R E G U L A M I N przyjmowania członków, ustanawiania praw do lokali i zamiany mieszkań Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej Jedność w Ostródzie Niniejszy regulamin opracowano na podstawie ustawy z dnia 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze ( j.t. Dz.U. z 2003r. Nr 188 poz. 1848 z późn. zm.) zwanej dalej P.s. oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) zwanej dalej u.s.m. i obowiązującego Statutu Spółdzielni. I. CZŁONKOSTWO W SPÓŁDZIELNI 1 1. Członkiem Spółdzielni może być każda osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych ( w tym małoletnia). 2. Członkami Spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu stanowiło przedmiot odrębnego majątku tylko jednego z nich. Małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni. 3. Członkiem Spółdzielni może być osoba prawna, jednakże takiej osobie nie może przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. 4. Prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w Spółdzielni są dla wszystkich członków równe za wyjątkiem ust. 3 2 1. Osoba fizyczna może być przyjęta w poczet członków Spółdzielni o ile spełnia jedno z następujących wymagań: 1) małżonek jest członkiem Spółdzielni, 2) spółdzielcze prawo do lokalu przypadło jej po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub unieważnieniu małżeństwa, 3) przypadło jej wskutek śmierci małżonka, lokatorskie prawo do lokalu, przysługujące uprzednio obojgu małżonkom, 4) jest małżonkiem, dzieckiem lub inną osobą bliską byłego członka Spółdzielni, jeżeli lokatorskie prawo wygasło w skutek ustania członkostwa lub nie dokonania czynności określonych Statutem,
5) nabyła własnościowe prawo do lokalu, prawo ekspektatywy lub prawo odrębnej własności w drodze : dziedziczenia, zapisu, umowy, orzeczenia sądowego, licytacji wygrania przetargu organizowanego przez Spółdzielnię, 6) ubiega się o członkostwo w związku z zamianą lokalu mieszkalnego, 7) oczekuje ustanowienia, na podstawie umowy zawartej ze Spółdzielnią: a) spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, b) prawa odrębnej własności lokalu, 8) członkiem Spółdzielni może zostać również osoba fizyczna, która była wykluczona lub wykreślona ze Spółdzielni z powodu uchylania się od płacenia należności na rzecz Spółdzielni, o ile spłaciła zadłużenie, złożyła nową deklarację członkowską, wpłaciła wpisowe i udział członkowski. Członkowi temu Spółdzielnia może ustanowić prawo do dotychczas zajmowanego lokalu na warunkach tytułu prawnego jaki posiadał przed ustaniem członkostwa. 2. Osoba prawna może być przyjęta w poczet członków Spółdzielni, jeżeli spełnia jedno z następujących wymagań: 1) oczekuje na ustanowienie na podstawie umowy zawartej o budowę lokalu ze Spółdzielnią: - odrębnej własności lokalu. 2) nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności w drodze dziedziczenia, zapisu, umowy, licytacji lub przetargu organizowanego przez Spółdzielnię, orzeczenia sądowego lub jako następca prawny. II. TRYB I ZASADY PRZYJMOWANIA W POCZET CZŁONKÓW 3 1. Warunkiem przyjęcia w poczet członków jest złożenie deklaracji. Deklaracja powinna być złożona w Spółdzielni pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Deklaracja powinna zawierać - imię i nazwisko i adres dotychczasowego zamieszkiwania, numer ewidencyjny PESEL, a w przypadku osoby prawnej - jej nazwę i siedzibę, liczbę zadeklarowanych udziałów, wartość wpisowego, stwierdzenie, jaki lokal jest nabywany (mieszkalny, użytkowy). Deklarację podpisuje osobiście za siebie każda osoba ubiegająca się o członkostwo. Na podstawie udzielonego pisemnego pełnomocnictwa w imieniu osoby ubiegającej się o członkostwo, deklarację można złożyć przez pełnomocnika.za osobę nie mającą zdolności do czynności prawnych lub o ograniczonej zdolności do takich czynności, ustawowy przedstawiciel a za osobę prawną jej pełnomocnicy do tego uprawnieni. 2. W formie pisemnej deklaruje się także dalsze udziały, jak i wszelkie zmiany danych zawartych w deklaracji. 2
3. Członek może w deklaracji lub w odrębnym pisemnym oświadczeniu złożonym w Spółdzielni wskazać osobę, której Spółdzielnia obowiązana jest po jego śmierci wypłacić udziały. Prawo z tego tytułu nie należy do spadku. 4. Organem Spółdzielni właściwym do przyjmowania członków jest Zarząd Spółdzielni. 5. Przyjęcie członków do Spółdzielni powinno być stwierdzone na jego deklaracji podpisem dwóch członków Zarządu lub osób przez Zarząd upoważnionych z podaniem daty uchwały o przyjęciu. Obowiązuje to również przy zmianie danych dotyczących zadeklarowanych udziałów lub wkładów. 6. Uchwała o przyjęciu w poczet członków Spółdzielni powinna być podjęta w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia deklaracji członkowskiej. O uchwale o przyjęciu w poczet członków oraz o uchwale odmawiającej przyjęcia, Zarząd zawiadamia zainteresowaną osobę w ciągu dwóch tygodni od dnia jej podjęcia. 7. W przypadku odmowy przyjęcia, zawiadomienie powinno zawierać uzasadnienie oraz pouczenie o prawie odwołania się do Rady Nadzorczej w terminie 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. Odwołanie powinno być rozpatrzone przez Radę Nadzorczą w ciągu trzech miesięcy od jego wniesienia. O uchwale Rady Nadzorczej zainteresowany winien być zawiadamiany na piśmie w ciągu 14 dni od jej podjęcia. Zawiadomienie powinno zawierać uzasadnienie uchwały i informację, że jest ona ostateczna i nie przysługuje od niej odwołanie do Walnego Zgromadzenia. 4 1. Dla osób przyjętych w poczet członków, Spółdzielnia prowadzi rejestr członków, który zawiera następujące dane: 1) imiona i nazwiska, 2) miejsce zamieszkania (w odniesieniu do członków będących osobami prawnymi ich nazwę i siedzibę), 3) wysokość zadeklarowanych i wniesionych udziałów, 4) datę przyjęcia w poczet członków, 5) datę wypowiedzenia członkostwa i jego ustania, 2. Członek Spółdzielni, jego małżonek i wierzyciel członka lub Spółdzielni ma prawo przeglądać rejestr członków. 3. Poza rejestrem członków Spółdzielnia prowadzi w ramach ewidencji księgowej imienną ewidencję : - wysokości wniesionych przez członków wkładów mieszkaniowych i budowlanych, 3
- zaległości z tytułu opłat związanych z członkostwem w Spółdzielni, w szczególności z tytułu opłat za używanie lokali, rat kredytu mieszkaniowego oraz naliczonych ustawowych odsetek za zwłokę. III. ZASADY USTALANIA KOLEJNOŚCI ZASPOKAJANIA POTRZEB LOKALOWYCH CZŁONKÓW 5 1. Kolejność zaspokajania potrzeb lokalowych członków ustala się na podstawie dotychczas zawartych umów określających kolejność przydziału, w kolejności numerów tych umów. Dla członków zamieszkałych wg daty złożenia przez nich ofert, a dla pozostałych osób kolejność jest ustalana według daty przystąpienia na członka Spółdzielni. 2. W kolejności ustalonej zgodnie z treścią ust. 1 członek ma prawo do uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa odrębnej własności lokalu odzyskanego przez spółdzielnię, o ile w wyznaczonym przez Zarząd terminie przystąpi do złożenia oferty zawarcia umowy o ustanowienie tego prawa. 3. W kolejności ustalonej zgodnie z treścią ust. 1 członek ma prawo do podpisania umowy o budowę lokalu w każdej nowej inwestycji realizowanej przez Spółdzielnię, o ile w wyznaczonym przez Zarząd terminie przystąpi do zawarcia umowy o budowę lokalu. 4. O możliwości i terminie przystąpienia do zawarcia umowy, o której mowa w ust. 2 i 3 członek powiadamiany jest pisemnie lub poprzez ogłoszenia w lokalnych mediach. 5. Po wyczerpaniu ofert o możliwości zawarcia umów, o których mowa w ust. 2 i 3 przez członków, Spółdzielnia przedkłada te oferty innym osobom. Przyjęcie tych osób w poczet członków i podpisanie umów o budowę lokalu następuje w kolejności daty złożenia wniosków przez te osoby. 6. Doboru kandydatów do zawarcia umowy o budowę lokalu pośród członków i osób ubiegających się o członkostwo w sytuacji gdy liczba złożonych wniosków przekracza liczbę lokali planowanej inwestycji, dokonuje się według poniższych zasad: 1) każdemu wnioskodawcy przysługuje prawo do jednego lokalu w danej inwestycji (ograniczenie to dotyczy także małżonków), 2) o kolejności doboru decyduje numer sprawy, pod którym został zaewidencjonowany wniosek w książce korespondencji sekretariatu Spółdzielni, 3) uczestnictwo w kolejnej inwestycji budowy lokali wymaga złożenia ponownego wniosku, 4
4) osobom zakwalifikowanym do zawarcia umowy o budowę lokalu Spółdzielnia wysyła zawiadomienie poprzez pocztę za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, 5) niepodpisanie umowy o budowę lokalu w terminie ustalonym przez Spółdzielnię w zawiadomieniu skutkować będzie skreśleniem z listy kwalifikacyjnej, 6) w przypadku zwolnienia miejsc na liście kwalifikacyjnej z powodu skreślenia, będącego skutkiem niezachowania warunku wymienionego w pkt. 5, Spółdzielnia wysyła zawiadomienia do kolejnych osób z tej listy, 7) w razie, gdy kolejne osoby z listy kwalifikacyjnej także nie dotrzymają warunku, o którym mowa w pkt. 5, Spółdzielnia stosuje zasadę wymienioną w pkt. 6. 1. Odzyskany lokal mieszkalny wolny w sensie prawnym, Spółdzielnia przeznacza do ponownego zasiedlenia w drodze przetargu uwzględniając pierwszeństwo członków zgodnie z 5 ust.1, 2. Tryb i zasady ogłaszania przetargu na pierwszeństwo ustanowienia tytułu prawnego do lokalu, garażu określa Regulamin uchwalony przez Radę Nadzorczą. 3. Członek Spółdzielni może posiadać w Spółdzielni dowolną ilość mieszkań, na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa lub odrębnej własności. 4. Członek Spółdzielni, który posiada tytuł prawny do lokalu mieszkalnego nie może ubiegać się o następny lokal mieszkalny, na zasadzie najmu. 5. Członek, osoba prawna nie ma uprawnień do ubiegania się o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. 6 IV. TYTUŁY PRAWNE DO LOKALI I GARAŻY ORAZ INNE POSTANOWIENIA OGÓLNE 1. Dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych członków Spółdzielnia może: 1) ustanawiać na rzecz członków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w budynkach stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni, 2) ustanawiać na rzecz członków prawo odrębnej własności : lokali mieszkalnych, użytkowych, garażu, a także do miejsc postojowych lub lokalu o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażu wielostanowiskowym w budynkach stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni, 7 5
3) wynajmować członkom lub innym osobom lokale mieszkalne, użytkowe lub garaże w budynkach stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni. 2. Wydane przed dniem 24 kwietnia 2001r. przydziały lokali lub garaży na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do lokalu mają moc prawną umowy między członkiem a Spółdzielnią o ustanowienie tego prawa. 3. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. 4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe pomieszczenia choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal a w szczególności: piwnica, strych, komórka zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi. 5. Podstawę prawną ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu, garażu i prawa odrębnej własności stanowią : 1) umowy zawarte z członkami na budowę lokali lub garaży, 2) decyzje Zarządu Spółdzielni o rozstrzygnięciu przetargu na ustanowienie prawa do lokalu lub garażu, 3) zgłoszenie przez osoby uprawnione roszczenia o ustanowienie prawa do lokalu lub garażu w oparciu o art. 15 u.s.m., 4) decyzja Zarządu Spółdzielni wyrażająca zgodę na zamianę lokalu mieszkalnego o statusie lokatorskim. 6. W ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego osoby, którym przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu, oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od nich wywodzą, są obowiązane do opróżnienia lokalu. Na Spółdzielni nie ciąży obowiązek dostarczenia innego lokalu. 1) Spółdzielnia współpracuje z organami samorządowymi i rządowymi oraz instytucjami i organizacjami, które mogą ułatwić uzyskanie innego mieszkania przez osoby wymienione wyżej, a w szczególności ułatwia im uzyskanie potrzebnych informacji oraz bezzwłocznie dokonuje rozliczenia zobowiązań i wypłaty należności. 7. Przepis ust. 6 stosuje się odpowiednio w wypadku wygaśnięcia tytułu prawnego do korzystania z lokalu o innym przeznaczeniu, o ile umowa nie stanowi inaczej. 6
A. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego 8 1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia miedzy członkiem a Spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. 2. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego Spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny w używanie, a członek zobowiązuje wnieść wkład mieszkaniowy w wysokości określonej przez Zarząd oraz uiszczać opłaty zgodnie z zasadami określonymi w u.s.m., Statucie Spółdzielni. 3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. 4. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby lub małżonków i jest uzależnione od uzyskania członkostwa w Spółdzielni. 5. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność Spółdzielni. 6. Umowa spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, zawarta z innym członkiem przed wygaśnięciem prawa do tego lokalu, jest nieważna. 7. Do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. 8. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni-osoby prawnej. 9. Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka całego lub części lokalu mieszkalnego nie wymaga zgody Spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia Spółdzielni o tej czynności. 10.Umowy zawarte przez członka w sprawie korzystania z lokalu mieszkalnego lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. 11. Jeżeli Spółdzielnia na mocy jednostronnej czynności prawnej ustanowiła dla siebie odrębną własność lokalu mieszkalnego, przeniesienie własności lokalu mieszkalnego może nastąpić wyłącznie na rzecz członka, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do tego lokalu. 7
9 1. Z członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w budynku, który Spółdzielnia buduje lub zamierza budować, zawierana jest umowa o budowę w formie pisemnej. 2. Umowa o budowę lokalu powinna zobowiązywać strony do zawarcia po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu oraz określać: 1) zobowiązanie członka do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego oraz wysokości odsetek od nieterminowych wpłat i uczestniczenia w innych zobowiązaniach związanych z budową, określonych w umowie 2) zakres rzeczowy robót wykończeniowych realizowanego zadania inwestycyjnego, stanowiący podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu. Zakreślać terminy, do których będzie możliwe przyjmowanie rezygnacji z zakresu przyjętych robót, 3) zasady ustalania wysokości kosztów budowy lokalu, 4) wielkość lokalu i pomieszczeń, z których na zasadzie wyłączności będzie korzystał, termin rozpoczęcia budowy i oddania lokalu do użytku oraz wysokość i terminy wpłat na wkład mieszkaniowy, 5) warunki odpowiedzialności za wady i ich usuwanie, ustalenie okresu gwarancji, 6) sposób zarządzania nieruchomością po jej przekazaniu do eksploatacji, 7) warunki i terminy wypowiedzenia umowy przez członka lub Spółdzielnię. 10 1. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez członka Spółdzielni lub Spółdzielnię. 2. Spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek Spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał warunków określonych w 9 ust. 2 pkt. 1, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokali wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby niemożliwe albo poważnie utrudnione. 3. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba, że strony postanowią w umowie inaczej. 8
11 1. W wypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim, które miały wspólnie z członkiem zamieszkać w tym lokalu, przysługują roszczenia o przyjęcie do Spółdzielni i zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu. 2. Osoba przyjęta w poczet członków Spółdzielni w wypadku, o którym mowa w ust. 1, staje się stroną umowy o budowę lokalu wiążącej osobę, której członkostwo ustało. 3. W wypadku ustania członkostwa w okresie poprzedzającym zawarcie umowy o budowę lokalu osobom, o których mowa w ust. 1, przysługują roszczenia o przyjęcie do Spółdzielni i zawarcie umowy. 12 1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa z przyczyn określonych w 13 i 14 oraz po podjęciu uchwały o wygaśnięciu tego prawa z następujących przyczyn: 1) jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, 2) jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat za przysługujące mu prawo do lokalu związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni w terminie dłuższym niż 6 miesięcy. 2. W wypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom, Spółdzielnia może podjąć uchwałę, o której mowa w ust. 1 wobec jednego albo obojga małżonków. 3. Do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy Prawo spółdzielcze o wykluczeniu członka ze Spółdzielni. 4. Z chwilą gdy wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do.lokalu mieszkalnego na podstawie uchwały, o której mowa w ust. 1 pkt. 1, 2 i ust. 2, stanie się skuteczne, ustaje członkostwo w Spółdzielni. 5. W wypadku gdy przysługuje ono małżonkom, wygaśnięcie prawa następuje z chwilą ustania członkostwa obojga małżonków. 9
13 1. Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić Spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Były małżonek niebędący członkiem Spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni. 2. Jeżeli małżonkowie nie dokonują czynności, o których mowa w ust. 1, Spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. 14 1. Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem Spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Małżonkowi zmarłego członka Sp-ni przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków Sp-ni. 2. Jeżeli małżonek nie dokona czynności, o której mowa w ust. 1, Spółdzielnia wyznaczy mu w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. 3. Przepis ust. 1 nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu. 15 1. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie nie dokonania czynności, o których mowa w 13 roszczenia o przyjęcie do Spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim. 2. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie ustania członkostwa po jego wypowiedzeniu, wykluczeniu, wykreśleniu lub nie dokonania czynności, o których mowa w 14, roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni i zawarcie umowy o 10
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługuje: małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. 3. Do zachowania roszczeń, o których mowa w ust. 1 i 2, konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z dowodem nabycia wkładu mieszkaniowego oraz pisemne zapewnienie o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność czy osoba uprawniona wymieniona w ust. 1 i 2 zamieszkiwała odpowiednio razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich albo z byłym członkiem. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez Spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje Spółdzielnia. 16 1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przeniesienie własności lokalu po dokonaniu przez niego rozliczenia się na podstawie przedłożonych warunków finansowych ustalonych przez Spółdzielnię w oparciu o obowiązujące przepisy. 2. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. 3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega przekształceniu na odrębną własność lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. 4. Nie może być rozpatrzony wniosek członka z tytułów, o których mowa w ust. 1, jeżeli jest on po rozwodzie i przed podziałem przysługującego prawa z byłym współmałżonkiem. B. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 17 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób, z tym, że członkiem Spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba, że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez Spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje Spółdzielnia. 2. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy prawa, jeżeli odpowiada on wymaganiom Statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. 11
3. Ustanie członkostwa w Spółdzielni nie powoduje wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 18 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. 2. Skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest zależna od przyjęcia nabywcy w poczet członków Spółdzielni. 3. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. 4. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz jest zobowiązany przesłać niezwłocznie Spółdzielni. 5. Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne chyba, że zbywana część spełnia wymagania samodzielnego lokalu. 6. Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna. 19 1. Spółdzielnia prowadzi rejestr lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste. 20 1. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub Spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. Poniesione koszty z tytułu wyznaczenia pełnomocnika Spółdzielnia odniesie do zapłaty wszystkim spadkobiercom. 12
2. W razie śmierci jednego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio. 3. Dziedziczenie Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla jego zachowania nie wymaga uzyskania członkostwa. 21 1. W wypadkach, gdy nastąpi wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, obciążonego hipoteką, prawo to nie wygasa, lecz przechodzi na Spółdzielnię. 2. Prawo do lokalu, nabyte w sposób określony w ust. 1, Spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy. 22 1. Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka lub osobę niebędącą członkiem Sp-ni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, całego lub części lokalu nie wymaga zgody Spółdzielni, chyba, że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz Spółdzielni, osoby te obowiązane są do pisemnego powiadomienia Spółdzielni o tej czynności. 2. Umowy zawarte przez członka albo osobę niebędącą członkiem Spółdzielni w sprawie korzystania z lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego prawa do tego lokalu. 23 1. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, w przypadku powstania zaległości w opłatach za jego korzystanie, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania się tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000r. Nr 80 z późn. zm.) stosuje się odpowiednio. 2. Z żądaniem, o którym mowa w ust. 1 występuje Zarząd Spółdzielni na wniosek Rady Nadzorczej w trybie procesu, żądając sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. 3. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. 13
24 1. Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. 2. Egzekucja z własnościowego prawa zostaje podjęta na podstawie uzyskanego tytułu wykonawczego Sądu, opatrzonego klauzulą wykonalności i należy do kompetencji Komornika działającego przy właściwym Sądzie, w którego okręgu prawo do tego lokalu jest położone. 25 Jeżeli Spółdzielnia, na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla siebie odrębną własność lokalu, przeniesienie własności lokalu może nastąpić wyłącznie na rzecz członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, albo osoby niebędącej członkiem Spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. 26 Na żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem Spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez nich rozliczenia się na podstawie przedłożonych przez Spółdzielnię warunków finansowych w oparciu o obowiązujące przepisy. 27 Przepisy od 17 do 27 stosuje się odpowiednio do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych i garaży wolnostojących. C. Odrębna własność lokalu 28 1. Z członkiem Spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu Spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać: 14
1) zobowiązanie członka Spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie, 2) zakres rzeczowy robót wykończeniowych realizowanego zadania inwestycyjnego, stanowiący podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu. Zakreślać terminy, do których będzie możliwe przyjmowanie rezygnacji z zakresu przyjętych robót, 3) zasady ustalania wysokości kosztów budowy lokalu, 4) określenie rodzaju położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń, z których na zasadzie wyłączności będzie korzystać, termin rozpoczęcia budowy i oddania lokalu do użytku oraz wysokość i terminy wpłat na wkład budowlany, 5) warunki odpowiedzialności za wady i ich usuwanie, ustalenie okresu gwarancji, 6) sposób zarządzania nieruchomością po jej przekazaniu do eksploatacji, 7) warunki i terminy wypowiedzenia umowy przez członka lub Spółdzielnię. 29 1. Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w 28, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej ekspektatywą odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. 2. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym, że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków, zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. 3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. 30 1. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez członka Spółdzielni lub Spółdzielnię. 2. Spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał warunków określonych w 28 ust. 1 pkt. 1, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie odrębnej własności lokali wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby niemożliwe albo poważnie utrudnione. 15
3. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba, że strony postanowią w umowie inaczej. 31 1. Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu w formie aktu notarialnego zawartego między członkiem a spółdzielnią najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka, Spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu. 2. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić na rzecz małżonków albo osób wskazanych przez członka Spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa. 32 1. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali może być zawarta przez Spółdzielnię łącznie ze wszystkimi członkami, którzy ubiegają się o ustanowienie takiego prawa wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomości. W takim wypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa ta umowa. 2. Nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, może być zabudowana również więcej niż jednym budynkiem, stosownie do postanowień umowy, o której mowa w ust. 1. 33 1. Jeżeli prawo odrębnej własności lokalu należy do kilku osób, członkiem Spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba, że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez Spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje Spółdzielnia. 2. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. 16
34 Właściciel lokalu niebędący członkiem Spółdzielni może zaskarżyć do sądu uchwałę Walnego Zgromadzenia Spółdzielni w takim zakresie, w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności lokalu. 35 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, Zarząd Spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu. 2. Uzyskany tytuł wykonawczy wydany przez Sąd opatrzony klauzulą wykonalności Spółdzielnia, przedkłada do realizacji Komornika, który podejmuje czynności wg zasad określonych w 24, związanych ze sprzedażą lokalu w drodze licytacji na podstawie kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. 3. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. E. Najem lokali 36 1. Spółdzielnia może wynajmować osobom fizycznym i prawnym lokale mieszkalne, użytkowe, garaże, miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym wolne w sensie prawnym. 2. Dobór najemców przeprowadzany jest według zasad określonych w regulaminie uchwalonym przez Radę Nadzorczą. V. Zamiana lokali 37 1. Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę spółdzielcze prawo do lokalu lub własność lokalu w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia prawa do innego lokalu lub budynku. 17
2. Członkowie Spółdzielni mogą dokonywać zamiany mieszkań: 1) pomiędzy sobą wewnątrz zasobów Spółdzielni, 2) z osobami wskazanymi, poza zasobami Spółdzielni. 3. Warunkiem przystąpienia członka do zamiany jest spłata wszelkich nieuregulowanych należności finansowych wykazanych przez Spółdzielnię 38 1. Zamiana spółdzielczego lokatorskiego prawa wewnątrz spółdzielni lub z osobą posiadającą lokal stanowiący własność innego podmiotu, uzależniona jest od wyrażenia zgody Zarządu i tego podmiotu na zamianę pod względem formalnym i merytorycznym. 2. Umowy zamiany dokonywane są wg zasad określonych przepisami Kodeksu Cywilnego dla spółdzielczego własnościowego prawa lub prawa odrębnej własności lokalu dla swej skuteczności wymagają zachowania formy aktu notarialnego. 39 1. Zarząd na wniosek członka, znajdującego się w wyjątkowej sytuacji życiowej w ramach posiadanych możliwości lokalowych, może dokonać zamiany jego mieszkania na inne. 2. Wniosek podlega zaewidencjonowaniu po uzyskaniu pozytywnej opinii Zarządu i akceptacji Rady Nadzorczej Spółdzielni. 3. Zamiana może być przeprowadzona pod warunkiem postawienia przez członka do dyspozycji Spółdzielni dotychczas zajmowanego mieszkania i po spełnieniu postawionych warunków finansowych wynikających, ze Statutu Spółdzielni. 40 1. Zarząd może wyrazić zgodę na zamianę mieszkania byłemu członkowi, który tytuł prawny do zajmowanego lokalu utracił, z osobą przez niego wskazaną pod warunkiem, że w wyniku tej zamiany zaprzestanie się postępowania wewnątrzspółdzielczego i sądowego o wydanie lokalu oraz eksmisji. 18
41 Niniejszy Regulamin uchwalony został przez Radę Nadzorczą Spółdzielni w dniu 16.09.2009r.prot. nr. 12/09 Uchwałą Nr 33/09. z chwilą jego uchwalenia traci moc Regulamin przyjmowania członków, podpisywania umów, zamiany, rozdziału i organizowania przetargu mieszkań uchwalony 20.05.1996r. SEKRETARZ RADY PRZEWODNICZĄCY RADY...... Krystyna Karczewska Stanisław Potorski 19