Prawo cywilne dla zarządców nieruchomości

Transkrypt

1 Prawo cywilne dla zarządców nieruchomości 2. WYDANIE Barbara Baran Warszawa 2012

2 Spis treści Wykaz skrótów 15 Wstęp 17 Rozdział 1 Przedmiot prawa cywilnego i jego systematyka Uwagi ogólne Systematyka prawa cywilnego Źródła obowiązującego prawa cywilnego Hierarchia źródeł prawa stanowionego Konstytucja Umowy międzynarodowe Ustawy Rozporządzenia Akty prawa miejscowego Prawo krajowe a prawo unijne Konstytucja a prawo unijne Inne źródła prawa Kodeks cywilny 25 Rozdział 2 Prawo podmiotowe Definicja Postacie prawa podmiotowego Klasyfikacje praw podmiotowych Nabycie prawa podmiotowego Zakaz nadużywania prawa 30

3 6 Spis treści Rozdział 3 Stosunki cywilnoprawne Podstawowe cechy Struktura stosunku cywilnoprawnego Podmioty stosunku prawnego Osoby fizyczne Zdolność prawna Zdolność do czynności prawnych Osoby prawne Zdolność prawna Zdolność do czynności prawnych Powstanie i ustanie osoby prawnej Rodzaje osób prawnych Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) Ułomne osoby prawne Zdolność sądowa i zdolność do czynności procesowych Przedmiot stosunku cywilnoprawnego Rzeczy Rzeczy ruchome i nieruchomości Nieruchomości gruntowe Nieruchomości budynkowe Nieruchomości lokalowe Podział rzeczy według innych kryteriów Rzeczy oznaczone co do gatunku i oznaczone co do tożsamości Rzeczy wyłączone z obrotu i pozostające w obrocie cywilnoprawnym Rzeczy proste i złożone Rzeczy główne i przynależności Inne przedmioty stosunków cywilnoprawnych Różne postacie energii Dobra niematerialne Zorganizowane kompleksy majątkowe Zwierzęta Pieniądz 59

4 Spis treści 7 5. Czynności prawne Oświadczenie woli Składanie oświadczeń woli Wykładnia oświadczeń woli Wady oświadczeń woli Brak świadomości lub swobody Pozorność Błąd Podstęp Groźba Forma czynności prawnych Treść czynności prawnych Klasyfikacja czynności prawnych Przedstawicielstwo 70 Rozdział 4 Własność i inne prawa rzeczowe Uwagi ogólne Posiadanie Własność Rodzaje własności Treść prawa własności Specyficzne przedmioty własności Zabytki Kopaliny Wody Własność nieruchomości Prawo sąsiedzkie Immisje Dostęp do drogi publicznej Przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku Przygraniczne pasy gruntu Urządzenia na granicy gruntów Rozgraniczenie 89

5 8 Spis treści 3.5. Nabycie i utrata prawa własności Sposoby nabycia. Nabycie pierwotne Wywłaszczenie Nabycie pochodne Przeniesienie własności Własność a współwłasność Źródła i rodzaje współwłasności Wspólność majątkowa małżeńska Wykonywanie współwłasności Współposiadanie i korzystanie Rozporządzanie rzeczą wspólną i udziałem Zarząd rzeczą wspólną. Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd Rodzaje zarządu Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali Ochrona wspólnego prawa i ochrona uprawnień współwłaściciela Zniesienie współwłasności Podział fizyczny rzeczy Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli Sprzedaż rzeczy wspólnej Zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych Ochrona własności Ochrona konstytucyjna Ochrona cywilnoprawna Ochrona w przepisach innych ustaw Użytkowanie wieczyste Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności Ograniczone prawa rzeczowe Użytkowanie Służebności Służebności gruntowe Służebności osobiste Służebność przesyłu Zastaw 126

6 Spis treści Hipoteka Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 135 Rozdział 5 Elementy prawa zobowiązań Uwagi ogólne Świadczenia pieniężne Odsetki Świadczenie odszkodowawcze Wielość dłużników lub wierzycieli Źródła zobowiązań Umowy Zasada swobody umów Czyny niedozwolone Bezpodstawne wzbogacenie Wykonanie zobowiązań Najczęściej stosowane umowy dotyczące używania rzeczy Najem Najem lokali i ochrona praw lokatorów Dzierżawa Użyczenie Leasing Najczęściej stosowane umowy dotyczące przeniesienia praw Sprzedaż Zamiana Darowizna Przekazanie nieruchomości Najczęściej stosowane umowy dotyczące usług Umowa o dzieło Umowa o roboty budowlane Zlecenie Prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia 165 Rozdział 6 Elementy prawa spadkowego Uwagi ogólne Dziedziczenie ustawowe 168

7 10 Spis treści 3. Dziedziczenie testamentowe Formy testamentów Zapis Zachowek Przyjęcie i odrzucenie spadku Wspólność majątku spadkowego 175 Rozdział 7 Informacja o nieruchomościach Księgi wieczyste główne źródło informacji Ewidencja gruntów i budynków 182 Rozdział 8 Postępowania sądowe Uwagi ogólne Proces Ochrona własności (petytoryjna) Ochrona posiadania (posesoryjna) Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym Sprawy spadkowe Postępowanie nieprocesowe Sprawy z zakresu prawa rzeczowego Stwierdzenie zasiedzenia Uwłaszczenie posiadaczy gospodarstw rolnych Rozgraniczenie Zarząd Zniesienie współwłasności Postępowania o uznanie za zmarłego i stwierdzenie zgonu Postępowania spadkowe Stwierdzenie nabycia spadku Dział spadku Sprawy wieczystoksięgowe Wpis w księdze wieczystej Odpisy ksiąg wieczystych 202

8 Spis treści 11 Rozdział 9 Kierunki projektowanych zmian prawa cywilnego 203 Rozdział 10 Wybór przepisów Wykaz aktów prawnych przywoływanych w tekście Księgi wieczyste Lokale Inne Treść przepisów Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej Kodeks rodzinny i opiekuńczy Ustawa o księgach wieczystych i hipotece Ustawa o własności lokali Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego Ustawa o zmianie ustawy Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców Prawo o aktach stanu cywilnego Ustawa o gospodarce nieruchomościami Prawo geodezyjne i kartograficzne Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych 289 Rozdział 11 Wybór orzecznictwa Kodeks cywilny Artykuł Artykuł Artykuły Artykuł Artykuł Artykuł Artykuł Artykuł Artykuły

9 12 Spis treści Artykuły Artykuły Artykuł Artykuł Artykuły Artykuły Artykuł Ustawa o własności lokali Ustawa o księgach wieczystych i hipotece Księgi wieczyste Hipoteka 365 Rozdział 12 Wzory umów i pism Umowy Umowa dzierżawy nieruchomości Umowa najmu lokalu użytkowego Umowa najmu lokalu mieszkalnego Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego Umowa zlecenia Umowa o dzieło Pełnomocnictwa Pełnomocnictwo ogólne Pełnomocnictwo do dokonania czynności (I) Pełnomocnictwo do dokonania czynności (II) Pełnomocnictwo do czynności przekraczającej zwykły zarząd Pełnomocnictwo procesowe Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia Zarząd nieruchomością wspólną Wniosek o zezwolenie na czynność przekraczającą zwykły zarząd Wniosek o wyznaczenie zarządcy rzeczy wspólnej Wniosek o zmianę zarządcy Wniosek o uchylenie zarządu 393

10 Spis treści Wspólnota mieszkaniowa Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej Pozew o nakazanie sprzedaży lokalu Zniesienie współwłasności Wniosek o zniesienie współwłasności (I) Wniosek o zniesienie współwłasności (II) Ochrona posiadania i ochrona własności Pozew o ochronę zakłóconego posiadania Pozew o wydanie nieruchomości Pozew o zaniechanie naruszeń prawa własności Pozew o eksmisję Spadki Testament własnoręczny Testament z zapisem Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku na podstawie ustawy Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku na podstawie testamentu Wniosek o zmianę postanowienia spadkowego Wniosek o ustanowienie kuratora spadku Wniosek o dział spadku Różne Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej Wniosek o stwierdzenie zgonu Wniosek o uznanie za zmarłego 422 Literatura 423 Skorowidz rzeczowy 425

11

12 Wykaz skrótów Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego Dz. U. Dziennik Ustaw k.c. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) KKPC Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.) k.p.c. k.r.o. k.s.h. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz z późn. zm.) LEGALIS System Informacji Prawnej LEGALIS LEX System Informacji Prawnej LEX M. Prawn. Monitor Prawniczy NSA Naczelny Sąd Administracyjny OAW Orzecznictwo Apelacji Wrocławskiej ONSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy, seria A Pr. Bank. Prok. i Pr. Prawo Bankowe Prokuratura i Prawo

13 16 Wykaz skrótów pr. wod. ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz z późn. zm.) PUG Rej. SA SN tekst jedn. TK TPP UE u.g.n. u.k.s.c. u.k.w.h Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego Rejent sąd apelacyjny Sąd Najwyższy tekst jednolity Trybunał Konstytucyjny Transformacje Prawa Prywatnego Unia Europejska ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 z późn. zm.) ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz z późn. zm.) u.o. ustawa z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz z późn. zm.) u.o.p.l. u.s.m. u.w.l. Wok. WSA ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz z późn. zm.) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) Wokanda wojewódzki sąd administracyjny

14 Wstęp Dlaczego prawem cywilnym ma interesować się zarządca nieruchomości? Czym tak szczególnym wyróżnia się ta gałąź prawa, żeby zachodziła potrzeba osobnego omówienia pojęć i instytucji charakterystycznych dla niej? Czy dla zarządcy nie są przypadkiem ważniejsze zasady ekonomii, efektywności inwestycji i księgowości? Chociaż zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny i obejmuje wiedzę z zakresu wielu dziedzin prawa i wiedzę pozaprawną nie sposób uciec przed prawem cywilnym. Zarządzając nieruchomością niezależnie od tego, czy czyni to właściciel (współwłaściciel) w odniesieniu do przedmiotu swojej własności, czy też wspólnota mieszkaniowa, czy wreszcie profesjonalny zarządca trzeba będzie podejmować działania na gruncie tego prawa. Jego normy stosowane są przy definiowaniu uprawnień w stosunku do rzeczy, określaniu zakresu przysługującej właścicielowi ochrony, zawieraniu umów czy egzekwowaniu uprawnień z nich wynikających. Stosowane one są wreszcie w relacjach pomiędzy właścicielem a zawodowym zarządzającym. Trzeba pamiętać o raczej ograniczonej tzw. legitymacji zarządcy w postępowaniach cywilnych, których rozstrzygnięcie często ma znaczący wpływ na los nieruchomości. Warto więc znać istotę tych postępowań, aby przewidzieć konsekwencje sądowego orzeczenia. Ponadto pamiętajmy o zasadzie ignorantia iuris nocet nieznajomość prawa szkodzi. Nie została ona wyrażona wprost w żadnym przepisie, ale przejęta z prawa rzymskiego zasada ta stanowi, że nie można się zasłaniać nieznajomością normy prawnej. Doświadczenia wynikające z praktyki sądowej oraz obserwacje wykładowcy studiów podyplomowych dla kandydatów i zarządców nieruchomościami przesądziły o kształcie tego opracowania. Od kandydatów na zarządców nieruchomości oraz osób już zarządzających nieruchomościami nie wymaga się obecnie, by byli prawnikami. Jednak wykonując swój zawód lub przygotowując się do zdobycia kwalifikacji muszą opanować podstawy prawa cywilnego ze szczególnym uwzględnieniem problematyki nieruchomości. Zasób wiedzy zgromadzony w publikacji wykracza nieco poza aktualny program kształcenia, gdyż uwzględnione zostały także oczekiwania związane z uporządkowaniem wiedzy zarządców, którzy już wykonują swój zawód.

15 18 Wstęp Drugie wydanie tej książki uwzględnia aktualny stan prawny, w którym w stosunku do daty pierwszego wydania zaszły bardzo istotne zmiany: zmieniła się ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, zmodernizowana została instytucja hipoteki, zmieniły się częściowo przepisy o dziedziczeniu ustawowym poprzez rozszerzenie kręgu spadkobierców ustawowych. Pojawiły się nowe instytucje w postaci zapisu windykacyjnego czy najmu okazjonalnego oraz nowe sposoby dochodzenia roszczeń w drodze pozwu zbiorowego lub w elektronicznym postępowaniu upominawczym. Zapadło szereg ważnych orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego, które mają wpływ na kształt systemu prawnego i wykładnię prawa. Na te elementy autorka oraz wydawca starali się zwrócić uwagę Czytelników.

16 Rozdział 1 Przedmiot prawa cywilnego i jego systematyka 1. Uwagi ogólne Zasadniczym podziałem norm systemu prawa jest podział na prawo publiczne i prawo prywatne, czyli na normy wiążące się z interesem ogólnym lub z interesem indywidualnym, jednostkowym. Prawo cywilne (łac. ius civile) to nazwa przyjęta od dawnej terminologii stosowanej w starożytnym prawie rzymskim, w którym ius civile oznaczało prawo właściwe tylko dla obywateli rzymskich w odróżnieniu od prawa właściwego dla wszystkich mieszkańców imperium rzymskiego. Dzisiaj mianem tym, stosowanym tradycyjnie, określa się gałąź prawa obejmującą zespół norm prawnych, regulujących stosunki cywilnoprawne między podmiotami prawa prywatnego, czyli osobami fizycznymi, osobami prawnymi oraz jednostkami organizacyjnymi niebędącymi osobami prawnymi, którym ustawy przyznały zdolność prawną, a także sytuację prawną osób i rzeczy jako podmiotów i przedmiotów stosunków cywilnoprawnych oraz treść stosunków prawnych, na którą składają się uprawnienia i obowiązki podmiotów tych stosunków. Normy prawa cywilnego cechują się tym, że regulują stosunki między autonomicznymi podmiotami, a w stosunkach tych istnieje domniemanie równości stron. Oznacza to, że nie występuje charakterystyczny dla prawa publicznego stosunek podporządkowania jednego podmiotu innemu. Prawo cywilne oparte jest zatem na formalnej równości podmiotów prawa i według najprostszej definicji jest to zespół norm regulujących stosunki majątkowe i niektóre stosunki osobiste pomiędzy równorzędnymi podmiotami. 2. Systematyka prawa cywilnego Z uwagi na obszerność i rozmaitość norm zawartych w pojęciu prawo cywilne konieczne jest podzielenie ich na grupy (działy). Podział ten ułatwia poruszanie się pośród przepisów i określenie ich charakterystycznych cech wspólnych. Nie

17 20 Rozdział 1. Przedmiot prawa cywilnego i jego systematyka zawsze też systematyka ta wygląda jednakowo, zależy to bowiem od podejścia i poglądów osoby jej dokonującej. Zasadniczo zwykło się jednak wyodrębniać: część ogólną prawa cywilnego, prawo rzeczowe, prawo o zobowiązaniach, prawo spadkowe. W aktualnie obowiązującym kodeksie cywilnym każdemu z działów poświęcona jest jedna księga (część ogólna, prawo rzeczowe, zobowiązania i spadki). Teoretycy prawa w ramach wyżej przedstawionej systematyki wyróżniają jeszcze prawo rodzinne, zwracając jednak uwagę na spór co do usytuowania tych norm, które charakteryzują się silnymi związkami z przepisami prawa cywilnego, ale jednocześnie są zawarte w kompleksowym akcie prawnym, jakim jest ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). W orzecznictwie sądowym i wśród komentatorów dominuje pogląd, że prawo rodzinne jest jednym z działów prawa cywilnego. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że przepisy prawa cywilnego stały się gruntem, z którego wyrastają kolejne gałęzie, takie jak prawo gospodarcze, mające swoje korzenie w klasycznym rzymskim prawie zobowiązań, regulujące stosunki pomiędzy przedsiębiorcami czy prawo pracy regulujące stosunki pomiędzy pracodawcą a pracownikiem. W obszarze prawa prywatnego mieszczą się także inne dziedziny, których regulacja znajduje się całkowicie poza kodeksem cywilnym, takie jak prawo wekslowe i czekowe, prawo spółdzielcze, prawo autorskie, prawo własności przemysłowej, prawo wodne czy prawo górnicze i geologiczne. 3. Źródła obowiązującego prawa cywilnego W naukach prawnych najczęściej są one rozważane jako źródła prawa w znaczeniu formalnym, a więc formy, w jakich przejawia się obowiązujące prawo. Termin źródła prawa często zastępowany jest pojęciem akty prawotwórcze lub akty normatywne. W ten sposób państwo lub inne uprawnione organy określają i przekazują podmiotom swoją wolę w zakresie kształtowania stosunków prawnych. We współczesnym świecie odróżnia się dwa zasadnicze systemy prawne: common law (system precedensowy) i system prawa stanowionego. Ten pierwszy to niesformalizowany sposób tworzenia norm prawnych przede wszystkim przez prawo zwyczajowe i orzecznictwo, charakterystyczny dla obszaru angloamerykańskiego, drugi zaś to tzw. system kontynentalny. Jednakże

18 3. Źródła obowiązującego prawa cywilnego 21 zaobserwować można wzajemne wpływy tych systemów na siebie np. poprzez orzecznictwo sądowe pełniące rolę wykładni obowiązującego prawa czy w przeciwnym kierunku przez rosnącą szczególnie w Europie rolę standardów prawnych, wspólnych przynajmniej dla państw będących członkami Unii Europejskiej. Źródła obowiązującego w Polsce prawa należałoby zatem podzielić na: źródła prawa stanowionego, inne (w szczególności zwyczaj) Hierarchia źródeł prawa stanowionego Konstytucja Najwyższym aktem normatywnym jest Konstytucja, określana często jako ustawa zasadnicza, charakteryzująca się specjalnym, wyjątkowym sposobem jej uchwalania lub zmiany. Na straży Konstytucji stoi głowa państwa. Aktualnie obowiązująca Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej została uchwalona dnia 2 kwietnia 1997 r., jej tekst ukazał się w Dzienniku Ustaw w dniu 16 lipca 1997 r. Dnia 17 października 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej weszła w życie. Wśród podstawowych zasad wprowadzonych obowiązującą aktualnie Konstytucją bardzo istotne znaczenie ma zagwarantowanie swobody działalności gospodarczej (art. 20, 22) oraz ochrona własności i dziedziczenia (art. 21, 64). Większość określonych w Konstytucji zasad znajduje swoje rozwinięcie w ustawach zwykłych, pamiętać jednak należy o wyartykułowanej w art. 8 ust. 2 zasadzie bezpośredniego jej stosowania. Oznacza to możliwość korzystania z przewidzianych w przepisach mechanizmów konstytucyjnych, tj.: skargi konstytucyjnej (art. 79), pytania prawnego (art. 193), które przeznaczone są do badania konstytucyjności prawa. Badaniem tym zajmuje się Trybunał Konstytucyjny, czyli tzw. sąd nad prawem jedyny organ mający uprawnienie do usuwania przepisów z porządku prawnego. Prawo wniesienia skargi konstytucyjnej ma każdy, kto uczestniczył w postępowaniu, w którym wyczerpano drogę prawną, a które zakończyło się wydaniem ostatecznego rozstrzygnięcia opartego na zakwestionowanym przepisie. Trybunał Konstytucyjny może zatem rozpoznawać skargę konstytucyjną wyłącznie wówczas, gdy skarżący wykorzystał już wszystkie, przysługujące mu w ramach postępowania sądowego lub administracyjnego, środki zaskarżenia lub środki odwoławcze. Skarga wolna jest od opłat sądowych, ale powinna zostać sporządzona przez adwokata lub radcę prawnego (tzw. przymus adwokacki). Musi odpowiadać warunkom formalnym pisma procesowego, ustanowionym w kodeksie postępowania cywilnego. Treścią skargi konstytucyjnej jest żądanie, aby Trybunał Konstytucyjny uznał wskazany w skardze przepis za niezgodny z Konstytucją.