Stanisław Bogucki. Prawo odkupu

Transkrypt

1 Stanisław Bogucki Prawo odkupu Geneza instytucji prawa odkupu bywa upatrywana w wykształconych w okresie średniowiecza tzw. wyderkafach (wyderkach, od niemieckiego słowa Wiederkauf) 1. Pojawiły się one u schyłku XIII w. i rozwijały w stuleciu następnym 2. Wyderkafy dotyczyły wyłącznie nieruchomości i generalnie polegały na tym, że posiadacz kapitału dawał właścicielowi nieruchomości jakąś sumę pieniężną, za którą w zamian właściciel nieruchomości był zobowiązany do świadczeń pieniężnych na rzecz posiadacza kapitału. Świadczenia te, w zależności od umowy, mogły trwać oznaczoną liczbę lat lub dożywotnio. Cechę charakterystyczną stanowiło to, że właściciel kapitału nie mógł go wypowiedzieć. Właściciel nieruchomości mógł natomiast zawsze zwolnić się od świadczenia renty przez jej wykup, polegający na zwrocie kapitału. Jest to cecha odróżniająca rentę wykupną, czyli tzw. wyderkaf, od renty wieczystej, w przypadku której kapitał był przekazywany bezzwrotnie, tzn. wierzyciel nie mógł zażądać zwrotu przekazanej sumy, a dłużnik renty nie mógł wykupić; sam czynsz zaś każdorazowy właściciel nieruchomości winien był płacić osobie uprawnionej lub jej spadkobiercom 3. 1 Por. S. Samolewicz, Zarys polskiego prawa zobowiązań, Lwów 1934, s. 84. Autor ten między innymi pisze: Sprzedaż z prawem odkupu byta bardzo rozpowszechniona w średniowieczu, jako forma zabezpieczenia pożyczki. Były to tak zwane wyderkafy." Ibidem. 2 Zob. M. Gumowski, O grzywnie i monecie piastowskiej, Rozprawy Polskiej Akademii Umiejętności. Wydział Historyczno-Filozoficzny" 1908, nr 51, s Por. Z. Zdrójkowski, [w:] Historia państwa i prawa Polski, red. J. Bardach, t. 2, Warszawa 1966, s. 290; J. Bardach, [w:] Historia państwa i prawa Polski, red. 137

2 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. Historycy prawa wskazują, iż wobec obowiązującego w prawie kanonicznym zakazu lichwy, tzn. pobierania odsetek od kapitału, instytucja wyderkafu w praktyce służyła do obchodzenia tego zakazu i sprowadziła go niemal do zera - również w przypadku instytucji kościelnych. W interesie duchowieństwa papież uznał w 1425 r. kupno renty za zwyczaj rozsądny, ogólnie uznany i pożyteczny". Od tej pory na mocy sankcji papieskiej instytucje kościelne otrzymały prawo pobierania renty (w istocie odsetek). Związane z rozwojem stosunków towarowo-pieniężnych, wyderkafy zapewniały stały dochód z kapitału i czyniły zadość potrzebie długoterminowego kredytu. W ten sposób kupno renty wypełniło lukę spowodowaną kanonicznym zakazem pożyczki oprocentowa- 4 nej. Wydaje się, że przedstawiona tu pokrótce instytucja wyderkafu (renty wykupnej) nie ma wielu cech wspólnych z prawem odkupu w postaci znanej nam ze współczesnych regulacji prawnych. Charakterystyczny dla obu tych instytucji jest natomiast ich związek z umową pożyczki. Współczesne prawo odkupu, podobnie jak historyczne wyderkafy, może bowiem spełniać - jak podnosi się w doktrynie - funkcję zabezpieczenia pożyczki 5. Ustalenie, że ewolucja znanego współcześnie prawa odkupu przebiegała niezależnie i bez genetycznych związków z instytucją renty wykupnej bądź też że związek taki zachodzi, wymagałoby przeprowadzenia wszechstronniejszych badań. 1. Instytucja prawa odkupu w aktualnie obowiązującym kodeksie cywilnym uregulowana jest w trzech artykułach - od 593 J. Bardach, t. 1, Warszawa 1965, s. 505 i nast.; J. Bardach, [w:] J. Bardach, B. Leśnodorski, M. Pietrzak, Historia państwa i prawa polskiego, Warszawa 1979, s. 150; K. Koranyi, Powszechna historia prawa, Warszawa 1976, s J. Bardach, [w:] Historia państwa..., t. 1, s S. Buczkowski, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Warszawa 1972, s. 132: (...) umowy sprzedaży z zastrzeżeniem odkupu stanowią często w praktyce zakamuflowaną umowę pożyczki, którą zabezpiecza się - zamiast niewygodnego dla dłużnika zastawu - pozorną sprzedażą i przeniesieniem własności rzeczy". Także W.J. Katner, Umowne nabycie własności ruchomości w prawie polskim, Warszawa 1992, s. 77; R. Longchamps de Berier, Uzasadnienie projektu kodeksu zobowiązań z uwzględnieniem ostatecznego tekstu kodeksu, Warszawa 1937, s. 65; J. Namitkiewicz, Kodeks zobowiązań, t. 2, Łódź 1949, s

3 Prawo odkupu do 595, zawartych w księdze trzeciej (zobowiązania) w dziale IV, dotyczącym szczególnych rodzajów sprzedaży. Ustanawiając prawo odkupu, sprzedawca zastrzega sobie możność odkupienia z powrotem rzeczy sprzedanej, a kupujący zobowiązuje się tę rzecz odsprzedać sprzedawcy na skutek jego oświadczenia, skierowanego do kupującego. Prawo odkupu ma charakter akcesoryjny, tzn. nie może ono powstać bez zawarcia umowy głównej. O prawie odkupu nie może być mowy tam, gdzie nie było wcześniej sprzedaży. Powstaje jednak pytanie: Gdzie zastrzeżenie prawa odkupu powinno być uczynione? Czy zastrzeżenie takie powinno mieć miejsce w samej umowie sprzedaży, czy też może być zawarte w umowie odrębnej? W postawionej kwestii dominujący wydaje się pogląd, iż prawo odkupu może być ustanowione zarówno w samej umowie sprzedaży, jak i przyznane sprzedającemu w umowie późniejszej. Wniosek taki był formułowany w doktrynie nawet wobec brzmienia przepisu art. 340 k.z., który wyraźnie przewidywał, iż prawo odkupu może być zastrzeżone w umowie sprzedaży". Mimo takiego brzmienia cytowanego przepisu uznawano, iż nie ma racjonalnej podstawy do takiego ograniczenia, ze słów ustawy zaś wysnuć należy tylko ten wniosek, że koniecznym warunkiem ustanowienia prawa odkupu jest zawarcie umowy sprzedaży. W związku z tym mówiono zatem o prawie odkupu jako umowie dodatkowej 6. Warte odnotowania jest jednak stanowisko przeciwne, które wyraził A. Glasner, skłaniający się ku literalnemu brzmieniu przepisu art. 340 k.z. 7 W odniesieniu do obowiązującego kodeksu cywilnego stanowisko doktryny w poruszanej kwestii wydaje się kontynuacją po- 6 Por. J. Korzonek, (w:] J. Korzonek, I. Rosenbliith, Kodeks zobowiązań. Komentarz, t. 1, Kraków 1936, s Podobnie A. Liebeskind, Prawo odkupu, [w:] Encyklopedia podręczna prawa prywatnego, red. H. Konic, t. 2, Warszawa (b.r.w.), s. 1166: (...) prawo odkupu jest umową dodatkową, towarzyszącą głównej umowie sprzedaży, a więc strony zazwyczaj ustanawiają stosowne zastrzeżenie w samej umowie sprzedaży, ale równie dobrze prawo odkupu może być przyznane sprzedającemu w umowie późniejszej". 7 Por. A. Glasner, Wzory umów i innych aktów prawnych według ustawodawstwa zunifikowanego, Kraków 1935, s

4 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. glądów wcześniejszych. Dopuszcza się zatem możliwość zastrzeżenia prawa odkupu nie tylko w samej umowie sprzedaży, lecz również w zawartym później dodatkowym porozumieniu lub nawet w odrębnej umowie 8. Dopuszczenie możliwości zastrzeżenia prawa odkupu w późniejszym porozumieniu (umowie) rodzi pewne dodatkowe kwestie. W szczególności rozważenia może wymagać forma, w jakiej to zastrzeżenie powinno być uczynione, okres po zawarciu umowy głównej, w jakim stosowne zastrzeżenie mogłoby być wyrażone, oraz cena odkupu. Zasygnalizowane problemy zostaną pokrótce omówione w dalszych częściach artykułu. Odrębnego poruszenia może natomiast wymagać zasadność przyjętej interpretacji przepisu art k.c. z punktu widzenia na przykład reguł wykładni systemowej. Sprzedaż z zastrzeżeniem prawa odkupu jest unormowana w dziale regulującym szczególne rodzaje sprzedaży. Stosowne zastrzeżenia właściwe określonym szczególnym rodzajom sprzedaży stanowią ich essentialia negotii. Wobec tego można zauważyć, czy nie powinny być one uzgodnione już w chwili zawierania umowy z zastrzeżonym prawem odkupu, tak aby kontrakt miał charakter sprzedaży szczególnej. W stosunku do zastrzeżenia prawa odkupu nauka prawa stworzyła szereg teorii. I tak, na przykład w kodeksie zobowiązań prawo odkupu traktowane było jako oferta odsprzedaży, umowa przedwstępna (której mocą nabywca zobowiązuje się w przyszłości zawrzeć umowę sprzedaży dotyczącą rzeczy kupionej), sprzedaż pod warunkiem rozwiązującym (w następstwie czego kupujący jest tylko właścicielem ograniczonym czasowo), sprzedaż pod warunkiem zawieszającym, umowne prawo odstąpienia, opcja (kupujący na żądanie sprzedawcy musi mu rzecz odstąpić, a sam może przez swoje oświadczenie powołać do życia przygotowaną umowę sprzedaży na jego rzecz), prawo kształtujące (jego mocą sprzedawca może wykreować szczególne obowiązki kontraktowe w stosunku wynikłym z umowy sprzedaży) 9. Ocena zasadności tych konstrukcji wymaga również porównania prawa odkupu z wy- 8 S. Buczkowski, [w:] Kodeks cywilny..., s Por. A. Liebeskind, Prawo..., s. 1166; R. Longchamps de Berier, Uzasadnienie..., s. 65; idem, Zobowiązania, Poznań 1948, s

5 Prawo odkupu mienionymi wcześniej instytucjami. Większość z pr2ytoczonych teorii w doktrynie wielokrotnie poddawano krytyce. I tak, R. Longchamps de Berier zwracając uwagę, że sam kodeks zobowiązań nie przesądzał prawnej konstrukcji umowy o prawo odkupu, podnosił, że na tle jego unormowania nie jest właściwa ani konstrukcja warunku rozwiązującego, ani konstrukcja umownego prawa odstąpienia, między innymi ze względu na odmienność skutków wykonania prawa odkupu od skutków dwóch pozostałych instytucji 10. Za najbardziej uzasadniony na tle przepisów art k.z. uznawano pogląd, zgodnie z którym w prawie odkupu upatrywano umowy dodatkowej tej treści, iż kupujący w razie oświadczenia sprzedawcy ma obowiązek przenieść na niego z powrotem rzecz sprzedaną 11. Istota zatem prawa odkupu leżałaby w przewidzianym z góry przez strony kontrakcie kupna-sprzedaży, w którym zmieniałyby się role stron i w którym kupujący byłby z góry jednostronnie związany co do ceny oraz innych okoliczności. Za istotną cechę prawa odkupu uważano przy tym możność jego wykonania przez sprzedawcę, bez względu na wolę i zachowanie się nabywcy 12. Unormowanie prawa odkupu w kodeksie cywilnym również stanowi podstawę do budowania analogicznych teorii", przy czym doktryna nie jest w tej kwestii jednomyślna. Niektórzy autorzy przyjmują, iż zawiera ono zgodę kupującego o charakterze oferty złożonej sprzedawcy co do zamiaru odsprzedania rzeczy. Wykonanie prawa odkupu, polegające na jednostronnym oświadczeniu sprzedawcy, jest wtedy równoznaczne z przyjęciem oferty i zawarciem umowy sprzedaży o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym 13. Dostrzega się jednak różnicę między ofertą sprzedaży (odwrotnej 10 R. Longchamps de Berier, Zobowiązania..., s. 478; idem, Uzasadnienie..., s A. Liebeskind, Prawo..., s Por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 1928 r., III R. 497/28 - Przegląd Sądowy" 1929, poz Por. W. Czachórski, Prawo zobowiązań w zarysie, Warszawa 1968, s. 459: W ujęciu kodeksu cywilnego prawna koncepcja prawa odkupu, jako zastrzeżenia dodatkowego przy umowie sprzedaży (art k.c.) rozumiana jest jako udzielenie przez kupującego zgody na odkupienie rzeczy przez sprzedawcę w terminie umówionym (...). Zgoda kupującego ma charakter oferty powrotnej sprzedaży, tak że prawo odkupu wykonywa się przez oświadczenie sprzedawcy złożone 141

6 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. odsprzedaży) a prawem odkupu podważającą zasadność sprowadzania zastrzeżenia prawa odkupu (zgody kupującego na odkupienie rzeczy) do oferty. Wskazywana różnica polega na tym, że oferta jest jednostronnym oświadczeniem woli złożonym innej osobie, natomiast zastrzeżenie prawa odkupu - umową między stronami. Różnica ta powoduje, że odmiennie od oferty, prawo odkupu nie wymaga odrębnej czynności w postaci jego przyjęcia. Wiąże ono kupującego już od momentu zastrzeżenia w umowie przez określony termin. Prawo odkupu jest więc czymś więcej niż ofertą sprzedaży, ale jest czymś mniej niż umową sprzedaży zawierającą termin. Umowa sprzedaży jest bowiem umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, gdy prawo odkupu zobowiązuje tylko jednostronnie. Prawo odkupu czyni tylko kupującego dłużnikiem, podczas gdy sprzedawca jest tylko uprawnionym." 14 Podkreślając odmienność między ofertą, jako jednostronnym oświadczeniem woli, a zastrzeżeniem prawa odkupu, część autorów przyjmuje, iż zastrzeżenie prawa odkupu jest postanowieniem umowy, że w razie wykonania prawa odkupu dochodzi do skutku umowa bezpośrednio zobowiązująca do przeniesienia własności i własność przechodzi z chwilą złożenia oświadczenia woli przez sprzedawcę. Oświadczenie woli o prawie odkupu znajduje się bowiem już w pierwszej umowie sprzedaży 15. Spośród formułowanych w doktrynie twierdzeń na omawiany temat da się wyróżnić trzecie stanowisko, wedle którego zastrzeżenie prawa odkupu powinno się ocenić jako zobowiązanie, które może być zrealizowane przez czynność rozporządzającą, będącą wykonaniem obowiązku przeniesienia z powrotem na sprzedawcę własności rzeczy kupionej. Zwolennicy tego stanowiska twierdzą, że prawo odkupu zawiera tylko zobowiązanie kupującego do przeniesienia własności z powrotem na sprzedawcę, jeżeli złoży kupującemu, które ma z kolei charakter przyjęcia oferty." Podobnie J. Górski, [w:] A. Ohanowicz, J. Górski, Zarys prawa zobowiązań, Warszawa 1970, s M. Kępiński, Przeniesienie własności nieruchomości rolnych, Poznań 1970, s Por. S. Skąpski, w:] System p gółowa, t. 3, cz. 2, Wrocław-Warszawa-Kraków-Gdańsk 1976, s. 167, przypis

7 Prawo odkupu on odpowiednie oświadczenie woli kupującemu. Umowa sprzedaży zawierająca prawo odkupu jest zatem czynnością obligacyjną, rodzącą zobowiązanie do przeniesienia własności 16. Mimo zapewnień J. Skąpskiego, że opisana różnorodność konstrukcji teoretycznych praktycznie nie ma większego znaczenia, wydaje się, że można podzielić ostatni z zaprezentowanych punktów widzenia. Takie ujęcie zapewnia między innymi, stosownie do przepisu art. 156 k.c., powiązanie czynności zobowiązującej (zastrzeżenie prawa odkupu) z rozporządzającą (powrotne przeniesienie na sprzedającego własności rzeczy). Brak automatyzmu cechującego czynności zobowiązująco-rozporządzające utrudnia także zawieranie pozornych umów sprzedaży z prawem odkupu, które stanowią umowy pożyczki zabezpieczone sprzedażą rzeczy zamiast zastawem lub przewłaszczeniem na zabezpieczenie W instytucji prawa odkupu rozróżnić należy z jednej strony ustanowienie (zastrzeżenie) prawa odkupu, tj. umowę, w której kupujący zobowiązuje się odsprzedać rzecz sprzedawcy na jego żądanie, z drugiej zaś strony - wykonanie prawa odkupu, które wykonuje się przez odpowiednie jednostronne oświadczenie sprzedawcy skierowane do kupującego. W tym miejscu należy zaznaczyć, że główna umowa sprzedaży wywołuje wszystkie skutki obligacyjne i rzeczowe powodujące przeniesienie własności. Dopóki sprzedawca nie wykonał prawa odkupu, kupujący jako nieograniczony właściciel rzeczy nabytej może swobodnie nią dysponować. Zastrzeżenie prawa odkupu ma jedynie charakter obligacyjny, tworząc po stronie nabywcy zobowiązanie, które nie uszczupla jego prawa własności. Stan prawny dotyczący wykonania i realizacji prawa odkupu przewidziany w przepisach kodeksu cywilnego jest identyczny z tym, jaki panował pod rządem kodeksu zobowiązań. W związku z tym nie stracił na aktualności dorobek nauki prawa cywilnego w rozważanej materii. Kwestie sposobu wykonania prawa odkupu reguluje przepis art k.c., skutki wykonania zaś precyzuje przepis 16 J.S. Piątowski, [w:] System prawa..., t. 2, s ; W.J. Katner, Umowne..., s Takiego zdania jest np. W.J. Katner, Umowne..., s

8 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. art k.c. Sposób wykonania prawa odkupu wydaje się nie budzić w doktrynie wątpliwości. Rozbieżność stanowisk daje się natomiast zauważyć odnośnie do skutków złożenia jednostronnego oświadczenia sprzedawcy (wykonania prawa odkupu). Według stanowiska pierwszego oświadczenie sprzedawcy, że korzysta z zastrzeżonego mu prawa odkupu, ma ten skutek, że z chwilą jego złożenia rzecz uważa się za sprzedaną z powrotem przez kupującego sprzedawcy. W efekcie konkluduje się, iż zawieranie osobnej umowy odsprzedaży jest zbyteczne 18. Podobnie inny autor twierdzi, iż przejście własności nastąpi w tym przypadku od razu z momentem złożenia oświadczenia woli przez sprzedawcę. Z tym bowiem momentem dochodzi do skutku umowa bezpośrednio zobowiązująca kupującego do przeniesienia własności. Oświadczenie woli kupującego w tej mierze znajduje się w pierwszej umowie sprzedaży, a oświadczenie woli sprzedawcy dołącza się później 19. Cytowany autor sugeruje ponadto, że inaczej może być tylko wówczas, gdy strony zastrzegające prawo odkupu oświadczą wyraźnie, iż własność ma przejść w innym momencie niż w momencie wykonania tego prawa 20. Wydaje się, że stanowisko takie jest błędne wobec brzmienia przepisu art zd. 1 k.c., który stanowi, iż kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy z chwilą wykonania prawa odkupu, a to, jak wiadomo, wykonuje się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Należy uznać, że przepis art kodeksu cywilnego nie ma charakteru dyspozytywnego (gdyż żadne sformułowanie w jego treści nie wskazuje, aby ustawodawca dopuścił możliwość odrębnego porozumienia umownego w tej kwestii), w związku z czym strony nie mogą zastrzec, aby własność przeszła z jednej na drugą w innym momencie niż moment wykonania prawa odkupu. Prezentowane stanowisko wydaje się szczególnie nieuzasadnione właśnie ze względu na przyjętą koncepcję automatycznego przej- 18 J. Korzonek, [w:] J. Korzonek, I. Rosenbliith, Kodeks..., s M. Kępiński, Przeniesienie..., s Ibidem. 144

9 Prawo odkupu ścia własności na sprzedającego z chwilą wykonania jego uprawnienia. Omawiany pogląd, według którego zbędne jest zawieranie umowy sprzedaży przenoszącej własność z powrotem na sprzedawcę, wskazywany jest jako dominujący w naszej literaturze i, w przeciwieństwie do poglądu konkurencyjnego, za zgodny z ustawą. Interesująco tę kwestię ujmuje E. Drozd, dla którego problem sprowadza się nie do tego, czy po wykonaniu prawa odkupu ma być zawarta umowa sprzedaży, lecz czy ta druga umowa przenosi własność automatycznie. Według tego autora, akceptującego - jak się wydaje - teorię oferty w kwestii charakteru zastrzeżenia prawa odkupu, przez wykonanie prawa odkupu zostaje zawarta umowa sprzedaży (oferta i oferta zwrotna). Wobec tego nie istnieją według niego powody, dla których umowę sprzedaży, zawartą na skutek wykonania prawa odkupu, należałoby traktować inaczej niż na przykład umowę sprzedaży zawartą w drodze złożenia oferty i jej przyjęcia i stąd - w świetle rozwiązań przepisu art. 155 k.c. - umowa taka wywołuje skutek natychmiastowy w postaci przeniesienia własności 21. Zaprezentowany pogląd o automatycznym przejściu prawa własności jest jednak - jak się zdaje - sprzeczny z literalnym rozumieniem przepisu art k.c., w którym ustawodawca mówi o obowiązku przeniesienia własności, a nie o obowiązku na przykład wydania rzeczy, który by ciążył na faktycznym posiadaczu rzeczy, już nie - właścicielu. Dziwna jest również propozycja utożsamienia obowiązku przeniesienia na sprzedawcę z powrotem własności rzeczy" ze spełnieniem przez tegoż sprzedawcę wszystkich obowiązków, jakie z mocy przepisów na nim ciążą (np. zwrot ceny, zwrot nakładów, kosztów sprzedaży) 22. Nie można bowiem tego, co ustawodawca uczynił obowiązkiem kupującego, sprowadzić do obowiązków sprzedawcy. Zabieg taki sprzeczny jest z regułami wykładni językowej, w szcze- 21 E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa-Kraków 1974, s S. Buczkowski, [w:] Kodeks cywilny..., s. 132: Przez»przeniesienie z powrotem własności rzeczy«należy rozumieć spełnienie wszystkich obowiązków, jakie z mocy przepisów ciążą na sprzedawcy." Por. też J. Korzonek, [w:] J. Korzonek, I. Rosenbluth, Kodeks..., s

10 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. gólności z dyrektywą zakazującą takiej interpretacji, na skutek której części przepisów stają się zbędne. Wydaje się, że poglądy poszczególnych autorów w kwestii skutków wykonania i sposobu realizacji prawa odkupu zależą w dużej mierze od przyjętych przez nich założeń (teorii) co do charakteru samego zastrzeżenia prawa odkupu. Jak widać, przyjęcie koncepcji oferty lub na przykład konstrukcji umowy bezpośrednio zobowiązującej pociąga za sobą przekonanie o zbędności składania oświadczenia woli przez kupującego i być może nie tyle twierdzenie o zbędności drugiej umowy odsprzedaży, ile tezę, iż umowa ta zawiera się automatycznie (wobec wcześniejszego wyrażenia woli przez kupującego) po złożeniu jednostronnego oświadczenia przez sprzedawcę, co skutkuje przeniesieniem własności odsprzedawanej rzeczy. W przypadku zatem niewydania przez kupującego rzeczy, sprzedającemu przysługiwałyby roszczenia windykacyjne. Według stanowiska drugiego wykonanie prawa odkupu nie prowadzi do przejścia własności, lecz tworzy jedynie roszczenie o przeniesienie własności. Realizacja prawa odkupu następuje przez zawarcie dodatkowej umowy sprzedaży o skutkach obligacyjnorzeczowych 23. W konstrukcji tej rozdziela się wykonanie prawa odkupu od jego realizacji, polegającej na przeniesieniu z powrotem prawa własności na sprzedawcę. Uważa się, że umowy przenoszącej własność ze skutkiem rzeczowym nie może zastąpić jednostronne oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu. Wykonanie prawa odkupu jest traktowane jedynie jako przesłanka jego realizacji. Do czasu wykonania, roszczenia z umowy głównej dotyczące odkupu ograniczają się tylko do wykonania prawa odkupu. Dopiero to wykonanie daje roszczenie do nabywcy o przeniesienie własności na dawnego sprzedawcę 24. W przypadku braku stosownego oświadczenia woli ze strony kupującego, sprzedający w drodze powództwa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli mógłby uzyskać odpowiedni wyrok o charakterze konstytutywnym oświadczenie to zastępujący. 23 Por. S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s Ibidem. 146

11 Prawo odkupu Opinię o konieczności zawierania drugiej umowy sprzedaży wyrażali niektórzy autorzy również wobec stanu prawnego według kodeksu zobowiązań (identycznego w swym brzmieniu z przepisami art i art k.c.). Zasadniczym względem stanowiącym jej uzasadnienie było brzmienie ówczesnego przepisu art k.z. (obecnie przepis art k.c.), iż z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy" 25. Jak zatem widać, w przypadku opisywanego stanowiska drugiego jego zwolennicy ograniczają się do rozumienia wynikającego z wykładni językowej. Dodatkowych argumentów dostarcza niektórym autorom również powołanie się na treść przepisu art. 156 kodeksu cywilnego (można w tym miejscu zauważyć, że zwolennicy stanowiska pierwszego rozważania swe wiązali z postanowieniami przepisu art. 155 k.c.). Jest to zasadne w przypadku, gdy traktuje się zastrzeżenie prawa odkupu jako umowę wyłącznie zobowiązującą w myśl przepisu art. 156 kodeksu cywilnego, rodzącą zobowiązanie do przeniesienia własności, ale która sama zobowiązania nie realizuje i własności nie przenosi. Skutek ten realizuje się przez czynność rozporządzającą - umowę przenoszącą własność - będącą wykonaniem zobowiązania wynikającego z uprzedniej umowy zobowiązującej Rozważając problem formy prawa odkupu, należy uwzględnić formę zastrzeżenia prawa odkupu, formę wykonania prawa odkupu i formę ewentualnej drugiej umowy stanowiącej realizację prawa odkupu. Co do formy zastrzeżenia prawa odkupu ustawa nie zawiera szczególnych postanowień. Przyjmuje się zatem, że wymogi dotyczące formy umowy sprzedaży rozciągają się także na ustanowienie prawa odkupu. Jak to wcześniej zasygnalizowano, dopuszcza się również możliwość zastrzeżenia prawa odkupu w porozumieniu za- 25 Tak np. A. Liebeskind, Prawo..., s. 1169: (...) pogląd ten (że strony nie muszą zawierać drugiej umowy sprzedaży - S.B.) nie wydaje mi się trafny, chociażby ze względu na brzmienie art k.z., gdzie mowa jest o przeniesieniu z powrotem na sprzedawcę nabytego prawa". 26 Tak np. W.J. Katner, Umowne..., s

12 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. wartym później. W takim przypadku do formy tego porozumienia (umowy) stosować się będzie samoistnie przepisy o formie oświadczeń woli. Wydaje się jednak, że kwestia ta nie jest tak bezproblemowa, jak by wskazywał na to brak stosownych uwag w literaturze przedmiotu. W szczególności dokładniejszej analizy wymagać może zastrzeżenie prawa odkupu nieruchomości nie dokonane w samej umowie sprzedaży. Zastrzeżone w umowie sprzedaży, znajdzie się oczywiście w akcie notarialnym. Jaką jednak dać formę takiemu zastrzeżeniu później? Kodeks cywilny wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i przenoszącą własność (por. przepis art. 158). W związku z tym wydaje się, że wiele w tej kwestii zależy od poglądu na to, czym jest takie zastrzeżenie prawa odkupu. I tak, gdy upatruje się w tym zastrzeżeniu umowy zobowiązującej (jak to czyni np. W.J. Katner), wówczas zastrzeżenie prawa odkupu winno być uczynione w formie aktu notarialnego. Jeżeli natomiast traktuje się je jako ofertę, to wymóg formy szczególnej wydaje się nie znajdować uzasadnienia. W przypadku ruchomości, do zastrzeżenia prawa odkupu zarówno w samej umowie sprzedaży, jak i umowie późniejszej, wymóg formy powinien być ustalany na podstawie przepisów o formie czynności prawnych. W kwestii formy oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu ustawa stanowi, iż jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu powinno być złożone w takiej samej formie. Jeśli natomiast forma szczególna nie była wymagana, to wydaje się, iż oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu może być złożone w formie dowolnej (wniosek w drodze rozumowania a contrario z przepisu art zd. 2 k.c.). Nie jest zatem tak, aby oświadczenie o wykonaniu musiało być złożone w takiej samej formie, w jakiej zawarto umowę sprzedaży (oczywiście, chodzi o przypadek, gdy forma szczególna nie jest wymagana). Do rozważenia pozostaje jeszcze kwestia skutków niezachowania wymaganej formy szczególnej przy wykonywaniu prawa odkupu. Formułowany jest tutaj pogląd, że brak ten nie powoduje nieważności odkupu, jeżeli kupujący wykonał obowiązek określony 148

13 Prawo odkupu w przepisie art k.c., tj. przeniósł z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy 27. Analizy może wymagać również problem formy umowy stanowiącej realizację prawa odkupu (to w przypadku, gdy dostrzega się konieczność zawarcia takiej umowy, odrzucając pogląd o jej automatycznym dojściu do skutku przez złożenie oświadczenia o wykonaniu). Gdyby za W.J. Katnerem przyjąć, że umowa taka ma charakter rozporządzający, to stosownie do przepisu art. 158 k.c., jeżeli prawo odkupu dotyczy nieruchomości, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W pozostałych przypadkach forma szczególna nie wydaje się wymagana. 4. Prawo odkupu może zostać ustanowione zarówno co do nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych. W stosunku do rzeczy ruchomych dawniejsza nauka prawa uznawała, iż jest ono możliwe wyłącznie w przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości, i uważała zastrzeżenie prawa odkupu rzeczy ruchomych, oznaczonych jedynie co do gatunku, za nieważne. Uznawano bowiem, że pogorszenie stanu rzeczy lub udaremnienie wykonania prawa odkupu możliwe jest tylko wtedy, gdy chodzi o rzecz indywidualnie tę samą. Stanowisko nowsze dopuszcza sprzedaż rzeczy ruchomych oznaczonych co do gatunku, z zastrzeżeniem prawa odkupu tej samej ilości rzeczy tego samego rodzaju 28. Przepisy kodeksu cywilnego nie ograniczają uprawnień stron do zastrzeżenia prawa odkupu przy sprzedaży jedynie do jakiejś wyróżnionej grupy rzeczy. Również w stosunku do nieruchomości prawo odkupu, wbrew językowemu znaczeniu tego terminu, nie zawsze dotyczy rzeczy tej samej. Doktryna wskazuje tu na przypadki, gdy grunt objęty prawem odkupu przestaje istnieć w sensie prawnym lub zostaje wyjęty z obrotu, na przykład z powodu wywłaszczenia. W przypadku pierwszym, gdy nieruchomość została na przykład włączona do jakiejś większej nowo utworzonej nieruchomości, uważa się, że jeżeli realizacja prawa odkupu okaże się niemożliwa, pociągnie to skutek w postaci wygaśnięcia prawa odkupu. Jeśli natomiast nieruchomość nie zatracając swojej odrębności prawnej, weszła w skład 27 S. Buczkowski, [w:l Kodeks cywilny..., s A. Liebeskind, Prawo..., s

14 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. większego gospodarstwa, uznaje się, że przepisy ograniczające podział gospodarstw rolnych nie powinny stanąć na przeszkodzie wykonaniu prawa odkupu. Również jeżeli w przypadku wywłaszczenia albo postępowania scaleniowego lub wymiennego zobowiązany otrzyma, jako odszkodowanie czy też w zamian w naturze, inny grunt, dopuszcza się, że roszczenie o realizację prawa odkupu może być skierowane w stosunku do tej nieruchomości zamiennej Stosownie do postanowienia przepisu art k.c. prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nie przenoszący lat pięciu. Strony mogą w umowie ustalić termin krótszy. W przypadku zaś zastrzeżenia terminu dłuższego ustanowione prawo odkupu jest ważne, ale z mocy prawa ulega on skróceniu do lat pięciu. Tak krótki i nieprzekraczalny termin ważności prawa odkupu zgodnie uzasadniany jest w doktrynie potrzebą ograniczenia niekorzystnego dla kupującego stanu niepewności, krępującego go i zniechęcającego do czynienia nakładów użytecznych 30. Czas trwania okresu prawa odkupu liczy się od chwili jego zastrzeżenia, bądź to w samej umowie sprzedaży, bądź też w umowie późniejszej. Termin ten oblicza się stosownie do przepisów kodeksu cywilnego dotyczącego terminów (art. 110 i nast.). Koniec tego terminu winien być zatem ustalany według dyspozycji przepisu art. 112 k.c. (upływ dnia, który datą odpowiada początkowemu dniowi terminu). Czas trwania prawa odkupu nie jest terminem przedawnienia i dlatego nie stosują się do niego przepisy o zawieszeniu i przerwie biegu przedawnienia. W związku z przedstawionym problemem potrzeby zawierania ewentualnej drugiej umowy przenoszącej własność rzeczy z powrotem na sprzedawcę, przyjdzie ponadto rozważyć zagadnienie, czy również ta druga umowa musi być zawarta przed upływem pięciu lat od chwili zastrzeżenia prawa odkupu. Stanowisko doktryny w tej kwestii nie jest jednoznacznie wyjaśnione. Sugeruje się, że ograniczenie to dotyczy tylko samego wykonania odkupu, tzn. 29 S. Breyer, Przeniesienie..., s S. Buczkowski, (w:) Kodeks cywilny..., s. 1323; R. Longchamps de Berier, Zobowiązania..., s. 477; idem, Uzasadnienie..., s. 67; W. Czachórski, Prawo zobowiązań..., s

15 Prawo odkupu złożenia przez sprzedawcę oświadczenia woli o chęci odzyskania rzeczy, sama zaś umowa przenosząca własność powinna być co prawda zawarta możliwie w jak najkrótszym czasie, chociaż niekoniecznie przed upływem pięciu lat. Dopuszczana jest jednak również możliwość innej, bardziej rygorystycznej interpretacji terminu z art k.c. w ten sposób, że nie tylko wykonanie prawa odkupu, ale i zawarcie umowy przenoszącej własność na sprzedawcę lub wniesienie przez niego powództwa o zawarcie tej umowy powinny nastąpić w ramach terminu ustanowionego w umowie dla prawa odkupu W przypadku wykonania prawa odkupu przepisy kodeksu cywilnego nakładają na strony umowy sprzedaży określone obowiązki i uprawnienia. Problem ciążącego na kupującym obowiązku przeniesienia z powrotem na sprzedawcę własności kupionej rzeczy został już wcześniej omówiony przy okazji analizy skutków wykonania prawa odkupu. Należy jedynie dodać, że nie jest to jedyny obowiązek ciążący na kupującym, gdyż jego pozycję wyznaczają również przepisy ogólne kodeksu cywilnego dotyczące umowy sprzedaży, kształtujące sytuację osoby przenoszącej własność rzeczy na inną osobę 32. Do rozważenia pozostaje zatem obecnie kwestia obowiązków sprzedawcy. Do obowiązków tych należy zwrot ceny, zwrot kosztów sprzedaży oraz zwrot nakładów. Świadczenia kupującego i sprzedawcy mają charakter wzajemny i powinny być spełnione jednocześnie, stosownie do regulacji dotyczącej zobowiązań wzajemnych. Z treści przepisu art. 594 k.c. wynika, że cena odkupu może być bądź ceną sprzedaży (gdy strony nie umówiły się co do ceny przewidywanego odkupu), bądź ceną odkupu, jaką ustaliły strony w umowie. Wbrew literalnemu brzmieniu przepisu art zd. 1 k.c., według którego miałby on zastosowanie tylko wtedy, gdy strony określiły cenę odkupu w umowie sprzedaży, wyrażany jest w literaturze pogląd, że cenę odkupu strony mogą określić skutecznie nie tylko poza umową sprzedaży, ale również poza umową ustanawiającą prawo odkupu (kiedy dopuszcza się zastrzeżenie 31 S. Breyer, Przeniesienie..., s Por. też J. Namitkiewicz, Kodeks..., s J. Korzonek, w:] J. Korzonek, I. Rosenbluth, Kodeks..., s

16 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. prawa odkupu poza umową sprzedaży) 33. Cena odkupu, jaką określiły strony w umowie, może się różnić od ceny sprzedaży, może być ustalona na poziomie niższym lub wyższym, zwłaszcza gdy strony przewidują wzrost bądź ubytek wartości rzeczy. Celem ochrony interesu sprzedawcy kodeks cywilny daje mu uprawnienie do żądania obniżenia umówionej ceny odkupu, kiedy przewyższa ona cenę i koszty sprzedaży. Obniżenie umówionej ceny odkupu może nastąpić tylko w procesie, a wyrok sądowy będzie miał charakter konstytutywny. Należy wyraźnie podkreślić, że przepis art k.c. jest przepisem uprawniaj ącym, tzn. daje sprzedawcy uprawnienie, z którego nie musi on korzystać, tak że w praktyce możliwe jest dobrowolne uiszczenie przez niego ceny przewyższającej cenę i koszty sprzedaży. Górną granicę ewentualnego obniżenia stanowi wartość rynkowa rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu. Żądaniu obniżenia umówionej ceny odkupu ustawodawca stawia także dolną granicę. Stanowi ją kwota obejmująca cenę sprzedaży i wartość nakładów, których zwrot należy się kupującemu stosownie do przepisu art k.c. Poniżej tej kwoty cena odkupu nie może być obniżona, nawet przy obniżeniu wartości rzeczy w chwili wykonania odkupu w stosunku do wartości z chwili ustanowienia tego prawa 34. Do rozważenia pozostaje jeszcze kwestia, czy w przypadku określenia przez strony w umowie ceny odkupu sprzedający ma obowiązek oprócz zapłaty tej ceny (np. gdy odpowiada ona wartości rynkowej rzeczy i nie przekracza górnej granicy z przepisu art k.c.) zwrócić również koszty sprzedaży i nakładów poczynionych na rzecz. Problem ten nie jest w doktrynie opisany. J. Korzonek sugeruje, iż odpowiedź na to pytanie zależy od interpretacji woli stron, a w przypadku wątpliwości należy przyjąć, że strony umawiając cenę odkupu, chciały w niej zamknąć wszystkie świadczenia, których zwrot należy się kupującemu, zwłaszcza wtedy, gdy cenę odkupu oznaczono powyżej ceny sprzedaży 35. Jeżeli na- 33 Ibidem, s Ibidem, s ; S. Breyer, Przeniesienie..., s J. Korzonek, [w:] J. Korzonek, I. Rosenbluth, Kodeks..., s Podobnie A. Liebeskind, Prawo..., s

17 Prawo odkupu tomiast strony nie ustaliły w umowie ceny odkupu, to kupującemu należy się zwrot ceny sprzedaży, zwrot kosztów sprzedaży oraz zwrot nakładów. Kodeks cywilny stanowi, że przy realizacji prawa odkupu do obowiązków sprzedawcy należy zwrot nakładów koniecznych. Zwrot innych nakładów, które nie stanowiły wydatków koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach podniesienia wartości rzeczy w momencie wykonania prawa odkupu. Zastrzega się jednak, że strony mogą te kwestie odmiennie uregulować w umowie (wobec możliwości umownego określenia ceny odkupu) 36. W doktrynie prawa cywilnego, uwzględniając regulację kodeksu zobowiazań, zwracano uwagę, że pod względem prawa do zwrotu nakładów kupujący traktowany jest korzystniej niż posiadacz w dobrej wierze (bo wiedząc o prawie odkupu, działa altruistycznie) i korzystniej niż prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia (bo jako właściciel nie miesza się w cudze sprawy). W literaturze brak jednak dotąd szczegółowych analiz problemu zwrotu nakładów przy instytucji prawa odkupu. 7. W kwestii niemożności wykonania lub nienależytego wykonania prawa odkupu i odpowiedzialności kupującego wydają się rysować dwa stanowiska. Według stanowiska pierwszego zastrzeżenie prawa odkupu nie stanowi dla kupującego wyłączenia ani ograniczenia uprawnienia do rozporządzania nabytą rzeczą lub do jej obciążania (art. 57 k.c.). Dopóki sprzedawca nie wykonał prawa odkupu, kupujący jako nieograniczony właściciel rzeczy nabytej może nią swobodnie dysponować, a więc może ją zbyć dalej lub obciążyć. Zastrzeżenie to stwarza jednak dla kupującego stan związania", gdyż ma charakter obligacyjny, a więc rodzi po stronie nabywcy zobowiązania, które nie uszczuplają jego prawa własności, ale za których niedotrzymanie odpowiada osobiście. Dokonanie przez kupującego czynności, które uniemożliwiają sprzedawcy wykonanie odkupu, rodzi obowiązek naprawienia szkody według przepisu art. 471 kodeksu cywilnego. Podobny skutek rodzi wypadek zmniejszenia wartości nabytej rzeczy, czy to 36 Por. J.S. Piątowski, [w:] System..., t. 2, s. 167; W. Czachórski, Prawo..., s

18 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. skutkiem jej obciążenia, czy fizycznego uszkodzenia. Wówczas sprzedawca może albo wykonać uprawnienie z tytułu zastrzeżenia odkupu i nadto żądać odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania, albo - nie mając interesu - ograniczyć się do roszczenia odszkodowawczego 37. Odmienną opinię w omawianych kwestiach wyraża W. Czachórski 38. W szczególności twierdzi on, że przez czas zastrzeżenia prawa odkupu kupujący jest związany z góry udzieloną zgodą na odkup, gdyż ma ona charakter oferty. W efekcie nie może on dokonywać czynnflści prawnych, które byłyby sprzeczne z zastrzeżeniem odkupu, ponieważ musi się liczyć z możliwością przyjęcia oferty przez drugą stronę. Podzielając opinię o obligacyjnym charakterze związania kupującego, cytowany autor nieco inaczej postrzega jego obowiązki, uważając, iż przede wszystkim ma on obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego, tak by móc wywiązać się ze swego zobowiązania, a dopiero następnie ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą z przepisu art. 471 i nast. kodeksu cywilnego. Przedstawione stanowisko wykazuje w kwestii kolejności i rodzaju obowiązków kupującego pewne podobieństwo z twierdzeniami formułowanymi w kodeksie zobowiązań. Kodeks ten zawierał nie znany kodeksowi cywilnemu przepis art. 342, w myśl którego gdyby kupujący zbył lub obciążył nabyte prawo albo dokonał istotnych zmian rzeczy, obowiązany byłby usunąć prawa osób trzecich albo dokonane zmiany, a gdyby to było niemożliwe, powinien dać odszkodowanie. Postawić można natomiast pytanie: Czy sprzedawcy mogą służyć jakieś roszczenia wobec osób trzecich, które dokonały z kupującym czynności prawnej uniemożliwiającej realizację prawa odkupu? W kodeksie zobowiązań kwestię tę uregulował przepis art. 343 stanowiący, iż prawo odkupu służy sprzedawcy przeciwko osobom trzecim, jeżeli przedmiot sprzedaży nabyły, wiedząc o zastrzeżonym prawie odkupu albo jeżeli prawo to było ujawnione w księdze gruntowej. Kodeks cywilny analogicznego przepisu nie zna. Natomiast przepis art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wie- 37 Por. J.S. Piątowski, [w:] System..., t. 2, s. 168; A. Liebeskind, Prawo..., s W. Czachórski, Prawo..., s

19 Prawo odkupu czystych i hipotece (Dz.U. 1982, Nr 19, poz. 147 ze zm.) przewiduje możliwość ujawnienia w księdze wieczystej praw i roszczeń osobistych, w tym prawa odkupu. Takie ujawnienie powoduje, że ich nabycie przez czynność prawną osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, a ponadto uzyskują one skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu (przepis art. 17 ustawy). Tak więc sprzedawca w razie ujawnienia prawa odkupu w księdze wieczystej może je wykonać w stosunku do osoby trzeciej. Niepodzielność i niezbywalność praw odkupu przewiduje przepis art k.c. O niezbywalności prawa odkupu decyduje jego osobisty charakter. Jednocześnie jednak, ponieważ jest ono prawem majątkowym, stosownie do treści przepisu art k.c. nie wygasa ono z chwilą śmierci uprawnionego, lecz przechodzi na jego spadkobierców 39. W doktrynie prawa cywilnego bywa jednak formułowany również wniosek odmienny, nie dopuszczający możliwości przejścia prawa odkupu w drodze dziedziczenia 40. Należy wspomnieć, że wątpliwości budzi również możliwość zastrzeżenia prawa odkupu nie na rzecz sprzedawcy, lecz na rzecz osoby trzeciej, co jedni autorzy uważają za dopuszczalne 41, inni zaś za wątpliwe 42. Prawo odkupu jest niepodzielne, nawet jeśli podzielny jest przedmiot sprzedaży. Niepodzielność wyraża się w tym, że prawo to nie może być wykonane w części. Leży to w interesie kupującego, albowiem częściowe pozostawienie mu rzeczy może nie przedstawiać dla niego żadnego interesu i narażać na straty. Jeżeli zatem kilka osób jest uprawnionych do wykonania prawa odkupu, to nie następuje podział ich prawa, lecz odkup może być wykonany jedynie w całości. Prawo to mogą także, stosownie do przepisu art k.c., 39 Por. np. R. Longchamps de Berier, Uzasadnienie..., s. 69; S. Breyer, Przeniesienie..., s. 141; S. Buczkowski, w:l Kodeks cywilny..., s Por. J. Korzonek, [w:] J. Korzonek, I. Rosenbliith, Kodeks..., s. 883; A. Liebeskind, Prawo..., s Tak np. w związku z zasadą swobody umów J. Korzonek, (w:) J. Korzonek, I. Rosenbliith, Kodeks..., s A. Liebeskind, Prawo..., s

20 REJENT Nr 9 - wrzesień 1995 r. wykonać tylko niektórzy uprawnieni, pod warunkiem jednak, że pozostali nie chcą wykonać prawa odkupu, a prawo wykonane będzie w całości Por. np. J. Namitkiewicz, Kodeks..., s. 60 i nast. 156