W jaki sposób można zakwestionować wysokość opłaty z tytułu tego użytkowania?

Transkrypt

1 W jaki sposób można zakwestionować wysokość opłaty z tytułu tego użytkowania? Koniec każdego roku to okres, kiedy możemy spodziewać się nadejścia ze strony organów reprezentujących jednostki samorządu terytorialnego lub wykonujących zadania z zakresu administracji rządowej informacji o podwyższeniu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Mimo to w wielu miastach w Polsce w ostatnich latach opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie były aktualizowane systematycznie, co w połączeniu z istotnym wzrostem wartości nieruchomości powoduje częstokroć istotne zdziwienie użytkowników wieczystych otrzymujących informację o nowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. W jaki sposób dokonywane są aktualizacje opłat? Sposób dokonywania wspomnianych podwyższeń opłaty z tytułu użytkowania wieczystego reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz ze zm., zwana dalej: ustawą o gospodarce nieruchomościami") w art Z uwagi na fakt, że stosunek prawny istniejący pomiędzy jednostką samorządu terytorialnego będącą właścicielem nieruchomości a jej użytkownikiem wieczystym jest stosunkiem cywilnoprawnym, zmiana wysokości dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie jest dokonywana w trybie administracyjnym, lecz w drodze składanej użytkownikowi wieczystemu oferty przyjęcia opłaty w nowej wysokości, która to propozycja może zostać nie przyjęta przez użytkownika wieczystego. 1 / 9

2 W jaki sposób określa się nową wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego? Podstawą propozycji jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściciela nieruchomości określający wartość nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Opłata z tytułu użytkowania wieczystego musi zostać ustalona zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako procent wartości nieruchomości, którego wysokość zależy od celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Przykładowo wskazać należy, że standardowa wysokość opłaty wynosi 3% wartości nieruchomości, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w ustawie, np. 1% w przypadku oddania nieruchomości na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz na działalność sportową. W przypadku gdy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na więcej niż jeden cel, decydująca jest stawka procentowa właściwa dla celu, który został określony jako podstawowy. Wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego może ulec zmianie w przypadku trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującego zmianę celu, na którą nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste - wówczas zarówno właściciel nieruchomości, jak i użytkownik wieczysty są uprawnieni do złożenia drugiej stronie wypowiedzenia mającego na celu dostosowanie stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego do rzeczywistego sposobu wykorzystywania nieruchomości. 2 / 9

3 Warto także zwrócić uwagę, że w przypadku gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, opłata z tytułu użytkowania wieczystego ulega obniżeniu o 50%, w przypadku gdy opłata jest ustalana przy zastosowaniu 3% stawki. Jak ustala się wartość nieruchomości? Jak już wspomniano powyżej, wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Zasady ustalania wartości nieruchomości są pozornie precyzyjne. Określają je przepisy art ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz ze zm.), w tym w szczególności 28 ww. rozporządzenia wskazującego na zastosowanie podejścia porównawczego, uwzględniającego ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Praktyka wskazuje jednak, że rzeczoznawcy majątkowi działając na podstawie tych zasad dochodzą często do rażąco odmiennych wyników. Czy istnieją procedury pozwalające na zakwestionowanie wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym? 3 / 9

4 Kwestionowanie wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego działającego na zlecenie właściciela nieruchomości zwykle odbywa się na etapie postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym. Co prawda ustawa o gospodarce nieruchomościami nie stawia wymogów formalnych wnioskowi kierowanemu przez użytkownika wieczystego do ww. organu poza wskazaniem, czy zdaniem użytkownika wieczystego dokonana przez właściciela nieruchomości aktualizacja opłaty jest całkowicie nieuzasadniona czy też uzasadniona jedynie w części, to jednakże bierna postawa użytkownika wieczystego w postępowaniu przez SKO sprawi, że organ ten w praktyce nie będzie prowadził postępowania ani w celu zbadania prawidłowości sporządzenia tego operatu zgodnie z procedurą przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ani też w celu zbadania, czy ustalona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym (brak obowiązku organu w tym zakresie potwierdza także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia r., sygn. akt I SA/Wa 1313/06, System Informacji Prawnej Lex Nr ). Warto także pamiętać, że jak wynika z obszernego orzecznictwa sądowo-administracyjnego dotyczącego uprawnień organu administracji do oceny operatów szacunkowych złożonych do akt sprawy czy to z inicjatywy organu czy też strony postępowania 1, uprawnienia organu w tym zakresie są ograniczone do ściśle określonych formalnych czynności. Wśród nich nie ma uprawnienia do tych czynności, które wymagają wiedzy specjalistycznej, takiej jak np. ocena prawidłowość dokonania szacunków w sferze współczynników wpływających na ceny. Z powyższego wynika, że jeżeli samorządowe kolegium odwoławcze podejmuje się samodzielnej, merytorycznej polemiki z operatem szacunkowym w zakresie oceny prawidłowości jego sporządzenia w wyżej opisanym kontekście, to takie działania kolegium stanowić będzie istotnie naruszenie przepisów postępowania, które w konsekwencji negatywnie wpłynie na prawidłowość orzeczenia tego organu. 4 / 9

5 W tej sytuacji powstaje pytanie - co może zrobić użytkownik wieczysty na etapie postępowania przed SKO w przypadku, gdy uznaje, że wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie właściciela nieruchomości nie odpowiada cenom rynkowym? Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje w zasadzie tylko jedną drogę. Art. 157 ww. ustawy stanowi o możliwości zlecenia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych zbadania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Taka sama droga postępowania jest zalecana przez ustawodawcę w przypadku, gdy dla tożsamego celu wyceny sporządzone zostały dwa operaty szacunkowe o rozbieżnych wynikach. Ten drugi przypadek zakłada więc, że istnieje drugi, konkurencyjny operat szacunkowy, który powstaje z inicjatywy niezadowolonego z propozycji nowej opłaty użytkownika wieczystego. Ustawa nie wymienia wprost, do jakich organizacji rzeczoznawców majątkowych użytkownik wieczysty może zwrócić się z wnioskiem o zbadanie prawidłowości operatu. W praktyce możliwe jest zwrócenie się zarówno do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z siedzibą w Warszawie, jak i do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości mającego 16 oddziałów regionalnych. Na terenie Kraju działają także lokalne organizacji zrzeszające rzeczoznawców majątkowych. Ten tryb postępowania ma jednak pewną wadę. Nie zapewnia użytkownikowi wieczystemu ustalenia przez organizację rzeczoznawców prawidłowej wartości nieruchomości. Ogranicza się bowiem do stwierdzenia, że dany operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa lub że został sporządzony z ich naruszeniem. Takie negatywne orzeczenie powoduje eliminację z postępowania wadliwego operatu szacunkowego. Jeżeli w postępowaniu o ustalenie opłaty złożony został przez użytkownika wieczystego kontroperat", to nie ma przeszkód prawnych do ustalenia nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na podstawie tego właśnie dokumentu. Praktyka wskazuje ponadto, że w pewnych sytuacjach operaty szacunkowe, mimo że zawierają zasadniczo odmienne wyniki, mogą zostać uznane za sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. 5 / 9

6 Należy pamiętać także o tym, iż w przypadku dwóch rozbieżnych operatów szacunkowych istnieje możliwość wystąpienia z wnioskiem do organizacji rzeczoznawców majątkowych, której członkowie je sporządzili o rozpatrzenie sprzeczności operatów w drodze mediacji" pomiędzy ich autorami. Niestety, nie wszystkie organizacje mają w swoich statutach zapisy umożliwiające przeprowadzenie tej procedury. Nie należy w tym kontekście zapominać o stanowisku, jakie zajął w tym zakresie Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia r., sygn. akt I OSK 913/05, ONSA/WSA 2007/2/46, w którym stwierdził, że uzgodnienie przed komisją organizacji rzeczoznawców majątkowych wartości jednostkowej gruntu przez rzeczoznawców, którzy opracowali rozbieżne opinie - nie odpowiada ocenie prawidłowości wycen przewidzianej w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że aby dokonane przez rzeczoznawców uzgodnienie mogło stanowić dowód w sprawie, musiałoby ono odpowiadać kryteriom właściwym dla operatu szacunkowego. Ewentualnie rzeczoznawcy biorący udział w postępowaniu przed organizacją rzeczoznawców majątkowych powinni dokonać zmiany sporządzonych przez nich dotychczas operatów, szczegółowo wyjaśniając, jakie czynniki wpłynęły na zmianę przez nich dokonanych wycen. W przypadkach uznania, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat dopuścił się skrajnych naruszeń obowiązującego prawa możliwe jest skierowania takiej sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem zastosowania kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Orzeczenie o zastosowaniu kary będzie w takim przypadku wskazywało na fakt sporządzenia operatu w sposób wadliwy. W przeszłości taki sposób kwestionowania prawidłowości operatów szacunkowych był powszechny z uwagi na brak innych procedur (o których mowa wyżej) umożliwiających kontrolę prawidłowości ich sporządzenia. Aktualnie obserwujemy marginalizację tej procedury. 6 / 9

7 Jakie są możliwe sposoby rozstrzygnięcia postępowania przed SKO? Samorządowe kolegium odwoławcze po rozpatrzeniu dowodów złożonych w toku postępowania wydaje orzeczenie, w którym może uznać stanowisko wnioskodawcy w przedmiocie niezasadności lub częściowej niezasadności aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za uzasadnione lub nieuzasadnione. Ustalona w wyniku orzeczenia SKO wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obowiązuje począwszy od pierwszego stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia dotychczasowej opłaty. Pamiętać jednakże należy, że postępowanie przez SKO nie musi zakończyć się wydaniem przez SKO orzeczenia. Podobnie bowiem jak w postępowaniu sądowym, strony postępowania przez SKO mogą zawrzeć ugodę ustalającą wysokość nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, która będzie wywoływać skutki analogiczne do orzeczenia wydanego przez SKO z wyjątkiem możliwości zaskarżenia, która przysługuje w stosunku do orzeczenia kolegium. W tym zakresie konieczne może okazać się skorzystanie z jednej z opisanych wyżej procedury. Jeżeli dojdzie do wydania orzeczenia SKO. strona niezadowolona może wnieść sprzeciw do sądu powszechnego właściwego z uwagi na miejsce położenia nieruchomości. Sprzeciw wniesiony w terminie spowoduje automatycznie utratę mocy obowiązującej orzeczenia kolegium. W postępowaniu przed sądem powszechnym zastosowanie będą miały ogólne zasady procedury cywilnej. Praktyk wskazuje, że sądy powszechne orzekające w sprawach o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wydają wyroki na podstawie opinii opracowanej na 7 / 9

8 zlecenie sądu przez biegłego sądowego. W przeciwieństwie do postępowania przed SKO, w postępowaniu przed sądem powszechnym nie ma możliwości kwestionowania opinii biegłego sądowego w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, o czym była mowa wyżej. Oznacza to w praktyce, że opinia biegłego sądowego jest ostatecznym dowodem w sprawie. Bardzo trudno jest w praktyce przekonać sąd, że wydana na jego zlecenie opinia zawiera takie błędy, które uzasadniają dopuszczenie w tym postępowaniu dowodu z opinii kolejnego biegłego. Zgodnie z ogólnymi zasadami procesu cywilnego, strona niezadowolona z wyroku ustalającego wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma prawo wniesienia apelacji do sądu wyższej instancji, który wyda w tej sprawie ostateczne orzeczenie. Istotne jest, że opłata ustalona przez Sąd w nowej wysokości stanie się wymagalna dopiero z datą uprawomocnienia się orzeczenia sądowego. Oznacza to, że właściciel nieruchomości nie może żądać od użytkownika wieczystego odsetek od opłat z tytułu użytkowania wieczystego za lata przypadające począwszy od pierwszego stycznia roku następującego po dokonanym wypowiedzeniu aż do uprawomocnienia się wyroku sądowego (tak też: Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82). Może to być szczególnie istotne w sytuacji, gdy pomiędzy złożeniem przez użytkownika wieczystego wniosku do SKO, a wydaniem przez sąd powszechny ostatecznego orzeczenia mija wiele miesięcy. Rekomendacje Nie sposób jest wskazać na łamach tak krótkiego opracowania jednej, konkretnej drogi postępowania użytkownika wieczystego w przypadku kwestionowania przez niego wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego zaproponowanej przez właściciela nieruchomości. Jak wskazano wyżej, dróg postępowania jest kilka, zaś dobór konkretnej z nich zależy od okoliczności danej sprawy i przyjętej strategii postępowania. 8 / 9

9 1. Tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach: z dnia r., sygn. akt IV SA/Wa 943/06, System Informacji Prawnej Lex nr , oraz z dnia r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05, System Informacji Prawnej Lex nr , Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia r., sygn. akt II OSK 459/05, System Informacji Prawnej Lex nr / 9