Crido Legal J. Ziółek i Wspólnicy Sp. k. ul. Grzybowska 5A, 00-132 Warszawa Office: +48 22 324 59 00, Fax: +48 22 324 59 01 legal@crido.pl ZMIANY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI W dniu 26 kwietnia 2016 r. Prezydent podpisał ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej Ustawa ). Na mocy Ustawy planowane jest wprowadzenie licznych, niekiedy rewolucyjnych zmian w obrocie nieruchomościami rolnymi (zarówno państwowymi jak i prywatnymi). Niniejszy alert prezentuje najważniejsze zmiany w powyższym zakresie. Planowany termin wejścia nowych przepisów w życie to 30 kwietnia 2016 r. PODSUMOWANIE ZMIAN WYNIKAJĄCYCH Z USTAWY WPŁYW USTAWY NA OBRÓT PRYWATNYMI NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI ZMIANY W USTAWIE O KSZTAŁTOWANIU USTROJU ROLNEGO Znowelizowane na mocy Ustawy brzmienie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 roku (Dz. U. z 2012 r. poz. 803), (dalej: UKUR ) przewiduje szereg ograniczeń podmiotowych i przedmiotowych w zakresie obrotu prywatnymi nieruchomościami rolnymi. Nieruchomościami rolnymi są: nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z nowelizacją przepisów UKUR nie stosuje się ponadto do nieruchomości rolnych: wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa; o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jednocześnie w Ustawie przewidziano, iż znowelizowanych na mocy Ustawy przepisów UKUR nie stosuje się do: gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie Ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej; nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie Ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne. Rozszerzenie zakresu prawa pierwokupu ANR Ustawa rozszerza służące ANR prawo pierwokupu nieruchomości rolnych - likwiduje obecnie obowiązującą normę obszarową 5 hektarów i powoduje, że w stosunku do każdej nieruchomości rolnej ANR będzie posiadała prawo pierwokupu bez względu na jej obszar. NIP: 525-254-56-29 Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy, KRS: 0000446858
Prawo pierwokupu udziałów lub akcji w spółkach handlowych Zgodnie z nowymi zasadami nabycie nieruchomości rolnych w formule share deal (nabycie praw udziałowych spółki posiadającej prawo do nieruchomości rolnej), co do zasady nie będzie mogło niweczyć uprawnienia ANR do ingerencji w transakcję. Nowe przepisy przyznają ANR ustawowe prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej. W celu umożliwienia wykonania tego uprawnienia, nowe przepisy dają ANR prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od tejże informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w jej księgach i dokumentach. Jedyne wyłączenia prawa pierwokupu udziałów lub akcji dotyczą przypadków sprzedaży akcji spółek publicznych, których akcje dopuszczone zostały do obrotu na rynku giełdowym, oraz na rzecz osoby bliskiej. Umowy sprzedaży udziałów/ akcji w takim przypadku będą musiałby być zawierane pod warunkiem(prawnym) nieskorzystania z prawa pierwokupu przez ANR. Sankcją za bezwarunkową sprzedaż udziałów lub akcji bez zawiadomienia ANR o prawie pierwokupu będzie nieważność umowy sprzedaży. UWAGA: Prawo pierwokupu udziałów lub akcji nie powinno dotyczyć nabycia udziałów lub akcji w spółce, która jest właścicielem spółki mającej tytuł prawny do nieruchomości rolnej. Wprowadzenie dodatkowego podmiotu do struktury grupy powinno ułatwić przyszły obrót nieruchomością rolną. Prawo nabycia nieruchomości w przypadku zmian personalnych w spółce osobowej W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej ANR będzie uprawniona do swoistego wywłaszczenia takiej spółki poprzez złożenie oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą jej wartości rynkowej. Uprawnienie ANR powiązane jest z obowiązkiem spółek osobowych do powiadomienia ANR o każdej zmianie lub przystąpieniu nowego wspólnika do spółki w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła taka zmiana bądź przystąpienie. Powyższe prawo nabycia nieruchomości rolnej nie znajdzie zastosowania, gdy: zamiast dotychczasowego wspólnika, wspólnikiem staje się osoba jemu bliska, lub nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników. Prawo nabycia nieruchomości w pozostałych, innych niż sprzedaż przypadkach przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości/udziałów/akcji Zgodnie z Ustawą ANR w wielu przypadkach przysługiwać będzie uprawnienie do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą jej wartości rynkowej - mowa tu o wystąpieniu także innych, niewymienionych powyżej zdarzeń skutkujących przeniesieniem tytułu prawnego do nieruchomości rolnej. Powyższe prawo nabycia nieruchomości rolnej przez ANR znajdzie zastosowanie w przypadku, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku: zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży; lub jednostronnej czynności prawnej; lub orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego
wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym; lub innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności: (i) zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne (ii) podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych. Ograniczenia podmiotowe możliwości nabywania nieruchomości rolnych Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł zostać jedynie rolnik indywidualny. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Za rolnika indywidualnego w rozumieniu Ustawy uważa się osobę fizyczną: będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha; posiadającą kwalifikacje rolnicze; oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Status rolnika indywidualnego nie będzie konieczny w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w niektórych, zupełnie wyjątkowych przypadkach, w tym: w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego; przez osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania; przez jednostki samorządu terytorialnego; w wyniku dziedziczenia i zapisu windykacyjnego; przez osobę bliską zbywcy. Pozostałe osoby zamierzające nabyć nieruchomość rolną będą musiały uzyskać zgodę Prezesa ANR na takie nabycie, wydawaną w drodze decyzji administracyjnej udzielanej po spełnieniu określonych Ustawą przesłanek. Z uwagi na ich zakres wydawanie powyższych zgód przez ANR będzie absolutnie wyjątkowe. Ograniczenia przedmiotowe w nabywaniu nieruchomości rolnych Wedle nowelizowanych przepisów powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Ta zasada ma przeciwdziałać koncentracji ziemi rolne w jednym ręku i będzie dotyczyć zarówno rolników indywidualnych, jak również innych podmiotów.
Ograniczenia związane ze zbywaniem i posiadaniem nieruchomości rolnej Nowe przepisy nakładają na nabywców nieruchomości rolnych obowiązki ingerujące w sferę wykonywania (w tym korzystania) nabywanego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Mianowicie wejście w życie nowelizacji spowoduje, że po 30 kwietnia 2016 r. nieruchomości rolne nie będą mogły być nabywane dla celów innych niż prowadzenie gospodarstwa rolnego. Zawarcie umowy o oddanie ziemi rolnej w posiadanie (np. najmu, dzierżawy, użyczenia) będzie wymagało uzyskania uprzedniej zgody sądu i wykazania, że konieczność oddania w posiadanie innemu podmiotowi wynika z przyczyn losowych (uniemożliwiających osobiste prowadzenie gospodarstwa), niezależnych od nabywcy. WPŁYW USTAWY NA OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI SKARBU PAŃSTWA Zgodnie z nowymi regulacjami, sprzedaż nieruchomości (lub ich części) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa będzie wstrzymana przez 5 lat od dnia wejścia w życie przepisów Ustawy. Zakaz ten nie obejmie m.in.: nieruchomości i ich części przeznaczonych w: a) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub b) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub c) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowologistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne, lub nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, lub domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych, lub nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha. Możliwe będzie uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zbycie nieruchomości lub ich części innych aniżeli wskazane powyżej, jeżeli zbycie będzie uzasadnione względami społecznogospodarczymi. ZMIANY W USTAWIE O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE Zgodnie z Ustawą suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Powyższe ograniczenie nie znajdzie jednak zastosowania do hipotek wpisanych do ksiąg wieczystych przed dniem wejścia w życie Ustawy. PRZEPISY PRZEJSCIOWE Dotychczasowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi będą stosowane do: czynności prawnych związanych z realizacją prawa pierwokupu albo prawa nabycia nieruchomości rolnych przez ANR wszczętych przed 30 kwietnia 2016 r.; dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych Ustawą i niezakończonych do dnia wejścia jej w życie.
Treść zestawienia ma charakter informacyjny i nie stanowi opinii prawnej, która jest przekazywana klientom w oparciu o indywidualną ocenę ich sytuacji i potrzeb. Jeżeli chcieliby Państwo uzyskać bardziej szczegółowe informacje dotyczące projektowanych zmian, uprzejmie prosimy o kontakt. Z przyjemnością zbadamy wpływ nowych przepisów na Państwa działalność i zaproponujemy odpowiednie rekomendacje w tym względzie. Jakub Ziółek Partner Tel. + 48 22 324 59 40 Tel. kom. +48 602 455 406 E-mail: jakub.ziolek@crido.pl Joanna Winter-Szymańska Senior Associate Tel. + 48 22 324 59 08 Tel. kom. +48 600 361 971 E-mail: joanna.winter@crido.pl Mateusz Baran Senior Associate Tel. +48 22 324 59 46 Tel. kom. +48 883 314 807 E-mail: Mateusz.Baran@crido.pl