SPIS TREŚCI POSTANOWIENIA OGÓLNE... 5 I. CZŁONKOWIE... 6 II. POSTĘPOWANIE WEWNĄTRZSPÓŁDZIELCZE... 8 III. WPISOWE, UDZIAŁY I WKŁADY... 9 IV. USTANIE CZŁONKOSTWA W SPÓŁDZIELNI...10 V. SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO...12 VI. SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU...14 VII. PRAWO ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU...17 VIII. IX. DYSPONOWANIE LOKALAMI WOLNYMI W SENSIE PRAWNYM...18 UŻYWANIE LOKALI...19 X. ROZLICZENIA KOSZTÓW ZWIĄZANYCH Z EKSPLOATACJĄ I UTRZYMANIEM NIERUCHOMOŚCI I USTALANIE OPŁAT ZA UŻYWANIE LOKALI...19 XI. PODZIAŁ NAPRAW WEWNĄTRZ LOKALI NA OBCIĄŻAJĄCE SPÓŁDZIELNIĘ I CZŁONKÓW...21 XII. ROZLICZENIA Z TYTUŁU DODATKOWEGO WYPOSAŻENIA LOKALU...22 XIII. XIV. POŻYTKI I INNE DOCHODY Z NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ I DOCHODY Z NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH MIENIE SPÓŁDZIELNI....23 NAJEM LOKALI I DZIERŻAWA NIERUCHOMOŚCI...23 XV. ZAMIANA MIESZKAŃ...24 XVI. ORGANY SPÓŁDZIELNI...24 A. WALNE ZGROMADZENIE...25 B. RADA NADZORCZA...27 C. ZARZĄD...29 D. ZEBRANIE GRUPY CZŁONKOWSKIEJ...30 E. RADY MIESZKAŃCÓW...31 XVII. GOSPODARKA SPÓŁDZIELNI...32 XVIII. LUSTRACJA...33 XIX. POSTANOWIENIA KOŃCOWE...34 3
4
STATUT SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ KLONOWA W ŁODZI Tekst jednolity POSTANOWIENIA OGÓLNE 1 Spółdzielnia nosi nazwę Spółdzielnia Mieszkaniowa Klonowa z siedzibą w Łodzi, zwana dalej Spółdzielnią. 2 1.Spółdzielnia działa na terenie miasta Łodzi. 2.Czas trwania Spółdzielni nie jest ograniczony. 3.Majątek Spółdzielni jest prywatną własnością jej członków. 3 1.Celem Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. 2.Lokalem mieszkalnym jest również pracownia twórcy, przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. 3.Przez lokal o innym przeznaczeniu należy rozumieć lokal inny niż mieszkalny, w tym również garaż. 4 Przedmiotem działalności Spółdzielni jest : 1.Zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mienie jej członków. 2.Nabywanie budynków użytkowych w celu wynajmowania. 3.Zarządzanie nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umów zawartych z właścicielami /współwłaścicielami/ tych nieruchomości. 5 Przez zarządzanie nieruchomościami, o którym mowa w 4 ust. 1 rozumie się podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, utrzymanie odpowiedniego stanu sanitarnego, jak również do uzasadnionego inwestowania w te nieruchomości. 6 Spółdzielnia prowadzi inną działalność związaną bezpośrednio z realizacją celu działania Spółdzielni, o którym mowa w 3 w następującym zakresie : 1)wydzierżawia grunty będące własnością lub w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni, 2)prowadzi działalność usługową w zakresie remontowo-konserwacyjnym, 3)buduje parkingi i garaże w celu oddawania ich w dzierżawę, albo oddawania miejsc postojowych w najem członkom lub innym osobom. 5
Dla realizacji zadań określonych w 4 i 6 Spółdzielnia prowadzi działalność : 1)eksploatacyjną, 2)inwestycyjną, 3)społeczno-wychowawczą, 4)polegającą na nabywaniu na własność lub w użytkowanie wieczyste gruntów. 8 Spółdzielnia może tworzyć lub przystępować do organizacji spółdzielczych i innych organizacji gospodarczych za zgodą Walnego Zgromadzenia. I. CZŁONKOWIE 9 1.Członkiem Spółdzielni może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych. 2.Członkami Spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków. 3.Członkiem Spółdzielni może być osoba prawna, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. 9¹ Osoba fizyczna może być przyjęta w poczet członków, o ile spełnia jedno z następujących wymagan: 1) małżonek jest członkiem spółdzielni, 2) spółdzielcze prawo do lokalu przypadło jej po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub unieważnienia małżeństwa, 3) przypadło jej, wskutek śmierci małżonka, lokatorskie prawo do lokalu, przysługujące uprzednio obojgu małżonkom, 4) jest małżonkiem, dzieckiem lub inną osobą bliską byłego członka spółdzielni, jeżeli lokatorskie prawo do lokalu wygasło wskutek ustania członkostwa lub nie dokonania czynności określonych statutem, 5) nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności w drodze dziedziczenia, zapisu, umowy, licytacji lub przetargu organizowanego przez spółdzielnię, 6) nabyła ekspektatywę odrębnej własności w drodze dziedziczenia, zapisu, umowy licytacji, 7) wygrała przetarg na ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu, 8) ubiega się o członkostwo w związku z zamianą lokalu mieszkalnego, 9) oczekuje na ustanowienie, na podstawie umowy zawartej ze spółdzielnią: a) spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, b) prawa odrębnej własności lokalu, 10) przysługuje jej: a) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, b) prawo odrębnej własności lokalu, 11) osoba może być przyjęta ponownie w poczet członków, jeżeli ustały przyczyny jej wykluczenia. 10 1.Przystępujący do Spółdzielni stają się członkami Spółdzielni z chwilą przyjęcia ich przez Spółdzielnię. 2.Warunkiem przyjęcia na członka jest złożenie deklaracji. Deklaracja powinna być złożona w formie pisemnej. Podpisana przez przystępującego do Spółdzielni deklaracja powinna zawierać jego imię i nazwisko, numer ewidencyjny Pesel oraz miejsce zamieszkania, ilość zadeklarowanych udziałów oraz dane dotyczące wkładów. Członek może w deklaracji lub 6 7
w odrębnym pisemnym oświadczeniu złożonym Spółdzielni wskazać osobę, której Spółdzielnia obowiązana jest po jego śmierci wypłacić udziały. 3.W poczet członków Spółdzielni przyjmuje Zarząd w trybie i na zasadach określonych w regulaminie przyjmowania członków i zamiany mieszkań uchwalonym przez Radę Nadzorczą. 4.Przyjęcie w poczet członków powinno być stwierdzone na deklaracji podpisem dwóch członków Zarządu lub osób do tego przez Zarząd upoważnionych z podaniem daty uchwały o przyjęciu. 5.Zarząd nie może odmówić przyjęcia do Spółdzielni : 1) osoby, która nabyła własnościowe prawo do lokalu, lub odrębną własność lokalu wraz ze związanymi z nim uprawnieniami w drodze dziedziczenia, zapisu, licytacji lub umowy, jeżeli odpowiada ona wymaganiom statutu, 2) osoby, której przysługuje roszczenie na podstawie art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli odpowiada ona wymaganiom statutu, chyba że roszczenie to powstało w związku z wykluczeniem członka ze Spółdzielni, a przyczyny, które spowodowały wykluczenie dotyczą i tej osoby, 3) osoby, której małżonek jest członkiem Spółdzielni. 6.Decyzja o przyjęciu w poczet członków powinna być podjęta w ciągu 1 miesiąca od dnia złożenia deklaracji członkowskiej. O decyzji Zarząd powinien zawiadomić zainteresowaną osobę pismem najpóźniej w ciągu 14 dni od daty podjęcia decyzji. 7.W razie decyzji odmownej w zawiadomieniu należy podać uzasadnienie decyzji oraz pouczenie o prawie wniesienia odwołania do Rady Nadzorczej w ciągu 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. Odwołanie powinno być rozpatrzone przez Radę Nadzorczą najpóźniej w ciągu 3 miesięcy od dnia jego wniesienia. Decyzja Rady Nadzorczej jest ostateczna. 8.Zarząd Spółdzielni prowadzi rejestr członków zawierający ich imiona i nazwiska oraz miejsce zamieszkania, wysokość zadeklarowanych i wniesionych udziałów oraz wysokość wniesionych wkładów, zmiany tych danych, datę przyjęcia w poczet członków, datę wypowiedzenia członkostwa i jego ustania, a także stan zadłużenia członka wobec Spółdzielni z tytułu opłat eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości. Członek Spółdzielni, jego małżonek i wierzyciel członka lub Spółdzielni ma prawo przeglądać rejestr. 11 Członkowi Spółdzielni przysługuje : 1)czynne i bierne prawo wyborcze do organów Spółdzielni, z tym, że bierne prawo wyborcze do Rady Nadzorczej nie przysługuje tym członkom spółdzielni, którzy są jej pracownikami, 2)prawo do czynnego udziału w życiu spółdzielni oraz zgłaszania i żądania rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności, 3)prawo do udziału z głosem decydującym w Walnym Zgromadzeniu oraz prawo żądania w trybie przewidzianym w statucie zwołania Walnego Zgromadzenia i zamieszczania w porządku obrad oznaczonych spraw, 4)prawo do otrzymania w sposób wskazany w statucie informacji o czasie, miejscu i porządku obrad Walnego Zgromadzenia, 5)prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnie z osobami trzecimi. Spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, 6) prawo do przeglądania rejestru członków Spółdzielni, 7) koszty sporządzenia odpisów i kopii dokumentów, o których mowa w pkt 5, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie, 8) prawo do zaskarżania do sądu uchwał Walnego Zgromadzenia z powodu ich niezgodności z przepisami prawa lub statutu, 9) prawo do odwoływania się w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym od uchwał w sprawach wynikających ze stosunku członkostwa oraz w sprawach zasadności i wysokości zmian opłat za używanie lokali w sposób i w terminach określonych w statucie lub na drodze sądowej, 10) prawo do korzystania wraz z osobami wspólnie zamieszkującymi z wszelkich urządzeń i usług Spółdzielni, 7
11) prawo do ustanowienia na jego rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub odrębnej własności lokalu, w trybie określonym w statucie, 12) prawo do korzystania ze wspólnych pomieszczeń Spółdzielni, 13) prawo do świadczeń spółdzielni w zakresie jej statutowej działalności, 14)prawo do udziału w nadwyżce bilansowej. 12 Członek Spółdzielni jest obowiązany : 1)przestrzegać postanowień statutu, regulaminów i innych uchwał organów Spółdzielni, 2)współpracować ze Spółdzielnią nad doskonaleniem jakości i efektywności jej działania, 3)wnieść wpisowe i zadeklarowane udziały, 4)wnieść wkład mieszkaniowy lub wkład budowlany, chyba że ubiega się o członkostwo jako współmałżonek członka, 5)uiszczać terminowo opłaty za używanie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, 6)pokrywać koszty zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, koszty założenia księgi wieczystej, a także koszt wyceny wartości lokalu przez rzeczoznawcę, jeżeli taka wycena jest niezbędna dla rozliczeń finansowych warunkujących przeniesienie własności lokalu, 7)zawiadamiać Spółdzielnię o zmianie danych zawartych w deklaracji przystąpienia do Spółdzielni i innych danych mających wpływ na wysokość uiszczanych opłat, 8)dbać o dobro i rozwój Spółdzielni, poszanowanie jej mienia i o jego zabezpieczenie, 9)uczestniczyć w pokrywaniu strat Spółdzielni do wysokości zadeklarowanych udziałów, 10)na żądanie Spółdzielni udostępnić zajmowany lokal w uzgodnionym terminie w celu usunięcia awarii, lub sprawdzenia stanu technicznego urządzeń w zakresie konserwacji i remontów, a ponadto w razie konieczności przebudowy lub remontu zgodnie z planem rocznym, a także dla dokonania okresowych odczytów stanów wodomierzy i podzielników kosztów ogrzewania oraz gdy lokal /budynek/ wymaga remontu obciążającego Spółdzielnię, zastępczego wykonania przez Spółdzielnię prac obciążających członka Spółdzielni, albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni, lub gdy budynek wymaga dezynfekcji, dezynsekcji i deratyzacji pod rygorem utraty roszczeń w stosunku do Spółdzielni, 11)dokonywać napraw wewnątrz lokalu zgodnie z regulaminem uchwalonym przez Radę Nadzorczą. II. POSTĘPOWANIE WEWNĄTRZSPÓŁDZIELCZE 13 1.Wnioski członków skierowane do Zarządu, jeżeli statut nie stanowi inaczej, powinny być rozpatrzone przez Zarząd w ciągu 1-go miesiąca, a jeżeli sprawa jest skomplikowana w ciągu 2-ch miesięcy od daty ich złożenia. O sposobie załatwienia wniosku Zarząd zawiadamia zainteresowanego członka na piśmie. 2.W razie odmownego załatwienia wniosku w sprawie wynikającej ze stosunku członkostwa Zarząd jest obowiązany podać uzasadnienie i pouczyć członka o prawie wniesienia odwołania do Rady Nadzorczej w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia i o skutkach niezachowania tego terminu. Jeżeli we wskazanym terminie członek nie złoży odwołania, uchwała Zarządu stanie się ostateczna. 3.Rada Nadzorcza jest obowiązana rozpatrzyć odwołanie członka w ciągu 2-ch miesięcy od dnia jego wniesienia i doręczyć odwołującemu się odpis uchwały wraz z jej uzasadnieniem w terminie 14 dni od dnia jej podjęcia. Uchwała Rady Nadzorczej podjęta w trybie odwoławczym jest w postępowaniu wewnatrzspółdzielczym ostateczna. 4.Od uchwały Rady Nadzorczej podjętej w pierwszej instancji członkowi przysługuje odwołanie do Walnego Zgromadzenia w ciągu 30 dni od dnia podjęcia, a jeżeli statut przewiduje jej doręczenie- od dnia doręczenia tej uchwały na piśmie wraz z uzasadnieniem. Odwołanie powinno być rozpatrzone na najbliższym Walnym Zgromadzeniu, jeżeli zostało złożone co najmniej na 30 dni przed jego zwołaniem. 8
5.Uchwała Walnego Zgromadzenia jest w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym ostateczna. Odpis uchwały wraz z jej uzasadnieniem doręcza się odwołującemu się członkowi w terminie 14 dni od dnia jej podjęcia. 6.Organ odwoławczy powinien rozpatrzyć odwołanie wniesione po upływie statutowego terminu, jeżeli opóźnienie nie przekracza 6 miesięcy, a odwołujący usprawiedliwił je wyjątkowymi okolicznościami. 7.Tryb określony w ust. 1-6 stosuje się również w przypadku kwestionowania przez członka Spółdzielni zasadności zmiany wysokości opłat za używanie lokali. III. WPISOWE, UDZIAŁY I WKŁADY 14 1.Wpisowe wynosi 200 zł i nie podlega zwrotowi. 2.Udział członkowski wynosi 300 zł. Członek Spółdzielni jest obowiązany zadeklarować co najmniej 1 udział. 3.Wpisowe i zadeklarowane udziały członek jest obowiązany wpłacić do Spółdzielni w ciągu 30 dnia od dnia otrzymania zawiadomienia o uzyskaniu członkostwa. Nie wpłacenie wpisowego lub udziału w tym terminie może spowodować wykreślenie z rejestru członków. 4.Następca prawny byłego członka ( spadkobierca, nabywca prawa ) wnosi udziały członkowskie w wysokości obowiązującej w dacie przyjęcia do Spółdzielni. 15 1.Członek Spółdzielni ubiegający się o ustanowienie na jego rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego zobowiązany jest wnieść wkład mieszkaniowy na zasadach określonych w 16 ust. 1. 2.Członek Spółdzielni ubiegający się o ustanowienie na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, wnosi wkład budowlany na zasadach określonych w 16 ust. 2. 3.Szczegółowe zasady wnoszenia wkładów i dokonywania rozliczeń z tego tytułu określa regulamin uchwalony przez Radę Nadzorczą. 16 1.Wkładem mieszkaniowym jest kwota wniesiona przez członka do Spółdzielni na pokrycie części kosztów realizacji zadania inwestycyjnego, przypadających na jego lokal, do którego ustanawia się spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Wysokość wkładu mieszkaniowego odpowiada różnicy miedzy kosztem budowy przypadającym na dany lokal a uzyskaną przez Spółdzielnię pomocą ze środków publicznych (umorzeniem części kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy lokalu) lub z innych środków. 2.Wkładem budowlanym jest kwota wniesiona przez członka do Spółdzielni na pokrycie całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Wkład ten stanowi część kosztów realizacji zadania inwestycyjnego przypadających na jego lokal. 3.Przez całkowity koszt budowy należy rozumieć koszt realizacji całego zadania inwestycyjnego, tj. budynku mieszkalnego lub budynku o innym przeznaczeniu wraz z budownictwem i robotami towarzyszącymi, służącymi nieruchomości wspólnej. 4. skreślony 5. Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica między wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 9
IV. USTANIE CZŁONKOSTWA W SPÓŁDZIELNI Członkostwo w Spółdzielni ustaje na skutek : 1)wystąpienia członka, 2)wykluczenia członka, 3)wykreślenia z rejestru członków, 4)śmierci członka. 17 18 1.Członek może wystąpić ze Spółdzielni w każdym czasie za wypowiedzeniem złożonym Zarządowi, które pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie. 2.Okres wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc i rozpoczyna się od pierwszego dnia miesiąca następującego po dniu zgłoszenia wystąpienia. Na wniosek członka okres wypowiedzenia może być skrócony. 3.Za datę wystąpienia członka ze Spółdzielni uważa się następny dzień po upływie wypowiedzenia. Z tym dniem Spółdzielnia skreśla członka z rejestru. 19 1.Wykluczenie członka może nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub z dobrymi obyczajami. 2.Wykluczenie może nastąpić w szczególności, gdy członek: 1)świadomie szkodzi Spółdzielni lub działa wbrew jej interesom, 2)poważnie narusza zasady współżycia społecznego : uporczywie narusza spokój mieszkańców domu, niszczy mienie Spółdzielni albo mienie wspólne, 3)uporczywie narusza postanowienia statutu, regulaminów i innych uchwał organów Spółdzielni, 4)uporczywie uchyla się od wykonania istotnych zobowiązań wobec Spółdzielni, a w szczególności gdy zadłużenie z tytułu opłat za używanie lokalu obejmuje okres co najmniej 6 miesięcy, 5)świadomie wprowadza Spółdzielnię w błąd w celu nabycia określonych uprawnień, 6)uporczywie uchyla się od wpłaty wpisowego lub udziałów albo uzupełnienia wkładu budowlanego, do wniesienia którego jest zobowiązany, 7) pomimo pisemnego upomnienia używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód, 8)niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, 9) nie udostępnia lokalu do usunięcia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej wywołaniu szkody albo nie udostępnia lokalu w celu przeprowadzenia obowiązkowego przeglądu instalacji lub konserwacji budynku. 20 1.Członek Spółdzielni nie wykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego nie zawinionych, może być pozbawiony członkostwa przez wykreślenie z rejestru członków Spółdzielni. 2.Wykreślenie może nastąpić w szczególności, gdy członek: 1) utracił spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w postępowaniu egzekucyjnym, jeśli było to jedyne jego prawo do lokalu w spółdzielni i nie złożył rezygnacji z członkostwa, 2) utracił prawo do lokalu spółdzielczego w wyniku podziału małżeńskiego majątku wspólnego, 3) zbył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub odrębną własność lokalu, jeżeli było to jedyne jego prawo do lokalu w spółdzielni i nie złożył rezygnacji z członkostwa, 10
4) utracił własność lokalu w nieruchomości, w której właściciele lokali podjęli uchwałę na podstawie art. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, jeżeli było to jedyne jego prawo do lokalu w spółdzielni i nie złożył rezygnacji z członkostwa, 5) utracił własność lokalu w nieruchomości, do zarządzania której na mocy art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, jeżeli było to jedyne jego prawo do lokalu w spółdzielni i nie złożył rezygnacji z członkostwa. 21 1.Wykluczenie lub wykreślenie członka z rejestru dokonuje Rada Nadzorcza, po uprzednim wezwaniu członka do złożenia wyjaśnień na piśmie lub osobiście na wskazanym posiedzeniu Rady Nadzorczej. 2. Rada Nadzorcza ma obowiązek zawiadomić członka na piśmie wraz z uzasadnieniem o wykreśleniu albo wykluczeniu ze spółdzielni w terminie dwóch tygodni od dnia podjęcia uchwały. Uzasadnienie powinno w szczególności przedstawić motywy, którymi kierowała się rada nadzorcza uznając, że zachowanie członka wyczerpuje przesłanki wykluczenia albo wykreślenia określone w statucie. Zawiadomienie zwrócone z powodu niezgłoszenia przez członka zmiany podanego przez niego adresu ma moc prawną doręczenia. 3.Wykluczony lub wykreślony członek spółdzielni ma prawo: 1) odwołać się od uchwały wykluczenia lub wykreślenia do walnego zgromadzenia w terminie 30 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o wykluczeniu lub wykreśleniu. Odwołanie winno być rozpatrzone na najbliższym walnym zgromadzeniu jeżeli zostało złożone co najmniej na 20 dni przed terminem zebrania. Odwołujący się powinien być zawiadomiony o miejscu i terminie walnego zgromadzenia co najmniej 7 dni przed tym terminem pod wskazanym przez niego adresem. 2) albo zaskarżyć uchwałę rady nadzorczej do sądu w terminie 6 tygodni od dnia doręczenia członkowi uchwały z uzasadnieniem, przepisy 75 stosuje się odpowiednio. 6)Członek, który wniósł odwołanie do walnego zgromadzenia ma prawo być obecny przy rozpatrywaniu odwołania i popierać je. 4. Wykluczenie albo wykreślenie staje się skuteczne z chwilą: 1) bezskutecznego upływu terminu do zaskarżenia do sądu uchwały rady nadzorczej, chyba że członek przed upływem tego terminu wniósł odwołanie od uchwały rady do walnego zgromadzenia, 2) bezskutecznego upływu terminu do wniesienia do walnego zgromadzenia odwołania od uchwały rady nadzorczej, jeżeli termin ten jest dłuższy od terminu zaskarżenia do sądu uchwały rady, 3) bezskutecznego upływu terminu do zaskarżenia do sądu uchwały walnego zgromadzenia, 4) prawomocnego oddalenia przez sąd powództwa o uchylenia uchwały rady nadzorczej albo walnego zgromadzenia. 22 Członka zmarłego skreśla się z rejestru członków Spółdzielni ze skutkiem od dnia, w którym nastąpił zgon. Podstawę skreślenia stanowi uchwała Zarządu. 23 Wszelkie pisemne zawiadomienia kierowane do członków listem poleconym lub za zwrotnym poświadczeniem odbioru, zwrócone przez pocztę z adnotacją nie podjęte w terminie, albo nie doręczone na skutek nie powiadomienia Spółdzielni o zmianie adresu, mają skutek prawny doręczenia. 11
V. SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO 24 1.Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego Spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie Spółdzielni. 2.Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność Spółdzielni. 3.Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć tylko do jednej osoby albo do małżonków. 4.Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia umowy między członkiem a Spółdzielnią o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. 5.Do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. 6. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach wskazanych w statucie. 7. Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn: 1) jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 2) jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, za 6 miesięcy. 8.W przypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom, spółdzielnia może podjąć uchwałę, o której mowa w ust. 7, wobec jednego albo obojga małżonków. 9.Do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy prawa spółdzielczego o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni. 10. Z chwilą gdy wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie uchwały, o której mowa w ust. 7 i 8, stanie się skuteczne, ustaje członkostwo w spółdzielni. 25 1.Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa, małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić Spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział majątku dorobkowego małżonków. Były małżonek nie będący członkiem Spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. 2.Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa w ust.1 Spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu Zarząd Spółdzielni może podjąć uchwałę o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu. 26 1.Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem Spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci 12
współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Małżonkowi zmarłego członka spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. 2.Jeżeli małżonek nie dokona czynności, o której mowa w ust.1 Spółdzielnia wyznaczy mu w tym celu dodatkowy termin nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu Zarząd Spółdzielni może podjąć uchwałę o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu. 3.Przepis ust. 1 nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładów. 27 1.W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie ustania członkostwa, lub niedokonania czynności, o których mowa w 25, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują zamieszkałym razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich : dzieciom i innym osobom bliskim. 2.W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie niedokonania czynności, o których mowa w 26 roszczenia o przyjęcie do Spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują zamieszkałym razem z byłym członkiem małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. 3.Do zachowania roszczeń, o których mowa w ust. 1 i 2, konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. 4. W przypadku wygaśnięcia roszczeń spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu ustaloną zgodnie z 28. 28 1.Po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego Spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. 2.Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez Spółdzielnię. 3. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności nie wniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na ten lokal oraz kwotę zaległych opłat, o których mowa w 53 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu. 4.Termin na wydanie lokalu wynosi 3 miesiące od daty kiedy uchwała o wygaśnięciu prawa stała się prawomocna. 29 1.Do dnia 31 grudnia 2012 roku na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, po dokonaniu przez tego członka spłat, o których mowa w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Spółdzielnia jest obowiązana dokonać przekształcenia przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w przypadku gdy: 1) spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem, albo 13
2) lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały Zarządu, o której mowa w art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub uchwała ta została zaskarżona do sądu. 2.Realizacja żądania, o którym mowa w ust. 1 następuje w drodze zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. 3. skreślony 4.skreślony 5.skreślony 6.skreślony 7.skreślony 30 1.Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, Spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego: 1) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań Spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego Spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa, 2) spłaty zadłużenia z tytuł opłat, o których mowa w 53 ust. 1., 3) skreślony 4) skreślony 5) skreślony 6) skreślony 2.Spółdzielnia zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba, że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. 3.Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczysto księgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. 4. Wpływ z wpłat, o których mowa w ust. 1 pkt 1 przeznacza się na spłatę podlegającego odprowadzeniu do budżetu państwa umorzenia kredytu obciążającego dany lokal. 31 Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu przysługuje również najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, po dokonaniu przez najemcę spłaty udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu. VI. SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU 32 14
1. W budynkach stanowiących własność lub współwłasność spółdzielni członkom może przysługiwać prawo używania lokali na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 2.Spółdzielnia nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ale na warunkach określonych w 29, może przekształcić lokatorskie prawo do lokalu na własnościowe prawo do lokalu. 3. skreślony 4. skreślony 5.Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób, z tym że członkiem Spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez Spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje Spółdzielnia. 6.Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy prawa, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. 33 1.Własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. 2.Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. 3. skreślony 4.Umowa zbycia własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego 5.Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna. 34 Spółdzielnia prowadzi rejestr lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste, z adnotacją o ustanowieniu hipoteki. 35 W wypadku ustania członkostwa jednego ze współuprawnionych z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo obojga małżonków, przepis 32 ust. 5 i 6 stosuje się odpowiednio. 36 1.Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub Spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. 2.W razie śmierci jednego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio. 3. skreślony 37 15
W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat o których mowa w 53 ust 1,2, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej. 38 1.W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Spółdzielnia obowiązana jest uiścić uprawnionemu wartość rynkową tego prawa. Przysługująca uprawnionemu wartość własnościowego prawa do lokalu, ustalona w sposób przewidziany w ust. 2, nie może być wyższa od kwoty, jaką Spółdzielnia jest w stanie uzyskać od następcy obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez Spółdzielnię. Warunkiem wypłaty wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest opróżnienie lokalu. 2.Z wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrąca się nie wniesioną przez członka bądź osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część wkładu budowlanego, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez Spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu - potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami, oraz zadłużenie lokalu z tytułów wyszczególnionych w 54 ust. 1 3.Po wygaśnięciu tytułu prawnego do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu członek, oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby są obowiązani do opróżnienia lokalu w terminie 3 miesięcy. 4.W razie zbycia własnościowego prawa do lokalu przed wpłatą całego wkładu budowlanego wszystkie raty wkładu staja się natychmiast wymagalne wraz z odsetkami. Postanowienie to nie obowiązuje, gdy własnościowe prawo do lokalu przechodzi w drodze darowizny na członków rodziny : zstępnych, wstępnych lub małżonka. 39 1.W wypadkach gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo to, jeżeli jest obciążone hipoteką, nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na Spółdzielnię. 2.Prawo do lokalu, nabyte w sposób określony w ust. 1, Spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy; w takim wypadku stosuje się przepis 32 ust. 5 i 6. 3.Spółdzielnia jest obowiązana uiścić osobie uprawnionej wartość nabytego prawa po potrąceniu należności wymienionych w 38 ust. 2 oraz z tytułu obciążenia hipoteką. Obowiązek spółdzielni powstaje dopiero z chwilą zbycia prawa w drodze przetargu. 4.Organem uprawnionym do podjęcia uchwały o wygaśnięciu własnościowego prawa do lokalu jest Zarząd Spółdzielni. 40 Jeżeli własnościowe prawo do lokalu przeszło na jednego spadkobiercę, powinien on przedstawić Spółdzielni w terminie jednego roku od otwarcia spadku postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. 41 Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości oraz przepis 33 ust. 2. 42 16
1. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z taką osobą umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez nich:: 1) spłaty przypadającej na jego lokal części zobowiązań Spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego Spółdzielni wraz z odsetkami, 2) skreślony 3) skreślony 4) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w 53 ust. 1 i 2. 2. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe założenia księgi wieczystej obciążają członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na rzecz których spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. 3. Spółdzielnia zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba, że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art.113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. VII. PRAWO ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU 43 1.Członkowi Spółdzielni może przysługiwać prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, w tym garażu. 2.Częścią składową prawa odrębnej własności lokalu są pomieszczenia przynależne do tego lokalu opisane wraz z lokalem w umowie ustanawiającej to prawo. 3.Łącznie z prawem odrębnej własności lokalu członkowi przysługuje współwłasność w nieruchomości wspólnej, z którą prawo do lokalu jest związane oraz współwłasność pomieszczeń ogólnego użytku w budynku stanowiącym część składową nieruchomości. 4. Jeżeli spółdzielnia na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla siebie odrębną własność lokalu, przeniesienie własności lokalu może nastąpić na rzecz członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. 5.Jeżeli prawo odrębnej własności lokalu należy do kilku osób, członkiem Spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje Spółdzielnia. 6.Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nie będącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta, z zastrzeżeniem 9 ust. 3. Skreślony 44 Skreślony 45 46 17
W odniesieniu do lokali nie wyodrębnionych, jak i nieruchomości wspólnych Spółdzielni przysługują takie same prawa i obowiązki, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. 47 1.Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. 2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywana przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem ust 1 i 3. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust.1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. 4.Większość właścicieli w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali. 5.Uchwała, o której mowa w ust. 3 nie narusza przysługujących członkom spółdzielni, spółdzielczych praw do lokali. 48 Prawo odrębnej własności lokalu może być ustanowione na rzecz małżonków albo osób wskazanych przez członka, którzy wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa. 49 Umowa o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu może być zawarta łącznie ze wszystkimi członkami ubiegającymi się o ustanowienie takiego prawa. W takim przypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa ta umowa. VIII. DYSPONOWANIE LOKALAMI WOLNYMI W SENSIE PRAWNYM 50 1.Odzyskany przez Spółdzielnię lokal mieszkalny, do którego wygasło spółdzielcze lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Spółdzielnia zobowiązana jest przekazać do dyspozycji SM Ogniwo. 2.Zarząd SM Ogniwo powinien w terminie określonym w umowie ze Spółdzielnią wskazać kandydata (spośród członków oczekujących na mieszkanie w SM Ogniwo, którzy w dniu 31.01.1991 r. byli członkami tej spółdzielni) do ustanowienia na jego rzecz prawa do lokalu. 3.Zarząd Spółdzielni nie może odmówić przyjęcia w poczet członków i ustanowienia prawa do lokalu na rzecz osoby skierowanej przez SM Ogniwo, o ile spełnia ona warunki statutu Spółdzielni. 4.W przypadku nie dotrzymania przez SM Ogniwo terminu, o którym mowa w ust.2 prawo dysponowania lokalem przechodzi na Spółdzielnię. 5.W przypadku, o którym mowa w ust. 4, lokal może być zadysponowany na rzecz członka Spółdzielni : 18
1) skreślony 2) skreślony 3) na warunkach prawa odrębnej własności lokalu. 6.Po wyczerpaniu ofert przedkładanych członkom Spółdzielnia może lokal sprzedać. Tryb sprzedaży odzyskanego przez Spółdzielnię mieszkania określa regulamin uchwalony przez Radę Nadzorczą. IX. UŻYWANIE LOKALI 51 1.Członkowie Spółdzielni obowiązani są używać lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. 2.Zmiana sposobu korzystania z lokalu, lub przeznaczenia lokalu albo jego części wymaga zgody Spółdzielni. Zmiana taka nie może spowodować uciążliwości dla pozostałych osób, korzystających z nieruchomości będących pod zarządem Spółdzielni, w przeciwnym wypadku Spółdzielnia ma prawo cofnąć zgodę członkowi lub właścicielowi lokalu i dokonać przywrócenia pierwotnego przeznaczenia lokalu. 3.Członek lub właściciel nie zamieszkujący w swoim lokalu obowiązany jest podać Spółdzielni adres swojego zamieszkania, a w razie wyjazdu za granicę jest obowiązany podać adres dla doręczeń w kraju. 4. Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka lub osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, całego lub części lokalu nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne użytkowanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, osoby te zobowiązane są do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności. 5. Umowy zawarte przez członka albo osobę niebędącą członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sprawie korzystanie z lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego prawa do tego lokalu. 6.Właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni oraz osoby korzystające z lokali obowiązane są do udostępnienia zajmowanego lokalu na zasadach jak w 12 pkt 10. 52 Regulamin porządku domowego w budynkach zarządzanych przez Spółdzielnię według zasad określonych przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uchwala Rada Nadzorcza. X. ROZLICZENIA KOSZTÓW ZWIĄZANYCH Z EKSPLOATACJĄ I UTRZYMANIEM NIERUCHOMOŚCI I USTALANIE OPŁAT ZA UŻYWANIE LOKALI 53 1.Członkowie Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami 54. 2. Osoby nie będące członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni z zastrzeżeniem 61. 3.Członkowie Spółdzielni, będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem 19
nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami 54. 4.Koszty eksploatacji i utrzymania, o których mowa w ust. 1 i 3, obejmują zwłaszcza koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, domofonów oraz odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni. 5.Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych, o których mowa w ust. 3, ustala się proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku lub budynkach, stanowiących odrębną nieruchomość. 6. skreślony 54 1.Wysokość opłat, o których mowa w 53 ust. 1, 2 i 3, jest ustalana przez Radę Nadzorczą na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przewidzianych do poniesienia w danym roku dla wyodrębnionej nieruchomości. 2.Szczegółowe zasady ustalania planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ich rozliczania oraz zasady ustalania wysokości opłat za lokale określa regulamin uchwalony przez Radę Nadzorczą. Regulamin ten powinien zawierać przede wszystkim : 1)określenie organizacyjnej jednostki rozliczania poszczególnych rodzajów kosztów, 2)określenie fizycznej jednostki rozliczeniowej poszczególnych rodzajów kosztów ( 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu, liczba osób zamieszkałych w lokalu, wskazania urządzeń pomiarowych ), 3)różnicowanie obciążeń poszczególnych lokali kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi z tytułu sposobu wykorzystania lokali (mieszkalne, użytkowe ), 4)zasady przyznawania bonifikat użytkownikom lokali w przypadku nienależytej jakości usług świadczonych przez Spółdzielnię w ramach pobieranych opłat za używanie lokali. 55 1.Właściciele lokali nie będący członkami Spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem 61. 2.Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali nie będący członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze Spółdzielnią. 3.Właściciele lokali we własnym zakresie wnoszą do gminy opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatek od nieruchomości stosownie do ich udziału w nieruchomości wspólnej. 56 1.Opłaty, o których mowa w 53 ust. 1, 2 i 3, oraz 55 ust. 1 i 2, powinny być uiszczane co miesiąc z góry do dnia 15 każdego miesiąca. 20
2.O zmianie wysokości opłat Spółdzielnia jest zobowiązana zawiadomić osoby, o których mowa w 53 ust. 1-3 i 55 ust.1, co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. 2¹. W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, Spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby, o których mowa w 53 ust. 1-3 i 55 ust. 1, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Przepis ust. 2 zdanie drugie stosuje się. 3.Członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. 4.Od niezapłaconych w terminie opłat, o których mowa w ust. 1, Spółdzielnia pobiera odsetki ustawowe. 5.Na wniosek dłużnika uzasadniony szczególnymi okolicznościami Zarząd Spółdzielni może rozłożyć płatność zaległych opłat i odsetek na raty oraz może zwolnić go od zapłacenia odsetek w części bądź w całości. 6.Wszelkie bieżące wpłaty, w przypadku istnienia wymagalnych należności w opłatach tego samego rodzaju są zaliczane w kolejności określonej w kodeksie cywilnym. 7.Członek Spółdzielni nie może potrącać swoich należności na rzecz Spółdzielni z opłat za używanie lokali, ma natomiast prawo zgłosić swoje wierzytelności wobec Spółdzielni i uzyskać w tej sprawie indywidualną decyzję Zarządu. 8. Za opłaty o których mowa w ust. 1, solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, odpowiadają stale zamieszkujące z nimi osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu. 9.Odpowiedzialność osób, o których mowa w ust. 8 ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu. XI. PODZIAŁ NAPRAW WEWNĄTRZ LOKALI NA OBCIĄŻAJĄCE SPÓŁDZIELNIĘ I CZŁONKÓW 57 1.Zakres obowiązków Spółdzielni w dziedzinie napraw wewnątrz lokali obejmuje standardowe wyposażenie budynku, a w szczególności: 1) naprawę i wymianę następujących instalacji (z wyłączeniem: regulacji, naprawy i wymiany urządzeń odbiorczych i liczników poboru, a także towarzyszących prac wykończeniowych wymienionych w 58 ust. 1 punkty: 1, 5 i 6.): a/ głównej instalacji wodociągowej do zaworów odcinających w lokalu włącznie, b/ głównych przewodów kanalizacji wewnętrznej wraz z uszczelnieniem trójników, c/ wewnętrznej instalacji gazowej do zaworu odcinającego przed urządzeniem, d/ elektrycznej do zabezpieczeń przed licznikiem poboru energii elektrycznej, wraz z tymi zabezpieczeniami, 2) naprawę i wymianę wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, zaworami i podzielnikami kosztów energii cieplnej do celów centralnego ogrzewania. 2.Walne Zgromadzenie może rozszerzyć obowiązki Spółdzielni odnośnie napraw i wymian wewnątrz lokali, poza zakres określony w ust. 1, uchwalając na ten cel dodatkowe odpisy na fundusz remontowy, z zastrzeżeniem zachowania obowiązków wymienionych w 58. 58 1.Naprawy wewnątrz lokali nie zaliczone do obowiązków Spółdzielni obciążają członków zajmujących te lokale. Jako szczególne obowiązki członka w zakresie napraw wewnątrz lokalu uznaje się : 1)naprawy i wymianę podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz okładzin ceramicznych, 21
2)naprawy i wymianę okien i drzwi wraz z ościeżnicami i futrynami łącznie z wymianą lub naprawą okuć i zamków oraz związanego osprzętu, 3)naprawy urządzeń sanitarnych, gazowych i elektrycznych w lokalu łącznie z wymianą, regulacją i konserwacją tych urządzeń, 4)naprawy przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, 5)malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów oraz naprawy uszkodzonych tynków ścian i sufitów, 6)malowanie balustrad balkonowych, drzwi i okien od strony wewnętrznej i zewnętrznej, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych, instalacji kanalizacyjnych, wodociągowych i grzewczych, w celu ich zabezpieczenia przed korozją, 7)naprawa lub wymiana instalacji oraz osprzętu ciepłej i zimnej wody do zaworów odcinających przy pionach wodociągowych, 8)naprawa lub wymiana instalacji i osprzętu elektrycznego do zabezpieczeń przed licznikiem poboru energii elektrycznej 9)naprawa lub wymiana instalacji gazowej i odbiorników gazu do zaworu odcinającego przed urządzeniem. 2.Koszty naprawy wszelkich uszkodzeń wewnątrz lokalu powstałych z winy członka lub osób z nim zamieszkałych obciążają członka Spółdzielni. 3.Naprawy wewnątrz lokalu zaliczone do obowiązków członka, oraz odnowienie lokalu mogą być wykonane przez Spółdzielnię tylko na koszt członka, poza opłatami uiszczanymi za używanie lokalu. 4.W razie niewykonania niezbędnych napraw, będących obowiązkiem członka, Spółdzielnia po bezskutecznym wezwaniu, ma prawo wykonać naprawę na koszt członka. 5.Szczegółowe obowiązki Spółdzielni i członków w zakresie napraw wewnątrz lokali określa regulamin uchwalony przez Radę Nadzorczą. XII. ROZLICZENIA Z TYTUŁU DODATKOWEGO WYPOSAŻENIA LOKALU 59 1.Przez dodatkowe wyposażenie mieszkań rozumie się nie zaliczane do kosztów inwestycji nakłady poczynione ze środków członków lub innych użytkowników na wyposażenie i wykończenie mieszkań, mające charakter trwały i podnoszące wartość użytkową mieszkania. 2.Nakłady, o których mowa w ust. 1, nie są zapisywane na wkłady mieszkaniowe i budowlane członków. 60 1.Dodatkowe wyposażenie i wykończenie mieszkań, jeśli nie jest wykonane za pośrednictwem Spółdzielni, wymaga zgody Spółdzielni wówczas, gdy połączone jest ze zmianami w układzie funkcjonalno użytkowym lokalu lub zmianami konstrukcyjnymi. 2.W przypadku zwolnienia lokalu rozliczenia z tytułu dodatkowego wyposażenia i wykończenia mieszkań dokonywane są za pośrednictwem Spółdzielni lub bezpośrednio między członkami zwalniającym i otrzymującym lokal. 3.Za urządzenia i wyposażenie dodatkowe uznane przez Spółdzielnię za przydatne członek zwalniający lokal zajmowany na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu otrzymuje zwrot kwoty odpowiadającej aktualnej wartości pozostawionych urządzeń i wyposażenia dodatkowego, a członek obejmujący ten lokal wpłaca tę samą kwotę. 4.Rozliczenia z tytułu dodatkowego wyposażenia i wykończenia mieszkań w odniesieniu do spółdzielczych lokali własnościowych zbywanych przez członków dokonywane są bezpośrednio między zainteresowanymi osobami. 22