ZARZĄDZANIE ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCIOWYMI

Transkrypt

1 1. Uwagi wstępne Zasoby to pewna ilość czegoś, zebrana (nagromadzona) w celu wykorzystania obecnie i w przyszłości. Zasoby naturalne to twory ograniczone (np. rośliny czy zwierzęta) i nieograniczone (np. atmosfera, wody, minerały). Są wykorzystywane przez człowieka w procesie produkcji i konsumpcji. Dzielą się na odnawialne ( np. wody, lasy, ryby, zwierzęta) i nieodnawialne (np. paliwo kopalniane, minerały). Zasoby ekonomiczne służą jako podstawowy element rozwoju (wzrostu) gospodarczego. Podobnie jak zasoby naturalne są wykorzystywane przez człowieka. Najważniejsze z nich to: zasoby ludzkie (przy czym zasadnicze znaczenie ma tu liczba ludności i jej cechy demograficzne a również wykształcenie, cechy osobowe, zdolności, umiejętności itp.), zasoby kapitałowe (zarówno pieniężne jak i niepieniężne), maszyny i urządzenia oraz technologie, budynki i budowle, infrastruktura techniczna i społeczna, informacja. 2. Rodzaje zasobów nieruchomościowych Zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 46) rozróżnia się w Polsce trzy rodzaje (typy) nieruchomości: gruntowe, budynkowe, lokalowe. Każdy z w/w typów nieruchomości może pełnić różne funkcje i z tego punktu widzenia rozróżniamy: nieruchomości rolne, nieruchomości mieszkalne, nieruchomości komercyjne (czyli przynoszące dochód), nieruchomości przemysłowe, nieruchomości publiczne, nieruchomości infrastrukturalne, nieruchomości specjalnego przeznaczenia. Każdy z rodzajów (typów nieruchomości bez względu na to czy jest np. własnością prywatną, komunalną, należy do Skarbu Państwa lub spółdzielni mieszkaniowej może być składnikiem różnego rodzaju zasobów nieruchomościowych. Zasoby te w zależności od możliwości ekonomicznych właściciela mogą być małe lub bardzo duże i znajdować się w jednej tylko miejscowości a mogą być zlokalizowane w całej gminie, kilku miastach, całym województwie, kraju czy nawet w wielu krajach. W ustawie o gospodarce nieruchomościami wyodrębnione zostały następujące rodzaje zasobów nieruchomości:

2 zasoby nieruchomości Skarbu Państwa, gminne zasoby nieruchomości, powiatowe zasoby nieruchomości, wojewódzkie zasoby nieruchomości. Zasób nieruchomości Skarbu Państwa (mienie państwowe) może należeć bezpośrednio do Skarbu Państwa albo innych państwowych osób prawnych (par. art Kodeksu cywilnego). Mienie samorządowe (w tym państwowe) należące do poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego (tj. 16 województw, 314 powiatów i 65 miast na prawach powiatu oraz 2478 gmin), związków, samorządów albo innych samorządowych osób prawnych zostało przekazane JST w różnym czasie i na podstawie różnych przepisów prawnych: Mienie gminne, które istnieje od 1990r. a powstało z przekształcenia części mienia państwowego, co określa się mianem komunalizacji (Ustawa z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym Dz. U. z 2001r. nr 142, poz z późn. zm.). Mienie powiatowe powstało z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r., czyli wraz z utworzeniem powiatów jako jednostek samorządu terytorialnego wyposażonych w osobowość prawną (Ustawa z dnia 5 czerwca 1998r. o samorządzie powiatowym Dz. U. z 2001r. nr 142, poz z późn. zm.). Mienie wojewódzkie - powstało z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r., czyli wraz z utworzeniem województw jako jednostek samorządu terytorialnego wyposażonych w osobowość prawną (Ustawa z dnia 5 czerwca 1998r. o samorządzie wojewódzkim Dz. U. z 2001r. nr 142, poz z późn. zm.).

3 Tabel. 1. Kompetencje organów administracji i władz samorządowych w zakresie zarządzania zasobami nieruchomościowymi. PODMIOTY ORGAN STANOWIĄCY ORGAN WYKONAWCZY właściwy organ w sprawach gospodarki nieruchomościami WŁAŚCIWY URZAD ZASÓB NIERUCHOMOŚCI OSOBOWOŚĆ PRAWNA JEDNOSTKI ORGANIZACYJNE NIEPOSIADAJĄCE OSOBOWOŚCI PRAWNEJ SKARB PAŃSTWA GMINA POWIAT WOJEWÓDZTWO SAMORZĄDOWE WOJWODA RADA GMINY RADA POWIATU SEJMIK WOJEWÓDZTWA STAROSTA wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej *MINISTER właściwy do spraw administracji publicznej STAROSTWO POWIATOWE SKARB PAŃSTWA SKARB PAŃSTWA PAŃSTWOWA OSOBA PRAWNA PAŃSTWOWE WÓJT, BURMISTRZ, PREZYDENT MIASTA URZAD GMINY ZARZĄD POWIATU PRZEWODNICZĄCY STAROSTA STAROSTWO POWIATOWE ZARZĄD WOJEWÓDZTWA PRZEWODNICZY MARSZAŁEK WOJEWÓDZTWA URZĄD MARSZAŁKOWSKI GMINNY POWATOWY WOJEWÓDZKI GMINA POWIAT WOJEWÓDZTWO SAMORZĄDOWA OSOBA PRAWNA GMINNA SAMORZĄDOWA SAMORZĄDOWA OSOBA PRAWNA POWIATOWA SAMORZĄDOWA SAMORZĄDOWA OSOBA PRAWNA WOJWÓDZKA SAMORZĄDOWA Poza przedstawionymi wyżej mieniem (i zasobami nieruchomościowymi) Skarbu Państwa i samorządów istnieją jeszcze różne formy mienia prywatnego (i prywatnych zasobów nieruchomości) należących do innych osób prawnych (a więc ani niepaństwowych ani nie samorządowych) jak np. spółek kapitałowych, różnego rodzaju spółdzielni, stowarzyszeń, fundacji związków zawodowych, kościołów bądź też osób fizycznych.

4 3. Zasoby nieruchomości Skarbu Państwa 3.1. Ogólne zasady Zgodnie z art. 21 ustawy o gospodarce nieruchomościami do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w używanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa. Zasobami nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują z reguły starostowie. W sprawach cywilno-prawnych starosta większość czynności może podejmować tylko za zgodą wojewody. Organem II instancji w postępowaniu administracyjnym jest wojewoda. W art. 60 ust. 1 zawarto jednak zastrzeżenie, że część nieruchomości Skarbu Państwa, która jest przeznaczona na potrzeby statutowe kilkunastu szczególnie ważnych instytucji, a więc: Kancelarii Sejmu, Kancelarii Senatu, Kancelarii Prezydenta Rzeczpospolitej, Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Trybunału Konstytucyjnego, Rzecznika Praw Obywatelskich, Sądu Najwyższego, Naczelnego Sadu Administracyjnego i innych sądów administracyjnych, Najwyższej Izby Kontroli, Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji, Krajowego Biura Wyborczego, Instytutu Pamięci Narodowej Komisji Ścigania Zbrodni przeciwko Narodowi Polskiemu oraz Państwowej Inspekcji Pracy, a także ministerstw, urzędów centralnych i urzędów wojewódzkich została wyłączona z gestii starosty i należy do ministra właściwego do spraw administracji publicznej. Inni dysponenci nieruchomości Skarbu Państwa reprezentujący prawa majątkowe Skarbu Państwa i działający w jego imieniu i na jego rzecz to: Agencja Nieruchomości Rolnych w stosunku do gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa i Agencja Mienia Wojskowego - odpowiednio w zakresie powierzonego im mienia, Lasy Państwowe działające poprzez Generalną Dyrekcję Lasów Państwowych i regionalne dyrekcje Lasów Państwowych w zakresie gospodarowania lasami i gruntami leśnymi, minister właściwy do spraw Skarbu Państwa, który rozstrzyga o sposobie zagospodarowania nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin uchwalane na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminnymi zasobami

5 nieruchomości gospodarują odpowiednio wójtowie, burmistrzowie lub prezydenci miast. Podmiotowy zasób nieruchomościami określa z kolei art. 25a ustawy. Zgodnie z zawartymi tam zapisami do powiatowego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu. Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu. Wojewódzki zasób nieruchomości określa art. 25c ustawy. Na mocy tych przepisów do wojewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa. Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa Zasób własności rolnej Skarbu Państwa został utworzony na mocy o ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 208 z poz z późn. zmiana). Zasób własności rolnej SP stanowi mienie wymienione w art. 1 i 2 i przyjęte w trybie cytowanej ustawy. Zgodnie z art. 1 ustawa reguluje zasady gospodarowania mieniem Skarbu Państwa w odniesieniu do: 1. nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu cywilnego położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki rolnej, z wyłączeniem gruntów znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych i parków narodowych; 2. innych nieruchomości i składników mienia pozostałych po likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej oraz ich zjednoczeń i zrzeszeń; 3. lasów niewydzielonych geodezyjnie z nieruchomości, określonych w pkt 1 i Według art. 2 ustawy zasady gospodarowania obejmują mienie, o którym mowa w art.. 1, znajdujące się: 5. w zarządzie państwowych jednostek organizacyjnych; 6. w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych i prawnych; 7. w użytkowaniu lub faktycznym władaniu osób fizycznych, osób prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych; 8. w Państwowym Funduszu Ziemi. Zasady gospodarowania obejmują niezależnie od wymienionych wyżej także nieruchomości rolne przejmowane na własność Skarbu Państwa na podstawie decyzji administracyjnych lub z innych tytułów. Zasobami Własności Rolnej Skarbu Państwa dysponuje specjalnie w tym celu utworzona państwowa osoba prawna Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa. Warto przy okazji zauważyć, że zasoby tworzy nie tylko mienie Skarbu Państwa przekazane Agencji ale także prze nią nabyte. Z jednym wszak wyjątkiem - do zasobów nie wlicza się tego mienia, które zostało nabyte przez Agencję w celu

6 zapewnienia funkcjonowania Biura Prezesa Agencji oraz jej oddziałów terenowych, gdyż mienie to stanowi jej wyłączną własność. Nadzór nad Agencją sprawuje minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Zadania Agencji zostały określone w art. 5 w sposób następujący: 1) Skarb Państwa powierza Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz w stosunku do mienia, o którym mowa w art. 1 i 2. 2) Agencja, obejmując we władanie powierzone składniki mienia Skarbu Państwa, wykonuje we własnym imieniu prawa i obowiązki z nimi związane w stosunku do osób trzecich, jak również we własnym imieniu wykonuje związane z tymi składnikami obowiązki publicznoprawne. 3) Agencja wykonuje w imieniu własnym prawa i obowiązki związane z mieniem Skarbu Państwa powierzonym Agencji po zlikwidowanym państwowym przedsiębiorstwie gospodarki rolnej, w tym również prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych. 4) Akcje i udziały w spółkach nabyte przez Agencję za mienie Skarbu Państwa wchodzące w skład Zasobu, a także akcje i udziały przejęte przez Agencję, jako mienie Skarbu Państwa pozostałe po likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej, podlegają przekazaniu ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa, w terminie 14 dni od dnia ich objęcia lub przejęcia, w formie protokołu zdawczo-odbiorczego. Protokół stanowi podstawę dokonania zmian w rejestrze sądowym i w księgach rachunkowych prowadzonych dla Zasobu. Do przekazania nie stosuje się postanowień umowy (statutu) spółki przyznających pierwszeństwo nabycia lub ograniczających albo wyłączających nabycie udziałów lub akcji. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa jest osobą prawną ale mienie w jej zasobie nie stanowi jej własności. Skarb Państwa powierzył Agencji jedynie wykorzystanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz. Sprzedając nieruchomości, Agencja sporządza wykaz, ogłoszony w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości przez okres 14 dni przed dniem ogłoszenia przetargu. Sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję może nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży powierzchnia użytków rolnych nabywcy nie przekroczy 500 ha (art. 28a). Pierwszeństwo (art. 29) w nabyciu nieruchomości z Zasobu Agencji przysługuje: 1) byłemu właścicielowi nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 r., 2) spółdzielni produkcji rolnej władającej zbywaną nieruchomością, 3) dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej 3 lat, 4) zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych. Nieruchomości nie sprzedane w trybie pierwszeństwa podlegają sprzedaży w trybie publicznego przetargu ustnego (licytacja). W przypadkach uzasadnionych względami gospodarczymi można ustalić osobę nabywcy na podstawie przetargu ofert pisemnych (konkurs ofert).

7 Cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 30). Bez udziału rzeczoznawcy można ustalić m.in. cenę gruntu niezabudowanego o powierzchni nieprzekraczającej jednego hektara. W razie nierozstrzygnięcia przetargu, Agencja ogłaszając kolejne przetargi, może ustalić niższą cenę wywoławczą, jednak nie niższą niż połowa ceny ustalonej w pierwszym przetargu. Jeżeli kolejny przetarg nie wyłoni nabywcy, Agencja może sprzedać nieruchomość bez przetargu ale za cenę nie niższą niż cena wywoławcza z ostatniego przetargu. Jeżeli nabywca przed zawarciem umowy sprzedaży wpłaci co najmniej 20% ceny, Agencja może rozłożyć spłatę pozostałej należności na roczne lub półroczne raty, na okres nie dłuższy niż 15 lat. Agencji przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości od Agencji. Agencji przysługuje również prawo odkupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w okresie 5 lat, licząc od dnia jej nabycia od Agencji, z wyjątkiem nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych. Prawo odkupu powinno być ujawnione w księdze wieczystej danej nieruchomości Nieruchomości Skarbu Państwa w zarządzie Lasów Państwowych Artykuł 4 ustawy określa, że lasami stanowiącymi własność Skarbu Państwa zarządza Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, zwane dalej Lasami Państwowymi nad którymi nadzór sprawuje minister właściwy do spraw środowiska. Z zasobów lasów Państwowych wyłączono lasy: 1) będące w trwałym zarządzie parków narodowych; 2) wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa; 3) będące w użytkowaniu wieczystym na mocy odrębnych przepisów. W ramach sprawowanego zarządu Lasy Państwowe prowadzą gospodarkę leśną, gospodarują gruntami i innymi nieruchomościami oraz ruchomościami związanymi z gospodarką leśną, a także prowadzą ewidencję majątku Skarbu Państwa oraz ustalają jego wartość. Lasami Państwowymi zgodnie z art. 33 ustawy - kieruje Dyrektor Generalny przy pomocy dyrektorów regionalnych dyrekcji Lasów Państwowych. Dyrektor Generalny reprezentuje Skarb Państwa w stosunkach cywilnoprawnych, w zakresie swojego działania oraz zarządza gruntami i innymi nieruchomościami nabytymi lub wydzielonymi z bezpośredniego zarządu nadleśnictwa na potrzeby Dyrekcji Generalnej Lasów Państwowych lub wspólnych przedsięwzięć jednostek organizacyjnych Lasów Państwowych. Dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych zaś na mocy art. 34 ustawy: reprezentuje Skarb Państwa w stosunkach cywilnoprawnych, w zakresie swojego działania, zarządza gruntami i innymi nieruchomościami nabytymi lub wydzielonymi z bezpośredniego zarządu nadleśnictwa, na potrzeby regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych.

8 Ważne funkcje w Lasach Państwowych wykonuje tez nadleśniczy, który zgodnie z art prowadzi samodzielnie gospodarkę leśną w nadleśnictwie na podstawie planu urządzenia lasu oraz odpowiada za stan lasu. W szczególności nadleśniczy: reprezentuje Skarb Państwa w stosunkach cywilnoprawnych, w zakresie swojego działania, bezpośrednio zarządza lasami, gruntami i innymi nieruchomościami Skarbu Państwa, pozostającymi w zarządzie Lasów Państwowych. Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt: 1) O zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha pokryty roślinnością leśną - drzewami i krzewami oraz runem leśnym lub przejściowo jej pozbawiony: a) przeznaczony do produkcji leśnej lub, b) stanowiący rezerwat przyrody lub park narodowy albo wpisany do rejestru zabytków. 2) Związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej; budynki budowle, urządzenia melioracji wodnych, drogi leśne, szkółki leśne, parkingi leśne i urządzenia turystyczne, tereny pod liniami energetycznymi. Ustawa nakłada obowiązki na właścicieli lasów, m.in.: 1) zachowania w lasach roślinności leśnej, np. naturalnych bagien i torfowisk, 2) pielęgnowania i ochrony lasu, 3) przebudowy drzewostanu, który nie zapewnia osiągnięcia celów gospodarki leśnej, 4) oraz obowiązek zalesiania gruntów przeznaczonych do zalesienia w miejscowym planie właściciele mogą otrzymać na to dotację z budżetu państwa. Sprzedaż lasów Skarbu Państwa może następować w przypadkach: 1) zbywania udziałów we współwłasności, 2) nieprzydatności gruntów i budynków dla gospodarki leśnej, 3) zmiany przeznaczenia na cele nierolne i nieleśne, 4) ważnych względów gospodarczych lub społecznych. Ww. sprzedaż wymaga zgody Dyrektora Generalnego. Jednak nadleśniczy może samodzielnie sprzedać grunty leśne i nieleśne, jeżeli stanowią enklawę wśród gruntów innej własności. Ponadto Dyrektor Generalny może lasy i grunty, na których nie można prowadzić racjonalnej gospodarki, w szczególności enklawy wśród gruntów Agencji Nieruchomości Rolnych, przekazywać tej Agencji nieodpłatnie. Sprzedaż lasów i innych nieruchomości przez Lasy Państwowe następuje w drodze przetargu. W razie sprzedaży nieruchomości w granicach administracyjnych miast gminie służy prawo pierwokupu. Sprzedaż lokali mieszkalnych należących do Lasów Państwowych następuje na podobnych zasadach jak określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, tj. z uwzględnieniem pierwszeństwa najemców lokali. Pracownikom, byłym pracownikom oraz ich osobom bliskim przysługuje bonifikata od ceny lokalu w wysokości:

9 1) 6 % za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych, 2) 3 % za każdy rok najmu tego lokalu, Łączna obniżka nie może jednak przekroczyć 95 %, a spłata jest rozłożona na najwyżej 60 rat miesięcznych. Jeżeli lokal nabywa emeryt lub rencista, cena jest ustalana na 5 % wartości lokalu Agencja Mienia Wojskowego Ustawą z dnia 30 maja 1996r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz. U. z 2004r. nr 163, poz z późn. zmian.) utworzono Agencję Mienia Wojskowego, nad którą nadzór sprawuje Minister Obrony Narodowej. Agencja jest państwowa osobą prawną a jej siedzibą jest miasto stołeczne Warszawa. Skarb Państwa powierzył Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz w stosunku do przekazanego mienia. Zadaniem Agencji jest w szczególności: 1) gospodarowanie mieniem, 2) utrzymywanie mienia, 3) uporządkowanie stanu prawnego i prowadzenie ewidencji mienia. Zadaniem Agencji jest również wykonywanie umów zawartych przez Ministra Obrony Narodowej na podstawie przepisów o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych i przepisów o przedsiębiorstwach państwowych. Przekazanym Agencji do zagospodarowania mieniem, zarządza Minister Obrony Narodowej albo, z jego upoważnienia, inny organ wojskowy. Przekazywanie Agencji mienia, odbywało się zgodnie z planem przekazywania tego mienia w terminach uzgodnionych przez Ministra Obrony Narodowej z Prezesem Agencji. Minister Obrony Narodowej zatwierdza plan przekazywania mienia do Agencji oraz zatwierdza korekty tego planu. Minister Obrony Narodowej może przekazać Agencji do zagospodarowania lotniska wojskowe i porty wojenne współużytkowane przez podmioty inne niż jednostki organizacyjne podporządkowane lub nadzorowane przez Ministra Obrony Narodowej, po uzyskaniu opinii ministra właściwego do spraw transportu. Gospodarowanie mieniem przez Agencję odbywa się zgodnie z wymogami racjonalnej gospodarki i polega, w szczególności na: 1) sprzedaży lub zamianie mienia albo oddaniu gruntów w użytkowanie wieczyste; 2) oddaniu mienia w użytkowanie, najem, dzierżawę, użyczenie, trwały zarząd lub do korzystania na podstawie innego stosunku prawnego; 3) oddaniu mienia w administrowanie, na podstawie umowy na czas oznaczony, za wynagrodzeniem; 4) wnoszeniu mienia do spółek, a także nabywaniu i obejmowaniu udziałów w spółkach.

10 3.5. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa Ustawą z dnia 22 czerwca 1996r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej (Dz. U z 2005 r, nr 41 poz. 398) utworzono państwową jednostkę organizacyjną pod nazwą " Wojskowa Agencja Mieszkaniowa ". Nadzór nad działalnością Agencji sprawuje Minister Obrony Narodowej. Agencja jest państwową osobą prawną. A jej siedzibą jest miasto Warszawa. Skarb Państwa powierzył Agencji wykonywanie w jego imieniu i na jego rzecz prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku do nieruchomości stanowiących jego własność: 1) wykorzystywanych na zakwaterowanie stałe i tymczasowe żołnierzy zawodowych; 2) zajętych pod budowle i urządzenia infrastruktury związane z nieruchomościami, o których mowa w pkt 1; 3) uznanych za zbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są lub mogą być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe; 4) uznanych za zbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, jeżeli opracowana przez Agencję propozycja wykorzystania tych nieruchomości uzasadnia ich przekazanie w celu realizacji zadań Agencji; 5) innych niż określone w pkt 1-4, przekazanych Agencji. Agencja gospodaruje nieruchomościami, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z wyjątkiem przepisów dotyczących wywłaszczania nieruchomości, oraz z uwzględnieniem zmian wynikających z niniejszej ustawy. Agencja gospodaruje mieniem w szczególności przez: 1) sprzedaż lokali mieszkalnych, na zasadach określonych w rozdziale 6, oraz sprzedaż niezasiedlonych lokali mieszkalnych; 2) sprzedaż nieruchomości, oddawanie ich w trwały zarząd, dzierżawę, najem, użyczenie albo ich zamianę oraz ustanawianie i nabywanie ustanowionych na nich ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem lokali mieszkalnych; 3) nieodpłatne przekazywanie jednostkom samorządu terytorialnego nieruchomości gruntowych, budynków i lokali oraz budowli i urządzeń infrastruktury; 4) nieodpłatne przejmowanie od Skarbu Państwa nieruchomości, które mogą być zagospodarowane lub przeznaczone do obrotu w celu realizacji zadań Agencji; 5) zlecanie osobom prawnym lub fizycznym zarządzania lub administrowania mieniem albo wykonywania innych czynności wynikających z zadań Agencji, na podstawie umowy, za wynagrodzeniem, przez czas oznaczony; 6) bezprzetargowe zlecanie utworzonym przez Agencję jednoosobowym spółkom i towarzystwom budownictwa społecznego zadań wynikających z zadań Agencji. Agencja może nabywać nieruchomości, tworzyć spółki i towarzystwa budownictwa społecznego, wnosić mienie, w tym także jako wkład niepieniężny (aport), do tych spółek i towarzystw, a także nabywać i obejmować udziały lub akcje w spółkach i towarzystwach budownictwa społecznego.

11 4. Gminny zasób nieruchomości 4.1. Uwagi ogólne Gmina dla realizacji swoich zadań wyposażona jest w mienie, którego zasadniczym składnikiem są zasoby nieruchomości. Najczęściej jednak składnikami majątku gminy są: majątek jednostek i zakładów budżetowych, majątek szkół ponadpodstawowych, podstawowych i przedszkoli oraz instytucji kultury, udziały i akcje spółek, grunty stanowiące własność gminy, będące przedmiotem użytkowania wieczystego; użytkowania, trwałego zarządu, pozostające w zasobie i oddane w dzierżawę, najem i użyczenie, bądź przygotowywane do zagospodarowania, budynki i budowle oraz urządzenia infrastruktury technicznej, inne urządzenia, środki transportu i pozostałe składniki majątku trwałego. Gmina wykonuje różnorodne zadania o charakterze usług użyteczności publicznej musi posiadać różne składniki mienia (głównie chodzi tu o zasoby nieruchomości), które spełniają następujące funkcje: stanowią podstawę prowadzonej przez gminy działalności związanej z realizacją postawionych przed nimi zadań publicznych, realizacji celów rozwojowych gmin (zwłaszcza działalność inwestycyjnej, a w szczególności dotyczącej infrastruktury technicznej i społecznej oraz budownictwa mieszkaniowego), stanowiły znaczące źródło dochodów własnych gmin które służą bądź powinny służyć realizacji zadań publicznych, mogą być w szczególnych przypadkach wykorzystane do prowadzenia komercyjnej działalności gospodarczej. Ze względu na pełnione funkcje najważniejsze znaczenie w gminnym zasobie nieruchomości mają: zasoby mieszkaniowe (w budynkach należących w 100% do gminy lub wspólnych), instytucjonalne i użyteczności publicznej (tj. siedziby urzędu, obiektów, oświaty, kultury itp.), obiekty jednostek (firm) komunalnych, produkcyjne i handlowo-usługowe, grunty rolne i tereny zielone Ogólne zasady gospodarowania gminnymi zasobami nieruchomościowymi. Szczególne zasady gospodarowania gminnymi zasobami nieruchomościowymi określają w szczególności: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. nr 16, poz. 93 z późn. zm. ),

12 Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, (Dz. U. z 1990 r. nr 16 poz. 95 z późn. zm.), Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 1997 r. nr 9, poz. 43, nr 106, poz., z późn. zm.), Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2007 r. nr 173, 7 poz z późn. zm.), Ustawa z dnia 13 listopada 2003 r. o dochodach jednostek samorządu terytorialnego (Dz. U. z 2003 r. nr 203, poz. 1966) Ustawa z dnia 30 czerwca 2005 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2005 r. nr 249, poz z późn. zm.). Gospodarka gminnymi zasobami nieruchomości obejmuje zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami następujące czynniki: ewidencjonowanie i wycenę nieruchomości, sporządzanie planów wykorzystania zasobu, zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym w sprawach o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości, przygotowywanie opracowań geodezyjno prawnych i projektowych, dokonywania podziałów, scaleń i podziałów nieruchomości, wyposażenie nieruchomości w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Władze gminy mają pełną samodzielność w decydowaniu o sprawie wykorzystania swoich nieruchomości (oczywiście zgodnie z przepisami prawa). Istotne znaczenie ma tu jednak fakt, że ogólne zasady gospodarowania nieruchomościami określa rada gminy natomiast faktyczne decyzje zarządcze (operacyjne) podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent Formy organizacyjno prawne zarządzania gminnym zasobem nieruchomości Zarządzanie komunalnymi zasobami nieruchomości może być realizowane na trzy sposoby: a) w sposób bezpośredni poprzez wójta, burmistrza czy prezydenta i upoważnionych pracowników urzędu gminy (zgodnie z ogólnymi założeniami przyjętymi przez radę gminy), b) w sposób pośredni poprzez jednostki organizacyjne gminy działające w formie: jednostek budżetowych lub zakładów budżetowych, spółek z o. o. lub akcyjnych będących wyłączną własnością gminy (jednoosobowych), spółek z o. o. lub akcyjnych o kapitale mieszanym (z przewagą udziału gminy), c) w systemie zleceniowym tj. drogą zawarcia umów o zarządzanie nieruchomościami gminnymi z podmiotami zewnętrznymi (najczęściej prywatnymi spółkami, indywidualnymi zarządami, TBS -ami, spółdzielniami mieszkaniowymi itp.).

13 Najczęściej zarządzanie gminnym zasobem nieruchomości powierzane jest jednostkom lub zakładom budżetowym, jednoosobowym spółkom gminy lub TBS -om (też z reguły będącymi w 100% własnością gminy). Jednostki budżetowe pokrywają swoje wydatki bezpośrednio z budżetu a wpływy odprowadzają na rachunek budżetu. Majątek gminy przekazywany jest jednostkom budżetowym w trwały zarząd. Podstawą gospodarki finansowej jednostek budżetowych jest plan dochodów i wydatków (plan finansowy). Jednostki budżetowe nie posiadają osobowości prawnej. Kierownik jednostki budżetowej może jednak w celu realizacji zadań zaciągnąć zobowiązanie pieniężne (do wysokości kwot wydatków określonych w planie finansowym). W formie jednostek budżetowych najczęściej funkcjonują: szkoły podstawowe, ośrodki pomocy społecznej, urzędy, a ostatnio coraz częściej prowadzi się w tej formie zarządzanie zasobami nieruchomościowymi. Jest to forma wygodna gdy wydatki zdecydowanie przekraczają wpływy z działalności. Zakłady budżetowe są tworzone, przekształcane i likwidowane według tych samych zasad co jednostki budżetowe z tym, że wykonują one odpłatnie wyodrębnione zadania, pokrywając koszty swojej działalności z własnych przychodów. Zakłady budżetowe rozliczają się z budżetem gminy metodą netto, co oznacza, że zakład wpłaca do budżetu gminy ewentualne nadwyżki środków obrotowych ale w przypadku niedoboru środków może otrzymać dotację. Podstawą gospodarki finansowej jest roczny plan finansowy, obejmujący przychody i wydatki stanowiące koszty działalności oraz stan środków obrotowych i rozliczenia z budżetem. Gmina jest właścicielem wykorzystywanego przez zakład budżetowy majątku, a także ponosi odpowiedzialność za wynik ekonomiczny prowadzonej działalności, bowiem zakłady budżetowe również nie posiadają osobowości prawnej. W formie zakładów budżetowych działają z reguły takie jednostki organizacyjne gminy jak: zakłady wodociągów i kanalizacji, zakłady gospodarki komunalnej, zakłady gospodarki mieszkaniowej, miejskie zakłady komunikacji, przedszkola, ośrodki sportu i rekreacji. W planie finansowym zakładu budżetowego mogą być dokonywane w ciągu roku budżetowego zmiany wysokości planowanych przychodów i kosztów, ale tylko wówczas gdy nie spowoduje to zmniejszenia wpłat do budżetu ani zwiększenia dotacji budżetowej. Jednoosobowe spółki gminy to takie, które zostały założone przez gminę lub powstały w wyniku przekształcenia przedsiębiorstw komunalnych, w których gmina posiada 100 % akcji lub udziałów. Spółka posiada swój majątek, ma osobowość prawną, a za wszelkie swoje zobowiązania odpowiada samodzielnie. Forma spółki wymusza większa efektywność choć w przypadku spółek gminnych jest to często tylko teoretyczna przewaga tej formy prawno-organizacyjnej. Spółka jest powoływana uchwałą rady, która określa główne postanowienia dotyczące działalności spółki, a także składniki mienia komunalnego, jakie zostaną wniesione aportem rzeczowym. Spółka nabywa osobowość prawną z chwilą wpisania do rejestru spółek. Wiele jednoosobowych spółek gminy powstało w wyniku przekształcenia przedsiębiorstw komunalnych lub zakładów budżetowych. Coraz częściej ta forma stosowana jest też w zarządzaniu nieruchomościami gminnymi i wspólnymi. Towarzystwom Budownictwa Społecznego sp. z o. o. będącym w 100% własnością gminy również coraz częściej powierzane jest zarządzanie budynkami

14 gminy i lokalami mieszkalnymi w budynkach wspólnych (TBS-y w formie spółek akcyjnych bądź spółdzielni osób prawnych zakładane są bardzo rzadko). Rosnąca popularność TBS-ów będących wyłącznie własnością gminy wynika z faktu, że mogą sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi ich własności (art. 27 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego). 5. Praktyczne metody poprawy efektywności zarządzania zasobami nieruchomości Analiza otoczenia firmy zarządzającej nieruchomościami: ekstrapolacja trendów, metoda delficka, analiza luki, metody scenariuszowe, analiza pięciu sił Portera. Analizy potencjału strategicznego (przydatne zarówno dla właścicieli zasobów nieruchomości jak też i dla firmy zarządzającej nieruchomościami): cykl życia produktu, analizy portfelowe, macierz BCG, macierz MC Kinseya, macierz mieszkaniowa, analiza SWOT. Koncepcje rozwoju i organizacji firmy zarządzającej nieruchomościami: opracowanie wizji i misji działania firmy, strategie działania i rozwoju firmy (metoda obrony pozycji, ataku słabego miejsc lidera, przejęcie niszy rynkowej, metoda walki podjazdowej), dywersyfikacja działalności, standardy zarządzania (operacyjnego, taktycznego, strategicznego), organizacja firmy zarządzającej nieruchomościami, zasady doboru pracowników i dbałości o jakość warunków pracy. Przykłady działań zmierzających do poprawy efektywności zarządzania: rozstrzygnięcie dylematu: co wykonywać własnymi siłami a co przekazać do realizacji podmiotom zewnętrznym (outsorsing), koncepcje zakresu obowiązków administratora, dozorcy i służb konserwacyjnoremontowych, metody obniżki kosztów utrzymania zasobów, sposoby i możliwości włączania mieszkańców do prac eksploatacyjnych i konserwacyjno-modernizacyjnych, rewitalizacja standardy polskie i zagraniczne, skuteczne metody windykacji należności.