Informacja o zmianach w prawie Nowelizacja Ustawy o własności lokali w przedmiocie zrównania statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych 08/2015
Informacje ogólne 31 lipca br. Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali. Nowelizacja oczekuje w tej chwili na publikację i wejdzie w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia. Wprowadzone zmiany koncentrują się na zrównaniu statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych (przede wszystkim garaży i miejsc parkingowych). Niniejsza analiza zawiera opis najważniejszych wprowadzonych zmian.
Ratio legis Podstawowym problemem, jaki chce rozwiązać ustawodawca wprowadzoną nowelizacją, jest nierówny status właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych. W dotychczasowym stanie prawnym udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, a więc nie przysługuje on samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Współwłaściciel lokalu nie ma zatem samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego udziału. Stosownie do obowiązujących przepisów, współwłaściciele lokalu muszą jednomyślnie ustanowić pełnomocnika reprezentującego ich na zebraniach wspólnoty. W praktyce niejednokrotnie uniemożliwia im to jakikolwiek wpływ na podejmowane przez wspólnotę decyzje, bowiem przy dużych halach garażowych, jednomyślne udzielenie pełnomocnictwa przysparza wielu trudności, przede wszystkim logistycznych.
Dodany art. 1a Chcąc rozwiązać opisany wyżej problem, ustawodawca dodaje do ustawy o własności lokali art. 1a w brzmieniu: Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16. Powyższe rozwiązanie doprowadzi do zrównania praw właścicieli i współwłaścicieli lokali. Współwłaściciele będą mogli brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę, a co za tym idzie, będą mieli wpływ na politykę finansową wspólnoty m.in. poprzez prawo głosu nad uchwałami dotyczącymi wysokości planowanych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Dodany art. 3a Z powyższą zmianą koresponduje także dodany do ustawy o własności lokali art. 3a w brzmieniu: Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Przepis ten ma charakter techniczny i ma służyć usunięciu ewentualnych wątpliwości co do sposobu obliczania udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, na potrzeby ustalenia wielkości jego udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Dodany ust. 2b w art. 23 Ustawodawca wprowadza także wyjątek od powyższych zasad. I tak, zgodnie z art. 23 ust. 2b: Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. Rozwiązanie to ma przeciwdziałać sytuacji, w której w głosowaniu prowadzonym w trybie jeden właściciel jeden głos dochodziłoby do nieuzasadnionego pomnożenia uprawnień decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej tj. nadreprezentacji współwłaścicieli kosztem właścicieli. Do ustanowienia pełnomocnika nie będzie już potrzeba jednomyślności wszystkich współwłaścicieli.
Podsumowanie Pozostałe zmiany wprowadzone do ustawy o własności lokali mają charakter uzupełniający i techniczny. Zamierzonym skutkiem nowelizacji ma być usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się wielostanowiskowe garaże.