacji Miast, zaprezentowano jednak rządową propozycję Narodowego Programu Rewitalizacji oraz uaktualnione założenia projektu Ustawy rewitalizacyjnej. Istnieje zatem realna szansa na znaczące zamiany w tym obszarze, które skutkować mogą pełnym sukcesem projektów rewitalizacyjnych. Rys Nowo wyremontowany obiekt, dwóch wspólnot mieszkaniowych [7]. 7

8 Rys Skutek braku ujednoliconych wzorców remontów[7]. 3. Geneza problemów własnościowych Geneza rozpoznanych problemów prawnych dotyczących nieruchomości prywatnych jest niezwykle zróżnicowana. Autorzy dokonali ich podziału na trzy główne grupy. Pierwsza dotyczy środków prawnych, jakie można zastosować w stosunku do właścicieli nieruchomości, którzy nie wyrażają zainteresowania kwestiami rewitalizacji swojej nieruchomości i dodatkowo nie wypełniają obowiązków wynikających z Prawa Budowlanego oraz innych aktów prawnych, dotyczących między innymi utrzymania budynków w należytym stanie technicznym [2]. Osobno rozpatrywana jest kwestia porzuconych (opuszczonych) nieruchomości. Trzecia grupa rozwiązań obejmuje natomiast właścicieli nieruchomości zainteresowanych partycypacją w programie rewitalizacji, jednak nieposiadających wystarczających środków finansowych. W świetle obowiązujących przepisów, gminy i skarb państwa mają ograniczone możliwości wpłynięcia na właścicieli budynków mieszkalnych, którzy nie są zainteresowani uczestniczeniem w procesie rewitalizacji. Problem dotyczy zwłaszcza tych budynków, które swoim wyglądem zewnętrznym i stanem technicznym negatywnie wpływają na obszar poddany rewitalizacji. W większości przypadków powodem są znaczne nakłady finansowe jakich właściciel nie chce lub nie jest w stanie ponieść. Niechęć do włączenia się w proces rewitalizacji nie zwalnia jednak z przestrzegania m.in. Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (Dz.U Nr 89 poz. 414), która nakazuje utrzymanie obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym. Obowiązujące przepisy nakazują bowiem poddawanie obiektów budowlanych 8

9 okresowym i doraźnym kontrolom stanu technicznego, wykonywanym przez odpowiednio wykwalifikowane osoby. Art. 62 ust. 1 pkt. 2 wskazuje obowiązek kontroli co najmniej raz na 5 lat, przydatności obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Konsekwencją nie wywiązania się właściciela z ww zapisu jest kara grzywny zgodnie z art. 93 Ustawy Prawo budowane. Kolejną możliwością jest skorzystanie z art.66 ust.1 pkt. 4 Ustawy Prawo Budowlane W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Jednak takie podejście mija się z celem procesu rewitalizacji, gdyż powoduje negatywny odbiór przedsięwzięcia i utrudnia współpracę z mieszkańcami. Kolejnym obszarem problemów własnościowych są sytuacje, w których właściciel porzucił nieruchomość na rozpatrywanej nieruchomości znajdują się mieszkańcy, którzy w sposób określony w art. 172 ust. 1 i 2 Kodeksu cywilnego poprzez zasiedzenie uznać można za właścicieli problem odnalezienia właściciela się przedawnia. Działania rewitalizacyjne poprzez czynniki takie jak: zakres i obszar działań, finansowanie ze środków publicznych oraz dobro społeczne można uznać za działanie o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym), stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W ten sposób rewitalizacja staje się w świetle obowiązujących przepisów inwestycją celu publicznego i na tej podstawie, stosując art.112, ust. 3. wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. [9]. Pojęcie wywłaszczenia, czyli pozbawienia albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości, reguluje natomiast art. 112 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomości [9]. W przypadku kiedy właściciel nieruchomości nie żyje, nie zostało zakończone postępowanie spadkowe lub z innego powodu stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany wywłaszczenie należy przeprowadzić zgodnie z art.114 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9

10 4. Finansowanie remontów i modernizacji nieruchomości prywatnych na terenach rewitalizowanych Trzecią i ostatnią rozpatrywaną grupą problemów związanych z własnością prywatną jest finansowanie remontów i modernizacji obiektów prywatnych przez gminę i skarb państwa. Problemy natury formalnej powodują, że instytucje samorządowe i państwowe mają ograniczone bądź wręcz znikome możliwości dofinansowania właścicieli prywatnych. Podstawowymi źródłami finansowania remontów budynków wspólnot mieszkaniowych mogą być: 1) Środki własne - pochodzące zazwyczaj ze składek właścicieli na fundusz remontowy, nadwyżek z bieżącej eksploatacji czy też przychodów wspólnoty z wynajmu części nieruchomości wspólnej. Często okazuje się jednak, że środki te są dalece niewystarczające, dlatego warto skorzystać z możliwości kredytowych. Kredyty stanowią uzupełnienie środków niezbędnych do sfinansowania planowanego przedsięwzięcia i można je podzielić na: termomodernizacyjny dofinansowanie przedsięwzięcia mające na celu zmniejszenie kosztów ogrzewania budynku (ocieplenie budynku). Dzięki modernizacji instalacji centralnego ogrzewania można zatrzymać do 15% ciepła, kolejne 20-30% można zaoszczędzić dzięki ociepleniu ścian i dachu budynku oraz wymianie okien, remontowy dofinansowanie przedsięwzięcia związanego z remontem budynków wielorodzinnych, w wyniku którego następuje poprawa ich stanu technicznego. Uprawnione do ubiegania się o wsparcie są wyłącznie remonty budynków wielorodzinnych, których użytkowanie rozpoczęło się przed 14 sierpnia 1961 roku, inwestycyjny dofinansowanie przedsięwzięcia mającego na celu modernizację budynku lub remont jego infrastruktury technicznej. 2) Indywidualne dopłaty do funduszu remontowego w przypadku, gdy gmina jest współwłaścicielem danej nieruchomości, a pozostali współwłaściciele będący w większości planują realizację remontu z wpłat i podwyżkę składek na fundusz remontowy, uchwała dotycząca wykonania remontu winna być podjęta najpóźniej w miesiącu wrześniu w roku poprzedzającym wykonanie remontu. Obowiązek ten wynika z konieczności zarezerwowania przez gminę pieniędzy na ten cel. Niestety 10

11 jest to dogodność jedynie dla wspólnot, w których gmina jest współwłaścicielem. Szczególnym przypadkiem dopłat w omawianym zakresie są także: Indywidualne dopłaty do nieruchomości zabytkowych - jeżeli budynek wspólnoty jest zabytkiem, zgodnie z podjętą Uchwałą Nr LII/1778/06 Rady Miasta Gdańska z dnia 29 czerwca 2006 roku, wspólnoty mieszkaniowe mogą występować o przyznanie dotacji na wykonanie prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków [10]. W przypadku, gdy właściciel nie jest w stanie pokryć kosztów rewitalizacji funduszu remontowego i innych dostępnych źródeł finansowania a gmina lub skarb państwa nie posiada udziałów w nieruchomości, rozwiązaniem jest skorzystanie z nowelizacji Kodeksu cywilnego, który wszedł w życie z dniem 11 października 2008 roku. Zakłada on, zgodnie z art Kc, przekazanie nieruchomości. Przez umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na skarb państwa własność nieruchomości [8]. Jeśli gmina stanie się współwłaścicielem lub właścicielem obiektu, może wykorzystać środki przeznaczone w budżecie na rewitalizację. 5. Podsumowanie W świetle podjętych w artykule rozważań autorzy przedstawiają trzy grupy problemów związanych z nieruchomościami prywatnymi na terenach objętych projektem rewitalizacyjnym. Pierwsza grupa problemów związana jest z niechęcią właścicieli do uczestnictwa w projekcje rewitalizacji i zaniedbań w utrzymaniu należytego stanu technicznego obiektu. Gmina lub skarb państwa może w takich sytuacjach skorzystać z dwóch podstawowych rozwiązań zawartych w Prawie Budowlanym: art. 62 ust.1 pkt. 2, mówiącym o obowiązku przeprowadzenia okresowych kontroli obiektu w tym również wyglądu zewnętrznego i otoczenia oraz zastosowanie się do zaleceń w nich zawartych, art.66 ust.1 pkt. 4, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Należy przy tym zwrócić szczególną uwagę aby remont, będący następstwem podjętych ww. działań prawnych, był spójny z założeniami projektu rewitalizacji. 11

12 W przypadku gdy obiekt jest zamieszkiwany, a z właścicielem nie można nawiązać kontaktu, należy sprawdzić czy nie zaistniało przejęcie praw własności do nieruchomości poprzez zasiedzenie zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego. Co więcej, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwiają wywłaszczenie i przeniesienie praw własności nieruchomości na rzecz skarbu państwa lub gminy pod warunkiem, że projekt rewitalizacyjny można zakwalifikować jako cel publiczny, a osiągnięcie założeń w nim podjętych nie można osiągnąć w inny sposób. Autorzy prześledzili także możliwości uzyskania dofinansowania nieruchomości będących własnością osób prywatnych na terenie gminy miasta Gdańska. Niestety możliwości uzyskania dodatkowych środków finansowych są w znacznym stopniu ograniczone. Na dopłaty mogą liczyć jedynie właściciele obiektów zabytkowych, nie mniej w przypadku tych obiektów koszty remontu są relatywnie większe. Szersze możliwości dopłat przewidziane są dla nieruchomości, w których gmina jest współwłaścicielem. W przypadku, gdy właściciel nie jest w stanie zgromadzić wystarczających środków finansowych, a zależy mu na poprawie stanu technicznego obiektu i skorzystania z możliwości jakie niesie projekt rewitalizacji, może przekazać nieruchomość gminie na podstawie Kodeksu cywilnego. Wszystkie powyższe problemy i ich rozwiązania nie są wystarczające aby móc mówić o pełnym osiągnięciu założeń projektu rewitalizacji. Niezbędne jest, aby powstająca ustawa rewitalizacyjna lub inny akt prawny regulował w obszarze planowania i realizacji inwestycji budowlanej ograniczenie realizacji prawa własności na rzecz interesu publicznego. Potencjalnym przedmiotem regulacji może być np. określony segment rynku nieruchomości, w tym rynek starego budownictwa powstający i rozwijający się drogą rewitalizacji jego zasobów. Ważne jest także, aby program i plan przestrzenny rewitalizacji stanowiły prawo miejscowe i zawierały w sobie wytyczne dotyczące kwestii przeprowadzenia remontów obiektów w sposób uregulowany tak, aby wygląd i stan techniczny obiektu wpisywał się w założenie ujęte w projekcie rewitalizacyjnym. Reasumując, z uwagi na przedstawione trudności w pozyskiwaniu przez inwestorów środków na remont i modernizację nieruchomości prywatnych, konieczne jest stworzenie dodatkowych możliwości dofinansowania tego typu działań. Zaleca się zorganizowanie komplementarnych w stosunku do projektu rewitalizacji środków finansowych z funduszy unijnych oraz budżetu lokalnego, jak również stworzenie 12

13 możliwości pozyskiwania preferencyjnych pożyczek za pośrednictwem wyspecjalizowanej jednostki samorządowej lub/i państwowej. Literatura: [1] Urbańska-Galewska E., Wiśniewski R., Apollo M.: Aspekty społeczne, ekonomiczne i techniczne rewitalizacji na przykładzie dzielnicy Gdańsk-Letnica, Kwartalnik IRM Problemy rozwoju miast nr 2/2013, str [2] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Tekst ujednolicony z dnia 19 sierpnia 2011 roku. [3] Nocny W.: Letnica. Fundacja Meritum. Gdańsk [4] Studium wykonalności dla projektu Rewitalizacja Letnicy w Gdańsku, Załącznik nr 1 do wniosku o dofinansowanie w ramach poddziałania Kompleksowe Przedsięwzięcia Rewitalizacyjne Regionalnego Programu Operacyjnego dla Województwa Pomorskiego na lata Gdańsk [5] [6] [7] Zasoby prywatne [8] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodek Cywilny Dz. U nr 16 poz. 93. [9] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U Nr 115 poz [10] 13

14 Real estates s proprietorial problems within urban regeneration projects Wiśniewski Radosław, Apollo Magdalena, Miszewska-Urbańska Emilia Subject undertaken in this paper concerns real estates s proprietoral problems that arose within the initial stage of the urban regeneration project in one of the Gdansk districts. In the presented example, despite unusually high percentage of the real estates owned by the Treasury and municipality, it was impossible to renovate all the objects within the intervention area. Considering complex and social nature of the urban regeneration projects, authors put a thesis, that lack of agreement between the municipality and the real estate owners at the stage of initiation and preparation of the investment results in incomplete achievement of the project objectives. Besides the diagnosis of the problems associated with the management of real estates on the revitalized areas, the authors attempts to present their potential solutions, which were divided into three groups. The first one concerns legal measures that can be applied in the case of property owners who do not fulfill obligations under the Construction Law and other legal acts [2]. Properties abandoned by the owner are discussed separately. The third group of solutions focuses whereas on the owners interested in participation in urban regeneration project, but without sufficient financial resources. The study is based on qualitative analysis, involving: opinion of experts involved in the proces of preparation and implementation of activities under urban regeneration project (expert group), direct observation on the construction site and wide literature and legislation review. Keywords: urban regeneration, real estate, property, legal measures, urban regeneration act 14