Ryszard Cymerman OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE I ZOBOWIĄZANIOWE. ZASADY WYCENY

Transkrypt

1 OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE I ZOBOWIĄZANIOWE. ZASADY WYCENY Ryszard Cymerman Art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że ilekroć w ustawie jest mowa o określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości". Inne prawa do nieruchomości Pod pojęciem inne prawa do nieruchomości" należy rozumieć: ograniczone prawa rzeczowe prawa zobowiązaniowe (takie jak: najem, dzierżawa, użyczenie, renta i dożywocie). Nieco informacji o prawach rzeczowych Prawa rzeczowe są to prawa podmiotowe bezwzględne czyli skuteczne względem wszystkich (erga omnes). W prawie polskim istnieje zasada "numerus causus" ograniczonych praw rzeczowych tzn. można ustanawiać na rzeczy tylko prawa, które są wyczerpująco określone w art.244 KC. Nieco informacji o prawach rzeczowych Pojęcie rzecz". W prawie rzymskim rzeczą (res) było jakiekolwiek dobro, nawet niedostępne dla zmysłów. W ujęciu naszego współczesnego prawa cywilnego rzeczą jest materialna część przyrody, mająca byt samoistny i tworząca określone dobro". Nieco informacji o prawach rzeczowych Nie są rzeczami dobra niematerialne (np. Good will") Zgodnie z art. 45. Kodeksu Cywilnego rzeczami są tylko przedmioty materialne. Nie są rzeczami zwierzęta (od czasu wejścia w życie Ustawy z dnia r o ochronie zwierząt). Rzeczą nie jest i nigdy nie może być człowiek. Nie jest rzeczą ani przedsiębiorstwo ani gospodarstwo rolne (to jest zbiór praw").

2 Pożytki lub owoce (fructus ) to przychód uzyskiwany okresowo z rzeczy. (pożytki pożytki naturalne - cywilne - fructus fructus Pożytki naturales); civiles) prawa (pożytki naturalne - Pożytki lub owoce (fructus ) wynik gospodarczego oddziaływania na rzecz przykłady: miód z pasieki, zboże, ziemniaki, owoce zebrane z drzewa, glina, żwir, torf, piasek i inne minerały wydobywane z ziemi. Uwaga: przy odłączonych częściach składowych nieruchomości dwa warunki: normalny dochód" (charakter stałych i okresowych przychodów jakie przynosi rzecz pomniejszona o wydatki operacyjne dochód uzyskany wg zasad prawidłowej gospodarki"- np. pożytkiem jest drewno pozyskane z lasu w wyniku prawidłowej gospodarki leśnej, ale nie jest drewno pozyskane w wyniku rabunkowej gospodarki. pożytki cywilne Pożytki lub owoce (fructus ) wynik umowy lub innej czynności prawnej Przykłady: czynsz z najmu, dzierżawy (Uwaga: niekonieczna forma pieniężna). Zgodnie z art.53. pożytki cywilne rzeczy stanowią dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego". pożytki prawa Pożytki lub owoce (fructus ) dochody, które przynosi określone prawo zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem Przykłady: (np. odsetki od pożyczonych pieniędzy, opłaty licencyjne, dywidendy). szkoda rzeczywista lub utracone korzyści Problem ich wyceny występuje nierzadko - (szczególnie na zlecenie sądu). Szkoda rzeczywista nie obejmuje utraconych korzyści Szkoda rzeczywista jest wyłącznie stratą jaką poszkodowany poniósł na mieniu. Jest to zmniejszenie aktywów lub zwiększenie pasywów poszkodowanego. Aktywa mogą być zmniejszone przez utratę albo zmniejszenie wartości, a wzrost pasywów przez zwiększenie zobowiązań. Ustalenie wysokości szkody następuje przez porównanie stanu majątkowego przed i po doznaniu szkody. 2

3 Szkoda rzeczywista jest wyłącznie stratą jaką poszkodowany poniósł na mieniu. Zachodzą dwa podstawowe przypadki: utrata mienia lub ubytek wartości mienia. Utrata mienia zachodzi, gdy strona nie może odzyskać utraconego mienia (niemożliwy zwrot w naturze). Ubytek wartości mienia zachodzi, gdy strona odzyskuje mienie mniejsze lub gorsze. Na ogół występuje utrata lub przypadek równoczesnej utraty pewnych składników mienia i zmniejszenia się wartości innych składników. prawo rzeczowe może istnieć tylko na rzeczy! rzecz ruchoma lub nieruchoma może być obciążona więcej niż jednym prawem rzeczowym. OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE Są to prawa na rzeczy cudzej Pełny katalog tych praw podaje K.C. Art. 244 Użytkowanie Zastaw Służebność Hipoteka Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności". Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniu własności). O.p.r może być ustanowione pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Nie można skutecznie ustanowić o.p.r w drodze zapisu testamentowego. Wycena W przypadku praw zbywalnych - cecha zbywalności tych praw warunkuje ich funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz powoduje możliwość oszacowania ich wartości rynkowej. Natomiast w przypadku praw niezbywalnych istnieje konieczność określenia wartości wpływu obciążenia tymi prawami na wartość nieruchomości. Należy pamiętać, że prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (zgodnie z zasadą pierwszeństwa, Prawa rzeczowe ujawnione w księgach wieczystych mają pierwszeństwo przed prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w KW. Jeśli kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwszeństwo wpisu. Uwaga: są wyjątki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej). 3

4 Nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą, nabywa nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej. Ustawa przewiduje jednak, że pewne prawa mimo że nie zostały wpisane do księgi wieczystej, obciążają nieruchomość. Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu prawo dożywocia służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu państwowego służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Źródła ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. czynność prawna (umowa w formie aktu notarialnego) 2. orzeczenie administracyjne (decyzja) 3. zasiedzenie (dot. służebności; 3 warunki: nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 lat; trwałe widoczne urządzenie - droga, most, studnia) 4. orzeczenie sądu (postanowienie) np. ustanowienie drogi koniecznej, 5. ugoda sądowa. Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje wskutek:. orzeczenia sądu lub ugody sądowej 2. umowy 3. wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 0 lat (dot. służebności) 4. zniesienia jej bez wynagrodzenia, jeżeli utraciło dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (dot. służebności) 5. zniesienia jej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stało się szczególnie uciążliwe dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (dot. służebności) 6. zmiany treści lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego za wynagrodzeniem Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje wskutek: 7. jeżeli powstanie ważna potrzeba gospodarcza (wywłaszczenie, nacjonalizacja) 8. nadejścia terminu, na który zostało ustanowione (dot. służebności) 9. spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką przez wierzyciela. 0. zrzeczenia się (dot. służebności: nabycia nieruchomości władnącej przez właściciela nieruchomości obciążonej lub odwrotnie, albo nabycia obu nieruchomości przez osobę trzecią Służebność a podział. przy podziale nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się na rzecz każdej części utworzonej przez podział, jednak gdy zwiększa się użyteczność tylko jednej lub kilku z nich właściciel nieruchomości może żądać zwolnienia jej względem pozostałych 2. przy podziale nieruchomości obciążonej utrzymuje się na częściach utworzonych, jednak gdy jej wykonywanie ogranicza się do jednej lub kilku z nich, to właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności względem części pozostałych 3. jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej sposób wykonywania wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd. UŻYTKOWANIE art KC prawo używania i pobierania pożytków (zakres może być ograniczony przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy lub wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części nieruchomości), niezbywalne, niedziedziczne, bez obowiązkowego wpisu do KW, prawo wygasa. po upływie okresu, na który zostało ustanowione, 2. wskutek niewykonywania przez lat dziesięć, 3. najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej 4

5 UŻYTKOWANIE art KC Użytkowanie jest prawem terminowym albo bezterminowym, co zależy m.in. od tego na czyją rzecz i w jakim celu zostaje ustanowione. Użytkowanie może być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia. Użytkowanie może być ograniczone przez wyłączenie oznaczonych pożytków z rzeczy. Ze względu na konieczność honorowania interesu właściciela, korzystanie z nieruchomości przez użytkownika może podlegać różnym ograniczeniom. UŻYTKOWANIE art KC Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcję alimentacyjną (np. w ramach prawa dożywocia) pomiędzy osobami fizycznymi. W PRL dopuszczono funkcję produkcyjną (np. użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne). KC wyróżnia użytkowanie przez osoby fizyczne oraz przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, a także inne wypadki użytkowania (wynikające z odrębnych ustaw: np. użytkowanie przez pracownicze ogrody działkowe lub użytkowanie górnicze). UŻYTKOWANIE art KC Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (może pobierać tylko pożytki, a nie inne dochody z rzeczy np. rozbiórka budynku i sprzedaż cegły, wycinka lasu). W praktyce rzeczoznawców majątkowych interesuje przede wszystkim użytkowanie ustanawiane na nieruchomości lub na określonym zespole środków produkcji. Przykład użytkowania: spółdzielnia, nie będąca spółdzielnią mieszkaniową, która się nie uwłaszczyła. UŻYTKOWANIE art KC kilka art.. Art "W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem, a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy". ( ciężary" tj. podatki, ubezpieczenia, część remontów; tzw. "remonty bieżące"). UŻYTKOWANIE art KC Art Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie powiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. 2. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był zobowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia", ( naprawy i inne nakłady" tj. część remontów tzw. "remonty kapitalne"). Art Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy ". Służebności art SŁUŻEBNOŚĆ ( gruntowa i osobista ) KC, określana w literaturze również pod nazwą historyczną serwitut". 5

6 Służebności art Służebność gruntowa Obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej, służebnej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, lub na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania określonych działań na nieruchomości, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Służebności art Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Przykłady: dojazd do nieruchomości (tzw. droga konieczna), prawo przejścia, przejazdu, przepędu bydła, korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok SN - Wigierski Park Narodowy - potwierdzenie prawa włościan nadanego ukazem carskim z 869r., mimo ustawy prawo wodne nacjonalizującej jeziora), wydobywania żwiru, służebność widoku z okien lub światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek sąsiada, ograniczenie wysokości zabudowy. Służebności art Art.45. DROGA KONIECZNA (verba legis) ". Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna) ". 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które byty przedmiotem tej czynności prawnej ". 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes spolecznogospodarczy". Służebności art Służebność osobista Obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Wygasa najpóźniej za śmiercią uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć do wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci, prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych osób przyjętych jako domowników np. gosposi), nie można jej nabyć przez zasiedzenie, może być wyjątkowo zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni produkcyjnej). Służebności art Służebność osobista Przykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania, również zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru, droga dojazdowa - ale uprawnioną jest określona osoba fizyczna. Stosuje się odpowiednio wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowej. Służebności art Służebność gruntową ujawnia się: w dziale III KW nieruchomości obciążonej w dziale I KW nieruchomości władnącej Służebność osobistą ujawnia się tylko w dziale III KW nieruchomości obciążonej. 6

7 Służebności art Służebność jest ustanawiana za wynagrodzeniem. Zmiana treści i zniesienie służebności następuje także za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z IIICRN8/76 zniesienie służebności leży w interesie właściciela nieruchomości służebnej i dlatego powinien on ponosić wszystkie związane z tym koszty". Hipoteka - prawo wierzyciela zabezpieczone na nieruchomości Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym, że może on zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości obciążonej przed wierzycielami osobistymi właściciela tej nieruchomości Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają jedynie wierzyciele, którym przysługują hipoteki przymusowe oraz osoby, których wierzytelności w sposób uprzywilejowany traktują przepisy o postępowaniu egzekucyjnym Hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na nieruchomości i obowiązuje jej każdego nowego właściciela Przykłady: hipoteka zwykła, kaucyjna, umowna, przymusowa Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - prawo do korzystania zgodnie z przeznaczeniem i rozporządzania Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać lokal do używania, a członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie spółdzielni Do powstania tego prawa konieczny jest przydział lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku wtórnym) Nowy nabywca musi być członkiem spółdzielni Prawo to umożliwia wynajmowanie lokalu za zgodą spółdzielni Podmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawne Dla lokali będących przedmiotem tego prawa można prowadzić oddzielne księgi wieczyste Najem - prawo do używania rzeczy stanowiącej własność innej osoby Zgodnie z K.C. Art , przez tę umowę wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju). Dzierżawa prawo do używania i pobierania pożytków z rzeczy stanowiącej własność innej osoby Zgodnie z K.C. Art , przez tę umowę wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz ten może być zastrzeżony w pieniądzach, innych świadczeniach, bądź w ułamkowej części pożytków. Przedmiot umowy Czynsz Okres trwania umowy najem Rzeczy ruchome i nieruchome Części składowe rzeczy Może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju Czas oznaczony nie dłuższy niż 0 lat lub czas nieoznaczony Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony dzierżawa Rzeczy ruchome i nieruchome Części składowe rzeczy Prawa oraz zbiory praw Może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków Czas oznaczony nie dłuższy niż 30 lat lub czas nieoznaczony Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż trzydzieści lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony 7

8 Sposób korzyst. z rzeczy najem Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy dzierżawa Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Bez zgody dzierżawca nie może też oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać Zakończenie umowy najem dzierżawa Z upływem przewidzianego w umowie okresu Przez wypowiedzenie jednej ze stron z zachowaniem umownych terminów wypowiedzenia, a przy ich braku - terminów ustawowych Przez wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za naruszanie przez jedną ze stron warunków umowy określenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych na wartość rynkową nieruchomości określenie wartości następujących praw:. użytkowania, 2. służebności gruntowej i osobistej, 3. hipoteki, 4. dzierżawy, 5. najmu, 6. użyczenia, 7. renty i dożywocia. Czynniki, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, wynikające z treści i charakterystyki ograniczonego prawa: dopuszczalność przeniesienia prawa na inną osobę (zbywalność) możliwość obciążenia prawa w szczególności hipoteką, zastawem lub użytkowaniem (obciążliwość prawa), zakres ingerencji uprawnionego w prawa właściciela, terminowość prawa, sposób ujawnienia prawa, zakres ochrony prawa. Przy określaniu wpływu ograniczonych praw rzeczowych lub praw zobowiązaniowych na wartość nieruchomości lub określaniu wartości tych praw w szczególności należy uwzględnić następujące informacje: o aktualnym stanie prawnym nieruchomości, o uwarunkowaniach prawnych gospodarowania nieruchomościami, o cenach uzyskiwanych w obrocie tymi prawami, o wpisach w dziale III i IV Księgi wieczystej, o innych warunkach mających wpływ na wartość, np.: długość życia, ceny skupu płodów, wielkość plonów, ceny paliw. Prawa zbywalne -- określeniu podlega ich wartość rynkowa. Przy wycenie nieruchomości obciążonej prawami niezbywalnymi określeniu podlega wyłącznie ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Gdy brak jest możliwości określenia wpływu niezbywalnego, ograniczonego prawa rzeczowego na wartość nieruchomości, wartość tego prawa może być określona poprzez uwzględnienie kosztów jego uzyskania, w tym między innymi kosztów sporządzenia dokumentacji geodezyjnej i zawarcia umowy. 8

9 Jak określamy wartość użytkowania? Określanie wartości prawa użytkowania Określanie wartości prawa użytkowania Metodę wybiera rzeczoznawca biorąc pod uwagę: uregulowania prawne cel wyceny zakres dostępnych informacji czas, na który zostało ustanowione użytkowanie zakres ustanowionego użytkowania (np. ograniczonego przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy). Rzeczoznawca powinien postawić sobie pytania:. Jakie i jak długo ponosi straty właściciel na nieruchomości obciążonej 2. Jakie i jak długo uzyskuje korzyści użytkownik nieruchomości. Ustanowienie użytkowania zawsze obniża wartość rynkową nieruchomości. Użytkowanie. Przy wycenie wartości prawa użytkowania ustanowionego na nieruchomości lub jej części należy uwzględnić: zakres treści umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a użytkownikiem, ich wzajemne roszczenia (np. użytkowanie całej nieruchomości lub jej części, pobieranie wszystkich lub określonych pożytków, roszczenia o dokonanie nakładów na rzecz objętą użytkowaniem np. związanych z naprawieniem szkody oraz roszczenie o zwrot nakładów). Użytkowanie 2. Rzeczoznawca majątkowy decyduje o przyjętym sposobie wyceny prawa użytkowania uwzględniając zasady ogólne, a ponadto szczególne uwarunkowania wynikające z: zakresu użytkowania, np. ograniczonego przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy oraz ograniczenie do części nieruchomości, czy, jakie i jak długo właściciel nieruchomości obciążonej ponosi ciężary lub uzyskuje ewentualne korzyści, czy, jakie i jak długo uzyskuje korzyści użytkownik nieruchomości. Użytkowanie 3. Wartość prawa użytkowania może być określona przy zastosowaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki dyskontowania strumieni dochodów (DCF). 4. Rzeczoznawca majątkowy może określić również wpływ użytkowania na wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli użytkowanie jest ustanowione na części nieruchomości należy uwzględnić jego wpływ na wartość rynkową całej nieruchomości. 9

10 Użytkowanie Wpu = CF + CF CFn 2 n ( + r) ( + r) ( + r) w którym: Wpu - wartość prawa użytkowania CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo) Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla użytkownika na czas trwania umowy użytkowania W o - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy użytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji, dostawa mediów, wywóz nieczystości, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne opłaty).,2....n - okres trwania umowy użytkowania (np. lata) r - stopa dyskontowa. Użytkowanie W procesie wyceny wartości prawa użytkowania ustala się stopę dyskontową odzwierciedlającą trendy na rynku kapitałowym w przyjętym okresie czasu (tj. korzyści z rezygnacji z alternatywnego zainwestowania kapitału) oraz stopień ryzyka dla danej nieruchomości postrzegany przez potencjalnych użytkowników. Służebności. Sprecyzować rodzaj służebności (gruntowa lub osobista) oraz określić stan prawny nieruchomości (obciążonej i władnącej oraz wskazać, kto jest uprawniony do korzystania ze służebności osobistej). Dowód istnienia służebności: wpis w księdze wieczystej, inny dowód (np. umowa o ustanowienie służebności lub orzeczenie sądowe albo decyzja administracyjna). Służebności 2. Określić treść służebności, (która może polegać na tym, że): właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Służebności 3. określić na czym polega zmniejszenie użyteczności nieruchomości obciążonej lub jej części i w jakim zakresie wpływa to na zmniejszenie jej wartości, Służebności 4. Jeżeli przedmiotem wyceny jest służebność osobista, należy określić w części opisowej, czy istnieje umowa, z której wynika, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, małżonkowi lub innym następcom prawnym oraz czy uprawniony może przyjąć do wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci, czy prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych osób. 0

11 Służebności 5. cel wyceny w szczególności może to dotyczyć: ustalenia wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności, ustalenia wynagrodzenia z tytułu zniesienia lub zmiany treści służebności, ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, na której ustanowiona jest służebność lub nieruchomości władnącej, określenia wartości nieruchomości władnącej lub obciążonej. Służebności 6. Sposób wyceny prawa służebności zależy od: celu wyceny, uregulowań prawnych, rodzaju dostępnych informacji, okresu, na który została ustanowiona służebność, zakresu ustanowienia służebności. Służebności 7. Przy określaniu wpływu służebności gruntowej na wartość nieruchomości władnącej rzeczoznawca majątkowy uwzględnia następujące okoliczności: czy, jakie i jak długo właściciel nieruchomości obciążonej ponosi ciężary lub uzyskuje korzyści, czy, jakie i jak długo uzyskuje korzyści właściciel nieruchomości władnącej. 8. Określenie wartości prawa służebności. 8.. Jeżeli na rynku lokalnym zaobserwowano transakcje ustanawiania lub znoszenia albo zmiany treści służebności wartość można określić na podstawie analizy umów notarialnych oraz orzeczeń sądowych z uwzględnieniem elementów cenotwórczych wpływających na wartość porównywanych nieruchomości i praw. 8. Określenie wartości prawa służebności Wartość służebności można określić jako różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości bez ustanowionej służebności i wartością rynkową nieruchomości z ustanowioną służebnością: W S = W - W 2 w którym: W S - wartość prawa służebności, W - wartość rynkowa nieruchomości bez ustanowionej służebności, W 2 - wartość rynkowa nieruchomości z ustanowioną służebnością. 8. Określenie wartości prawa służebności. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym należy uwzględnić ograniczenie możliwości zabudowy (np. węższy front budynku, konieczność zmiany projektu - inny kształt budynku).

12 8. Określenie wartości prawa służebności Wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) może być także określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF). Służebność Wsł = CF + CF CFn 2 n ( + r) ( + r) ( + r) w którym: Wsł- wartość prawa służebności CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo) Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla posiadacza służebności W o - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności; w tym koszty: napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji, dostawa mediów, wywóz nieczystości, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne opłaty).,2....n - okres trwania umowy użytkowania (np. lata) r - stopa dyskontowa. 8. Określenie wartości prawa służebności Rzeczoznawca majątkowy może także określić wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej, mając na uwadze, że ma ona wpływ na wartość całej nieruchomości, a nie tylko obciążonej nią części. Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej Obejmuje tylko służebności gruntowe. Należy pamiętać, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części oraz, że zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Pytanie: czy, jakie i na jak długo osiąga korzyści właściciel nieruchomości władnącej i to zarówno obecnie jak i w przyszłości. Zdarza się, że dzięki ustanowieniu służebności może ulec zmianie funkcja nieruchomości władnącej albo działka może uzyskać prawo zabudowy co zdecydowanie podnosi jej wartość. Wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej Obejmuje służebności gruntowe i osobiste. Ustanowienie służebności zwykle obniża wartość rynkową nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie ocenia wyłącznie części nieruchomości, na której ustanowiono służebność, lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej. Rz.m. powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości obciążonej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia się wartość budynku, czy uzyskuje niższe czynsze z wynajmu lokali w sąsiedztwie drogi koniecznej, czy ponosi straty z tytułu braku możliwości wzniesienia nowego obiektu handlowego w części frontowej działki itp). Hipoteka Istnienia obciążeń hipotecznych nie uwzględnia się przy określaniu wartości nieruchomości, ale obciążenia te mają wpływ na jej cenę oraz na jej pozycję na rynku. Jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny jest wpisana hipoteka obciążająca tę nieruchomość, rzeczoznawca majątkowy winien, w ramach analizy stanu prawnego zbadać, jakie hipoteki są wpisane do księgi wieczystej, na czyją rzecz i w jakiej kwocie. 2

13 Przy wycenie należy uwzględnić wpływ praw zobowiązaniowych na wartość nieruchomości. Stosownie do celu wyceny można też określić samoistną wartość tych praw. przedmiotem wyceny mogą być w szczególności następujące prawa:.najem rozumiany jako oddanie nieruchomości lub jej części do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony 2.dzierżawa rozumiana jako oddanie nieruchomości lub jej części do używania i pobierania z niej pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony 3. użyczenie rozumiane jako oddanie nieruchomości lub jej części do bezpłatnego używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, 4. dożywocie rozumiane jako zobowiązanie nabywcy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, lub jej części, do zaspokojenia potrzeb zbywcy lub jego osób bliskich, wynikających z umowy. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnia rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Określając przedmiot wyceny należy powołać się na wpis w księdze wieczystej lub inny dowód istnienia tego prawa np. decyzja administracyjna, orzeczenie sądowe, umowa najmu, umowa dzierżawy, umowa użyczenia, umowa o dożywocie. Wycena może być w szczególności dla:. ustalenia odszkodowania z tytułu przedwczesnego rozwiązania umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia, 2. określenia wartości prawa dożywocia dla potrzeb zamiany na dożywotnią rentę (np. w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej tym prawem), 3. ustalenia wysokości czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy oraz określenia wartości innych świadczeń (np. sprzątania, ogrzewania, wywozu nieczystości itp.), 4. ustalenia wysokości stawki czynszu dzierżawy wieloletniej jako procentowego udziału w wartości gruntu, 5. analizy opłacalności oddania gruntu w dzierżawę wieloletnią w porównaniu z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste, 3

14 Wycena może być w szczególności dla: 6.ustalenia wynagrodzenia z tytułu rozwiązania umowy lub zmiany treści umowy zobowiązaniowej, 7.ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, na której ustanowione jest prawo zobowiązaniowe, 8. określenie wartości nakładów na nieruchomość związanych z roszczeniami wynajmującego lub najemcy, 9. ustalenia wartości rynkowej nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym (np. przy podziale masy spadkowej, przy zniesieniu współwłasności, przy podziale majątku wspólnego małżonków, przy udzieleniu kredytu bankowego, przy sprzedaży nieruchomości itp.). Wartość prawa zobowiązaniowego może być określona w podejściu porównawczym w szczególności jeżeli na rynku lokalnym zaobserwowano transakcje obejmujące nieruchomości obciążone prawami zobowiązaniowymi i można określić - na podstawie analizy umów notarialnych oraz orzeczeń sądowych - wpływ elementów cenotwórczych wynikających z zawartych umów na wartość porównywanych nieruchomości i praw. Wartość rynkową prawa zobowiązaniowego można określić jako różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości nieobciążonej prawem zobowiązaniowym i wartością rynkową nieruchomości obciążoną w/w prawem: Wpz = W - W2 w którym: Wpz - wartość rynkowa prawa zobowiązaniowego (m.in.: najmu, dzierżawy, użyczenia, dożywocia) W - wartość rynkowa nieruchomości nieobciążonej prawem zobowiązaniowym W2 - wartość rynkowa nieruchomości obciążonej w/w prawem. W szczególnym przypadku wartość rynkową nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym można określić jako różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości nieobciążonej tym prawem, a wartością rynkową tego prawa. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym, w podejściu porównawczym, należy uwzględnić jako cechy rynkowe m.in.: ograniczenie możliwości jej alternatywnego wykorzystania np. rozbudowę lub nadbudowę obiektu, wprowadzenie nowej zabudowy oraz konieczność ponoszenia kosztów nakładów, ograniczenia związane z uzyskaniem przez właściciela nieruchomości kredytu bankowego. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rolnej obciążonej (w całości lub w części) prawem dzierżawy, w podejściu dochodowym, należy uwzględnić: poziom czynszów rynkowych oraz poziom czynszów według zapisu w umowie, brak możliwości uzyskiwania pożytków (plonów) lub ograniczenie wysokości pożytków z części gruntu obciążonej prawem zobowiązaniowym w okresie trwania umowy, w szczególności przy określaniu wielkości wydatków operacyjnych należy uwzględnić fakt, że dzierżawca obowiązany jest zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (czyli należy zwrócić grunt z zasiewami jeżeli zwrot następuje w okresie gdy wg zasad prawidłowej gospodarki zasiewy powinny być dokonane). Należy więc oszacować np. wydatki na zakup ziarna, nawozów, krzewów oraz koszty wykonania prac agrokulturalnych. Wartość prawa zobowiązaniowego w podejściu dochodowym metodą inwestycyjną może być określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej jak też techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF). W pz Prawo zobowiązaniowe = CF ( + r) + CF2 ( + r) CFn ( + r) w którym: Wpz- wartość prawa zobowiazaniowego CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo) Wp - dochód uzyskany z możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części i ewentualnie z. pożytków (przy dzierżawie - pożytków naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla najemcy, dzierżawcy, Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów (m.in. wynikające z umowy zobowiązaniowej oraz odpowiednich przepisów prawa np. koszty drobnych nakładów) r - stopa dyskontowa. n 4

15 Prawo zobowiązaniowe Okreśłenie wysokości stawki czynszu. Stawki czynszu najmu lub dzierżawy proponuje się:. w przypadku rozwiniętego sektora rynku określać w podejściu porównawczym (metodą porównywania parami lub korygowania ceny średniej) z uwzględnieniem wszystkich cech rynkowych nieruchomości 2. w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako procentowy udział w wartości rynkowej nieruchomości (np. w wysokości 6,4% - 8.3% wartości rynkowej nieruchomości - 5