UCHWAŁA NR VIII/116/2015 RADY MIEJSKIEJ W BIELSKU-BIAŁEJ. z dnia 26 maja 2015 r.

Transkrypt

1 UCHWAŁA NR VIII/116/2015 RADY MIEJSKIEJ W BIELSKU-BIAŁEJ z dnia 26 maja 2015 r. w sprawie rozpatrzenia skargi z dnia 23 lutego 2015 r. Pani G P na Prezydenta Miasta Bielska-Białej Na podstawie art. 18a ust. 4 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. jedn. Dz.U. 2013, poz. 594, z późn. zm.) oraz 3 ust. 1 Regulaminu Komisji Rewizyjnej Rady Miejskiej w Bielsku-Białej, stanowiącego załącznik Nr 4 do Statutu Miasta Bielska-Białej Rada Miejska p o s t a n a w i a 1. W wyniku przeprowadzonego postępowania w sprawie skargi Pani G P na Prezydenta Miasta Bielska-Białej, uznać skargę za bezzasadną. 2. Prawne i faktyczne argumenty decydujące o zajętym stanowisku w sprawie zawiera uzasadnienie do niniejszej uchwały. 3. Upoważnić Przewodniczącego Rady Miejskiej do udzielenia odpowiedzi Skarżącej o sposobie załatwienia skargi. 4. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia. Przewodniczący Rady Miejskiej Jarosław Klimaszewski Id: 8E8FAF55-DDD3-4B04-AF79-071B2825E14F. Podpisany Strona 1 z 5

2 Załącznik do Uchwały Nr VIII/116/2015 Rady Miejskiej w Bielsku-Białej z dnia 26 maja 2015 r. Uzasadnienie Komisja Rewizyjna na swoim posiedzeniu w dniu 29 kwietnia 2015 r. rozpatrywała skargę z dnia 23 lutego 2015 r. Pani G P, działającej przez swojego pełnomocnika Pana B M na Prezydenta Miasta Bielska-Białej i Urząd Miejski, przekazaną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej pismem z dnia 10 marca 2015 r. do rozpatrzenia wg właściwości. Komisja Rewizyjna (zwana dalej Komisją) po analizie zarzutów zawartych w skardze, a także po uzyskaniu stosownych wyjaśnień pisemnych i ustnych: Skarżącego, Zastępcy Prezydenta Miasta, Naczelnika Wydziału Mienia Gminnego i Rolnictwa oraz Zastępcy Naczelnika Wydziału Mienia Gminnego i Rolnictwa stwierdziła, co następuje. Zarzuty zawarte w skardze z dnia 23 lutego 2015 r. dotyczą podziału nieruchomości oraz ustalenia granic nieruchomości oznaczonej nr 51 i nr 53, położonej w Bielsku-Białej przy ul. 11 Listopada oraz związanego z tym znacznego ograniczenia jej obszaru i zakresu użytkowania części wspólnej nabytej nieruchomości. Skarżąca twierdzi, że nie ma decyzji o podziale nieruchomości na nieruchomość budowlaną i gruntową i oczekuje na rozgraniczenie zwartej zabudowy. Skarżąca w związku z powyższym zarzuca zaniedbania i niejasności w gospodarowaniu mieniem gminnym. Skarżąca stwierdza, iż dokonując podziału nieruchomości biegli sądowi nie wzięli pod uwagę istniejącego nawisu antresoli (przynależnej do nieruchomości ozn. nr 51 i 53 przy ul. 11 Listopada), który - zdaniem Skarżącej - znacząco ogranicza walory użytkowe wewnętrznego podwórka nieruchomości. Skarżąca zarzuciła Urzędowi Miejskiemu, że wyraził zgodę na nałożenia ocieplenia na ścianę graniczną budynku położonego przy ul. 11 Listopada 53 oraz wykonanie w tej ścianie okien. Ponadto, Skarżąca podnosi, iż w pismach kierowanych do Skarżącej adresatowi nie szczędzono inwektyw. Komisja w rozpatrywanej sprawie, mając na uwadze art. 227 kpa, poddała analizie w szczególności ewentualne zaniedbania lub nienależyte wykonywanie zadań przez właściwe organy, naruszenie praworządności lub interesów Skarżącego oraz przewlekłe i biurokratyczne załatwianie sprawy. Komisja ustaliła, iż Skarżąca stała się właścicielką lokalu mieszkalnego nr 7 przy ul. 11 Listopada 51 w Bielsku-Białej wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na podstawie umowy darowizny z dnia 19 stycznia 1996r. (Rep. A nr 266/1996r.). W budynku nr 51 przy ul. 11 Listopada w Bielsku-Białej ustanowiono odrębną własność lokali mieszkalnych (w tym lokalu nr 7), z którą powiązano udział w nieruchomości wspólnej (83/1000), obejmujący udział w użytkowaniu wieczystym gruntu jedynie dz. 662 (uprzednio p.bud 70) o pow. 216 m 2. Komisja w wyniku przeprowadzonego postępowania uzyskała wyjaśnienia, że nieruchomości oznaczone jako dz. 842 (uprzednio 67) oraz dz. 662 (uprzednio 70), na których posadowiony jest budynek przy ul. 11 Listopada 51 są nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy Bielsko-Biała, dlatego też kwestia gospodarowania tymi nieruchomościami i wykonywanie uprawnień właścicielskich, w tym sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z określeniem udziału w nieruchomości wspólnej ma wyłącznie charakter cywilnoprawny. Mocodawcę Skarżącego oraz Gminę nie łączy w tym zakresie stosunek administracyjny podlegający załatwieniu przez wydanie decyzji, od której strony mogłyby złożyć odwołanie lub wniosek o wznowienie postępowania. Komisja ustaliła, że rozgraniczenie nieruchomości oznaczonych jako działka 662 (uprzednio 70) i działka nr 842 (uprzednio 67) zostało wykonane na zlecenie Gminy. Postępowanie w przedmiocie rozgraniczenia nieruchomości, obejmujących działki nr 662 (uprzednio 70) oraz 842 (uprzednio 67) z dz. 598 (uprzednio 69), toczące się z udziałem Skarżącej, zostało prawomocnie zakończone postanowieniem Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej z dnia 25 października 2011r. (sygn. akt II Ns 1643/11). Sąd dokonał rozgraniczenia nieruchomości, potwierdzając tym samym prawidłowość decyzji wydanej przez Burmistrza Czechowic- Dziedzic z dnia 18 lipca 2011 r. Zagadnienie to pozostaje zatem poza rozważaniami Komisji Rewizyjnej. Czynności postępowania skargowego nie mogą bowiem zastępować regularnej procedury sądowej, czy administracyjnej, nie mogą też podważać trwałości orzeczeń sądowych lub decyzji administracyjnych. Id: 8E8FAF55-DDD3-4B04-AF79-071B2825E14F. Podpisany Strona 2 z 5

3 Komisja uzyskała wyjaśnienia, zgodnie z którymi dla uregulowania stanu prawnego konieczne jest ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jak również ustanowienie - w stosownym udziale - odpłatnego użytkowania wieczystego dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr 842 o pow. 67 m 2. Z kolei dla ustalenia wysokości udziałów właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej, konieczne jest również przeprowadzenie inwentaryzacji uproszczonej, co do której wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Obejmuje ona bowiem rzuty odpowiednich kondygnacji budynku, na których zaznacza się lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, a także wyrysy z operatu ewidencyjnego, na których zaznacza się pomieszczenia przynależne położone poza budynkiem mieszkalnym. W tym celu niezbędne jest udostępnienie przez właścicieli swoich lokali i pomieszczeń przynależnych. Komisja, na podstawie zgromadzonego materiału, ustaliła, iż od 2009 r. podejmowane są bezskuteczne próby wykonania inwentaryzacji uproszczonej budynku przy ul. 11 Listopada 51, która konieczna jest do korekty wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej z uwagi na faktyczne położenie budynku zarówno na działce nr 662 (uprzednio 70) oraz częściowo na działce nr 842 (uprzednio 67), jak również w związku z przekazaniem w 2000 r. skrzydła budynku położonego przy ul. 11 Listopada 51 posadowionego na działce nr 598 (uprzednio 69) jego właścicielom. Działka 662 o pow. 216 m 2 nie stanowi działki budowlanej, z uwagi na jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku nr 51 przy ul. 11 Listopada i urządzeń położonych na tej działce. Ponadto, budynek mieszkalny przy ul. 11 Listopada 51 jest położony na działkach nr 662 o pow. 216 m 2 i częściowo na dz. nr 842 o pow. 176 m 2, która w pozostałej części stanowi podwórko. Działka 662 oraz 842 łącznie stanowią działkę budowlaną w rozumieniu art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014r. poz. 518 ze zm.). Ponieważ cała nieruchomość stanowi funkcjonalnie i konstrukcyjnie jeden kompleks i nie może być rozdzielona, winna stanowić jedną wspólnotę mieszkaniową, zaś udział współwłaścicieli winien obejmować obie parcele, gdyż jedynie w ten sposób zostaną spełnione wymagania stawiane działce budowlanej dla w/w budynku. Fakt ten został również potwierdzony w opinii biegłego z zakresu geodezji. W opinii jaką geodeta wydał na potrzeby postępowania sądowego stwierdzono, że nie jest możliwe prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń (...) Racjonalne korzystanie z budynku może odbywać się poprzez wykorzystanie obydwóch działek. Wobec powyższego działka 662 nie spełnia kryteriów działki budowlanej w rozumieniu definicji budowlanej z ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast razem z działką 842 spełnione są wszystkie wymienione w ustawie kryteria. Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali (tekst jednolity Dz. u. z 2000r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia tego stosunku, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. W tym celu sporządza się dokumentację techniczną. Na podstawie udzielonych wyjaśnień ustalono, że błąd polegający na oddaniu w użytkowanie wieczyste udziału tylko w nieruchomości oznaczonej jako dz. 662 zamiast w działce 662 i działce 842, nie wynikał z zaniedbania pracowników realizujących procedurę sprzedaży, opierano się bowiem na wypisie z rejestru gruntów sporządzonym przez uprawnionego geodetę w dniu 28 czerwca 1990r., gdzie działki nr 70 (obecnie 662) i 67 (obecnie 842) od 26 lutego 1990r. stanowiły formalnie odrębne nieruchomości. Działka nr 67 w dacie sprzedaży w/w lokalu figurowała w odrębnej księdze wieczystej, gdzie obecnie wpisana jest do zbiorczej księgi dla działek stanowiących wyłączną własność Gminy. Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 209 a ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli przy wyodrębnieniu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania Id: 8E8FAF55-DDD3-4B04-AF79-071B2825E14F. Podpisany Strona 3 z 5

4 w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej. Mając na uwadze konieczność zawarcia umowy notarialnej o oddanie w użytkowanie wieczyste udziałów w działce 842, biorąc także pod uwagę sugestie pełnomocnika Skarżącej dotyczące skorygowania udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z przekazaniem właścicielom nieruchomości przy ul. 11 Listopada 53 pomieszczeń zajmowanych przez Gminę znajdujących się w budynku położonym na nieruchomości oznaczonej jako działka 598 (skrzydło budynku ul. 11 Listopada 51), pismem z dnia 18 maja 2009r. Gmina Bielsko-Biała zwróciła się do Skarżącej z informacją o konieczności zawarcia umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste udziałów w działce nr 842, wyjaśniając jednocześnie, że koszty zawarcia umowy w formie aktu notarialnego poniesie Gmina Bielsko-Biała. Kolejne pismo Gmina Bielsko-Biała wystosowała w dniu 4 maja 2010r. W związku z faktem, że na żadne z tych pism nie udzielono jednoznacznej odpowiedzi, zarówno pismem z dnia 21 września 2009r., jak i pismem z dnia 24 listopada 2009r. czy też pismem z dnia 27 lipca 2011 r. Gmina Bielsko-Biała zwróciła się do zarządcy nieruchomości o przedstawienie stanowiska Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 842. Komisja zapoznając się z dokumentacją sprawy stwierdziła, że Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości nr 51 przy ul. 11 Listopada podjęła uchwałę w sprawie wykonania inwentaryzacji budowlanej budynku przy ul. 11 Listopada nr 51 (uchwała nr 3/2011 z 18 sierpnia 2011 r.), a także wyraziła wstępną zgodę na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości przy ul. 11 Listopada 51 oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntów. Pełnomocnik Skarżącej zmienił jednak stanowisko i nie wyraził zgody na wykonanie inwentaryzacji. Inwentaryzacji nie można zatem wykonać, bowiem koniecznym dla jej przeprowadzenia jest udostępnienie przez wszystkich właścicieli lokali wraz z pomieszczeń do nich przynależnymi. Do czasu przeprowadzenia inwentaryzacji nie jest możliwe wskazanie zasięgu prawa własności. W związku z brakiem możliwości uregulowania kwestii ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dla dz. nr 842 w stosownym udziale, sprawę skierowano na drogę postępowania sądowego o zobowiązanie, w drodze wyroku sądu, właścicieli nieruchomości lokalowych do złożenia stosownego oświadczenia woli. Komisja po uzyskaniu informacji z Wydziału Mienia Gminnego i Rolnictwa tut. UM ustaliła, że w dniu 7 maja 2015 r. odbyła się rozprawa apelacyjna, podczas której Sąd Okręgowy zadecydował o powołaniu biegłego z zakresu geodezji celem opracowania opinii uzupełniającej m.in. w zakresie ocieplenia budynku przy ul. 11 Listopada 51. Do Sądu należy zatem rozstrzygnięcie wątpliwości dotyczących stanu prawnego w związku z ustaleniem wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, jak również ustanowieniem - w stosownym udziale - odpłatnego użytkowania wieczystego dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr 842 o pow. 67 m 2, w tym także kwestii związanych z ewentualnym wpływem ocieplenia budynku położonego przy ul. 11 Listopada 53 na wielkość udziałów w użytkowaniu wieczystym. Komisja uznała także, że Urząd Miejski w Bielsku-Białej nie posiada dokumentu rozgraniczenia zabudowy wzniesionej na nieruchomościach położonych przy ul. 11 Listopada 51 i 53, o co zdaje się wnosić Skarżąca. Obowiązujący stan prawny nie przewiduje istnienia takiego dokumentu, bowiem nie można rozgraniczać budynków, a jedynie grunt. Rozgraniczenie gruntu odbywa się zaś w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999r. w sprawie rozgraniczenia nieruchomości, co zostało dokonane powoływanym postanowieniem Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej z dnia 25 października 2011r. (sygn. akt II Ns 1643/11). Komisja ustaliła również, że sprawę korzystania przez mieszkańców budynku przy ul. 11 Listopada 53 z nieruchomości przy ul. 11 Listopada 51 oraz werandy (antresoli) budynku nr 53 przedstawiono Skarżącej w piśmie z dnia 9 lutego 2012 r. Zagadnienia te zostały szczegółowo wyjaśnione pełnomocnikowi Skarżącej, jak i samej Skarżącej. Należy jedynie nadmienić, iż pismem z dnia 6 maja 2010 r., poinformowano właścicieli budynku położonego przy ul. 11 Listopada 53, że korzystanie z przejścia przez balkon i dostęp do lokalu mieszkalnego na I piętrze budynku przy ul. 11 Listopada 53 przez budynek przy ul. 11 Listopada 51 jest niezgodne z istniejącym stanem prawnym nieruchomości, zobowiązując jednocześnie do zaprzestania korzystania z w/w przejścia przez osoby zajmujące lokal w budynku nr 53. Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego wyrażenia zgody na wykonanie w ścianie granicznej okien dla lokali mieszkalnych, Komisja uzyskała zapewnienie, iż okna te istniały już przed dokonaniem rozgraniczenia nieruchomości. Informację tę potwierdził także pełnomocnik Skarżącej. Komisja wywnioskowała z wypowiedzi pełnomocnika Skarżącej, iż rozwiązaniem satysfakcjonującym stronę byłoby Id: 8E8FAF55-DDD3-4B04-AF79-071B2825E14F. Podpisany Strona 4 z 5

5 zamurowanie wskazanych okien w ścianie granicznej, a także usunięcie nawisu antresoli. Komisja zwróciła jednak uwagę, iż wg uzyskanych informacji, wnioskowane obiekty przynależą do nieruchomości objętych opieką Konserwatora Zabytków, a ich walory architektoniczne i zabytkowe podlegają ochronie prawnej, niezależnie od roszczeń Skarżącej. Postępowanie skargowe prowadzone przez Komisję Rewizyjną w zakresie jej właściwości nie potwierdziło zarzutów podnoszonych przez Skarżącą. Pisma Skarżącej kierowane do Urzędu Miejskiego nie pozostawały bez odpowiedzi. Komisja nie stwierdziła też w odpowiedziach wysyłanych do Skarżącej inwektyw, o których wspominała Skarżąca. Wobec przedstawionych wyżej argumentów, Komisja Rewizyjna w głosowaniu zaproponowała Radzie Miejskiej uznanie z dnia 23 lutego 2015 r. za bezzasadną. Id: 8E8FAF55-DDD3-4B04-AF79-071B2825E14F. Podpisany Strona 5 z 5