Analiza rynku nieruchomości miasta

Transkrypt

1 Analiza rynku nieruchomości miasta Miasto Kalisz jest miastem na prawach powiatu i siedzibą powiatu kaliskiego. Swym zasięgiem obejmuje obszar o powierzchni 69,42 km² i jest zamieszkiwane przez mieszkańców (stan na dzień r.). Kalisz jest drugim, po Poznaniu, co do wielkości miastem województwa wielkopolskiego. Miasto Kalisz położone jest w środkowo zachodniej Polsce, w południowej części Województwa Wielkopolskiego na Wysoczyźnie Kaliskiej, na wysokości m n.p.m. Przez miasto przepływa rzeka Prosna, która wraz z dopływami: Pokrzywnica, Swędrnia, Piwonka i Krępica oraz z kanałami: Bernardyńskim i Rypinkowskim tworzy tzw. Kaliski Węzeł Wodny. Miasto wyposażone jest w sieć wodociągową o długości 372,7 km (dane na dzień r.) oraz system kanalizacji ogólnospławnej i rozdzielczej, o łącznej długości sieci kanalizacyjnej (sanitarnej i deszczowej) 218,2 km. Wody opadowe i roztopowe z kanalizacji odprowadzane są do rzeki Prosny, jej dopływów, kanałów Rypinkowskiego i Bernardyńskiego oraz do licznych rowów odwadniających. W południowo wschodniej części miasta znajduje się rezerwat przyrody Torfowisko Liso powierzchni 4,71 ha. Należy on do rezerwatów typu torfowiskowego. Otoczony jest wydmami jałowymi. W obrębie Kalisza, we wschodniej jego części, usytuowany jest również Las Winiarski o powierzchni 219,2 ha. Obszar, na którym położony jest Kalisz, charakteryzuje się łagodnym klimatem. Średnia roczna temperatura wynosi około8,4ºc. Czas zalegania pokrywy śnieżnej to dni, a okres wegetacyjny trwa dni. Roczna suma opadów waha się w granicach 507 mm, stanowiąc jeden z najniższych wskaźników w kraju.

2 Liczba ludności Kalisz na przestrzeni 150 lat. Największą populację Kalisz odnotował w 2000 r. według danych GUS mieszkańców.

3 Powierzchnia miasta, wynosząca 6977 ha obejmuje 1734 ha (24,9%) terenów zabudowanych i zurbanizowanych oraz 4723 ha (67,7%) użytków rolnych. Resztę obszarów (7,4%) zajmują lasy, nieużytki i grunty pod drzewami. W skład zasobów mieszkaniowych Kalisza wchodzi mieszkań (2005 r.) o łącznej powierzchni użytkowej ponad 2,3 mln m 2. Od roku 1999 r. przybyło 2335 mieszkań, czyli wzrost wyniósł 6 %. Stopień zagęszczenia mieszkań w Kaliszu wynosi obecnie 2,8 mieszkańca na mieszkanie. Ludność miasta stopniowo wzrastała do roku 1994, po którym nastąpił niewielki jej spadek. Zmianę liczby ludności miasta w latach oraz prognozę liczby mieszkańców do 2030 r. Prognozę liczby ludności do roku 2030 wykonano na podstawie dostępnych prognoz GUS.

4 Liczba ludności Prognoza Dane historyczne 2005 r r Rok Jak widać w latach , miała miejsce stabilizacja liczby mieszkańców Kalisza. Prognoza demograficzna przewiduje, że do roku 2030 liczba ludności zmniejszy się nieznacznie. Największą liczbę ludności w okresie do roku 2030, prognoza przewiduje w 2020 r. ( mieszkańców). Dane dotyczące zasobów mieszkaniowych miasta w latach podano w tablicy. Z przytoczonych danych wynika, że w tym okresie powierzchnia użytkowa zasobów mieszkaniowych wzrosła o ok. 15 % przy jednoczesnym wzroście liczby mieszkań o 6 %. Lata Liczba mieszkań Pow. użytkowa mieszkań (m 2 ) ok wierzchnia (m 2 /osobę) użytkowa 18,7 18,6 19,1 20,3 21,2

5 powierzchnia uzytkowa [mln m2] 2,3 2,2 2,1 2 1, rok Bezrobocie

6

7 Szybki rozwój Kalisza jest efektem dobrej sytuacji gospodarczej. Około 40% budżetu miasta jest wydatkowane na inwestycje infrastrukturalne realizowane także ze środków Unii Europejskiej. Ceny na rynku nieruchomości są ok. 50% niższe niż w największych miastach. Dobrze rozwinięty jest sektor usług dla biznesu. Ważne jest też, iż można pozyskać tu dobrze wykwalifikowanych pracowników, głównie absolwentów Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej im. Prezydenta Stanisława Wojciechowskiego. W gospodarce Kalisza dominuje przemysł ale zatrudnienie w usługach stale wzrasta od 1990 r. W Kaliszu działa firm, w tym 150 przedsiębiorstw zagranicznych. Najważniejszymi pracodawcami są firmy przemysłu lotniczego. Cztery tego typu przedsiębiorstwa cieszą się światową renomą. Jednym z nich jest Pratt & Whitney Ltd. Kalisz, który należy do grupy United Technologies (USA). W zakładach tych stosowane są najbardziej zaawansowane technologie (podobne do przemysłu kosmicznego) i najwyższe standardy jakości podczas procesów produkcji i kontroli. Inną ważną dziedziną przemysłu jest produkcja części i zespołów do urządzeń AGD. Dwie firmy włoskie i jedna niemiecka sa dostawcami dla zakładów produkcji finalnej we Wrocławiu i w Łodzi. Kalisz jest również dobrą lokalizacją dla inwestorów działających w przetwórstwie żywności, przemyśle lekkim, elektromaszynowym, motoryzacyjnym, logistyce i turystyce. Oferta terenów inwestycyjnych na terenie miasta to 8 lokalizacji obejmujących 23 działki. Całkowita powierzchnia gruntów inwestycyjnych wynosi 143,7844 ha, w tym 10,8544 ha stanowi jest własnością Miasta. Nieruchomości

8

9 Mieszkaniowy zasób Miasta Kalisza objęty programem tworzą lokale mieszkalne położone w budynkach stanowiących w całości własność Miasta Kalisza i lokale będące własnością Miasta w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Mieszkaniowy zasób Miasta Kalisza na dzień r. stanowią lokale mieszkalne o łącznej powierzchni ,86 m2, w tym: lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni ,66 m2w 194 budynkach stanowiących 100% własności Miasta, lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni ,10 m2 w 260 budynkach wspólnot mieszkaniowych, 110 lokali socjalnych i 8 pomieszczeń tymczasowych. Przyjmuje się prognozę wielkości zasobu mieszkaniowego Miasta Kalisza w poszczególnych latach. Podane wyżej wielkości są prognozowane i mają wyłącznie charakter szacunkowy, bowiem ustalone plany związane z wykwaterowaniem z budynków podlegających rozbiórce (sytuacja zmieniająca zasób), mogą odbiegać od zaistniałych w rzeczywistości. Na powyższe wpływają również trudne do przewidzenia nagłe zdarzenia, pociągające za sobą konieczność podjęcia, poza ustalonym planem pilnych wykwaterowań budynków zagrożonych. Uwzględniono także planowaną sprzedaż lokali mieszkalnych w latach Analiza stanu technicznego zasobu mieszkaniowego na podstawie dokonywanych przeglądów wskazuje, że budynki mieszkalne będące w 100% własnością Miasta należą do

10 najstarszych w Kaliszu. Z ogólnej liczby budynków będących własnością komunalną tylko 31% wybudowanych jest po 1940 roku.

11 Potrzeby remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego Miasta Kalisza wynikają z przedstawionej struktury wiekowej budynków i ich wyposażenia technicznego. Zdecydowana większość budynków wymaga remontów ze względu na ich wiek, ogólny stan techniczny i konieczność dostosowania do aktualnie obowiązujących przepisów technicznobudowlanych.

12 Stawki czynszu najmu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących zasób mieszkaniowy Miasta Kalisza ustalone są przez Prezydenta Kalisz z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokali. Stawka bazowa czynszu dla lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 ulega podwyższeniu o 10% i dotyczy lokali zamieszkałych przez mniej niż 6 osób. Ponadto do stawki bazowej mają zastosowanie czynniki podwyższające i obniżające wartość użytkową lokalu. Czynniki wpływające na wysokość czynszu najmu poprzez podwyższenie lub obniżenie wartości użytkowej lokalu. Stawka bazowa czynszu za lokale w budynkach: 1) wybudowanych po r. do ulega podwyższeniu o 20%, 2) wybudowanych po roku ulega podwyższeniu o 30%, 3) w nowo zasiedlanych budynkach komunalnych stawka czynszu będzie zbliżana do 3% wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej.