Przeglądy techniczne i remonty

POLITECHNIKA WARSZAWSKA WYDZIAŁ GEODEZJI I KARTOGARFII STUDIA PODYPLOMOWE ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI Mgr inż. Tomasz J. Wojtkiewicz Przeglądy techniczne i remonty Podstawowe informacje o remontach i naprawach Bezpieczeństwo użytkowe konstrukcji Warszawa 2013/2014 Strona 1

Wyciąg z minimum programowego III. PODSTAWY WIEDZY TECHNICZNEJ 5. Bezpieczeństwo użytkowe konstrukcji (6 godz.) 5.1. Przyczyny powstawania szkód budowlanych w budynkach 5.2. Miejsca w budynkach narażone na powstawanie szkód budowlanych 5.3. Zapobieganie szkodom w budownictwie 5.4. Ocena stopnia zabezpieczenia konstrukcji przed szkodami w długim okresie eksploatacji 6. Przeglądy techniczne i remonty (6 godz.) 6.1. Okresowe przeglądy techniczne budynków i urządzeń 6.2. Uprawnienia w zakresie przeprowadzanych przeglądów 6.3. Forma i zakres protokołów kontroli 6.4. Prace konserwacyjne 6.5. Sposoby określania potrzeb remontowych 6.6. Planowanie i realizacja remontów bieżących 6.7. Remonty kapitalne Strona 2

Zawartość Wstęp..4 I. PODSTAWOWE DEFINICJE I PRZEPISY PRAWNE W PRAKTYCE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI BUDOWLANYMI... 4 1. Przekazanie obiektu budowlanego do użytkowania... 9 2. Książka obiektu budowlanego... 11 3. Wykonywanie robót budowlanych w istniejącym obiekcie (bieżąca konserwacja, remont, przebudowa, rozbudowa, nadbudowa)... 12 4. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego... 14 5. Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego... 15 6. Kontrolna rola nadzoru budowlanego - obowiązki i uprawnienia... 16 II. PRZEGLĄDY OKRESOWE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH 17 1. Zakresy i terminy przeprowadzania okresowych ocen stanu technicznego obiektów budowlanych (kontrole okresowe)... 17 2. Przeglądy (okresowe kontrole) obiektów przed i po okresie zimowym 23 III. UTRZYMANIE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH W STANIE ZDATNOŚCI TECHNICZNEJ I UŻYTKOWEJ... 25 1. Podstawowe określenia z zakresu napraw i wzmocnień konstrukcji... 25 2. Zasady remontów i modernizacji obiektów... 27 3. Wymagania podstawowe dla budynków remontowanych... 29 4. Okresy użytkowania elementów i obiektów... 32 IV. BEZPIECZEŃSTWO UŻYTKOWANIA BUDYNKÓW (WARUNKI TECHNICZNE, JAKIM POWINNY ODPOWIADAĆ BUDYNKI I ICH UŻYTKOWANIE - DZIAŁ VI I VII)... 36 Strona 3

Wstęp Przeglądy techniczne budynków wynikają z podstawowych przepisów prawa: - ustawy z dn. 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118), zwana dalej ustawą, oraz akty wykonawcze wydane na jej podstawie, w których określono zasady działania administracji publicznej oraz obowiązki właścicieli lub zarządców w tej dziedzinie, - ustawa z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 z późn. zm.) oraz akty wykonawcze wydane na jej podstawie. Działania kontrolne jakimi są przeglądy techniczne obowiązkowe i nieobowiązkowe mają przede wszystkim na celu: 1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; 2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; 3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego; 4) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; 5) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Art. 62 ust. 1 ustawy prawo budowlane stanowi, iż obiektu budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli. Obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli, o których będzie mowa dalej, ciąży na właścicielu lub zarządcy. Właściciel lub zarządca odpowiada nie tylko za zorganizowanie i przeprowadzenie kontroli, ale także za wykonanie zaleceń wynikających z kontroli. Strona 4

I. PODSTAWOWE DEFINICJE I PRZEPISY PRAWNE W PRAKTYCE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI BUDOWLANYMI Współczesne traktowanie zagadnień eksploatacji obejmuje cały cykl życiowy budynku. Podlegają one licznym i wzajemnie powiązanym uwarunkowaniom i ograniczeniom, które mają wpływ na przyjmowane rozwiązania konstrukcyjno-funkcjonalne budynku oraz na zakres i sposób jego eksploatacji. Zagadnienia dotyczące utrzymania obiektów budowlanych normuje Prawo budowlane - ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118), zwana dalej ustawą, oraz akty wykonawcze wydane na jej podstawie, w których określono zasady działania administracji publicznej oraz obowiązki właścicieli lub zarządców w tej dziedzinie. W ustawie o gospodarce nieruchomościami jest zapisane w: *Art. 185. 1. [działania zarządcy nieruchomości] Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: 6) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; 7) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; 8) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego; 9) bieżące administrowanie nieruchomością; 10) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; 11) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. *Zmiana obowiązuje od 01.01.2008 r. *1c. W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie. *Zmiana obowiązuje od 01.01.2008 r. Strona 5

Za właściciela należy uważać osobę prawną lub fizyczną posiadającą tytuł prawny do nieruchomości definicja ta może powodować pewne trudności interpretacyjne, gdyż należy ją stosować z uwzględnieniem regulacji Kodeksu cywilnego. Prawo budowlane nie może zastępować ani zmieniać zasadniczych regulacji prawnych zawartych w Kodeksie cywilnym, w którym formy i skutki prawne własności są ściśle określone (własność, współwłasność, trwały zarząd lub samoistne posiadanie). Zarządcą nieruchomości jest natomiast osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną przez Ministra Infrastruktury na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 z późn. zm.), która działa na zasadzie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 185 ust. 2). Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu m.in. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Rozpoczęcie użytkowania obiektu budowlanego następuje z chwilą przyjęcia, bez sprzeciwu, przez organ nadzoru budowlanego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub o uprawomocnieniu się decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu, dla którego należy, zgodnie z art. 55 ustawy, taką decyzję uzyskać. Podstawowe określenia Z uwarunkowaniami i ograniczeniami pojawiającymi się w fazach cyklu życiowego budynku związane są takie określenia jak: - rodzaje uwarunkowań, - nasilenie i obligatoryjność uwarunkowań, - rozpoznanie uwarunkowań i ograniczeń, - skutki oddziaływania uwarunkowań. Strona 6

Rodzaje uwarunkowań - to różne ich przejawy dzielone na: socjo- społeczne, techniczne, finansowe, prawne, ekologiczne, klimatyczno-pogodowe, materiałowo-dostawcze. Nasilenie i obligatoryjność uwarunkowań - wiele z nich występuje stale, niektóre okresowo (sezonowo) inne zaś sporadycznie. Jeśli mają wpływ na rozwiązania konstrukcyjno-funkcjonalne muszą być uwzględnione już w projekcie budynku. Względy bezpieczeństwa, naruszenie interesów uczestników procesów inwestycyjnych i/lub eksploatacyjnych oraz ochrona życia/zdrowia użytkowników wyznaczają uwarunkowania i ograniczenia obligatoryjne. Rozpoznanie uwarunkowań i ograniczeń - to systematyczne przeglądy i aktualizacje różnorodnych źródeł informacji. W szczególności uwarunkowania mają charakter przeważnie prawny i finansowy, z kolei ograniczenia mają charakter przeważnie techniczny i logistyczny. Umownie biorąc uwarunkowania mają charakter zewnętrzny, a ograniczenia - wewnętrzny. Skutki oddziaływania uwarunkowań i ograniczeń - są dzielone na strukturalne, gdy oddziaływania uwarunkowań i ograniczeń mają wpływ trwały oraz na behawioralne, gdy mają wpływ chwilowy, doraźny, sytuacyjny, losowy. Większość określeń akceptowanych w środowiskach związanych z budownictwem, mieszkalnictwem i rynkiem nieruchomości znalazła swoje miejsce w normach terminologicznych i w poradnikach leksykalnych. Znaczenie niektórych jest przywoływane w początkowych artykułach aktów prawnych (ustawy i rozporządzenia). Rodzaje uwarunkowań i ograniczeń Odnosząc się do potocznego rozumienia uwarunkowań i ograniczeń, podejmujemy próbę określenia uwarunkowań i ograniczeń eksploatacyjnych wychodząc z normatywnego określenia eksploatacji. Mamy więc następujące sformułowanie: uwarunkowania i ograniczenia eksploatacyjne jest to zespół warunków i ograniczeń odnoszący się do działań technicznych i organizacyjnych mających na celu umożliwienie nieruchomości wypełnianie wymaganych funkcji, włącznie z koniecznym dostosowaniem do zmian Strona 7

warunków zewnętrznych. Specyfikując te działania mamy zespół uwarunkowań i ograniczeń odnoszących się do użytkowania, zasilania, utrzymywania oraz zarządzania nieruchomościami. Występują więc uwarunkowania i ograniczenia: - użytkowania, np.: dopuszczalne obciążenia konstrukcji i instalacji budynkowych, - zasilania, np.: normatywne, nominalne lub kontraktowe dostawy mediów bytowych, - utrzymywania, np.: wymagane zakresy i okresy wykonywania prac przeglądowo-konserwacyjnych, zarządzania, np.: środki i zasoby na prowadzenie działalności eksploatacyjnej. W ustawie Prawo budowlane określone są obowiązki właściciela lub zarządcy: Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: (...) 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.14 Okresowe kontrole obiektu Art. 62.1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli: 1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); Strona 8

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów; 3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej l 000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli; 4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61. pkt-2." 1a. W trakcie kontroli, o której mowa w ust. l, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli. 2. Obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie obejmuje właścicieli i zarządców: 1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych; 2) obiektów budowlanych: a) budownictwa zagrodowego i letniskowego, b) wymienionych w art. 29 ust. l, 3. Właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. l, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.7 4. Kontrole, o których mowa w ust. l, powinny być dokonywane, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. 5. Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c oraz pkt 2, powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Strona 9

6. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt1 lit, c, powinny przeprowadzać: 1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim - w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych; 2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt l, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych. 7. Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzania ich częściej, niż zostało to ustalone w ust. l, może być określony w rozporządzeniu, o którym mowa w art. 7 ust. 3 pkt 2. 1.Przekazanie obiektu budowlanego do użytkowania Na 21 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, na wykonanie którego wymagane było uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor obowiązany jest zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy lub złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie, dołączając dokumentację powykonawczą, na którą składają się dokumenty wymienione w art. 57 ustawy. Inwestor (osoba będąca adresatem decyzji o pozwoleniu na budowę), oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Wykaz dokumentów stanowiących: 1) dokumentację budowy: a) pozwolenie na budowę wraz z załączonym zatwierdzonym projektem budowlanym, b) dziennik budowy, c) protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w tym protokoły technicznych odbiorów urządzeń budowlanych związanych z obiektem Strona 10

budowlanym (przyłącza, zbiorniki na nieczystości płynne, dojścia i dojazdy i inne), d) rysunki i opisy służące realizacji obiektu, e) operaty geodezyjne (dokumentacja geodezyjna sporządzana na poszczególnych etapach budowy, a w szczególności szkice tyczenia i kontroli położenia poszczególnych elementów obiektu budowlanego), f) książki obmiarów, g) w przypadku realizacji obiektu metodą montażu - dziennik montażu; 2) dokumentację powykonawczą: a) dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami w toku wykonywania robót (kopie rysunków z zatwierdzonej dokumentacji z naniesionymi przez projektanta zmianami), b) oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z zatwierdzonym projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, a w przypadku wprowadzenia nieistotnych odstępstw od projektu wymienienie ich i uzupełnienie oświadczenia o podpis projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli jego powołanie było wymagane, c) protokoły badań i sprawdzeń instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych, co, gazowych, elektrycznych i piorunochronnych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), d) geodezyjne pomiary powykonawcze (kopia mapy powstałej w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej), e) stanowiska zajęte - przez Inspekcję Ochrony Środowiska, Państwową Inspekcję Sanitarną, Państwową Inspekcję Pracy i Państwową Straż Pożarną - w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym, o ile wymóg ten wynika z przepisów szczególnych. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, które winien mu przekazać inwestor, a także opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Strona 11

2.Książka obiektu budowlanego Właściciel lub zarządca (dalej nazywany zarządcą) jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, którego projekt był objęty obowiązkiem sprawdzenia wynikającym z regulacji art. 20 ust. 2 ustawy, książkę obiektu budowlanego. Zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budownictwa letniskowego i zagrodowego oraz niewymagających pozwolenia na budowę (wg art. 29 ust. 1 ustawy) nie mają obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego. Nie ma obowiązku prowadzenia książki również dla dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzona jest dla nich książka drogi lub obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych. Książka powinna być założona w dniu przekazania obiektu budowlanego do użytkowania i systematycznie prowadzona przez okres jego użytkowania. Stanowi ona dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Wzór książki i sposób jej prowadzenia określone zostały w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1134). Wpisy do książki obejmują: 1) podstawowe dane identyfikujące obiekt: a) rodzaj obiektu i jego adres, b) właściciela, zarządcę - nazwę lub imię i nazwisko, c) protokół odbioru obiektu - numer i datę sporządzenia, d) pozwolenie na użytkowanie obiektu - nazwę organu wydającego, numer i datę wydania, e) zmianę właściciela lub zarządcy - numer i datę protokołu przejęcia obiektu, f) wpis o zamknięciu książki, datę jej założenia; 2) dane ogólne o obiekcie wraz z wykazem dokumentacji, w tym dokumentacji technicznej przekazanej zarządcy (właścicielowi) przy zakładaniu książki; 3) plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości, określający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do Strona 12

odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci, a w szczególności gazu, energii elektrycznej i ciepła; 4) protokoły okresowych kontroli i badań oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu. Wpisów do książki dokonuje zarządca obiektu albo osoba upoważniona przez niego w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu. Wpis powinien: 1) zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu, określać ważne ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła, 2) cechować się jednoznacznością i zwięzłością. 3.Wykonywanie robót budowlanych w istniejącym obiekcie (bieżąca konserwacja, remont, przebudowa, rozbudowa, nadbudowa) Roboty budowlane, w tym również w istniejącym już obiekcie, można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub na podstawie - przyjętego bez sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (najczęściej starostę) - zgłoszenia robót niewymagających, zgodnie z treścią art. 29-31, pozwolenia na budowę. W wymienionych artykułach ustawy zawarta jest zamknięta lista 27 obiektów i 12 rodzajów robót budowlanych, dla których prawo przewiduje prostsze formy zgody administracyjnej na ich wykonanie, nazwane zgłoszeniem. Katalog robót objętych zgłoszeniem obejmuje obiekty i roboty budowlane o niskim stopniu skomplikowania i znikomym wpływie zarówno na otoczenie architektoniczne, jak i na środowisko naturalne. Istotna jest znajomość terminów przypisanych Prawem budowlanym poszczególnym rodzajom robót oraz ich znaczenia: 1) bieżąca konserwacja - jest to wykonywanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub budowli. Ten rodzaj robót nie wymaga uzyskania ani pozwolenia na budowę, ani dokonywania zgłoszenia, 2) remont - jest to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie Strona 13

stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto wstanie pierwotnym. Przed przystąpieniem do prac remontowych należy dokonać zgłoszenia we właściwym organie, 3) przebudowa - jest to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg dopuszczalne są zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego. Przebudowa większości obiektów budowlanych wymaga uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę. Tylko przebudowy dróg, torów i urządzeń kolejowych oraz sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych mogą być realizowane na podstawie przyjętego zgłoszenia, 4) budowa - jest to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa lub nadbudowa obiektu budowlanego. Na prowadzenie budowy wymagane jest uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę. Ujawnienie budowy lub robót budowlanych wykonywanych bez posiadania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę bądź zgłoszenia obliguje nadzór budowlany do wszczęcia postępowania administracyjnego mającego charakter nadzorczy, w formie nakazowej, władczej, często represyjnej, której realizacja gwarantowana jest środkami przymusu administracyjnego. Poza znakami ewakuacyjnymi na drogach ewakuacyjnych mogą być stosowane dodatkowe oznakowania w postaci pasów z materiału fosforoscesyjnego, specjalnej taśmy w czarno-żółte pasy lub podkładów z materiału fosforoscesyjnego. Dodatkowe oznakowanie stosuje się w celu: 1) ułatwienia identyfikacji drzwi w pomieszczeniach i na drogach ewakuacyjnych, 2) specjalnego oznaczenia zarysów schodów, 3) oznaczenia przeszkód na drodze, np. niebezpieczne zwężenie, obniżenie, słupy czy krawędzie, Strona 14

4) dostarczenia jednoznacznej informacji o kierunku ewakuacji - w postaci oznaczenia drogi linią ciągłą, tam gdzie mogą się pojawić wątpliwości dotyczące kierunku ewakuacji. 4.Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenie należy złożyć przed dokonaniem zmiany, która może nastąpić, o ile organ ten nie wniesie w terminie 30 dni od daty złożenia zgłoszenia sprzeciwu w drodze decyzji. Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych. Do zgłoszenia należy dołączyć wymagane dokumenty (art. 71 ust. 2 pkt 1-6), wśród których są m.in. oświadczenie, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zaświadczenie wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie zmiany sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia organ nadzoru budowlanego wstrzymuje użytkowanie obiektu lub jego części i nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, które są konieczne wg regulacji art. 71 ust. 2 ustawy. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego organ sprawdza wykonanie obowiązku i w przypadku jego wykonania ustala wysokość opłaty legalizacyjnej w sposób jak dla nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego (patrz pkt VIII). W razie stwierdzenia niewykonania w terminie obowiązku dostarczenia wymaganych dokumentów lub dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, organ nadzoru budowlanego w drodze Strona 15

decyzji nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ustawodawca nie określił w ustawie, kto jest adresatem decyzji i postanowień w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Należy jednak przyjąć, że będzie to osoba prawna lub fizyczna, która posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Może nią być inwestor, właściciel, zarządca lub osoba posiadająca prawo do lokalu (części obiektu budowlanego). Przytoczonych procedur nie stosuje się do prowadzenia postępowania w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części dokonanych przed dniem 31 maja 2004 r. oraz do spraw wszczętych i nie zakończonych przed dniem 26 września 2005 r. W takich sprawach stosuje się regulacje prawne wcześniej obowiązujące. Obowiązkiem inwestorów (są nimi często właściciele lub zarządcy), którzy podejmują się wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania decyzji pozwolenia na budowę, jest zawiadamianie nadzoru budowlanego o rozpoczęciu robót budowlanych na 7 dni przed ich rozpoczęciem oraz na 21 dni przed zamierzonym rozpoczęciem użytkowania o ich zakończeniu. 5.Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego Rozpoczęcie użytkowania bez zawiadomienia właściwego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy jest zagrożone karą z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego wymierzaną przez właściwy organ nadzoru budowlanego. Kara wymierzana jest w formie postanowienia w kwocie 10- krotnie wyższej niż kara, którą nalicza się w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, o których mowa w art. 59a ust. 2 ustawy (niezgodności wykonania obiektu w odniesieniu do dokumentów wyjściowych zatwierdzonych decyzją o pozwoleniu na budowę). Przykładowo dla: 1) budynku mieszkalnego jednorodzinnego kara ta wyniesie 10 000 zł, 2) innego budynku mieszkalnego o kubaturze < 2500 m3-20 000 zł, 3) budynku biurowo-konferencyjnego o kubaturze < 2500 m3-60 000 zł, 4) budynku usługowego o kubaturze < 2500 m3-75 000 zł. Strona 16

W przypadku nie uiszczenia kary w terminie zostaje ona ściągnięta w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Uprawnienia do żądania ściągnięcia należności przysługują wojewodzie. 6.Kontrolna rola nadzoru budowlanego - obowiązki i uprawnienia Do podstawowych obowiązków organów nadzoru budowlanego należy nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów Prawa budowlanego, m.in. przy wykonywaniu robót budowlanych i utrzymaniu obiektów budowlanych, oraz wydawanie decyzji administracyjnych. Wykonując swoje obowiązki, organy nadzoru budowlanego lub osoby działające z ich upoważnienia mają prawo wstępu do obiektu budowlanego, na teren budowy lub zakładu pracy w celu dokonania czynności kontrolnych, w ramach których mogą żądać informacji lub udostępnienia dokumentów związanych m.in. utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego. Protokolarne ustalenia dokonane w toku czynności kontrolnych stanowią podstawę do wydania decyzji oraz podejmowania innych środków przewidzianych w przepisach prawa. W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska organ nadzoru budowlanego nakazuje przeprowadzenie okresowej kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Nakazuje również, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. W tej decyzji może zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Pracownicy organów nadzoru budowlanego są uprawnieni do nakładania grzywien, w drodze mandatu karnego, za wykroczenia określone w art. 93 Prawa budowlanego, w tym za wykroczenia polegające na nie spełnianiu przez właścicieli lub zarządców obowiązków w zakresie utrzymania obiektów budowlanych. Organy nadzoru budowlanego są również ustawowo zobowiązane do nakładania, w drodze postanowienia, kar za nielegalne rozpoczęcie użytkowania obiektów budowlanych, samowolną zmianę sposobu użytkowania obiektu i za stwierdzone w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie określonym w art. 59a ust. 2 ustawy. Strona 17

II.PRZEGLADY OKRESOWE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH 1.Zakresy i terminy przeprowadzania okresowych ocen stanu technicznego obiektów budowlanych (kontrole okresowe) Obowiązkiem zarządcy obiektu budowlanego jest użytkowanie obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywanie go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności zapewniając: 1) spełnienie wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego i użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności przegród, 2) warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem, 3) możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego, 4) niezbędne warunki do korzystania przez osoby niepełnosprawne z obiektu użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego, 5) warunki bezpieczeństwa i higieny pracy, 6) ochronę ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej, 7) ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską. W zakresie spełniania tych obowiązków zarządcy powinni w czasie użytkowania obiektów poddawać je okresowym kontrolom stanu technicznego - rocznym i pięcioletnim. Osoby te obowiązane są w trakcie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części usunąć stwierdzone uszkodzenia i uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Strona 18

Okresowej kontroli stanu technicznego, co najmniej raz w roku, należy poddać: 1) elementy budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu (wymóg ten nie dotyczy zarządców obiektów zwolnionych z obowiązku prowadzenia książki obiektu), 2) instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, 3) instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne). W toku kontroli corocznej obiektu, o której mowa powyżej w punkcie a, należy szczegółowo sprawdzić stan techniczny: 1) warstw fakturowych i elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy) oraz balustrad, loggii i balkonów, 2) urządzeń zamocowanych do ścian i dachu obiektu, 3) elementów odwodnienia i obróbek blacharskich, 4) pokryć dachowych, 5) instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, 6) urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe obiektu, 7) elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzającej ścieki z obiektu, 8) przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany obiektu. Okresową kontrolą, co najmniej raz na pięć lat, należy objąć: 1) stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu budowlanego; powinna ona obejmować elementy kontroli rocznej oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także 2) estetykę obiektu, jego otoczenia oraz 3) instalację elektryczną i piorunochronną w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczenia i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzania ich częściej, niż to ustalono w ustawie, może wynikać z instrukcji ich eksploatacji, koniecznej np. przy użytkowaniu budowli Strona 19

hydrotechnicznych oraz instalacji 5 urządzeń służących ochronie przeciwpożarowej. Niezależnie od ustawowych terminów kontroli okresowych zarządca obiektu może przeprowadzać przeglądy robocze, mające na celu określenie stanu przygotowania obiektu do użytkowania w okresie zimowym. Zarządcy obiektów budowlanych muszą zapewnić przeprowadzenie kontroli okresowych przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach, z tym że kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych (potocznie określane uprawnieniami SEP D"), natomiast stan techniczny przewodów kominowych w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim. Kontrole kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, mogą przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Protokoły sporządzone w wyniku okresowych kontroli stanu technicznego budynku powinny określać: 1) stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą, 2) zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania, 3) metody i środki użytkowania elementów budynków narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, 4) zakresy niewykonanych robót zalecanych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych. Do protokołu z okresowej kontroli należy w razie potrzeby dołączyć wykonaną w jej toku dokumentację graficzną. Uporządkowana forma protokółu kontroli okresowej winna być podzielona na części, w których należy umieszczać konieczne i istotne informacje wymienione poniżej. Strona 20