III. ZASADY NEGOCJACJI WARUNKÓW NAJMU LOKALI UŻYTKOWYCH

Transkrypt

1 Regulamin wynajmu lokali użytkowych oraz dzierżawy terenu w Spółdzielni Mieszkaniowej Hutnik w Sosnowcu. I. PODSTAWA PRAWNA 1. Ustawa z dnia r. Prawo spółdzielcze /tekst jednolity Dz.U. z 2003r. Nr 188 poz z późniejszymi zmianami/, 2. Ustawa z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych /tekst jednolity Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116 z późniejszymi zmianami/, 3. Ustawa z dnia r. - Kodeks Cywilny, 4. Statut Spółdzielni Mieszkaniowej Hutnik, 5. Regulamin kosztów centralnego ogrzewania i podgrzania wody użytkowej w zasobach SM "Hutnik" w Sosnowcu, 6. Regulamin rozliczania kosztów zużycia wody wodociągowej dostarczanej do lokali mieszkalnych i użytkowych oraz pobierania opłat za wodę i odprowadzenie ścieków w Spółdzielni Mieszkaniowej "Hutnik", 7. Regulamin umieszczania reklam w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej "Hutnik" w Sosnowcu, 8. Regulamin postępowania przy prowadzeniu windykacji należności Spółdzielni Mieszkaniowej "Hutnik" w Sosnowcu. 1 II. PRZEPISY OGÓLNE 1. Regulamin określa ogólne zasady wynajmu lokali użytkowych i dzierżawy terenu w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Hutnik. 2. Przedmiotem najmu mogą być lokale użytkowe wolne w sensie prawnym, których wyłącznym dysponentem jest spółdzielnia. Przedmiotem dzierżawy mogą być tereny będące własnością spółdzielni, będące w jej użytkowaniu wieczystym lub co do których Spółdzielnia posiada prawo poddzierżawy. 3. Lokale użytkowe znajdujące się w zasobach spółdzielni mogą być wynajmowane osobom fizycznym i prawnym, prowadzącym działalność gospodarczą. 4. Decyzję o wynajęciu lub wydzierżawieniu podejmuje Zarząd spółdzielni. 5.Szczegółowe zasady najmu/dzierżawy określane są każdorazowo w umowach podpisanych przez obie strony umowy. 6. Najemców lokali użytkowych oraz dzierżawców gruntów wybiera Zarząd w drodze negocjacji. 2 III. ZASADY NEGOCJACJI WARUNKÓW NAJMU LOKALI UŻYTKOWYCH 1. W ogłoszeniu o negocjacjach podaje się: a/ nazwę i siedzibę ogłaszającego negocjacje, b/ przedmiot negocjacji (położenie i powierzchnia lokalu), c/ termin i miejsce składania zgłoszeń do udziału w negocjacjach, d/ termin i miejsce przeprowadzenia negocjacji, e/ stawkę wywoławczą czynszu, f/ proponowany czas trwania umowy najmu, g/ określenie przeznaczenia lokalu, h/ inne dodatkowe warunki umowy najmu przedmiotowego lokalu, 2. W zgłoszeniu do udziału w negocjacjach należy zawrzeć: a/ imię, nazwisko i adres albo nazwę oraz siedzibę oferenta, b/ datę sporządzenia zgłoszenia, c/ oznaczenie lokalu, d/ szczegółowy rodzaju proponowanej działalności (w ramach przeznaczenia lokalu określonego w ogłoszeniu), e/ inne dodatkowe propozycje lub informacje dotyczące lokalu, 1

2 f/ aktualny odpis z właściwego rejestru, kopie decyzji o nadaniu NIP i zaświadczenia o numerze REGON g/ oświadczenie o prowadzeniu przez oferenta działalności gospodarczej w innym lokalu (jeżeli taką prowadzi) z podaniem adresu Wynajmującego. 3. Zarząd może podjąć negocjacje z podmiotami, które złożyły ofertę najmu konkretnego lokalu i wystosować zaproszenie do negocjacji do konkretnych podmiotów jako wyłącznie biorących udział w postępowaniu. 4. Z ustaleń negocjacyjnych sporządza się protokół, stanowiący podstawę zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego. 3 IV. UMOWA NAJMU 1. Przedmiot najmu, prawa i obowiązki stron, okres najmu, warunki rozwiązania umowy, rodzaj prowadzonej w lokalu działalności oraz wysokość opłat winny być określone w umowie najmu, którą z najemcami lokali zawiera Zarząd. 2. Przekazanie lokalu użytkowego przez wynajmującego najemcy, a także przekazanie zwrotne po upływie okresu trwania umowy najmu przez najemcę wynajmującemu odbywa się w formie protokolarnej. 3. Zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego winno być poprzedzone wniesieniem przez najemcę kaucji, która stanowi zabezpieczenie należności z tytułu najmu lokalu. Wysokość kaucji, termin jej wpłaty oraz rodzaj określa umowa zawarta z najemcą. Kaucja podlega rozliczeniu w terminie 14 dni od daty rozwiązania umowy, jednak nie wcześniej niż przed dniem protokolarnego przekazania lokalu wynajmującemu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Dopuszcza się możliwość wniesienia kaucji w pieniądzu lub poprzez złożenie weksla, poręczenia, gwarancji bankowej itp. Każdorazowo decyzję w tym przedmiocie podejmuje Zarząd spółdzielni. 4. Najemca lokalu, który bezumownie korzysta z lokalu obowiązany jest do zapłaty odszkodowania w wysokości dziesięciokrotnej stawki czynszowej ustalonej dla zajmowanego przez niego lokalu. 5. Przez bezumowne korzystanie z lokalu należy rozumieć nie przekazanie lokalu wynajmującemu w oznaczonym terminie, po rozwiązaniu umowy najmu lub samowolne zajęcie lokalu. 6. Po upływie okresu trwania umowy najemca powinien przekazać wynajmującemu lokal użytkowy w stanie niepogorszonym, umożliwiającym jego natychmiastowe wynajęcie. 4 V. CZYNSZ NAJMU/ DZIERŻAWY, OPŁATY ZA ŚWIADCZENIA, DEKLARACJA O WYSOKOŚCI OPŁAT ZA GOSPODAROWANIE ODPADAMI KOMUNALNYMI. 1.Minimalne stawki czynszu najmu/dzierżawy ustala Zarząd spółdzielni, uzależniając ich wysokość od miejsca usytuowania przedmiotu najmu/dzierżawy, przeznaczenia itp. 2. Do opłat dodatkowych można zaliczyć m.in. opłaty za : a/ energię cieplną dla celów centralnego ogrzewania i podgrzania wody, b/ zużytą wodę zimną i odprowadzenie ścieków, c/ wywóz nieczystości, d/ inne w tym m.in.: za energię elektryczną, konserwację dźwigów towarowo-osobowych, gaz, e/ konserwację domofonu, f/ legalizację wodomierza. 3. W uzasadnionych przypadkach wynajmujący dokonuje innych obciążeń : a/ za energię elektryczną i gaz - jako refaktura kosztów dostawcy energii lub gazu z uwzględnieniem cen obowiązujących dostawców, b/ za konserwację dźwigów osobowo-towarowych - jako refaktura kosztów. 2

3 4. Aktualna wysokość czynszu najmu/dzierżawy oraz opłat za świadczenia łącznie z należnym podatkiem VAT uwzględniana jest w fakturach wystawianych najemcom lokali/dzierżawcom terenów, co miesiąc przez spółdzielnię. 5. Należności za najem lokali użytkowych/dzierżawę terenu powinny być regulowane w terminach uwzględnionych w fakturach oraz umowach najmu/dzierżawy "z góry do 20 -go dnia m-ca, którego płatność dotyczy. Za wpłaty należności po terminie spółdzielnia nalicza odsetki maksymalne. 6. Każdy najemca/dzierżawca zobowiązany jest do złożenia do Spółdzielni oświadczenia zawierającego niezbędne informacje do złożenia deklaracji o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi w określonym przez Spółdzielnie terminie. W przypadku zmiany danych zawartych w złożonym oświadczeniu, bądź zawarcia umowy najmu/dzierżawy po wskazanym terminie, najemca/dzierżawca zobowiązany jest do złożenia oświadczenia niezbędnego do złożenia deklaracji o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi do spółdzielni w terminie 7 dni od dnia nastąpienia zmiany, bądź zawarcia umowy najmu/dzierżawy. 7. Zarząd może zobowiązać indywidualnego najemcę/dzierżawcę do składania deklaracji o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi bezpośrednio do Urzędu Miejskiego. 8. Dzierżawca terenu, który bezumownie korzysta z terenu obowiązany jest do zapłaty odszkodowania w wysokości dziesięciokrotnej stawki dzierżawy ustalonej dla zajmowanego przez niego terenu. 5 VI. WINDYKACJA NALEŻNOŚCI 1. Windykacja należności z tytułu opłat za najem lokali użytkowych dokonywana jest przez pracowników Działów Eksploatacji i Sekcji ds. Obsługi Prawnej i Windykacji przy współpracy z Kancelarią Prawną zgodnie z przepisami zawartymi w Regulaminie postępowania przy prowadzeniu windykacji należności w S.M. Hutnik. 2. Procedury windykacji przedsądowej dotyczące dłużników najemców lokali użytkowych zalegających z zapłatą dwumiesięcznych opłat za wynajem lokalu użytkowego rozszerza się o kolejny etap, w którym spółdzielnia w wysyłanym do dłużnika wezwaniu do zapłaty udziela dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę pod rygorem rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym. 3. W przypadku bezskutecznego upływu dodatkowego miesięcznego terminu wyznaczonego na spłatę zadłużenia, spółdzielnia zobowiązana jest do rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym, a dalszą egzekucję należności przekazać do Kancelarii Prawnej w celu skierowania na drogę postępowania sądowego. 4. W przypadku dzierżawy terenu, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. 6 VII. REMONTY ROZLICZENIE NAKŁADÓW 1.Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu zaistnieje konieczność przeprowadzenia remontów obciążających wynajmującego jest on zobowiązany do ich wykonania. Może je również za zgodą i pod nadzorem wynajmującego wykonać najemca za zwrotem kosztów po dokonaniu przez inspektora nadzoru odbioru robót. 2. Jeżeli najemca zobowiąże się i za zgodą wynajmującego wykona remont lokalu w sposób trwale podnoszący jego walory techniczne oraz poprawiający ogólny stan techniczny budynku, w którym lokal ten się znajduje może skorzystać z gwarancji lub świadczeń ze strony wynajmującego. Wynajmujący może zagwarantować, że jeśli w określonym okresie od chwili zakończenia remontu wypowie najemcy umowę najmu z przyczyn nie leżących po stronie najemcy, to zwróci mu wartość nakładów liczoną wg cen materiałów i usług budowlanych występujących w chwili rozwiązania umowy pomniejszonych o proporcję w 3

4 jakiej okres korzystania z udoskonalonego lokalu pozostaje do ustalonego okresu gwarancyjnego. Po upływie okresu gwarancyjnego najemcy nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów na wykonane prace remontowe. Ostateczna decyzja leży po stronie wynajmującego. 3.Jeżeli najemca zobowiąże się i wykona za zgodą wynajmującego remont lokalu przekraczający zwykłą aranżację i adaptację na potrzeby najemcy, a jednocześnie powodujący znaczne poprawienie walorów technicznych lokalu możliwych do wykorzystania przy różnych rodzajach działalności, to wynajmujący może podjąć decyzję o wyrażeniu zgody na obciążanie Spółdzielni całością lub częścią poniesionych nakładów na remont wynajmowanego lokalu użytkowego. Rozliczenie finansowe może nastąpić poprzez kompensaty w przypadku obustronnej akceptacji tego rozwiązania z bieżącymi należnościami czynszowymi. Zakres rzeczowy i finansowy kompensaty ustala Zarząd. Ww. decyzji nie można podjąć jeżeli zobowiązanie się najemcy do wykonania danych robót remontowych było elementem oferty najmu mającym wpływ na jego wybór. 4. Adaptację lokalu dla potrzeb prowadzonej działalności przeprowadza się za zgodą wynajmującego. Wszelkie prace adaptacyjne mogą być wykonane na podstawie projektu budowlanego obejmującego całość branż wraz z uzgodnieniami techniczno administracyjnymi, które zostaną przedstawione do akceptacji wynajmującego przed przystąpieniem do adaptacji. 5. Drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Do drobnych nakładów obciążających najemcę należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian i wewnętrznych stron drzwi wejściowych jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie z energii elektrycznej, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. 6. Z wyłączeniem sytuacji o której mowa w 9 ust. 3, po rozwiązaniu umowy najmu wynajmujący albo zobowiązuje najemcę do przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego albo przejmie nakłady za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości z daty ich zwrotu. Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Za zgodą stron umowa najmu może zawierać również zapis, że nakłady wszystkie lub niektóre, poczynione przez najemcę, po wygaśnięciu najmu, przypadają nieodpłatnie wynajmującemu. Rozliczenie nakładów może być także dokonane poza wynajmującym, pomiędzy najemcą zdającym lokal a osobą zainteresowaną jego wynajęciem. 7. Podstawą wszelkich ustaleń okresów gwarancyjnych, zwrotu nakładów i partycypacji powinny być przedłożone przez najemcę kosztorysy powykonawcze, które wynajmujący weryfikuje i sprowadza do poziomu cen materiałów i usług stosowanych przy organizowanych przez wynajmującego przetargach na roboty budowlane. 8. Zwrot poniesionych nakładów może nastąpić na podstawie kosztorysów powykonawczych sporządzonych metodą szczegółową na podstawie KNR, obmiarów robót potwierdzonych przez inspektora nadzoru odpowiednich branż oraz faktur za zakupione materiały i zapłaconą usługę za roboty. 9. Przedłożone kosztorysy winny być zweryfikowane przez służby techniczne spółdzielni do poziomu cen nie wyższych niż średnie SEKOCENBUD / z bieżącego kwartału pomniejszone o stopień zużycia. W protokole zdawczo - odbiorczym i w protokole typowania oprócz procentowego stopnia zużycia musi być jednoznacznie określone czy element zakwalifikowany jest do wymiany. Protokół będzie stanowił załącznik do porozumienia remontowego. 7 VIII. POSTANOWIENIA KOŃCOWE 1. Regulamin został uchwalony przez Radę Nadzorczą Uchwałą nr 94/2013 z dn r. i wchodzi w życie z dniem podpisania. 2. Traci moc Regulamin zatwierdzony Uchwałą Rady Nadzorczej nr 578/2012 z dn r. 4

5 5