Egzekucja z nieruchomości

Transkrypt

1 Dagmara Olczak-Dąbrowska Stan faktyczny Kazus 69 Egzekucja z nieruchomości Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie na wniosek wierzyciela Mazowieckiego Banku Kredytowego S.A. wszczął postępowanie egzekucyjne przeciwko M&M sp. z o.o. Na wniosek wierzyciela zajął należącą do dłużnika nieruchomość położoną w Warszawie przy ul. Wilczej 2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa prowadzi księgę wieczystą WA1M/ /1. Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania tej nieruchomości Komornik Sądowy skierował do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia wniosek o objęcie nadzorem egzekucji z nieruchomości i wyznaczenie terminu pierwszej licytacji. Został on wyznaczony zarządzeniem przewodniczącego na 10 sierpnia 2012 r. w siedzibie tego sądu. Następnie Komornik Sądowy dokonał obwieszczeń o licytacji, które zostały zaskarżone przez dłużnika skargą na czynność komornika. Przed rozpoczęciem przetargu pełnomocnik M&M sp. z o.o. wniósł o odwołanie licytacji, ponieważ dotychczas nie została prawomocnie rozstrzygnięta skarga dłużnika na obwieszczenie o licytacji. Ponadto przedstawił umowę dzierżawy nieruchomości przy ul. Wilczej 2, zawartą przez dłużnika w formie notarialnej na 10 lat z B&B Spółką z o.o., co nie zostało uwzględnione w protokole opisu i oszacowania nieruchomości i stanowi przeszkodę do jej sprzedaży. Chęć udziału w licytacji zgłosiło 10 licytantów, którzy wpłacili wymaganą rękojmię w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Jeden z nich, Jan Nowicki, przedstawił pełnomocnictwo w formie pisemnej udzielone przez ojca Józefa Nowickiego, wnosząc o dopuszczenie do udziału w licytacji w charakterze pełnomocnika. Z kolei pełnomocnik wierzyciela Mazowieckiego Banku Kredytowego S.A., przystępując do przetargu w charakterze licytanta, wnosił o zwolnienie z obowiązku wniesienia rękojmi, ponieważ wierzycielowi przysługuje ujawniona w protokole opisu i oszacowania hipoteka na kwotę zł.

2 Dagmara Olczak-Dąbrowska Stanowiska stron Pełnomocnik dłużnika wnosi o odwołanie licytacji, zarzucając podanie w obwieszczeniu o licytacji ceny wywołania rażąco odbiegającej od cen rynkowych tego typu nieruchomości. Jego zdaniem sprzedaż poniżej ceny rynkowej narazi dłużnika i wierzycieli na niepowetowaną szkodę. Pełnomocnik wierzyciela wnosi o oddalenie wniosku o odwołanie licytacji. Podkreśla, że opis i oszacowanie nieruchomości uprawomocniły się, ponieważ dłużnik nie wniósł skargi na czynność komornika w ustawowym terminie. Nie domagał się również dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie art. 951 k.p.c. Zaskarżenie przez dłużnika obwieszczeń jego zdaniem ma na celu jedynie zerwanie licytacji. Pytania 1. Na czym polega zajęcie nieruchomości? 2. Jakie znaczenie ma opis i oszacowanie nieruchomości? 3. W jakiej formie dokonuje się obwieszczeń o licytacji? 4. Kto może wziąć udział w przetargu w charakterze licytanta? 5. Jak przebiega licytacja? Kontekst prawny 1. Zajęcie nieruchomości Egzekucja z nieruchomości została uregulowana w art i k.p.c. Co do zasady prowadzi ją komornik działający przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona (art k.p.c.). Ma on obowiązek zawiadomić sąd, przy którym działa, o wszczęciu i ukończeniu egzekucji z nieruchomości (art k.p.c.). Postępowanie egzekucyjne w tym przypadku wszczynane jest na zasadach ogólnych, a więc na wniosek wierzyciela, który powinien odpowiadać ogólnym warunkom wniosku egzekucyjnego (art. 797 k.p.c.), a jako sposób egzekucji wskazywać egzekucję z nieruchomości. Na skutek takiego wniosku komornik podejmuje pierwsze czynności egzekucyjne składające się na zajęcie nieruchomości. Wzywa dłużnika do zapłacenia długu (art. 923 k.p.c.) w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania organ egzekucyjny przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w dziale III tej księgi wpisu o wszczęciu egzekucji; w razie umorzenia postępowania egzekucyjnego komornik składa wniosek o wykreślenie tego wpisu (art. 924 k.p.c.). Chwilę skuteczności zajęcia najogólniej określa reguła wyrażona w art k.p.c. Jest ono skuteczne w stosunku do każdego, a więc zarówno dłużnika, jak i innych uczestników postępowania, a także osób trzecich z chwilą, gdy powzięli oni wiadomość o wszczęciu postępowania, niezależnie od tego, czy wezwanie zostało dłużnikowi doręczone, a także czy wpis w księdze wieczystej został dokonany. Jeżeli natomiast dłużnik nie wiedział o wszczęciu postępowania, to zgodnie z art k.p.c. w stosunku do niego nieruchomość jest

3 Kazus 69. Egzekucja z nieruchomości 565 zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu, a w każdym razie zawsze od chwili dokonania wpisu w księdze wieczystej. Z tą chwilą zajęcie jest skuteczne także wobec pozostałych uczestników postępowania i osób trzecich, które nie wiedziały o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Skutki zajęcia nieruchomości określono w art. 930 k.p.c. w ten sposób, że przez zajęcie dłużnik nie traci prawa dysponowania zajętą nieruchomością, co oznacza, że może ją sprzedać, darować, lecz na skutek takich rozporządzeń nie może dojść do uszczuplenia praw wierzycieli. Zapobiega temu zasada wyrażona w art k.p.c., według której rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, co oznacza, że nabywca nieruchomości musi liczyć się z jej utratą, jeżeli zostanie sprzedana w drodze licytacji, a suma uzyskana ze sprzedaży w całości zostanie przeznaczona na zaspokojenie wierzycieli. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne dokonane przed zbyciem są skuteczne wobec nabywcy i nie ma potrzeby ich powtarzania. Reguła ta nie dotyczy natomiast obciążenia nieruchomości, ponieważ według art k.p.c. obciążenie przez dłużnika nieruchomości (np. ustanowienie hipoteki, służebności, użytkowania) oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym po jej zajęciu jest nieważne. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem, dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji (art k.p.c.). 2. Opis i oszacowanie nieruchomości Kolejnym, po zajęciu, etapem egzekucji z nieruchomości jest dokonanie przez komornika na wniosek wierzyciela opisu i oszacowania (art. 942 k.p.c.). O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników, a także wzywa przez obwieszczenie publiczne, wywieszane w budynku sądu i urzędu gminy, inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości (art. 945 k.p.c.). Opisu nieruchomości dokonuje sam komornik, sporządzając protokół, w którym należy zamieścić niezbędne informacje dotyczące nieruchomości, a wymienione w art. 947 k.p.c. Oszacowanie następuje natomiast z udziałem biegłego uprawnionego do wyceny nieruchomości (art k.p.c.). Stosownie do art k.p.c., jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, komornik o jego ukończeniu zawiadomi znanych mu uczestników oraz dokona obwieszczenia stosownie do 2 tego przepisu. Na czynność opisu i oszacowania nieruchomości przysługuje skarga do sądu (art. 767 k.p.c.), którą można wnieść w terminie dwutygodniowym od jego ukończenia. Na postanowienie sądu rozstrzygające skargę przysługuje zażalenie (art. 950 k.p.c.). Na wniosek wierzyciela bądź dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości, jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, np. zniszczenie części budynku wskutek pożaru albo wzniesienie nowego budynku (art. 951 k.p.c.). 3. Obwieszczenie o licytacji Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomoc-

4 566 Dagmara Olczak-Dąbrowska nieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję, np. jeżeli był to wyrok zaopatrzony w rygor natychmiastowej wykonalności (art. 952 k.p.c.). Komornik o licytacji ogłasza przez publiczne obwieszczenie, w którym należy podać m.in. informacje o nieruchomości, czas miejsce licytacji, wysokość rękojmi, sumę oszacowania i cenę wywołania (art. 953 k.p.c.). Obwieszczenie o licytacji należy wywiesić w budynku sądowym, w lokalu organu gminy i opublikować w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej na dwa tygodnie przed terminem licytacji (art k.p.c.). 4. Warunki licytacyjne Warunkiem przystąpienia do przetargu w charakterze licytanta jest wniesienie rękojmi w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962 k.p.c.). Zwolnione z tego obowiązku są osoby, którym przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed tym prawem (art. 964 k.p.c.). Prawa podlegające uwzględnieniu przy opisie i oszacowaniu zostały wymienione w art pkt 3, 4, 8 k.p.c. W konsekwencji należy ustalić, czy przed prawem wnoszącego o zwolnienie z obowiązku wniesienia rękojmi zaspokojeniu podlegają inne prawa z wyższym pierwszeństwem, biorąc pod uwagę kolejność zaspokojenia wierzycieli wynikającą z art k.p.c. Przykładowo, jeżeli suma wywołania wynosi zł, a nieruchomość jest obciążona trzema hipotekami, a hipoteka z najwyższym pierwszeństwem opiewa na zł, to zgodnie z art k.p.c. suma objęta podziałem nie wystarczy na zaspokojenie wszystkich wierzytelności hipotecznych, dlatego będą one zaspokojone zgodnie z przysługującym im pierwszeństwem. Tylko wierzyciel, którego wierzytelność zabezpiecza hipoteka z najwyższym pierwszeństwem, może zostać zwolniony z obowiązku wniesienia rękojmi, prawa pozostałych wierzycieli hipotecznych zaś nie znajdują pokrycia w cenie wywołania do wysokości rękojmi, dlatego chcąc przystąpić do przetargu mają obowiązek wniesienia wadium. W art k.p.c. wymieniono osoby, które nie mogą uczestniczyć w przetargu. Są to dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym (np. sędzia nadzorujący licytację), a także licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, oraz osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia takiego nie przedstawiły (np. cudzoziemcy). Według art. 977 k.p.c. pełnomocnictwo do udziału w licytacji powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Pełnomocnikiem może być osoba nienależąca do kręgu osób wymienionych w art. 87 k.p.c.

5 Kazus 69. Egzekucja z nieruchomości Przebieg licytacji Przetarg odbywa się ustnie (art k.p.c.). Prowadzi go komornik pod nadzorem sędziego. Przed jego rozpoczęciem komornik przedstawia informacje dotyczące nieruchomości będącej przedmiotem przetargu (art. 973 k.p.c.). Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych, a zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował cenę wyższą (art i 3 k.p.c.). W trakcie licytacji można zgłaszać skargi na czynność komornika sędziemu nadzorującemu przetarg aż do jego zamknięcia (art. 986 k.p.c.). Po ustaniu postąpień komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę (art. 980 k.p.c.). Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę (art. 987 k.p.c.). Wydanie tego postanowienia może zostać wstrzymane, jeżeli skargi i zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte (np. skarga na obwieszczenia o licytacji) art k.p.c. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i wpłaceniu przez licytanta ceny nabycia nieruchomości sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 k.p.c.). Przenosi ono własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości, a ponadto stanowi tytuł wykonawczy do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności (art k.p.c.). Zarówno na postanowienie o udzieleniu przybicia, jak i o przysądzeniu własności przysługuje zażalenie (art. 997 i art k.p.c.). Ostatnie stadium egzekucji z nieruchomości polega na sporządzeniu planu podziału między wierzycieli sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (art , art k.p.c.). Projekt planu podziału sporządza komornik, a następnie przedstawia go sądowi, który może wprowadzić zmiany lub uzupełnienia albo plan zatwierdzić (art k.p.c.). Plan podziału sporządza się w formie postanowienia, od którego uczestnikom postępowania egzekucyjnego przysługują zarzuty. Wnosi się je w terminie dwóch tygodni od daty zawiadomienia o sporządzeniu planu podziału do organu egzekucyjnego, który plan sporządził (art k.p.c.). Rozwiązanie Zgłoszone przez pełnomocnika dłużnika wnioski nie stanowią przeszkody do przeprowadzenia licytacji. Nierozpoznanie skargi na czynność komornika uzasadnia jedynie wstrzymanie wydania postanowienia o udzieleniu przybicia na podstawie art k.p.c. Nieujawnienie w opisie i oszacowaniu umowy dzierżawy zawartej przez dłużnika nie jest uchybieniem organu egzekucyjnego, ponieważ według art. 947 k.p.c. opis powinien uwzględniać prawa i obciążenia wpisane do księgi wieczystej oraz zgłoszone do momentu ukończenia opisu i oszacowania. Temu celowi służą publiczne obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania, w których komornik wzywa wszystkie osoby, które roszczą sobie jakiekolwiek prawa do nieruchomości, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa (art

6 568 Dagmara Olczak-Dąbrowska k.p.c.). Nabywca nieruchomości wstępuje natomiast z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana (art k.p.c.). W konsekwencji nabywca nieruchomości będzie mógł wypowiedzieć umowę dzierżawy zawartą przez dłużnika z B&B Spółką z o.o., ponieważ art k.p.c. nie chroni dzierżawcy przed wypowiedzeniem umowy w razie zbycia przedmiotu dzierżawy, co stanowi odstępstwo od reguły wynikającej z art k.c. w zw. z art. 694 k.c. Do udziału w licytacji nie zostanie natomiast dopuszczony Jan Nowicki jako pełnomocnik swojego ojca, ponieważ przedstawione przez niego pełnomocnictwo w zwykłej formie pisemnej nie spełnia wymagań, o których mowa w art. 977 k.p.c. w zakresie formy. Pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Zwolnienie wierzyciela z obowiązku wniesienia rękojmi na podstawie art. 964 k.p.c. uzależnione jest od ustalenia, czy przysługująca mu wierzytelność znajduje pokrycie w cenie wywołania do wysokości rękojmi. Sąd powinien zatem oddalić wnioski pełnomocnika dłużnika o odwołanie licytacji, a po zamknięciu przetargu i wysłuchaniu licytanta, który zaoferował najwyższą cenę (art. 987 k.p.c.), w formie postanowienia wstrzymać wydanie orzeczenia co do udzielenia przybicia do momentu prawomocnego rozstrzygnięcia skargi na czynność komornika (art k.p.c.). 4 Orzecznictwo Postanowienie SN z 4 lutego 1977 r., III CRN 239/76, OSNCP 1977, nr 11, poz. 217: Artykuł 951 k.p.c., przewidujący fakultatywną możliwość sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, ma zastosowanie tylko wtedy, gdy pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym nastąpią istotne zmiany w stanie nieruchomości powodujące zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu (np. zniszczenie części budynku wskutek pożaru lub przeciwnie wzniesienie nowej budowli). Sam upływ czasu nie pociąga za sobą potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on zmian w stanie nieruchomości. Postanowienie SN z 9 sierpnia 2000 r., I CKN 761/00, PB 2000, nr 12: Stosownie do art. 981 k.p.c., dłużnik wezwany do spełnienia świadczenia przez komornika, w trybie art. 923 k.p.c., ma możliwość zapobieżenia sprzedaży licytacyjnej tylko do zamknięcia przetargu. Jest to końcowy termin, w którym dłużnik może przez zapłatę długu i kosztów postępowania spowodować umorzenie egzekucji z nieruchomości.

7 Kazus 69. Egzekucja z nieruchomości 569 Postanowienie SN z 22 października 2004 r., II CK 96/04, OSNC 2005, nr 10, poz. 178: Po wydaniu postanowienia o udzieleniu przybicia (art. 987 i 988 k.p.c.) wniosek wierzyciela o zawieszenie postępowania egzekucyjnego nie może być uwzględniony. Postanowienie SN z 5 maja 2005 r., IV CK 4/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 69: Jeżeli rękojmia, o której mowa w art. 962 k.p.c., zostaje wpłacona za pomocą przekazu pocztowego, jej złożenie następuje w chwili doręczenia adresatowi (komornikowi lub sądowi) kwoty pieniężnej określonej w tym przekazie. Uchwała SN z 10 lutego 2006 r., III CZP 127/05, OSNC 2007, nr 1, poz. 2: Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi z mocy art k.p.c. tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości przeciwko niewymienionemu w tym tytule dłużnikowi egzekwowanemu. Wykonanie wynikającego z takiego postanowienia obowiązku wydania nieruchomości nabywcy następuje po nadaniu klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi egzekwowanemu. Uchwała SN z 30 marca 2006 r., III CZP 16/06, OSNC 2007, nr 20, poz. 20: Wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane w stosunku do niego za bezskuteczne. Uchwała SN z 9 maja 2008 r., III CZP 27/08, OSNC 2009, nr 6, poz. 85: Zarzut braku tytułu wykonawczego wystawionego na rzecz wierzyciela egzekwującego nie może być podstawą zażalenia dłużnika na postanowienie sądu zatwierdzające plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. Uchwała SN z 28 sierpnia 2008 r., III CZP 61/08, OSNC 2009, nr 7 8, poz. 111: Przysądzenie własności nieruchomości powoduje wygaśnięcie dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności tej nieruchomości. Uchwała SN z 20 stycznia 2010 r., III CZP 121/09, OSNC 2010, nr 9, poz. 117: Artykuł 34 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [ ] nie ma zastosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis własności na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności. Uchwała SN z 16 września 2010 r., III CZP 50/10, OSNC 2011, nr 4, poz. 39: Prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym może być wpisane w dziale III księgi wieczystej, jeżeli do zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości lub jej części doszło po spełnieniu przesłanek określonych w art. 936 zd. 3 w zw. z art k.p.c.. Literatura Barańska A., Egzekucja sądowa z nieruchomości po nowelizacji z dnia 2 lipca 2004 r., PPE 2004, nr Bieżuński P., Bieżuński M., Egzekucja z nieruchomości. Zagadnienia teorii i praktyki, Warszawa Bociąga M., Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, MoP 2007, nr 15. Cieślak S., Skutki procesowe niezachowania wymagań prawnych czynności egzekucyjnych komornika sądowego, PS 2003, nr Julke G., Egzekucja z nieruchomości, Sopot Julke G., Opis i oszacowanie nieruchomości, PPE 2007, nr

8 570 Dagmara Olczak-Dąbrowska Karnicka-Kawczyńska A., Kawczyński J., Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze licytacji publicznej, Pr.Sp. 1999, nr 12. Kowalkowski R., Opis i oszacowanie nieruchomości, Problemy Egzekucji Sądowej 1994, nr 5. Langa-Bieszki H., Przybicie i przysądzenie własności nieruchomości, Problemy Egzekucji Sądowej 1994, nr 5. Marciniak A., Postępowanie egzekucyjne w sprawach cywilnych, Warszawa Oleszko A., Pełnomocnictwo do udziału w przetargu, Rejent 2005, nr 10. Pander A., Egzekucja z nieruchomości, Problemy Egzekucji Sądowej 2001, nr 11 (47). Sitkiewicz M., Przybicie w egzekucji z nieruchomości, Problemy Egzekucji Sądowej 2001, nr 10 (46).