Listopad 2015
W SKRÓCIE: Mimo zaleceń KNF dostępność kredytów jest tylko 4% niższa niż na początku roku. Jeśli zostaną obniżone stopy procentowe to o kredyt może być jeszcze łatwiej. Marże kredytów z najniższym wkładem własnym i tych w udzielanych w ramach MdM są zbliżone do poziomu z początku roku. Zauważalnie spadły natomiast tych z wysokim wkładem własnym. Średnia cena ofertowa w 15 miastach w październiku jest o 0,3% wyższa niż we wrześniu. Przy stabilizacji całego rynku, o zmianach cen decydują lokalne uwarunkowania, zależności i okresowe zmiany popytu. W pięciu na siedem analizowanych miast kupujemy droższe mieszkania niż przed rokiem. Ponownie niższe ceny transakcyjne zanotowano w Krakowie. Za mkw. mieszkania na tamtejszym rynku płacimy średnio 5 691 zł. Jest to najniższa wartość od ponad roku. Także w stolicy Małopolski pojawiają się największe rozbieżności pomiędzy cenami w ofertach a rzeczywistymi kwotami transakcji. Średnia cena ofertowa wynosi prawie 6 500 zł za mkw. W Warszawie nie zmienia się średni poziom cen sprzedawanych lokali. Jest to 7 300-7 400 zł za mkw.
KREDYTY HIPOTECZNE Kolejne banki (Citi i BOŚ) istotnie zmniejszają dostępną kwotę kredytów, a dwa które takie zmiany wprowadziły przed miesiącem częściowo wycofują się z obniżek. Expander zwraca jednak uwagę, że dostępność kredytów wciąż jest dość dobra. W porównaniu do początku roku średnia zdolność kredytowa spadła tylko o 4%. W przyszłym roku może ona wręcz wzrosnąć, jeśli po raz kolejny zostaną obniżone stopy procentowe. W ubiegłym miesiącu pisaliśmy o czterech bankach (Alior, BZ WBK, Pocztowy i Credit Agricole), które istotnie obniżyły dostępną kwotę kredytów. Teraz do tego grona dołączyły Citi Handlowy (-10%) i BOŚ (-8%). Mimo to przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem 5 000 zł netto niespodziewanie wzrosła. Stało się tak m.in. dlatego, że dwa wspomniane już banki (BZ WBK i Credit Agricole) częściowo wycofały się z obniżek sprzed miesiąca. Dla przykładu BZ WBK w październiku zmniejszył dostępną kwotę kredytu aż o jedną trzecią. Teraz jednak wyliczona kwota jest aż o 100 000 zł wyższa. Mimo tej podwyżki nadal jest ona jednak o 11% niższa niż we wrześniu. Ciekawostką jest to, że o 10% wzrosła zdolność kredytowa w PKO BP. To ważna informacja, gdyż ten bank udziela najwięcej kredytów hipotecznych. W rezultacie wszystkim zmian w ofercie banków średnia dostępna kwota kredytu dla opisanej rodziny wynosi 433 000 zł. Oznacza to, że jest tylko o 4% niższa niż na początku roku. Zalecenia KNF dotyczące sposobów obliczania kosztów utrzymania jak na razie bardzo nieznacznie ograniczyły dostępność kredytów. Warto też dodać, że w ostatnim czasie coraz więcej mówi się o możliwości wprowadzenia kolejnej obniżki stóp procentowych. Jeśli tak się stanie, to dostępność kredytów może wręcz jeszcze wzrosnąć. Tymczasem marże w minionym miesiącu niestety wzrosły, co było wynikiem licznych zmian w ofertach. Średnia marża dla kredytów z wysokim (25%) wkładem wynosi obecnie 1,71%, a z najniższym wkładem (10%) 1,98%. Tradycyjnie najwyższa jest natomiast średnia dla kredytów udzielanych w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Wynosi ona 1,99%. Warto jednak dodać, że mimo podwyżek obecne poziomy marż kredytów z niskim wkładem i tych udzielanych w ramach MdM niemal się nie zmieniły od początku roku i nadal wynoszą ok. 1,98% - 1,99%. W przypadku tych z wysokim wkładem natomiast zauważalnie spadły (z 1,79% do 1,71%). Niestety nie zanosi się, aby obniżka dotknęła również kredytów z wysokim wskaźnikiem LTV. Wręcz przeciwnie, ich marże mogą jeszcze wzrosnąć.
Tab. 1 Kredyty w PLN z wkładem własnym 25% Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu Koszt kredytu Bank w pierwszych Marża Oprocentowanie 5 latach Bank BPH 39 329 zł 0,85% 2,58% Bank Pekao 51 010 zł 1,45% 3,18% Citi Handlowy 51 820 zł 1,60% 3,33% ING Bank Śląski 54 181 zł 1,65% 3,45% BGŻ BNP PARIBAS 56 151 zł 1,65% 3,45% BZ WBK 56 195 zł 1,69% 3,41% Euro Bank 56 253 zł 1,55% 3,28% PKO Bank Polski 56 362 zł 1,84% 3,57% BOŚ 56 418 zł 1,70% 3,51% Credit Agricole 56 568 zł 1,55% 3,20% Raiffeisen Polbank 57 888 zł 1,80% 3,53% Deutsche Bank 58 941 zł 1,65% 3,38% mbank 59 596 zł 1,95% 3,67% Bank Pocztowy 60 918 zł 1,95% 3,68% Alior Bank 61 592 zł 1,89% 3,62% Millennium 62 178 zł 1,89% 3,62% Getin Noble Bank 70 744 zł 2,37% 4,02% Tab. 2 Kredyty w PLN z wkładem własnym 10% Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu Koszt kredytu Bank w pierwszych 5 Marża Oprocentowanie latach Bank Pekao 53 739 zł 1,59% 3,32% BZ WBK 55 929 zł 1,69% 3,41% Euro Bank 59 171 zł 1,55% 3,28% mbank 61 541 zł 2,10% 3,82% PKO Bank Polski 61 807 zł 2,01% 3,74% Bank Pocztowy 62 368 zł 2,05% 3,78% Raiffeisen Polbank 62 990 zł 2,10% 3,83% Millennium 64 783 zł 2,09% 3,82% BOŚ 65 488 zł 1,80% 3,61% BGŻ BNP PARIBAS 65 910 zł 2,19% 3,99% Deutsche Bank 66 622 zł 1,65% 3,38% Alior Bank 69 312 zł 2,40% 4,13% Getin Noble Bank 77 757 zł 2,47% 4,12%
Tab. 3 Kredyty w ramach programu Mieszkanie dla młodych Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 15%, o pozycji decyduje koszt kredytu Koszt kredytu Bank w pierwszych Marża Oprocentowanie 5 latach Bank Pekao 54 288 zł 1,65% 3,38% BZ WBK 56 007 zł 1,69% 3,41% Euro Bank 57 960 zł 1,55% 3,28% PKO Bank Polski 61 946 zł 2,11% 3,84% BGŻ BNP PARIBAS 61 995 zł 1,95% 3,75% Raiffeisen Polbank 62 595 zł 2,10% 3,83% Millennium 64 843 zł 2,09% 3,82% Deutsche Bank 66 596 zł 2,09% 3,82% BOŚ 67 419 zł 1,80% 3,61% Alior Bank 69 391 zł 2,40% 4,13% Getin Noble Bank 76 488 zł 2,47% 4,12% Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN
Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 3-osobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto. Jarosław Sadowski Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.
CENY OFERTOWE Średnia cena ofertowa w 15 miastach w październiku jest o 0,3% wyższa niż we wrześniu. Podwyżki nastąpiły w Olsztynie +2%, Gdńsku +1,5% i Katowicach +1,3%. Należy podkreślić, że już od wielu miesięcy kierunek zmian cen jest niejednorodny. Podczas gdy w Gdańsku wydatki związane z zakupem lokalu wzrosły, w Gdyni spadły o 2,2%, a w Poznaniu i Białymstoku o 1,1%. Przy stabilizacji całego rynku o zmianach cen decydują przede wszystkim lokalne uwarunkowania i okresowe zmiany popytu. W porównaniu z zeszłym rokiem średnia cena dla wszystkich miast kształtuje się na podobnym poziomie i tylko w dwóch miastach różnice są warte odnotowania: w Gdyni cena jest o 4,5% niższa, a w Łodzi o 3,7% wyższa. W tej drugiej lokalizacji również w poprzednim zestawieniu notowaliśmy podwyżkę. Mimo to tamtejsze ceny nadal należą do najniższych w listopadowym zestawieniu. Tab. 4. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2014 X 2015 (w PLN za mkw.) WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT październik 14 5 750 6 610 7 660 5 390 5 380 5 600 8 600 listopad 14 5 730 6 580 7 640 5 300 5 340 5 500 8 220 grudzień 14 5 650 6 540 7 600 5 260 5 315 5 420 8 200 styczeń 15 5 666 6 500 7 570 5 230 5 390 5 390 8 270 luty 15 5 680 6 450 7 520 5 200 5 370 5 330 9 290 marzec 15 5 650 6 430 7 517 5 140 5 375 5 370 9 220 kwiecień 15 5 620 6 420 7 530 5 120 5 400 5 380 9 100 maj 15 5 685 6 480 7 560 5 150 5 390 5 410 8 930 czerwiec 15 5 710 6 500 7 600 5 155 5 420 5 440 8 800 lipiec 15 5 800 6 450 7 585 5 140 5 380 5 400 8 850 sierpień 15 5 790 6 520 7 544 5 235 5 410 5 480 8 760 wrzesień 15 5 785 6 490 7 556 5 280 5 420 5 470 8 700 październik 15 5 795 6 464 7 540 5 220 5 500 5 350 8 800
Tab. 5. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2014 X 2015 (w PLN za mkw.) ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE październik 14 3 615 4 800 4 200 4 310 4 230 4 200 4 370 3 860 listopad 14 3 600 4 820 4 180 4 290 4 210 4 100 4 360 3 900 grudzień 14 3 660 4 840 4 160 4 200 4 190 4 170 4 390 3 910 styczeń 15 3 685 4 830 4 175 4 210 4 166 4 145 4 400 3 940 luty 15 3 690 4 820 4 190 4 220 4 180 4 170 4 380 4 010 marzec 15 3 730 4 770 4 110 4 225 4 120 4 190 4 320 3 945 kwiecień 15 3 740 4 800 4 130 4 230 4 170 4 180 4 340 3 910 maj 15 3 735 4 850 4 160 4 200 4 190 4 190 4 380 3 820 czerwiec 15 3 705 4 870 4 200 4 210 4 180 4 185 4 320 3 800 lipiec 15 3 725 4 840 4 250 4 180 4 210 4 165 4 320 3 810 sierpień 15 3 710 4 820 4 200 4 200 4 222 4 200 4 350 3 780 wrzesień 15 3 730 4 840 4 220 4 240 4 195 4 180 4 380 3 750 październik 15 3 750 4 890 4 268 4 226 4 280 4 200 4 330 3 800 Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl
CENY TRANSAKCYJNE Osoby kupujące mieszkania w Krakowie nadal płacą za nie mniej. Po raz kolejny na tamtejszym rynku spadają średnie ceny transakcyjne sprzedawanych lokali. Właściciele oferują jednak swoje mieszkania po cenach znacznie wyższych niż wynika to z danych z transakcji. Póki co, aby zyskać zainteresowanie ofertą nie obędzie się bez jeszcze jednego podejścia do ustalenia realnej do osiągnięcia ceny. W odróżnieniu do stolicy Małopolski w Poznaniu i Gdańsku kolejny raz obserwujemy niewielkie podwyżki. Natomiast w Warszawie niezmiennie od wiosny bierzącego roku nadal widoczna jest stabilizacja na poziomie 7 300-7 400 zł za mkw. Niecałe dwa miesiące dzielą nas od zamknięcia 2015 r. Zwykle w końcówce roku na rynku nieruchomości dzieje się najwięcej. Przełom lat jest cezurą czasową, którą wielu klientów nabywających mieszkania traktuje bardzo poważnie. Świadczą o tym starania o znalezienie lokalu, sfinansowania zakupu i zamknięcia transakcji jeszcze w bieżącym roku. W 2015 r. powodem do pośpiechu jest jeszcze zwiększająca się wraz z początkiem kolejnego roku wysokość wkładu własnego do kredytu z 10% do 15%. Choć może to rzeczywiście powodować nerwowe ruchy wśród potencjalnych nabywców, warto zaznaczyć, że nadal mając do dyspozycji tylko 10% wkładu własnego będzie można starać się o finansowanie. Warunkiem jest dodatkowe zabezpieczenie brakującego kapitału początkowego. Może to być ubezpieczenie, obciążenie hipoteki innej nieruchomości lub, co wydaje się najbardziej atrakcyjne, uzyskanie dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Tab. 5. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w XI 2015 r. Miasto Średnia cena ofertowa z okresu VII-IX 2015 Średnia cena transakcyjna z okresu VII- IX 2015 Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową Zmiana proc. w cenach trans. m/m Zmiana proc. w cenach trans. r/r Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław 5790 5341 7,8% -1,8% 2,6% 247 400 zł 49,3 m kw. Kraków 6491 5691 12,3% -1,5% -6,0% 319 100 zł 56,2 m kw. Warszawa 7547 7466 1,1% -0,3% 1,4% 411 000 zł 54 m kw. Poznań 5245 5338-1,8% 2,4% 4,1% 311 800 zł 59,6 m kw. Gdańsk 5443 5231 3,9% 1,5% 7,4% 281 900 zł 54,4 m kw. Gdynia 5433 5075 6,6% 5,7% 7,4% 247 300 zł 49 m kw. Łódź 3730 3562 4,5% -1,2% -3,5% 175 600 zł 49,9 m kw.
Na tle analizowanych miast wyróżnia się Kraków. Kolejna obniżka cen ofertowych sprawiła, że obecny poziom (5 691 zł) jest najniższy od ponad roku. Porównując to do danych sprzed 12 miesięcy obecnie w tym mieście płacimy za mkw. o 6% mniej. Mimo coraz niższych wartości w transakcjach sprzedający zdają się nie widzieć potrzeby dostosowywania cen do obecnych warunków na rynku. Warto podkreślić wpływ znaczenia segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie (zwłaszcza tych zrewitalizowanych w kamienicach Starego Miasta) na średni koszt metra kwadratowego. Niezależnie od źródeł takiego stanu rzeczy cena ofertowa dochodzi już do 6 500 zł za mkw. Poznań i Gdańsk reprezentują podobne poziomy cen (5 200-5 300 zł) i w każdym z tych miast to już kolejny miesiąc, kiedy zakupy są realizowane po nieco wyższych kwotach. W Poznaniu należy zwrócić uwagę na cenę transakcyjną, która jest nawet wyższa niż średnia umieszczona w portalach ogłoszeniowych. Charakterystyczna dla stolicy Wielkopolski jest dość duża powierzchnia kupowanych mieszkań. Podczas gdy w innych miastach przeważają zakupy lokali dwupokojowych i kompaktowych niedużych trzech pokoi, w Poznaniu średni metraż sprzedawane nieruchomości dochodzi do 60 mkw. W Gdyni wprawdzie ceny ponownie wzrosły ponad poziom 5 000 zł za mkw., ale jest to zasługą większego niż zwykle udziału droższych mieszkań w kwotach powyżej 6 000 zł za mkw. Jeżeli nie uwzględnilibyśmy najdroższych transakcji, poziom cen byłby zbliżony do tych sprzed miesiąca (4 800 zł). Natomiast stołeczny rynek nieruchomości jest bardzo odporny na zmiany cenowe. Średnie koszty lokali z rynku wtórnego ustabilizowały się na podobnym poziomie jak przed miesiącem. Natomiast na przestrzeni ostatniego roku wydatki związane z zakupem lokalu w stolicy nieznacznie wzrosły (o 1,4%). Znamienna jest bardzo mała różnica cenowa pomiędzy tym, co oferuje rynek, a rzeczywiście podpisywanymi transakcjami.
Wykres 4. Średnie ceny transakcyjne X 2014 X 2015. Marcin Jańczuk Metrohouse S.A.