Wdniu 3 sierpnia 2008 roku weszły. Gospodarowanie nieruchomościami. J a c e k Zr a ł e k W i t o l d Ku r o w s k i

Transkrypt

1 Kilka uwag o służebności przesyłu (część I) J a c e k Zr a ł e k W i t o l d Ku r o w s k i Wdniu 3 sierpnia 2008 roku weszły w życie przepisy nowelizujące kodeks cywilny i wprowadzające do niego nową kategorię służebności służebność przesyłu. 1 Należy podkreślić, że służebność ta jest trzecim rodzajem służebności obok służebności osobistych i służebności gruntowych. Nie można zgodzić się z twierdzeniem, które pojawiło się w literaturze, że służebność przesyłu jest rodzajem służebności gruntowej. 2 Przeciwko takiej kwalifikacji 1 Dz. U. z 2008 r., Nr 116, poz Tak G. Bieniek, Jeszcze w sprawie statusu prawnego urządzeń przesyłowych, Monitor Prawniczy 20/2008, s. 1075; tenże, Urządzenia przesyłowe. Problematyka prawna, Warszawa 2008, s. 55 i 61; kwalifikujący służebność przesyłu jako rodzaj służebności gruntowej. Odmiennie natomiast M. Zalewski, Wykonywanie praw do urządzeń przesyłowych, Przegląd Sądowy 5/2009, s. 19; M. Godlewski, Zasiedzenie służebności przesyłu, Monitor Prawniczy 7/2010, s. 389 przemawia szereg argumentów. W pierwszej kolejności zwrócić trzeba uwagę na systematykę kodeksu cywilnego. Dział Służebności został podzielony na trzy rozdziały dotyczące różnych rodzajów służebności: gruntowych, osobistych oraz przesyłu. Rozdziały te stanowią równorzędne jednostki redakcyjne kodeksu. W drugiej kolejności podkreślić trzeba, że o odrębnym charakterze służebności przesyłu świadczy odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów o służebnościach gruntowych (art k.c.). Ustawa odsyła do stosowania tych przepisów odpowiednio a nie wprost. Analogiczne odesłanie znajduje się w art. 297 kc, a nie budzi wątpliwości twierdzenie, że służebności osobiste są odrębną kategorią od służebności gruntowych. W trzeciej kolejności nasuwa się spostrzeżenie, że konstrukcyjnie służebności przesyłu bliżej jest do służebności osobistych niż do gruntowych. Służebność przesyłu ustanawiana jest bowiem na rzecz konkretnej osoby (przedsiębiorcy) a nie jest prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej. 3 Wprowadzenie służebności przesyłu do polskiego systemu prawnego stanowi niewątpliwie krok we właściwym kierunku. Do tej pory brakowało bowiem takiej instytucji. W praktyce cele, którym służyć ma służebność przesyłu realizowane były przez instytucję służebności gruntowej. Ten ostatni rodzaj służebności nie jest jednak dostosowany do 3 W tym kontekście trudno jest zgodzić się z twierdzeniem G. Bieńka, że służebność przesyłu jest prawem związanym z urządzeniami będącymi rzeczą ruchomą lub zbiorem rzeczy (G. Bieniek, Urządzenia..., s. 58). Przyjęcie kwestionowanego poglądu prowadziło by bowiem do wniosku, że zniszczenie urządzenia powoduje wygaśnięcie służebności przesyłu. 12 Świat Nieruchomości

2 specyfiki problemów związanych z zapewnieniem dostępu do urządzeń z art. 49 k.c., stanowiących własność przedsiębiorcy 4. Jak słusznie zwracano uwagę, celem służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (art k.c.). Nawet jeśli w drodze wykładni funkcjonalnej wyjdzie się z założenia, że chodzi o zwiększenie użyteczności przedsiębiorstwa przesyłowego, w skład którego wchodzi nieruchomość władnąca (o czym w dalszej części opracowania), nie ma możliwości ustanawiania służebności gruntowej na rzecz przedsiębiorcy czy przedsiębiorstwa. Służebność gruntowa jest bowiem prawem związanym z prawem własności nieruchomości. W związku z tym, ustanawiając służebność gruntową, trzeba zawsze określić nieruchomość władnącą. Już tak skrótowe rozważania wskazują na to, że ustanawianie służebności gruntowych, których celem było zapewnienie odpowiedniego dostępu oraz prawa posadowienia urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie było działaniem sztucznym, wymuszonym brakiem odpowiedniego instrumentu prawnego służącego realizacji tych celów 5. Regulacja służebności przesyłu nie jest jednak wolna od wielu niedoskonałości. Przy jej stosowaniu pojawia się szereg problemów stanowiących przedmiot niniejszych rozważań. Część z nich wynika niewątpliwie z niedoskonałości sformułowań odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego. Pozostałe dotyczą relacji obecnie obowiązującej regulacji prawnej do stanów już zastanych, które wcześniej kwalifikowane były jako sytuacje usprawiedliwiające wprowadzenie odpowiedniej służebności gruntowej. Rozwiązanie tych problemów jest zadaniem doktryny oraz orzecznictwa. Na początku warto zastanowić się nad przesłankami, od ziszczenia których uzależniona jest możliwość ustanowienia służebności przesyłu. Istnieją dwa przepisy dotyczące tej kwestii. Pierwszy z nich (art k.c.) dotyczy przesłanek ustanowienia słu- 4 Na temat statusu urządzeń przesyłowych zob. m.in. M. Zalewski, Wykonywanie..., s Szerzej na ten temat zob. M. Godlewski, Zasiedzenie..., s żebności przesyłu w drodze umowy. Drugi (art k.c.) obejmuje zakresem regulacji ustanowienie służebności przesyłu wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej. Do ustanowienia umownej służebności przesyłu stosuje się przepisy regulujące ustanawianie ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości. Oznacza to, że oświadczenie woli właściciela nieruchomości musi być złożone w formie aktu notarialnego (art k.c.). Ustanowienie służebności przesyłu w stosunku do urządzeń już istniejących możliwe jest wówczas, gdy urządzenia, których służebność ma dotyczyć, stanowią własność przedsiębiorcy. Ustawa ogranicza więc możliwość ustanowienia służebności do takich stanów, w których przedsiębiorca jest właścicielem urządzenia. Nie da się ustanowić służebności przesyłu w sytuacji, gdy przedsiębiorcy przysługuje inny tytuł prawny do urządzenia (nie ma znaczenia, czy jest to tytuł rzeczowy np. użytkowanie, czy też obligacyjny np. dzierżawa). Jeżeli urządzenia, o które chodzi stanowią własność właściciela gruntu, nie jest oczywiście wykluczone przeniesienie ich własności na przedsiębiorcę i ustanowienie odpowiedniej służebności przesyłu w ramach jednej czynności prawnej. Z brzmienia przepisu wynika również, że istnieje możliwość ustanowienia służebności przesyłu dla urządzeń, które dopiero mają zostać przez przedsiębiorcę wykonane (i tym samym staną się jego własnością w związku z brzmieniem art k.c.). Taka służebność stanowić będzie odpowiedni tytuł prawny władania nieruchomością, konieczny do uzyskania zezwoleń prawa administracyjnego, niezbędnych do wybudowania planowanych urządzeń. Sytuacja komplikuje się przy ustanawianiu służebności wbrew woli właściciela nieruchomości. Po pierwsze, zgodnie z brzmieniem art kc, ustanowienie służebności dopuszczalne jest tą drogą wówczas, gdy właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy. Wspomniany przepis nie reguluje sytuacji, w której właściciel nieruchomości nie odmawia wprawdzie zawarcia umowy, jednak strony nie mogą dojść do porozumienia w zakresie jej postanowień. Niemniej jednak należy przyjąć, że taki stan również usprawiedliwia wystąpienie przez przedsiębiorcę do sądu w celu przymusowego ustanowienia służebności. W opisywanej sytuacji także właściciel nieruchomości może skorzystać z tej drogi (na podstawie art kc). 6 Po drugie, pojawiają się poważne trudności w ustaleniu, co oznacza sformułowanie jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń. Warto zwrócić uwagę, że jeżeli urządzenie stanowiące własność przedsiębiorcy już istnieje i jest posadowione na nieruchomości stanowiącej własność osoby trzeciej, a przedsiębiorca ten nie ma innego tytułu prawnego do nieruchomości ustanowienie służebności przesyłu zawsze jest konieczne do właściwego korzystania z tego urządzenia. 7 W przeciwnym wypadku przedsiębiorca nie miałby bowiem podstaw do zajmowania cudzej nieruchomości (chodzi już o zajęcie fragmentu gruntu przez samo urządzenie). Uzupełniającą kwestią jest to, czy urządzenie wymaga okresowego serwisowania i czy korzystanie z tego urządzenia wiąże się z koniecznością dostępu do niego. Te aspekty wpływają jedynie na określenie treści służebności, a nie na to, czy jest ona konieczna. Jeśli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy przyznającej przedsiębiorcy uprawnienie do tego, aby urządzenie przedsiębiorcy posadowione było na cudzym gruncie (niekoniecznie chodzi tu o ustanowienie w drodze umowy prawa rzeczowego, wystarczy bowiem tytuł obligacyjny do zajęcia cudzej nieruchomości), ustanowienie odpowiedniej służebności przesyłu jest jedyną drogą do legalizacji istniejącego stanu. 8 Oznacza to, że zawsze w przypadku istniejących urządzeń stanowiących własność 6 Tak również G. Bieniek, Jeszcze w sprawie..., s W toku prac nad ustawą nie dostrzeżono tego zagadnienia, pomimo tego, iż podmiot który zgłosił zainteresowanie ustawą na podstawie ustawy o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa: PSE Operator S.A. sugerował skreślenie komentowanego fragmentu art kc. (w tej kwestii zob. bip/070612u5uz.pdf, s. 17). 8 Jak słusznie zwraca uwagę G. Bieniek, Urządzenia..., s. 79, nie jest wówczas możliwe skorzystanie z drogi administracyjnoprawnej (przewidzianej w art. 124 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz ze zm.). Świat Nieruchomości 13

3 przedsiębiorcy można żądać ustanowienia służebności przesyłu. Treść tej służebności może ograniczać się jedynie do prawa zajęcia określonego fragmentu gruntu przez samo urządzenie. Najczęściej jednak zostanie rozszerzona o uprawnienia przedsiębiorcy do wkraczania na cudzy grunt w celu dokonywania zabiegów konserwacyjnych i ewentualnych remontów oraz napraw urządzeń. Dopuszczalne wydaje się również obciążenie służebnością przesyłu także innych nieruchomości, na których nie są posadowione urządzenia przesyłowe, o ile jest to konieczne do właściwego korzystania z takich urządzeń (treść takiej służebności może się ograniczać do zapewnienia przedsiębiorcy przejazdu do urządzeń znajdujących się na innej nieruchomości). 9 Dotyczy to jednak takich sytuacji, w których urządzenia posadowione są na cudzej nieruchomości. Jeśli bowiem urządzenie znajduje się na nieruchomości stanowiącej własność przedsiębiorcy przesyłowego, a brak do niej dostępu z drogi publicznej, ustanowić należy służebność gruntową (drogi koniecznej) a nie służebność przesyłu 10. Przedsiębiorca domaga się wówczas nie tyle zapewnienia dostępu do swojego urządzenia, co zapewnienia dostępu do swojej nieruchomości, na której znajduje się urządzenie stanowiące jego własność. Nie ma znaczenia fakt, że urządzenie takie nadal nie stanowi części składowej gruntu. 11 W przypadku urządzeń już istniejących, pojawiły się opinie dotyczące przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu dla takich urządzeń. 12 Wypowiedzi te zgodne są co do tego, że roszczenie takie ulega przedawnieniu, jednak w różny 9 Tak również K. Jankielewicz, Prawo przychylne dla przedsiębiorstw przesyłowych, Rzeczpospolita z 22 lipca 2008 r., s. C8. 10 Odmiennie K. Jankielewicz, Prawo..., s. C8 11 Tak A. Olejniczak, Własność urządzeń przyłączonych do sieci przedsiębiorstwa energetycznego (uwagi o wykładni art. 49 k.c.), RPEiS 4/2000, s ; R. Trzaskowski, Z problematyki stosunków własnościowych na tle art. 49 kodeksu cywilnego, KPP 3/2001, s G. Bieniek, Służebność przesyłu, czyli temat prawniczych dyskusji, Rzeczpospolita z 25 września 2008 r., s. C7; P. Wojnarski, Służebność przesyłu: niedopracowana instytucja, Rzeczpospolita z 16 września 2008 r. sposób określają początek biegu terminu przedawnienia. Wydaje się, że przedstawionego poglądu nie można podzielić. Zgodnie z art kc roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych. Wyjątki te nie muszą zostać wyrażone expressis verbis, mogą wynikać z natury samego roszczenia, o które chodzi. 13 Nie ulegają przykładowo przedawnieniu: roszczenie o ustalenie nierównych udziałów w majątku wspólnym, 14 żądanie ustalenia nieważności umowy 15 czy też roszczenie posiadacza samoistnego z art. 231 kc 16. O ile w dwóch pierwszych przypadkach wymienione uprawnienia nie mają raczej charakteru roszczeń i z tego wynika ich nieprzedawnialność, o tyle w ostatnim przypadku nie ma wątpliwości, że chodzi o roszczenie majątkowe. Warto zwrócić uwagę, że w prawie rzeczowym dosyć często występują roszczenia, z których natury wynika, że przysługują one tak długo, jak długo istnieje określony stan faktyczny. Gdy stan faktyczny ulega zmianie roszczenie wygasa. Roszczenie z art kc może zostać wysunięte dopóty, dopóki osoba, która wzniosła budynek jest posiadaczem samoistnym. 17 Do ana- 13 Odmiennie T. Pałdyna, Przedawnienie w polskim prawie cywilnym, Warszawa 2009, s. 243 i 244. Autor opowiada się za rygorystyczną interpretacją art kc. 14 Uchwała SN z dnia 22 listopada 1972 r., III CZP 83/72, OSN 7-8/1973, poz Orzeczenie SN z dnia 27 sierpnia 1976 r., II CR 288/76, OSN 5-6/1977, poz Orzeczenie SN z dnia 18 marca 1968 r., III CZP 15/68, OSN 8-9/1968, poz. 138.Orzeczenie krytykuje T. Pałdyna, Przedawnienie..., s. 243 i 244. Zob. też przytoczona tam literatura autorów akceptujących rozważania SN. 17 Zwraca na to uwagę SN w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 grudnia 2007 r., I CSK 364/07, LEX Sąd Najwyższy w uzasadnieniu tego wyroku odnosząc się do uzasadnienia orzeczenia z dnia 18 marca 1968 r. stwierdza: W uzasadnieniu wspomnianej uchwały Sąd Najwyższy podkreślił, że roszczenie określone w 1 [art. 231 uwaga nasza] łączy się ze stanem posiadania nieruchomości, w konsekwencji zatem bieg ewentualnego przedawnienia mógłby się rozpocząć dopiero po utracie posiadania przez posiadacza. Jednakże, jak wynika z tego przepisu, posiadanie jest niezbędną przesłanką podniesienia roszczenia, ponieważ bez posiadania nie ma roszczenia. Utrata posiadania powoduje skutek silniejszy, niż rozpoczęcie biegu terminu przedawnienia wobec roszczenia posiadacza, takie roszczenie bowiem wygasa. W wyroku z dnia 13 grudnia 2007 r. SN stwierdza, że roszczenie właścilogicznego wniosku prowadzi analiza przepisu art. 151 kc, w przypadku przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku. Trudno założyć, że roszczenie dotyczące przeniesienia własności lub ustanowienia służebności gruntowej ulega przedawnieniu. Tak samo wygląda stan prawny w sytuacji objętej zakresem art. 145 kc. 18 Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej związane jest z istnieniem określonego stanu, jakim jest brak odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. 19 Jak długo taki stan się utrzymuje tak długo można żądać ustanowienia odpowiedniej służebności. Wydaje się, że przedstawione rozważania aktualne są także w przypadku urządzenia przesyłowego posadowionego na cudzym gruncie. Obie sytuacje niewiele bowiem różnią się od siebie. Jak długo takie urządzenie zajmuje cudzą nieruchomość tak długo można żądać ustanowienia służebności przesyłu, a uprawnienie to nie ulega przedawnieniu. 20 Przyjęcie odmiennej koncepcji prowadzi do wniosków niemożliwych do zaakceptowania. Wytrącenie z rąk przedsiębiorcy wymagalnego roszczenia z art kc spowoduje, że właściciel nieruchomości będzie mógł żąciela z art kc w przeciwieństwie do wyroku samoistnego posiadacza z 1 ulega przedawnieniu według zasad ogólnych. 18 Na uwagę zasługuje pogląd wyrażony ostatnio przez T. Pałdynę, Przedawnienie..., s. 244, gdzie Autor stwierdza, że nieprzedawnialność uprawnienia z art. 145 kc wynika z faktu, iż nie jest to roszczenie. Problem wymagałby pogłębionych badań i autorzy niniejszego opracowania nie zajmują w tej kwestii ostatecznego stanowiska. Jeżeli przyjmie się tezę Autora z której wynika, że żądanie ustanowienia służebności gruntowej nie jest roszczeniem oznaczać to będzie, że żądanie ustanowienia służebności przesyłu także nie jest roszczeniem (w związku z art kc) z czego wynika, że nie ulega ono przedawnieniu. 19 Podobnie S. Wójcik, Zagadnienia etyczne przedawnienia roszczeń, (w:), Z zagadnień cywilnego prawa materialnego i procesowego. Księga pamiątkowa ku czci Prof. J. Ignatowicza, M. Sawczuk [red.], Lublin 1988, s. 151; tenże, Przedmiot przedawnienia w polskim prawie cywilnym, NP 6/1985, s Można przyjąć tezę, że jest to roszczenie ze swej natury nieprzedawnialne, lub też alternatywne stanowisko przedstawione nieco wcześniej, iż nie jest to w ogóle roszczenie. Zob. też J. Pokrzywniak, Kiedy przedawnia się roszczenie przymusowe ustanowienie służebności przesyłu, Rzeczpospolita z 5 lutego 2009 r. ( wizyta dnia r.). 14 Świat Nieruchomości

4 dać zaprzestania bezprawnego naruszania swojej własności i przywrócenia stanu zgodnego z prawem czyli usunięcia urządzenia przesyłowego. Trzeba bowiem pamiętać, że roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości nie ulega przedawnieniu (art. 223 kc), a w przedstawionym stanie przedsiębiorca bezprawnie narusza cudzą własność. Odrębne rozważania trzeba poświęcić sytuacji, w której przedsiębiorca dopiero planuje inwestycję dotyczącą urządzeń przesyłowych. Przesłanką żądania ustanowienia takiej służebności wbrew woli właściciela nieruchomości zgodnie z treścią art kc jest to, iż służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzenia przesyłowego. Wydaje się, że przesłanka ta nie jest spełniona, jeżeli urządzenie nie istnieje 21. Nie da się bowiem uzasadnić twierdzenia, że dane prawo konieczne jest do korzystania z urządzenia, którego nie ma. W związku z tym należy przyjąć, że nie ma możliwości żądania ustanowienia przez sąd służebności przesyłu, jeżeli dopiero planowana jest inwestycja polegająca na budowie urządzeń przesyłowych 22. Przedsiębiorcy służy wówczas tryb administracyjny, przewidziany w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami 23 (dalej: ugn ), zgodnie z którym starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów 21 Zgodnie bowiem z literalnym brzmieniem przepisu art kc przedsiębiorca może żądać ustanowienia służebności przesyłu jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o [jej] ustanowienie ( ), a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art Odmiennie G. Bieniek, Jeszcze w sprawie..., s. 1076; tenże, Urządzenia..., s. 59 i 80; M. Zalewski, Wykonywanie..., s Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz z późn. zm.) i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Takie rozwiązanie wydaje się logiczne. Nie ma bowiem potrzeby istnienia dwóch konkurencyjnych dróg cywilnoprawnej oraz administracyjnoprawnej do realizacji analogicznego celu umożliwienia realizacji na cudzej nieruchomości urządzeń przesyłowych wbrew woli właściciela nieruchomości, na której dana inwestycja miałaby być przeprowadzana. 24 Przyjęcie natomiast dominującego w naszej literaturze poglądu, że przedsiębiorca ma możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem ustanowienia służebności przesyłu co do planowanych urządzeń, skutkuje koniecznością akceptacji występowania, niczym nie uzasadnionej, konkurencji pomiędzy cywilnoprawną oraz administracyjnoprawną drogą uzyskania tytułu do dysponowania nieruchomością w celu wykonania urządzeń przesyłowych. Można podać w wątpliwość zasadność pozostawienia tej materii w zakresie regulacji prawa administracyjnego, a nie prawa cywilnego 25. W wyniku wydania decyzji administracyjnej ma bowiem dojść do quasi wywłaszczenia właściciela z nieruchomości. Konstrukcja ta jest o tyle chybiona, że owo wywłaszczenie dokonywane ma być na rzecz podmiotu prywatnego. Cel realizowany przez te podmioty jest celem publicznym, jednak dochodzi tutaj do ograniczenia prawa własności jednego podmiot prawa prywatnego na rzecz innego podmiotu prawa prywatnego. Relacje pomiędzy podmiotami 24 Na komplikacje pojawiające się w związku ze stosowaniem art. 124 ugn zwraca uwagę G. Bieniek, Służebność..., s. C7. Nie można jednak rozciągać działania przepisów o służebności przesyłu na stany objęte tezą art. 124 ugn tylko dlatego, że stosowanie tego ostatniego instrumentu jest mało efektywne. 25 Za priorytetem drogi administracyjnej opowiedział się P. Lewandowski, Niedobrowolne ograniczanie prawa własności a inwestycje przesyłowe, Przegląd Sądowy 10/2009, s. 57. Zob. również P. Lewandowski, Jeszcze o służebności przesyłu, Monitor Prawniczy 12/2009, s. 657 i n Tymczasem G. Jędrejek, Roszczenia związane z budową urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie, Monitor Prawniczy 1/2009, s. 27, jest zdania, że wydanie decyzji administracyjnej w trybie art. 124 ugn prowadzi do powstania służebności przesyłu. prawa prywatnego powinny być regulowane przez instrumenty tej właśnie gałęzi prawa. Tym samym prawu cywilnemu należy pozostawić kwestię rozstrzygania o wynagrodzeniu jakie jeden podmiot prawa prywatnego powinien zapłacić drugiemu podmiotowi w związku z ograniczeniem przysługującego prawa podmiotowego. Zrozumiała jest potrzeba uregulowania mechanizmu ustalenia tego wynagrodzenia w sposób pozwalający przedsiębiorcy określić koszty planowanej inwestycji. 26 Niemniej jednak nie można dopuścić w tym zakresie do zbytnich uproszczeń. Ograniczenie prawa własności jest w takich przypadkach konieczne, natomiast wysokość należnego z tego tytułu wynagrodzenia nie może odrywać się ani od stopnia zakłócenia wykonywania prawa własności konkretnego właściciela ani od przeznaczenia danej nieruchomości. Warto natomiast zastanowić się nad wprowadzeniem instrumentów procesowych pozwalających na szybsze rozstrzyganie roszczeń dotyczących możliwości posadowienia urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie, a jednocześnie nad zmianą przepisów art kc. Zezwolenie starosty, o którym mowa w art. 124 ust. 1 ugn dotyczy zasadniczo obowiązku znoszenia przez właściciela prac związanych z instalacją odpowiednich urządzeń. Niemniej jednak zakończenie prac i przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego nie wyklucza obowiązku udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii zainstalowanych urządzeń. Obowiązek ten wynika bezpośrednio z przepisu art. 124 ust. 6 ugn i podlega egzekucji administracyjnej. 27 Pojawia się wobec tego pytanie, czy po wykonaniu odpowiednich prac na podstawie art. 124 ust. 1 ugn istnieje później 26 P. Lewandowski, Jeszcze o, s A. Łukaszewska (w:) J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2003, komentarz do art. 124; por. także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 22 listopada 2006 r., II SA/Bd 744/06, Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych 2007, Nr 4, poz Zob. też G. Bieniek, Służebność..., s. C8. Świat Nieruchomości 15

5 potrzeba i możliwość ustanowienia służebności przesyłu w zakresie istniejącej już instalacji, czy też służebność taka dublowałaby uprawnienia przedsiębiorcy przysługujące mu z mocy art. 124 ugn. 28 Analiza przepisu art. 124 ugn powinna skłaniać do wniosku, że administracyjne uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości ograniczone jest jedynie do dokonywania czynności zmierzających do wybudowania odpowiednich urządzeń, a później do ich konserwacji oraz napraw. Poza jego zakresem znaleźć się winno uprawnienie do samego zajmowania tejże nieruchomości przez wybudowane urządzenie, często uniemożliwiające lub zmniejszające możliwości korzystania z niej. Chodzi tu bowiem nie o znoszenie okresowych niedogodności, o charakterze przemijającym, a o trwałe wyłączenie możliwości pełnego korzystania z nieruchomości. Za wskazaną wykładnią mógłby przemawiać także fakt, że przepis art. 124 ugn, jako restrykcyjny, wprowadzający ograniczenia prawa własności, winien być interpretowany ściśle. Skoro zatem w katalogu uprawnień, jakie przedsiębiorca może uzyskać na podstawie decyzji administracyjnej, brak jest uprawnienia do trwałego korzystania z nieruchomości, w obrębie której zamontowano urządzenie, to podmiot ten takie prawo powinien uzyskać w drodze cywilnoprawnej. Przedstawionego poglądu nie podzielił ostatnio, po raz kolejny, Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 stycznia 2010 r. (III CZP 116/09) 29, w myśl której, decyzja wydana na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasa- 28 Zob. orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 22 listopada 2006 r., II SA/Bd 744/2006, ONSA/ WSA 4/2007, poz.102, przytoczone przez G. Bieńka, Urządzenia..., s. 83 i 84, w którym Sąd stwierdza, że: obowiązek określony w art. 124 ust. 6 ugn jest obowiązkiem wynikającym bezpośrednio z przepisów prawa. 29 Lex nr Treść orzeczenia z aprobującą glosą Z. Kuniewicza: OSP 11/2010, poz W tym duchu Sąd Najwyższy wypowiadał się już wcześniej m.in. w wyroku z dnia 20 marca 2002 r. (V CKN 1863/00), w postanowieniu z dnia 5 lipca 2007 r. (II CSK 156/07), w postanowieniu z dnia 17 grudnia 2008 r. (I CSK 171/08), w wyroku z dnia 9 stycznia 2008 r. (II CSK 432/07), wyroku z dnia 21 lutego 2009 r. (II CSK 394/08). Zob. również wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2007 r. (II CSK 457/06). dach i trybie wywłaszczania nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.), jest tytułem prawnym dla przedsiębiorcy przesyłowego do stałego korzystania z wymienionej w tej decyzji nieruchomości. Regulację zbliżoną do wynikającej z art. 35 i 36 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości zawierała ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.). Ta ustawa została z kolei zastąpiona przez ustawę o gospodarce nieruchomościami, w której problematykę objętą zakresem hipotezy art. 35 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości reguluje art. 124 ugn. Zdaniem Sądu Najwyższego decyzja wydana na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości jest ograniczeniem własności, mającym ustawową podstawę dawniej w art. 28 i nast. prawa rzeczowego z 1946 r. a dzisiaj w art. 140 i nast. k.c. i mieszczącym się w granicach szeroko rozumianego wywłaszczenia, co wiąże się z trwałością stanu, jaki decyzja stwarza, obejmując sobą każdoczesnego właściciela nieruchomości, której dotyczy oraz każdoczesnego przedsiębiorcę przesyłowego wstępującego w miejsce pierwotnego adresata decyzji. Jak wskazał Sąd Najwyższy takiego rozumienia powyższego przepisu wymaga funkcja, jaką on realizuje, znajdując się w rozdziale piątym ustawy o szczególnym trybie wywłaszczenia a nie o czasowym zajęciu nieruchomości, które jest regulowane w ustawie w rozdziale szóstym, gdzie występuje też pojęcie oznaczonego czasu. Przyjmując ten tok myślenia, dochodzi się do wniosku, że przedsiębiorca ma obecnie dwie drogi cywilnoprawną (m. in. poprzez służebność przesyłu) oraz administracyjnoprawną (dzięki konstrukcji opisanej w art. 124 ugn), które doprowadzić mogłyby do uzyskania tytułu prawnego do zajmowania cudzego gruntu w związku z posadowieniem instalacji przesyłowej 30. Rozwiązanie takie jest nieracjonalne i niepotrzebne; stoi także jak się wydaje w sprzeczności z przepisem 30 Tak też M. Zalewski, Wykonywanie..., s art. 124 ugn, którego zastosowanie powinno być ograniczone jedynie do możliwości wprowadzenia obowiązku znoszenia przez właściciela prac związanych z instalacją odpowiednich urządzeń. Reasumując, zarówno przepisy dotyczące służebności przesyłu, jak i regulacja wynikająca z przepis art. 124 ugn są wadliwe, niemniej zasadny wydaje się postulat rezygnacji z drogi administracyjnej i po odpowiednim dostosowaniu pozostawienia w ręku przedsiębiorcy wyłącznie drogi cywilnoprawnej, dzięki której mógłby on uzyskać tytuł prawny do nieruchomości, na której realizowałby instalację przesyłową. Tymczasem ostatnia nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami 31, zamiast usunąć lub ograniczyć zakres zastosowania regulacji z art. 124 ugn, wprowadziła w art. 124b ugn wielce kontrowersyjne uprawnienie starosty do ograniczenia praw właściciela, użytkownika wieczystego lub osoby, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości poprzez nakazanie w drodze decyzji administracyjnej udostępnienia nieruchomości, na czas nie dłuższy niż sześć miesięcy, w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i innych urządzeń, a także podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów. Ustawodawca podąża zatem w przeciwną, do postulowanej, stronę i daje staroście administracyjnoprawne środki ingerowania w prawa właścicieli, użytkowników wieczystych i innych osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości nawet wówczas, gdy wnioskodawca nie uzyskał wcześniej, w oparciu o przepis art. 124 ugn, decyzji umożliwiającej mu wybudowanie odpowiednich urządzeń. Jeżeli bowiem podmiot zainteresowany posiada decyzję wydaną na podstawie art. 124 ust. 1 ugn, to w związku z treścią ust. 31 ustawą z dnia 24 września 2010 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 200, poz. 1323) 16 Świat Nieruchomości

6 6 art. 124, nie musi występować o odrębne pozwolenie na wykonanie czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii; za wystarczającą uważa się tę pierwszą decyzję, wydaną w oparciu o przepis art. 124 ust. 1 ugn. Należy się spodziewać, że nowy przepis art. 124b ugn ograniczy zastosowanie w praktyce instytucji służebności przesyłu. Dla przedsiębiorców wygodniejsza będzie bowiem droga administracyjna, a uzyskanie decyzji starosty, mimo że nie daje tytułu prawnego do trwałego zajmowania i korzystania z nieruchomości, okaże się wystarczające, by utrzymywać instalacje we właściwym stanie bez potrzeby ustanawiania ograniczonego prawa rzeczowego. Nowa regulacja prawna utrwali zatem negatywne stany faktyczne, z którymi mamy do czynienia obecnie. W części drugiej opracowania, w najbliższym numerze kwartalnika, zostaną omówione zagadnienia szczegółowe związane z instytucją służebności przesyłu, takie jak: jej treść, nabycie tego prawa przez zasiedzenie, a także skutki jego wygaśnięcia. Przedstawiona będzie także ocena tej instytucji prawnej. Dr Jacek Zr a ł e k, Dr Wi t o l d Ku r o w s k i Uniwersytet Śląski, Katedra Prawa Cywilnego i Prawa Prywatnego Międzynarodowego Kilka uwag o służebności przesyłu (część I) (Streszczenie) Note on transmission line easement (part I) (Summary) Artykuł stanowi pierwszą część szerszego opracowania dotyczącego wprowadzonej do polskiego systemu prawnego instytucji służebności przesyłu. W tej części Autorzy skupiają się na metodzie ustanowienia opisywanej służebności: bądź w drodze umowy bądź na podstawie orzeczenia sądowego. Prowadzone są również rozważania dotyczące relacji pomiędzy przepisami o służebności przesyłu (znajdującymi się w kodeksie cywilnym) a przepisami regulującymi szczególny przypadek wywłaszczenia z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. The article is the first part of the broader study devoted to the introduction into the Polish legal system the institution of transmission line easement. In the first part Authors concentrate on the manners which create the transmission line easement. It can be created by the contract or by the judgment. The relationship between transmission line easement regulation (in the Civil Code) and the special case of expropriation of real estate regulated in art. 124 of The Managing of the Real Estate Act is also discussed. Świat Nieruchomości 17