Treść pisma aktualna na dzień 1.12.2015 Kolejna weryfikacja aktualności 1.02.2016 O ZABEZPIECZENIU DO CZASU WPISU HIPOTEKI 1. O zabezpieczeniu do czasu wpisu hipoteki 2. Podstawy prawne 3. Jak ustalić datę uprawomocnienia wpisu w księdze wieczystej 4. Jak wyliczyć nadpłacone koszty 'podwyższonej marży' 5. Rejestr Klauzul Niedozwolonych postanowienia dotyczące wzorców umów banków Banki udzielając kredytów hipotecznych z reguły nie mogą dokonać zabezpieczenia hipotecznego przed albo równo z wypłatą kredytu, chyba że ustanowią je przed wypłatą kredytu na innej nieruchomości kredytobiorcy, nie będącej przedmiotem finansowania. Do momentu uzyskania wpisu hipoteki bank może posiadać zabezpieczenie min w postaci weksla, blokady na rachunku albo może ubezpieczyć kredyt w towarzystwie ubezpieczeniowym. Zabezpieczenie do czasu wpisu hipoteki przybierało w bankach formę ubezpieczenia pomostowego z podwyższoną marżą. Niektóre banki stosowały tylko podwyższoną marżę. Klient opłacał koszt ochrony miesięcznie w racie kredytu. Ubezpieczenie pomostowe jest jednym z ubezpieczeń kredytowych, o których mowa w ustawie o działalności ubezpieczeniowej, które banki mogą stosować w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Ubezpieczenia kredytu zawierane są w celu zabezpieczenia interesu majątkowego banku. Zabezpieczenie miało za cel ograniczyć ryzyko banku związane z brakiem zabezpieczenia hipotecznego. Ryzyko to ustawało z chwilą wpisu hipoteki. Niestety w praktyce banki pobierały koszty związane z podwyższonym ryzykiem do czasu dostarczenia przez klienta odpisu z księgi wieczystej z wpisem hipoteki. Już w 2008 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował praktykę pobierania od klientów jakichkolwiek opłat po wpisie hipoteki. Pierwszy wyrok w tej sprawie z powództwa Prezesa UOKiK pojawił się w sierpniu 2009 roku. Sąd Okręgowy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że klauzula dotycząca podwyższonej marży do czasu wpisu hipoteki w umowach Getin Banku, ograniczająca możliwość odzyskania kosztów poniesionych przez klienta po wpisie hipoteki narusza dobre obyczaje. Wyrok ten skutkował zmianą postanowień regulaminu banku w taki sposób, że bank zobowiązał się do zwrotu kosztów podwyższonej marży od czasu wpisu hipoteki do czasu kiedy klient dostarczył odpis z księgi wieczystej. Z uzasadnienia sądu wynika, że wskazał on datę wpisu hipoteki, jako moment w którym ustaje ryzyko banku Wspomniana dysproporcja polega na tym, że bank jest uprawniony do pobierania podwyższonego oprocentowania za okres przypadający po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej, a więc za okres w którym nie występuje już podwyższone ryzyko związane z brakiem zabezpieczenia hipotecznego. Inaczej niż uzasadnienie wyroku dotyczącego wzorca banku Millennium, gdzie Sąd przy ocenie
postanowienia dotyczącego tym razem ubezpieczenia pomostowego, stwierdza, że ryzyko związane z przejściowym brakiem zabezpieczenia kredytu ustaje z momentem uprawomocnienia się wpisu. Na skutek powyższych wyroków mają miejsce różne praktyki banków przy zwrocie nadpłat. Getin Noble Bank zwraca nadpłacone odsetki od dnia wpisu hipoteki, a np. mbank zwrotu dokonuje od dnia uprawomocnienia się wpisu, który to dzień sam weryfikuje. Ustalenie daty uprawomocnienia się wpisu jest o tyle problematyczne, że nie wynika ona z informacji zawartych w księdze wieczystej. Tam w dziale IV możemy znaleźć datę wpisu hipoteki, a nie datę w której wpis hipoteki się uprawomocnił. Uprawomocnienie wpisu, mając na uwadze, że wiąże się ono z wysyłką korespondencji i otrzymaniem przez sąd zwrotnego potwierdzenia odbioru przez strony postępowania (bank i klient) zawiadomienia o wpisie, w realiach sądowych trwało nawet do kilku miesięcy od dnia wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Do banku można zwrócić się o zwrot nadpłat bez podawania własnych wyliczeń i wskazywania dat w których wg nas bank pobierał nienależne odsetki bądź składki. Własne wyliczenia są pomocne przy weryfikacji wysokości dokonanego przez bank zwrotu, w oparciu o daty wpisu hipoteki lub uprawomocnienia się wpisu oraz datę obniżenia oprocentowania. W żądaniu reklamacyjnym banki uznają odsetki w wysokości ustawowej od zwróconej kwoty od dnia otrzymania reklamacji lub wezwania. Żądanie odsetek od dnia pobrania przez bank kosztów związanych z ubezpieczeniem lub podwyższoną marżą, w piśmie reklamacyjnym spotka się najpewniej z odmową. Praktyka banków wskazuje, że traktują zwrot odsetek jako zwrot nienależnego świadczenia. Nienależne świadczenie jest roszczeniem, którego termin zapłaty nie jest oznaczony, i w przypadku takich roszczeń zastosowanie będzie miał art. 455 kc, który wskazuje, że zwrot świadczenia winien nastąpić niezwłocznie po wezwaniu dłużnika (tu banku) do zapłaty. Wg informacji otrzymanych od naszych Klientów zwrotów, na podstawie reklamacji dokonują następujące banki: Mbank, Getin Noble Bank, Millennium oraz BPH. Żądanie zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego podwyższonej marży, przedawnia się po 10 latach. Trzeba pamiętać, że bank pobierał opłatę w odsetkach co miesiąc, dlatego przedawnienie będzie liczone dla każdej z opłat oddzielnie. Opłacanie przez klientów kosztów ubezpieczenia pomostowego wydaje się być kontrowersyjne podobnie jak ubezpieczenia niskiego wkładu. W niektórych przypadkach istnieją podstawy do zwrotu całości kosztów poniesionych w związku z ubezpieczeniem bądź podwyższoną marżą do czasu wpisu hipoteki. Jakie zapisy stosują banki? podwyższona marża do czasu wpisu hipoteki (np. Getin Noble Bank, BPH umowy Ge Money Bank) ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki - koszt ubezpieczenia klient ponosi miesięcznie w racie, poprzez podwyższenie marży (np. Millennium, mbank)
Podstawy prawne: Klauzule stosowane przez banki w umowach wyłączające możliwość zwrotu nadpłaconej składki ubezpieczeniowej bądź zwrotu kosztów podwyższonej marży po wpisie hipoteki do księgi wieczystej Art. 385 1 1 (Niedozwolone klauzule) kodeks cywilny Stosowanie w umowach z klientami postanowień wpisanych do Rejestru Klauzul Niedozwolonych stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prawomocny wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ma skutek wobec osób trzecich klientów których umowy opierają się na tym samym wzorcu umowy, który był przedmiotem badania przed SOKiK, od dnia wpisu uznanego za niedozwolone postanowienia do Rejestru Klauzul Niedozwolonych. Art. 479 43 kodeks postępowania cywilnego Składkę ubezpieczeniową oblicza się za czas trwania ubezpieczenia. W przypadku wygaśnięcia stosunku ubezpieczenia przed upływem okresu na jaki została zawarta umowa, ubezpieczającemu przysługuje zwrot składki za okres niewykorzystanej ochrony ubezpieczeniowej. Art. 813 1 kodeks cywilny JAK USTALIĆ DATĘ UPRAWOMOCNIENIA WPISU W KSIĘDZE WIECZYSTEJ Kiedy uprawomocnia się wpis do księgi wieczystej? W terminie 7 dni od daty doręczenia zawiadomienia (wpis dokonany przez referendarza sądowego), 14 dni od daty doręczenia zawiadomienia (wpis dokonany przez sędziego). Informacja o tym kto dokonał wpisu znajduje się na otrzymanym z sądu zawiadomieniu o wpisie hipoteki. Zwrotne potwierdzenie odbioru przez strony (zawiadomienie), znajduje się w aktach księgi wieczystej. Widnieją na nim daty odbioru zawiadomienia przez bank i przez klienta. Jeżeli bank upomina się o potwierdzenie prawomocności tzn. że najpewniej będzie uwzględniał datę odbioru, która miała miejsce najpóźniej. Do tej daty należy dodać 7 bądź 14 dni. O odpis dokumentu zawiadomienia, należy zgłosić się do sądu prowadzącego akta księgi wieczystej. Należy złożyć wniosek o wydanie odpisu z akt księgi wieczystej i opłacić go w znaczkach skarbowych.
JAK WYLICZYĆ NADPŁACONE KOSZTY 'PODWYŻSZONEJ MARŻY' Do ustalenia potrzebujesz: dane z księgi wieczystej o dacie wpisu hipoteki oraz dane z wyciągów bankowych albo pismo z banku informujące o obniżeniu oprocentowania. Można też zadzwonić do banku i ustalić na infolinii datę obniżenia oprocentowania w związku z wpisem hipoteki. WAŻNE: banki nie mają obowiązku wysyłać klientowi odrębnej informacji o obniżeniu oprocentowania na skutek wpisu hipoteki. WAŻNE: obniżenie oprocentowania następuje także wskutek spadku stawki LIBOR. Należy uważnie przejrzeć wyciągi, by nie pomylić obniżenia oprocentowania z innego tytułu niż wpis hipoteki. Z reguły spadki stawek LIBOR stanowią ułamek bądź niepełną wartość punktu procentowego ( np. 0,63%; 1,13%), obniżenie podwyższonej marży jest dokonywane dokładnie o wartość określoną i wskazaną w umowie, czyli o 1pp, o 1,5pp albo o 2pp. Ustal kiedy została wpisana hipoteka w księdze wieczystej (dział IV KW, dane o wnioskach na samym dole strony) oraz kiedy nastąpiło obniżenie oprocentowania, na podstawie wyciągów bankowych. Do wyliczeń wykorzystaj kalkulator rat kredytu np. na stronie internetowej bankier.pl. Należy mieć na uwadze, że banki mają własne algorytmy do wyliczania rat w harmonogramie, uwzględniają one liczby dni w miesiącu, liczby dni w roku (nie zawsze 365), uzależniają one także wysokość raty od tego czy termin spłaty raty przypada na dzień wolny. Z tego względu nie uda się prawdopodobnie wyliczyć dokładnie dokonanych nadpłat. Ale ta weryfikacja winna pomóc dokonać szacunkowego wyliczenia i sprawdzić czy zgadza się ono z kwotą zwróconą przez bank. Żądaj zwrotu w walucie w której płaciłaś/eś raty. Żądanie w walucie obcej, jeżeli raty były spłacane w złotych polskich, z uwzględnieniem aktualnego, wyższego naturalnie kursu, może spotkać się z odmową banku uwzględnienia reklamacji.
REJESTR KLAUZUL NIEDOZWOLONYCH Getin Bank S.A. w Katowicach (Getin Noble Bank S.A.) Numer wpisu: 1740 1. Do czasu przedłożenia odpisu z KW nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia zawierającej prawomocny wpis hipoteki na rzecz Banku na pierwszym miejscu i niezawierającego obciążeń, które nie zostały zaakceptowane przez Bank, oprocentowanie podwyższone jest: a) w przypadku braku księgi wieczystej lub wypłaty kredytu/i transzy kredytu przed uzyskaniem przez Kredytobiorcę tytułu prawnego do nieruchomości stanowiącej przedmiot hipoteki o 2 punkty procentowe, b) w przypadku gdy założona jest księga wieczysta nieruchomości o 1 punkt procentowy. 2. Podwyższone oprocentowanie zostanie zniesione z pierwszym dniem następnego miesiąca od otrzymania przez Bank odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia, o której mowa w ust. 1. 3. Bank może odmówić zniesienia podwyższonego oprocentowania, o którym mowa w ust. 1, jeżeli Kredytobiorca ma zaległości w spłacie kredytu. Bank Millennium S.A. w Warszawie Numer wpisu: 3183 Ostatni miesiąc ochrony ubezpieczeniowej, za który pobierana jest opłata z tytułu ubezpieczenia przypada w miesiącu, w którym do Banku wpłynie dostarczony przez Kredytobiorcę odpis z księgi wieczystej nieruchomości, o której mowa w 2 ust 5, z prawomocnym wpisem hipoteki/hipotek na rzecz Banku. Bank Ochrony Środowiska S.A. w Warszawie Numer wpisu: 4130 Składka ubezpieczeniowa z tytułu ubezpieczenia pomostowego i niskiego wkładu własnego podlega zwrotowi na wniosek Kredytobiorcy proporcjonalnie do liczby pełnych miesięcy kalendarzowych, w których towarzystwo ubezpieczeniowe nie świadczyło ochrony ubezpieczeniowej.