Bożena Nieroda r.

Transkrypt

1 Bożena Nieroda r. Opinia sporządzona w ramach konsultacji społecznych rządowego projektu z dnia r. ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest podstawowym aktem prawa regulującym procesy planistyczne w Polsce. Taka ustawa, aby mogła skutecznie wypełniać swoje zadania, winna wprowadzać procedury wymuszające racjonalne gospodarowanie przestrzenią kraju. Aby móc uzyskiwać odpowiednią jakość, przepisy winny zapewniać spójność dokumentów planistycznych oraz winny wskazywać właściwie dobrane merytoryczne kryteria, które należy brać pod uwagę zwłaszcza przy wyborze terenów najbardziej przydatnych do zagospodarowania na określone cele, w tym zabudowy. Niestety obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to zbiór przepisów o systemowych wadach, powodujących niemożność realizacji podstawowych celów. Ustawa wprowadza zbyt ogólnikowe kryteria, co skutkuje ustalaniem nietrafionych dyspozycji przestrzennych oraz nie zapewnia spójności rozstrzygnięciom podejmowanym dla tego samego terenu. Projekt zmiany ustawy w wersji przedłożonej w dniu r. nie proponuje wymiany błędnych rozwiązań na prawidłowe, natomiast może spowodować, po wprowadzeniu w życie, pojawienie się nowych problemów. Konieczne jest powtórne pochylenie się nad tekstem ustawy i zaproponowanie rozwiązań, które realnie przyczynić się mogą do poprawy jakości przestrzeni w naszym kraju. Aby móc właściwie zreformować ustawę, pierwszym krokiem winno być postawienie prawidłowej diagnozy. Analiza wad obowiązującej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prowadzi do sporządzenia niżej zamieszczonej listy problemów. Problem nr 1 Obowiązująca ustawa wymienia w art. 1. zbiór podstawowych wartości, którymi należy kierować się w działaniach, o których stanowi ustawa. Niestety zarówno kluczowe z nich (ład przestrzenny i zrównoważony rozwój), jak i inne wymienione w art. 1. nie są rozwinięte poprzez uszczegółowienie i uściślenie. Brakuje przepisów konkretyzujących ogólne cele. W rezultacie osoby do których ustawa jest kierowana (np. społeczeństwo składające wnioski do planów miejscowych czy też radni uchwalający plany miejscowe), nie mając najczęściej specjalistycznego przygotowania zawodowego, nie bardzo mogą w oparciu o ogólnikowe kryteria, proponować właściwych rozwiązań (np. prawidłowych szerokości dla planowanych ulic czy też najbardziej uzasadnionego gospodarczo wykorzystania terenów). Efektem braku wprowadzenia do ustaw planistycznych konkretnych i racjonalnie dobranych kryteriów i wytycznych jest pogłębiający się kryzys przestrzeni. Pomimo, iż przez ostatnie prawie 70 lat, jaki upłynęły po II wojnie światowej powszechnie stosowano różnego rodzaju plany miejscowe (działanie wykorzystujące mechanizm indywidualnych decyzji wz i ulicp to tylko ostatnie 10 lat a więc krótki czasowo epizod), w polskiej przestrzeni trudno doszukać się ładu przestrzennego i efektywnych decyzji gospodarczych. Przykładem, że tak być nie musi niech będą inne kraje lub nasze rodzime prawodawstwo sprzed II wojny światowej. 1

2 Warto przywołać opinię z 9 marca 2015 r. arch. Mikołaja Machulika dot. projektu ustawy z dnia r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw z cytowanymi przykładami regulacji zagranicznych: Strefy zabudowy 1. Strefy zabudowy są zdefiniowane w taki sposób, by odpowiadały przewidywalnym potrzebom w perspektywie następnych piętnastu lat. 2. Strefy zabudowy nadmierne [nadwymiarowe] muszą być redukowane. 3. Usytuowanie i rozmiar stref zabudowy muszą być koordynowane między granicami gmin z respektem celów i zasad zagospodarowania terenu. W szczególności, należy zachować areały upraw, chronić naturę i krajobraz. 4. Nowe tereny mogą być zaklasyfikowane do stref zabudowy, jeżeli zachodzą łącznie następujące warunki: a. są właściwe dla zabudowy; b. będą prawdopodobnie niezbędne do zabudowy w ciągu piętnastu następnych lat nawet jeżeli wszystkie możliwości wykorzystania zarezerwowanych stref zabudowy zostałyby wyczerpane i byłyby wyposażone i zabudowane w tym terminie. c. ziemie uprawne nie będą poddane parcelacji; d. ich dostępność jest gwarantowana pod względem prawnym; e. umożliwiają opracowanie planu kierunkowego. 5. Administracja rządowa i samorządowa opracowują całość wytycznych technicznych dotyczących klasyfikacji terenów do stref zabudowy, w szczególności, sposobu obliczania powierzchni odpowiadającej potrzebom." Należ także przypomnieć polskie przepisy z rozporządzenia z 1928 r. o prawie budowlanem i zabudowaniu osiedli zawierające m.in. tak skonkretyzowane wytyczne urbanistyczne: Istota planu zabudowania i zasady zabudowania osiedli Art. 13. Wymiary placów i szerokość dróg i ulic powinny być zastosowane do przeznaczenia i przewidywanego ruchu. Szerokość głównych arteryj komunikacyjnych, mierzona między linjami regulacyjnemi, powinna wynosić co najmniej 18 metrów. Art. 14. Wzajemna odległość linij zabudowania zarówno przy nowozakładanych jak i istniejących publicznych ulicach powinna wynosić co najmniej 12 metrów. O ile w osiedlu dozwolone jest wznoszenie budynków nieogniotrwałych, odległość ta powinna wynosić co najmniej 18 metrów. Ustalenie mniejszej od 12 metrów odległości pomiędzy linjami zabudowania przy ulicach istniejących jest dopuszczalne w wypadkach: a) gdy przy tych ulicach znajdują się budynki zabytkowe, lub b) gdy za tem przemawiają zasługujące na uwzględnienie warunki miejscowe. Art. 15. Ulice i place powinny być zastosowane do terenu - i tak założone, aby zapewniały dostęp promieniom słonecznym do budynków mieszkalnych, tudzież do budynków, przeznaczonych dla inwentarza żywego. Urządzenie ulic i dróg na terenach, objętych zatwierdzonym planem parcelacji. Art. 64. W wypadkach, gdy zgodnie z prawomocnym planem zabudowania na terenach, objętych zatwierdzonym planem parcelacji, mają być utworzone nowe ulice lub drogi a gmina do urządzenia odnośnych ulic lub dróg nie przystępuje, wówczas właściciel terenu, objętego planem parcelacji, względnie właściciele działek utworzonych przy parcelacji, mogą dokonać urządzenia wymienionych ulic i dróg do użytku publicznego na koszt własny w sposób, ustanowiony przez gminę dla danej dzielnicy, i pod kontrolą organów gminy. Art. 65. Utrzymanie urządzonych w myśl artykułu 64 ulic i dróg do czasu przejęcia ich przez gminę obciąża właściciela, względnie właścicieli, przyległych działek, których kosztem ulice lub drogi zostały urządzone. Art. 66. Urządzone w myśl art. 64 ulice i drogi, muszą być przejęte przez gminę, o ile przy nich powstały zabudowania na łącznej długości frontów z obydwóch stron, wynoszącej co najmniej jedną trzecią część całej długości frontów. Wymienione wyżej ulice i drogi powinny być przekazane na własność gminy w stanie wolnym od ciężarów hipotecznych i długów. Art. 67. Rzeczywiste koszty urządzenia ulic i dróg, obejmujące również wartość gruntów użytych pod założenie tych ulic i dróg, po odtrąceniu - jeżeli chodzi o gminy miejskie - części która w myśl artykułu 174 zostaje 2

3 przełożona na właścicieli odnośnych działek, - powinny być zwrócone przez gminę osobom, które te koszty poniosły, najdalej w terminie rocznym od dnia przejęcia odnośnych ulic i dróg. Przepisy dla gmin miejskich i uzdrowisk Art Ulice jako też i place, przeznaczone do użytku publicznego, powinny być według możności zadrzewione. Art Urządzanie i utrzymywanie ulic i placów należy do gminy. Koszty pierwszego urządzenia ulic do szerokości 20 metrów, na podstawie uchwały rady miejskiej, względnie gminnej, zatwierdzonej przez państwową władzę nadzorczą, mogą być w całości lub części przełożone przez gminę na właścicieli przyległych do tych ulic działek w stosunku do osiąganych przez nich wskutek urządzenia ulicy korzyści, na właścicieli zaś działek, nie przylegających do urządzonych ulic, tylko o tyle, o ile ci ostatni wskutek urządzenia ulicy lub ulic osiągają szczególne korzyści i o ile przepisy miejscowe ustanowią obowiązek udziału tych właścicieli w pokryciu kosztów urządzenia ulic. Oprócz zwrotu wartości gruntów, stanowiących własność gminy lub przez nią nabytych, mogą być przełożone w myśl ustępu drugiego na interesowanych właścicieli działek: a) koszty budowy jezdni i chodników, b) koszty urządzenia oświetlenia, c) koszty urządzenia wodociągu i kanalizacji, odpowiadające kosztom założenia przewodów o najmniejszym wymiarze, stosowanym w danej miejscowości. Art Na każdej działce, z wyjątkiem wypadków, przewidzianych niżej w art. 177, powinna być pozostawiona niezabudowana przestrzeń, wynosząca co najmniej 25% powierzchni całej działki, zapewniająca dostęp powietrza i światła i czyniąca zadość wymogom bezpieczeństwa od ognia. Art Działki specjalnie przy placach i ulicach usytuowane, szczególnie działki narożne, mogą być zabudowane całkowicie, o ile wznoszone budynki mają zapewniony dostateczny dostęp powietrza i światła, i o ile względy bezpieczeństwa od ognia nie stoją na przeszkodzie. Art Budynki powinny być wznoszone bezpośrednio przy granicy działki, albo w odległości co najmniej trzech metrów od granicy. Art Wysokość budynków nie powinna przekraczać od strony ulicy jej szerokości albo odległości pomiędzy linjami zabudowania, gdy te ostatnie ustalone zostały prawomocnym planem zabudowania. Budynki, znajdujące się na rogu ulic różnej szerokości, mogą mieć wysokość, dozwoloną od strony ulicy szerszej, lecz w tej wysokości sięgać mogą w ulicę węższą, mierząc od rogu na odległość, nie przekraczającą półtorakrotnej jej szerokości albo odległości pomiędzy linjami zabudowania tej ulicy. Wysokość budynków od strony ulicy mierzy się w połowie długości przedniej ściany frontowej od chodnika do górnej krawędzi gzymsu wieńczącego, albo do podłogi mansardu, w razie zaś, gdy budynek posiada attykę lub szczyt, do górnej krawędzi attyki albo do średniej wysokości szczytu. Art Wysokość budynków od strony podwórza nie powinna przekraczać półtorakrotnej odległości od przeciwległej granicy działki, wysokość zaś każdej z przeciwległych ścian w podwórzu nie powinna przekraczać półtorakrotnej odległości między niemi. Wysokość budynków mieszkalnych jednotraktowych (otrzymujących światło z jednej strony) w podwórzu nie powinna przekraczać odległości ich od granic, względnie odległości pomiędzy przeciwległemi ścianami. Wysokość budynków od strony podwórza mierzy się w połowie długości każdej ściany w myśl zasad ustępu 3-go artykułu 182. O ile działka ma prawnie zapewnione korzystanie ze światła na przyległej działce sąsiada, wysokość budynku oblicza się według odległości od przeciwległej ściany sąsiada. Przepisy dla gmin wiejskich Art W osiedlach, nie posiadających prawomocnych planów albo linij zabudowania (regulacyjnych), nowe budynki powinny być wznoszone w odległości co najmniej 3,5 metra, ogrodzenia zaś co najmniej 75 centymetrów od dróg publicznych. Odległość ta powinna być obliczana: a) od górnej zewnętrznej krawędzi rowu, ścieku lub wykopu, - gdy droga posiada rowy boczne lub płaskie ścieki, albo znajduje się w wykopie; b) od stopy nasypu drogowego, - gdy droga posiada nasyp bez rowów bocznych; c) od linji, odległej o 2 metry od brzegu drogi, - gdy droga położona jest w poziomie gruntów przyległych. 3

4 W dzielnicach istniejących o zwartym charakterze zabudowania właściwe władze mogą pozwolić na wznoszenie budynków w odległości, mniejszej o 3,5 metra od drogi publicznej, o ile budynki te mają być stawiane w linji istniejących budynków. Art Przestrzeń pomiędzy budynkami frontowemi a drogą nie może być użyta na podrzędne budynki gospodarskie, lecz powinna być zużytkowana na ogródki. Ogródki przed domami powinny być odpowiednio odgraniczone od ulicy. W wypadkach, zasługujących na uwzględnienie, właściwa władza może zwolnić od obowiązku urządzania ogródków. Problem nr 2 Obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zapewnia spójności rozstrzygnięciom podejmowanym dla tego samego terenu. Niespójności ujawniają się podczas przygotowywania inwestycji na bazie spec ustaw, które zezwalają na nierespektowanie ustaleń planów miejscowych. Jeszcze wyraźniej, bo częściej, niespójności pojawiają się w procesie wydawania decyzji wzizt, które nie muszą być zgodne z obowiązującym w każdej gminie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Każdy z tych przypadków ma odrębną genezę i warto omówić je oddzielnie. Przyczyną pojawienia się "spec ustaw" jest system prawny, który nie zapewnia możliwości szybkiego aktualizowania sztywnych ustaleń dokumentów planistycznych, co w sytuacji pojawiania się bieżących potrzeb "celu publicznego" stwarza pokusę przyjęcia spec przepisów pozwalających realizować inwestycje publiczne w oderwaniu od przyjętych przez państwo ustaleń planistycznych. Źródłem niemożności szybkiego aktualizowania dokumentów planistycznych jest nadmierne obciążenie ich obowiązkową zawartością oraz hierarchiczny układ całej struktury, co działając łącznie powoduje, że informacje o potrzebach inwestycyjnych wprowadzane do koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju - dopiero po wielu latach procedowania mogą zostać zapisane w planie miejscowym. (Wg obowiązującej ustawy - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może naruszać ustaleń studium oraz musi zawierać ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa; studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy musi uwzględnić zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju oraz ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa; plan zagospodarowania przestrzennego województwa musi uwzględnia ustalenia koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju; koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju uwzględniać musi cele zawarte w rządowych dokumentach strategicznych.) Przyczyną pojawiania się rozbieżności pomiędzy decyzjami wzizt a ustaleniami studium jest art ustawy stanowiący wprost, że "studium nie jest aktem prawa miejscowego". Tym samym przepisy studium nie są przepisami prawa powszechnie obowiązującego (wg art. 87 Konstytucji RP źródłami powszechnie obowiązującego prawa RP są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe, rozporządzenia oraz akty prawa miejscowego). Aby zbadać genezę pomysłu, aby studium było dokumentem niskiej rangi - cofnąć się trzeba w czasie do 26 stycznia 1994 r., tj. do dnia ratyfikowania przez Polskę Protokół Nr 1 do podpisanej wcześniej i ratyfikowanej Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. W świetle art. 1. z Protokołu Nr 1 dodanego do Konwencji polskie przepisy regulujące zasady tworzenie planów zagospodarowania przestrzennego okazały się niezgodne z prawem międzynarodowym ponieważ naruszały prawo własności poprzez nadanie 4

5 gminie kompetencji do rezerwowania bez odszkodowania gruntów pod przyszłe inwestycje publiczne i to rezerwowania bez sprecyzowania terminu wywłaszczenia. W zaistniałej sytuacji możliwa była albo zmiana przepisów i modyfikacja planów miejscowych w całym kraju, albo modyfikacja przepisów i unieważnienie planów. Wybrano drugi wariant. Przyjęto nową ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, której rozdział 3 ustalał możliwość uzyskania odszkodowania. Po 5 latach stare plany miejscowe miały już nie obowiązywać (tekst pierwotny ustawy przewidywał czas obowiązywania starych planów nie dłużej niż 5 lat, ostatnia zmiana ustawy przedłużała ten okres do 8 lat, a w sytuacji uchwalenia przez gminę studium do 9 lat). Ponieważ logika podpowiadała, że w sytuacji braku planów ogólnych należy wprowadzić dokumenty zastępcze, przyjęto pomysł utworzenia nowego instrumentu planistycznego, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które wprawdzie miało obejmować całą gminę, jednakże wg założeń miało mieć tak niską rangę prawną, aby nie rodziło zobowiązań finansowych wobec obywateli. Do ustawy z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzono art stanowiący: "Studium nie jest przepisem gminnym i nie stanowi podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu" (wg art ustawy w przypadku braku planu miejscowego określenie przeznaczenia i ustalenie warunków zagospodarowania terenu następowało w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawanej na podstawie obowiązujących ustaw). Podobny mechanizm przyjęła ustawa z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiąc w art. 9.5., iż studium nie jest aktem prawa miejscowego (a więc zgodne z art. 87 Konstytucji RP z 1997 r. nie jest źródłem prawa i dlatego nie może stanowić podstawy do wydawania indywidualnych decyzji dla obywateli). Wszystkie wyżej opisane mankamenty systemu planistycznego możliwe są do usunięcia wyłącznie poprzez zmianę przepisów prawa o charakterze kompleksowym. Konieczne jest wskazanie właściwie dobranych merytorycznych kryteriów i wytycznych, które muszą być brane pod uwagę - i to zarówno przy ustalaniu dyspozycji przestrzennych wprowadzanych do uchwalanych dokumentów planistycznych, jaki i do indywidualnych decyzji urbanistycznych, tam gdzie są one potrzebne i możliwe. Takie kryteria i wytyczne winny zapewniać niejako mechanicznie wręcz - wprowadzanie prawidłowych rozwiązań. Należałoby zacząć od przywrócenia profesjonalnego rzemiosła urbanistycznego możliwego do stosowania w typowych sprawach. Celowe będzie też dopuszczenie do stosowania bardziej finezyjnych rozwiązań, w miejscach specjalnego przeznaczenia. Konieczne jest także uczynienie ze studium maksymalnie prostego dokumentu, zawierającego tylko kluczowe ustalenia. Studium - jako strategiczny dokument kierunkowy - mógłby zawierać dyspozycje wobec tylko 10%-20% powierzchni gminy (rodzaj siatki-rastru z ustaleniami nałożonymi tylko na wybrane fragmenty z całej gminy). Wówczas nie byłoby tak dużych przeszkód jak obecnie, aby uczynić z niego akt prawa miejscowego ze wszystkimi tego prawnymi konsekwencjami. Natomiast im bardziej studium jest uszczegóławiane - tym bardziej maleją szanse, aby mogło stać się powszechnie obowiązującym prawem zawierającym równocześnie generalne wytyczne przestrzenne. Niestety rządowy projekt z dnia r. ustawy o zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - nie zawiera systemowych propozycji naprawczych. Po lekturze tego projektu nasuwa się szereg poważnych wątpliwości. Nadal, zamiast wprowadzenia do ustawy skonkretyzowanych dyspozycji merytorycznych, autorzy projektu 5

6 koncentrują uwagę na opisie procedur administracyjnych. Jakość przestrzeni pozostaje nadal niewiele znaczącym hasłem. Szczególnie wątpliwe wydają się nowe propozycje polegające na wprowadzeniu do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: - art. 20a ust. 6 (uchwała o odmowie nie podlega zaskarżeniu); - art. 58 ust. 3-5 (odszkodowanie za szkodę wyrządzoną inwestycją realizowaną poprzez decyzję ulicp); - art. 60 ust. 1. (opinia rady gminy do każdej decyzji wz); - art. 60. ust. 1b (termin ważności decyzji wz - 2 lata ); - art. 61. ust. 1 pkt. 1. (usunięcie kryterium kontynuacji); - art. 63. ust. 3a-3c (odszkodowanie za szkodę wyrządzoną inwestycją realizowaną poprzez decyzję wz). Wątpliwość nr 1 Projekt ustawy proponuje budzący wątpliwości przepis zawarty w art. 20a ust. 6, na bazie którego uchwała o odmowie nie podlegałaby zaskarżeniu (taki przepis stawia w wyraźnie gorszym położeniu tych prywatnych właścicieli nieruchomości, którym gmina odmówi realizacji ich wystąpień o wszczęcie postępowania w przedmiocie uchwalenia bądź zmiany planu). Treść przepisu poniżej. Art. 20a. 1. Podmiot uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm. 1) ), może skierować wystąpienie do rady gminy o wszczęcie postępowania w przedmiocie uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego w celu umożliwienia realizacji inwestycji wskazanej w wystąpieniu, zobowiązując się do realizacji infrastruktury technicznej, której realizacja jest zadaniem własnym gminy oraz jej nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy. Wystąpienie skierować może również podmiot, który nie dysponując prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uzyskał na to wystąpienie zgodę właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, wyrażoną w formie aktu notarialnego. 5. Rada gminy, w terminie 3 miesięcy od otrzymania wystąpienia, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego lub jego zmiany, bądź uchwałę o odmowie przystąpienia do sporządzania planu miejscowego lub jego zmiany, w celu umożliwienia realizacji inwestycji opisanej w wystąpieniu. W uchwale określa się również infrastrukturę techniczną, która zostanie zrealizowana i bezpłatnie przekazania na rzecz gminy przez podmiot, o którym mowa w ust Uchwała o odmowie przystąpienia do sporządzania planu miejscowego lub jego zmiany nie podlega zaskarżeniu. Wątpliwość nr 2 Projekt ustawy proponuje budzące wątpliwości przepisy zawarte w art. 58 ust. 3-5, dotyczące odszkodowań za szkodę wyrządzoną inwestycją realizowaną poprzez decyzję ulicp (przepis jest niejasny i posługuje się niesprecyzowanym pojęciem "obszar oddziaływania inwestycji") Treść przepisu poniżej. 3. Jeżeli lokalizacja inwestycji następuje na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a jej realizacja powoduje, iż korzystanie z nieruchomości lub jej części, znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji, w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 4, żądać od inwestora odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. 4. Realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez inwestora właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. 5. Koszty realizacji roszczeń, o których mowa w ust. 3 i 4, ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. ; 1 6

7 Wątpliwość nr 3 Projekt ustawy proponuje budzący wątpliwości przepis zawarty w art. 60 ust. 1. (opinia rady gminy do każdej decyzji wz). Treść przepisu poniżej. 1. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, i po uzyskaniu opinii rady gminy: 1) wskazującej na brak sprzeczności planowanego przez wnioskodawcę sposobu zagospodarowania i korzystania z terenu z polityką przestrzenną gminy wyrażoną w studium, w szczególności w zakresie: a) planowanego sposobu zagospodarowania i użytkowania terenów, b) wskaźników zagospodarowania, c) zasad ochrony środowiska i jego zasobów, przyrody, krajobrazu kulturowego, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury, d) sposobów i zasad realizacji infrastruktury technicznej; Proponowana zmiana art wprowadza obowiązek sporządzania przez radę gminy opinii do każdej decyzji o warunkach zabudowy, wskazującej na brak sprzeczności planowanego przez wnioskodawcę sposobu zagospodarowania i korzystania z terenu z polityką przestrzenną gminy wyrażoną w studium. Tak sformułowany przepis nakłada na wszystkich radnych (tj. na kilka-kilkadziesiąt osób równocześnie) - obowiązek zapoznania się z całą dokumentacją związaną z każdą decyzją o warunkach zabudowy i wydania rzetelnej w tej sprawie opinii. Taka procedura powodować będzie, że na inne sprawy, którymi zajmowała się rada każdej gminy, będzie dużo mniej czasu. Oprócz kwestii dodatkowych obowiązków nakładanych na radnych - warto rozważyć jaki cel i jaki skutek prawny ma mieć opinia rady gminy? Trudno jest bowiem założyć, że prawodawca uznał, że ma to być tylko nic nie niosąca z sobą pracochłonna formalność. Ponieważ ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak i inne ustawy - musi być zgodna z art. 7 i art. 87 Konstytucją RP, to w sytuacji, w której studium nadal ma nie być aktem prawa powszechnie obowiązującego - to opinia o braku zgodności decyzji wz ze studium nie może mieć żadnej mocy sprawczej. Takiej zasady nie może zmienić proponowany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przepis art. 1.3., w którym mowa o uwzględnianiu stanowisk wyrażonych w opiniach zgłaszanych przez podmioty administracji publicznej, w ramach wykonywanych przez organy jednostek samorządu terytorialnego zadań publicznych a także analizy ekonomiczne, ekologiczne i społeczne. (Pełna treść art poniżej): 3. Ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu, organ waży interesy prywatne, w tym zgłaszane w postaci wniosków i uwag, zmierzające do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu, jak i zmian w zakresie jego zagospodarowania, i interes publiczny, uwzględniając stanowiska wyrażone w opiniach i uzgodnieniach, zgłaszanych przez organy administracji publicznej, w ramach wykonywanych przez te organy zadań publicznych, a także analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne." Wątpliwość nr 4 Projekt ustawy proponuje budzący wątpliwości przepis zawarty w art. 60 ust. 1b. (termin ważności decyzji wz - tylko 2 lata, a więc stanowczo za mało dla przygotowania znacznej części inwestycji). Treść przepisu poniżej. 1b. Termin wa no ci decyzji o warunkach zabudowy wynosi 2 lata. Wątpliwość nr 5 Projekt ustawy proponuje budzący wątpliwości przepis zawarty w art. 61. ust. 1 pkt. 1. (usunięcie kryterium kontynuacji). Treść przepisu poniżej. - pkt 1 otrzymuje brzmienie: 7

8 1) wszystkie działki stanowiące przedmiot wniosku bezpośrednio graniczą z co najmniej jedną zabudowaną działką, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio lub przez istniejącą, urządzoną drogę wewnętrzną;, Obecnie obowiązujący art. 61. ust. 1. pkt. 1 stanowi (treść poniżej): 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; Zmiana art to przede wszystkim usunięcie kryterium kontynuacji, które ma obecnie kluczowe znaczenie w określaniu cech zabudowy, która może być realizowana w oparciu o wydawaną decyzję o warunkach zabudowy. Kryterium to ma teraz wysoką rangę kryterium ustawowego i tym samym pozwala zapewniać budowę nowych obiektów kontynuujących wartości zastane. Planowana zmiana ustawy pozbawia organy wydające decyzje skutecznego narzędzia w postaci ustawowego kryterium "kontynuacji" - nie wprowadzając w zamian żadnego innego, równie istotnego kryterium. Odwołanie się do nieistniejącego jeszcze rozporządzenia, "o którym mowa w ust. 6" - nie gwarantuje żadnego sukcesu w tej materii. Wątpliwość nr 6 Projekt ustawy proponuje budzące wątpliwości przepisy zawarte w art. 63 ust. 3a-5c, dotyczące odszkodowań za szkodę wyrządzoną inwestycją realizowaną poprzez decyzję wz (przepis jest niejasny i posługuje się niesprecyzowanym pojęciem "obszar oddziaływania inwestycji") Treść przepisu poniżej. 3a. Jeżeli lokalizacja inwestycji następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a jej realizacja powoduje, iż: 1) korzystanie z nieruchomości lub ich części, dla których obowiązuje plan miejscowy, w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, 2) dalsze faktyczne korzystanie z terenu i gruntu w sposób zgodny z faktycznym korzystaniem, mającym miejsce w dniu uprawomocnienia się decyzji o warunkach zabudowy, znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone - właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 3b, żądać od inwestora odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. 3b. Realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez inwestora właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. 3c. Koszty realizacji roszczeń, o których mowa w ust. 3a 3b, ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę., Bożena Nieroda 8