PODSTAWY PODSTAWY WYCENY WYCENY. nieruchomoœci. nieruchomoœci przedsiêbiorstw. przedsiêbiorstw organizacji. organizacji i zasobów.

Transkrypt

1 Dariusz Łaguna Teresa Maria Łaguna PODSTAWY WYCENY PODSTAWY PODSTAWY WYCENY WYCENY nieruchomoœci nieruchomoœci przedsiêbiorstw przedsiêbiorstw organizacji organizacji i zasobów i zasobów Dariusz Łaguna Dariusz Łaguna Teresa Maria Teresa Łaguna Maria Łaguna Olsztyn 2014Olsztyn 2014

2 Podstawy wyceny nieruchomości, przedsiębiorstw, organizacji i zasobów Kompendium wiedzy i studium przypadków

3 Publikacja współfinansowana przez Unię Europejską w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego Projekt pn. Wzmocnienie potencjału dydaktycznego UWM w Olsztynie Człowiek najlepsza inwestycja Publikacja bezpłatna

4 Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie PODSTAWY WYCENY nieruchomości, przedsiębiorstw, organizacji i zasobów Kompendium wiedzy i studium przypadków Redakcja naukowa: Dariusz Łaguna Teresa Maria Łaguna Olsztyn 2014

5 Wydawca: EXPOL, P. Rybiński, J. Dąbek, sp.j. Zespół autorów Dariusz Łaguna Teresa Maria Łaguna Wanda Łaguna Agnieszka Osiecka Sebastian Zajączkowski Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie, 2014 Projekt okładki: Magdalena Sakwa Łamanie tekstów: Joanna Podgórska Skład, druk i oprawa: EXPOL, P. Rybiński, J. Dąbek, sp.j. ul. Brzeska 4, Włocławek tel , sekretariat@expol.home.pl ISBN

6 Spis treści Wstęp Podstawy teoretyczne wyceny Kategorie ekonomiczne Kategorie formalnoprawne Kategorie techniczne Zasoby i organizacje jako podmioty i przedmioty wyceny Podmioty właścicielskie Formy praw do zasobów Formy nabywania i przenoszenia praw Podmioty i przedmioty wyceny System wyceny Uwarunkowania prawne Uwarunkowania organizacyjne Uwarunkowania ekonomiczne Uwarunkowania techniczne i przyrodnicze System informacji w procesie wyceny Metody wyceny Metody rekomendowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami Metody rekomendowane przepisami ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych Metody zalecane przepisami ustawy o rachunkowości Pozostałe metody Cele wyceny zasobów i organizacji Wieloaspektowy podział celów Cele dotyczące gospodarki nieruchomościami wynikające z przepisów prawa Podział celów wyceny z uwzględnieniem grupy przeprowadzanych czynności Cele wyceny nieruchomości i gospodarstw rolnych

7 6. Procedury, przykłady i dokumentowanie wycen Procedura i przykład wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej Procedura i przykład wyceny podmiotu gospodarczego metodą DCF Procedura i przykład wyceny metodą kosztów odtworzenia Dokumentowanie procesu wyceny Zakończenie Bibiografia

8 Wstęp Podstawy to fundamentalne zasady i normy realizacji wszystkich procesów występujących w działalności gospodarczej, społecznej, naukowej, politycznej, kulturowej a nawet religijnej. W większości wymienionych działalności (rzeczywistości) ich podstawy zostały przez wieki sformułowane, spisane i są ciągle doskonalone i przestrzegane. W przypadku działalności gospodarczych zasady zostały zniszczone w wyniku działań wojennych i strategicznych przemian systemowych po II wojnie światowej i wymagają ponownego zrekonstruowania. Do tej grupy problemów należy wycena. W Polsce problematyka ustalania wartości teoretycznie i praktycznie była rozwinięta na poziomie europejskim i światowym do czasu zakończenia II wojny światowej. Po zmianie systemu gospodarczego i społeczno-politycznego odstąpiono od problematyki szacowania. Pozostawiono w zakresie szczątkowym wycenę gruntów i budynków. Wycena (szacowanie) to wyrażanie w jednostkach wartościowych cech, zjawisk i użyteczności wszystkich dóbr i usług, przedmiotów, podmiotów i walorów. Efektem tych czynności jest dokument nazywany raportem z wyceny lub operatem szacunkowym. Podstawy wyceny to najważniejsze zasady i normy (definicyjne, merytoryczne, formalnoprawne, techniczne, ekonomiczne i metodyczne), którymi w zależności od stopnia uwolnienia zawodu muszą (i powinny) kierować się osoby lub firmy wykonujące te czynności, zapewniając poprawne ustalenie wartości. Bez prawidłowej wyceny zasobów, dóbr i usług niemożliwa jest efektywna działalność gospodarcza. Poprawny, dostosowany do europejskiego, system wyceny w Polsce został reaktywowany po czwartym czerwca 1989 roku, po wprowadzeniu zasad gospodarki rynkowej. Metody i zasady wyceny są ciągle doskonalone, głównie jednak w odniesieniu do nieruchomości. W stanie niezmienionym od strony prawnej pozostają zasady wyceny przedsiębiorstw do prywatyzacji, wprowadzone przepisami prawa w 1990 roku, mimo że od tego czasu ukazało się sporo opisów metod wyceny stosowanych w Polsce i w Europie. Pewnym odstępstwem są przepisy ustawy o rachunkowości, które wprowadzając kategorię wartości godziwej, pozostały na uboczu. Wycena inwestycji, zasobów środowiska i innych dóbr, zwłaszcza kopalin, pozostaje nadal w sferze rozważań teoretycznych. Zadaniem opracowania jest przedstawienie w sposób możliwie wyczerpujący wszelkich problemów możliwych do rozwiązania w trakcie procesu wyceny. Nie oznacza to, że po przeczytaniu tekstu wszyscy staną się rzeczoznawcami. Trzeba odbyć praktykę zawodową i zdać egzamin państwowy. Wiedza dotycząca wyceny jest niezbędna w zarządzaniu po to, by w rozmowie z rzeczoznawcami zamawiać wycenę kiedy jest to konieczne, zastosować w wycenie kategorię wartości zapew- 7

9 niającą realizację postawionego celu, by ustalona wartość mogła służyć do poprawienia sytuacji ekonomicznej. W rozdziale pierwszym zatytułowanym Podstawy teoretyczne wyceny przedstawiono definicje związane z szacowaniem (ekonomiczne, techniczne i formalnoprawne) po to, by każdy czytelnik miał wyobrażanie co do zakresu. W rozdziale drugim zatytułowanym Zasoby i organizacje jako podmioty i przedmioty wyceny zdefiniowano przedmioty wyceny: podmioty gospodarcze, organizacje, zasoby, inwestycje i inne dobra. W rozdziale trzecim opisano elementy składowe systemu wyceny: przepisy prawa, podmioty uprawnione do wyceny, informacje możliwe do zastosowania. Rozdział czwarty zawiera opis metod wyceny z podziałem na: metody wyceny nieruchomości, metody wyceny przedsiębiorstw, inwestycji, zasobów środowiska oraz metody stosowane w innych krajach, których nie wskazują przepisy polskiego prawa. W rozdziale piątym przedstawiono cele wyceny pogrupowane według różnych kryteriów. W rozdziale szóstym przedstawiono procedury i przykłady wyceny z zastosowaniem niektórych metod. Przykłady nie wyczerpują wszystkich teoretycznie możliwych do zastosowania procedur, metod i technik wyceny, jak również wszelkich możliwych celów i przedmiotów wyceny. W opracowaniu, które kierujemy głównie do studentów uczelni wyższych różnych kierunków (ekonomicznych, technicznych i interdyscyplinarnych), słuchaczy studiów podyplomowych, rzeczoznawców majątkowych, pracowników jednostek samorządów terytorialnych, właścicieli, zarządzających podmiotami gospodarczymi lub organizacjami, przedstawiliśmy w miarę kompleksowo wszystko, co się wiąże z wyceną. Nie wszystkie zagadnienia są przedstawione szczegółowo w równym stopniu. Najbardziej szczegółowo przedstawiono zagadnienia definicyjne, ekonomiczne i merytoryczne. Zagadnienia techniczne, prawne i organizacyjne (wymagające rozwinięcia) były niemożliwe do szczegółowego przedstawienia w jednolitym opracowaniu. Autorzy i współredaktorzy opracowania mając świadomość skrótowego przedstawienia niektórych zagadnień, są przeświadczeni, że czytelnicy sięgać będą po opracowania specjalistyczne, wymienione w spisie wykorzystanej literatury. Liczą też na uwagi, które pomogą udoskonalić ewentualną kolejną edycję opracowania. Niniejsza publikacja została przygotowana i wydana w ramach projektu pn. Wzmocnienie potencjału dydaktycznego UWM w Olsztynie współfinansowanego ze środków Europejskiego Funduszu Społecznego w ramach Programu Operacyjnego Kapitał Ludzki, realizowanego przez Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie. Prezentowane opracowanie zostało przygotowane w celu realizacji zajęć na nowym kierunku studiów Zarządzanie i Inżynieria Produkcji, specjalność Zarządzanie Innowacjami, utworzonym w ramach ww. projektu na Wydziale Nauk Ekonomicznych. 8

10 1. Podstawy teoretyczne wyceny 1.1. Kategorie ekonomiczne Kategorie wartości Wycena to ustalanie wartości. W zależności od celu wyceny ustalać należy różne kategorie wartości: rynkową, katastralną, kosztów odtworzenia, według przeciętnych cen rynkowych i inne. W teorii i praktyce wyceny do każdego celu przyporządkowane są odpowiednie kategorie wartości. Wartość to pojęcie stosowane w wielu dziedzinach: gospodarczej, społecznej, sztuce, kulturze itp. Według Słownika (2003) oznacza ile coś jest warte lub zespół cech określających jakość rzeczy lub zjawiska. W ekonomii, a zwłaszcza w wycenie, wartość to kategoria wyrażana w jednostkach pieniężnych (monetarnych). Wartość posiadają dobra, które są użyteczne, dostępne i są rzadkością. Dostępność dobra związana jest z dostępnością fizyczną i prawną. Dobra niedostępne (np. w ziemi) lub ograniczone prawnie (np. mieszkanie w spadku przed orzeczeniem sądu) nie mają zdolności do wymiany i nie posiadają wartości ekonomicznej. Rzadkość dobra oznacza niewystarczającą ilość do pokrycia potrzeb. Potrzeby są nieograniczone, w przeciwieństwie do zasobów. W zależności od ilości zasobów i od wielkości potrzeb kształtujących rzadkość dóbr na rynku. Użyteczność dobra jest subiektywna. Jest rozumiana jako zdolność do zaspokojenia potrzeb, czyli jest satysfakcją z konsumpcji. Odzwierciedla emocjonalne podejście. Satysfakcja zależy od ilości konsumowanych dóbr. Użyteczność może wzrastać lub maleć wraz ze zmianą ilości tego dobra, gdy wartość użytkowa pozostaje niezmienna. Wartość akcji czyli papierów wartościowych potwierdzających uzyskane przez nabywcę prawa do współwłasności firmy. Posiadacz akcji uzyskuje również prawo do partycypacji w zyskach firmy oraz w majątku spółki w przypadku jej likwidacji, a także prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu. Teoretycznie jedna akcja zwykła uprawnia właściciela do jednego głosu. W praktyce drobni właściciele akcji nie wykorzystują tego prawa. Jest to również prawo poboru nowej emisji (pierwszeństwo objęcia akcji z nowych emisji), proporcjonalnie do posiadanych dotychczas. Akcje emitowane są przez spółki akcyjne. W obrocie akcje są charakteryzowane za pomocą różnych wskaźników, takich jak: wartość nominalna, wartość księgowa akcji i wartość rynkowa akcji. Wartość akcji księgowa to wartość wg zapisów księgowych. Jest ustalana z relacji aktywów netto (suma aktywów pomniejszona o wszystkie długo- i krótkoterminowe zobowiązania przedsiębiorstwa) dostępnych dla zwykłych akcjo- 9

11 nariuszy, po odjęciu od kapitału własnego wartości akcji uprzywilejowanych, do liczby wyemitowanych akcji. Wartość księgowa akcji często odbiega od wartości rzeczywistej. Dlatego kurs akcji na giełdzie różni się od wartości księgowej. Wartość akcji nominalna jest określana na dokumencie poświadczającym wyemitowanie akcji. Określa wartość kapitału akcyjnego przypadającego na jedną akcję. Stanowi relację kapitału akcyjnego do ilości wyemitowanych akcji. Jest ona odpowiednikiem części majątku spółki do wysokości odpowiadającej za zobowiązania spółki. Wartość nominalna akcji jest podstawą określenia wysokości kapitału, którego nie można wycofać ze spółki do momentu jej likwidacji. Stanowi poziom graniczny wartości emitowanych akcji, również przy kolejnych emisjach. Cena oferowana przez subskrybentów na rynku pierwotnym jest wartością emisyjną akcji. Może być równa wartości nominalnej lub ją przewyższać. Wartość akcji rynkowa to rzeczywista wartość akcji (jej cena), często w niewielkim stopniu powiązana z wartością nominalną, emisyjną czy księgową. Wartość rynkowa akcji na rozwiniętych rynkach kapitałowych jest maksymalną ceną, jaką inwestor powinien zapłacić, oczekując określonego poziomu opłacalności. Jest wyznaczana poprzez dyskontowanie oczekiwanych w przyszłości dywidend. Na poziom wartości rynkowej akcji oprócz korzyści wypłacanej (lub spodziewanej) dywidendy wywierają wpływ takie czynniki, jak: ogólna sytuacja gospodarcza, prognozy koniunktury poszczególnych segmentów rynku, sytuacja finansowa, pozycja firmy na rynku, perspektywy rozwojowe, zachowania spekulacyjne. Cena rynkowa akcji stanowi podstawę wyznaczania jednego z podstawowych wskaźników rynku kapitałowego, wskaźnika P/E. Wskaźnik ten informuje, ile kapitału trzeba wyłożyć na jednostkę zysku oraz ułatwia porównanie efektywności inwestowania w akcje różnych firm. Jest wykorzystany w metodzie mnożnika zysku zalecanej do wyceny przedsiębiorstw prywatyzowanych. Wartość bankowo-hipoteczna to kategoria obligatoryjnie określana dla zabezpieczenia kredytów udzielanych przez banki hipoteczne, również przez banki uniwersalne. Zgodnie z przepisami ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami jest stosowana do wyceny nieruchomości. Powinna być ustalona z zachowaniem należytej staranności, z uwzględnieniem cech oraz dochodów, które przy racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które uzyskać może każdy posiadacz. Zasady określania wartości bankowo-hipotecznej reguluje w Polsce Rekomendacja F opracowana przez Komisję Nadzoru Bankowego. Przy ustalaniu wartości bankowo- -hipotecznej nieruchomości uwzględnia się wszystkie rodzaje ryzyka, które odnotowano w przeszłości oraz prognozy na przyszłość. Podstawą ustalenia wartości bankowo-hipotecznej jest ekspertyza, która dla banku jest propozycją (opinią) do jakiej kwoty może być udzielony kredyt hipoteczny. Zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny TEGOVA (2000) wartość bankowo-hipoteczną wyznacza rzeczoznawca jako ostrożną możliwość sprzedaży nieruchomości w przyszłości, z uwzględnieniem parametrów nieruchomości, warunków rynku lokalnego oraz 10

12 aktualnego i alternatywnych sposobów użytkowania. Spekulacyjne elementy nie mogą być brane pod uwagę. Wartość bankowo-hipoteczna zawiera element długoterminowości. Przy określaniu wartości bankowo-hipotecznej stosowana jest koncepcja wygładzania tendencji rynkowych i dochodów generowanych przez nieruchomość. Utrzymanie wartości w perspektywie długoterminowej oznacza konieczność korekt: rynkowego poziomu czynszów, rynkowego wykorzystania nieruchomości, rynkowego poziomu wydatków operacyjnych a także stopy zwrotu. Wartość bieżąca netto (NPV) jest sumą zdyskontowanych strumieni pieniężnych. Jest jedną z metod określania opłacalności projektu inwestycyjnego. Do realizacji powinien być przyjęty projekt o większym NPV. Dodatnia wartość informuje, że inwestycja wygeneruje dodatnie strumienie pieniędzy w wysokości pozwalającej na spłatę kapitału, wydatki na utrzymanie inwestycji oraz zapewni inwestorowi dodatkowe korzyści finansowe. Jest najlepszym kryterium oceny, zapewnia wybór projektów maksymalizujących dochody i pozwala uszeregować inwestycje pod względem dochodowości. Wartość czynszowa jest formą wartości ekonomicznej, obliczaną w oparciu o czynsz roczny. Polega na przekształceniu czynszu w wartość poprzez zastosowanie kapitalizacji lub dyskontowania. Może dotyczyć nieruchomości, ale również innych aktywów trwałych przynoszących właścicielowi dochód z czynszu. Wartość ekonomiczna jest ustalana dla zespołu obiektywnych cech danego dobra. Jest kategorią teoretyczną. Przejawami wartości ekonomicznej może być: wartość czynszowa, wartość katastralna, wartość księgowa, wartość likwidacyjna, wartość rynkowa, wartość użytkowa, wartość wymienna, wartość odtworzeniowa. Jak dotąd nie przyporządkowano obiektywnych metod i technik określania wartości ekonomicznej. Wartość godziwa jest zdefiniowana w ustawie o rachunkowości jako kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony w transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami. Na aktywnym rynku wartość godziwa jest określona przez cenę sprzedaży netto. Wartość godziwą szacuje się też jako najbardziej prawdopodobną cenę rynkową sprzedaży netto. Przepisy ustawy o rachunkowości wskazują do obliczania wartości godziwej metody oparte na analizie transakcji porównawczych i metodę zdyskontowanych strumieni pieniężnych. Międzynarodowe Standardy Rachunkowości interpretują wartość godziwą jako wartość rynkową. W Polsce ustalenie wartości godziwej rzeczowych aktywów trwałych, wartości niematerialnych i prawnych oraz nieruchomości inwestycyjnych polega na określaniu wartości początkowej, aktualizacji wartości (gdy nie można ustalić ceny sprzedaży netto), okresowego określania wartości nieruchomości inwestycyjnych (jako lokaty zakładów ubezpieczeń na życie lub innych podmiotów działających w podobnym sektorze), określeniu wartości środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych przy połączeniu spółek metodą nabycia wartości 11

13 nieruchomości jako środka trwałego (gdy nie można go ustalić w oparciu o koszt historyczny lub cenę sprzedaży netto), wartości aktywów biologicznych (zwierząt i roślin uprawnych). Wymienione wyżej wskazania metodyczne są nieprzystające do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i innych ustaw. Do wyceny wartości godziwej aktywów najwłaściwsza byłaby wartość rynkowa i metody zalecane do jej ustalania. Wartość goodwill jest ustalana jako nadwyżka wartości firmy (jako całości) nad wartością aktywów, na którą składają się m.in.: patenty, licencje, koncesje, zawarte kontrakty itp. Ma charakter niematerialny, nie zależy od kosztów wytworzenia i nie występuje w sposób samoistny poza przedsiębiorstwem, którego dotyczy. Wartość indywidualna nieruchomości to wartość nieruchomości dla konkretnego inwestora. Ustalana jest w oparciu o dochód, jaki będzie generowała w zakładanym przez inwestora czasie, czyli nadwyżkę jaką uzyska inwestor po sprzedaniu nieruchomości, z uwzględnieniem zaciągniętego kredytu hipotecznego. Traktowana jest jako kategoria przeciwstawna do wartości rynkowej nieruchomości. W zależności od oczekiwań inwestorów nieruchomość może mieć różne poziomy wartości indywidualnej. Wartość katastralna jest (powinna być) ustalana w trakcie powszechnej wyceny nieruchomości. Stanowić powinna podstawę naliczania podatku od nieruchomości. Jest stosowana w wielu krajach UE. W Polsce jest ciągle kategorią perspektywiczną. Powinna być zbliżona do wartości rynkowej. Może jednak różnić się od niej. Praktycznie ustalana jest na podstawie wartości nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów (grup) nieruchomości w fazie użytkowania a nie obrotu. Określana jest raz na kilka lat. Przewiduje się możliwość retaksacji, czyli wyceny powtórnej. Wartość końcowa netto (NTV) oznacza wartość inwestycji na datę końcową. Jest przeciwstawna do wartości bieżącej netto (NPV). Stosowane są dwie metody obliczania: pierwsza polega na skumulowaniu strumieni pieniężnych netto za każdy okres aż do daty końcowej, druga polega na akumulowaniu strumieni pieniądza za każdy okres (na koniec okresu eksploatacji) przez naliczanie odsetek według wybranej stopy. NTV uwzględnia wartość pieniądza w czasie. Stosowana jest jako jeden z wielu wskaźników oceny efektywności inwestycji. Wartość księgowa jest to wartość aktywów, wg której są wykazane w bilansie podmiotu (organizacji) sporządzonym zgodnie z przepisami i zasadami ustawy rachunkowości. Wartość likwidacyjna to wartość, którą można uzyskać z likwidacji aktywów przedsiębiorstwa, w trybie wymuszonej (często desperackiej) wyprzedaży. Wartość nieruchomości jako kryterium inwestowania stosowana jest jako jedno z kryteriów oceny efektywności inwestowania. Inwestor porównuje poziomy wartości: odtworzeniowej, indywidualnej i rynkowej. Oznacza to, że warunkiem podjęcia decyzji jest uzyskanie pewności o wyższej wartości inwestycyjnej od wartości odtworzeniowej. 12

14 Wartość nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora określona jest z uwzględnieniem wymagań konkretnego inwestora, z uwzględnieniem rozwoju nieruchomości, sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapitału. Służy wyłącznie do oceny sposobu wykorzystania inwestycji. Określa się ją, stosując podejścia, metody i techniki dostosowane do warunków i zamierzeń inwestora. Wartość odtworzeniowa nieruchomości obejmuje wartość nakładów zastosowanych na zakup gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników, pomniejszonych o stopień zużycia. Koszt odtworzenia brutto obiektów budowlanych polega na oszacowaniu wartości repliki z uwzględnieniem zastosowanych materiałów i rozwiązań materiałowo-konstrukcyjnych oraz funkcjonalnych. Koszt zastąpienia oznacza koszt wybudowania obiektu o tej samej powierzchni użytkowej, spełniającego te same funkcje, lecz przy zastosowaniu nowoczesnych materiałów i technik budowlanych. Wartość pieniądza w czasie oznacza zmienność, która ujawnia się w przypadku wzrostu lub spadku cen. Procesy inflacyjne prowadzą do zmniejszenia wartości pieniądza (deprecjacji), procesy deflacyjne do wzrostu wartości (aprecjacji). Niezależnie od zjawisk inflacyjnych na wartość pieniądza wpływa czas dysponowania pieniądzem, ryzyko wynikające ze zmian warunków terminowego osiągania dochodów. Wartość realna jest wartością ekonomiczną uzyskaną po dokonaniu korekty na zmianę cen spowodowaną inflacją. Wartość rynkowa oznacza poziom wartości ekonomicznej kształtowany w sferze wymiany a nie wytwarzania. Wyrażana jest przez wartość wymienną. Wartość rynkowa nieruchomości według ustawy o gospodarce nieruchomościami jest najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku przy założeniu, że strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są świadome współistniejących okoliczności wpływających na wartość, nie działają w sytuacji przymusowej, upłynął niezbędny okres wyeksponowania i reklamowania nieruchomości na rynku, a w okresie negocjowania umowy ceny nie ulegną zmianie. Wartość rynkowa może być ustalana jako: WRU, WRA, WRO, WRP i WRW. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) jest określana przy założeniu, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania. Uwzględnia zmiany związane z rozbudową, przebudową budynków i zagospodarowaniem wolnych terenów przy założeniu, że działalność ta nie spowoduje przerwy w korzystaniu z nieruchomości. Przy jej wyznaczaniu wyklucza się możliwość osiągania korzyści wynikających z alternatywnego sposobu użytkowania. Ustalana jest przy założeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i wyznaczonej funkcji. 13

15 Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania (WRA) odzwierciedla perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niż aktualne. Ustalenie powinno opierać się na danych określających zmianę użytkowania. Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania (WRO) jest ustalona przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości. Założenie o najlepszej funkcji powinno uwzględniać sposób wykorzystania realny i zgodny z prawem, finansowo wykonalny i dający najwyższą wartość wykorzystania. Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży (WRP) jest ustalana na dzień perspektywicznej sprzedaży, z uwzględnieniem okoliczności rynkowych, występujących w trakcie eksponowania nieruchomości na rynku, wykonania odpowiedniego marketingu i negocjowania ceny sprzedaży. WRP może być potrzebna np. dla banku udzielającego kredytu, zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości. Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży (WRW) jest ustalana przy założeniu występowania ograniczeń czasowych (np. sprzedaż wymuszona przez komornika) do sfinalizowania transakcji. Wartość rynkowa nieruchomości obciążonej ograniczonymi prawami rzeczowymi jest określona z uwzględnieniem obciążeń nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebnością przesyłu). Uwzględnia się obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi poprzez zmniejszenie wartości o kwotę równą wartości tego prawa. Przy niemożliwości precyzyjnego określenia wartości ograniczonego prawa rzeczowego, wartość określa się poprzez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa. Wartość sprawiedliwa ustalana jest na cele postępowania sądowego. Określana jest przez biegłych sądowych, przy dość dużej swobodzie w zakresie doboru metod i technik wyceny. Wartość średnia z próby określana jest dla próby losowej wziętej z populacji. Może być ustalana jako wartość średnia arytmetyczna lub jako średnia arytmetyczna ważona. Wartość ubezpieczeniowa ustalana jest wg zasad przewidzianych w ogólnych warunkach ubezpieczenia (np. wartość rzeczywista). Jeśli przepisy pozwalają, to wartość przedmiotu ubezpieczenia podaje sam ubezpieczający. Wartość użytkowa jest to zdolność do zaspokajania potrzeb. Uwzględnia potrzeby akceptowane przez całą zbiorowość. Postrzegana jest jako zdolność przeciętna. Dobro posiada wartość użytkową bez względu na to, czy walory użytkowe są uświadamiane czy nie. Wartość użytkowa nie jest stała w czasie, jest dynamiczna. Zmienia się wraz ze zmianą potrzeb i cech danego dobra. Im bardziej przestarzałe dobro, tym poziom wartości użytkowej jest niższy. Wartość użytkowa ustalana jest np. przy fuzji przedsiębiorstw posiadających nieruchomości przemysłowe. 14

16 Wartość w użyciu ustalona jest jako zaktualizowana wartość przyszłych przepływów pieniężnych wynikająca z tytułu użytkowania aktywów w przedsiębiorstwie. Wartość właściciela to subiektywna wartość pozbycia się aktywów różna dla rozmaitych właściciel i jest podatna na zmieniające się okoliczności. Wartość wymienna oznacza relacje, w jakich różne dobra są wymieniane. Wyrazem jest ilość jednostek pieniężnych otrzymywanych za dane dobro. Cena jest zewnętrznym wyrazem wartości wymiennej. Wartość wymienną wyraża wartość rynkowa. Nie jest wielkością stałą i niezmienną w czasie. Jest dynamiczna. Zależy od popytu i podaży na dane dobro Pozostałe kategorie ekonomiczne stosowane w wycenie Poza kategoriami wartości które są podstawą wszelkich rozważań w opracowaniu, jako najważniejszego celu wyceny, niezbędne są również inne kategorie ekonomiczne. Aktywa to zasoby majątkowe o określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które mogą w przyszłości spowodować wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych. Aktywa dzielą się na dwie grupy: aktywa trwałe i aktywa obrotowe. Aktywa trwałe to składniki o długotrwałym użytkowaniu, powyżej jednego roku i wartości określonej przepisami. Zalicza się do nich: rzeczowe aktywa trwałe (środki trwałe, środki trwałe w budowie), wartości niematerialne i prawne (m.in. licencje, patenty, oprogramowanie komputerów, prawo użytkowania wieczystego gruntu, własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego), należności długoterminowe (należności powyżej jednego roku), inwestycje długoterminowe (m.in. nieruchomości inwestycyjne). Aktywa obrotowe to składniki zużywane w jednym cyklu produkcyjnym obejmujące: zapasy, należności krótkoterminowe, inwestycje krótkoterminowe, środki pieniężne w kasie i środki pieniężne w banku, krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe. Aktywa netto to zasoby majątkowe pomniejszone o zobowiązania. Aktywa netto odpowiadają wartościowo kapitałowi własnemu. Oblicza się po odjęciu od wartości aktywów brutto wszystkich zobowiązań. Amortyzacja w rachunkowości oznacza przeniesienie wartości środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych na nowo wytworzony produkt (usługę). Amortyzacja dzieli się na umorzeniową, kosztową i finansową. Funkcja umorzeniowa przejawia się w zmniejszeniu wartości środków trwałych 15

17 w poszczególnych okresach obrachunkowych. Kosztowym wyrazem umorzenia są odpisy amortyzacyjne. Funkcja kosztowa ujawnia się w przenoszeniu utraconej wartości w koszty wytwarzanych produktów i usług. Finansowa ujawnia się w tworzeniu rezerw pieniężnych na zastąpienie zużytych środków trwałych. Naliczanie amortyzacji, w zależności od funkcji, wykonywane jest metodą progresywną, degresywną, liniową i naturalną. Amortyzacja degresywna zakłada obciążenie kosztu jednostkowego produkowanych wyrobów kosztami z tytułu zużycia środków trwałych o odpisy malejące w czasie. Powoduje przyspieszenie amortyzacji środków trwałych w pierwszych latach ich używania. Amortyzacja liniowa polega na uwzględnianiu co roku jednakowo naliczanych odpisów (jednakowa stopa np. 2% rocznie). Amortyzacja progresywna polega na zwiększaniu odpisów w miarę upływu czasu użytkowania aktywów trwałych. Amortyzacja naturalna uwzględnia aktualne (rzeczywiste) zużywanie się aktywów trwałych. Cena to kwota pieniędzy, którą kupujący przekazuje sprzedającemu za nabycie danego dobra. Kształtuje się (czasami) niezależnie od wartości użytkowej dobra lub usługi i stanowi pieniężne wyrażenie wartości wymiennej. Ze względu na sposób ustalania można wyróżnić następujące kategorie cen: nabycia, równowagi, sprzedaży netto i transakcyjną. Cena nabycia jest to cena zakupu aktywów. Obejmuje kwotę należną sprzedającemu z podatkiem VAT, podatkiem akcyzowym, powiększona o (ewentualne) obciążenia o charakterze publicznoprawnym, koszty związane z zakupem i przystosowaniem do używania, koszty transportu, załadunku i wyładunku, składowania lub wprowadzenia do obrotu, obniżona o rabaty, upusty i inne zmniejszenia i odzyski. Cena równowagi jest to teoretyczna cena przy której wielkość popytu równa się wielkości podaży. Rynki dążą do osiągnięcia stanu równowagi. Dochodzenie do ceny równowagi następuje stopniowo. Gdy transakcji dokonuje się przy cenach wyższych od cen równowagi, to na rynku wystąpi nadwyżka podaży, gdy przy cenach niższych, wystąpi nadwyżka popytu. Stany nierównowagi wywołują zmiany cen w celu osiągnięcia stanu równowagi. Na wielu rynkach nie dochodzi jednakże do stanu równowagi (np. na rynku nieruchomości), z uwagi na małą elastyczność popytu i małą elastyczność podaży, niepodzielność nieruchomości, niejednolitość dóbr. Cena sprzedaży netto jest możliwa do ustalenia na dzień bilansowy. Rynkową cenę sprzedaży składnika aktywów, bez podatku VAT i podatku akcyzowego, pomniejsza się o rabaty, upusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z przystosowaniem składnika do sprzedaży i dokonaniem tej sprzedaży. Powiększa się o należną dotację przedmiotową. Cenę sprzedaży netto stosuje się w celu korekty aktywów na dzień bilansowy. 16

18 Cena transakcyjna stanowi podstawę do określenia wartości rynkowej. Dobór i kwalifikowanie cen zaistniałych w obrocie jako cen na potrzeby wyceny wymaga szczególnej uwagi i staranności. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki ich zawarcia, powodujące ustalenie ceny sprzedaży w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku. W szczególności są to: przymusowa sprzedaż, sprzedaż z odroczonym terminem przekazania nabywcy, bonifikata udzielona od ceny lub sprzedaż w drodze przetargu. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku. Czynsz to podstawowe źródło dochodów z nieruchomości. Wyróżnić można: rynkowy, stabilizowany, udziałowy i umowny. Czynsz rynkowy jest wypadkową popytu i podaży. Może nie zapewnić właścicielowi pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości, oscylować wokół poziomu kosztów lub je przewyższać. Czynsz stabilizowany jest wyrazem polityki społecznej. Odstaje od popytu i podaży oraz od poziomu kosztów. Czynsz udziałowy jest to procentowy udział w dochodach użytkownika prowadzącego działalność. Czynsz umowny to aktualnie płacony, ustalony w umowie najmu czy dzierżawy. W wycenie czynsz umowny przyjmowany jest jako dochód, gdy zawarta jest umowa najmu (dzierżawy) na czas oznaczony. Po wygaśnięciu umowy dochód wyrażany jest na poziomie czynszu rynkowego. Obowiązuje przy wycenie wartości rynkowej, gdy ustanowiony jest czynsz stabilizowany. Dochód z nieruchomości to głównie czynsz oraz dochody pozaczynszowe: z parkingów, wynajmowania garaży, umieszczania reklam na (terenie) nieruchomości, za korzystanie z urządzęń wspólnych (np. automatów publicznych, anten zbiorczych, ogrzewania, klimatyzacji). W procesie wyceny dokonywanej metodą inwestycyjną dochód z nieruchomości określany jest jako: potencjalny dochód brutto, efektywny dochód, operacyjny dochód netto. Dochód potencjalny brutto (PDB) to dochód możliwy do uzyskania przy założeniu pełnego wykorzystania powierzchni oraz regularnych płatności ze strony najemców i dzierżawców. Dochód efektywny (ED) to potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty dochodów z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych. Dochód operacyjny netto (DON) to efektywny dochód brutto pomniejszony o wydatki operacyjne. Elastyczność to pojęcie wieloznaczne i stosowane w wielu dziedzinach, w tym gospodarczej, społecznej i technicznej. Oznacza podatność na odkształcenia i zdolność powrotu do poprzedniego stanu. Wyróżnić można elastyczność cenową podaży i popytu oraz dochodową. 17

19 Elastyczność cenowa podaży to reakcja podaży na zmianę ceny. Jest ona mierzona relacją procentowej zmiany wielkości podaży do procentowej zmiany ceny. Elastyczność cenowa popytu oznacza reakcję popytu na zmiany ceny (elastyczność cenowa popytu). Mierzona jest jako relacja procentowej zmiany wielkości popytu do procentowej zmiany ceny. Goodwill (dobre imię firmy) to różnica między wartością działającego podmiotu a wartością jego majątku trwałego. Wyróżnia się goodwill przenoszalną i nieprzenoszalną. Goodwill przenoszalna (inherent), zwana indywidualną lub materialną, odnosi się do danego podmiotu gospodarczego. Goodwill nieprzenoszalna (personal), zwana osobistą (niematerialną) i odzwierciedla możliwości, reputację, bazę klientów i wyrobione stosunki łączone z pozycją właściciela. Nie jest przenoszona w trakcie sprzedaży i nie jest uwzględniana w wycenie wartości. Przedmiotem obrotu jest jedynie inherent. Ill will jest przeciwieństwem do goodwill. Negatywna ocena firmy w oczach kontrahentów. W praktyce wyceny nie występuje. Inflacja to stan, w którym popyt przewyższa podaż, ceny rosną i spada wartość pieniądza. Jest przeciwieństwem deflacji. Przyczyną może być szybsza podaż pieniądza od produkcji (teoria monetarna). Występuje również, gdy całkowity popyt na dobra i usługi przewyższa podaż dóbr i usług (teoria popytowa), gdy następuje wzrost kosztów produkcji (np. wzrostu cen materiałów, pracy, kapitału, podatków) lub spadku kursu złotego (tzw. teoria kosztowa). Metodą oceny inflacji są indeksy cenowe (deflatory), wyznaczone jako relacja cen dóbr konsumpcyjnych, wchodzących do tzw. koszyka dóbr w roku bazowym do roku aktualnego. Wyróżnia się: inflację pełzającą poniżej 1% miesięcznie, czyli od 1 9% w skali roku, inflację galopującą od 10 do 15% rocznie, megainflację od 15 do 50% rocznie i hiperinflację, powyżej 50% rocznie. Wyróżnia się również inflację: popytową, kosztową, cenową i zasobową, okresu ożywienia, okresu kryzysu, slumpflację oraz stagflację. Inwestycje to okresowe wyrzeczenie się konsumpcji dla osiągnięcia przyszłych korzyści, polegających na powiększaniu przychodu pieniężnego w wyniku zainwestowania. Inwestycje (wg ustawy o rachunkowości) to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z: przyrostu wartości, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach), pożytków finansowych z nieruchomości, wartości niematerialnych i prawnych. Wyróżnia się: inwestycje netto i brutto. Inwestycje netto oznaczają akumulację kapitału skierowaną na przyrost netto realnego kapitału w postaci przyrostu wartości: maszyn, urządzeń, budynków czy zapasów. Inwestycje brutto obejmują oprócz przyrostu realnego, nakłady ponoszone na odtworzenie składników majątkowych. Koszt to obciążenie finansowe, związane z nabyciem lub wyprodukowaniem dobra lub usługi. Jest to wyrażone w pieniądzu zużycie środków produkcji i siły 18

20 roboczej w celu pozyskania dobra lub usługi. Koszty obejmują: amortyzację, zużycie materiałów i energii, wynagrodzenia wraz z narzutami, zakup usług obcych, podatki, opłaty, czynsze najmu, dzierżawy, koszty delegacji służbowych. Wyróżnia się różne klucze podziałowe kosztów. W wycenie najczęściej wykorzystuje się: koszty stałe i zmienne, koszty alternatywne, kapitału, krańcowe i początkowe. Koszt krańcowy związany jest ze zmianą w kosztach całkowitych przez użycie dodatkowej ilości jakiegoś czynnika produkcji. Obliczany jest jako relacja wartości przyrostu kosztu do przyrostu jednostki produkcji. Koszty alternatywne odpowiadają sumie strat wynikających z niewykorzystania środków produkcji (pracy i kapitału) w sposób najlepszy z możliwych. Koszty kapitału mogą być generowane przez zasoby własne (kapitał własny) jak i źródła zewnętrzne (kredyt, pożyczka, kapitał obcy). Koszty stałe to takie, które nie zmieniają się wraz ze zmianą wielkości produkcji lub usług (np. podatek od nieruchomości, koszty konserwacji, ubezpieczeń, amortyzacji). Stałość pewnych kosztów dotyczy krótkich okresów, w długim okresie są zmienne (względnie stałe lub prawie zmienne). Koszty zmienne to takie, które zmieniają się wraz z wielkością produkcji lub świadczonych usług (np. koszty płac, zużytej wody, energii itp.). Zmiana kosztów może być degresywna, czyli wzrost jest mniej niż proporcjonalny do zmiany wielkości produkcji (np. koszt wynagrodzeń), proporcjonalna lub progresywna (wzrost jest więcej niż proporcjonalny w porównaniu do zmian w poziomie produkcji). Kredyt to kwota pieniędzy postawiona do dyspozycji kredytobiorcy lub ilość towarów (na warunkach zwrotu w określonym terminie) wraz z wynagrodzeniem dla kredytodawcy w postaci oprocentowania. Kredytodawcami są instytucje bankowe lub pozabankowe (np. towarzystwa ubezpieczeniowe). Kredyty dzielą się na: dyskontowe udzielone na podstawie weksla złożonego do dyskonta. Weksle odpowiadać muszą wymaganiom określonym w przepisach prawa wekslowego co do prawdziwości i terminu płatności; hipoteczne związane z zabezpieczeniem hipoteką na nieruchomości. Wyróżnia się kredyty hipoteczne na finansowanie nieruchomości i na inwestycje niezwiązane z nieruchomościami. Kredyty hipoteczne udzielane są przez specjalistyczne banki; inwestycyjne przeznaczone na finansowanie lub powiększenie istniejącego majątku, w tym inwestycji materialnych (zakup maszyn, urządzeń, nieruchomości), inwestycji niematerialnych (zakup patentów, licencji), finansowych składników majątku (zakup udziałów lub papierów wartościowych); obrotowe przeznaczone na bieżące potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (np. na zakup towarów czy surowców). Wyróżnia się kredyty krótkoterminowe i średnioterminowe; rewolwingowe (odnawialne) w tym przypadku kredytodawca ustanawia limit kredytowy. Kredytobiorca może spłacić wcześniej kredyt i ponownie go 19