Prawne aspekty zakupu nieruchomości gruntowych pod obiekty produkcyjne i logistyczne adwokat Anna Sosnowska, adwokat Mateusz Sieniewicz aplikant adwokacki Klaudia Dzieweczyńska 1 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Zmiany legislacyjne istniejące od 30 kwietnia 2016 r. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r., która weszła w życie dnia 30 kwietnia 2016 r. Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 14 kwietnia 2016 r., która weszła w życie dnia 30 kwietnia 2016 r. Wprowadzone ograniczenia w obrocie ziemią rolną. 2 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Wstrzymanie sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa nie dotyczy nieruchomości: rolnych o pow. do 2 ha (a także domów, lokali mieszkalnych, budynków gosp. i garaży z niezbędnymi gruntami); położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych; przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne, w szczególności parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne. 3 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Nieruchomości rolne nie wchodzące w zakres Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi nie dotyczą nieruchomości rolnych: o pow. mniejszej niż 0,3 ha; będących drogami wewnętrznymi; przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne; w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczonych na cele inne niż rolne 4 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Nieruchomości przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne nie stanowią nieruchomości rolnych w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. 5 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Nieruchomości rolne nie wchodzące w zakres Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa różne ograniczenia w obrocie nieruchomościami: nabywcą może być wyłącznie rolnik indywidualny (poza wyjątkami przewidzianymi w ustawie) nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić przez 10 lat gospodarstwo rolne na tej nieruchomości (w tym czasie nieruchomość nie może być zbyta, oddana w posiadanie, w dzierżawę) w przypadku umowy dzierżawy prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, jeżeli dzierżawa była wykonywana co najmniej 3 lata (umowa w formie pisemnej z datą pewną) oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy 6 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Nieograniczony obrót nieruchomościami rolnymi nieprzekraczającymi 0,3 ha będzie mieć zastosowanie praktycznie do nieruchomości istniejących obecnie z uwagi na to, że nowe nieruchomości o tej powierzchni mogą powstać jedynie w kilku przypadkach wskazanych w przepisach. 7 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Różne przeznaczenia nieruchomości w decyzjach o warunkach zabudowy. W sytuacji, w której istnieją różne przeznaczenia w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu działek wchodzących w skład jednej nieruchomości i w jej skład wchodzi jedna działka oznaczona jako rolna całą nieruchomość należy traktować jako rolną. Skutek: ograniczenia w obrocie nieruchomościami znajdą zastosowanie. 8 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Decyzja o warunkach zabudowy ostateczna po dniu 30 kwietnia 2016 r. skutek: działka będzie traktowana jako nieruchomość rolna, ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdą zastosowanie do tej nieruchomości ważne: zmiana przeznaczenia z działki rolnej na inną po jej nabyciu nie znosi obowiązywania 10-letniego zakazu obrotu tą nieruchomością ciążącego na nabywcy - właścicielu 9 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Grunt z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: zmiana przeznaczenia nieruchomości jest możliwa w czasie realizacji inwestycji zakup gruntu można poprzedzić umową dzierżawy dającej prawo do dysponowania gruntem zakup gruntu należy poprzedzić umową przedwstępną sporządzoną w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna można zawierać zastrzeżenie, że warunkiem realizacji umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) jest uzyskanie zmiany przeznaczenia gruntu w określonym w umowie terminie 10 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Procedura tzw. odrolnienia Procedurę przekształcenia gruntu rolnego w działkę inwestycyjną można podzielić na dwa etapy: 1. zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź poprzez ustalenie warunków zabudowy; 2. wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej. 11 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Etap pierwszy Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, a zatem musi być dokonana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy (przy spełnieniu innych warunków). 12 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Etap drugi Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej to rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowanie gruntów; Decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej wydaje Starosta; Aby uzyskać decyzję konieczne jest złożenie wniosku do Starostwa Powiatowego właściwego z uwagi na położenie nieruchomości; Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne; Uzyskanie decyzji Starosty o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej jest konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę. 13 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska
Dziękuję za uwagę! 14 JSS Jachowicz Sieniewicz Sosnowska