Prawo a nieruchomości wybrane zagadnienia

Transkrypt

1 Raport specjalny Prawo a nieruchomości wybrane zagadnienia Długość czasu niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości Zasiedzenie nieruchomości nabytej na podstawie nieformalnej umowy Dokumenty, które należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego Czym różni się zadatek od zaliczki? Czy małżonkowie mogą sporządzić wspólny testament?

2 Autor: Łukasz Matys Długość czasu niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia własności. Zasiedzieć można nie tylko działkę gruntu, ale również lokal, użytkowanie wieczyste, służebność gruntową czy służebność przesyłu. Zgodnie z definicją zawartą w art. 172 kodeksu cywilnego (dalej k.c.) posiadacz samoistny nieruchomości nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie przez 20 lat, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Posiadacz samoistny nieruchomości, który uzyskał posiadanie w złej wierze nabywa własność po upływie 30 lat. Jak zatem wynika z tego przepisu istotne jest czy posiadacz uzyskał posiadanie w złej czy w dobrej wierze. Chwilą, w której bada się złą lub dobrą wiarę jest chwila uzyskania posiadania. Dowiedzenie się przez posiadacza, że nie jest w dobrej wierze po uzyskaniu posiadania nie powoduje, że wydłuża mu się okres niezbędny do zasiedzenia. BRAK DEFINICJI W PRZEPISACH Kodeks cywilny nie definiuje w żadnym z przepisów pojęcia dobrej lub złej wiary. Posługuje się jednak tymi terminami np. w art. 7 czy art Brak definicji w przepisach prawa nie oznacza, że nie wiemy co oznaczają te pojęcia. Zgodnie z ogólnie przyjętą definicją, dobra wiara to błędne ale usprawiedliwione przekonanie, że danej osobie przysługuje dane prawo podmiotowe. 2

3 Raport specjalny: Prawo a nieruchomości wybrane zagadnienia Zła wiara natomiast definiowana jest jako sytuacja, w której dana osoba wie lub przy zachowaniu należytej staranności powinna wiedzieć, że dane prawo podmiotowe jej nie przysługuje. POD KĄTEM ZASIEDZENIA Upraszczając - posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest osoba, która nie wie, że nie przysługuje mu własność nieruchomości. Posiadaczem w dobrej wierze będzie na przykład osoba, która nabyła własność nieruchomości od osoby posiadającej wadliwe lub odwołane pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości. Posiadaczem samoistnym w złej wierze jest natomiast osoba, która wie, że nie jest właścicielem nieruchomości. Posiadaczami w złej wierze będą osoby, które nabyły nieruchomość na podstawie umowy zawartej w innej formie niż akt notarialny, a także osoby, które objęły w faktyczne władanie nieruchomość należącą do innej osoby bez żadnej umowy. DŁUGOŚĆ POSIADANIA Przepisy faworyzują osoby pozostające w błędnej, usprawiedliwionej niewiedzy, które nabywają własność nieruchomości już po 20 latach posiadania jej jako posiadacze samoistni. Posiadacz samoistny w złej wierze uzyskuje prawo własności dopiero po 30 latach. PODSUMOWANIE Wszystkie powyższe uwagi należy analogicznie stosować do zasiedzenia udziału w nieruchomości, służebności gruntowej, służebności przesyłu czy użytkowania wieczystego. 3

4 Autor: Łukasz Matys Zasiedzenie nieruchomości nabytej na podstawie nieformalnej umowy Umowa sprzedaży nieruchomości, zgodnie z przepisami polskiego prawa, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa w innej formie, np. zwykłej pisemnej, jest nieważna i nie powoduje przejścia prawa własności. Aby nabyć własność takiej nieruchomości trzeba ją zasiedzieć. Obecnie coraz rzadziej dochodzi do nieformalnego obrotu nieruchomościami, tj. do sprzedawania nieruchomości z pominięciem umów w formie aktu notarialnego. DOBRA I ZŁA WIARA Okres posiadania nieruchomości niezbędny do zasiedzenia, zależy od tego czy posiadacz samoistny nabył nieruchomość w dobrej czy złej wierze. Kodeks cywilny nie definiuje pojęć dobra i zła wiara. Jednak w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że w dobrej wierze jest posiadacz, który nie wie, że nie przysługuje mu własność nieruchomości. Każdy inny posiadacz jest posiadaczem w złej wierze. Posiadacz w złej wierze wie, że nie przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Niezależnie od tego czy posiadacz samoistny jest w dobrej czy złej wierze może nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie. Dobra lub zła wiara ma jedynie wpływ na długość okresu posiadania niezbędnego do zasiedzenia. 4

5 Raport specjalny: Prawo a nieruchomości wybrane zagadnienia CZAS ZASIEDZENIA Okres zasiedzenia przy dobrej wierze wynosi 20 lat, natomiast posiadacz samoistny, który uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze nabywa jej własność po 30 latach. Jak zatem widać, ustalenie tego czy posiadacz jest w dobrej czy złej wierze jest bardzo istotne. SYTUACJA NIEFORMALNEGO NABYWCY Przyjmuje się, że nabywca nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego jest posiadaczem w złej wierze. Taka konstatacja wynika z uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego (III CZP 108/91) wydanej 6 grudnia 1991 r. Zgodnie z tezą orzeczenia, osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Taki posiadacz samoistny będzie musiał zatem poczekać aż 30 lat zanim nabędzie własność nieruchomości w drodze zasiedzenia. 5

6 Autor: Łukasz Matys Dokumenty, które należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego Wiele osób boi się wynajmować swoje mieszkania lokatorom. Powodem tego strachu jest restrykcyjna ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego. Aby wynająć mieszkanie i uniknąć reżimu przewidzianego tą ustawą należy zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Do takiej umowy trzeba dołączyć koniecznie trzy dokumenty. Zgodnie z definicja zawartą w ustawie, umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, zawarta na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. PODDANIE SIĘ EGZEKUCJI Pierwszym dokumentem, który trzeba dołączyć do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Dokument ten musi mieć formę aktu notarialnego. Najemca zobowiązuje się w nim do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. 6

7 Raport specjalny: Prawo a nieruchomości wybrane zagadnienia WSKAZANIE LOKALU Drugim dokumentem niezbędnym przy umowie najmu okazjonalnego lokalu jest wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w wypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Oświadczenie takie składa najemca. Nie potrzebuje ono do swojej ważności żadnej specjalnej formy. OŚWIADCZENIE Trzecim niezbędnym dokumentem przy umowie najmu okazjonalnego jest oświadczenie właściciela lokalu do którego wyprowadzi się najemca w wypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W tym oświadczeniu właściciel lokalu lub osoba posiadająca do niego tytuł prawny (np. współwłaściciel, najemca) wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających w lokalu wskazanym w oświadczeniu najemcy. Zasadniczo dokument ten może mieć dowolną formę. Jednakże na żądanie wynajmującego składa się to oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczony. Poświadczenie notarialne podpisu nie powoduje, że dokument ma formę aktu notarialnego. W takim poświadczeniu notariusz jedynie stwierdza, że dana osoba w jego obecności podpisała się pod dokumentem. Oświadczenie takie może złożyć również sam najemca o ile posiada inne mieszkanie lub dom. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia na przykład gdy osoba posiadająca mieszkanie w jednym mieście przyjeżdża do pracy do innego dnia. ZGŁOSZENIE Aby można było mówić o najmie okazjonalnym trzeba go zgłosić do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Właściciel ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. 7

8 Autor: Łukasz Matys Czym różni się zadatek od zaliczki? W języku potocznym często utożsamia się zaliczkę i zadatek. Jednak od strony prawnej to dwie zupełnie różne rzeczy. Dlatego należy zwracać uwagę, czy podpisując umowę pieniądze wpłacamy tytułem zadatku czy zaliczki. Różnica między zaliczką z zadatkiem Zadatek jest zdefiniowany w kodeksie cywilnym (dalej k.c.). Poświęcony jest mu art. 394 k.c. W przepisach prawa nie znajdziemy jednak ani słowa o zaliczce. WYKONANIE UMOWY A ZADATEK W razie wykonania umowy zadatek powinien być zaliczony na poczet świadczenia do jakiego zobowiązana jest strona, która go dała. Jeżeli zatem osoba zobowiązała się kupić rzecz od drugiej osoby i na zabezpieczenie transakcji wpłaciła zadatek, to po zawarciu umowy zadatek zaliczony powinien być na poczet ceny. Jeżeli nie można zaliczyć zadatku na poczet świadczenia, np. przy świadczeniach niepieniężnych, zadatek powinien być po wykonaniu umowy zwrócony osobie, która go dała. NIE WYKONANIE UMOWY A ZADATEK Jeżeli umowa jest niewykonana przez jedną ze stron a przy zawieraniu umowy był dany zadatek sytuacja może wyglądać dwojako. Wszystko zależy od tego kto dał zadatek oraz kto nie wykonał umowy. Jeżeli zadatek dała strona umowy, która jej nie wykonała, to zadatek może zatrzymać druga strona. Jeżeli zadatek dała druga strona, 8

9 Raport specjalny: Prawo a nieruchomości wybrane zagadnienia to może żądać jego podwójnej wysokości. Ważne jest, że strona nie musi wyznaczać dodatkowego terminu na wykonanie umowy. Bez wyznaczenia terminu może odstąpić od umowy i zachować zadatek (lub żądać go w podwójnej wysokości). ROZWIĄZANIE UMOWY A ZADATEK W przypadku rozwiązania umowy za porozumieniem stron lub na skutek działania siły wyższej zadatek powinien być zwrócony. W takim wypadku żadna ze stron nie może żądać wypłacenia zadatku w podwójnej wysokości. ZALICZKA Zaliczka nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym ani innym przepisie prawa. Jest to pojęcie zwyczajowe. W wypadku wykonania umowy zaliczka, podobnie jak zadatek, powinna być zaliczona na poczet świadczenia strony, która ją dała. W wypadku rozwiązania umowy za porozumieniem stron lub na skutek siły wyższej zaliczka, tak samo jak zadatek, podlega zwrotowi na rzecz osoby, która ją dała. Inaczej natomiast rzecz wygląda przy niewykonaniu umowy. W takim wypadku nie można żądać zaliczki w podwojonej wysokości. Zaliczki nie może również zachować strona, która wykonała zobowiązanie. 9

10 Autor: Łukasz Matys Czy małżonkowie mogą sporządzić wspólny testament? Przepisy prawa spadkowego są bardzo rygorystyczne. Warto pamiętać o tym sporządzając testament. Jednym z problemów przed którym stają osoby spisujące testament jest to czy mogą sporządzić go razem z małżonkiem. Wspólny testament małżonków Zgodnie z przepisami prawa testament może sporządzić tylko jedna osoba. Tak więc małżonkowie nie mogą spisać jednego testamentu. Każde z nich powinno sporządzić oddzielny dokument. NA JEDNEJ KARTCE PAPIERU Prawo nie wyklucza natomiast możliwości aby testament małżonków znajdowały się na jednej kartce papieru. Dla przykładu mąż może umieścić swoje oświadczenie na wypadek śmierci na jednej stronie a żona na drugiej stronie tego samego arkusza papieru. Oświadczenia małżonków mogą znajdować się również na tej samej stronie i być umieszczone jedno pod drugim. 10

11 Raport specjalny: Prawo a nieruchomości wybrane zagadnienia NIEWAŻNY TESTAMENT Testament napisany przez małżonków wspólnie jest nieważny. Osoby powołane na podstawie takiego testamentu nie dziedziczą. Gdy spadkobiercy pozostawili jedynie testament wspólny dziedziczenie odbywa się na zasadach przewidzianych przez ustawę. SPADKOBIERCY Każdy z małżonków może powołać do spadku różne osoby. Nie ma konieczności aby małżonkowie jako spadkodawców wymieniali te same osoby. Każdy z małżonków może powołać do całości spadku drugie małżonka. Częstą praktyką jest powoływanie przez małżonków siebie nawzajem jako spadkobierców. W takim wypadku mąż do całości spadku powołuje żonę a żona, w oddzielnym testamencie, do całości spadku powołuje męża. WŁASNORĘCZNIE Każdy testament należy sporządzić własnoręcznie. Nie można testamentu napisać na komputerze i następnie podpisać, nie można go sporządzić na maszynie do pisania. Cała treść testamentu powinna być napisana odręcznie przez spadkodawcę. Nie powinna mieć miejsca sytuacja gdy inna osoba napisze własnoręcznie testament a testator go jedynie podpisze. PODPIS Każdy testament powinien być podpisany i opatrzony datą. NAJLEPIEJ U NOTARIUSZA Oczywiście w sprawie sporządzenia testamentu najlepiej zgłosić się do notariusza. W takim wypadku notariusz zadba o to aby testament spisany był zgodnie z przepisami prawa. Dodatkową korzyścią skorzystania z usług notariusza jest to, że sporządzony u niego testament zostaje w aktach. Nie ma zatem obawy zniszczenia dokumentu, zagubienia go lub utracenia w inny sposób. 11

12 Kontakt Masz jakieś pytania? Pisz na adres Informacje o produkcie: Wszelkie prawa zastrzeżone na rzecz Wydawnictwa Wiedza i Praktyka Sp. z o.o. (WiP) Powielanie powyższych treści, w jakiejkolwiek postaci, w tym ich powielanie w celu wykorzystania w innych serwisach, usługach internetowych lub ofertach bądź też kopiowanie na jakiekolwiek nośniki może mieć jedynie miejsce po uprzedniej, pisemnej, pod rygorem nieważności zgodzie WiP w tym przedmiocie, tym samym akceptacji WiP na takie działanie. Portal experto24.pl jest własnością Wydawnictwa Wiedza i Praktyka Sp. z o.o., ul. Łotewska 9A, Warszawa, Numer NIP: Numer KRS: Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, wysokość kapitału zakładowego: 200 tys. zł. Centrum Obsługi Klienta: tel.: , faks: , cok@wip.pl