Roszczenie o ustanowienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne

Transkrypt

1 Anna Stangret-Smoczyńska Roszczenie o ustanowienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne Zmiana ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece 1 wprowadziła z dniem 20 lutego 2011 r. możliwość rozporządzania właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym. Właściciel może rozporządzić opróżnionym miejscem hipotecznym w ten sposób, że za zgodą uprawnionego w miejsce opróżnione w całości lub w części ustanowi nową hipotekę lub przeniesie inną hipotekę (art ² u.k.w.h.) 2. Przedmiotem rozporządzenia jest pierwszeństwo wygasłej (przeniesionej) hipoteki (nie zaś hipoteka ani miejsce hipoteczne). Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym stanowi więc uprawnienie właściciela nieruchomości do zachowania pierwszeństwa wygasłej hipoteki i następnie przyznania zachowanego pierwszeństwa hipotece innej nowo ustanowionej lub już istniejącej poprzez jej przeniesione w miejsce hipoteki wygasłej. Właściciel nieruchomości może zobowiązać się do ustanowienia hipoteki w miejsce opróżnione na rzecz oznaczonej osoby. Zobowiązanie to stanowić będzie źródło roszczenia, które może być ujawnione w księdze wieczystej i przez to umożliwi pełną realizację roszczenia wierzyciela, zapewniając jego ochronę w zakresie pierwszeństwa hipoteki. Niedopuszczalne jest natomiast zobowiązanie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym (art u.k.w.h.). Powyższe ma uczynić realnym dysponowanie pierwszeństwem po wygasłej hipotece przez właściciela nieruchomości, który poprzez spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką doprowadził do powstania opróżnionego miejsca hipotecznego. Zasada posuwania się hipotek z niższym pierwszeństwem naprzód znajdzie zastosowanie tylko wówczas, gdy właściciel nieruchomości nie skorzysta z uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Zatem czynność prawna, która obejmuje zobowiązanie właściciela wbrew zakazowi z art u.k.w.h. będzie uznana za sprzeczną z ustawą i tym samym za nieważną na gruncie art. 58 k.c. Ewentualnie, sankcją nieważności może być dotknięte samo zastrzeżenie do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym na gruncie art k.c. O roszczeniu w przedmiocie przeniesienia hipoteki stanowi wprost art u.k.w.h., zgodnie z którym roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej. Wówczas hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce z chwilą, gdy stało się wolne. Przepis ten nie odnosi się do roszczenia o ustanowienie hipoteki, tj. roszczenia podmiotu, który nie jest wierzycielem

2 hipotecznym. Skoro jednak uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym polegać może nie tylko na przeniesieniu na nie innej hipoteki, lecz także na ustanowieniu w to miejsce nowej (definicja z art. 101¹ u.k.w.h.), to odpowiednikiem tego uprawnienia może być zobowiązanie właściciela nie tylko do przeniesienia, lecz także do ustanowienia w miejsce opróżnione nowej hipoteki. Jak zaznaczono, art u.k.w.h. nie zawiera odniesienia do roszczenia o ustanowienie hipoteki, ponieważ roszczenie takie może być wpisane na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h., zgodnie z którym ujawnieniu w księdze wieczystej podlegają roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Źródłem roszczenia wierzyciela o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione jest zobowiązanie właściciela nieruchomości zawarte w umowie. Umowa taka może być zawarta zarówno w sytuacji, gdy miejsce hipoteczne jest już wolne (dokonano wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, zgodnie z art ust. 1 u.k.w.h.), jak i w przypadku gdy miejsce hipoteczne jest jeszcze zajęte, ale strony przewidują jego zwolnienie w przyszłości. Wpis roszczenia ma charakter fakultatywny. Roszczenie musi być skonkretyzowane co do podmiotu i przedmiotu, tj. wskazywać uprawnionego wierzyciela i hipotekę, która po ustanowieniu ma zająć zwolnione miejsce, oraz miejsce i oznaczenie hipoteki, która ma miejsce zwolnić. Z oczywistych względów nie może działać w tym wypadku zasada automatyzmu wyrażona w art u.k.w.h. dla przejścia hipoteki w miejsce opróżnione, gdyż hipoteka ta jeszcze nie istnieje. Do jej powstania konieczne jest zawarcie umowy oraz konstytutywny wpis do księgi wieczystej. Hipoteka ustanawiana w miejsce zwolnione po wygasłej hipotece podlega tym samym regułom co hipoteki ustanawianie bez roszczenia o ustanowienie hipoteki, tj. przez zawarcie w odpowiedniej formie umowy i konstytutywny wpis w księdze wieczystej. Wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki skutkuje powstaniem tzw. zobowiązania realnego, które odnosi skutki w stosunku do osób trzecich z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku o wpis. Wierzyciel może dochodzić wykonania wpisanego roszczenia wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości 3. W przypadku ujawnienia roszczenia o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym zastosowanie mieć będą art. 17, 18 i 19 u.k.w.h. Powyższe oznacza więc, że przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 u.k.w.h.). Dalej, wierzyciel uprawniony z tytułu ujawnienia takiego roszczenia jest chroniony na zasadach z art. 18 u.k.w.h. Należy jednak zastanowić się, jak ochrona ta przebiega w odniesieniu do opróżnionego miejsca hipotecznego w sytuacji, gdy hipoteka objęta roszczeniem jeszcze nie powstała. Zgodnie z art. 18 u.k.w.h. równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo. Należy więc przyjąć, że po ujawnieniu roszczenia o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione sąd nie może odmówić wpisu na to miejsce

3 innej hipoteki. Jeśli więc zostanie złożony wniosek w tym przedmiocie, sąd powinien go uwzględnić i wpisać inną hipotekę w miejsce zwolnione przez wygasłą hipotekę pomimo wpisu roszczenia. Dojdzie więc do zajęcia miejsca hipoteki, której dotyczy ujawnione roszczenie o jej ustanowienie w miejsce opróżnione. Powyższe nie koliduje z prawem, którego dotyczy roszczenie, gdyż prawo to jeszcze nie powstało. Może zdarzyć się tak, że hipoteka wpisana na opróżnionym miejscu hipotecznym wygaśnie i zostanie wykreślona do czasu powstania prawa, którego dotyczy roszczenie. Aby hipoteka objęta roszczeniem skorzystała z pierwszeństwa wyznaczonego opróżnionym miejscem hipotecznym, musi powstać. Zatem konieczna jest umowa oraz wniosek o dokonanie wpisu. Wpis prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, następuje na podstawie dokumentu, z którego wynika istnienie prawa zabezpieczonego przez ujawnienie. Wpisane prawo uzyskuje pierwszeństwo przysługujące roszczeniu, którego wpis zabezpiecza zarówno samo roszczenie, jak i jego pierwszeństwo 4. Podkreśla się, iż przejrzystość wpisów w księdze wieczystej wymaga, by wpis prawa nawiązywał wyraźnie do ujawniającego je poprzednio roszczenia, które jednocześnie z wpisem podlega wykreśleniu jako bezprzedmiotowe 5. Mając powyższe na uwadze, należy uznać, że wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki w granicach rozporządzania przez właściciela opróżnionym miejscem hipotecznym nie hamuje wpisu na to miejsce innej hipoteki. Powyższe wynika z istoty roszczenia o ustanowienie hipoteki i jego przedmiotu, którym w tym wypadku jest jeszcze prawo nieistniejące. Nie może zatem korzystać ze skutków roszczenia o przeniesienie hipoteki z art u.k.w.h. Zasadnicza różnica pomiędzy roszczeniem o ustanowienie a roszczeniem o ustanowienie hipoteki polega bowiem na tym, że w pierwszym przypadku roszczenie dotyczy prawa, które jeszcze nie powstało, w drugim natomiast roszczenie obejmuje już istniejące prawo i ma zabezpieczyć jedynie jego pierwszeństwo przez wpis na miejsce prawa, które zwolniło miejsce. Należy dodać, że zarówno roszczenie o ustanowienie, jak i roszczenie o przeniesienie hipoteki nie mogą być zrealizowane, jeśli opróżnione miejsce hipoteczne nie powstanie, tj. właściciel nie doprowadzi do wygaśnięcia wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu. Powyższe może wynikać z możliwości zastąpienia wierzytelności zabezpieczonej inną wierzytelnością tego samego wierzyciela (art. 68³ u.k.w.h.). W ten sposób dojdzie do trwania hipoteki przy zmieniających się wierzytelnościach i pozostali wierzyciele hipoteczni z niższym (równym) pierwszeństwem muszą z tym się liczyć. Z podanych wyżej względów ujawnienie roszczenia o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione należy uznać za potrzebne i konieczne w sytuacji, gdy wierzyciel chce skorzystać z ochrony pierwszeństwa praw ujawnianych w księdze wieczystej. Możliwe jest bowiem działanie właściciela wbrew zawartej umowie i zobowiązaniu do ustanowienia hipoteki w miejsce zwolnione przez inną hipotekę. Należy zatem zastanowić się nad tym, jak obecnie ochrona wierzyciela z takiego roszczenia będzie realizowana. Może bowiem zdarzyć się tak, że właściciel wbrew ujawnionemu roszczeniu składa wniosek o ustanowienie lub przeniesienie w opróżnione miejsce hipoteczne hipoteki na rzecz innego wierzyciela niż uprawniony z tytułu ujawnionego roszczenia.

4 Jak już wyżej zaznaczono, brak podstaw do przyjęcia stanowiska, iż wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki w opróżnione miejsce hipoteczne czyni niedopuszczalnym wpisanie w to miejsce innej hipoteki. Dopóki nie nastąpi rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym w sposób definitywny, dopóty właściciel w omawianym przypadku może skutecznie ustanowić (przenieść) w miejsce po wygasłej hipotece inną hipotekę pomimo wpisu roszczenia o ustanowienie innej hipoteki w miejsce opróżnione. Za definitywne rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym można jedynie uznać ujawnienie roszczenia o przeniesienie hipoteki, z uwagi na ustawowy skutek przeniesienia hipoteki objętej roszczeniem, tj. uzyskania pierwszeństwa wygasłej hipoteki z chwilą, gdy miejsce stało się wolne. Prezentowane stanowisko znajduje oparcie w art. 18 u.k.w.h., zgodnie z którym równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo. Przedstawiona wyżej sytuacja, o ile powstanie hipoteka objęta ujawnionym roszczeniem, powinna podlegać skutkom z art. 18 u.k.w.h., tj. wpisana na opróżnione miejsce inna hipoteka powinna zostać wykreślona. Oceniając skutki uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w kontekście ujawnionego roszczenia o ustanowienie hipoteki, należy odnieść je do sytuacji, gdy po ujawnieniu roszczenia o ustanowienie zostaje do sądu złożony wniosek o wpis w miejsce opróżnione innej hipoteki niż ta objęta roszczeniem. Przyjmując stanowisko, że wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione nie blokuje tego miejsca, należy uznać, iż sąd przy spełnieniu innych ustawowych przesłanek nie powinien odmówić wpisu i uwzględniając wniosek wpisze inną hipotekę na miejsce zwolnione przez hipotekę wygasłą. Dopóki hipoteka uprawniona z tytułu ujawnionego roszczenia nie powstanie, wpisane w tym miejscu hipoteki skutecznie chronią wierzycieli hipotecznych i mogą podlegać realizacji. Zgodnie natomiast z art. 18 u.k.w.h. skutkiem powstania hipoteki objętej ujawnionym roszczeniem o jej ustanowienie musi być zapewnienie powstałej hipotece pierwszeństwa zgodnie z wpisem roszczenia (art. 17 u.k.w.h.). Skutek ten jest jednoznaczny i powinien polegać na wykreśleniu hipoteki wpisanej w miejsce opróżnione. Nasuwa się jednak wniosek, iż w tym wypadku trafniejszym rozwiązaniem byłaby jedynie korekta pierwszeństwa poprzez przesunięcie hipoteki (która na podstawie art. 18 u.k.w.h. powinna ulec wykreśleniu) na niższe miejsce lub ostatnie (jeśli były ustanowione inne hipoteki). Wykreślenie hipoteki można oceniać jako zbyt surowy skutek wpisu hipoteki objętej roszczeniem. Wydaje się, że powyższe powinno odnosić skutek jedynie w zakresie pierwszeństwa prawa, a nie prowadzić do jego utraty. Proponowane rozwiązanie nie znajduje jednak uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa, ponieważ art. 18 u.k.w.h. stanowi wyłącznie o skutku w postaci wykreślenia przez sąd prawa nabytego po ujawnieniu roszczenia, a sąd wieczystoksięgowy nie może dokonywać wpisu (w tym wypadku postulowanej zmiany pierwszeństwa praw) bez podstawy prawnej. Dlatego de lege lata sąd nie ma innej możliwości, jak tylko wykreślić hipotekę na gruncie

5 art. 18 u.k.w.h., ponieważ tylko taki skutek przewiduje ustawa na wypadek wpisu prawa z ujawnionego roszczenia. W tym zatem przypadku można zgłosić do rozważenia postulat de lege ferenda, by art. 18 u.k.w.h. wskazywał, iż w omawianym wyżej przypadku nie dojdzie do wykreślenia hipoteki, lecz przeniesienia jej na ostatnie miejsce. Tylko bowiem na podstawie wyraźnego przepisu sąd byłby uprawniony do zmiany pierwszeństwa praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, bez potrzeby dokonywania przez strony wymaganych czynności koniecznych do ponownego powstania prawa. W prezentowanym przypadku wykreślenie hipoteki na podstawie art. 18 u.k.w.h. skutkowałoby koniecznością podjęcia czynności zmierzających do ustanowienia hipoteki i wpisania jej na ostatnim miejscu. Efekt ostateczny byłby taki sam, tj. uzyskanie pierwszeństwa hipoteki na ostatnim miejscu, z tą jednak różnicą, że w przypadku definitywnego wykreślenia hipoteki (a nie jej przeniesienia na ostatnie miejsce) wierzyciel zostaje pozbawiony zabezpieczenia, co w stosunkach bankowych powoduje szereg komplikacji, włącznie z możliwością powstania stanu natychmiastowej wymagalności zabezpieczonej wierzytelności. Nadto ustanowienie kolejnej hipoteki jest czasochłonne i generuje dodatkowe koszty. Powyższego można by uniknąć, przyjmując, iż w opisanej sytuacji nie dochodzi do wykreślenia hipoteki, a jedynie jej przeniesienia na ostatnie miejsce. W ten sposób cel ochronny realizacji prawa zapowiedzianego ujawnionym w księdze wieczystej roszczeniem zostanie osiągnięty, ponieważ celem tym jest zapewnienie pierwszeństwa dla nowo powstałej hipoteki. Niepodważalnym jednak argumentem za wykreśleniem hipoteki wpisanej w miejsce opróżnione z ujawnionym roszczeniem jest jednoznaczne brzmienie art. 18 u.k.w.h. Ze skutkiem takim strony powinny się liczyć wobec ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o ustanowienie hipoteki i mając możliwość zapoznania się z jego treścią. Ochrona wierzyciela z tytułu ujawnionego roszczenia o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione powinna być zapewniona również w przypadku, gdy właściciel nieruchomości doprowadzi do wygaśnięcia i wykreślenia dotychczasowej hipoteki bez wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Z treści art u.k.w.h. można wnioskować, iż właściciel przez swoje bierne zachowanie może doprowadzić do braku możliwości skorzystania z uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Zgodnie z powołanym przepisem w razie wykreślenia hipoteki, bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej. Podmiotem uprawnionym do złożenia wniosku w przedmiocie wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym jest właściciel (art ust. 1 u.k.w.h.). Zatem w sytuacji gdy właściciel nieruchomości nie złoży stosownego wniosku, można uznać, że nie nabywa uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Za podmiot uprawniony do złożenia wniosku o wpis uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym można by uznać wierzyciela, na rzecz którego ujawniono

6 wcześniej roszczenie o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione. Zgodnie bowiem z art. 626² 5 k.p.c. wniosek o wpis w księdze wieczystej może złożyć także osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić. Do kręgu tych podmiotów można więc zaliczyć wierzyciela, na rzecz którego ujawniono roszczenie o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione. Powstaje jednak wątpliwość, czy wpis uprawnienia do rozporządzania miejscem hipotecznym ma nastąpić na jego rzecz, czy na rzecz właściciela nieruchomości. Wobec treści art u.k.w.h. należałoby przyjąć, iż wpis uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym należy do właściciela. Ponadto nawet gdyby przyjąć, iż z wnioskiem o wpis uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym mógłby wystąpić także wierzyciel z ujawnionego roszczenia, to z powodu braku dostępu do informacji o wykreśleniu dotychczasowej hipoteki wierzyciel ten nie jest dostatecznie chroniony. Po pierwsze, musiałby wnioskować o wpis uprawnienia nie na swoją rzecz, lecz na rzecz właściciela nieruchomości. Po drugie, wniosek ten musiałby być złożony jednocześnie wraz z wnioskiem o wykreślenie dotychczasowej hipoteki, co nie jest często w praktyce możliwe. Wykreślenie dotychczasowej hipoteki (która ma zwolnić miejsce) pozostaje w dyspozycji wierzyciela hipotecznego i właściciela nieruchomości. O złożeniu wniosku o wykreślenie dotychczasowej hipoteki wierzyciel, na rzecz którego wpisano roszczenie, z reguły nie będzie miał wiedzy. Zatem nie będzie mógł zachować jedności czasowej składanych wniosków, czego wymaga art u.k.w.h. Z podanych względów należy przyjąć, że wierzyciel jest chroniony pomimo braku wpisu przez właściciela uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Fakt wcześniejszego ujawnienia roszczenia o ustanowienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne oznacza, że właściciel nieruchomości już wcześniej zadysponował pierwszeństwem po hipotece, która wygaśnie. Jeśli więc nie złoży wraz z wykreśleniem dotychczasowej hipoteki wniosku o wpis uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, roszczenie o ustanowienie hipoteki nadal jest chronione. Hipoteka objęta roszczeniem, jeśli powstanie, będzie korzystała z pierwszeństwa zagwarantowanego ujawnionym roszczeniem. Mając powyższe na uwadze, należy przyjąć, że uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym zostaje zachowane mimo braku wpisu uprawnienia na zasadach określonych w art u.k.w.h., jeżeli przed wygaśnięciem hipoteki nastąpiło ujawnienie roszczenia o ustanowienie w to miejsce hipoteki. Uprawnienie (a jednocześnie zobowiązanie ze skutkami ujawnionego roszczenia) jest ograniczone wyłącznie treścią ujawnionego roszczenia, tj. może nastąpić wyłącznie na rzecz oznaczonego wierzyciela i tylko w zakresie wskazanym w treści roszczenia. Oznacza to, że jeśli właściciel nieruchomości nie dokonał wpisu uprawnienia zgodnie z art u.k.w.h., to nie może dokonać w ramach rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym ustanowienia lub przeniesienia w to miejsce hipoteki, gdyż uprawnienia tego nie nabył. Należy dodać, iż wobec możliwości dysponowania częściami opróżnionego miejsca

7 hipotecznego, roszczenie o ustanowienie hipoteki na miejsce opróżnione powinno wskazywać kwotę hipoteki, która ma powstać w przyszłości i która ma uzyskać pierwszeństwo hipoteki wygasłej. Oczywiste jest, że nie może być ona wyższa niż kwota hipoteki wygasłej, ponieważ rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym może nastąpić wyłącznie w granicach wyznaczonych przez hipotekę, która zwolniła miejsce. Nowa hipoteka może być jednak w niższej wysokości, stąd konieczne staje się ustalenie, czy właściciel nieruchomości jest uprawniony do rozporządzenia miejscem hipotecznym jeszcze w zakresie innych hipotek. Na opróżnionym miejscu hipotecznym może bowiem ustanowić lub przenieść kilka hipotek, byleby tylko łącznie ich suma mieściła się w kwocie hipoteki wygasłej. Kwota hipoteki objętej roszczeniem pozwoli ustalić granice rozporządzenia i ocenić, czy właściciel może zadysponować pierwszeństwem także na rzecz innych hipotek (o ile dokonał wpisu uprawnienia zgodnie z art u.k.w.h.). W podanej wyżej sytuacji (tj. gdy po ujawnieniu roszczenia o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione hipoteka z tego miejsca wygasła, a właściciel nieruchomości nie dokonał wpisu uprawnienia do rozporządzania miejscem hipotecznym) wątpliwości dotyczyć będą losów hipotek z niższym pierwszeństwem. Jeśli bowiem wpisanych było kilka hipotek, a hipoteka z miejsca pierwszego została wykreślona, to zasadą jest (gdy brak wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym), że hipoteka z niższym pierwszeństwem zajmie pierwszeństwo hipoteki wyższej (wygasłej), zgodnie z regułą posuwania się hipotek do przodu. Skutkiem powyższego będzie fakt zajęcia przez hipotekę niższą miejsca, które miało być opróżnione i co do którego ujawniono roszczenie o ustanowienie hipoteki na rzecz oznaczonego wierzyciela. Zaprezentowana sytuacja prowadzi jednak do wniosku, iż roszczenie o ustanowienie hipoteki w miejsce hipoteki wygasłej poprzez fakt jego ujawnienia nie jest dostatecznie chronione przed działaniami właściciela wbrew zobowiązaniu i ujawnionemu roszczeniu. Powyższe byłoby jednak nieracjonalne i wbrew przyjętym założeniom ustawodawczym, w tym przede wszystkim pozostawałoby w sprzeczności z ideą rozszerzonej ochrony wierzyciela wskutek ujawnienia roszczenia. Zgodnie bowiem z art. 17 u.k.w.h. przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Wprawdzie omawiany przypadek nie dotyczy nabycia praw, a jedynie jego elementu, jakim jest pierwszeństwo, jednak przyjęcie w takim wypadku bez zastrzeżeń zasady posuwania się hipotek z niższym pierwszeństwem do przodu czyniłoby niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu wierzyciela. Dalej, można także podnieść zastrzeżenia co do źródła nabycia pierwszeństwa hipotek, które posuwają się naprzód. Źródłem tym nie jest czynność prawna, lecz ustawowa zasada posuwania się hipotek naprzód. Wprawdzie zasada ta nie została w ustawie wprost wyrażona, jednak wynika pośrednio z art. 12 u.k.w.h. 6. Jak zatem i na jakiej podstawie ma być chronione roszczenie wierzyciela w omawianym przypadku? Problem ten wydaje się ważny, skoro po ujawnieniu roszczenia o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione właściciel może nie realizować uprawnienia do

8 rozporządzania opróżnionym miejscem hi-potecznym i poprzez zaniechanie wpisu uprawnienia doprowadzić do stanu, w którym hipoteki z niższym pierwszeństwem posuną się naprzód, w tym zajmując miejsce, które oznaczone było w ujawnionym roszczeniu o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione. Szukając odpowiedzi na zadane wyżej pytanie, można podjąć próbę oparcia ochrony wierzyciela na podstawie art. 18 u.k.w.h. Jak wyżej zaznaczono, należy przyjąć, że ochronie tej wierzyciel podlega także wówczas, gdy właściciel wykreślił dotychczasową hipotekę bez wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Ujawnienie roszczenia o ustanowienie hipoteki jest wystarczające do zachowania pierwszeństwa hipoteki wygasłej. Zatem można uzupełnić treść art ust. 1 u.k.w.h. poprzez stwierdzenie, iż dojdzie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym (i zachowania pierwszeństwa wygasłej hipoteki) również w przypadku, gdy właściciel wraz z wykreśleniem hipoteki nie wpisze uprawnienia do rozporządzania tym miejscem, lecz wcześniej wpisane było roszczenie o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione. W przypadku roszczenia o przeniesienie hipoteki skutek następuje automatyczne na podstawie art u.k.w.h., tj. hipoteka przeniesiona uzyskuje pierwszeństwo hipoteki wygasłej z chwilą, gdy stało się wolne. W przypadku natomiast ujawnienia roszczenia o ustanowienie hipoteki, uzyska ona pierwszeństwo hipoteki wygasłej z chwilą jej powstania. I to niezależnie od tego, czy właściciel dokonał wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym po wygasłej hipotece. W sytuacji gdy wpisane zostało roszczenie o ustanowienie hipoteki, a właściciel doprowadził do wykreślenia dotychczasowej hipoteki bez wpisu uprawnienia do rozporządzania tym miejscem w przyszłości, wątpliwości mogą powstać co do losów hipotek z niższym pierwszeństwem. Można bowiem przyjąć, iż w takim przypadku hipoteki z niższym pierwszeństwem awansują zgodnie z regułą posuwania się hipotek naprzód. Skutkiem tego będzie zajęcie miejsca, które w przyszłości ma objąć hipoteka wierzyciela, na którego rzecz ujawniono roszczenie. Można także uznać, że wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym rezerwuje to miejsce i nie mogą w nie wstąpić inne hipoteki niż ta, która objęta jest roszczeniem. W tym zatem przypadku nie dojdzie z chwilą zwolnienia miejsca do posuwania się hipotek do przodu. Jak wyżej już zaznaczono, drugi z poglądów nie jest zasadny i nie znajduje wystarczającego oparcia w przepisach. Może się bowiem zdarzyć tak, że hipoteka na rzecz uprawnionego z ujawnionego roszczenia nigdy nie powstanie. Brak wpisu uprawnienia do rozporządzania miejscem hipotecznym skutkować zatem powinno przesunięciem hipoteki z niższym pierwszeństwem ex lege w miejsce hipoteki wygasłej. Należy przyjąć, iż przywołany wyżej art. 18 u.k.w.h. nie tłumaczy wystarczająco tej sytuacji, gdy w czasie późniejszym hipoteka z ujawnionego roszczenia powstanie i ma być ujawniona na miejscu pierwszym. Artykuł 18 u.k.w.h. stanowi bowiem o wykreśleniu prawa

9 nabytego po ujawnieniu roszczenia, jeśli jego wpis jest sprzeczny z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło albo jeżeli w inny sposób narusza to prawo. Niewątpliwie mamy tu do czynienia z kolizją tych praw, skoro hipoteka posuwająca się naprzód uzyskała pierwszeństwo hipoteki powstałej wprawdzie później, lecz wpisanej na podstawie ujawnionego roszczenia o ustanowienie hipoteki. Należy uznać, że wykreślenie tej hipoteki na podstawie art. 18 u.k.w.h. nie jest możliwe. Hipoteka z drugiego miejsca uzyskała pierwszeństwo hipoteki wygasłej zgodnie z regułą posuwania się hipotek do przodu. Dlatego konsekwencją wpisu hipoteki uprawnionej z tytułu roszczenia powinien być jej powrót na miejsce, które zajmowała, zanim doszło do wygaśnięcia hipoteki pierwotnej, tj. przesunięcie się hipotek w dół. Innym rozwiązaniem przeciwdziałającym negatywnym skutkom i komplikacjom takiego stanu rzeczy jest przyjęcie, iż w przypadku ujawnienia roszczenia o ustanowienie hipoteki w opróżnione miejsce hipoteczne miejsce to podlega rezerwacji, co należy rozumieć w ten sposób, że inna hipoteka nie może zająć tego miejsca. Powyższe nie znajduje jednak uzasadnienia w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Skutek z art. 18 u.k.w.h. wskazujący na wykreślenie dotychczasowej hipoteki też nie powinien mieć zastosowania, gdyż jest rygorystyczny i nie może prowadzić do unicestwienia prawa. Dlatego najbardziej racjonalnym rozwiązaniem będzie przyjęcie, że w takim przypadku hipoteka zajmująca dotychczas miejsce wraca na miejsce poprzednie, to jest to, które zajmowała przed wygaśnięciem hipoteki wyższej, której miejsce miała zająć hipoteka z roszczenia o ustanowienie hipoteki w miejsce opróżnione. Można więc twierdzić, iż w takim przypadku hipoteki posuwały się naprzód jedynie warunkowo, tj. uzyskują pierwszeństwo pod warunkiem, że hipoteka z ujawnionego roszczenia nie powstanie, zanim pozostałe nie wygasną lub nie zostaną zrealizowane. Wobec powyższego rozwiązania można także postawić zarzut, iż jest ono zbyt skomplikowane i skutkować będzie niepotrzebnym przesuwaniem hipotek, doprowadzając do braku przejrzystości księgi wieczystej. Jednak należy zauważyć, iż powyższe nie będzie odbywało się przez przenoszenie hipotek, a jedynie przez czynność korygowania pierwszeństwa, tj. odpowiednią edycję wpisu w rubryce pierwszeństwo. W ramach rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie dochodzi do ponownego technicznego wpisu hipoteki przeniesionej w miejsce opróżnione. Zgodnie z 52 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym 7 rubryka pierwszeństwo obejmuje wskazanie, że hipoteka została przeniesiona na opróżnione miejsce hipoteczne i przysługuje jej pierwszeństwo hipoteki, której opróżnionym miejscem hipotecznym rozporządzono, ze wskazaniem numeru tej hipoteki, a jeśli hipoteka została ustanowiona na opróżnionym miejscu hipotecznym, to należy wskazać, że przysługuje jej pierwszeństwo hipoteki, której opróżnionym miejscem hipotecznym rozporządzono, ze wskazaniem numeru tej hipoteki. Z powyższego wynika, że przy przenoszeniu hipoteki (również wskutek realizacji zasady posuwania sie hipotek naprzód) nie dochodzi do jej technicznego ujawnienia w księdze wieczystej, lecz informacje w tym zakresie znajdować się będą w rubryce pierwszeństwo.

10 Zatem należy zweryfikować dotychczas przyjęty i stosowany sposób czytania księgi wieczystej, gdzie pierwszeństwo (kolejność) wpisanych hipotek można było zasadniczo ocenić wizualnie po nadanych im numerach. Obecnie, dla ustalenia pierwszeństwa hipotek, konieczne jest odczytanie przysługującego im pierwszeństwa. Mając powyższe na uwadze, należy przyjąć, iż realizacja zasady posuwania się hipotek naprzód może skutkować zajęciem miejsca, co do którego ujawniono roszczenie o ustanowienie hipoteki. Późniejsze jej powstanie nie może jednak oznaczać wykreślenia hipoteki z miejsca zajętego, lecz jedynie korektę jego pierwszeństwa, tj. uzyskanie ponownie miejsca, które zajmowała, zanim hipoteki postąpiły naprzód. Omawiając zagadnienie roszczenia o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym, należy mieć na względzie również art. 19 u.k.w.h. Zgodnie z art. 19 ust. 1 u.k.w.h. roszczenie o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku. Z uwagi na bezpieczeństwo obrotu cywilnoprawnego, polegającego na nieograniczaniu swobody w rozporządzaniu prawami rzeczowymi, ustawodawca przyjął czasowe ograniczenie skuteczności wpisu roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, uznając za odpowiedni termin roczny. Zaznaczyć należy, że skutki wpisu roszczenia nie gasną automatycznie po upływie roku od jego dokonania. Dopóki bowiem roszczenie nie zostanie wykreślone, dopóty zachowuje skuteczność, także po upływie roku 8. Przyjmując stosowanie powołanego przepisu wobec sytuacji ujawnienia roszczenia o ustanowienie hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym możemy dojść do wniosku, iż wierzyciel nie będzie należycie chroniony. Właściciel będzie mógł bowiem skutecznie uchylić się od realizacji roszczenia o ustanowienie hipoteki, jeśli upłynie roczny termin od wpisu roszczenia, a w tym czasie ustanowienie hipoteki nie mogło nastąpić, skoro miejsce hipoteczne nie zostało zwolnione. Można również przypuszczać, że mając taki instrument prawny w ręku, właściciel nieruchomości mógłby działać wbrew zobowiązaniu i celowo nie zwalniać miejsca hipotecznego, utrzymując w niewielkiej części wierzytelność, co skutkować będzie brakiem możliwości wykreślenia hipoteki i tym samym powstania opróżnionego miejsca hipotecznego. Powyższe oznaczałoby bowiem, że właściciel mógłby celowo utrzymywać hipotekę, która ma miejsce zwolnić, tylko w celu umożliwienia sobie wniosku o wykreślenie tegoż roszczenia. Z podanych względów do omawianej sytuacji powinien mieć zastosowanie art. 19 ust. 3 u.k.w.h., zgodnie z którym w razie wpisu roszczenia przyszłego bieg terminu do wykreślenia takiego roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne. Roszczeniem przyszłym jest m.in. roszczenie z umowy obligacyjnej zawartej pod warunkiem zawieszającym, że opróżni się miejsce hipoteczne 9. Należy przyjąć, iż roszczenie o ustanowienie hipoteki stanie się wymagalne dopiero z chwilą wygaśnięcia hipoteki, która

11 zwolniła miejsce, wskutek czego powstało opróżnione miejsce hipoteczne, którym właściciel może skutecznie rozporządzać. Jeżeli właściciel nieruchomości będzie uchylał się od ustanowienia hipoteki wbrew wcześniejszej umowie, a uprawniony wykaże przed upływem roku od dnia, w którym miejsce hipoteczne się zwolniło, że wystąpił do sądu o ustanowienie hipoteki, bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania. W razie nieuwzględnienia żądania roszczenie może być jednak wykreślone z chwilą zakończenia postępowania. STRESZCZENIE Od 20 lutego 2011 r. właściciel nieruchomości jest uprawniony do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Opróżnione miejsce hipoteczne powstaje po wygasłej (przeniesionej) w całości lub w części hipotece. Uprawnienie polega na tym, że w miejsce opróżnione w całości lub w części właściciel ustanowi nową hipotekę lub przeniesie inną hipotekę. Należy zaznaczyć, iż przedmiotem rozporządzenia nie jest hipoteka ani miejsce hipoteczne, lecz pierwszeństwo wygasłej (przeniesionej) hipoteki. Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym stanowi więc uprawnienie właściciela nieruchomości do zachowania pierwszeństwa wygasłej hipoteki i następnie przyznania tego pierwszeństwa innej hipotece. Wierzyciel hipoteczny ma być chroniony poprzez ujawnienie roszczenia o ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej. SUMMARY A claim for establishment of a mortgage on a vacated mortgage place. Since 20th February 2011 an owner of real estate has been entitled to dispose a vacated mortgage place. The vacated mortgage place is established on the basis a extinguished (transferred) mortgage wholly or partly. The right consists in it, that the owner establishes a new mortgage or transfers another mortgage into the extinguished mortgage wholly or partly. It should be noted that the subject of the disposal is neither a mortgage nor a mortgage place but the subject of the disposal is the priority of the extinguished (transferred) mortgage. The disposal of a vacated mortgage place constitutes then a right for the owner of the real estate to maintain the priority of the extinguished mortgage and as a consequence of it to grant this priority to another mortgage. A mortgage creditor is to be secured by disclosing a claim concerning the establishment of the mortgage in perpetual book. Przypisy: 1 Tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm., nowelizacja została dokonana ustawą z 29 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr 131, poz Zob. B. Swaczyna, Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym i hipoteka właściciela (uwagi na tle

12 projektu Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, Kwartalnik Prawa Prywatnego 2003, z. 1, s ; B. Swaczyna, w: Hipoteka po nowelizacji. Komentarz, red. J. Pisuliński, Warszawa 2011, s T. Czech, Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2011, s S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2006, s H. Ciepła, J. Majewska, Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej, Nowy Przegląd Notarialny 1999, nr 4, s J. Pisuliński, w: System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe, t. 4, red. E. Gniewek, Warszawa 2007, s Dz.U. Nr 162, poz ze zm. 8 S. Breyer, Prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej. Prawo rzeczowe w praktyce Zaoczne Studium Prawne, Warszawa 1960, s. 3 i n. 9 T. Czech, Hipoteka, s. 609.