LKI /2014 P/14/097 WYSTĄPIENIE POKONTROLNE

Transkrypt

1 LKI /2014 P/14/097 WYSTĄPIENIE POKONTROLNE

2 I. Dane identyfikacyjne kontroli Numer i tytuł kontroli Okres objęty kontrolą Jednostka przeprowadzająca kontrolę Kontroler Jednostka kontrolowana Kierownik jednostki kontrolowanej Ocena ogólna Uzasadnienie oceny ogólnej P/14/097 Sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym. Od 1 stycznia 2011 r. do 31 marca 2014 r. oraz działania wcześniejsze i późniejsze dotyczące wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi. Najwyższa Izba Kontroli Delegatura w Kielcach. Stanisław Łuczyński, główny specjalista kontroli państwowej, upoważnienie do kontroli nr z dnia 24 marca 2014 r. [Dowód: akta kontroli str. 1-2] Urząd Miasta w Skarżysku-Kamiennej, ul. Sikorskiego 18, Skarżysko- Kamienna (dalej: Urząd lub UM). Roman Wojcieszek, Prezydent Miasta Skarżysko-Kamienna. [Dowód: akta kontroli str. 3] II. Ocena kontrolowanej działalności Najwyższa Izba Kontroli ocenia pozytywnie 1, pomimo stwierdzonej nieprawidłowości, działalność kontrolowanej jednostki w zakresie bezprzetargowej sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych z udzieleniem bonifikaty na rzecz ich najemców oraz pozytywnie realizację obowiązku żądania zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty. Pozytywną ocenę uzasadnia: przestrzeganie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych określonych w uchwale Rady Miasta Skarżysko-Kamienna z 24 listopada 2005 r. 2 i w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 3 ; monitorowanie wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi sprzedanymi z bonifikatą w sposób zapewniający ujawnienie wszystkich przypadków uzasadniających żądanie zwrotu udzielonej bonifikaty; podejmowanie odpowiednich działań w celu wyegzekwowania obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty; zrealizowanie wniosków pokontrolnych skierowanych przez NIK w 2011 r. Stwierdzona nieprawidłowość polegała na zobowiązywaniu kupujących w latach (I kwartał) do poniesienia kosztów operatów szacunkowych na etapie składania przez nich wniosków o nabycie nieruchomości lokalowych w drodze bezprzetargowej. 1 Najwyższa Izba Kontroli stosuje 3-stopniową skalę ocen: pozytywna, pozytywna mimo stwierdzonych nieprawidłowości, negatywna. 2 Uchwała nr XXXI/80/2005 w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży stanowiących własność Gminy Skarżysko-Kamienna. 3 Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. 2

3 Opis stanu faktycznego III. Opis ustalonego stanu faktycznego 1. Uregulowania prawne i organizacyjne dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym 1.1. Od 2007 r. do 14 stycznia 2014 r. zadania związane ze sprzedażą komunalnych lokali mieszkalnych (w tym bezprzetargową) przypisane zostały Referatowi Geodezji i Obrotu Zasobami Lokalowymi w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami Urzędu. Od 15 stycznia 2014 r. ww. zadania przypisane zostały Referatowi Gospodarki Nieruchomościami w Wydziale Planowania Przestrzennego, Gospodarki Nieruchomościami i Ochrony Środowiska Urzędu. Z regulaminów organizacyjnych Urzędu (wprowadzonych zarządzeniami Prezydenta Miasta Skarżysko-Kamienna: nr 279/2007 z 29 listopada 2007 r., 4/2012 z 3 stycznia 2012 r., 288/2012 z 31 grudnia 2012 r. i 8/2014 z 8 stycznia 2014 r.) wynika, że zakres zadań przypisanych Wydziałowi Planowania Przestrzennego, Gospodarki Nieruchomościami i Ochrony Środowiska (poprzednio Wydział Gospodarki Nieruchomościami) obejmuje m.in. prowadzenie całości zadań związanych z kształtowaniem polityki przestrzennej miasta, efektywnym gospodarowaniem nieruchomościami, w tym prowadzenie spraw związanych z obrotem nieruchomościami, ewidencjonowanie gruntów zasobu gminnego, a także spraw dotyczących regulowania stanów prawnych nieruchomości. [Dowód: akta kontroli str. 5-19] 1.2. Kierownikowi Referatu Gospodarki Nieruchomościami Beacie Nowak (poprzednio Kierownik Referatu Geodezji i Obrotu Zasobami Lokalowymi) przypisane zostały m.in. zadania dotyczące: prowadzenia sprzedaży lokali mieszkalnych i związane z tym regulowanie stanów prawnych nieruchomości przewidzianych do sprzedaży, przygotowywanie dokumentów do zawierania umów w formie aktów notarialnych na sprzedaż lokali i oddawanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub sprzedaż, prowadzenie na bieżąco ewidencji sprzedaży lokali mieszkalnych oraz ewidencji należności za grunty związane z własnością budynków i lokali. [Dowód: akta kontroli str ] 1.3. Na stronie internetowej Urzędu (w zakładce o nazwie Jak załatwić sprawę ) zamieszczone zostały informacje związane ze sprzedażą przez Gminę komunalnych lokali mieszkalnych, w tym dotyczące m.in. wymaganych od najemców dokumentów (tj. wniosku o nabycie lokalu mieszkalnego oraz umowy najmu lub decyzji o przydziale do zajmowanego lokalu), sposobu postępowania w przypadku zaopiniowanego wniosku w sprawie zakupu lokalu mieszkalnego. I tak w przypadku uzyskania akceptacji przez Wydział Planowania Przestrzennego, Gospodarki Nieruchomościami i Ochrony Środowiska dokonywana jest wycena nieruchomości, przy czym wnioskodawca powinien dokonać wpłaty zaliczki na poczet wykonania wyceny. Następnie sporządzany jest wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, który podawany jest do wiadomości publicznej na okres 21 dni, a informacja o jego wywieszeniu zamieszczona zostaje w prasie lokalnej i na stronie internetowej Urzędu. [Dowód: akta kontroli str. 44] 1.4. Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Skarżysko- Kamienna na lata przyjęty został uchwałą Nr XLI/75/2009 Rady Miasta Skarżysko-Kamienna z 8 września 2009 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta na lata oraz 3

4 wydzielenia wchodzących w skład tego zasobu lokali socjalnych 4. Powyższy program zawiera m.in.: cele i zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta, planowaną sprzedaż lokali mieszkalnych w kolejnych latach objętych programem, wykaz budynków mieszkalnych stanowiących współwłasność Gminy (w których pozostało pięć i mniej lokali stanowiących własność Gminy), zasady polityki czynszowej, sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem. Powyższe elementy składowe wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta na lata spełniają wymogi określone art. 21 ust. 2 pkt 3-5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego 5. Zgodnie z ww. programem w latach zaplanowana została sprzedaż 310 lokali mieszkalnych, w tym w: 2011 r. 100 lokali, 2012 r. 80, 2013 r. 60 oraz 2014 r. 70. Ze sprzedaży lokali mieszkalnych planowano uzyskać przychody w łącznej wysokości zł, w tym w: 2011 r zł, 2012 r zł, 2013 r zł w oraz 2014 r zł. [Dowód: akta kontroli str ] 1.5. Zasady sprzedaży lokali mieszkalnych wprowadzone zostały uchwałą nr XXXI/80/2005 Rady Miasta Skarżyska-Kamiennej z 24 listopada 2005 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży stanowiących własność Gminy Skarżysko-Kamienna, która zmieniona została uchwałą nr XXXVIII/64/2009 z 30 czerwca 2009 r. Zmiana ta dotyczyła wyłączenia ze sprzedaży konkretnych budynków położonych przy ul. Robotniczej w Skarżysku- Kamiennej, natomiast zasady sprzedaży lokali mieszkalnych nie uległy zmianie. Zgodnie z ww. uchwałą (Nr XXXI/80/2005) sprzedaż lokali mieszkalnych następuje w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowego najemcy (na jego wniosek), który zajmuje lokal na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony nieprzerwanie od co najmniej sześciu miesięcy i najpóźniej przed zawarciem aktu notarialnego wywiąże się z wszelkich zobowiązań wynikających z posiadanej umowy. Od ustalonej ceny lokalu mieszkalnego, stanowiącej jego wartość rynkową, określoną w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego udziela się bonifikaty w wysokości 95% (od ustalonej ceny lokalu mieszkalnego udziela się bonifikaty w wysokości 97%, gdy sprzedawane są jednocześnie wszystkie pozostałe lokale mieszkalne położone w granicach danej nieruchomości). Cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego, po uwzględnieniu bonifikaty, nabywca uiszcza jednorazowo. Przy sprzedaży lokalu na rzecz jego najemcy, po uwzględnieniu bonifikaty, cenę nabycia lokalu podwyższa się o koszty związane z wymianą i montażem stolarki okiennej, drzwiowej i innych elementów wyposażenia, dokonaną przez Gminę w lokalu najemcy. Powyższe podwyższenie kosztów obowiązuje przez okres 10 lat od chwili wymiany, z tym, że kwota kosztów pomniejszana jest proporcjonalnie, co roku o 10% za każdy rok. Ww. uchwała (XXXI/80/2005) stanowiła, że koszty opracowania operatu szacunkowego dotyczącego ustalenia wartości rynkowej lokalu ponosi wnioskodawca. W przypadku odstąpienia przez nabywającego od wykupu lokalu, koszty nie podlegają zwrotowi. Na opracowanie operatów szacunkowych pobierano zaliczki od najemców (potencjalnych nabywców), które wpłacane były przez nich przed wywieszeniem do wiadomości publicznej wykazu lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. 4 Uchwała ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Świętokrzyskiego nr 457, poz z 26 października 2009 r. 5 Dz. U. z 2014 r., poz

5 Ustalone nieprawidłowości Ocena cząstkowa Jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego zbędzie lokal lub wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne przed upływem 5 lat od zawarcia umowy sprzedaży, zobowiązany jest do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji. Przepis ten ( 10 ust. 1-2 ww. uchwały) nie ma zastosowania, gdy zbycie lokalu nastąpiło na rzecz osoby bliskiej. [Dowód: akta kontroli str , 276] W działalności kontrolowanej jednostki stwierdzono nieprawidłowość polegającą na obciążaniu przez gminę Skarżysko-Kamienna w latach (I kwartał) nabywców komunalnych lokali mieszkalnych kosztami opracowania operatów szacunkowych wyceny wartości rynkowej nieruchomości lokalowych. Na opracowanie tych operatów pobrano zaliczki od najemców (potencjalnych nabywców), które wpłacane były przez nich przed wywieszeniem do wiadomości publicznej wykazu lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Łączna kwota zaliczkowych wpłat dokonanych przez najemców w latach (I kwartał) za opracowanie operatów wyniosła zł. [Dowód: akta kontroli str. 276] Obowiązujące przepisy prawne nie dają organowi wykonawczemu gminy podstaw do obciążania potencjalnego nabywcy lokalu obowiązkiem uiszczenia zaliczki przed ustaleniem wartości lokalu, jak również uzależnienia wszczęcia procedury zbycia lokalu mieszkalnego od poniesienia przez potencjalnego nabywcę, na etapie przygotowania lokalu do sprzedaży, kosztów jego wyceny. Stosownie bowiem do art. 25 ust. 1 i 2 w zw. z art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę nieruchomości. Ponadto z art. 35 ust. 1 i 2 ww. ustawy wynika, że właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, w którym określa się m.in. cenę nieruchomości. Zatem przepisy te nakładają na wójta, burmistrza albo prezydenta miasta obowiązek podania ceny nieruchomości już w chwili przeznaczenia jej do sprzedaży. Określenie wartości nieruchomości, celem wskazania na tej podstawie jej ceny, powinno w związku z tym nastąpić przed podaniem do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika więc, że wycena nieruchomości wchodzących w skład gminnego zasobu nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, jest obowiązkiem gminy i brak jest podstaw do przeniesienia na potencjalnego nabywcę obowiązku poniesienia kosztów opracowania wyceny lokalu w ramach przygotowania lokalu do sprzedaży. W orzecznictwie sądów administracyjnych również dominuje pogląd, że przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, a więc także ich wycena należy do obowiązków gminy i to ją obciążają koszty wyceny. Taki pogląd wyrażony został m.in.: w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 stycznia 2012 r. (I OSK 1807/11), wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 10 czerwca 2011 r. (II SA/Gd 401/11) oraz w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 6 września 2012 r. (II SA/Po 681/11). Beata Nowak, Kierownik Referatu Gospodarki Nieruchomościami wyjaśniła, że z powodu jej nieznajomości orzecznictwa ww. sądów administracyjnych, nabywcy komunalnych lokali mieszkalnych obciążani byli kosztami opracowania operatów szacunkowych, na etapie przed wywieszeniem do wiadomości publicznej wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży. Po zapoznaniu się z orzecznictwem sądów, opracuje projekt odpowiedniego zarządzenia w celu przedłożenia prezydentowi miasta i podjęcia przez niego stosownych działań w tym zakresie. [Dowód: akta kontroli str. 282, 283] Najwyższa Izba Kontroli ocenia pozytywnie, pomimo stwierdzonej nieprawidłowości,działalność kontrolowanej jednostki w badanym obszarze. 5

6 Opis stanu faktycznego 2. Bezprzetargowa sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych, w tym legalność udzielania bonifikaty i prawidłowość ustalania jej wysokości 2.1. Według stanu na 1 stycznia 2011 r. w zasobie Gminy znajdowało lokali mieszkalnych. W latach (I kwartał) Gmina sprzedała najemcom 214 lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym, w tym 200 lokali z bonifikatą 95% (od ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej lokalu) oraz 14 z bonifikatą w wysokości 97%. Według operatów szacunkowych wartość ogółem ww. 214 lokali mieszkalnych wyniosła tys. zł, a łączne wpływy uzyskane przez Gminę ze sprzedaży tych lokali wyniosły tys. zł (7% wpływów ogółem uzyskanych ze sprzedaży majątku Gminy). W badanych latach Rada Miasta Skarżysko-Kamienna nie podejmowała uchwały wyrażającej zgodę na rozłożenie na raty należności z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych z bonifikatą. [Dowód: akta kontroli str ] 2.2. Na podstawie wydruków komputerowych analityki konta 011 ( środki trwałe strona MA) oraz wydruków dziennika środków trwałych za lata (I kwartał) ustalono, że wartość sprzedanych lokali mieszkalnych (w ww. latach), uwzględniona została w ewidencji księgowej środków trwałych Urzędu oraz w rocznych sprawozdaniach GUS SG-01 ( Statystyka gminy środki trwałe ). Zgodnie z ewidencją księgową wartość sprzedanych lokali mieszkalnych wyniosła: tys. zł w 2011 r., tys. zł w 2012 r. oraz tys. zł w 2013 r. i wykazana została (w ww. kwotach) w sprawozdaniach SG-01 za rok 2011, 2012 i [Dowód: akta kontroli str ] 2.3. W toku kontroli dokonano sprawdzenia losowo wybranych 65 akt spraw (spośród 214 spraw) dotyczących bezprzetargowej sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców, dokonanej w latach (I kwartał) i stwierdzono: wykazy komunalnych lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży wywieszane były w siedzibie Urzędu do wiadomości publicznej na okres 21 dni, jak również zamieszczane były w prasie lokalnej ( Tygodniku Skarżyskim ) oraz na stronie internetowej Urzędu, zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; najemcy lokali mieszkalnych każdorazowo powiadamiani byli o przeznaczeniu tych lokali do sprzedaży oraz o przysługującym im pierwszeństwie w ich nabyciu, zgodnie z art. 34 ust. 4 ww. ustawy; w każdym analizowanym przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego w aktach spraw znajdowały wnioski najemców (dotyczące nabycia lokalu) oraz protokoły (tzw. uzgodnienia ) w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy tego lokalu, spisane pomiędzy sprzedającym, tj. gminą Skarżysko-Kamienna reprezentowaną przez Prezydenta Miasta (lub jego zastępcę), a najemcą lokalu; W badanych latach wystąpiły trzy uzasadnione przypadki negatywnego rozpatrzenia przez Urząd wniosków w sprawie nabycia lokalu mieszkalnego. Wnioski te dotyczyły nabycia lokalu socjalnego, lokalu znajdującego się przy ul. Robotniczej 8 w Skarżysku-Kamiennej, który zgodnie uchwałą Rady Miasta nr XXXVIII/64/2009 z 30 czerwca 2009 r. wyłączony został ze sprzedaży i nabycia lokalu, do którego wnioskodawca nie był uprawniony; wysokość udzielonej bonifikaty była zgodna z określoną w uchwale Rady Miasta Skarżysko-Kamienna Nr XXXI/80/2005 z 24 listopada 2005 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży stanowiących własność Gminy Skarżysko-Kamienna; w aktach badanych spraw znajdowały się operaty szacunkowe z wyceny nieruchomości lokalowych (i określające wartość prawa użytkowania 6

7 wieczystego gruntu) sporządzone przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Akty notarialne umów sprzedaży lokali mieszkalnych (na rzecz najemców) oraz dowody wpłat, potwierdzały uregulowanie przez najemców należności z tytułu nabycia od Gminy lokali mieszkalnych w wymaganej wysokości. Wpłaty najemców dokonane były najpóźniej w dniu zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży. Zgodnie z uchwałą Rady Miasta Skarżysko-Kamienna z 24 listopada 2005 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych (.), wyceny lokalu dokonuje rzeczoznawca majątkowy wskazany przez Gminę, a koszty opracowania operatu szacunkowego dotyczącego ustalenia wartości rynkowej lokalu ponosi wnioskodawca. W przypadku odstąpienia przez nabywającego od wykupu lokalu w terminie wskazanym przez Gminę, poniesione koszty nie podlegają zwrotowi. Na opracowanie operatów szacunkowych (dotyczących wyceny nieruchomości lokalowych) Gmina pobierała zaliczki od najemców, które wpłacane były przed wywieszeniem do wiadomości publicznej wykazu lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Łączna kwota wpłat z tytułu powyższych zaliczek w latach (I kwartał) wyniosła zł, w tym: w 2011 r zł, 2012 r zł, 2013 r zł, w I kwartale 2014 r zł. Koszty ogółem poniesione przez Gminę za opracowanie ww. operatów wyniosły zł. Wysokość poszczególnych zaliczek wyniosła od 130 zł w 2011 r. do 178 zł w roku 2012, 2013 i 2014 (I kwartał). osoby, którym sprzedano lokale mieszkalne z zastosowaniem bonifikaty uprawnione były do ich nabycia, ponieważ zajmowały lokal na podstawie umowy najmu, a najem trwał nie krócej niż 6 miesięcy (od dnia zawarcia umowy), tj. zgodnie z 8 uchwały Nr XXXI/80/2005 Rady Miasta Skarżysko-Kamienna z 24 listopada 2005 r., z tym, że niektóre umowy najmu (zwłaszcza z lat ) zawarte były na czas oznaczony. Wystąpiły też przypadki posiadania przez najemców decyzji o przydziale lokalu mieszkalnego (decyzje np. z roku 1975, 1979 lub 1990), bez określenia okresu na jaki dokonany został przydziału lokalu. [Dowód: akta kontroli str. 32, 37, , , 270, 276] Beata Nowak, Kierownik Referatu Gospodarki Nieruchomościami Urzędu wyjaśniła, że w latach (I kwartał) gmina Skarżysko-Kamienna sprzedając lokale mieszkalne na rzecz ich najemców uznawała posiadane przez nich umowy najmu jako umowy zawarte na czas nieoznaczony na odstawie: art. 33 ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 56 ust. 1 i art. 58 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych 6 oraz art. 4 ust. 1 ustawy z 16 lipca 1987 r. o zmianie ustawy Prawo lokalowe 7. W ocenie wyjaśniającej, zgodnie z art. 674 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny 8, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W analizowanych w toku kontroli przypadkach, za zgodą wynajmującego trwał nadal najem lokali mieszkalnych, a w złożonych wnioskach o nabycie lokali, Zarząd Zasobów Komunalnych w Skarżysku-Kamienna (zarządca komunalnych nieruchomości gminnych), potwierdzał każdorazowo najem danego lokalu przez najemcę oraz o bieżącym regulowaniu czynszu i braku zaległości z tego tytułu. [Dowód: akta kontroli str. 264] Powyższe wyjaśnienie Beaty Nowak zasługuje na uwzględnienie ponieważ: 6 Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm. 7 Dz. U. z 1987 r. Nr 21, poz.124 ze zm. 8 Dz. U. z 2014 r., poz

8 Ocena cząstkowa Opis stanu faktycznego zgodnie z art. 56 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (ustawa uchylona z dniem 1 stycznia 2002 r.), najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest, w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nieoznaczony. Stosownie do art. 58 ust. 1 ww. ustawy, umowy najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych, bez względu na ich treść, stają się z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nieoznaczony, chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze stosunkiem pracy; zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w razie likwidacji, przekształcenia lub upadłości zakładu pracy, a także przeniesienia własności budynków mieszkalnych na inną osobę po dniu 12 listopada 1994 r., umowy najmu lokalu zawarte na czas trwania stosunku pracy stają się umowami zawartymi na czas nieoznaczony. Najwyższa Izba Kontroli ocenia pozytywnie działalność kontrolowanej jednostki w badanym obszarze. 3. Prowadzenie monitoringu wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi 3.1. W regulaminie organizacyjnym Urzędu nie określono komórki organizacyjnej, zajmującej się prowadzeniem monitorowania wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi sprzedanymi z bonifikatą oraz nie przypisano zadań z tym związanych, w zakresie czynności żadnemu pracownikowi Urzędu. W latach (do czasu kontroli NIK) zadania dotyczące monitorowania wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi objętymi bonifikatą, występowania z żądaniem zwrotu udzielonej bonifikaty w przypadkach przewidzianych prawem oraz egzekwowania zwrotu tej bonifikaty, realizowała Beata Nowak, Kierownik Referatu Gospodarki Nieruchomościami Urzędu, będąca poprzednio Kierownikiem Referatu Geodezji i Obrotu Zasobami Lokalowymi. [Dowód: akta kontroli str. 20, 24-29] Beata Nowak wyjaśniła, że w Urzędzie nie ma opracowanej pisemnej procedury dotyczącej sposobu monitorowania obrotu wtórnego lokalami mieszkalnymi, jednak Referat Gospodarki Nieruchomościami Urzędu dokonywał (i dokonuje) sprawdzenia w zakresie funkcjonowania obrotu wtórnego lokalami mieszkalnymi. Proces ten odbywa się poprzez pozyskiwanie z Wydziału Finansowego Urzędu aktów notarialnych dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych, ponieważ do Wydziału Finansowego składane są deklaracje podatkowe przez osoby fizyczne wraz z kserokopią aktu notarialnego oraz z kancelarii notarialnych działających na terenie Skarżyska-Kamienna, jak również na terenie całej Polski. Wydział Finansowy średnio raz lub dwa razy w miesiącu przekazuje kserokopie uzyskanych aktów notarialnych do Wydziału Planowania Przestrzennego Gospodarki Nieruchomościami i Ochrony Środowiska Urzędu, który posiada dostęp do ewidencji gruntów, budynków i lokali prowadzonej przez starostę powiatu skarżyskiego. Ewidencja ta umożliwia monitorowanie sprzedaży lokali mieszkalnych w obrocie wtórnym. [Dowód: akta kontroli str. 266] 3.2 Przeprowadzona w toku kontroli analiza dokumentacji 20 wybranych losowo spraw z 2011 r. dotyczących bezprzetargowej sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych oraz wypisów z rejestru lokali wykazała, że 15 lokali mieszkalnych nie zostało sprzedanych w obrocie wtórnym, a właścicielami tych lokali są nadal najemcy, którzy nabyli je od Gminy w trybie bezprzetargowym. Z pozostałych pięciu 8

9 Uwaga dotycząca badanej działalności Ocena cząstkowa Opis stanu faktycznego lokali trzy darowane zostały przez byłych najemców na rzecz osób bliskich, tj. zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast dwa pozostałe lokale sprzedane zostały (przez pierwotnych nabywców) osobom trzecim i Gmina podjęła działania mające na celu wyegzekwowanie zwrotu udzielonej bonifikaty w kwocie zł. [Dowód: akta kontroli str. 182, 268, 269] W latach (I kwartał) Gmina ujawniła sprzedaż w obrocie wtórnym ogółem 50 lokali mieszkalnych (21 w 2011 r., 15 w 2012 r., 13 w 2013 r. i jednego lokalu w I kwartale 2014 r.). Z powyższej liczby 50 lokali: 34 (68%) sprzedane zostały na rzecz osób bliskich (zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w odniesieniu do kolejnych trzech dokonano ich zamiany na inny lokal (zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 4 ww. ustawy), w przypadku siedmiu następnych wykorzystano uzyskane środki w ciągu 12 miesięcy na zakup innego lokalu (zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 ww. ustawy). W odniesieniu do pięciu kolejnych lokali, zażądano od byłych najemców (na podstawie art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), zwrotu udzielonej przez Gminę bonifikaty. Natomiast w przypadku jednego lokalu mieszkalnego odstąpiono od żądania zwrotu bonifikaty w kwocie 1.228,44 zł, w związku z wnioskiem złożonym w tej sprawie przez byłego najemcę lokalu. Najemca ten zbył lokal mieszkalny (nabyty uprzednio od Gminy) w drodze umowy darowizny na rzecz swojej pasierbicy. Odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty, były najemca uzasadniał aktywnym udziałem rodzicielskim we wspólnym wychowaniu pasierbicy do czasu uzyskania przez nią pełnoletności. Prezydent Miasta zaakceptował wniosek byłego najemcy w kwestii odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty i przedłożył Radzie Miasta Skarżysko-Kamienna stosowny projekt uchwały. Rada Miasta uchwałą nr XXXV/16/2013 z 21 lutego 2013 r. wyraziła zgodę na odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, uwzględniając przepis art. 68 ust. 2c tej ustawy (przepis dający możliwość odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a art. 68) oraz wzięła pod uwagę sytuację życiową byłego najemcy. [Dowód: akta kontroli str ] NIK zawraca uwagę na potrzebę wskazania w regulaminie organizacyjnym Urzędu komórki organizacyjnej, właściwej do prowadzenia monitorowania wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi sprzedanymi z bonifikatą oraz przypisania związanych z tym zadań pracownikowi (pracownikom) Urzędu w zakresie czynności. Zgodnie ze standardami kontroli zarządczej 9, zakres zadań, uprawnień i odpowiedzialności poszczególnych komórek organizacyjnych jednostki oraz aktualny zakres obowiązków i odpowiedzialności dla każdego pracownika, powinny być określone w formie pisemnej (standard nr 3 i 10). Najwyższa Izba Kontroli ocenia pozytywnie działalność kontrolowanej jednostki w badanym obszarze. 4. Egzekwowanie obowiązku zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty oraz skuteczność tych działań 4.1. Przeprowadzona w toku kontroli analiza dokumentacji pięciu spraw związanych z żądaniem przez Gminę zwrotu udzielonej bonifikaty (w tym czterech spraw z 2011 r. oraz jednej z 2012 r.) wykazała zasadność żądania zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty w łącznej kwocie zł. Waloryzacja bonifikaty dokonana została przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzał na tę okoliczność stosowną opinię. (Spośród ww. pięciu spraw, dwie dotyczyły żądania zwrotu udzielonej bonifikaty w związku z nabyciem od Gminy lokali mieszkalnych 9 Określonymi w komunikacie nr 23 Ministra Finansów z dnia 16 grudnia 2009 r. w sprawie standardów kontroli zarządczej (Dz. Urz. MF Nr 15, poz. 84). 9

10 w 2008 r. i 2009 r. oraz nieuprawnioną sprzedażą tych lokali dokonaną przez byłych najemców w 2011 r. i 2012 r.). [Dowód: akta kontroli str , , , , , ] 4.2. Działania zmierzające do wyegzekwowania przez Gminę udzielonej bonifikaty przy sprzedaży lokali mieszkalnych dotyczyły ww. łącznej kwoty zł w odniesieniu do pięciu lokali położonych w Skarżysku-Kamiennej (przy ul.: Prusa, Norwida, Szkolnej, Chałubińskiego i Orkana), które zostały sprzedane przez byłych najemców (na rzecz osób trzecich) przed upływem 5 lat od daty ich nabycia od Gminy. I tak w odniesieniu do zwaloryzowanej bonifikaty w wysokości: zł (dotyczącej lokalu przy ul. Prusa) ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty przekazano byłemu najemcy pismem z 4 kwietnia 2013 r. Kierownik Referatu Beata Nowak wyjaśniła, że przedmiotowa sprawa zawieszona jest z urzędu przez Sąd Rejonowy w Skarżysku-Kamiennej, a Biuro Obsługi Prawnej Urzędu wystąpi do Sądu o podjęcie zawieszonego postępowania w przedmiotowej sprawie i wyznaczenie terminu rozprawy stosownie do art.181 pkt 2 Kodeksu postępowania cywilnego; zł (dotyczącej lokalu przy ul. Norwida) Sąd Okręgowy w Kielcach wyrokiem zaocznym z 20 września 2013 r. zasądził od byłego najemcy lokalu zapłatę ww. kwoty (wraz z ustawowymi odsetkami oraz zł z tytułu zwrotu kosztów procesu) na rzecz Gminy. Prezydent Miasta Skarżysko-Kamienna pismem z 10 lutego 2014 r. wystąpił do komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skarżysku-Kamiennej o wszczęcie postępowania egzekucyjnego w związku z ww. wyrokiem Sądu Okręgowego. Na dzień 22 kwietnia 2014 r. powyższa należność nie została jeszcze wyegzekwowana; zł (dotyczącej lokalu przy ul. Szkolnej) ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty ww. kwoty, przekazano byłemu najemcy pismem z 21 sierpnia 2013 r. Pismem z 14 października 2013 r. zastępca Prezydenta Miasta Skarżysko-Kamienna poinformował byłego najemcę o braku podstaw do zastosowania przepisu art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. o odstąpieniu od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty. W dniu 9 stycznia 2014 r. Kierownik Referatu Beata Nowak wystąpiła pismem do Biura Obsługi Prawnej Urzędu Miasta o podjęcie działań prawnych zmierzających do odzyskania ww. należności. Na dzień 18 kwietnia 2014 r. przygotowywany był przez Biuro Obsługi Prawnej pozew do Sądu Rejonowego w Skarżysku- Kamiennej o zapłatę kwoty zł; zł (dotyczącej lokalu przy ul. Chałubińskiego) Sąd Rejonowy w Skarżysku-Kamiennej nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 28 maja 2013 r. nakazał byłemu najemcy zapłatę powyższej kwoty (wraz z odsetkami oraz 663,50 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu) w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia nakazu. Prezydent Miasta Skarżysko-Kamienna pismem z 8 kwietnia 2014 r. wystąpił do komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skarżysku-Kamiennej o wszczęcie postępowania egzekucyjnego w związku z wydanym nakazem zapłaty. Na dzień 22 kwietnia 2014 r. powyższa należność nie została jeszcze wyegzekwowana; zł (dotyczącej lokalu przy ul. Orkana) ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty przekazano byłemu najemcy pismem z dnia 28 lutego 2014 r., ustalając w nim termin zapłaty na 7 dni od daty otrzymania ww. wezwania. Kierownik Referatu Beata Nowak wyjaśniła, że w dniu 5 marca 2014 r. zostało wysłane ostateczne przesądowe wezwanie do zapłaty, które po dwukrotnym awizowaniu wróciło nieodebrane do Urzędu. W związku z powyższym przygotowane zostało kolejne wezwanie do zapłaty w celu 10

11 Ocena cząstkowa Wnioski pokontrolne Prawo zgłoszenia zastrzeżeń Obowiązek poinformowania NIK o sposobie wykorzystania uwag i wykonania wniosków skutecznego zawiadomienia byłego najemcy. [Dowód: akta kontroli str , 266, 267] Najwyższa Izba Kontroli ocenia pozytywnie działalność kontrolowanej jednostki w badanym obszarze. 5. Realizacja wniosków pokontrolnych NIK W związku z kontrolą NIK dotyczącą udzielania przez gminę bonifikaty nabywcom komunalnych lokali mieszkalnych przy bezprzetargowej sprzedaży w latach (trzy kwartały), Delegatura NIK w Kielcach przekazała Prezydentowi Miasta Skarżysko-Kamienna wystąpienie pokontrolne z 9 lutego 2011 r., wnioskując o: zawiadamianie na piśmie najemców lokali mieszkalnych o przeznaczeniu zajmowanych przez nich lokali do sprzedaży oraz o przysługującym im pierwszeństwie w ich nabyciu; obejmowanie wieloletnimi programami gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy wszystkich kolejnych lat z tego okresu. W toku niniejszej kontroli stwierdzono, że powyższe wnioski zostały zrealizowane. Przeprowadzona analiza 65 akt spraw (za okres I kwartał 2014) wykazała, że najemcy lokali mieszkalnych każdorazowo powiadamiani byli o przeznaczeniu tych lokali do sprzedaży oraz o przysługującym im pierwszeństwie w ich nabyciu, zgodnie z art. 34 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. [Dowód: akta kontroli str , ] Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Skarżysko-Kamienna na lata przyjęty uchwałą Rady Miasta Skarżysko-Kamienna z 8 września 2009 r. obejmował swoim zakresem wszystkie kolejne lata tego okresu. [Dowód: akta kontroli str ] IV. Wnioski Przedstawiając powyższe oceny i uwagi wynikające z ustaleń kontroli, Najwyższa Izba Kontroli, na podstawie art. 53 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 23 grudnia 1994 r. o Najwyższej Izbie Kontroli 10, wnioskuje o przygotowanie projektu zmiany uchwały Rady Miasta Skarżysko-Kamienna w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży stanowiących własność Gminy Skarżysko-Kamienna, w celu wyeliminowania praktyki pobierania od najemców lokali mieszkalnych wnioskujących o sprzedaż tych lokali, zaliczki na pokrycie kosztów związanych ze sporządzeniem operatu szacunkowego dla potrzeb wyceny danego lokalu. V. Pozostałe informacje i pouczenia Wystąpienie pokontrolne zostało sporządzone w dwóch egzemplarzach; jeden dla kierownika jednostki kontrolowanej, drugi do akt kontroli. Zgodnie z art. 54 ustawy o NIK kierownikowi jednostki kontrolowanej przysługuje prawo zgłoszenia na piśmie umotywowanych zastrzeżeń do wystąpienia pokontrolnego, w terminie 21 dni od dnia jego przekazania. Zastrzeżenia zgłasza się do dyrektora Delegatury NIK w Kielcach. Zgodnie z art. 62 ustawy o NIK proszę o poinformowanie Najwyższej Izby Kontroli, w terminie 21 dni od otrzymania wystąpienia pokontrolnego, o sposobie wykorzystania uwagi i wykonania wniosku pokontrolnego oraz o podjętych działaniach lub przyczynach niepodjęcia tych działań. 10 Dz. U. z 2012 r., poz. 82 ze zm. 11

12 W przypadku wniesienia zastrzeżeń do wystąpienia pokontrolnego, termin przedstawienia informacji liczy się od dnia otrzymania uchwały o oddaleniu zastrzeżeń w całości lub zmienionego wystąpienia pokontrolnego. Kielce, dnia czerwca 2014 r. Kontroler Stanisław Łuczyński Główny specjalista kontroli państwowej Najwyższa Izba Kontroli Delegatura w Kielcach Wicedyrektor Tadeusz Mikołajewicz... podpis... podpis 12