Nowelizacja Prawa Budowlanego w świetle projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców.

Nowelizacja Prawa Budowlanego w świetle projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców. FILIP WASILEWSKI

Wstęp Z dniem 1 stycznia 2017 r. ma wejść kolejna nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 290) - dalej pr. bud. wskutek przyjęcia przez rząd ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców - zwanej dalej pr. nowel. wprowadzającej pakiet ułatwień dla przedsiębiorców w ramach tzw. 100 zmian dla firm.

Kierunki nowelizacji Proponowana nowelizacja zmierza w trzech głównych kierunkach, a to: Poprawy czytelności ustawy poprzez wskazanie właściwości albo organów administracji architektoniczno-budowlanej albo organów nadzoru budowlanego do załatwiania spraw regulowanych przepisami pr. bud ; Modyfikacji zakresu reglamentacji administracyjnej na rzecz zwiększenia swobód inwestorów; Zmiany w obszarze kilku ważniejszych zagadnień procesowych i materialnoprawnych prawa budowlanego.

Organy administracji architektonicznobudowlanej i nadzoru budowlanego. Wyciąg z przepisów: Art. 80 ust. 1 i 2 pr. bud. - zadania z zakresu prawa budowlanego dzielą się na zadania administracji architektoniczno-budowlanej i zadania nadzoru budowlanego. Przy czym zadania administracji architektoniczno-budowlanej wykonują, z zastrzeżeniem ust. 4, następujące organy: 1) starosta; 2) wojewoda; 3) Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. 2. Zadania nadzoru budowlanego wykonują, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4, następujące organy: 1) powiatowy inspektor nadzoru budowlanego; 2) wojewoda przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego jako kierownika wojewódzkiego nadzoru budowlanego, wchodzącego w skład zespolonej administracji wojewódzkiej; 3) Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Przepisy szczególne mogą wprowadzać wyjątki od powyższych reguł np. Prawo górnicze, o czym mowa w ust. 4 art. 80 pr. Bud.

Właściwość rzeczowa organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Wyciąg z przepisów: Art. 82 ust. 1 pr. Bud. - do właściwości organów administracji architektoniczno-budowlanej należą sprawy określone w ustawie i niezastrzeżone do właściwości innych organów (domniemanie kompetencji). Art. 83 ust. 1 pr. Bud. - do właściwości powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu pierwszej instancji, należą zadania i kompetencje, o których mowa w art. 37 ust. 3, art. 40 ust. 2, art. 41 ust. 4, art. 48-51, art. 54, art. 55, art. 57 ust. 4, 7 i 8, art. 59, art. 59a, art. 59c ust. 1, art. 59d ust. 1, art. 59g ust. 1, art. 62 ust. 1 pkt 3 i ust. 3, art. 65, art. 66, art. 67 ust. 1 i 3, art. 68, art. 69, art. 70 ust. 2, art. 71a, art. 74, art. 75 ust. 1 pkt 3 lit. a, art. 76, art. 78 oraz art. 97 ust. 1. Art. 83 ust. 3 pr. Bud. - do właściwości wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu pierwszej instancji należą zadania i kompetencje określone w ust. 1, w sprawach, o których mowa w art. 82 ust. 3 i 4. Przepisy szczególne mogą wprowadzać wyjątki od powyższych reguł.

Oznaczanie właściwości organów w świetle propozycji ustawodawcy. Na podstawie art. 5 pkt 1 pr. nowel. w art. 3 pr. bud. uchyla się - pkt 17 wprowadzający definicje właściwego organu, przez który rozumie się organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, stosownie do ich właściwości, określonej w rozdziale 8; Na podstawie art. 5 pkt 2 i 10 pr. nowel. - użyte we wskazanych w tym przepisie regulacjach w różnym przypadku wyrazy "właściwy organ" zastępuje się użytymi w odpowiednim przypadku wyrazami "organ administracji architektoniczno-budowlanej" albo "organ nadzoru budowlanego"; Na podstawie art. 5 pkt 3, 4, 8a, 11, 12, 13, 17 pr. nowel doprecyzowano przepisy pod kątem wskazania właściwości albo organów administracji architektoniczno-budowlanej albo organów nadzoru budowlanego do podejmowania określonych w nich czynności. Komentarz Zmieniono sposób oznaczania właściwości organów w konkretnych przepisach poprzez rezygnacje z niewiele mówiącego określenia właściwy organ na rzecz określenia "organ administracji architektoniczno-budowlanej" albo "organ nadzoru budowlanego, co ułatwia poruszania się po nowelizowanej ustawie osobom niespecjalizującym się w tej dziedzinie prawa.

Zakres reglamentacji administracyjnej w zakresie prowadzenia robót budowlanych Inwestycje budowlane co do zasady podlegają reglamentacji administracyjnej, co oznacza, że ich rozpoczęcie i prowadzenie jest uwarunkowane zezwoleniem organu administracji publicznej, którego uzyskanie jest poprzedzone pewną kontrolą administracyjną tego zamierzenia.

Tryb pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 28 ust. 1 pr. bud. - rozpoczęcie robót budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Konsekwencją tej zasady jest sankcja, o której stanowi art. 32 ust. 4a pr. bud., po myśli której nie wydaje się pozwolenia na budowę w przypadku rozpoczęcia robót budowlanych z naruszeniem przepisu art. 28 ust. 1. W rezultacie pozwolenie na budowę może być wydawane tylko na rzecz inwestycji projektowanych (będących w sferze planów), nie zaś budowanych lub wybudowanych - zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 grudnia 2011 r., sygn. akt II OSK 1936/10. Przy czym, w świetle definicji wskazanej w art. 3 pkt 12 pr. bud. przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Oznacza to, że dla uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest wszczęcie i przeprowadzenie postępowania administracyjnego. Co istotne, od dnia 28 czerwca 2015 r. ustawodawca nie wymaga, aby decyzja o pozwoleniu na budowę miała walor ostateczności w dniu rozpoczęcia robót budowlanych. Dopuszczalne jest więc na ogólnych zasadach obowiązujących w k.p.a. rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli decyzji tej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności albo podlega natychmiastowemu wykonaniu z mocy ustawy czy też podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, gdy jest zgodna z żądaniem wszystkich stron.

Zmiany z zakresu pozwolenia na budowę. Projekt nowelizacji na podstawie art. 5 pkt 4 pr. nowel. w art. 28 po ust. 1 dodaje ust. 1a w brzmieniu: "1a. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej." Uwagi: To nie jest zmiana merytoryczna, gdyż aktualnie wyłącznie właściwymi w sprawie wydawania pozwoleń na budowę są organy administracji architektoniczno-budowlanej. Stąd też należy uznać, że zmiana ta jest pewnym uzupełnieniem regulacji art. 28 pr. bud. poprawiającej wyłącznie czytelność ustawy zgodnie z duchem proponowanych zmian.

Projekt nowelizacji na podstawie art. 5 pkt 9 pr. nowel. po art. 37 dodaje art. 37a w brzmieniu: 1. Inwestor może, przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu, złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu tymczasowego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12. Przepisy art. 32-36 stosuje się odpowiednio. 2. W przypadku złożenia wniosku, o którym mowa w ust. 1, inwestor może powstrzymać się od rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce obiektu tymczasowego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12, do czasu zakończenia postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Komentarz: Powyższy przepis przewiduje wyposażenie inwestora w nowe uprawnienie, a to prawo do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę dla tymczasowego obiektu budowalnego, po rozpoczęciu jego budowy na podstawie zgłoszenia opartego o art. 29 ust. 1 pkt 12 pr. bud. Stanowi to odstępstwo od zasady wyrażonej w art. 32 ust. 4a pr. bud. Ratio legis tego przepisu sprowadza się do zapewnienia inwestorowi możliwości dalszego użytkowania takiego obiektu, bez konieczności dokonania jego rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce po upływie 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy. Aktualnie inwestor, który tego nie dokona, to w świetle niektórych wyroków sądowych tym zaniechaniem prowadzi do przekształcenia charakteru prawnego takiego obiektu w obiekt budowlany, który wymagał uzyskania pozwolenia na budowę. W konsekwencji, taki obiekt budowlany jest uznawany za wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę, co stanowi samowolę budowlaną skutkującą obowiązkiem przeprowadzenia postępowania legalizującego zob. wyrok NSA z dnia 30 października 2015 r., II OSK 486/14, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 18 czerwca 2009 r.,ii SA/Wr 92/09 (odmiennie w wyroku WSA w Szczecinie z dnia 10 sierpnia 2016 r., II SA/Sz 518/16 - nie może być mowy o zakwalifikowaniu tego obiektu jako wybudowanego bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, który będzie podlegał procedurze naprawczej z art. 48 pr. bud. W takim przypadku istota rzeczy sprowadza się do tego, że inwestor legalnie wybudował obiekt i nie rozebrał go, pomimo, że taki obowiązek spoczywał na nim z mocy art. 29 ust. 1 pkt 12 pr. bud. (...) Jest to zatem obowiązek wynikający bezpośrednio z przepisów prawa o charakterze niepieniężnym i wierzycielem oraz organem egzekucyjnym jest starosta, o czym mowa w art. 1a pkt 13 i art. 5 1 pkt 2 oraz art. 20 1 pkt 2 u.p.e.a.)

Tryb zgłoszenia - ogólne zagadnienia Materialnoprawną podstawą kolejnego trybu uprawniającego inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych jest przepis art. 30 pr.bud., w którym uregulowana została instytucja zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych. Jak wskazuje się w doktrynie instytucja ta stanowi swego rodzaju substytut pozwolenia na budowę, a ściślej wniosku o pozwolenie na budowę (por. Z. Niewiadomski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa CH. Beck 2006, s. 366). Zgodnie bowiem z art. 30 ust.5 pr. bud. zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1, należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Z powyższego przepisu zatem wynika, iż z upływem ostatniego dnia przedmiotowego terminu zgłaszający nabywa z mocy ustawy uprawnienie do wykonania robót budowlanych określonych w zgłoszeniu, o ile w tym okresie właściwy organ nie wniesie sprzeciwu tamującego powstanie przedmiotowego uprawnienia.

Tryb zgłoszenia - zakres robót Zakres robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia wynika z art. 28-31 pr. Bud. Zgodnie bowiem z przepisem art. 28 ust.1 pr. bud. istnieje swoiste domniemanie, iż rozpoczęcie robót budowlanych wymaga co do zasady legitymowania się przez inwestora decyzją o pozwoleniu na budowę. Wyjątki od powyższej zasady wprowadzono w przepisach art. 29-31 pr. bud., tworząc katalog zamknięty robót budowlanych nie wymagających takiego pozwolenia na budowę, wobec których nie można stosować wykładni rozszerzającej. Z kolei w przepisie art. 29 ust. 4 pkt 2 pr. bud., art. 30 ust. 1 pr. bud. i art. 31 ust. 2 pr. bud. określono w jakich przypadkach wykonywanie robót budowlanych nie wymaga co prawda uzyskania pozwolenia na budowę, ale konieczne jest zgłoszenie określonych w tym przepisie robót budowlanych właściwemu organowi. Z konfiguracji powyższych przepisów wynika ponadto, że pozostały zakres robót budowlanych (ujętych w art. 29 pr. bud. i art. 31 ust. 1 pr. bud.), gdy nie podlega obowiązkowi zgłoszenia, to nie podlega w ogóle reglamentacji administracyjnej (np. instalowanie krat na obiektach budowlanych).

Zmiany w trybie zgłoszenia - aspekt proceduralny Na podstawie art. 5 pkt 6 lit b pr. nowel. art. 30 ust. 5 pr. bud. otrzymuje brzmienie: "5. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1, należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.", Komentarz: Zmiana powyższego przepisu dotyczy w pierwszej części dookreślenia organu właściwego do wniesienia sprzeciwu, w drugiej zaś skraca termin materialnoprawny do wniesienie sprzeciwu z 30 do 21 dni.

Na podstawie art. 5 pkt 6 lit c pr. nowel. po ust. 5a dodaje się ust. 5aa w brzmieniu: "5aa. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu, przed upływem terminu, o którym mowa w ust. 5, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w ust. 6 i 7, oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych. Przepis ust. 5e stosuje się odpowiednio."; Komentarz: Dodanie powyższego przepisu wprowadza dodatkową możliwość uzyskania prawa do wykonania robót budowlanych w trybie zgłoszenia przez uzyskanie zaświadczenia organu o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Z chwilą bowiem wydania tego zaświadczenia inwestor z mocy ustawy nabywa prawo do wykonania zgłoszonych robót budowlanych, zaś organ traci możliwość wniesienia sprzeciwu. Co ważne, analogiczna regulacja została przewidziana w tej nowelizacji przy instytucjach złożenia zgłoszenia w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu (art. 71 pr. bud.) i zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 54 pr. bud.). Na podstawie art. 5 pkt 6 lit c pr. nowel. w art. 31 w ust. 2 zdanie drugie otrzymuje brzmienie: "Przepis art. 30 ust. 5, 5aa, 5c, 5d i 6a stosuje się odpowiednio."; Komentarz: Wyeliminowano lukę prawną poprzez uzupełnienie przepisu o normę odsyłającą, dzięki której wobec zgłoszenia rozbiórki stosuję się takie same zasady wnoszenia sprzeciwu, uzupełnienia zgłoszenia, czy też wydawania zaświadczeń jak przy innych robotach budowlanych.

Zmiany w trybie zgłoszenia - art. 29 pr. bud. Na podstawie art. 5 pr. nowel. zwalnia się z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę inwestycje budowlane, które wymagają obecnie tylko dokonania zgłoszenia.

Zmiany w trybie zgłoszenia - art. 29 pr. bud. cz. 2 Inwestycje te polegają na : budowie naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m, jako obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej; budowie wiat o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki; budowie zjazdów z dróg krajowych oraz zatok parkingowych na tych drogach;

Zmiany w trybie zgłoszenia - art. 29 pr. bud. cz. 3 budowie tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, nie później niż 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu; przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi to do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków; remoncie, o którym mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1 pr. bud., dotyczącego wyłącznie: a) budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę;

Roboty budowlane wyłączone z obowiązku dokonania zgłoszenia Na podstawie art. 5 pkt 6 pr. nowel. zmodyfikowano katalog robót budowlanych, wyłączając z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i dokonania zgłoszenia, takie inwestycje jak :

Roboty budowlane wyłączone z obowiązku dokonania zgłoszenia cz. 2 budowa i przebudowa parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m 2 jako obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej; budowa wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m 2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

Roboty budowlane wyłączone z obowiązku dokonania zgłoszenia cz. 3 budowa zjazdów z dróg powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach; budowa przepustów o średnicy do 100 cm; budowa i przebudowę przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2; budowa i przebudowę opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych budowa instalacji klimatyzacyjnych sytuowanych wewnątrz użytkowanego budynku;

Roboty budowlane wyłączone z obowiązku dokonania zgłoszenia cz. 4 przebudowa budynków, których budowa wymaga pozwolenia na budowę pod warunkiem, że nie dotyczy ona przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych ani budynków wymagających uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej na podstawie przepisów o ochronie przeciwpożarowej; przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków i nie dotyczy jego przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych; przebudowa sieci gazowych oraz elektroenergetycznych innych niż wymienione w ust. 1 pkt 19a lit. a.;

Roboty budowlane wyłączone z obowiązku dokonania zgłoszenia cz. 5 przebudowa dróg, torów i urządzeń kolejowych; przebudowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki; przebudowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

Roboty budowlane wyłączone z obowiązku dokonania zgłoszenia cz. 6 remont obiektów budowlanych, których budowa wymaga pozwolenia na budowę, chyba że dotyczy remontu wskazanego w art. 30 ust. 1 pkt 2a pr. bud.

Orzecznictwo: Właściwy organ może wstrzymać wykonywanie robót budowlanych na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 2 pr. bud. nawet wtedy, gdy są one prowadzone na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (przez którą rozumie się także decyzje o pozwoleniu na rozbiórkę - zob. art. 3 pkt 12 pr. bud.) i w sposób nieodbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach. Jedyną przesłanką wstrzymania wykonywania robót budowlanych na podstawie tego przepisu jest prowadzenie ich w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska - zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku z dnia 8 marca 2000 r., sygn. akt II SA/Gd 170/98, ONSA 2001/3 poz. 108. Powyższe także odnosi się do robót budowlanych i obiektów budowlanych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę i nie są objęte obowiązkiem zgłoszenia - zob. uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 października 2016 r., II OPS 1/16.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego Co do zasady wykonywanie robót budowlanych powinno odbywać się zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, w tym w szczególności zgodnie z zatwierdzonym w tej decyzji projektem budowlanym. Jak stanowi art. 36a ust. 1 pr. bud., istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W konsekwencji inwestor ma obowiązek uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę wyłącznie w przypadku zamiaru dokonania istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Z tego wynika a contrario, iż obowiązkiem wynikającym z art. 36a ust. 1 pr. bud nie obejmowane są takie korekty projektu, które nie można zakwalifikować do istotnych. Aktualnie kryteria normatywne definiujące, czym jest istotne odstępstwo od projektu budowlanego zostały ustalone za pomocą wyliczenia negatywnego w art. 36a ust. 5 pr. bud. Na podstawie analizy tego przepisu można wywnioskować, iż odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie zalicza się do istotnych, gdy nie dotyczy: 1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, 2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, 3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, 4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, 5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Istotne odstąpienie w świetle nowelizacji przepisów Prawa budowlanego - cz. 1 Na podstawie art. 5 pkt 8 lit a i b pr. nowel. w art. 36a pr. bud. ust. 1 i 5 otrzymuje brzmienie: "1. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. 5. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie: 1) projektu zagospodarowania działki lub terenu; 2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a; 3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne; 4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części; 5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; 6) wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia: a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.",

Komentarz: Zmiana ust. 1 powyższego przepisu dotyczy wyłącznie dookreślenia organu właściwego do wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W ust. 5 natomiast wprowadzono definicje istotnego odstąpienia poprzez sprecyzowania zakresu w jakim ono występuje. Orzecznictwo: Nie każde odstępstwo dotyczące przedmiotowych parametrów, stanowić będzie odstępstwo istotne. O tym, czy dane odstępstwo ma charakter istotny winien decydować całokształt okoliczności konkretnego przypadku ocenianego przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz wartości wyrażonych w art. 4, 5 i 9 pr. bud. zob. wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2010 r. II OSK 1273/09. W szczególności chodzi tu o możliwość naruszenia tą zmianą występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Po 50/16.

Istotne odstąpienie w świetle nowelizacji przepisów Prawa budowlanego - cz. 2 Na podstawie art. 5 pkt 8 lit c pr. nowel. w art. 36a pr. bud. ust. dodaje się ust. 5a w brzmieniu: "5a. Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki: 1) nie przekracza 2%; 2) nie zwiększa zakresu obszaru oddziaływania obiektu; 3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych; 4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.", Komentarz W ust. 5 a wprowadzono definicje nieistotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego w zakresie podstawowych parametrów obiektu budowlanego (a więc bryły - długość, szerokość, wysokość), która ponadto wskazuje warunki jakie odchylenia te muszą dodatkowo spełnić, aby można było je uznać za nieistotne w świetle tego przepisu.

Istotne odstąpienie w świetle nowelizacji przepisów Prawa budowlanego - cz. 3 Na podstawie art. 5 pkt 8 lit d pr. nowel. w art. 36a pr. bud. ust. 6 otrzymuje brzmienie: "6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę."; Komentarz W świetle powyższego przepisu utrzymała się zasada, wskazująca, że to projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tej oceny. Przy czym ograniczono obowiązek projektanta do sporządzenia informacji tylko w przypadku uznania przez niego, że oceniane przez niego zmiany mają charakter nieistotnego odstąpienia. Ponadto wyraźnie wskazano, że nieistotne odstąpienie nie wymaga zmiany pozwolenia na budowę. Orzecznictwo Dokonana przez projektantów kwalifikacja badanego odstąpienia nie ma charakteru wiążącego dla organów administracji architektonicznobudowlanej i nadzoru budowlanego. Albowiem w przypadkach spornych to do tych organów należy ocena, czy dokonana przez projektanta kwalifikacja jest prawidłowa w świetle zgromadzonego materiału dowodowego sprawy zob. wyrok NSA z dnia 11 września 2012 r., II OSK 224/11. LEX nr 1251923. Jeżeli więc projektant dokonał błędnej kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, to wskazane uchybienie w postępowaniach prowadzonych przez wyżej wymienione organy zostanie stwierdzone, a szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta zob. WSA w Gliwicach z dnia 13 lipca 2016 r., II SA/Gl 95/16, LEX nr 2098351.

Wstępne przesłanki legalizacji samowoli budowlanej wybudowanej bez wymaganego pozwolenia na budowę. W początkowym stadium postępowania prowadzonego w sprawie samowoli budowlanej na podstawie art. 48 pr. bud. organ nadzoru budowlanego musi sprawdzić, czy stwierdzona samowola budowlana może być zalegalizowana w świetle art. 48 ust. 2 pkt 1 i 2 pr. bud. W tym miejscu należy podkreślić, że przesłankami negatywnymi legalizacji samowoli budowlanej w rozumieniu tych przepisów jest niezgodność budowy z przepisami o planowaniu przestrzennym oraz brak możliwości doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. W konsekwencji, organ nadzoru budowlanego musi zbadać, czy wskazana inwestycja jest zgodna z wymogami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy albo z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto zgodnie z art. 48 ust. 2 pkt 2 pr. bud. organ nadzoru budowlanego powinien przeanalizować, czy przedmiotowa budowa nie narusza przepisów w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie ww. inwestycji do stanu zgodnego z prawem. W rezultacie, jeżeli organ nadzoru budowlanego w wyniku tej analizy dojdzie do przekonania, że warunki zgodności budowy określone w art. 48 ust. 2 pkt 1 i 2 pr. bud. są spełnione, to powinien wydać postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, a tym samym podjąć próbę legalizacji wskazanej samowoli budowlanej.

Przesłanki legalizacji samowoli budowlanej w świetle nowelizacji przepisów Prawa budowalnego Na podstawie art. 5 pkt 11 pr. nowel. w art. 48 ust. 2 otrzymuje brzmienie: 2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie."; Komentarz Z treści nowelizowanego art. 48 ust. 2 pr. bud. wynika, że prawodawca zrezygnował z możliwości badania na etapie wstępnym samowoli budowlanej pod kątem jej zgodności z decyzją lokalizacyjną. Ponadto w nowelizacji tego przepisu wprowadzono możliwość zaskarżenia zażaleniem postanowienia, o którym mowa w art. 48 ust. 2 pr. Bud. Orzecznictwo - wyrok WSA w Gdańsku z dnia 26 października 2016 r., II SA/Gd 378/16 Z unormowania zawartego w art. 48 ust. 3 pkt 1 pr. bud. wynika, że inwestor może ubiegać się o warunki zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, czy będącej w toku, tylko na potrzeby wszczętego już postępowania legalizacyjnego. Wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy musi nadto zostać poprzedzone stosownym postanowieniem organu nadzoru budowlanego (art. 48 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane). Zatem to nie inwestor decyduje o wszczęciu procedury legalizacyjnej, a organ nadzoru budowlanego. To organ nadzoru budowlanego, wydając wspomniane postanowienie decyduje, że niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej. Oznacza to, że brak jest podstaw do skutecznego samodzielnego wystąpienia z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w przypadku inwestycji już zrealizowanej (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 52/13; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 marca 2016 r. sygn. akt II SA/Po 6/06 ).

Przesłanki legalizacji samowoli budowlanej wybudowanej z naruszeniem przepisów o obowiązku zgłoszenia w świetle nowelizacji przepisów Prawa budowalnego Na podstawie art. 5 pkt 12 lit a-c pr. nowel. w art. 49b ust. 1, 2, 2a, 5 pkt 1 i 2 otrzymuje brzmienie: "1. Organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.", 2. "Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem - gdy budowa nie została zakończona - prowadzenie robót budowlanych oraz nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia w wyznaczonym terminie:", 2a. Na postanowienie, o którym mowa w ust. 2, przysługuje zażalenie.", 5 (...) "1) art. 29 ust. 1 pkt 9-11, 14 oraz w art. 30 ust. 1 pkt 3 i 4 wynosi 2500 zł; 2) art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b-d, pkt 2, 2a, 3, 3a, 6, 12, 13, 16, 19, 20b oraz 28 wynos i 5000 zł.";

Komentarz. Z treści nowelizowanego art. 49b pr. bud. wynika, że ustawodawca zdecydował się na : dookreślenie organu właściwego do wydania decyzji o rozbiórce; zrezygnowanie z wstępnego badania samowoli budowlanej pod kątem zgodności z przepisami, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie inwestycji; przekształcenie terminu ustawowego do przedłożenia dokumentów na termin urzędowy (wyznaczany przez organ); wprowadzenie zażalenia od postanowienia wydawanego na podstawie art. 49 b ust. 2; dostosowanie przepisów o opłacie legalizacyjnej do wprowadzanych zmian.

Katastrofa budowlana W świetle dodanego art. 76a pr. bud. w przypadku, kiedy okoliczności wskazują na duże prawdopodobieństwo wspólnej przyczyny katastrofy budowlanej obejmującej kilka obiektów budowlanych, organ nadzoru budowlanego może prowadzić jedno postępowanie wyjaśniające dla wszystkich obiektów uszkodzonych w wyniku katastrofy. Koniec