USTAWA O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE

Biblioteka Sądowa USTAWA O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE KOMENTARZ PO NOWELIZACJI PRAWA HIPOTECZNEGO WZORY WNIOSKÓW O WPIS WZORY WPISÓW DO KSIĘGI WIECZYSTEJ HELENA CIEPŁA EWA BAŁAN-GONCIARZ Warszawa 2011

SPIS TREŚCI SPIS TREŚCI Wykaz skrótów... 9 Wprowadzenie... 13 CZĘŚĆ PIERWSZA Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece... 19 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece... 21 DZIAŁ I. Księgi wieczyste... 23 Rozdział 1. Przepisy o prawach jawnych z księgi wieczystej... 23 Rozdział 2. Ustrój ksiąg wieczystych i postępowanie... 57 Rozdział 3. (skreślony)... 82 DZIAŁ II. Hipoteka... 83 Rozdział 1. Hipoteka w ogólności... 83 Oddział 1. Przepisy ogólne... 83 Oddział 2. Przeniesienie wierzytelności hipotecznej... 126 Oddział 3. Zakres obciążenia hipoteką i ochrona hipoteki... 132 Oddział 4. Wygaśnięcie hipoteki... 139 Oddział 5. Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym... 148 Rozdział 2. (uchylony)... 164 Rozdział 2 1. Hipoteka na wierzytelności hipotecznej... 165 Rozdział 3. Hipoteka przymusowa... 167 Przepisy intertemporalne ustawy z 2009 r. o zmianie u.k.w.h... 179 DZIAŁ III. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe... 182 5

SPIS TREŚCI CZĘŚĆ DRUGA Komentarz do wybranych przepisów ustawy Kodeks postępowania cywilnego... 185 Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (wyciąg)... 187 Część pierwsza. Postępowanie rozpoznawcze... 189 Księga druga. Postępowanie nieprocesowe... 189 TYTUŁ I. Przepisy ogólne... 189 TYTUŁ II. Przepisy dla poszczególnych rodzajów spraw... 195 DZIAŁ III. Sprawy z zakresu prawa rzeczowego... 195 Rozdział 1. Przepisy ogólne... 195 Rozdział 6. Postępowanie wieczystoksięgowe... 195 CZĘŚĆ TRZECIA Wzory wniosków i wpisów... 221 Wykaz wzorów... 223 Rozdział I. Wzory wniosków o wpis do księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym... 229 Rozdział II. Wzory wpisów do księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym... 361 Rozdział III. Wzór wniosku o wgląd do księgi wieczystej/wydanie wydruku księgi wieczystej... 525 Rozdział IV. Wzór wniosku o wydanie odpisu księgi wieczystej/ zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej... 529 Rozdział V. Wzór wniosku o wydanie odpisu dokumentu z akt księgi wieczystej... 533 CZĘŚĆ CZWARTA Przepisy wykonawcze i związkowe... 537 Wykaz przepisów... 539 Ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym... 541 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 czerwca 2002 r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste... 548 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 29 czerwca 2010 r. w sprawie wyznaczenia sądów rejonowych, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym... 568 6

SPIS TREŚCI Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym... 587 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 marca 2006 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym... 635 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu udostępniania urzędowych formularzy wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym... 648 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie wzoru wniosku o wydanie dokumentów przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych... 667 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów... 669 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych... 703 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 marca 2003 r. w sprawie utrwalania treści wpisów w księgach wieczystych... 706 Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (wyciąg)... 710 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 sierpnia 2003 r. w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie odpisów ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej wydawanych przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych... 712 Ustawa z dnia 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego... 713 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 23 lutego 2007 r. Regulamin urzędowania sądów powszechnych (wyciąg)... 717 Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (wyciąg)... 723 Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (wyciąg)... 733 Bibliografia... 737 7

WYKAZ SKRÓTÓW WYKAZ SKRÓTÓW Akty prawne k.c. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.) k.p.c. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) k.p.k. ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks postępowania karnego (Dz. U. Nr 98, poz. 555 z późn. zm.) k.r.o. ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) o.p. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) pr. bankowe ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.) pr. o notariacie ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn.: Dz. U. z 2008 r. Nr 189 poz. 1158 z późn. zm.) pr. rzeczowe dekret z dnia 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319 z późn. zm.) pr. upadłościowe ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 z późn. zm.) i naprawcze rozp. o księgach wie- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia czystych w systemie 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych informatycznym w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 162 poz. 1575). rozp. w spr. prowadze- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września nia ksiąg wieczystych 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122) u.s.m. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116) u.g.n. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) 9

u.k.s.c. u.k.w.h. u.p.e.a. u.s.p. u.s.u.s. ustawa migracyjna ustawa z 2009 r. o zmianie u.k.w.h. ustawa z 2001 r. o zmianie u.k.w.h. WYKAZ SKRÓTÓW ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 z późn. zm.) ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.) ustawa z dnia 27 lipca 2001 r. Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz. U. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.) ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 205, poz. 1585 z późn. zm.) ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 42, poz. 363) ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075) ustawa z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 63, poz. 635) Czasopisma i publikatory Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego M. Praw. Monitor Prawniczy OSN Orzecznictwo Sądu Najwyższego OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Izba Cywilna OSNC-ZD Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Izba Cywilna Zbiór Dodatkowy OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych PiP Państwo i Prawo PN Przegląd Notarialny PPH Przegląd Prawa Handlowego Pr. Bankowe Prawo Bankowe Prok. i Pr. Prokuratura i Prawo PS Przegląd Sądowy PPUW Przegląd Prawa Uniwersytetu Warszawskiego TPP Transformacje Prawa Prywatnego 10

WYKAZ SKRÓTÓW Inne skróty CBDKW CIKW EKW NSA PESEL REGON SA SN TK ZUS Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych Elektroniczna Księga Wieczysta Naczelny Sąd Administracyjny Powszechny Elektroniczny System Ewidencji Ludności Rejestr Gospodarki Narodowej Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy Trybunał Konstytucyjny Zakład Ubezpieczeń Społecznych 11

WPROWADZENIE WPROWADZENIE Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami prowadzonymi w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości. Podstawową funkcją ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i cel ten determinuje prawne skutki wpisów dokonywanych w tych księgach. Kształtujący się w ostatnich latach system gospodarki rynkowej, ożywienie obrotu nieruchomościami, a także coraz liczniejsze przypadki zabezpieczania hipoteką udzielanych kredytów przywróciły księgom wieczystym utracone w minionym okresie znaczenie. Daje się to zauważyć w orzecznictwie sądowym, coraz więcej spraw z zakresu tej problematyki trafia bowiem na wokandy sądowe. Jak pokazuje praktyka, część spraw ma podłoże w dalekim od doskonałości unormowaniu postępowania wieczystoksięgowego. Informatyzacja księgi wieczystej oraz sformalizowanie postępowania wieczystoksięgowego, m.in. przez wprowadzenie urzędowych formularzy wniosków, a także ograniczenie kognicji sądu wieczystoksięgowego do działania w zasadzie na wniosek i w jego granicach (art. 626 8 1 k.p.c.) oraz do badania przy rozpoznawaniu wniosku wyłącznie jego treści i formy, dołączonych do niego dokumentów i treści księgi wieczystej (art. 626 8 2 k.p.c.), rodzą jednak wątpliwości zarówno sądów, środowisk prawniczych, banków, jak i innych podmiotów uczestniczących w obrocie gospodarczym. Radykalnej zmianie uległa technika dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych. Dotychczasowy ręczny sposób został zastąpiony jego elektroniczną postacią. Treść papierowych ksiąg wieczystych jest sukcesywnie przenoszona do postaci elektronicznej w procesie tzw. migracji księgi wieczystej. Proces ten regulują przepisy ustawy migracyjnej oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu przenoszenia treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 162, poz. 1574 z późn. zm.). Migracji podlegają księgi wieczyste założone po dniu 1 stycznia 1947 r. oraz te z ksiąg dawnych, dla których stworzono dalszy tom po dniu 31 grudnia 1946 r. (art. 9 ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, Dz. U. Nr 42, poz. 363, dalej zwana ustawą migracyjną). Z chwilą zapisania treści księgi wieczystej w CBDKW papierowa księga wieczysta staje się częścią jej akt (art. 15 ust. 1 ustawy migracyjnej). Zakładanie nowych ksiąg wieczystych odbywa się tylko w postaci elektronicznej. Nowy sposób dokonywania wpisów w elektronicznej księdze wieczystej (poprzez wypełnianie rubryk i pól) regulują przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości 13

WPROWADZENIE z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 162, poz. 1575 z późn. zm., dalej zwane rozp. o księgach wieczystych w systemie informatycznym). Zgodnie z przepisem 104 tego rozporządzenia do formy i treści wniosków złożonych przed wprowadzeniem w sądzie rejonowym systemu informatycznego zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych stosuje się przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122). Projektowanie i dokonywanie wpisów w księgach wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym odbywa się za pomocą Systemu Wpisów Ksiąg Wieczystych (SWKW), będącym jednym z podsystemów systemu informatycznego Nowa Księga Wieczysta (NKW). Drugim podsystemem NKW jest Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych (CI). Podsystem ten jest odpowiedzialny za udostępnianie informacji dotyczących treści ksiąg wieczystych poza system. Proces ten odbywa się w ekspozyturach CI, tj. w jednostkach utworzonych przy wydziałach wieczystoksięgowych sądów rejonowych ( 3 ust. 1 rozp. o księgach wieczystych w systemie informatycznym). Za przechowywanie elektronicznej postaci ksiąg wieczystych w systemie NKW odpowiedzialna jest natomiast Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych (CBD), będąca prawnym zbiorem ksiąg wieczystych. Proces wywołania księgi wieczystej ze zbioru ksiąg na monitor komputera nazywany jest pobraniem księgi wieczystej do wpisu. Również przeglądanie księgi wieczystej polega na wywołaniu na ekran monitora żądanej księgi wieczystej ( 3 ust.2 rozp. o księgach wieczystych w systemie informatycznym). Nowa księga wieczysta zawiera cztery działy. Są one podzielone na rubryki i pola, a te z kolei mogą być podzielone odpowiednio na podrubryki i podpola. Dokonuje się w nich wpisu, a pola, w których nie dokonuje się wpisu, pozostawia się niewypełnione ( 4 i 5 rozp. o księgach wieczystych w systemie informatycznym). Projektowanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym polega na wpisaniu danych z dokumentów, które dołączono do wniosku, do struktury elektronicznej księgi wieczystej. Proces ten jest w części zautomatyzowany, w części zaś dane te nanosi się ręcznie lub ze słowników znajdujących się przy niektórych polach. Jeżeli wpis polega na wykreśleniu, System Wpisów Ksiąg Wieczystych wspomaga dokonanie tej czynności przez zastosowanie komendy wykreśl. Po zakończeniu projektowania wpisu zostaje on poddany wstępnej kontroli poprawności, czemu służy weryfikacja projektu pod względem spełnienia reguł struktury księgi wieczystej. Kontrola ta dotyczy także weryfikacji wprowadzonych danych z podmiotami zewnętrznymi, w tym z rejestrami PESEL, REGON oraz danymi z ewidencji gruntów i budynków. W przypadku stwierdzenia niezgodności system centralny zwraca użytkownikowi informację w postaci raportu z weryfikacji zawierającego listę ostrzeżeń i błędów. Ostrzeżenia nie stanowią przeszkody do podpisania zaprojektowanego wpisu w przeciwieństwie do błędów, które uniemożliwiają dokonanie tej czynności. Po weryfikacji następuje wysłanie projektu do podpisu wraz z podpisem elektronicznym orzecznika, a po sprawdzeniu prawidłowości danych w projekcie wpisu oraz po kontroli autentyczności podpisu elektronicznego projekt zostaje zapisany w CBDKW. Do orzecznika wraca raport o zapisaniu i podpisaniu wpisu w CBDKW. Czynności te kończą procedurę wpisu w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Wówczas automatycznemu wykreśleniu podlegają wzmianki dotyczące żądań, z których dokonano wpisów. W przypadku wy 14

WPROWADZENIE dania innego rozstrzygnięcia niż wpis wzmianki zakreśla się ręcznie po stwierdzeniu prawomocności orzeczenia. Wykaz sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 29 czerwca 2010 r. w sprawie wyznaczenia sądów rejonowych, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 116, poz. 779 z późn. zm.). Kody poszczególnych wydziałów wieczystoksięgowych podane są w rozp. o księgach wieczystych w systemie informatycznym. W październiku 2010 r. zakończony został proces wdrażania w sądach rejonowych informatycznego sposobu zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych, przewidziany ustawą migracyjną. W konsekwencji doszło do likwidacji dotychczasowego dualizmu w sposobie prowadzenia ksiąg wieczystych. Obecnie w całym kraju wpisy dokonywane są w strukturze informatycznej księgi wieczystej, a wnioski wieczystoksięgowe składane są na urzędowych formularzach. Od czerwca 2010 r. możliwy jest wgląd on-line do ksiąg wieczystych. Wykorzystanie Internetu wywarło znaczny wpływ na jakość, a przede wszystkim na szybkość dostępu do ksiąg wieczystych. Jest to również pierwszy krok do dalszych działań zmierzających do informatyzacji postępowania wieczystoksięgowego. Zmianie uległy formularze wniosków wobec nowelizacji rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie wzoru wniosku o wydanie dokumentów przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych (Dz. U. Nr 162, poz. 1572 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu udostępniania urzędowych formularzy wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 156, poz. 1527 z późn. zm.). Z dniem 20 lutego 2011 r. weszła w życie obszerna nowelizacja wprowadzona ustawą z 2009 r. o zmianie u.k.w.h., która zmieniła zasadniczo obowiązujące przepisy o hipotece. Celem nowelizacji jest dostosowanie instytucji hipoteki do aktualnych warunków rynkowych, jednoznaczne uregulowanie zagadnień, które zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie wywoływały wątpliwości, oraz skorelowanie przepisów materialnoprawnych i procesowych z przepisami normującymi hipotekę, tak aby skuteczniej zabezpieczała wierzytelności pieniężne. Najważniejsze zmiany polegają na zniesieniu podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną oraz na wprowadzeniu jednego rodzaju hipoteki opartego na konstrukcji dotychczasowej hipoteki kaucyjnej. Nowością legislacyjną jest wprowadzenie instytucji nadzabezpieczenia, instytucji administratora hipoteki oraz prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przy jednoczesnej likwidacji zasady posuwania się hipotek. Wraz ze zmianą ustawy o księgach wieczystych i hipotece dokonano nowelizacji: ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.), ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (tekst jedn.: Dz. U z 2001 r. Nr 120, poz. 1300 z późn. zm.), ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), a także ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.), ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 z późn. zm.) 15

WPROWADZENIE Zasadność wprowadzonych zmian zweryfikują doktryna i orzecznictwo. Zarówno te zmiany, jak i nowa technika dokonywania wpisów wywołały potrzebę nowego wydania komentarza do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przedstawione w niniejszym opracowaniu wzory wniosków o wpis odzwierciedlają najczęściej spotykane żądania w praktyce sądowej, zaś wzory wpisów najczęściej dokonywane wpisy do ksiąg wieczystych. Z uwagi na nowelizację ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadzoną ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r., jak również nowelizacje rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, zwłaszcza rozporządzenia o księgach wieczystych w systemie informatycznym, całkowicie od nowa opracowano wzory (zarówno wniosków, jak i wpisów) dotyczące hipoteki. Nadto wzory wniosków przedstawiono na nowych formularzach. Są to wnioski zewnętrzne, tj. składane poza aktami notarialnymi. Tym samym pominięto sytuacje, o których mowa w art. 92 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (dodanym przez ustawę z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy Prawo o notariacie, Dz. U. Nr 63, poz. 635, i obowiązującym od dnia 23 września 2001 r.). Pominięto również wnioski o sprostowanie oczywistych omyłek i usterek wpisów, a także błędów migracji, albowiem ustawodawca nie przewidział takich formularzy, a nadto dopuścił możliwość działania przez sąd z urzędu. Oczywiście złożenie któregokolwiek z tych wniosków na formularzu nie jest w sprzeczności z przepisami i nie stanowi przeszkody do jego rozpoznania. Pozostawiono natomiast wzory wniosków o wgląd do księgi wieczystej (wydanie wydruku księgi wieczystej), mimo iż powoli tracą one na znaczeniu wobec dostępu on-line do ksiąg wieczystych. Należy mieć wszak na uwadze, iż proces migracji ksiąg wieczystych nie został jeszcze zakończony, co oznacza, iż istnieją jeszcze księgi w postaci papierowej, do których z przyczyn oczywistych dostęp drogą elektroniczną nie jest możliwy. Z drugiej strony dostęp do Internetu również nie jest jeszcze powszechny. Wszystkie wzory zawierają fikcyjne dane, a wszelka ich zbieżność z danymi prawdziwymi jest przypadkowa i niezamierzona. Również dokumenty powołane jako podstawy wpisów wybrane zostały przykładowo, gdyż szersze ujęcie problematyki podstaw wpisów w księdze wieczystej przekracza ramy tego opracowania. W rozdziale pierwszym części trzeciej przedstawiono wzory wniosków o wpis do księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Wzory urzędowych formularzy wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym regulują przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu udostępniania urzędowych formularzy wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 156, poz. 1527). Formularze te udostępniane są nieodpłatnie w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych oraz w CIKW, a także za pośrednictwem Internetu na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: www. ms.gov.pl. Omawiane rozporządzenie ustala nadto wzór formularza wniosku o wgląd do księgi wieczystej i o wydanie wydruku księgi wieczystej (przedstawiony w rozdziale trzecim części trzeciej, art. 36 1 ust. 3 u.k.w.h.) oraz wzór formularza wniosku o wydanie 16

WPROWADZENIE odpisu dokumentu z akt księgi wieczystej (przedstawiony w rozdziale piątym części trzeciej, art. 36 2 ust. 3 i 4 u.k.w.h.). Rozdział czwarty części trzeciej zawiera wzory wniosków o wydanie odpisu księgi wieczystej oraz zaświadczenia o jej zamknięciu. Wnioski te kierowane są do CIKW, która stanowi komórkę organizacyjną Ministerstwa Sprawiedliwości i działa poprzez centralę oraz ekspozytury znajdujące się przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (art. 36 4 ust. 1 u.k.w.h.). Wzór formularzy określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie wzoru wniosku o wydanie dokumentów przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Wniosek podlega opłacie (art. 36 5 ust. 1 u.k.w.h.) określonej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 sierpnia 2003 r. w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie odpisów ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej wydawanych przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych (Dz. U. Nr 156, poz. 1528). Dokumenty wydawane przez CIKW mają moc dokumentów wydawanych przez sąd (art. 36 4 ust. 4 u.k.w.h.). 17

18 WPROWADZENIE

Część pierwsza KOMENTARZ DO USTAWY O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361; zm.: Dz. U. z 2001 r. Nr 125, poz. 1368; z 2002 r. Nr 169, poz. 1387; z 2003 r. Nr 42, poz. 363; z 2004 r. Nr 172, poz. 1804; z 2008 r. Nr 116, poz. 731; z 2009 r. Nr 131, poz. 1075).

DZIAŁ I. Księgi wieczyste Art. 1 DZIAŁ I KSIĘGI WIECZYSTE Rozdział 1 PRZEPISY O PRAWACH JAWNYCH Z KSIĘGI WIECZYSTEJ Art. 1. 1. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. 2. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. 3. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 1. Księgi wieczyste stanowiące urzędowy rejestr praw rzeczowych na nieruchomości nie tylko pełnią funkcję ewidencji, ale także poprzez ujawnienie stanu prawnego nieruchomości zapewniają maksymalne bezpieczeństwo obrotu i kredytu hipotecznego. 2. Polski system ksiąg wieczystych nie jest doskonały z uwagi na nieprzyjęcie w pełni zasady ich powszechności. Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece tylko w niektórych wypadkach przewidują obowiązek ujawnienia praw, np. art. 27, art. 35 i art. 36 u.k.w.h. oraz art. 626 5, art. 626 8 3, art. 626 12 i art. 626 13 k.p.c. (Odnośnie do przewodnich zasad prawa o księgach wieczystych por. uwagi do art. 31 i art. 32 u.k.w.h.). 3. Pojęcie nieruchomości określa art. 46 l k.c., według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Wyodrębnienie nieruchomości gruntowej może mieć charakter fizyczny, prawny, a także wieczystoksięgowy. Fizyczny polega na wskazaniu granic zewnętrznych na mapie geodezyjnej lub ich wytyczeniu na gruncie, prawny na przypisaniu prawa własności nieruchomości konkretnemu podmiotowi, zaś wieczystoksięgowy cechuje założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości, przy czym wyodrębnienie nieruchomości nie jest uzależnione od tego, czy ma ona urządzoną księgę wieczystą. Zgodnie z art. 1 ust. 2 księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu, a więc nie w celu ich kreowania (por. S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza, Warszawa 2003, s. 179). 23

Art. 1 CZĘŚĆ PIERWSZA. Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece 4. Założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości sprawia, że jest ona traktowana w obrocie prawnym jako tzw. wyodrębniony książkowo przedmiot materialny, który już uprzednio był wyodrębniony, z tym że pozaksiążkowo, i to bez względu na to, czy dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta w postaci papierowej, czy elektronicznej. W systemie prawa cywilnego funkcjonują dwa różne pojęcia nieruchomości gruntowej: materialnoprawne odpowiadające treści art. 46 l k.c. oraz wieczystoksięgowe według którego nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej objęta księgą wieczystą. Wówczas o liczbie nieruchomości decyduje liczba ksiąg wieczystych. W kwestii tej wystąpiła też rozbieżność poglądów w orzecznictwie. Mianowicie SN w uchwale z dnia 27 grudnia 1994 r., III CZP 158/94 (OSNC 1995, nr 4, poz. 59) wyraził pogląd, że nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów, bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych. Zatem graniczące z sobą działki należące do tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, nie stanowią odrębnych nieruchomości w rozumieniu art. 46 l k.c. Odmienny i moim zdaniem słuszny pogląd wyraził SN w orzeczeniu z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02 (OSNC 1994, nr 12, poz. 201), stwierdzając, że stanowiące własność tej samej osoby i graniczące z sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 l k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej. Uzasadniając ten pogląd, SN wskazał, że dyrektywy wykładni systemowej sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece niż w art. 46 l k.c. Zawarta w tym przepisie definicja nieruchomości gruntowej jest jedyną definicją obowiązującą w całym systemie prawa cywilnego, a więc także w systemie ksiąg wieczystych. Podobne stanowisko zajął SN w wyroku z dnia 26 lutego 2003 r., III CKN 1306/00 (LEX nr 83961). 5. Według zasady superficies solo cedit budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane są częściami składowymi gruntu, dzielą jego los prawny i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności (art. 47 l i art. 48 k.c.). Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne, na podstawie których odrębną własność mogą stanowić budynki: 1) wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub na gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź do ich związków przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 l k.c.). Przepisy te są zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.); 2) przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z gruntem zabudowanym Skarbu Państwa oraz wzniesione na takim gruncie przez spółdzielnię produkcyjną (art. 272 k.c.), a także wzniesione przez tę spółdzielnię na gruncie stanowiącym wkład gruntowy (art. 279 k.c.); 3) znajdujące się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy i pozostające w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa (art. 200 u.g.n.); 4) znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie przez Skarb Państwa, na obszarze m. st. Warszawy na podstawie przepisów dekretu z dnia 26 paź 24