KOMITET OBRONY LOKATORÓW

Transkrypt

1 KOMITET OBRONY LOKATORÓW ul. Targowa Warszawa 30 grudnia 2009 Wicepremier, Minister Gospodarki Waldemar Pawlak, Dyrektor Biura Prawnego Krystyna Krecińska Ministerstwo Gospodarki pl. Trzech KrzyŜy 3/5, Warszawa. OPINIA KOMITETU OBRONY LOKATORÓW o projekcie nowelizacji Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) Nowelizowany przepis Proponowane brzmienie Aktualne brzmienie art. 8a ust Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu wynosi 2 miesiące, chyba, Ŝe strony w umowie ustalą termin dłuŝszy. Zmiana opłat niezaleŝnych od właściciela, nie wymaga zachowania okresu wypowiedzenia. 2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba Ŝe strony w umowie ustalą termin dłuŝszy. art. 8a ust. 5 W ciągu od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1 lokator moŝe: odmówić na piśmie przyjęcia podwyŝki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2 albo zakwestionować podwyŝkę, o której mowa w ust. 4 wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a - 4e, Ŝe podwyŝka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie okoliczności, o których mowa w art. 8a ust. 4b a) i b) spoczywa na właścicielu. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator moŝe: 1)odmówić na piśmie przyjęcia podwyŝki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo 2)zakwestionować podwyŝkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a- 4e, Ŝe podwyŝka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyŝki ciąŝy na właścicielu. Komitet negatywnie opiniuje proponowane zmiany w Ustawie. Obie zmiany w Ustawie spowodują, Ŝe lokator, który dostaje podwyŝkę czynszu nie będzie miał wystarczająco duŝo czasu, by skutecznie zakwestionować podwyŝkę. Wielu lokatorów nie posiada wiedzy na ten temat i za późno lub wcale nie dowiaduje się, Ŝe istnieje moŝliwość zakwestionowania podwyŝki. Niewystarczająca dostępność darmowych porad prawnych działających w interesie lokatorów powoduje, Ŝe wiele osób dopiero znajduje pomoc po kilku tygodniach szukania. Skrócenie czasu na złoŝenie pozwu do sądu jest zmianą jednostronną, która działa na niekorzyść lokatorów, którzy i tak najczęściej są na gorszej pozycji. -1-

2 art. 9 ust.1b uchyla się 1b. PodwyŜszanie czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezaleŝnych od właściciela, nie moŝe być dokonywane częściej niŝ co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyŝka zaczęła obowiązywać. Komitet stanowczo protestuje przeciw wszystkim próbom zniesienia limitów na ilość podwyŝek czynszów w jednym roku. Według scenariusza dopuszczanego przez Ustawę, właściciel moŝe podwyŝszać czynsz faktycznie wiele razy w ciągu roku. Takie zmiany spowodują, Ŝe Polska stanie się najsłabiej chroniącym prawa lokatorów krajem w Unii. W większości innych krajów Unii, ochrona przed podwyŝkami jest o wiele szersza. art. 9 ust.2 W razie podwyŝszania opłat niezaleŝnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat. Lokator zobowiązany jest opłacać podwyŝszone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu uŝywanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8. W razie podwyŝszania opłat niezaleŝnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyŝszenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyŝszone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu uŝywanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8. Właściciel powinien wykazać faktyczną przyczynę podwyŝszenia czynszu. Bez podania przyczyny podwyŝki czynszu, lokatorzy będą zmuszeni składać pozwy do sądu kwestionujące zasadność podwyŝek bez istotnych informacji o przyczynie podwyŝki. To spowoduje, Ŝe lokatorzy będą musieli zwracać się do sądu w kaŝdej sytuacji, gdy wystąpi podejrzenie o niezasadność podwyŝek, a sądy z braku dostarczonych informacji będą częściej odrzucać pozwy. PoniewaŜ przeciętny lokator nie wie, jakie są limity podwyŝek by pokryć koszty dostarczenia dostaw do lokalu, podanie dokładnej przyczyny podwyŝszenia pomaga lokatorom, prawnikom i sędziom zrozumieć, czy podwyŝka jest w jakiejś mierze uzasadniona. -2-

3 art.11 ust.2 Właściciel moŝe prawny natychmiast, bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeŝeli lokator: Nie później niŝ na miesiąc naprzód, na koniec kalendarzowego, właściciel moŝe prawny, jeŝeli lokator: Sugeruje się wprowadzenie w art. 11 ust. 2 uprawnienia właściciela do natychmiastowego wypowiedzenia stosunku prawnego, bez zachowania terminów wypowiedzenia, w przypadku, gdy lokator: 1)pomimo pisemnego upomnienia, skierowanego 7 dni przed wypowiedzeniem, nadal uŝywa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób raŝący przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciąŝliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za uŝywanie lokalu za co najmniej dwa pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego 2 tygodniowego terminu do zapłaty zaległych i bieŝących naleŝności, lub 1)pomimo pisemnego upomnienia nadal uŝywa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób raŝący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciąŝliwym korzystanie z innych lokali, lub 2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za uŝywanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieŝących naleŝności, lub 1) pomimo pisemnego upomnienia, skierowanego 7 dni przed wypowiedzeniem nadal uŝywa lokalu w sposób raŝąco sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób raŝący przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciąŝliwym korzystanie z innych lokali, lub 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za uŝywanie lokalu za co najmniej dwa pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego 2 tygodniowego terminu do zapłaty zaległych i bieŝących naleŝności, lub 3) uŝywa lokalu, który wymaga opróŝnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeŝeniem art. 11. ust. 9. Podkreślić naleŝy, iŝ kaŝdy z powyŝszych przypadków uprawniających właściciela do natychmiastowego wypowiedzenia stosunku prawnego ma charakter szczególny. uŝywa lokalu, który wymaga opróŝnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeŝeniem art. 11 ust.9. 3)wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego uŝywania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub 4)uŜywa lokalu, który wymaga opróŝnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeŝeniem art. 10 ust. 4. Po pierwsze, wypowiedzenie to moŝliwe jest w sytuacji, gdy lokator swym nagannym zachowaniem, działa w sposób sprzeczny z umową, na przykład niszczy, rujnuje lokal oraz urządzenia w nim znajdujące się i pomimo skierowania do niego pisemnego upomnienia nadal się powyŝszego dopuszcza, naraŝając tym samym właściciela na szkody i straty finansowe, a w skrajnych sytuacjach nawet na utratę lokalu. Po drugie, podstawą do natychmiastowego wypowiedzenia" jest zaleganie przez lokatora z zapłatą czynszu lub innych opłat za uŝywanie lokalu za co najmniej 2 pełne

4 okresy płatności, po uprzednim wyznaczeniu mu 2 tygodniowego terminu do zapłaty zaległych naleŝności. Ostatnią przesłanką uprawniającą do natychmiastowego wypowiedzenia" jest uŝywanie lokalu, który wymaga opróŝnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Podkreślić naleŝy, iŝ w tym przypadku na skutek zajmowania lokalu, który wymaga rozbiórki lub remontu moŝe dojść do tragicznych sytuacji, na przykład zawalenia się budynku, co stanowi zagroŝenie dla Ŝycia i zdrowia ludzkiego. W związku z powyŝszym przeprowadzenie jak najszybszej rozbiórki lub remontu budynku jest celowe i wskazane. Na skutek zaistnienia powyŝszej sytuacji lokatorowi będzie przysługiwało prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki będzie spoczywał na właściwej gminie. Ponadto wprowadzenie natychmiastowego wypowiedzenia" stosunku prawnego na skutek zaistnienia jednej z wyŝej wymienionych przesłanek uzasadnione jest równieŝ regulacją kodeksową niniejszego zagadnienia, to jest art. 667 i 685 Kodeksu cywilnego. Przepisy powyŝsze zapewniają wynajmującemu moŝliwość wypowiedzenia stosunku najmu natychmiast - bez zachowania terminów wypowiedzenia. art.11ust.2a 2a. Właściciel moŝe wypowiedzieć na koniec kalendarzowego stosunek prawny z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeŝeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego uŝywania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. nie było Ponadto wprowadza się art. 11 ust. 2a dający moŝliwość wypowiedzenia przez właściciela na koniec kalendarzowego stosunku prawnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeŝeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego uŝywania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Wynajęcie, podnajęcie czy teŝ oddanie do bezpłatnego uŝywania lokalu innej osobie przez lokatora, który uiszcza czynsz i inne obowiązkowe opłaty nie powoduje dla

5 właściciela lokalu aŝ tak duŝych strat. Dlatego teŝ zasadnym jest przyjęcie moŝliwości wypowiedzenia stosunku prawnego z miesięcznym okresem wypowiedzenia. art.11ust.3pkt1 Właściciel lokalu moŝe najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec kalendarzowego, z powodu nie zamieszkiwania najemcy przez okres co najmniej 12 miesięcy; Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niŝszy niŝ 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, moŝe najmu: 1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuŝszy niŝ 12 miesięcy; W art. 11 ust. 3 pkt 1 sugeruje się skrócenie sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia do. Ponadto proponuje się wykreślenie sformułowania odnoszącego się do wysokości czynszu, która w obecnym stanie prawnym musi być niŝsza niŝ 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, co jest niczym nie uzasadnione. Proponowane zmiany wynikają przede wszystkim z ochrony prawa własności, a przede wszystkim tego, iŝ właściciel lokalu powinien mieć faktyczny wpływ na to, co się z jego lokalem dzieje. art.11 ust.4 moŝe wypowiedzieć stosunek prawny bez podania przyczyny wypowiedzenia z zachowaniem rocznego okresu wypowiedzenia Nie później niŝ na pół roku naprzód, na koniec kalendarzowego, właściciel moŝe prawny, o ile zamierza zamieszkać w naleŝącym do niego lokalu, jeŝeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym moŝe zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeŝeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezaleŝnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposaŝenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Biorąc pod uwagę, iŝ w dotychczasowym stanie prawnym, najemca lokalu przez okres dłuŝszy niŝ 12 miesięcy nie zamieszkiwałby w nim, utrzymanie dotychczasowego 6 miesięcznego terminu wypowiedzenia oznacza, Ŝe właściciel musiałby w sumie przez okres półtora roku tolerować powyŝszy stan rzeczy. Przy analizie art. 11 ust. 4 i 5 oraz pozostałych przepisów ustawy zauwaŝyć naleŝy, iŝ brak jest w przedmiotowej ustawie regulacji odnoszących się do moŝliwości wypowiedzenia stosunku prawnego bez podania przyczyny. W związku z powyŝszym proponuje się wprowadzenie w art. 11 ust. 4 moŝliwości wypowiedzenia stosunku prawnego bez podania przyczyny" z zachowaniem rocznego okresu wypowiedzenia. Wprowadzenie powyŝszej zmiany pozwoli właścicielom lokali na sprawne rozwiązanie stosunku prawnego bez podania przyczyny i bez konieczności zapewnienia lokalu zamiennego, z jednoczesnym zagwarantowaniem lokatorom wystarczająco długiego czasu na znalezienie innego lokalu. -5-

6 Komitet negatywnie opiniuje te zmiany. Większość tych zmian odnosi się do mieszkań komunalnych oraz lokali naleŝących do zasobów miasta, które w większości są w fatalnym stanie technicznym. 'W związku z powyŝszym proponuje się wprowadzenie w art. 11 ust. 4 moŝliwości wypowiedzenia stosunku prawnego bez podania przyczyny" z zachowaniem rocznego okresu wypowiedzenia." Nie jest jasne, dlaczego ktoś powinien mieć prawe wypowiedzenia stosunku najmu bez podania przyczyny. To przepis na jeszcze większe bezprawie i dowolność działań urzędników, którzy i przecieŝ i tak juŝ teraz często łamią przepisy. " Właściciel moŝe wypowiedzieć na koniec kalendarzowego stosunek prawny z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeŝeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego uŝywania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela." Dlaczego ludzie nie mogą "oddać lokal do bezpłatnego uŝywania" jeśli na tym nie zarabiają? Nie podano Ŝadnej przyczyny, dla której lokatorzy nie mogą "oddać lokalu do bezpłatnego uŝywania", skoro nie osiągają w ten sposób korzyści majątkowej. Przepis jedynie utrudni wspólne poŝycie wielu osobom, nie mając Ŝadnego racjonalnego uzasadnienia. Tym bardziej, Ŝe powoli odchodzimy od obowiązku meldunkowego i konieczności rejestrowania miejsca przebywania kaŝdej osoby. "Wprowadzenie powyŝszej zmiany pozwoli właścicielom lokali na sprawne rozwiązanie stosunku prawnego bez podania przyczyny i bez konieczności zapewnienia lokalu zamiennego, z jednoczesnym zagwarantowaniem lokatorom wystarczająco długiego czasu na znalezienie innego lokalu" Czas nie jest decydującym problemem dla osób szukających mieszkania. Zasadniczym problemem jest brak mieszkań w dostępnych cenach na rynku. Ponadto, projekt nowelizacji likwiduje wymóg zapewnienia lokalu zamiennego o takich samych standardach, nie nakładając takiego obowiązku na Gminę, co w praktyce oznacza, Ŝe lokatorzy pozostaną bez jakiejkolwiek ochrony przed eksmisją na bruk, co jest sprzeczne nie tylko z Konstytucją RP, ale takŝe z europejskimi normami ochrony praw obywatelskich. -6-

7 art.11ust.12 JeŜeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 4, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a której nie przysługuje tytuł do innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora, przepisów art i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się. JeŜeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym moŝe zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się. Komitet uwaŝa, Ŝe zmiana ta będzie pozwalała na eksmitowanie osób starszych, pod warunkiem, Ŝe ktoś zapewni takim osobom nowy lokal. Nie ma tu Ŝadnych szczegółów o standardach jakie muszą spełniać takie nowe lokale, co moŝe skutkować tym, Ŝe osoby starsze, zamieszkałe w swoich domach przez całe Ŝycie nagle mogą dostać skierowanie do lokali w fatalnym stanie technicznym. Komitet w ostatnim czasie był świadkiem, jak lokatorzy otrzymywali mieszkania bez łazienek, bez wanny, bez moŝliwości zamontowania kuchni, na wysokich piętrach, trudno dostępnych dla osób starszych. Wyrzucenie osób starszych z ich domów z jakichkolwiek powodów jest często przeŝyciem bardzo traumatycznym. W wielu przypadkach, to byłoby po prostu niehumanitarne. UwaŜamy, Ŝe osoby starsze powinny być objęte pełną ochroną, chyba, Ŝe sami zgodzą się na wyprowadzkę i zapewni im się godne warunki mieszkaniowe. -7-

8 art.11ust.5,6,7 uchyla się 5. Nie później niŝ na 3 lata naprzód, na koniec kalendarzowego, właściciel moŝe prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w naleŝącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust JeŜeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do Ŝądania od właściciela zapłaty róŝnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu. Ustęp 5, 6 i 7 przedmiotowej ustawy uchyla się na skutek moŝliwości wypowiedzenia stosunku prawnego bez podania przyczyny" z jednoczesnym zachowaniem rocznego okresu wypowiedzenia. Bądź teŝ alternatywnie z podaniem przyczyny (zamiarem zamieszkania przez właściciela) przy zachowaniu 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia i zagwarantowaniu lokatorowi lokalu zamiennego (art. 11 ust. 4 prim). Ponadto, wykreślenie ust. 5,6 i 7 w art. 11 przedmiotowej ustawy uzasadnione jest przede wszystkim niemoŝnością wykonania powyŝszych przepisów w praktyce. 7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeŝeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem niewaŝności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela. -8-

9 UwaŜamy, Ŝe zmiana okresu wypowiedzenia od trzech do jednego roku jest nieuzasadniona, a nawet szkodliwa. Chyba, Ŝe zostanie przyjęty równoległy przepis, który zobowiąŝe administrację do zapewnienia nowego mieszkania dla wszystkich lokatorów w ciągu jednego roku od dostarczenia wypowiedzenia. Administracja miałaby obowiązek zapłacić odszkodowanie w wysokości dostatecznej, by umoŝliwić wynajęcie mieszkania na rynku komercyjnym w danej miejscowości, jeśli nie byłaby w stanie zabezpieczyć odpowiedniego lokalu. Dodatkowo, Komitet wyraŝa sprzeciw z uwagi na fakt, Ŝe Ministerstwo Gospodarki nie opublikował niniejszego projektu na swoich stronach internetowych i ogłosiło termin konsultacji na jedynie 2 tygodnie po ogłoszeniu nowelizacji, która nawet nie została opublikowana. Widocznie Ministerstwo nawet nie chce udawać, Ŝe jest zainteresowane Konsultacjami Społecznymi. Faktycznie chyba tak jest, skoro zmiany proponowane przez Ministerstwo słuŝą tylko wąskiej grupie właścicieli nieruchomości, a pozostawiają lokatorów bez ochrony. Komitet Obrony Lokatorów -9-