Joanna Kawecka-Pysz. Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości położonych w Polsce przez cudzoziemców

Transkrypt

1 Rejent* rok 9. nr 2(94) luty 1999 r. Joanna Kawecka-Pysz Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości położonych w Polsce przez cudzoziemców W centrum zainteresowania badaczy zagadnień związanych z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców leży zazwyczaj ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nieco mniej znany jest kolizyjnoprawny aspekt tego zagadnienia, któremu w dużej części poświęcone będzie niniejsze opracowanie. Problematyka nabywania nieruchomości przez podmioty zagraniczne wykracza bowiem znacznie poza ramy ustawy, której analiza dokonywana być musi na szerokim tle całości systemu prawnego. Już samo umiejscowienie tejże ustawy w systemie prawa musi nastręczać trudności. Twór ten należy bowiem uznać za bardzo niejednolity i niespójny wewnętrznie 1, zawierający w swej treści przepisy z różnych dziedzin szeroko pojmowanego prawa cywilnego (materialnego: rzeczowego, spadkowego, rodzinnego, gospodarczego oraz procedury cywilnej), a ponadto leżący niejako na pograniczu prawa cywilnego i administracyjnego, bo przecież ustawa reguluje kwestię uzyskania zezwolenia w postaci decyzji administracyjnej na dokonanie określonych w niej czynności cywilnoprawnych (nabycia prawa własności, użytkowania wieczystego nieruchomości oraz nabycia udziału w spółce będącej właścicielem nieruchomości). Wiele trudności sprawia także odnalezienie podstawy stosowania ustawy zaliczanej przez większość przedstawicieli doktryny do prawa 1 Krytyczną analizę treści ustawy zawierają m.in. opracowania: R. S z t y k, Nowe zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, Rejent 1996, nr 7-8; J. R a j s k i, Zmiana ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, PPH 1996, nr

2 Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości... obcych, będącego częścią prawa prywatnego międzynarodowego w szerokim znaczeniu 2. Nie możemy jednak zapominać, iż ustawa reguluje w jakimś zakresie stosunki cywilnoprawne o charakterze międzynarodowym, dla których prawo polskie właściwe jest wówczas, gdy jako takie zostanie wskazane przez odpowiednią normę kolizyjną ustawy z dnia 12 listopada 1965 r. - Prawo prywatne międzynarodowe 3. Czy na podstawie ustawy p.p.m. dochodzą do głosu przepisy ustawy n.n.c., pozostaje kwestią dyskusyjną, do której jeszcze powrócimy. Chcąc uczynić analizę problemów związanych z nabyciem nieruchomości przez cudzoziemca wnikliwą i wszechstronną, zacznijmy od omówienia aspektu kolizyjnoprawnego tej tematyki. Zagadnienie to powinno zostać potraktowane jako punkt wyjścia dla dalszych rozważań, ponieważ stanowi ono niejako kwestię wpadkową, bez rozwiązania której niepodobna podejmować analizy stanu prawnego. Stosunek prawny nabycia przez cudzoziemca prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości położonej w Polsce należy z pewnością zakwalifikować jako międzynarodowy, skoro zawiera on tzw. element obcy, którym w ramach tego stosunku jest podmiot nabywający prawa 4. Stosunek ten, będąc jednocześnie cywilnoprawnym, wypełnia zakres normy prawnej zawartej w art. 1 p.p.m., nakazującej stosowanie przepisów tejże ustawy celem odnalezienia prawa właściwego dla takiego stosunku. Art ustawy p.p.m. stanowi, iż własność i inne prawa rzeczowe podlegają prawu państwa, w którym znajduje się ich przedmiot. Ponieważ w przypadku nieruchomości nie ma w zasadzie możliwości zmiany jej położenia statutem rzeczowym, będzie to zawsze prawo polskie. Tak więc za pomocą łącznika miejsca położenia rzeczy (situs rei) wskazane jest prawo właściwe dla oceny powstania, zmiany, wygaśnięcia lub przeniesienia praw rzeczowych. Statutowi temu podlegać więc będą czynności prawnorzeczowe nabycia prawa własności (umowa prawnorzeczowa o przeniesienie własności) oraz inne zdarzenia, z wystąpieniem których ustawa wiąże 2 M. P a z d a n, Prawo prywatne międzynarodowe. Warszawa 1996, s ; W. L u d w i - czak, Międzynarodowe prawo prywatne, Warszawa 1990, s Dz.U. z 1965 r. Nr 46, poz Na temat zakresu prawa prywatnego międzynarodowego oraz roli tzw. elementu obcego dla określenia zasięgu obowiązywania norm kolizyjnych patrz: M. P a z d a n, op. cit., s. 14 i nast.; J.Jakubowski, Funkcje i zakres prawa prywatnego międzynarodowego, PiP 1966, z. 11, s. 668 i nast. 107

3 Joanna Kawecka-Pysz bezpośredni skutek w postaci nabycia prawa własności (zasiedzenie). Według postanowień tego statutu oceniane będą przesłanki ważności czynności prawnej z punktu widzenia wad oświadczeń woli 5, roli określonych wpisów, dopuszczalności warunku czy terminu. Zgodnie z prawem reisitae określimy sam przedmiot własności (tzn. wg polskiego prawa zdefiniujemy, co to jest nieruchomość), treść, wykonywanie i ochronę własności, a także moment jej przejścia na inny podmiot 6. Statut ten nie będzie zaś miarodajny, jeśli chodzi o zdolność do czynności prawnych i formę, gdyż na mocy art. 9 i 12 p.p.m. w odniesieniu do zdolności i formy przeprowadzić trzeba odrębny zabieg odnalezienia prawa właściwego. Kwestie te należą więc do zakresu odrębnych statutów: personalnego i statutu formy, a omówione zostaną w dalszej części. Można chyba zaryzykować stwierdzenie, że sytuacje, gdy do nabycia własności nieruchomości przez cudzoziemca dochodzić będzie na podstawie zdarzeń prawnorzeczowych, np. zasiedzenia, należeć będą do rzadkości. Również umowa prawnorzeczowa, zgodnie z obowiązującą w naszym prawie zasadą kauzalności czynności prawnych, zawierana jest w wykonaniu już istniejącego zobowiązania, w oderwaniu od którego samodzielnie nie może stanowić źródła nabycia prawa. W ogromnej większości przypadków podstawą nabycia prawa własności będzie zobowiązanie do przeniesienia własności, wynikające z innych niż rzeczowe tytułów, tj. np. z umów lub z innych czynności prawnych (np. jednostronnych oświadczeń woli, zapisu testamentowego). Źródłem zobowiązania do przeniesienia własności może być również inne zdarzenie, jak bezpodstawne wzbogacenie, odwołanie darowizny czy też zdarzenie, o którym mówi art. 231 k.c., uzasadniające roszczenie posiadacza w dobrej wierze o przeniesienie własności działki zajętej pod budowę. Należy też wspomnieć o zdarzeniach prawnych nie należących do prawa rzeczowego, a mogących stanowić tytuł 5 Kwestia oecny ważności czynności prawnej pod kątem wad oświadczenia woli jest w doktrynie kontrowersyjna. Jedni uważają, że oceny należy tu dokonywać w oparciu o prawo ojczyste osoby składającej oświadczenie, a więc zagadnienie to włączone jest do zakresu statutu personalnego - tak: W. L u d w i c z a k, op. cit., s. 181; J. K o s i k, Zagadnienia prawa rzeczowego w prawie prywatnym międzynarodowym z 1965 r., Wrocław 1976, s. 99. Inni twierdzą, że kwestia ta jako przesłanka ważności czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności, czyli lex causae - tak np. M. P a z d a n, op. cit., s J. Kos i k,op. cit.,s. 92; E. W i c rzbo w ski, Międzynarodowy obrót prawny z zagranicą w sprawach cywilnych. Warszawa 1971, s. 269 i nast. 108

4 8 Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości... nabycia własności, których bezpośrednim skutkiem będzie przejście prawa na nabywcę, nie zaś powstanie zobowiązania do jego przeniesienia. Mowa tu oczywiście o śmierci skutkującej przejście praw przysługujących spadkodawcy na spadkobierców. Tak więc źródłem nabycia własności mogą być bardzo różne sytuacje prawne, których oceny dokonywać musimy w oparciu o odpowiedni statut, właściwy dla owej podstawy, przy czym nie musi on okazać się identyczny ze statutem rzeczowym. Spróbujmy wobec tego przeanalizować powyższe zagadnienie pod względem zgodności statutu rzeczowego ze statutem, nazwijmy go statutem źródła nabycia własności. Odrębnemu statutowi podlegają, jak powiedzieliśmy, w pierwszej kolejności umowy o charakterze obligacyjnym. W odniesieniu do zobowiązań dotyczących nieruchomości wyłączona została mocą art p.p.m. możliwość wyboru przez strony prawa właściwego dla stosunku wynikającego z zawieranej umowy 7, a wprowadzony bezwzględny obowiązek (przepis ma charakter ius cogens) stosowania prawa miejsca położenia nieruchomości. Tak więc dla sytuacji przez nas rozważanej, jako że analizujemy kwestię nabycia nieruchomości położonej w Polsce, prawem tym będzie prawo polskie. Wyjaśnienia wymaga przy tym użyte przez ustawodawcę sformułowanie, że zobowiązanie ma dotyczyć" nieruchomości. Określenie to, jako nieścisłe, budzić może wątpliwości. W piśmiennictwie przyjmuje się zgodnie, że za zobowiązania takie uznać należy zarówno umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości, jak również umowy przedwstępne zobowiązujące do zawarcia w przyszłości umów, których skutkiem będzie przeniesienie własności nieruchomości. W zgodnej opinii doktryny, zakres zastosowania przepisu nie rozciąga się jednak na umowy o świadczenie usług, jak umowa-zlecenie 8. Zasadniczy argument przytaczany na uzasadnienie takiego stanowiska odwołuje się do pośredniego charakteru związku takiej umowy z nieruchomością nawet wówczas, 7 Możliwość taką przewiduje art p.p.m. dla wszystkich innych zobowiązań umownych. Polsce przez cudzoziemców, [w:] Księga pamiątkowa. I Kongres Notariuszy RP, Poznań-lCIuczbork 1993; M.A. Zac har i as i c w i c z, Prawo właściwe dla zobowiązań z czynności prawnych w braku wyboru prawa w polskim prawie prywatnym międzynarodowym, Katowice 1989, s. 54 -autorka celem kwalifikacji poszczególnych zobowiązań, jako dotyczących nieruchomości, posługuje się kryterium intensywności powiązania praw i obowiązków decydujących o istocie stosunku z prawem miejsca położenia nieruchomości. 109

5 Joanna Kawecka-Pysz gdy jej treścią jest obowiązek nabycia przez zleceniobiorcą owej nieruchomości dla zleceniodawcy. Pozostawiając rozważania na ten temat poza ramami niniejszej pracy, należy jednak zwrócić uwagę, iż podobnie można byłoby uzasadnić pozostawienie poza zakresem zastosowania przepisu art p.p.m. także umów przedwstępnych do umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości, skoro umowy takie rodzą między stronami również tylko skutki obligacyjne, a ich związek z nieruchomością jest w zasadzie pośredni w tym samym stopniu, co związek z nią wyżej wspomnianych umów-zleceń. Co więcej, umowa-zlecenie w niektórych przypadkach może zrodzić w zakresie nabycia praw dalsze skutki aniżeli umowa przedwstępna. Dlatego też, jeśli posługujemy się argumentem o konieczności poddania czynności niesamodzielnych i przygotowawczych prawu właściwemu dla czynności głównej celem ujednolicenia statutów, należałoby konsekwentnie w zakres zastosowania normy z art p.p.m. włączyć obydwa rodzaje umów 9. Powstaje też pytanie, jaki statut rządzi ustanowionym na rzecz cudzoziemca w drodze czynności prawnej prawem pierwokupu nieruchomości położonej w Polsce. Kierując się zaprezentowaną już tendencją do podporządkowania w zakresie stosowanego prawa czynności niesamodzielnych czynnościom głównym, należałoby przyjąć, że ocena pierwokupu powinna być dokonywana według systemu właściwego dla czynności, z której prawo to wynika. Skoro więc umowne prawo pierwokupu nieruchomości jest albo treścią samodzielnej czynności prawnej, albo też związane jest zawsze z zobowiązaniem dotyczącym nieruchomości, wobec tego w obydwu tych przypadkach zajdzie konieczność zastosowania na mocy art prawa rei sitae, a więc polskiego. Podsumowując, należy stwierdzić, że w każdej sytuacji, gdy tytułem nabycia prawa własności nieruchomości będzie zobowiązanie umowne, w związku z bezwzględnym wymogiem art p.p.m., nakazującym stosowanie tu prawa rei sitae, występować będzie zgodność statutu rzeczowego i obligacyjnego, a więc zarówno zobowiązanie będące przyczyną prawną przeniesienia własności, jak i sam skutek rzeczowy podlegać będą prawu polskiemu. Prawo to zastosujemy więc w tym wypadku do oceny 9 Argumenty na poparcie odmiennego stanowiska, tj. za stosowaniem ścieśniającej wykładni pojęcia umów dotyczących nieruchomości", przytacza M.A. Z a c h a r i a s i c w i c z, op. cit., s

6 Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości... całości procesu przeniesienia własności na podstawie zobowiązań z umów oraz (na mocy art. 30 p.p.m.) zobowiązań z jednostronnych czynności prawnych (przyrzeczenie publiczne, odwołanie darowizny) 10. Treść przepisów p.p.m., zapewniająca jedność stosowanego prawa, spotkała się z ogólną aprobatą badaczy zagadnień kolizyjnoprawnych 11. Powszechnie podkreślano, iż za rozwiązaniem takim przemawia szczególnie silne umiejscowienie umów dotyczących nieruchomości w sferze gospodarczej państwa, na terenie którego nieruchomość jest położona. Bezwzględnie wiążący charakter normy art p.p.m., uniemożliwiający stronom wybór prawa, uzasadniano też tym, iż zobowiązania dotyczące nieruchomości nie są przedmiotem międzynarodowego obrotu handlowego, dla którego potrzeb wybór ten wprowadzono. Podzielając w całości przytoczone opinie o słuszności przyjętego rozwiązania, ośmielę się jednak postawić pytanie, dlaczego bezwzględnej mocy obowiązującej przepisu art nie rozszerzono na wszelkie zobowiązania stanowiące tytuł nabycia własności nieruchomości 12. Trzeba wszak pamiętać, o czym wspomniano już wcześniej, że mogą zaistnieć takie sytuacje prawne, w których zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości nie będzie wynikało z umowy względnie z czynności prawnej jednostronnej. Wówczas pojawia się problem, na podstawie którego przepisu p.p.m. odnajdziemy prawo właściwe dla stosunków obligacyjnych, rodzących skutek w postaci zobowiązania do przeniesienia własności, a powstających ze zdarzeń nie będących czynnościami prawnymi. Wprawdzie przepis art p.p.m. mówi o poddaniu prawu rei sitae zobowiązań dotyczących nieruchomości", ale nie wskazuje, o jakie zobowiązania chodzi. Wydaje się jednak, że treści tego przepisu nie należy interpretować w oderwaniu od 1 omawianego artykułu, który formułuje ogólną zasadę wyboru statutu obligacyjnego jedynie dla zobowiązań umownych. Dlatego też 2, jako że wyraża wyjątek od powyższej zasady, musi odnosić się także tylko do obligacji umownych 13. Pozostaje więc pytanie, jakie prawo właściwe będzie dla pozostałych - 10 M. P a z d an, Przyrzeczenie publiczne w polskim prawie prywatnym międzynarodowym, PiP 1989, z. 1, s. 72; M.A. Z a c h a r i a s i c w i c z, op. cit., s Zagadnienie to, jako nic mające zapewne zbyt dużego praktycznego znaczenia, nic zostało właściwie jak dotąd zauważone w literaturze. 13 Zdanie to podziela M.A. Zachariasicwicz, op. cit., s O 111

7 Joanna Kawecka-Pysz nieumownych"- zobowiązań stanowiących tytuł nabycia własności nieruchomości. Otóż prawo właściwe dla tych zobowiązań wskazuje norma kolizyjna art. 31 p.p.m., który stwierdza, iż zobowiązanie nie wynikające z czynności prawnej podlega prawu państwa, w którym nastąpiło zdarzenie będące źródłem zobowiązania". Analiza poszczególnych przypadków w kontekście art p.p.m. prowadzi do wniosku, iż pośród innych niż umowa zdarzeń mogących stanowić źródło zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości praktyczne znaczenie może mieć bezpodstawne wzbogacenie lub też zdarzenie uzasadniające roszczenie z art k.c. Oczywistej właściwości polskiego prawa dla oceny drugiej sytuacji nie trzeba wyjaśniać. Również wzbogacenie, które w interpretacji przepisu 31 1 p.p.m. jest właśnie źródłem zobowiązania" 14 z bezpodstawnego wzbogacenia, musi w tym przypadku mieć miejsce w Polsce, skoro polega ono na zwiększeniu" stanu majątku o własność położonej tu nieruchomości. W tej sytuacji uzasadniony jest chyba wniosek, iż przez wzgląd na spójność rozwiązań prawnych i w celu uniknięcia stosowania zbiegów interpretacyjnych, sensowne byłoby poddanie bezwzględnej właściwości prawa miejsca położenia rzeczy wszelkich stosunków obligacyjnych dotyczących nieruchomości. Pozwoliłoby to usunąć powstające na tle obowiązujących przepisów złudne, jak się okazuje, wrażenie, iż istnieją jakieś takie stosunki zobowiązaniowe dotyczące nieruchomości, w odniesieniu do których wyłączona może być właściwość rei sitae 15. Przechodząc do omówienia dalszych zagadnień, należy stwierdzić, że do rozbieżności statutów może dojść przede wszystkim wówczas, gdy tytułem nabycia prawa własności jest czynność czy też zdarzenie należące do innej dziedziny prawa cywilnego niż prawo zobowiązań. Najistotniejsze wśród nich znaczenie mają zdarzenia prawnospadkowe. Otóż, zgodnie z art. 34 p.p.m., w sprawach spadkowych właściwe jest prawo ojczyste spadkodawcy w chwili jego śmierci. Najczęściej podnoszonym argumentem na poparcie słuszności odesłania w sprawach spadkowych do lexpatriae, bez względu na cechy przedmiotów wchodzących w skład spadku, był ten o konieczności zapewnienia jedności statutu spadkowego 16. Statut ten będzie więc zgodny 14 W. L u d w i c z a k, op. cit., s Problem zauważa też J. K o s i k, op. cit., s Na niefortunność takiego rozwiązania w odniesieniu do nieruchomości wskazywał J. K o - s i k, op. cit., s

8 Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości... z rzeczowym i stosowane będą reguły polskiego prawa wówczas, gdy spadkodawcą będzie obywatel polski. Z pewnością jednak może wystąpić w praktyce przypadek spadkobrania (ustawowego lub testamentowego) po cudzoziemcu będącym właścicielem nieruchomości położonej w Polsce, gdy uprawnionym do dziedziczenia będzie także cudzoziemiec. Tak więc mocą powołanego przepisu dla oceny tej sytuacji miarodajne będzie prawo obce. Inny system zastosujemy również jako właściwy dla zapisu testamentowego uczynionego przez cudzoziemca. Zgodnie bowiem z utrwalonym stanowiskiem doktryny, również zapis testamentowy objęty jest zakresem statutu spadkowego 17. Mimo że, jak powiedziano, zasadniczo właściwa w sprawach spadkowych jest lex patriae spadkodawcy w chwili śmierci, to nie sposób uciec od pytania o znaczenie innych statutów, w szczególności rzeczowego, jeśli chodzi o skutki zdarzeń i czynności prawnospadkowych. Sąd polski, stwierdzający nabycie spadku po cudzoziemcu, będzie musiał, zgodnie z wymogiem art p.p.m., zastosować prawo obce bez względu na to, czy przewiduje ono taką samą, czy inną od obowiązującej w naszym prawie konstrukcję nabycia praw ze spadku 18. W literaturze odrzucono możliwość powołania się przez sąd polski na klauzulę porządku publicznego w celu wyłączenia obcych norm nawet wówczas, gdyby właściwe dla statutu spadkowego prawo rozstrzygało kwestię nabycia praw należących do spadku wbrew zasadzie sukcesji uniwersalnej i zasadzie nabycia spadku ipso iure, mimo iż obie te zasady stanowią niejako kwintesencję naszego prawa spadkowego 19. Zgodnie więc przyjmuje się, iż to statut spadkowy z całą pewnością określa wszystkie przesłanki oraz sposób nabycia spadku. Jedyny wyjątek od powyższej zasady czyni się w stosunku do przejścia na spadkobierców wchodzącego w skład spadku po cudzoziemcu, a położonego w Polsce gospodarstwa rolnego. Otóż, w zgodnej opinii doktryny i judykatury, również i w tym przypadku dziedziczenie podlega wskazanemu 17 M. Pazdan, O nabywaniu... s. 178; tenże, Kolizyjnoprawna problematyka nabycia spadku, Studia Cywilistyczne 1974, t. 23, s. 169 i nast. 18 Zasadniczo, porównując systemy prawne różnych państw, wyróżnić można dwie konstrukcje nabycia spadku; sukcesję uniwersalną występującą z licznymi modyfikacjami na kontynencie europejskim i anglosaską administrację spadku. Szeroko na ten temat M. Pazdan, Kolizyjnoprawna..., s

9 Joanna Kawecka-Pysz przez normę kolizyjną statutowi spadkowemu (fet patriae), jednakże z uwzględnieniem obowiązujących w Polsce przepisów szczególnych o dziedziczeniu gospodarstw rolnych 20. Kilka uwag poświęcić też należy zagadnieniu zapisu testamentowego. Otóż, wedle naszego prawa, czynność ta, należąca niewątpliwie do zakresu prawa spadkowego, zgodnie z konstrukcją przyjętą przez k.c., rodzi pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym więź o względnym charakterze. Zobowiązanie takie podlegać będzie jednak, jak wspomniano, statutowi spadkowemu, zgodnie z poglądem, iż zobowiązanie wynikające z czynności prawnej należącej do innej dziedziny prawa cywilnego podlega prawu właściwemu dla stosunku, z którym jest związane. W przypadku zapisu będzie to statut spadkowy, a więc prawo ojczyste spadkodawcy w chwili jego śmierci. Prawo to odmiennie od naszego rozstrzygać może kwestię skutków zapisu 21. Problem ten od dawna jest przedmiotem rozważań badaczy prawa prywatnego międzynarodowego 22. Zastanawiano się bowiem, czy istnieje możliwość, aby zapis testamentowy ustanowiony przez cudzoziemca wywarł bezpośrednie skutki rzeczowe, jeśli takie przewiduje prawo obce, będące właściwym dla statutu spadkowego. Otóż większość autorów wypowiada się przeciwko przyjęciu takiego rozwiązania, twierdząc, iż pierwszeństwo należy się statutowi rzeczowemu, zgodnie z którym należy oceniać skutki zapisu. Innymi słowy, jeżeli statut rzeczowy wymaga dla wykonania zapisu i przejścia własności na zapisobiorcę zawarcia umowy o przeniesienie własności, wymóg ten musi być spełniony, choćby statut spadkowy właściwy dla zapisu przewidywał konstrukcję legatum per vindicationem 2i. Jak już wspomniano, odrębnym zagadnieniem pozostaje ocena zdolności cudzoziemca do czynności prawnych oraz formy. Otóż przepis art. 9 ustawy p.p.m. wskazuje jako właściwe dla oceny zdolności: osób fizycznych - prawo ojczyste, osób prawnych - prawo miejsca siedziby, dla jed- 20 Mimo zgodności co do konieczności uwzględnienia tych przepisów, istnieje rozbieżność odnośnie do uzasadnienia takiego rozwiązania - patrz M. P a z d a n, Prawo..., s ; J. K o - s i k, op. cit., s Konstrukcją zapisu windykacyjncgo, wywołującego bezpośrednie skutki rzeczowe, posługuje się np. prawo włoskie i prawo francuskie. 22 M. P a z d a n, O nabywaniu... s. 177 i nast. 23 Tak m.in. M. P a z d a n, Kolizynoprawna..., s ; tenże, O nabywaniu..., s

10 Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości.. nych zaś i dla drugich, w sytuacji gdy czynność dokonywana jest w zakresie prowadzonego przedsiębiorstwa - prawo siedziby tego przedsiębiorstwa. Jeśli zaś idzie o formę czynności prawnej z udziałem cudzoziemca, to zgodnie z art. 12 p.p.m. forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Wystarcza jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana". Oznacza to, że jakkolwiek w prawie polskim dla wszelkich czynności rozporządzających czy też zobowiązujących do przeniesienia własności, których przedmiotem jest nieruchomość, przewidziana jest forma aktu notarialnego ad solemnitatem, to jednak wymóg ten może być zniesiony, gdy umowa zawierana będzie w innym państwie, którego prawo nie wymaga dla powyższych czynności takiej formy. Powstaje jednak pytanie, co wówczas, gdy zdarzy się, iż strony nie zachowają ani wymogów prawa polskiego, ani też prawa loci actus? Otóż w piśmiennictwie prezentowany jest pogląd, iż skutki takiego stanu oceniane być muszą według prawa właściwego dla czynności prawnej - w tym wypadku według prawa polskiego 24. Wobec tego bez wątpliwości możemy stwierdzić, iż na gruncie obowiązującego prawa istnieje możliwość skutecznego zawarcia w innym państwie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności położonej w Polsce nieruchomości lub nawet umowy rozporządzającej zawieranej dla wykonania istniejącego zobowiązania, bez zachowania wymogów prawa polskiego, o ile zachowane zostaną wymogi prawa miejsca dokonania czynności. Przepisy dawnej ustawy p.p.m. z 1926 r. nie zezwalały na to, gdyż na mocy art. 6 ust. 3 nabycie, zmiana, umorzenie praw rzeczowych dotyczących nieruchomości oraz zobowiązań z czynności prawnych, na podstawie których prawa takie miały być nabyte, podlegały co do formy prawu obowiązującemu w Polsce 25. Po przeanalizowaniu zagadnienia nabycia prawa własności nieruchomości przez cudzoziemca pod kątem przepisów prawa prywatnego międzynarodowego, wysunąć można wniosek, iż w zdecydowanej większości przypadków właściwe dla oceny tego stosunku będzie prawo polskie, wskazane przez normę kolizyjną jako lex rei sitae. W niektórych jednak przypadkach, np. wówczas, gdy tytułem nabycia prawa będzie czynność z zakresu 24 M. Pazdan, Prawo..., s. 91; W. Lud w i czak, op. cit., s B. Walaszek, M.Sośnia k, Międzynarodowe prawo prywatne, Kraków 1965, t. II, s

11 Joanna Kawecka-Pysz prawa spadkowego, może dojść do sytuacji, gdy do oceny tytułu nabycia własności, na mocy odpowiedniego przepisu p.p.m., zastosujemy prawo obce, zaś prawo polskie do oceny samych skutków rzeczowych. Problem właściwie nie powstaje, gdy obydwa systemy prawne okażą się zgodne i w taki sam sposób normować będą dany stosunek prawny. Jednakże, co przedstawiono wyżej na przykładzie zagadnienia zapisu testamentowego, w pewnych sytuacjach może dojść do merytorycznej rozbieżności statutów i wówczas pozostaje do rozwiązania kwestia, któremu systemowi prawnemu przyznać pierwszeństwo. W literaturze zauważalna jest tendencja do przyznawania w sytuacji takiej niezgodności prymatu statutowi rzeczowemu, w szczególności zaś w przypadku, gdy sprawa dotyczy praw na nieruchomościach. Na ogół uważa się, iż prawo właściwe dla podstawy nabycia własności nie może wywołać skutków sprzecznych z zasadami prawa rzeczowego państwa, na którego obszarze położony jest przedmiot prawa 26. W odniesieniu zaś do nieruchomości, na co zwracano już uwagę, związek z prawem miejsca jej położenia jest szczególnie silny, co powinno chyba decydować o rozstrzyganiu konfliktu na korzyść prawa rei sitae. Powróćmy do zagadnień związanych z ustawą z dnia 21 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców 27. W kontekście tego co zostało już powiedziane, pozostaje odnalezienie podstawy obowiązywania interesującej nas ustawy w systemie naszego prawa. Jak już wspomniano na wstępie, ustawa ta przez większość badaczy prawa prywatnego międzynarodowego zaliczana jest do tzw. prawa obcych, a więc tej części systemu prawnego, która reguluje sytuację prawną cudzoziemców w danym państwie, określa, jaki zakres praw jest im przyznawany. Prawo obcych stanowi zespół norm o bardzo niejednolitym charakterze, albowiem przepisy te rozproszone są po różnych dziedzinach prawa, nie należą one przy tym do zakresu wąsko pojmowanego prawa prywatnego międzynarodowego, gdyż nie regulują kwestii kolizji prawa, ale zawierąją normy merytoryczne. W odniesieniu do ustawy n.n.c. należy pamiętać, co zresztą zostało już odnotowane na wstępie, że obok przepisów o charakterze administracyjnym zawiera ona wyrażone wprost normy prawa cywilnego, odnoszące się do kwestii nabycia określonych praw do nieruchomości na podstawie róż- 26 Patrz J.Kosik, op. cit., s. 93; M. P a z d a n, Kolizyjnoprawna..., s Dz.U. z 1996 r. Nr 54, poz

12 Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości... nego rodzaju zdarzeń prawnych 28. W tej sytuacji stawiane pytanie o podstawę prawną stosowania ustawy nie jest bezprzedmiotowe, a przeciwnie, wydaje się być istotne, skoro w każdym przypadku badania stosunku z elementem obcym z zakresu prawa cywilnego, a więc także stosunku nabycia nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemca, istnieje konieczność odwołania się do przepisów p.p.m., na podstawie których dopiero odnajdujemy właściwe normy cywilnoprawne. Ustawa n.n.c. wchodzi jednak, jak powiedzieliśmy, w skład prawa obcych. Dość powszechnie prezentowany jest pogląd, zgodnie z którym właściwość prawa obcych jest bezpośrednia, stosownie do zasady, iż organy każdego państwa stosują własne prawo obcych, chyba że co innego wynika z umów międzynarodowych. Wedle tego poglądu nie istnieje więc w ogóle konieczność odnajdywania jakiejś normy kolizyjnej będącej podstawą stosowania ustawy, albowiem jako prawo obcych stosuje się ją bezpośrednio 29. Stanowiska tego nie można uznać za słuszne. Powiedziano już, że ustawa zawiera normy prawa cywilnego, które w odniesieniu do konkretnego przypadku stosowane być muszą łącznie z innymi przepisami tego prawa, a te w każdym przypadku nabycia nieruchomości przez cudzoziemca dochodzić będą do głosu na podstawie odpowiedniej normy kolizyjnej, wskazującej je jako właściwe odpowiednim łącznikiem. Przyjęcie wyżej przedstawionego poglądu o bezpośredniej właściwości przepisów ustawy n.n.c. prowadziłoby do wniosku, iż niektóre przepisy prawa cywilnego (w odniesieniu do stosunków międzynarodowych) stosujemy na podstawie p.p.m., inne zaś bezpośrednio; tymczasem odpowiednia norma kolizyjna wskazuje całość przepisów właściwego systemu prawnego, który ma być zastosowany dla oceny danego stosunku. W literaturze pojawiła się też sugestia (odnosząca się jednak do ustawy sprzed nowelizacj i w roku 1996), aby za podstawę stosowania ustawy uznać art. 24 p.p.m., a więc aby jej przepisy zaliczyć do zakresu statutu rzeczowego 30. Także i tego stanowiska nie można podzielić bez zastrzeżeń. Wpisanie bowiem całości ustawy w zakres statutu rzeczowego nie wydaje się możliwe z uwagi na fakt, iż ustawa w dużej części zawiera przepisy o charakterze administracyjnym. 28 Normy cywilnoprawne to tc zajmujące się regulacją stosunków cywilnoprawnych; patrz System prawa cywilnego, 1.1, pod redakcją S.Grzybowskiego, Wyd. PAN 1985, s. 177 i nast. 25 M. Pazdan, O nabywaniu..., s. 185; W. L ud w icz a k, op. cit., s. 237 i nast.,0 R. S z t y k, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, Rejent 1991, nr 4, s

13 Joanna Kawecka-Pysz Nie można również pominąć trzeciego poglądu, wedle którego uzasadnieniem stosowania tego typu norm może być tzw. szczególna norma kolizyjna. Pojęcie to pojawia się w piśmiennictwie przede wszystkim przy okazji omawiania zagadnień związanych z dziedziczeniem gospodarstw rolnych i uzasadnieniem stosowania przepisów k.c. przewidujących dla spadkobierców ustawowych szczególne wymagania nawet wówczas, gdy właściwy statut spadkowy nie zawiera podobnych ograniczeń 31. Wydaje się, że godną uwagi propozycją, mogącą, być może, przyczynić się do rozwiązania tej dyskusyjnej kwestii, powinna być próba przedstawienia kompromisowego stanowiska, opierającego się na założeniu, iż ustawa n.n.c. zawiera dwa rodzaje norm prawnych, których podstawa stosowania może być różna. Otóż ustawa zawiera szereg norm administracyjnych dotyczących procedury i warunków uzyskiwania zezwolenia, uprawnień i obowiązków organu wydającego zezwolenie (zarówno w stosunku do występującego o zezwolenie cudzoziemca, jak i innych obowiązków, np. wyrażony w art. 4 ustawy obowiązek składania Sejmowi corocznego sprawozdania z wykonania ustawy). Z punktu widzenia cywilisty, tego typu normy nie mają w zasadzie znaczenia dla analizy stosunku prawnego nabycia przez cudzoziemca wskazanych w ustawie praw do nieruchomości, albowiem są normami prawa publicznego i jako takie nie wchodzą w zakres prawa prywatnego międzynarodowego 32. Jednakże część przepisów omawianej ustawy z całą pewnością zawiera normy cywilnoprawne, albowiem ich zadaniem jest regulacja stosunku z zakresu prawa cywilnego, bo takim jest stosunek nabycia własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości. Normy tej ustawy regulują powyższe stosunki poprzez wskazanie prawnych warunków 33 nabycia określonych praw do nieruchomości w sytuacji, gdy w roli nabywcy występuje cudzoziemiec, określając przy tym sankcję niezachowania powyższych wymogów oraz wymieniając na zasadzie wyjątków szczególne przypadki, w których wymogi te są zniesione. Powyższe przepisy ustawy stanowią więc swego rodzaju uzupełnienie prze- 31 M. P a z d a n, Prawo..., s J. J a k u b o w s k i, op. cit., s Za zakwalifikowaniem przewidzianego przez ustawę n.n.c. zezwolenia na nabycie własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości do kategorii conditiones iuris opowiedział się S. B r c y c r, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 105 i nast. Kwestia ta z pewnością jednak jest dyskusyjna i zasługuje na odrębne potraktowanie. 118

14 Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości... pisów kodeksu cywilnego, które stosujemy do każdego przypadku nabycia własności lub innego prawa do nieruchomości bez wzglądu na to, kto występuje w roli podmiotu nabywającego owe prawa. Tak więc przepisy ustawy n.n.c., regulując jedynie w pewnym fragmencie stosunek cywilnoprawny nabycia określonych praw do nieruchomości, muszą być odczytywane łącznie z dalszą częścią przepisów prawa cywilnego, normującego przecież wszelkie stosunki nabycia wskazanych w ustawie praw do nieruchomości, bez względu na cechy podmiotu, który je nabywa. Innymi słowy, chcąc określić wzajemny stosunek norm cywilnoprawnych zawartych w ustawie n.n.c. do pozostałych norm prawa cywilnego zawartych w innych aktach prawnych, należałoby powiedzieć, iż normy ustawy nakładają się na inne normy prawa cywilnego, w szczególności kodeksu cywilnego, stanowiąc swego rodzaju modyfikację tychże norm. Przepisy ustawy muszą więc być stosowane obok innych przepisów prawa cywilnego z uwagi na to, że same regulują kwestię nabycia praw do nieruchomości w sposób jedynie fragmentaryczny. Można też powiedzieć, że jakkolwiek przepisy k.c. zawierają pewien zasadniczy schemat konstrukcji nabycia własności, to jednak zdarza się, że przepisy innej ustawy wprowadzają do owego schematu pewne modyfikacje, stanowiąc, jak ustawa n.n.c., dodatkowe warunki nabycia prawa z uwagi na cechy nabywcy (podmiotu prawa - cudzoziemca) i na cechy przedmiotu prawa (nieruchomości). Podobną na gruncie prawa cywilnego sytuację spotykamy np. w przypadku dokonywania przez małżonka czynności przekraczających zwykły zarząd. Otóż k.r.o. wymaga dla takiej czynności, jeśli dokonywane jest rozporządzenie prawem wchodzącym w skład wspólności majątkowej małżeńskiej lub zaciągane zobowiązanie obciążające majątek wspólny, zgody drugiego małżonka, udzielenie której stanowi warunek ważności powyższych czynności. Jak widać, i w tym wypadku mamy do czynienia z uzupełnieniem przepisów k.c. przez przepisy innej ustawy, która dla dokonania określonych prawem czynności przez określony podmiot wymaga spełnienia dodatkowego warunku, wskazując jednocześnie sankcjęjego niedotrzymania. Wobec tego słuszny jest chyba pogląd, że skoro cywilnoprawne przepisy ustawy n.n.c. odczytywane być muszą na tle innych przepisów prawa cywilnego, gdyż dopiero wspólnie z tymi przepisami mogą i muszą być stosowane do każdego przypadku nabycia własności i innych wskazanych w ustawie praw do nieruchomości przez cudzoziemca, to wobec faktu, że taki stosunek 119

15 Joanna Kawecka-Pysz prawny z punktu widzenia p.p.m. należy zakwalifikować jako międzynarodowy, przepisy ustawy n.n.c. wraz z innymi przepisami prawa cywilnego dochodzą do głosu na podstawie ustawy p.p.m., stanowiącej uzasadnienie ich stosowania. Pozostaje więc jeszcze odpowiedź na pytanie, który konkretnie przepis p.p.m. stanowi podstawę stosowania przepisów cywilnoprawnych ustawy n.n.c., to jest w skład jakiego statutu wchodzą. Zanim spróbujemy znaleźć odpowiedź na tak postawione pytanie, wskażmy te przepisy ustawy n.n.c., które zgodnie z tym co zostało powiedziane wyżej, zakwalifikujemy jako zawierające normy prawa cywilnego, regulujące stosunek nabycia własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości. Tak więc art. 1 ustawy zawiera normę wyrażoną w sposób następujący: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia", następnie w art. 6 ust. 1 powiada się, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy" - a więc bez wymaganego zezwolenia -, jest nieważne". Obydwa te przepisy zawierają wyrażone wprost normy cywilnoprawne, ustanawiające dla czynności prawnej nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wymóg w postaci wcześniejszego uzyskania zezwolenia oraz przewidujące sankcję niespełnienia tegoż warunku w postaci nieważności nabycia. Wydaje się, że normy powyższe zaliczyć należy do zakresu statutu rzeczowego, albowiem to właśnie statut rzeczowy określa powstanie, zmianę, wygaśnięcie i przeniesienie praw rzeczowych, a więc wyznacza zespół norm danego systemu prawnego, według których oceniać należy skutki rzeczowe czynności prawnych. Wnioskowi takiemu nie przeczy treść przepisu art. 1 ust. 4, w którym stwierdza się, że nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego". Mowa tu więc o wszelkiego rodzaju zdarzeniach (a więc zdarzeniach sensu stńcto oraz czynnościach prawnych) skutkujących nabycie wyżej wskazanych praw. Nie oznacza to jednak, moim zdaniem, iż dla ważności nabycia konieczne jest w każdym przypadku uzyskanie zezwolenia jeszcze zanim nastąpiło takie zdarzenie, tym bardziej jeśli nie wywiera ono automatycznie skutków prawnorzeczowych (w wielu przypadkach byłoby to wręcz niemożliwe). Ustawa mówi wszak wyraźnie, że zezwolenie wymagane jest do nabycia prawa, a więc ostatecznego jego przejścia na nabywcę, z czego wnioskować należy, iż trzeba je uzyskać najpóźniej przed dokonaniem czynności o skutkach rzeczowych. Innymi słowy, od uzyskania zezwolenia zależy 120

16 Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości... możliwość nabycia prawa własności, bowiem w przeciwnym razie nabycie jest nieważne. Tak więc jako warunek zaistnienia skutków rzeczowych w postaci przejścia prawa wymóg ten wchodzi w skład statutu rzeczowego. Nie ma przy tym znaczenia, że do oceny czynności stanowiących w konkretnym przypadku tytuł nabycia prawa stosować będziemy odrębny statut, obligacyjny lub spadkowy, a nawet to, że norma kolizyjna odeśle nas do obcego systemu prawnego, który odmiennie od naszego będzie regulował dany stosunek stanowiący podstawę nabycia. Zawsze bowiem możliwość wystąpienia skutków rzeczowych w postaci ostatecznego przejścia własności uwarunkowana będzie uprzednim uzyskaniem zezwolenia, gdyż taki jest wymóg prawa polskiego, rządzącego w każdym przypadku statutem rzeczowym. Reasumując, stwierdzić należy, że przepisy ustawy n.n.c. (art. 1 ust. 1 zd. 1,6 ust. 1, 7, 8 ust. 1 i 3), ponieważ zawierają normy cywilnoprawne regulujące kwestię nabycia prawa własności, stosowane są obok innych tego rodzaju norm polskiego prawa na podstawie art ustawy p.p.m., albowiem wchodzą w skład statutu rzeczowego. W opracowaniu niniejszym celowo pominięta została kwestia nabycia udziału w spółce, dla którego ustawa n.n.c. w określonych przypadkach również przewiduje obowiązek uzyskania zezwolenia. Zagadnienie to, wykraczające daleko poza zakres przedstawionej problematyki, wymaga z pewnością odrębnego omówienia 34. Na koniec spróbujmy wysunąć kilka wniosków. 1. Stosunek nabycia nieruchomości przez cudzoziemca jest stosunkiem międzynarodowym z zakresu prawa cywilnego, wobec czego podlega on prawu wskazanemu za pomocą odpowiedniego łącznika przez właściwą normę kolizyjną ustawy z dnia 17 listopada 1965 r. - Prawo prywatne międzynarodowe. 2. Statutem rzeczowym na mocy art p.p.m. będzie zawsze prawo polskie. 3. Z uwagi na różnorodność tytułów mogących stanowić podstawę nabycia prawa własności nieruchomości, w każdym pojedynczym przypad- 34 Na nicfortunność przyjętego w ustawie rozwiązania, tj. umieszczenia przepisu o obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie udziału w tej ustawie, zwracałam uwagę w opracowaniu: Nowelizacja ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - liberalizacja czy zaostrzenie regulacji7, Rejent 1997, nr 11, s. 48 i nast. 121

17 Joanna Kawecka-Pysz ku zachodzi konieczność odrębnego zbadania zdarzenia będącego tą podstawą pod kątem przepisów pp.m. i wskazania odpowiedniego dlań statutu, dla którego, w zależności od treści normy kolizyjnej, właściwe będzie prawo polskie (w zdecydowanej większości przypadków) lub obce. 4. W sytuacji gdy system prawny właściwy dla oceny tytułu nabycia odmiennie od naszego reguluje kwestię rzeczowych skutków danego zdarzenia dochodzi do konfliktu prawa. Przyjmuje się, że zdarzenie stanowiące tytuł nabycia nie może wywrzeć skutków dalej idących niż te, które dla takiej sytuacji przewiduje prawo polskie (statut rzeczowy). W odniesieniu do nabywania praw do nieruchomości szczególnie istotną, pierwszoplanową rolę przypisuje się prawu rei sitae. 5. Cywilnoprawne normy ustawy n.n.c., wprowadzające dla cudzoziemców wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, wchodzą w skład statutu rzeczowego, a więc podstawą ich stosowania jest art ustawy p.p.m. 122