Analiza rynku nieruchomości miasta Miasto Kalisz jest miastem na prawach powiatu i siedzibą powiatu kaliskiego. Swym zasięgiem obejmuje obszar o powierzchni 69,42 km² i jest zamieszkiwane przez 104 203 mieszkańców (stan na dzień 31.12.2012r.). Kalisz jest drugim, po Poznaniu, co do wielkości miastem województwa wielkopolskiego. Miasto Kalisz położone jest w środkowo zachodniej Polsce, w południowej części Województwa Wielkopolskiego na Wysoczyźnie Kaliskiej, na wysokości 90 151 m n.p.m. Przez miasto przepływa rzeka Prosna, która wraz z dopływami: Pokrzywnica, Swędrnia, Piwonka i Krępica oraz z kanałami: Bernardyńskim i Rypinkowskim tworzy tzw. Kaliski Węzeł Wodny. Miasto wyposażone jest w sieć wodociągową o długości 372,7 km (dane na dzień 31.12.2009r.) oraz system kanalizacji ogólnospławnej i rozdzielczej, o łącznej długości sieci kanalizacyjnej (sanitarnej i deszczowej) 218,2 km. Wody opadowe i roztopowe z kanalizacji odprowadzane są do rzeki Prosny, jej dopływów, kanałów Rypinkowskiego i Bernardyńskiego oraz do licznych rowów odwadniających. W południowo wschodniej części miasta znajduje się rezerwat przyrody Torfowisko Liso powierzchni 4,71 ha. Należy on do rezerwatów typu torfowiskowego. Otoczony jest wydmami jałowymi. W obrębie Kalisza, we wschodniej jego części, usytuowany jest również Las Winiarski o powierzchni 219,2 ha. Obszar, na którym położony jest Kalisz, charakteryzuje się łagodnym klimatem. Średnia roczna temperatura wynosi około8,4ºc. Czas zalegania pokrywy śnieżnej to 40-60 dni, a okres wegetacyjny trwa 200-220 dni. Roczna suma opadów waha się w granicach 507 mm, stanowiąc jeden z najniższych wskaźników w kraju.
Liczba ludności Kalisz na przestrzeni 150 lat. Największą populację Kalisz odnotował w 2000 r. według danych GUS 110 104 mieszkańców.
Powierzchnia miasta, wynosząca 6977 ha obejmuje 1734 ha (24,9%) terenów zabudowanych i zurbanizowanych oraz 4723 ha (67,7%) użytków rolnych. Resztę obszarów (7,4%) zajmują lasy, nieużytki i grunty pod drzewami. W skład zasobów mieszkaniowych Kalisza wchodzi 38 532 mieszkań (2005 r.) o łącznej powierzchni użytkowej ponad 2,3 mln m 2. Od roku 1999 r. przybyło 2335 mieszkań, czyli wzrost wyniósł 6 %. Stopień zagęszczenia mieszkań w Kaliszu wynosi obecnie 2,8 mieszkańca na mieszkanie. Ludność miasta stopniowo wzrastała do roku 1994, po którym nastąpił niewielki jej spadek. Zmianę liczby ludności miasta w latach 1975 1995 oraz prognozę liczby mieszkańców do 2030 r. Prognozę liczby ludności do roku 2030 wykonano na podstawie dostępnych prognoz GUS.
Liczba ludności 110000 105000 Prognoza 100000 Dane historyczne 2005 r. 108 317 2030 r. 106 083 95000 90000 85000 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 Rok Jak widać w latach 1990 2005, miała miejsce stabilizacja liczby mieszkańców Kalisza. Prognoza demograficzna przewiduje, że do roku 2030 liczba ludności zmniejszy się nieznacznie. Największą liczbę ludności w okresie do roku 2030, prognoza przewiduje w 2020 r. (107 962 mieszkańców). Dane dotyczące zasobów mieszkaniowych miasta w latach 1999-2005 podano w tablicy. Z przytoczonych danych wynika, że w tym okresie powierzchnia użytkowa zasobów mieszkaniowych wzrosła o ok. 15 % przy jednoczesnym wzroście liczby mieszkań o 6 %. Lata 1999 2000 2001 2002 2005 Liczba mieszkań 36 197 36 420 36 963 36 661 38 532 Pow. użytkowa mieszkań (m 2 ) 1 959 834 1 982 623 2 021 450 2 200 297 ok.2 300 000 wierzchnia (m 2 /osobę) użytkowa 18,7 18,6 19,1 20,3 21,2
powierzchnia uzytkowa [mln m2] 2,3 2,2 2,1 2 1,9 1999 2001 2003 2005 2007 rok Bezrobocie
Szybki rozwój Kalisza jest efektem dobrej sytuacji gospodarczej. Około 40% budżetu miasta jest wydatkowane na inwestycje infrastrukturalne realizowane także ze środków Unii Europejskiej. Ceny na rynku nieruchomości są ok. 50% niższe niż w największych miastach. Dobrze rozwinięty jest sektor usług dla biznesu. Ważne jest też, iż można pozyskać tu dobrze wykwalifikowanych pracowników, głównie absolwentów Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej im. Prezydenta Stanisława Wojciechowskiego. W gospodarce Kalisza dominuje przemysł ale zatrudnienie w usługach stale wzrasta od 1990 r. W Kaliszu działa 12 000 firm, w tym 150 przedsiębiorstw zagranicznych. Najważniejszymi pracodawcami są firmy przemysłu lotniczego. Cztery tego typu przedsiębiorstwa cieszą się światową renomą. Jednym z nich jest Pratt & Whitney Ltd. Kalisz, który należy do grupy United Technologies (USA). W zakładach tych stosowane są najbardziej zaawansowane technologie (podobne do przemysłu kosmicznego) i najwyższe standardy jakości podczas procesów produkcji i kontroli. Inną ważną dziedziną przemysłu jest produkcja części i zespołów do urządzeń AGD. Dwie firmy włoskie i jedna niemiecka sa dostawcami dla zakładów produkcji finalnej we Wrocławiu i w Łodzi. Kalisz jest również dobrą lokalizacją dla inwestorów działających w przetwórstwie żywności, przemyśle lekkim, elektromaszynowym, motoryzacyjnym, logistyce i turystyce. Oferta terenów inwestycyjnych na terenie miasta to 8 lokalizacji obejmujących 23 działki. Całkowita powierzchnia gruntów inwestycyjnych wynosi 143,7844 ha, w tym 10,8544 ha stanowi jest własnością Miasta. Nieruchomości
Mieszkaniowy zasób Miasta Kalisza objęty programem tworzą lokale mieszkalne położone w budynkach stanowiących w całości własność Miasta Kalisza i lokale będące własnością Miasta w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Mieszkaniowy zasób Miasta Kalisza na dzień 30.06.2009 r. stanowią 5.543 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni 253.371,86 m2, w tym: 1.770 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 79.981,66 m2w 194 budynkach stanowiących 100% własności Miasta, 3.781 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 173.753,10 m2 w 260 budynkach wspólnot mieszkaniowych, 110 lokali socjalnych i 8 pomieszczeń tymczasowych. Przyjmuje się prognozę wielkości zasobu mieszkaniowego Miasta Kalisza w poszczególnych latach. Podane wyżej wielkości są prognozowane i mają wyłącznie charakter szacunkowy, bowiem ustalone plany związane z wykwaterowaniem z budynków podlegających rozbiórce (sytuacja zmieniająca zasób), mogą odbiegać od zaistniałych w rzeczywistości. Na powyższe wpływają również trudne do przewidzenia nagłe zdarzenia, pociągające za sobą konieczność podjęcia, poza ustalonym planem pilnych wykwaterowań budynków zagrożonych. Uwzględniono także planowaną sprzedaż lokali mieszkalnych w latach 2010-2014. Analiza stanu technicznego zasobu mieszkaniowego na podstawie dokonywanych przeglądów wskazuje, że budynki mieszkalne będące w 100% własnością Miasta należą do
najstarszych w Kaliszu. Z ogólnej liczby budynków będących własnością komunalną tylko 31% wybudowanych jest po 1940 roku.
Potrzeby remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego Miasta Kalisza wynikają z przedstawionej struktury wiekowej budynków i ich wyposażenia technicznego. Zdecydowana większość budynków wymaga remontów ze względu na ich wiek, ogólny stan techniczny i konieczność dostosowania do aktualnie obowiązujących przepisów technicznobudowlanych.
Stawki czynszu najmu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących zasób mieszkaniowy Miasta Kalisza ustalone są przez Prezydenta Kalisz z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokali. Stawka bazowa czynszu dla lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 ulega podwyższeniu o 10% i dotyczy lokali zamieszkałych przez mniej niż 6 osób. Ponadto do stawki bazowej mają zastosowanie czynniki podwyższające i obniżające wartość użytkową lokalu. Czynniki wpływające na wysokość czynszu najmu poprzez podwyższenie lub obniżenie wartości użytkowej lokalu. Stawka bazowa czynszu za lokale w budynkach: 1) wybudowanych po 01.01.1995r. do 31.12.2001 ulega podwyższeniu o 20%, 2) wybudowanych po 01.01.2002 roku ulega podwyższeniu o 30%, 3) w nowo zasiedlanych budynkach komunalnych stawka czynszu będzie zbliżana do 3% wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej.