ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH INWESTYCYJNYCH NABYWANYCH POD INWESTYCJE DEWELOPERSKIE (BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE)

Transkrypt

1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH INWESTYCYJNYCH NABYWANYCH POD INWESTYCJE DEWELOPERSKIE (BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE) NA TERENIE MIASTA WROCŁAWIA Katarzyna Puterko Wrocław, wrzesieo 2009

2 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH INWESTYCYJNYCH NABYWANYCH POD INWESTYCJE DEWELOPERSKIE (BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE) NA TERENIE MIASTA WROCŁAWIA 1. Ogólna sytuacja rynkowa Wrocław w okresie ostatnich kilku lat był dynamicznie rozwijającym się miastem. Przełożyło się to na dynamikę rynku nieruchomości we Wrocławiu. Boom inwestycyjno-budowlany objął wszystkie rodzaje rynku nieruchomości we Wrocławiu, najbardziej odczuwalny był jednak na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a co się z tym wiąże, również na rynku gruntów niezabudowanych wykorzystywanych na cele mieszkalne. Rok 2006 był we Wrocławiu rokiem przełomowym, okresem wielkiego boomu na rynku nieruchomości zarówno w zakresie ilości transakcji, jak też wartości sprzedawanych nieruchomości. Kolejny rok 2007, to z kolei rok uspokojenia i stabilizacji ilośd zawieranych transakcji spadła do poziomu obserwowanego przed 2006 r., natomiast wartośd zawieranych transakcji była na poziomie wyższym z uwagi na tendencje wzrostowe cen nieruchomości na tym rynku. Początek 2008 potwierdza jeszcze tendencje i trendy z roku 2007 stabilizacja cen oraz zauważalny spadek ilości zawieranych transakcji, jednak już pod koniec 2008 widoczny był wyraźny trend spadkowy cen - definitywnie skooczył się trwający ok. 2 lat boom inwestycyjnobudowlany, który objął wszystkie rodzaje rynku nieruchomości. Koniec hossy na wrocławskim rynku nieruchomości, najszybciej zauważalny był w segmencie nieruchomości mieszkaniowych lokale, domy, działki budowlane. Na niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości mieszkalnych nałożył się jeszcze w 2008 roku ogólnoświatowy kryzys finansowy zapoczątkowany w Stanach Zjednoczonych (głównie w sektorze bankowym). Wpłynęło to na bardzo trudną sytuację na rynku międzybankowym (trudności banków z finansowaniem działalności), co miało bezpośrednie przełożenie na zmniejszenie możliwości kredytowania inwestycji firm deweloperskich oraz kredytowania zakupów klientów indywidualnych. To przełożyło się na zmniejszenie popytu przy jednoczesnym wzroście podaży w tym segmencie rynku, wynikającym ze zwiększonej liczby inwestycji rozpoczętych na fali boomu w 2006 roku. Dodatkowo od kwietnia 2007 zaczęły się podwyżki stóp procentowych NBP (po długim okresie obniżek i stabilizacji trwającym prawie 2 lata) do połowy 2008 Rada Polityki Pieniężnej 8 razy podnosiła stopy procentowe, co przyczyniło się do jeszcze trudniejszej sytuacji kredytowej w bankach. W roku skooczył się również spekulacyjny zakup mieszkao. W 2006 zarejestrowano transakcje, gdzie inwestorzy kupowali po kilka, kilkanaście lokali w jednej inwestycji, licząc na wzrost cen - w 2008 roku mieszkania te zaczęły wracad na rynek, inwestorzy spekulacyjni wyzbywali się nieruchomości chcąc zrealizowad zyski i dochodziło nawet do paradoksalnych sytuacji, że mieszkanie od inwestora-spekulanta było taosze niż kupowane bezpośrednio od dewelopera. To wszystko przyczyniło się do nieciekawej obecnie sytuacji na rynku deweloperskim, a tym samym w segmencie gruntów inwestycyjnych pod budownictwo mieszkaniowe. Z uwagi na trudną sytuację rynkową (mały popyt na mieszkania i domy) oraz trudną sytuację samych firm deweloperskich (problemy z płynnością z uwagi na brak sprzedaży, problemy z finansowaniem nowych inwestycji) liczba transakcji gruntami pod nowe inwestycje jest bardzo niewielka, są to pojedyncze transakcje, nie ma takich masowych zakupów jakie były w 2006 roku, gdzie prawie wszystko co było możliwe do kupienia, zostało kupione po bardzo wysokich cenach. Skutkiem tych zakupów jest ekonomiczna nieopłacalnośd realizacji nowych inwestycji na gruntach kupionych po bardzo wysokich cenach, przy weryfikacji cen sprzedaży mieszkao do dzisiejszego poziomu. Kilka firm deweloperskich wstrzymało się z rozpoczęciem nowych inwestycji mieszkaniowych lub wręcz wstrzymało już rozpoczęte budowy, ponieważ przy obecnym spadku cen mieszkao nie są w stanie zamknąd finansowo inwestycji. Ale nawet przy

3 satysfakcjonującym poziomie cenowym sprzedaży, możliwym do osiągnięcia, ryzyko braku popytu, czyli braku możliwości sprzedania wybudowanych mieszkao jest obecnie bardzo duże. Mniejsze zainteresowanie gruntami widad również na przetargach gminnych, gdzie na działki inwestycyjne od dłuższego czasu brakuje chętnych, nieruchomości po obniżce cenowej są wystawiane na przetarg po raz drugi lub trzeci, a często nawet w czwartym przetargu z ceną prawie połowę niższą niż na początku. Widad również próby niektórych inwestorów w celu uzyskania zmiany warunków zagospodarowania nowe decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji komercyjnych (biurowe, handlowo-usługowe) w miejsce mieszkaniowych. Nowością w 2008 r. było pojawienie się zjawiska określanego jako sprzedaż ujemna, oznaczającego sytuację, kiedy więcej klientów rezygnuje z podpisanych już umów przedwstępnych kupna mieszkania (np. z powodu braku finansowania), niż podpisuje nowe umowy. 2. Rynek gruntów mieszkaniowych Transakcje gruntami niezabudowanymi pod budownictwo mieszkaniowe stanowią bardzo znaczny udział w rynku nieruchomości niezabudowanych we Wrocławiu. Również ceny takich gruntów kształtują się wyraźnie na wyższym poziomie. Z uwagi na malejącą podaż wolnych działek pod zabudowę na terenie miasta, nie dziwi więc fakt, że pozyskiwane pod nowe inwestycje są tereny zabudowane. Często występuje fakt kupowania nieruchomości zabudowanych i likwidacji istniejących zabudowao. W wyniku takich działao otrzymuje się sam grunt. W takim przypadku zakup nieruchomości staje się praktycznie zakupem gruntu. Przeprowadzono analizę z uwzględnieniem tego zjawiska. Przyjęto do analizy te nieruchomości, które jednoznacznie udało się zakwalifikowad jako faktyczny zakup samego gruntu. A więc takie, na których już dokonano rozbiórek i wybudowano nowe obiekty, lub na których aktualnie buduje się nowe obiekty, lub które posiadają wydane pozwolenia na rozbiórki obiektów. Dla zobrazowania rynku na poniższym wykresie pokazano udział procentowy gruntów wykorzystanych w określonym celu (w tym pod budownictwo mieszkaniowe), w ilości wszystkich zawartych transakcji: 1 Rozkład procentowy ilości transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o różnym przeznaczeniu - rok 2008 PRZEMYSŁ 1,65% KOMERCJA 12,81% BUD. MIESZK. 70,25% INNE 15,29% BUD. MIESZK. nieruchomości nabyte na cele inwestycji mieszkaniowych MN, MW, M-U PRZEMYSŁ nieruchomości wykorzystywane na cele produkcyjne oraz produkcyjno usługowe KOMERCJA nieruchomości wykorzystywane na cele usługowe, handlowe, centrotwórcze INNE nieruchomości zakupione pod budowę dróg, na polepszenie nieruchomości sąsiedniej, sport rekreację, zieleo oraz nieruchomości rolne 1 Na podstawie Analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych we Wrocławiu w latach autorstwa Pawła Drelicha i Joanny Nogal

4 Sprzedaże gruntów mieszkaniowych nadal stanowią zdecydowaną większośd obrotu w tym segmencie rynku, chociaż ich udział spadł o kilka procent w porównaniu do roku poprzedniego (w 2007 ~ 75%), na korzyśd inwestycji w grunty komercyjne. Czynnikiem hamujacym rozwój rynku gruntów mieszkaniowych we Wrocławiu jest nadal brak aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego na wielu obszarach miasta. Procesy planistyczne trwają latami, co bardzo hamuje rozwój inwestycyjny wielu terenów, zwłaszcza na peryferiach miasta, gdzie często brak jest możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Tylko niewielki procent powierzchni miasta posiada aktualne plany miejscowe, chociaż Wrocław pod tym względem korzystnie jawi się na tle innych miast Polski. Poniżej przedstawiono mapę, która obrazuje sytuację planistyczną Wrocławia: kolorem różowym oznaczone są tereny z aktualnie obowiązującym planem miejscowym, kolorem zielonym tereny tzw. przystapienia planistycznego pozostałe tereny, to obszary bez planu miejscowego 3. Grunty deweloperskie / inwestycyjne - analiza Na potrzeby dalszej analizy dokonano selekcji danych. Wybrano transakcje spełniające warunki: *) grunty nabyte pod zabudowę mieszkalną (jednorodzinną, wielorodzinną lub mieszkalno-usługową) - pominięto transakcje działkami bez aktualnego planu zagospodarowania, czy decyzji o warunkach zabudowy, co do których istnieją wątpliwości na jakie cele zostały nabyte, a studium dopuszcza szeroko rozumiane wykorzystanie np. usługi, w tym zabudowę mieszkaniową, handel i przemysł

5 *) grunty o powierzchni powyżej 2000 m 2 *) grunty nabyte pod inwestycje pominięto działki kupowane przez osoby fizyczne, w celach zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych *) transakcje z okresu ostatnich dwóch lat *) transakcje z dzielnic Fabryczna, Psie Pole i Krzyki (pominięto Stare Miasto i Śródmieście z uwagi na bardzo wysoki poziom cen odstający od pozostałych dzielnic nawet kilkukrotnie; poza tym grunty w ścisłym centrum miasta charakteryzują się małą powierzchnią, dopuszczalnym bardzo wysokim wskaźnikiem zabudowy nawet do 100% pow. działki oraz zazwyczaj szerokim przeznaczeniem pod usługi centrotwórcze mieszkaniowe, usługi-handel, hotele itp.) Na obszarze miasta Wrocławia zarejestrowano ok. 50 takich transakcji są to sprzedaże zarówno gruntów niezabudowanych oraz zabudowanych obiektami do wyburzenia. Poniżej zaprezentowano wybrane transakcje - na wykresach oraz na mapie. Rozkład jednostkowych cen transakcyjnych gruntów inwestycyjnych o pow. powyżej 2000 m2, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w poszczególnych dzielnicach Wrocławia - ceny uszeregowane rosnąco Fabryczna Psie Pole Krzyki

6 Rozkład terytorialny powyższych transakcji na obszarze Wrocławia:

7 W wyniku analizy badanego segmentu rynku stwierdzono: ceny gruntów pod zabudowę MN, MW i MU na terenie Wrocławia (z wyłączeniem ścisłego centrum) są bardzo rozproszone - kształtują się za 1 m² powierzchni działki od ok. 100 zł do ok zł; zdecydowana większośd cen (ok. 85%) nie przekracza jednak poziomu ok. 700 zł/m² (kilka transakcji z przedziału zł/m 2 dotyczyło najczęściej atrakcyjnych lokalizacyjnie działek na obszarze zurbanizowanym z pełną infrastrukturą techniczną i miejską, najniższe ceny osiągały grunty o lokalizacji peryferyjnej, często na obszarze niezurbanizowanym, nieuzbrojonym, mniej atrakcyjnym inwestycyjnie, głównym czynnikiem decydującym o wartości gruntu jest lokalizacja. Poza tym cechami mającymi wpływ na wartośd są również otoczenie (charakter sąsiedztwa), infrastruktura (media, drogi, stopieo zurbanizowania terenu) wszystkie te cechy które wpływają na poziom cen sprzedaży przyszłych lokali lub domów wzniesionych na danej działce, większośd transakcji to wolnorynkowy obrót na rynku wtórnym w powyższej bazie transakcji tylko 8 transakcji dotyczyło sprzedaży przez gminę w formie przetargu poziom cen sprzedaży tego rodzaju gruntów w trybie przetargowym nie różni się od cen uzyskiwanych w transakcjach rynkowych - rynek wtórny praktycznie wszystkie transakcje dotyczyły obrotu prawem własności tylko 5 spośród powyższych transakcji to sprzedaże prawa użytkowania wieczystego gruntu - nie zaobserwowano różnicy między poziomem cen prawa użytkowania wieczystego, a własności (zwłaszcza przy gruntach mieszkaniowych dla których obowiązuje niższa stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste = 1%). Sytuacja ta uległa zmianie w stosunku do lat poprzednich ( ) kiedy to odsetek transakcji prawem uw był zdecydowanie wyższy, zwłaszcza w przypadku obrotu gruntami zabudowanymi z zabudową do rozbiórki, stwierdzono również, że wielkośd powierzchni działki nie ma wpływu na wysokośd jednostkowych cen transakcyjnych, ważną rolę odgrywa natomiast kształt działki, determinujący możliwości zabudowy i zagospodarowania posesji. ponieważ grunty pod zabudowę mieszkaniową nabywane są praktycznie w 100% na cele inwestycji deweloperskich, decydujący wpływ na cenę gruntu ma ilośd możliwej do wybudowania powierzchni użytkowej do sprzedaży (PUM). Wielkośd tzw. PUM-u możliwego do wybudowania w bezpośredni sposób determinuje akceptowalną przez nabywcę cenę działki w analizach deweloperskich przyjmuje się, że udział kosztu nabycia działki w cenie sprzedaży 1m 2 PUM-u powinien kształtowad się na poziomie maksymalnie kilkunastu %. Ilośd powierzchni użytkowej możliwej do zaprojektowania na danej działce zależy od ustaleo planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, w związku z tym wyraźnie preferowane są przez inwestorów grunty dla których obowiązuje plan miejscowy lub wydano decyzję o warunkach zabudowy grunty bez planu są bardziej niepewne / ryzykowne i inwestorzy wymagają wyższej stopy zwrotu z inwestycji, co przekłada się na niższą akceptowalną cenę nabycia działki. Najatrakcyjniejszym rejonem mieszkaniowym we Wrocławiu od wielu lat pozostają południowe obręby miasta Ołtaszyn, Wojszyce, Partynice, Oporów, Krzyki, Klecina. Bardzo wysokie ceny transakcyjne dotyczą zarówno mieszkao i domów, jak też gruntów. Atrakcyjnośd tej lokalizacji potwierdza również duża aktywnośd budowlana, zarówno w zakresie inwestycji indywidualnych, jak też deweloperskich na obszarze tym występują jeszcze niezabudowane grunty, a sukcesywnie uchwalane plany miejscowe umożliwiają rozwój inwestycji mieszkaniowych. Rozkład aktualnie realizowanych inwestycji deweloperskich potwierdza zaobserwowane tendencje na rynku wtórnym najatrakcyjniejsze są obszary południowe i tam lokuje się najwięcej inwestycji na rynku pierwotnym, natomiast obszary zachodnie i północne są nadal niedoceniane przez nabywców, a tym samym deweloperów.

8 Procentowy rozkład inwestycji deweloperskich w poszczególnych dzielnicach miasta w 2008 r.: Krzyki 45% Fabryczna 25% Psie Pole 12% Stare Miasto 10% Śródmieście 8% Natomiast najbardziej rozwojowymi obszarami są tereny położone na zachód od centrum Wrocławia dzielnica Fabryczna we Wrocławiu (obręby Stabłowice, Marszowice, Leśnica, Mokra, Pracze Odrzaoskie, Ratyo, Żar, Jerzmanowo, Jarnołtów). Są to tereny do niedawna niezauważane i nie brane pod uwagę przy wyborze lokalizacji pod inwestycje mieszkaniowe, z uwagi na słabo rozwiniętą infrastrukturę (uzbrojenie, sied dróg, komunikacja miejska, itp.) oraz dużą odległośd od centrum (odległośd od rynku wrocławskiego do zachodniej granicy miasta wynosi ok km). W latach zarejestrowano znikomą aktywnośd budowlaną na tym terenie, natomiast już w latach widad wyraźnie wzrost liczby transakcji zarówno w segmencie mieszkao i domów jak też działek budowlanych oraz wzrastającą aktywnośd budowlaną, na razie realizowaną głównie przez indywidualnych inwestorów na własne potrzeby mieszkaniowe. Lata przyniosły odwrócenie tendencji na rynku gruntów inwestycyjnych inwestorzy nabyli więcej gruntów w zachodniej części miasta niż w południowej. Można przewidywad że w latach następnych ilośd inwestycji, a tym samym podaż mieszkao i domów wzrośnie właśnie na tych obszarach. Ważną rolę w rozwoju budownictwa w dzielnicy Fabryczna miało uchwalenie nowych planów zagospodarownia na tym terenie. Obecnie jest to dzielnica Wrocławia o najwyższym odsetku gruntów pokrytym aktualnymi planami. Czynnikiem wpływającym na decyzje inwestorów było również to, że na tych obszarach można było jeszcze nabyd grunty po bardzo atrakcyjnych niskich cenach nawet poniżej 100 zł/m 2 (wiele ofert o cenach nieprzekraczających 200 zł/m 2 ). Podobną sytuację można zobserwowad na obszarach peryferyjnych w dzielnicy Psie Pole np. Widawa, Lipa Piotrowska, Zgorzelisko są to obszary, o których jeszcze kilka lat temu nikt nie myślał inwestycyjnie, a obecnie dla wielu obszarów opracowywane są plany zagospodrowania i pojawia się coraz więcej transakcji kupna gruntów przez firmy deweloperskie. Przetargi gminne Dla głebszej analizy tego segmentu rynku przeanalizowano również rynek pierwotny ofert sprzedaży oferty przetargowe gminy Wrocław. Zarejestrowano obecnie 11 ofert inwestycyjnych w tym 10 pod zabudowę wielorodzinną z ewentualnymi usługami i 1 pod osiedle jednorodzinne (oferty zaprezentowane w tabeli poniżej) oraz 81 ofert sprzedaży działek pod zabudowę jednorodzinną o powierzchniach nie przekraczających 2000 m 2. Ceny wywoławcze dla działek inwestycyjnych kształtują się w przedziale zł/m 2 (jedna oferta w centrum miasta o cenie ok zł); większośd cen z przedziału zł/m Podsumowanie Obecnie rynek deweoperski, a tym samym rynek gruntów inwestycyjnych znajduje się w dośd trudnej sytuacji. W ostatnim roku wyraźnie zauważalny jest spadek liczby transakcji działkami i obniżenie cen transakcyjnych. Szacuje się że w porównaniu do roku 2007 ceny spadły średnio o kilkanaście procent, chociaż w przypadku ofert przetargowych gminy Wrocław obniżka cen wywoławczych w koleinych przetargach sięga nawet do ok. 30%. Zauważalny jest również wzrost podaży gruntów niezabudowanych. Trudno jest obecnie przewidzied jak długo potrwa taki stan rynku, ponieważ rynek nieruchomości zależy w dużej mierze od ogólnej sytuacji w gospodarce, na którą ma wpływ bardzo wiele czynników. Jeżeli nastroje społeczeostwa i inwestorów będą się jeszcze pogarszały, to na pewno odbije się to niekorzystnie również, a może przede wszystkim na rynku nieruchomości. Na pewno nie jest to sytuacja przejściowa, rzędu 2-3 miesięcy, trzeba liczyd się z tym, że bardziej rozciągnie się w czasie. Niektórzy analitycy przewidują, że do

9 kooca 2009 roku można spodziewad się dalszego spadku cen gruntów o kolejne kilkanaście procent cenowa bessa ma potrwad jeszcze ok. 1 1,5 roku. Z drugiej strony w tym czasie warto kupowad inwestowad w tanie działki i rozpoczynad procesy budowlane, aby z koocem inwestycji trafid akurat na powrót hossy. Z tego powodu wielu deweloperów zdecydowało się teraz kupid działki pod przyszłe inwestycje są to z reguły większe firmy, które mimo trudności ze sprzedażą mieszkao mają pieniądze na zakup lub mogą je pozyskad. Żeby sfinansowad takie transakcje kilka spółek już zdecydowało się np. na przeprowadzenie nowych emisji akcji. Zyski mogą byd tym większe, iż w ostatnich miesiącach wyraźnie zauważalny jest również spadek kosztów budowy szacuje się, że obecnie koszt budowy 1m 2 PUM-u jest o 5 nawet do 10% niższy niż w roku W takiej sytuacji najciekawsze miejsca pod inwestycje to duże aglomeracje, takie jak Warszawa, Kraków i właśnie Wrocław ponieważ tam najwcześniej dociera ożywienie na rynku. Dodatkowymi czynnikami, które mogą pozytywnie wpłynąd na poprawę stanu tego segmentu rynku nieruchomości i na zatrzymanie ewentualnego trendu spadkowego cen są też m.in. rosnący i niezaspokojony popyt na mieszkania i domy łagodniejsza polityka kredytowa banków inwestycje związane z organizacją Euro 2012, które z jednej strony mogą nakręcid koniunkturę w lokalnej gospodarce, z drugiej strony podnieśd atrakcyjnośd niektórych terenów inwestycyjnych (głównie na obrzeżach miasta), do tej pory nie branych pod uwagę, z uwagi na słabo rozwiniętą infrastrukturę (uzbrojenie, sied dróg, komunikacja miejska, itp.). Wrocław, 14 września 2009 Katarzyna Puterko Rzeczoznawca majątkowy, analityk rynku nieruchomości w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, magister ekonomii. Członek - założyciel Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego. Od 2004 roku, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, świadczy usługi w zakresie wycen nieruchomości, analiz i szeroko rozumianego doradztwa na rynku nieruchomości. Autorka kilkuset wycen i analiz dotyczących nieruchomości o charakterze mieszkalnym, komercyjnym i inwestycyjnym; zajmuje się kompleksowymi usługami w zakresie wycen wszelkich nieruchomości, analiz rynku oraz analiz opłacalności inwestycji w nieruchomości oraz doradztwem inwestycyjnym i prawnym w zakresie dotyczącym nieruchomości. Obszar działania obejmuje głównie teren Dolnego Śląska. PROBITAS Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Katarzyna Puterko ul. Kwiska 5-7, Wrocław tel.: (0-71) tel. kom.: fax: (0-71) k.puterko@mrn.pl