PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

Transkrypt

1 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2. Powierzchnia łączna opracowania: 2,4200 ha. Sporządził: Burmistrz Miasta Darłowo Pl. T. Kościuszki Darłowo Opracowała: mgr ekonomii Magdalena Rutkowska-Krakowiak Darłowo, maj 2014 r. 1

2 Spis treści 1 Wprowadzenie i cel opracowania... str. 4 2 Materiały źródłowe... str. 4 3 Analiza obszaru opracowania, w tym: 3.1 Położenie i sąsiedztwo... str Zainwestowanie... str Sytuacja formalno prawna terenu... str. 6 4 Charakterystyka prawna analizowanych zjawisk, w tym: 4.1 Wykup i wywłaszczenie gruntów pod drogi... str Opłata planistyczna... str Odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości gruntu... str Skutki finansowe z tytułu ograniczeń w dotychczasowym użytkowaniu nieruchomości... str Realizacja sieci infrastruktury technicznej i urządzeń ochrony środowiska.... str Opłaty adiacenckie... str Podatek od nieruchomości... str Rozwiązania przyjęte w projekcie planu... str Założenia dla sporządzenia prognozy, w tym: 6.1 Założenia przestrzenne... str Założenia ekonomiczne... str Przewidywane wydatki z budżetu miasta, w tym: 7.1 Wydatki związane z pozyskaniem nieruchomości na cele budowy i rozbudowy układu drogowego... str Wydatki związane z realizacją układu drogowego... str Wydatki związane z budową sieci infrastruktury technicznej... str Wydatki związane z wypłatą odszkodowań w związku z obniżeniem wartości nieruchomości... str Przewidywane wpływy do budżetu miasta, w tym: 8.1 Wpływy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna)... str Wpływy z tytułu sprzedaży nieruchomości komunalnych... str Wpływy z tytułu opłat adiacenckich... str Wpływy z tytułu opłat adiacenckich związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej... str Wpływy z tytułu opłat adiacenckich związanych z podziałem nieruchomości... str Wpływy z tytułu podatku od nieruchomości... str Zaktualizowania wartość netto NPV... str Prognoza finansowa - wyliczenia... str Podsumowanie i wnioski... str. 23 2

3 1. WROWADZENIE I CEL OPRACOWANIA Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późniejszymi zmianami), w art. 1 zawiera otwarty katalog czynników, które należy uwzględnić w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z tych czynników (pkt 6) są walory ekonomiczne przestrzeni. W art. 2 natomiast ustawa ta definiuje między innymi pojęcie walorów ekonomicznych przestrzeni, przez które to należy rozumieć cechy przestrzeni, które można określić w kategoriach ekonomicznych. Narzędziem służącym temu celowi jest prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1587), prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna zawierać w szczególności: 1. Prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy. 2. Prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy. 3. Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, o której mowa w art. 17 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest jednym z etapów sporządzania planu miejscowego i wykonywana jest po sporządzeniu projektu planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, z uwzględnieniem ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Prognoza skutków finansowych polega na określeniu wartości ekonomicznej skutków uchwalenia planu i ich wpływu (wydatki, przychody) na budżet gminy. Prognoza winna określać i analizować skutki wpływu ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod względem ich realności wykonania i efektywności ekonomicznej. Wybrane rozwiązania planistyczne należy przedstawić w postaci przybliżonych kosztów realizacji i osiągnięcia prawdopodobnych zysków. Można je dalej uwzględnić w odpowiednich działaniach natury organizacyjnej i finansowej. Należy podkreślić, że celem gospodarki przestrzennej nie jest na ogół maksymalizacja efektu ekonomicznego, dlatego ocena skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego powinna się odbywać dopiero na etapie gotowych koncepcji projektowych. 3

4 4 Funkcją prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego jest ewentualna korekta przyjętych rozwiązań planistycznych. Prognoza powinna więc wpływać na ostateczny kształt, zakres i realizację ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jej główny cel, to wskazania na uwarunkowania ekonomiczne towarzyszące realizacji planu. Często plany sporządza się dla realizacji określonego i dobrze zdefiniowanego zamierzenia inwestycyjnego lub planu o charakterze ofertowym. Ta druga okoliczność zachodzi w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darowo Wschodnie położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2. Ujęcie kosztów i przychodów w wartościach pieniężnych wymaga zebrania i przetworzenia danych z rynku nieruchomości. Takie skwantyfikowanie zjawisk pozwoli na przeprowadzenie analizy ekonomicznej inwestycji (projektu) dla terenu objętego projektem planu miejscowego. 2. MATERIAŁY ŹRÓDŁOWE 1. Projekt Uchwały Rady Miejskiej w Darłowie w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2. 2. Uchwała Nr XXX/199/2012 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 26 września 2012 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2. 3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla jednostki E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo, przyjęty Uchwałą Nr IV/36/07 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 6 lutego 2007 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2007 r. Nr 37, poz. 542). 4. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasto Darłowo, przyjęte uchwałą Nr XLI/360/10 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 8 lutego 2010 r. 5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późniejszymi zmianami). 6. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r. Nr 164, poz. 1587). 7. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2014r. poz. 518). 8. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2013r. poz. 1205, z późniejszymi zmianami).

5 5 9. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r., poz. 594 z późniejszymi zmianami) 10. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami). 11. Uchwała Nr XXXI/211/2012 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 30 października 2012r. w sprawie ustalenia stawek podatku od nieruchomości na terenie gminy Miasto Darłowo (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2012 r., poz. 2566). 12. Uchwała Nr XVII/148/2003 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 29 grudnia 2003 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2004r., Nr 6, poz. 99). 13. Uchwała Nr XXXIV/315/05 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 30 marca 2005r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2005r., Nr 29, poz. 619). 14. Dokumentacja geodezyjna. 15. Własna baza danych. 16. Ministerstwo Finansów, Obligacje Skarbowe, Tabele odsetkowe. 17. Główny Urząd Statystyczny, Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych. 3. ANALIZA OBSZARU OPRACOWANIA 3.1. Położenie i sąsiedztwo Teren objęty planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego usytuowany jest u zbiegu dwóch ulicy ulicy wojewódzkiej 203 O. Damiana Tynieckiego od strony południowej oraz gminnej ulicy Polnej od strony zachodniej. Analizowany obszar o łącznej powierzchni gruntu 2,4200 ha posiada prawie regularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego o szerokości w najdłuższym miejscu ok. 218 m od strony ulicy O. Damiana Tynieckiego oraz ok. 180 m od strony ulicy Polnej. Kształt trapezu prostokątnego domyka od strony zachodniej nieregularna linia drugiego ramienia ulicy Polnej oraz linia przebiegająca wzdłuż granicy prywatnych działek o długości ok. 175 m. Bezpośrednie sąsiedztwo analizowanego obszaru stanowią tereny zurbanizowane mieszkaniowe w zabudowie jednorodzinnej oraz tereny usługowe, w szczególności usług turystycznych, natomiast od strony zachodniej tereny ogrodów działkowych. Przedmiotem planu jest określenie zasad rozwoju i kształtowania przestrzennego na wskazanym terenie z przeznaczeniem na cele zabudowy mieszkalno-usługowej.

6 Zainwestowanie Obecnie obszar objęty projektem planu jest w większym stopniu zagospodarowany i zainwestowany. Część południowo-zachodnią stanowi istniejąca zabudowa mieszkaniowopensjonatowa wraz z restauracją i towarzyszącą infrastrukturą, podobnie jak część południowowschodnia część północno-wschodnia stanowi zabudowę mieszkalną z budynkami do rekreacji indywidualnej, natomiast część północno-zachodnia stanowi zabudowę jednym obiektem gospodarczym a w pozostałym zakresie niezagospodarowany grunt porośnięty naturalną szatą roślinną. Obszar ten leży w terenie o pełnym uzbrojeniu w sieci infrastruktury technicznej Sytuacja formalno prawna terenu prywatną. Obszar objęty projektem planu o powierzchni 2,4200 ha stanowi w całości własność

7 7 W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo, przyjętym Uchwałą Nr IV/36/07 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 6 lutego 2007 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2007 r. Nr 37, poz. 542), przedmiotowy teren leży w strefie o przeznaczeniu: zabudowa pensjonatowa z mieszkaniem właściciela i usługami agroturystycznymi (63 U,MZ). ekstensywnej i siedliskowej oraz usługowej (E-VIc).

8 W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasto Darłowo, przyjętym uchwałą Nr XLI/360/10 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 8 lutego 2010 r., przedmiotowy teren leży w strefie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rozproszonej. 8

9 9 4. CHARAKTERYSTYKA PRAWNA ANALIZOWANYCH ZJAWISK 3.4. Wykup i wywłaszczenie gruntów pod drogi Realizacja celu publicznego jakim jest wydzielenie gruntów pod drogi (art. 6 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) odbywa się poprzez odpowiednie zapisy w miejscowym planie, a następnie dokonanie podziału geodezyjnego, w wyniku którego wydzielone zostają działki przeznaczone pod poszerzenie lub urządzenie nowej drogi publicznej. W drodze negocjacji z poprzednim właścicielem gruntu zajętego pod drogę ustala się słuszne odszkodowanie tj. kwotę odpowiadającą rynkowej wartości nieruchomości określonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W przypadku nie uzgodnienia wysokości odszkodowania w drodze negocjacji, wypłaca się odszkodowanie w wysokości takiej, jak w postępowaniu o wywłaszczenie nieruchomości Opłata planistyczna Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rada miejska w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa stawkę jednorazowej opłaty, którą wnosi właściciel na rzecz miasta, w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej planem. Uprawnienie to dla miasta, a obowiązek dla właściciela nieruchomości wygasa po upływie 5 lat od uchwalenia planu. Maksymalna wysokość tej opłaty (opłaty planistycznej) to 30% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu. Wartość nieruchomości dla wyliczenia opłaty ustala się w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości gruntu Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miasto wypłaca odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wynikającego z faktu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego daną nieruchomość. Roszczenie właściciela lub wieczystego użytkownika może zostać zgłoszone w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu, w przypadku sprzedaży nieruchomości. Różnica wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu określana jest na dzień sprzedaży przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Skutki finansowe z tytułu ograniczeń w dotychczasowym użytkowaniu nieruchomości Zgodnie z art. 36 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie

10 ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od miasta odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości Realizacja sieci infrastruktury technicznej i urządzeń ochrony środowiska Do zadań własnych miasta należy (zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym) budowa dróg, sieci kanalizacyjnej, sieci wodociągowej i oświetlenia ulic. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wyznacza nowe tereny do zainwestowania a także określa przebieg nowych dróg i infrastruktury technicznej, powoduje powstanie tego obowiązku na terenie objętym planem. Miasto jednak z uwagi na ograniczone środki w budżecie, obowiązki te może rozłożyć w czasie Opłaty adiacenckie Jednym ze źródeł dochodów własnych miasta mogą być wpływy z tytułu tzw. opłaty adiacenckiej. Ustalenie obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej następuje w przypadku wzrostu wartości wzrostu nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości lub z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada miejska w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz nie większej niż 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a jej wartością po zrealizowaniu inwestycji Podatek od nieruchomości Podatek od nieruchomości jest dochodem własnym miasta, a jego wysokość, ustalana przez radę miejską, zależna jest od sposobu przeznaczenia, zagospodarowania i korzystania z nieruchomości. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stwarzającego możliwości innego niż dotychczas użytkowania nieruchomości, powoduje istotne zmiany w uzyskiwanych przez miasto dochodach. Zmiana funkcji nieruchomości powodując zmianę jej wartości ma wpływ na cenę sprzedaży nieruchomości, wysokość podatku od niej, dzierżawy, najmu itp.

11 11 4. ROZWIĄZANIA PRZYJĘTE W PROJEKCIE PLANU Dane informacyjne: teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego usytuowany jest we wschodniej części Darłowa i obejmuje zurbanizowane tereny u zbiegu dwóch ulic O. Damiana Tynieckiego od strony południowej oraz Polnej od strony zachodniej o łącznej powierzchni 2,4200 ha. teren nie jest zróżnicowany pod względem funkcji oraz pod względem sposobu zagospodarowania: dominuje zabudowa mieszkaniowa i pensjonatowa. teren obecnie stanowi własność prywatną.

12 12 Ustalenia planu zawarte w tekście uchwały: W obszarze planu miejscowego wydzielono jeden teren elementarny o określonej funkcji i zasadach zagospodarowania o symbolu 55.1 MN,U i przeznaczeniu: zabudowa mieszkalnousługowa o łącznej powierzchni gruntu 2,42 ha. Zasady zagospodarowania przestrzennego i kształtowania zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami, zabudowa usługowa, w tym dla potrzeb obsługi ruchu turystycznego, zamieszkanie zbiorowe w formie pokoi na wynajem, pensjonatów, dopuszcza się zabudowę wolnostojącymi budynkami rekreacji indywidualnej (domki letniskowe) dla potrzeb obsługi ruchu turystycznego o wysokości do 5.0 m, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m 2 powierzchni działki, dopuszcza się wyłącznie usługi nieuciążliwe, zakaz zagospodarowania obiektami tymczasowymi, dopuszcza się lokalizację obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej takich jak stacje transformatorowe, przepompownie, stacje redukcyjne gazu itp., nieprzekraczalna linia zabudowy zgodnie z rysunkiem planu, linie zabudowy nie dotyczą obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, powierzchnia zabudowy do 65 % powierzchni działki, wskaźnik intensywności zabudowy działki - max. 0,35, udział powierzchni terenu biologicznie czynnej - min. 30 %, wysokość zabudowy - max. 10,0 m, dachy wielospadowe o kącie nachylenia głównych połaci 25º - 45º, nie dotyczy przekryć nad lukarnami i wykuszami, zakazuje się lokalizacji wolnostojących nośników reklamowych oraz reklam wielkogabarytowych na ścianach budynków. Zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości: nie ustala się obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów określonych w przepisach odrębnych, dopuszcza się wydzielania działek po granicach terenów elementarnych, minimalna wielkość nowowydzielanej działki m 2, minimalna szerokość frontu nowowydzielanej działki - 20,0 m, kąt położenia granic wydzielanych działek w stosunku do pasa drogowego 90 (± 3 ), minimalne parametry wydzielanych działek nie dotyczą terenów dojazdów wewnętrznych oraz wydzieleń pod urządzenia i obiekty techniczne. Zasady obsługi infrastruktury technicznej:

13 13 infrastrukturę techniczną, projektowaną na terenie objętym planem należy powiązać z zewnętrznym układem infrastruktury technicznej poprzez włączenie do istniejących i projektowanych sieci w przyległych ulicach; dopuszcza się utrzymanie istniejącej infrastruktury technicznej, budowę nowej oraz jej likwidację, przebudowę i rozbudowę z uwzględnieniem innych średnic i nowych materiałów oraz lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej w granicach terenu elementarnego; dopuszcza się lokalizację odcinków sieci infrastruktury technicznej w obrębie terenu elementarnego, przyłącza techniczne do budynków należy sytuować w linii ogrodzeń od strony ciągów komunikacyjnych. Ustalenia w zakresie zaopatrzenia w wodę: w wodę pitną należy zaopatrzyć się z ogólnomiejskiego systemu wodociągowego, niezależnie od systemu wodociągowego miasta, na terenie objętym planem dopuszcza się lokalizację studni awaryjnych o wydajności 15 dm 3 /d/m, zgodnie z Planem zaopatrzenia ludności w wodę pitną w sytuacjach kryzysowych, poprzedzoną rozpoznaniem hydrogeologicznym, woda do celów przeciwpożarowych z istniejących i projektowanych hydrantów w systemie ogólno miejskim. Ustalenia w zakresie odprowadzenia ścieków i wód opadowych: ścieki sanitarne należy odprowadzić do ogólnomiejskiego systemu kanalizacyjnego lub do przydomowych indywidualnych oczyszczalni ścieków, do czasu realizacji sieci kanalizacji sanitarnej w przyległych ulicach dopuszcza się tymczasowe odprowadzenie ścieków do zbiorników bezodpływowych, wody deszczowe z terenów utwardzonych należy odprowadzić po podczyszczeniu w piaskownikach oraz separatorach substancji ropopochodnych poprzez system instalacji deszczowej do istniejącego systemu melioracyjnego, odprowadzenie wód opadowych z połaci dachowych powierzchniowo na własny teren lub do zbiorników retencyjnych na terenie własnym, z możliwością podłączenia ich do istniejącego systemu melioracji lub projektowanych sieci kanalizacji deszczowej, zgodnie z przepisami odrębnymi. W zakresie gromadzenia i unieszkodliwiania odpadów: ustala się obowiązek zbierania w obowiązującym systemie na terenie miasta, w miejscu ich powstania na obszarze działki lub jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji, ustala się obowiązek wykonania osłon śmietnikowych w miejscach gromadzenia i składowania odpadów lub wydzielenie takich miejsc w budynkach. W zakresie zaopatrzenia w gaz:

14 14 w gaz należy zaopatrzyć się z istniejącej i projektowanej ogólnomiejskiej sieci gazowej w przyległych ciągach komunikacyjnych, nowe sieci gazowe powinny być realizowane jako nisko i średnio-cisnieniowe z zastosowaniem węzłów redukcyjnych na poszczególnych obiektach. W zakresie elektroenergetyki: w energię elektryczną należy zaopatrzyć się z istniejącego systemu energetycznego poprzez istniejące i projektowane sieci kablowe w przyległych ciągach komunikacyjnych, dopuszcza się budowę instalacji do produkcji energii elektrycznej dla potrzeb własnych, wykorzystujących źródła odnawialne. W zakresie telekomunikacji i łączności publicznej: obsługę telekomunikacyjna obszaru planu należy realizować poprzez istniejące i projektowane sieci kablowe w przyległych ulicach oraz bezprzewodową infrastrukturę telekomunikacyjną. W zakresie zaopatrzenia w ciepło ustala się: obsługa nowej zabudowy poprzez indywidualne źródła ciepła i kotłownie lokalne w oparciu o niskoemisyjne źródła energii cieplnej takie, jak: gaz, olej opałowy, itp. oraz źródła bezemisyjne i źródła energii odnawialnej takie, jak: energia elektryczna, kolektory słoneczne, siła wiatru itp. W zakresie tymczasowego użytkowania terenu ustala się: do czasu zagospodarowania terenu, zgodnie z projektowaną funkcją, dopuszcza się dotychczasowe użytkowanie terenu oraz obiektów istniejących. 5. ZAŁOŻENIA DLA SPORZĄDZENIA PROGNOZY Prognozę skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2, sporządzono dla jednego wariantu projektu planu Założenia przestrzenne procentowy poziom opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku jej podziału... 25% procentowy poziom opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku budowy urządzeń kanalizacyjnych... 40% procentowy poziom opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku budowy urządzeń wodociągowych... 20% procentowy poziom opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku budowy urządzeń ciepłowniczych... 25% procentowy poziom opłaty planistycznej... 30%

15 Założenia ekonomiczne powierzchnia gruntów niezagospodarowanych m² roczny wzrost wysokości podatku od nieruchomości... 1% wzrost wartości gruntów dla opłaty adiacenckiej (podział) zł średni koszt urządzenia drogi (kalkulacja) stopa dyskontowa... 9,07% stawki podatku od nieruchomości: - grunty związane z działalnością gospodarczą... 0,88 zł/m 2 - grunty pozostałe... 0,45 zł/m 2 - budynki mieszkalne... 0,73 zł/m 2 - budynki związane z działalnością gospodarczą... 22,82 zł/m 2 - budynki pozostałe... 7,66 zł/m 2 - budowle... 2% wartości. 6. PRZEWIDYWANE WYDATKI Z BUDŻETU MIASTA 6.1. Wydatki związane z pozyskaniem nieruchomości na cele budowy i rozbudowy układu drogowego W granicach opracowania miejscowego planu nie przewiduje się publicznych ciągów komunikacyjnych, w związku z tym nie będą konieczne nakłady związane z wykupem lub wywłaszczeniem nieruchomości na ten cel Wydatki związane z realizacją układu drogowego W granicach opracowania miejscowego planu nie przewiduje się realizacji dróg publicznych, których realizacja stanowi zadanie własne miasta. Cały obszar objęty planem miejscowym stanowi własność prywatną i ewentualne dojścia, dojazdy oraz drogi wewnętrzne zostaną wybudowane ze środków i staraniem prywatnego inwestora Wydatki związane z budową sieci infrastruktury technicznej W projekcie planu ustalono obowiązek powiązania projektowanej na terenie objętym planem infrastruktury technicznej z zewnętrznym układem infrastruktury technicznej. W granicach opracowania miejscowego planu nie przewiduje się realizacji sieci infrastruktury technicznej, której realizacja stanowi zadanie własne miasta. Dopiero poza granicami opracowania, w drogach publicznych okalających obszary objęte planem, realizowana będzie budowa sieci infrastruktury technicznej, lecz nie stanowi to przedmiotu niniejszej prognozy skutków finansowych.

16 Wydatki związane z wypłatą odszkodowań w związku z obniżeniem wartości nieruchomości Ze względu na to, że przeznaczenie w dotychczasowym planie miejscowym, a mianowicie zabudowa pensjonatowa z mieszkaniem właściciela i usługami agroturystycznymi jest w znacznym stopniu zbliżone do przeznaczenia określonego w zmienianym planie, wejście w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na omawianym terenie nie spowoduje obniżenia wartości nieruchomości. Dlatego też ocenia się, że miasto nie poniesie kosztów związanych z wypłatą odszkodowań w związku z obniżeniem wartości nieruchomości. 7. PRZEWIDYWANE WPŁYWY DO BUDŻETU MIASTA 7.1. Wpływy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna) Dla wystąpienia opłaty planistycznej muszą zaistnieć dwie przesłanki: a) zmiany wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, b) zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. Wyliczyć ją można według wzoru: (Wb - Wr) Rpl = Sp x F x Pz x (1 + r) t gdzie: Rpl - renta planistyczna [zł] Sp - stawka procentowa [jako ułamek dziesiętny] F - powierzchnia nieruchomości [m 2, ha] Pz - prawdopodobieństwo zbycia [jako ułamek dziesiętny] Wb - wartość gruntu po uchwaleniu lub zmianie planu [zł] Wr - wartość gruntu przed uchwaleniem lub zmianą planu [zł] r - stopa dyskontowa [jako ułamek dziesiętny] t - okres od uchwalenia lub zmiany planu [lata] 1 - współczynnik dyskontujący (1 + r) t

17 17 Stawka służąca naliczeniu opłaty jednorazowej w tytułu wzrostu wartości nieruchomości w zmienianym planie miejscowym została określona w wysokości 30%. Ze względu na to, że przeznaczenie w dotychczasowym planie miejscowym, a mianowicie zabudowa pensjonatowa z mieszkaniem właściciela i usługami agroturystycznymi jest w znacznym stopniu zbliżone do przeznaczenia określonego w zmienianym planie, nie przewiduje się znacznej zmiany (wzrostu) wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie zatem podstaw do naliczenia opłaty planistycznej Wpływy z tytułu sprzedaży nieruchomości komunalnych Teren objęty zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w całości stanowi własność prywatną, w związku z tym miasto nie będzie miało możliwości uzyskania wpływów z tytułu sprzedaży nieruchomości miejskich Wpływy z tytułu opłat adiacenckich Wpływy z tytułu opłat adiacenckich związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej Uchwała Nr XVII/148/2033 Rady Miejskiej w Darłowei z dnia 29 grudnia 2003r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Gminy Miasta Darłowo, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego miasta na cele rolne i leśne w wysokości: 1) 40% różnicy między wartością, jaką miała nieruchomość przed wybudowaniem urządzeń kanalizacyjnych, a wartością jaką ma po wybudowaniu urządzeń kanalizacyjnych, 2) 20% różnicy między wartością, jaką miała nieruchomość przed budową urządzeń wodociągowych, a wartością jaką ma po wybudowaniu urządzeń wodociągowych, 3) 10% różnicy między wartością, jaką miała nieruchomość przed budową urządzeń ciepłowniczych, a jaką ma po budowie urządzeń ciepłowniczych. Ze względu na istniejącą w otoczeniu terenu objętego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz brak planów dotyczących budowy urządzeń ciepłowniczych, miasto nie poniesie kosztów budowy ww. infrastruktury technicznej i w związku z tym nie będzie podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej taką budową Wpływy z tytułu opłat adiacenckich związanych z podziałem nieruchomości

18 18 Uchwała Nr XXXIV/315/05 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 30 marca 2005r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala na terenie gminy Miasto Darłowo stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku jej podziału w wysokości 25% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Oszacowano, że w granicach obszarów objętych planem naliczenie opłaty adiacenckiej będzie prawdopodobne jedynie dla tych części terenów, które nie zostały dotychczas zagospodarowane zgodnie z przeznaczeniem oraz tam, gdzie ustalenia projektu planu w zakresie szczegółowych zasad i warunków scalenia i podziału nieruchomości stwarzają takie możliwości. Na podstawie analizy bazy własnych danych przyjęto, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem będzie na poziomie 15,00 zł/m². Powierzchnia terenów, na których istnieje możliwość podziału nieruchomości zgodnie z warunkami określonymi w projekcie planu, jest szacowana na ,00 m², a wartość możliwych do uzyskania opłat adiacenckich przedstawiono w tabeli: Tab. 1 Przewidywane dochody miasta związane z pobraniem opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Podstawa naliczenia Powierzchnia Różnica w war- Różnica w wartości Stawka opłaty Prognozowana opłaty terenu [m²] tości 1m² terenu [zł] terenu [zł] adiacenckiej wartość opłaty adiacenckiej [zł] Podział nieruchomości ,00 15, ,00 0, ,25 Razem: , , ,25 Przeprowadzone obliczenia wskazują, że maksymalne wpływy do budżetu miasta z tytułu pobrania opłat adiacenckich mogą wynieść ,25 zł 7.4. Wpływy z tytułu podatku od nieruchomości W rezultacie wejścia w życie ustaleń planu i ich stopniowej realizacji spodziewany jest rozwój zainwestowania i zmiana sposobu użytkowania gruntów dotychczas niezagospodarowanych zgodnie z ich przeznaczeniem. Bezpośrednim skutkiem rozwoju zabudowy będą zmiany w wysokości opłacanego podatku od nieruchomości. Przewiduje się wygenerowanie dodatkowych wpływów z tytułu podatku od nieruchomości od nowo wybudowanych budynków jednorodzinnych oraz obiektów związanych z obsługą ruchu turystycznego w formie budynków pensjonatowych, domków letniskowych itp. Dla tych właśnie terenów dokonano szacunkowych obliczeń zmian wartości podatku w rezultacie realizacji ustaleń opracowanego projektu planu do stanu istniejącego. Powierzchnia terenów, na których zakłada się nową inwestycję zgodnie z zasadami zagospodarowania przestrzennego i kształtowania zabudowy określonymi w projekcie planu, jest szacowana na ,00 m². Zakłada się również, że zgodnie z zapisami projektu planu, nowo wybu-

19 dowane obiekty będą sezonowo przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pokoi, pensjonatów, domków letniskowych. 19 Podatek dotychczasowy (rolny) z uwagi na niewielką wysokość w stosunku do podatków od nieruchomości, pomija się. Podatek od gruntów po uchwaleniu planu: ,00 m 2 x 0,45 zł/m 2 : 12 x 10 ~ zł ,00 m 2 x 0,88 zł/m 2 : 12 x 2 ~ zł Razem: ~ zł Podatek po uchwaleniu planu: W pierwszym roku... ~ 0,00 zł W drugim roku... ~ 0,00 zł W trzecim roku...(5.300 x 0,50) ~ 2.650,00 zł W czwartym roku...(5.300 x 0,80) ~ 4.240,00 zł W piątym roku...(5.300 x 1,00) ~ 5.300,00 zł Podatek od budynków lub ich części po uchwaleniu planu: Przyjęte dane liczbowe: Powierzchnia gruntu m 2 Wskaźnik intensywności zabudowy: 0,35 Stosunek powierzchni użytkowej do powierzchni całkowitej: 0,75 Zatem powierzchnia użytkowa w budynkach mieszkalnych wyniesie: ( m 2 x 0,35 x 0,75) = m 2 Podatek od budynków lub ich części wyniesie: m 2 x 0,73 zł/m 2 : 12 x 10 ~ zł m 2 x 22,82 zł/m 2 : 12 x 2 = zł Razem: = zł Podatek po wybudowaniu obiektów: W pierwszym roku... ~ 0,00 zł W drugim roku... ~ 0,00 zł W trzecim roku...( x 0,50) ~ 5.800,00 zł

20 W czwartym roku... ( x 0,80) ~ 9.280,00 zł W piątym roku... ( x 1,00) ~ ,00 zł 20 Do powyższych obliczeń, w oparciu o aktualny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, w końcowym wyliczeniu założono roczny wzrost podatku od nieruchomości o 1%. 8. ZAKTUALIZOWANA WARTOŚĆ NETTO (NPV) Teoria zarządzania finansami podaje różne metody oceny ekonomicznej inwestycji. Jedną z dynamicznych metod oceny efektywności inwestycji jest ocena na podstawie zaktualizowanej wartości netto (NPV). Zaktualizowana czyli zdyskontowana (przeliczona na czas obecny) wartość netto, rozłożonego w czasie projektu inwestycyjnego jest różnicą między zdyskontowanymi nakładami inwestycyjnymi a sumą przewidywanych, zdyskontowanych wolnych strumieni pieniężnych (generowanych w czasie), które uzyskujemy w poszczególnych latach przedsięwzięcia inwestycyjnego. Koncepcja obecnej wartości oparta jest na idei, że pieniądze mają wartość czasową. Złotówka, którą posiadamy dzisiaj jest więcej warta niż złotówka, którą otrzymamy w przyszłości, ponieważ obecną złotówkę możemy teraz zainwestować, uzyskać odsetki i dysponować większą gotówką w przyszłości. Z kolei pieniądz, który uzyskamy w przyszłości, posiada obecną wartość (mniejszą), obliczoną przez zastosowanie dyskontowania. Dyskontowanie jest procesem odwrotnym do kapitalizacji, jako procesu przechodzenia od wartości dzisiejszej do wartości przyszłej. W teorii wyceny nieruchomości, zaktualizowana wartość netto może być zaakceptowana jedynie wtedy, gdy jest większa od zera. Przy ocenie skutków ekonomicznych uchwalenia planu miejscowego kryterium to nie obowiązuje (projekt nowego planu może być również zaakceptowany, gdy dana koncepcja przyniesie inwestorowi miastu straty). Wynika to z faktu, że mogą zaistnieć inne pozytywne przesłanki do uchwalenia zmian w planie, które w efekcie długofalowym przyniosą pozytywne korzyści ekonomiczne miastu i jego społeczności (np. spadek bezrobocia, rozwój edukacji). Wartość zerowa NPV oznacza, że przepływy środków pieniężnych z projektu są wystarczające tylko dla spłacenia zainwestowanego kapitału i uzyskania wymaganej stopy zwrotu z kapitału. Tak wyliczona stopa zwrotu (stopa dyskontowa) może być uznana jako stopa bezpieczna, gwarantująca spodziewany zwrot poniesionych nakładów z założonym okresie czasu.

21 21 Formuła obliczania wskaźnika ekonomicznego NPV: n CFt CFn NPV = t =1 (1 + r) t r (1+r) n gdzie: NPV CF t - zaktualizowana wartość netto - wolne strumienie pieniężne dla poszczególnych lat obowiązywania planu, jako różnica między efektami i kosztami - stopa dyskontowa [jako ułamek dziesiętny] - ilość lat obowiązywania planu (znaczący okres to max. 15 lat) r t współczynnik dyskontujący (1 + r) t CF n wartość rezydualna (suma dochodów po zakończeniu okresu pror (1 + r) n gnozy Wartość rezydualna (RV) przedstawia wartość dochodów po upływie okresu prognozy (po zakończeniu ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych). Wartość rezydualna określona została, jako skapitalizowany strumień dochodu z ostatniego okresu prognozy, tj. CF n /r (tzw. wieczna renta ). Wartość ta zostaje, podobnie jak strumienie pieniężne z okresu prognozy, zdyskontowana na dzień sporządzania prognozy. Zaktualizowana wartość netto opiera się na prognozowanych przepływach pieniężnych, dla okresów przyszłych. Na tej podstawie można określić efektywność (opłacalność) podejmowanych działań rozwojowych (uchwalenie planu miejscowego). Istotną kwestią w obliczaniu zaktualizowanej wartości netto jest stopa dyskontowa. Wielkość stopy dyskonta jest uzależniona od ogólnego poziomu rentowności na rynku inwestycyjnym, odzwierciedlającego oczekiwania inwestorów odnośnie zysku od kapitału oraz związanych z danym projektem inwestycyjnym elementów ryzyka. Inaczej mówiąc stopa dyskontowa zawiera alternatywne korzyści (stopa zwrotu) dla inwestora, gdyby ten przeznaczył swój kapitał w bezpieczną inwestycję. Na potrzeby niniejszej prognozy stopa dyskontowa zostanie obliczona wg wzoru: r = r b + (r rn + r kn ) gdzie: r b - stopa wolna od ryzyka, obliczona następująco:

22 22 rentowność bezpiecznych długoterminowych lokat ustalono na podstawie rentowności 10-ltetnich Obligacji Skarbu Państwa, seria EDO0524 o terminie wykupu , o oprocentowaniu 4,00% w skali roku (źródło: Ministerstwo Finansów, Obligacje Skarbowe, Tabele odsetkowe, stan na r., Stopa inflacji ustalona w oparciu o wskaźnik inflacji opublikowany przez GUS. Wynoszący ogółem w 2013r. 0,9% rok do roku (źródło:gus) (r rn + r kn ) suma stóp procentowych z tytułu ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości oraz w konkretną nieruchomość (od 4 do 12%) przyjęto średni poziom w wysokości 6% przy czym : ( 1 + stopa % obligacji długoterminowych ) r b = ( 1 + stopa % inflacji ) W oparciu o powyższe dane wysokość stopy dyskontowej wynosi: r = [(1 + 0,04) / (1 + 0,009) 1] + 6% = 9,07% 9. PROGOZA FINANSOWA WYLICZENIA Prognozę należy potraktować jako próbę odwzorowania procesu wdrażania ustaleń planu miejscowego oraz uwzględniać efekt jego oddziaływania na kolejne pięć lat. Ponieważ zawarty w prognozie finansowej scenariusz realizacji zmiany sposobu użytkowania terenów, budowy nowych budynków, podziałów, jak i nowe stawki podatków jest wynikiem subiektywnej prognozy i należy mieć na uwadze, że niniejsze opracowanie jest próbą przybliżenia skutków uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darowo Wschodnie położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2.

23 A. PRZYCHODY 0, , , , ,21 1. Sprzedaż gruntów 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. Podatki od nieruchomości gruntowych 0,00 0, , , ,20 Szacunkowy stopień realizacji planu (%) 0,00 0,00 0,50 0,80 1,00 Roczne dochody z tytułu podatku z rocznym 1% wzrostem 5300, , , , ,20 3. Podatki od budynków i ich części 0,00 0, , , ,01 Szacunkowy stopień realizacji planu (%) 0,00 0,00 0,50 0,80 1,00 Roczne dochody z tytułu podatku z rocznym 1% wzrostem 11600, , , , ,01 4. Opłata planistyczna 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Opłata adiacencka (infrastruktura) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Opłata adiacencka (podział) 0, ,25 0,00 0,00 0,00 B. KOSZTY ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1. Wykup nieruchomości 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. Budowa dróg 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. Budowa sieci infrastruktury technicznej 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. Odszkodowania 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5. Opracowanie planu ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 C. DOCHÓD/STRATA , , , , ,21 Współczynnik dyskonta [9,07] 0,92 0,84 0,77 0,71 0,65 D. Wartość zdyskontowana NPV -9168, , , , ,20 Suma wartości zdyskontowanej NPV 50482,42 zł 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI Wszystkie wyliczenia są szacunkowe i stanowią jedynie prognozę. Każda prognoza, nawet opracowana z wykorzystaniem najlepszego modelu, jest obarczona ryzykiem popełnienia błędu na skutek wielu czynników. Niektóre z nich mogą leżeć po stronie opracowujących prognozę

24 24 i być efektem nieprecyzyjnego oszacowania kształtowania się zmiennych w przyszłych okresach, ale czasem może to wynikać z nieuwzględnienia ważnych zmiennych w modelu prognostycznym. Często jednak błędy prognozy są skutkiem zmiany warunków zewnętrznych, takich jak zmiany prawodawstwa, sytuacji ekonomicznej i politycznej oraz innych. O ile w odniesieniu do przeszłości takie zmiany strukturalne można wyeliminować i zachować dobre własności modelu, to w przypadku prognoz jest to niemożliwe. Na postawie powyższych obliczeń, przy założeniu 5 letniego interwału czasowego, obliczono wartość NPV w wysokości zaokrąglonej ,00 zł. Oznacza to, że uchwalenie planu powinno przynieść korzyści finansowe dla miasta. Pozytywnymi skutkami uchwalenie planu będzie również uaktywnienie zabudowy mieszkaniowej i usługowej, co spowoduje dalszy rozwój obszaru, przez zainwestowanie. Należy w tym miejscu podkreślić, że maksymalizacja pozytywnego efektu ekonomicznego nie jest ani jedynym, ani zwykle najważniejszym celem prowadzonej przez miasto gospodarki przestrzennej, choć dla przyjętych na potrzeby niniejszej prognozy założeń w świetle przedstawionych wyliczeń efekt ten powinien być dla miasta korzystny.