Istota i tryb przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych

dr Jerzy Jacyszyn Uniwersytet Wrocławski Istota i tryb przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych 1. Wstąp Prywatyzacja przedsiębiorstw państwowych wytycza coraz to nowe obszary obsługi prawnej, w której notariusze zajmują poczesne miejsce. Jak powszechnie wiadomo, w skład mienia przedsiębiorstw państwowych wchodzą różnego typu składniki materialne i niematerialne, przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych, częściowo zdefiniowane w art. 55 1 k.c., przejętym z dawnych przepisów kodeksu handlowego. Za jego poprzednika należy uznać bowiem art. 40 k.c., który był i jest nadal cenną wskazówką interpretacyjną rozstrzygnięcia kwestii, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa jako zorganizowanej całości. Może warto przypomnieć, iż w myśl art. 55 1 k.c. przedsiębiorstwo, jako zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, w szczególności: 1) firmę (nazwę), znaki towarowe i inne oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo, 2) księgi handlowe, 3) nieruchomości i ruchomości należące do przedsiębiorstwa, w tym produkty i materiały, 4 ) patenty, wzory użytkowe i zdobnicze, 5) zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, 31

REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r. 6) prawa wynikające z najmu i dzierżawy lokali zajmowanych przez przedsiębiorstwo. Wyliczenie majątkowych składników przedsiębiorstwa zawarte w art. 55 1 k.c. nie jest wyczerpujące, ale w tym ujęciu przedsiębiorstwo cechuje oderwanie od osoby właściciela. Jest ono wyraźne i pozwala na traktowanie tych elementów, jak i pozostałych (nie wymienionych w tym przepisie), jako pewien zorganizowany kompleks majątkowy, który może być przedmiotem obrotu gospodarczego 1, w tym również zbywania, a więc przekazywania uprawnionym osobom według określonej procedury formalnoprawnej. W ramach podanej definicji przedsiębiorstwa" mieszczą się różnego rodzaju obiekty socjalno-bytowe, w tym zwłaszcza mieszkania, budynki zakładowe oraz hotele pracownicze, jakie stanowiły infrastrukturę socjalną załóg przedsiębiorstw państwowych. O ile jednak przekształcenia przedsiębiorstw państwowych znalazły swoje podstawy prawne, a kierunki prywatyzacji majątku państwowego stanowią troskę ustawodawcy, zobowiązanego do uchwalania co roku odpowiednich dokumentów 2, o tyle do niedawna niezbyt wiedziano, co zrobić z otoczeniem" socjalno-bytowym niemalże każdego zakładu pracy. Brak było bowiem wyraźnych przepisów prawa, na podstawie których odbywałby się proces zagospodarowania tego mienia, w sposób nie kolidujący z interesem społecznym przekształcanych przedsiębiorstw państwowych. W tej sytuacji ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe 3 wypełnia lukę prawną, uzupełniając tzw. akty prywatyzacyjne o kierunkowe formy dysponowania zakładowymi budynkami mieszkalnymi, znajdującymi się w gestii przedsiębiorstw państwowych. 1 2 3 Zob. M. Poźniak-Niedzielska, Zbycie przedsiębiorstwa w świetle zmian w kodeksie cywilnym, PiP 1991, z. 6, s. 33. Opubl. np. w Rzeczpospolita" 17 III 1995 r., nr 65. Dz.U. Nr 119, poz. 567, zwana w skrócie ustawą". 32

Istota i tryb przekazywania.. 2. Cel i zakres ustawy Ustawa reguluje zasady i tryb przekazywania przez przedsiębiorstwa państwowe gminom lub innym osobom prawnym gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktuiy technicznej i społecznej, zwanych dalej w ustawie, nieruchomościami". Obiektami infrastruktury technicznej i społecznej są (art. 1 ust. 3) urządzenia i sieci technicznego uzbrojenia terenu związane z funkcjonowaniem budynków mieszkalnych lub osiedli mieszkaniowych, a także obiekty służby zdrowia, oświaty i wychowania, kulturalno-oświatowe, handlowe lub inne, jeżeli jednostki te świadczą usługi przede wszystkim na rzecz mieszkańców tych budynków lub osiedli. Ustawodawca, definiując obiekty infrastruktury technicznej i społecznej", wskazał na funkcje technicznego wyposażenia terenu i wyraźnie zaznaczył użytkowe cele, jakie te obiekty względem załóg miały pełnić. Jak się wydaje, obiekty te winny być w ruchu", czyli urządzenia i sieci technicznego uzbrojenia terenu powinny dostarczać np. energię, być sprawne i pod kontrolą odpowiednich służb, by zapewniać podstawowe warunki życiowe mieszkańców zakładowych budynków, osiedli, miasteczek pracowniczych. Natomiast obiekty służby zdrowia..." mają świadczyć usługi na rzecz mieszkańców, co - jak powszechnie wiadomo - nie można rozpatrywać wyłącznie w kategoriach jurydycznych, gdyż byłoby to zbyt jednostronne, albowiem do tej kategorii świadczenia usług" są zaliczane czynności prawne spełniające bardzo różnorodne funkcje społeczno-gospodarcze 4. Ustawodawca używa także pojęcia obiekty inne", nie wymieniając o jakie obiekty tu chodzi. Wydaje się jednak, iż o kwalifikacji tychże obiektów będą decydować cele i funkcje, jakie one do tej pory spełniały, co znacznie poszerza zakres definicji nieruchomość" ujętej w przepisach k.c. 4 Tak np. S. Grzybowski, System prawa cywilnego, prawo zobowiązań - część szczegółowa, Wrocław 1976, s. 387. 33

REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r. Pojawia się też pytanie: czy przedmiotem przekazania gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury technicznej i społecznej, nie może być jej część, fragment bądź też wydzielony segment takiej nieruchomości". Skoro przedmiotem sprzedaży może być sprzedaż całego przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części mienia przedsiębiorstwa, to wydaje się, iż przedmiotem przekazania zakładowych budynków mieszkalnych, zwanych także nieruchomościami", może być część tych budynków spełniających wymogi zorganizowanej części zakładowych budynków mieszkalnych". Niestety, ustawodawca nie sformułował takiej kategorii przedmiotowej na wzór i analogię zorganizowanych części mienia przedsiębiorstwa" 5. Mogłoby się zatem okazać, iż łatwiej i szybciej, a może i korzystniej, przekazywać części tych obiektów niż całe osiedla (budynki) wraz z infrastrukturą techniczną i społeczną. Trzeba też dodać, iż na mocy ustawy gminie mogą być przekazane nieruchomości jednoosobowej spółki Skarbu Państwa powstałej w wyniku przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę. Na takich samych zasadach mogą być przekazane nieruchomości innej osobie prawnej o bliższej nie określonej tożsamości prawnej ani roli, jaką ma ona do spełnienia przejmując te obiekty. Ustawa wyklucza jednak pewną kategorię przedsiębiorstw państwowych spod mocy tego aktu prawnego. Otóż, przepisów tej ustawy nie stosuje się do przedsiębiorstw państwowych, o których mowa w art. 4 ustawy o przedsiębiorstwach państwowych, z zastrzeżeniem przepisu art. 2 6. 5 Por. S. Wlodyka, Prawo umów w obrocie gospodarczym, Kraków 1993, s. 84. 6 W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o przedsiębiorstwach państwowych (Dz.U. Nr 18, poz. 80 z późn. zm., zwanej dalej ustawą p.p.: 1. Przepisów ustawy, z wyjątkiem przepisów o rejestrze przedsiębiorstw państwowych oraz o prowizji od zysku przedsiębiorstwa państwowego, nie stosuje się do: 1) przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe", 2) przedsiębiorstwa państwowego Porty Lotnicze", 3) przedsiębiorstwa państwowego Polskie Linie Lotnicze Lot". 2. Przepisów ustawy, z wyjątkiem przepisów o rejestrze przedsiębiorstw państwowych, nie stosuje się do: 1) banków, 2) przedsiębiorstw państwowych tworzonych na podstawie art. 6 ust. 2 lit. a ustawy z dnia 20 grudnia 1949 r. o państwowym gospodarstwie leśnym (Dz.U. Nr 63, poz. 494 z późn. zm.). 34

Istota i tryb przekazywania.. Jednocześnie ustawa wprowadziła delegację, na podstawie której Rada Ministrów, w drodze rozporządzenia, może określić przedsiębiorstwa państwowe, o których mowa w art. 4 ustawy o przedsiębiorstwach państwowych oraz państwowe osoby prawne nie będące spółkami, które mogą przekazać gminom lub innym osobom prawnym nieruchomości na zasadach określonych w tejże ustawie, a także wskazać termin tego przekazania. 3. Tryb przekazania zakładowych budynków mieszkalnych Tak jak każda procedura i ta wymaga zachowania odpowiednich wymogów formalnoprawnych, w tym również warunków, jakie określa ustawodawca, zastrzegając przy tym formę czynności prawnej. I tak, przekazaniu mogą podlegać nieruchomości, w stosunku do których przedsiębiorstwa państwowe lub spółki, w terminie trzech lat od dnia wejścia w życie ustawy, złożą gminom właściwym ze względu na miejsce położenia tych nieruchomości oświadczenia o zamiarze przekazania wraz z: 1) pełnymi odpisami z ksiąg wieczystych urządzonych dla przekazywanych nieruchomości, a w szczególności potwierdzającymi prawo przekazującego do gruntów oraz własność położonych na nich budynków i innych urządzeń, 2) dokumentację budowy i dokumentację podwykonawczą budynków i urządzeń, a także książkę obiektu budowlanego, a w razie ich braku inwentaryzację budynków i urządzeń, 3) informację o tym, kiedy i jakie remonty lub modernizacje zostały w przekazanych obiektach przeprowadzone w ciągu ostatnich 10 lat. Tryb i wymogi przygotowania zakładowych budynków mieszkalnych (wraz z infrastrukturą) tylko z pozoru wydają się proste i nieskomplikowane. W praktyce bowiem mogą się okazać wąskim gardłem" tego etapu prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego, gdyż przeprowadzenie czynności faktycznych i prawnych, związanych z przekazaniem obiektów zakładowych, wymaga przedstawienia odpowiednich dokumentów, w tym odpisów z ksiąg wieczystych, których - jak powszechnie wiadomo - wcale 35

REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r. tak łatwo i szybko uzyskać nie można. A wreszcie ustawa zakłada, iż wszystko w przedsiębiorstwie państwowym jest uporządkowane zarówno od strony prawnej, jak i dokumentacji technicznej przekazywanych obiektów. Jest to założenie bardzo ryzykowne. Może warto przypomnieć, iż jedną z poważnych barier prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych były i są nieaktualne wpisy w księgach wieczystych, nie uregulowany w pełni stan posiadania nieruchomości 7, brak odpowiedniej dokumentacji budowy, rozbudowy, adaptacji, modernizacji bądź innych prac dotyczących obiektów socjalno-bytowych. W wielu przypadkach mamy do czynienia z samowolą budowlaną, a także inwestycjami dzikimi". Tak samo inwentaryzacja tychże obiektów pozostawia wiele do życzenia, często nie oddaje ona faktycznego stanu posiadania; aby ją rzetelnie przygotować i przeprowadzić, niezbędne są do tego duże nakłady, środki finansowe i rzeczowe. Warto też zauważyć, iż często obiekty te są pozostałością po zlikwidowanych już przedsiębiorstwach państwowych, stając się mieniem nie chcianym", którym nie ma się kto zająć, bądź przygotować do przekazania gminie lub innej osobie prawnej. Ustawodawca nie zapomniał jednak o pewnej grupie nieruchomości, które wyłączył spod mocy tej ustawy. Otóż, przekazaniu nie mogą podlegać nieruchomości lub ich części, w których są położone lokale niezbędne do prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa (art. 3 ust. 2). Szkoda, iż ustawodawca nie rozwija tej myśli, odsyłając do praktyki, a zwłaszcza do osób (organów), które decydować będą, jakie lokale są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa. Jest to wdzięczne pole do różnego typu nadinterpretacji" i nadużyć. Obligatoryjną formą przekazania nieruchomości gminie lub inne osobie prawnej jest umowa zawarta w postaci aktu notarialnego. Za sporządzenie umowy o przekazanie nieruchomości notariusz otrzyma stałą stawkę wynagrodzenia, którą określa minister sprawiedliwości. Organ ten, w drodze rozporządzenia, określa wyso- 7 Zob. Prywatyzacja" 1994, nr 11, w artykule (raporcie) pt. Bariery i uwarunkowania systemowe przekształceń własnościowych. 36

Istota i tryb przekazywania.. kość obniżonej opłaty sądowej stałej za wpis dotyczący prawa własności budynków i gruntów oraz prawa użytkowania wieczystego, na podstawie umowy przekazania nieruchomości, a także stałego wpisu sądowego w wypadku sporu z gminą, którego przedmiotem jest roszczenie o zawarcie umowy przekazania tych nieruchomości. Przedsiębiorstwu państwowemu lub spółce, czyli jednoosobowej spółce Skarbu Państwa, które spełnią warunki cywilnoprawne towarzyszące procedurze przekazania tych nieruchomości, przysługuje w stosunku do gminy roszczenie o zawarcie umowy przekazania nieruchomości. Roszczenie to przedawnia się z upływem roku od dnia złożenia gminie oświadczenia wraz z wymaganymi dokumentami. Roszczenia o zawarcie umowy o przekazanie nieruchomości rozpoznaje sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Warto zauważyć, iż roszczenie o zawarcie umowy przekazania nieruchomości pozostaje w zgodzie z zasadą swobód kontraktowych, wprowadzonych na mocy art. 353 1 k.c. Przepis ten stanowi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W tym przypadku ustawodawca wyraźnie nakłada na stronę (gminę) obowiązek zawarcia umowy o przekazanie nieruchomości, zakreślając przy tym roczny termin od dnia złożenia oświadczenia wraz z niezbędną dokumentacją. Niewłaściwe zatem będą roszczenia o zawarcie takiej umowy skierowane do innych osób prawnych, nie będących gminami, jak i złożone po terminie lub niekompletne dokumentacyjnie. Na podstawie umowy o przekazanie nieruchomości gmina nabywa własność budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie. Własność gruntu gmina nabywa na podstawie umowy wówczas, gdy budynek i inne urządzenia są wzniesione na gruncie stanowiącym własność przekazującego. Natomiast, jeżeli budynek i inne urządzenia zostały wzniesione na gruncie oddanym przekazującemu w użytkowanie wieczyste, to z chwilą zawarcia umowy gmina nabywa własność gruntu z mocy prawa. Gdy w budynku takim wyodrębniono własność niektórych lokali, po zawarciu umowy przeka- 37

REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r. zania odpowiadające udziałowi właściciela lokalu we wspólności prawo użytkowania wieczystego obciąża grunt gminy. Przekazanie nieruchomości jest nieodpłatne i pomniejsza z dniem przekazania majątek przedsiębiorstwa państwowego, a także fundusz założycielski lub fundusz przedsiębiorstwa na podstawie przepisów ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o gospodarce finansowej przedsiębiorstw państwowych 8. 4. Skutki przekazania nieruchomości Od dnia zawarcia umowy na gminę przechodzą wierzytelności związane z przekazywanymi nieruchomościami, w tym wierzytelności z tytułu zaległych czynszów. Wierzytelności te, jako prawa względne, pozwalające na to, iż świadczenia spełnienia może domagać się tylko wierzyciel i tylko od dłużnika, pozwalają na dysponowanie nimi w określony w k.c. sposób. Kwestie te reguluje art. 509 i nast. k.c. Wśród różnych form dysponowania wierzytelnościami można wyodrębnić czynności prawne prowadzące do: zbycia wierzytelności, jej obciążenia lub oddania do używania i pobierania pożytków, oraz w wyniku których wierzytelność ulega umorzeniu (wygasa). Kaucje mieszkaniowe, wniesione przez najemców zakładowych budynków mieszkalnych, przekazujący wypłaca gminie najpóźniej w dniu zawarcia umowy w takiej wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu. Z dniem przekazania zakładowych budynków mieszkalnych wygasają: 1) prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest położony budynek i inne urządzenia, z wyjątkiem wyodrębnionych własności niektórych lokali, 2) wierzytelności Skarbu Państwa, o których mowa w art. 2 ust. 9 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 9, oraz z tytułu przekazania gruntu w trybie art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 29 8 9 Dz.U. z 1992 r. Nr 6, poz. 27 z późn. zm. Dz.U. Nr 79, poz. 464 z późn. zm. 38

Istota i tryb przekazywania.. kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 10 ; zabezpieczające je hipoteki podlegają wykreśleniu z urzędu. Zaspokojenie innych, powstałych przed dniem zawarcia umowy, zobowiązań pieniężnych związanych z przekazywanymi nieruchomościami obciąża przekazującego. Przedsiębiorstwo państwowe, lub spółka, jest obowiązane refundować gminie, przez okres roku od dnia przekazania, udokumentowaną różnicę między rzeczywistymi kosztami dostarczania energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i dostawy ciepłej wody, przypadającymi na lokale mieszkalne mieszczące się w przekazanym budynku, a opłatami pobieranymi od użytkowników tych mieszkań według cen urzędowych. Koszty z tego tytułu zalicza się do kosztów uzyskania przychodów. Obowiązek refundowania gminie kosztów wyżej wspomnianych nie dotyczy przedsiębiorstw państwowych, postawionych w stan likwidacji na podstawie ustawy o przedsiębiorstwach pańśtwowych. Jeżeli przekazanie nieruchomości ma nastąpić na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, która zobowiązała się przyjąć wszystkich najemców mieszkań w poczet członków spółdzielni i dokonać na ich rzecz przydziału, to w takiej sytuacji przewidziana w odrębnych przepisach zgoda organu założycielskiego nie jest wymagana. Kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego lub budowlanego. Na rzecz spółdzielni mieszkaniowej mogą być nieodpłatnie przekazane przez przedsiębiorstwo państwowe hotele pracownicze. Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych 11, 12 maja 1995 r. przestaje istnieć rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 20 lipca 1988 r. w sprawie zasad zajmowania i opróżniania lokali położonych w hotelach pracowniczych, ustalania opłat za zakwaterowanie oraz ramowych zasad ustalania kategorii hoteli pracowniczych 12. Utrata mocy prawnej roz- 10 Dz.u. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm. 11 Dz.U. Nr 105, poz. 509. 12 Dz.U. Nr 30, poz. 211 z późn. zm. 39

REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r. porządzenia - zdaniem Departamentu Polityki Mieszkaniowej Ministerstwa Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa - nie jest równoznaczna z likwidacją hoteli pracowniczych 13. Przedsiębiorstwa państwowe bowiem, posiadające takie obiekty, muszą zdecydować, czy będą je nadal prowadziły, czy też zrezygnują z tej formy działalności bytowej. Właśnie na podstawie art. 9 ustawy stworzone zostały podstawy prawne do nieodpłatnego przekazania budynków (obiektów) hotelowych - spółdzielniom mieszkaniowym. Jednakże obiekty te będą nadal prowadziły usługi hotelowe, o ile właściciele (spółdzielnia mieszkaniowa) zawrą umowy cywilne z osobami (fizycznymi lub prawnymi) o korzystaniu z lokali hotelowych. W umowie właściciel hotelu określi zasady i warunki korzystania przez osoby zainteresowane z tej formy usług hotelowych. Za zgodą organu założycielskiego, wyrażoną w formie aktu notarialnego, na zasadach określonych ustawą gminie mogą również zostać przekazane budynki mieszkalne, oddane przez Skarb Państwa do odpłatnego korzystania na podstawie art. 39 ustawy o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych. Przekazania dokonuje spółka będąca stroną umowy o oddanie mienia przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania. Wyłączenie budynku mieszkalnego z przedmiotu tej umowy i przekazanie go gminie na tych zasadach (zgoda organu założycielskiego, w formie aktu notarialnego, oraz według wymogów ustawy) nie stanowi zmiany umowy o oddanie mienia przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania ani nie daje żadnej ze stron podstaw do żądania jej zmiany 14. 13 Zob. Rzeczpospolita" 9 III 1995 r., nr 58, s. 14. 14 Warto też dodać, iż umowy najmu lokali mieszkalnych, mieszczących się w przekazanych gminie budynkach, przekształcają się z mocy prawa z dniem przekazania w umowy najmu zawarte na czas nieoznaczony. Do umów tych mają zastosowanie przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (zob. art. 12 ustawy). 40