Nr Informacja. Zasady dzierżawy gruntów rolnych w wybranych krajach UE KANCELARIA SEJMU BIURO STUDIÓW I EKSPERTYZ

Transkrypt

1 KANCELARIA SEJMU BIURO STUDIÓW I EKSPERTYZ WYDZIAŁ ANALIZ EKONOMICZNYCH I SPOŁECZNYCH Zasady dzierżawy gruntów rolnych w wybranych krajach UE 1000 Grudzień 2003 Dorota Stankiewicz Informacja Nr 1000 W opracowaniu przedstawiono podstawowe regulacje dotyczące dzierżawy gruntów rolnych w Danii, Niemczech, Holandii, Francji i Belgii. W ramach charakterystyki tych przepisów omówiono kwestię kwalifikacji zawodowych dzierżawców, ich prawa i obowiązki a także zasady sporządzania umów dzierżawy, sposobu naliczania czynszu i nadzoru nad realizacją umów dzierżaw rolniczych.

2 BSiE 1 Wstęp W poszczególnych krajach Unii Europejskiej, obowiązują swoiste, często bazujące na wieloletniej tradycji, zasady dzierżawy gruntów rolnych. Kraje te, pomimo wejścia w obszar Wspólnego Rynku, zachowały krajowe regulacje chroniące status dzierżawcy, ale także nakładające na dzierżawcę określone obowiązki. Znaczenie dzierżawy rośnie również w rolnictwie polskim, dlatego też korzystne jest zapoznanie się z zasadami tych dzierżaw w państwach UE. W niniejszym opracowaniu pod uwagę wzięto przepisy dotyczące dzierżawy rolnej w Danii, Niemczech, Holandii, Francji i Belgii. W wielu krajach dzierżawa była szczególnie atrakcyjną formą użytkowania gruntów rolnych ze względu na wysokie ceny kupna ziemi. Bardzo długie tradycje ma dzierżawa ziemi w Niemczech. Pierwsze, istotne uregulowania prawne istniały już w końcu XIX wieku. Podobnie długą tradycję posiada dzierżawa gruntów w Holandii. W Holandii dodatkowym czynnikiem wpływającym na popularność formy dzierżawy był realizowany po II wojnie światowej państwowy program budowy polderów. Na nowo powstających użytkach rolnych tworzono gospodarstwa wraz z budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. Gospodarstwa te były następnie oferowane do dzierżawy. Także i w Belgii na duże zainteresowanie dzierżawą wpływała wysoka cena zakupu ziemi rolniczej. Jednakże, pomimo bardzo długiej tradycji dzierżawy, aż do lat trzydziestych XX wieku dzierżawy w Belgii były wyłącznie samorzutne i dobrowolne nie ujęte w żadnej formie prawnej (pierwszy Kodeks Dzierżaw powstał w 1929 r.). We Francji, od lat do rzadkości należał własny zarząd dużych gospodarstw rolnych. Na ogół posiadłości te były i są nadal dzielone na mniejsze jednostki i wydzierżawiane. W wyniku wieloletniej tradycji wytworzyły się nawet układy dynastyczno- czy rodzinnopatriarchalne, i w wielu rodzinach dzierżawy przechodzą z pokolenia na pokolenie, zarówno, jeśli chodzi o właścicieli, jak i o dzierżawców. Przepisy dotyczące dzierżawy rolnej mogą także zapobiegać pogarszaniu struktury agrarnej i korzystnie wpływać na efektywność gospodarowania. Na szczególną uwagę zasługują tu przepisy duńskie, preferujące wydzierżawianie całych nieruchomości rolnych, tj. gruntów z budynkami gospodarczymi, i określające nawet tak szczegółowe wymagania, jak maksymalna odległość między nieruchomościami (z uwzględnieniem nieruchomości dzierżawionych) wchodzącymi w skład gospodarstwa. 1. Dania W Danii podstawą prawną regulującą kwestie dzierżaw rolnych jest ustawa z 24 sierpnia 1994 r. o nieruchomościach rolnych. Na wstępie wymaga wyjaśnienia pojęcie nieruchomości rolnej. Za nieruchomość rolną w Danii uważa się taką nieruchomość, która jest wpisana do ewidencji gruntów i budynków jako nieruchomość rolna. Wpisu tego dokonuje Minister Rolnictwa, o ile co najmniej 2 hektary nieruchomości są przeznaczone na cele rolnicze, a jej częścią składową są budynki

3 2 BSiE mieszkalne, których mieszkańcy zajmują się prowadzeniem działalności rolniczej na tej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość rolna ulega zmniejszeniu poniżej 2 hektarów wówczas następuje zniesienie jej przeznaczenia na cele rolne, chyba, że jej właściciel postanowi inaczej. W ewidencji mogą więc figurować jako rolne także nieruchomości mniejsze niż dwuhektarowe (dotyczy to zwłaszcza gospodarstw ogrodniczych, szczególnie szklarniowych). Nieruchomość rolna, czy też jej część, nie powinna być wykorzystywana w sposób inny niż rolniczy, w tym do wydobywania surowców naturalnych w celach komercyjnych. Dopuszczalne jest jednak pozyskiwanie tych surowców w ograniczonym zakresie, np. dla potrzeb własnych właściciela. Możliwe jest również użytkowanie niewielkiej części nieruchomości rolnej na cele nierolne, pod warunkiem, że nie będzie to stanowiło przeszkody w rolniczej uprawie zasadniczej części tej nieruchomości. Obowiązek rolniczego użytkowania gruntów zostaje zawieszony, jeśli powierzchnia gruntów zmniejszona została poniżej 0,5 ha. Gdy przedmiotem umowy dzierżawy jest cała nieruchomość rolna, umowa dzierżawy takiej nieruchomości musi być zawarta w formie pisemnej i zawierać informacje regulujące okres jej obowiązywania, termin wypowiedzenia i wysokość czynszu dzierżawnego. Umowa dzierżawy całej nieruchomości rolnej może być zawarta na okres do 30 lat. Należy podkreślić, że w Danii przedmiotem obrotu najłatwiej jest uczynić całą nieruchomość rolną. Podział nieruchomości nie jest wprawdzie zakazany, ale może on nastąpić jedynie wówczas, gdy po podziale wymogi stawiane nieruchomości rolnej będzie spełniała każda z nowopowstałych części. W praktyce, poza spełnieniem kryteriów obszarowych, oznacza to konieczność wzniesienia nowych budynków na nowych działkach. Podział bez konieczności budowy nowego budynku jest możliwy, gdy służy on powiększeniu innego, funkcjonującego już gospodarstwa (w którym taki budynek już się znajduje) Wymagania odnoszące się do osoby dzierżawcy: W przypadku wydzierżawienia całej nieruchomości rolnej wymaga się, aby dzierżawca: miał ukończone 18 lat, posiadał odpowiednie kwalifikacje zawodowe, jeśli powierzchnia użytkowanych gruntów (łącznie z dzierżawionymi) przekroczy 30 ha, posiadał obywatelstwo duńskie, względnie innego kraju, którego obywatele, zgodnie z prawem Unii Europejskiej mają prawo do nabywania gruntów w Danii. Każdy, kto prowadzi nieruchomość rolną (a więc i dzierżawca) powinien stale zamieszkiwać na terenie tej nieruchomości. Dodatkowo (w odniesieniu do dzierżawy całej nieruchomości rolnej) przepisy duńskiej ustawy stanowią, że przez cały okres dzierżawy miejscem zamieszkiwania dzierżawcy będzie dzierżawiona nieruchomość lub inna nieruchomość rolna, której jest właścicielem lub dzierżawcą, a która położona jest w odległości drogowej do 10 km (duńskie przepisy również dokładnie określają sposób pomiaru tej odległości) Specyficzne wymagania odnoszące się do gruntów: Odległość między gruntami nieruchomości nie może przekraczać 10 km (pod uwagę bierze się tu wszystkie nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa, również te dzierżawione). Liczba użytkowanych nieruchomości w gospodarstwie (z uwzględnieniem tych wydzierżawionych) nie może przekraczać pięciu, z wyjątkiem przypadków, gdy w gospodarstwie

4 BSiE 3 zachodzi potrzeba usunięcia dysproporcji miedzy wielkością inwentarza a ilością gruntów. Wówczas jedna z nieruchomości może być zastąpiona większą liczbą nieruchomości lub ich częściami, które w sumie nie przekroczą 30 ha Rola duńskiego Ministerstwa Rolnictwa w nadzorze nad systemem dzierżaw rolnych Funkcje administracyjne związane z nadzorem nad obrotem gruntami rolnymi w Danii powierzono Ministrowi Rolnictwa. Ustawa z 24 sierpnia 1994 r o nieruchomościach rolnych wyposażyła ministra w szereg kompetencji, za pomocą których może on ingerować w obrót gruntami rolnymi. Poza klasyfikowaniem i ewidencjonowaniem gruntów swe zadania minister realizuje poprzez stanowienie szczegółowych przepisów. W sytuacji, gdy dzierżawca przestał spełniać wymagane prawem warunki Ministrowi Rolnictwa przysługuje prawo do przedłużenia zezwolenia na dalszą dzierżawę. Minister Rolnictwa posiada także uprawnienie do: zwolnienia dzierżawcy z obowiązku wypełniania powyżej wskazanych wymagań odnośnie osoby dzierżawcy, jeśli przemawiają za tym okoliczności, zwiększenia dopuszczalnych odległości między gruntami wchodzącymi w skład jednej nieruchomości rolnej z 10 km do 25 km, wydawania szczególnych przepisów, określających zasady transportu obornika, które muszą być stosowane, w przypadku, gdyby transport obornika odbywał się na odległość większą niż 10 km. Zezwolenia Ministra Rolnictwa nie mogą mieć charakteru decyzji uznaniowych. Wydawane są tylko w określonych przypadkach, znajdujących szczególne uzasadnienie ekonomiczne lub społeczne. Minister Rolnictwa ma również prawo do: nakazania dzierżawcy do odstąpienia od użytkowania wydzierżawionej nieruchomości (jeśli została wydzierżawiona niezgodnie z przepisami), w terminie nie krótszym niż 6 miesięcy i nie dłuższym niż rok. Takie same konsekwencje może mieć nieterminowe złożenie wniosku o zezwolenie na wydzierżawienie gruntów (wniosek o zezwolenie na wydzierżawienie gruntów należy bowiem złożyć w terminie do czterech tygodni od zawarcia umowy dzierżawy), występowania z żądaniem oddania w dzierżawę nieruchomości przekraczających ograniczenia, gdy do jednego właściciela, którym jest spółka, związek, zrzeszenie lub instytucja należy więcej niż 5 nieruchomości. 2. Niemcy Podstawy prawne niemieckiego systemu dzierżaw rolnych są zawarte w dwóch ustawach uchwalonych przez Bundestag w dniu 8 listopada 1985 r. Niemieckie przepisy przewidują obowiązkowe sporządzenie dokładnego opisu przedmiotu dzierżawy przez obie strony (lub przez rzeczoznawcę) opis ten stanowi podstawową część umowy dzierżawy. Umowy dzierżawy mogą być zawierane na czas określony lub nieokreślony. Jeżeli są zawierane na okres dłuższy niż 2 lata wymagają formy pisemnej. Okres wypowiedzenia dla wszystkich umów zawartych na czas określony wynosi 2 lata (aczkolwiek krótszy okres wypowiedzenia też jest możliwy, jeśli został określony w umowie dzierżawnej). W Niemczech możliwe są także dzierżawy dożywotnie.

5 4 BSiE Dzierżawca może żądać od właściciela przedłużenia umowy, jeśli przedmiotem dzierżawy jest całe gospodarstwo, bądź grunty uzupełniające zasoby ziemi własnej, które stanowią podstawę bytu rodziny dzierżawcy. Dzierżawca nie może natomiast przedłużyć umowy, gdy: nastąpiło wypowiedzenie warunków umowy, lub umowa na dzierżawę całego gospodarstwa gruntów lub nieużytków i bagien, które zrekultywował dzierżawca, została zawarta na 18 lat, a w przypadku innych gruntów na 12 lat, albo gdy właściciel chce osobiście użytkować wcześniej wydzierżawione grunty. Poziom czynszu dzierżawnego jest ustalany przez obie strony, podlega jednak kontroli ze strony Urzędów Rolnych. W przypadku dzierżawy gruntów Skarbu Państwa, których dzierżawą zajmuje się Urząd Powierniczy, poziom minimalny i maksymalny czynszu ustalany jest w drodze negocjacji. Czynsz określany jest w pieniądzu, w przeliczeniu na jeden punkt jakości gleb. W ten sposób unika się przypadków określania zbyt niskiego lub nadmiernie wysokiego poziomu czynszu. W Niemczech dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu gruntów Wymagania odnoszące się do osoby dzierżawcy W odniesieniu do dzierżaw międzysąsiedzkich (prywatnych) wybór dzierżawcy leży całkowicie w kompetencjach wydzierżawiającego. Natomiast w Nowych Krajach Związkowych, w odniesieniu do dzierżaw gruntów Skarbu Państwa, wybór dzierżawcy dokonywany jest przez odpowiednią komisję, po wzięciu pod uwagę następujących kryteriów: przygotowanie zawodowe kandydata na dzierżawcę, koncepcja gospodarowania na dzierżawionym gruncie i związany z tym poziom zatrudnienia, planowane nakłady inwestycyjne, sposób wykupu majątku okołodzierżawnego. W przepisach niemieckich określono także zakres swobody gospodarowania dzierżawcy na dzierżawionych gruntach. Zgodnie z tymi regulacjami, dzierżawca bez zgody właściciela może dokonywać zmian pod kątem rolniczego użytkowania wydzierżawionego obiektu, pod warunkiem, że skutki tych zmian nie przekraczają okresu umowy dzierżawnej. W przeciwnym wypadku konieczna jest zgoda właściciela. Bez zgody właściciela dzierżawca nie ma prawa wznoszenia budynków na dzierżawionych gruntach, wydzierżawiania obiektów osobie trzeciej, wnoszenia dzierżawionych obiektów jako wkładu do spółdzielni oraz do zmiany charakteru dzierżawionego gruntu, np. z pastwiska na pole golfowe Nadzór nad realizacją umów dzierżawy W Niemczech nadzór ten sprawują Urzędy Rolne, które mają prawo kwestionowania zawartych umów, jeżeli: wydzierżawienie danych gruntów prowadzi do niezdrowych podziałów lub do koncentracji użytków rolnych i leśnych, wydzierżawianie doprowadzi do niepożądanego z gospodarczego punktu widzenia podziału gruntów, czynsz dzierżawny nie pozostaje w określonym stosunku do uzyskanych efektów gospodarczych. Te sformułowania, w związku z ogólnikowym brzmieniem i brakiem jednoznacznych kryteriów, w praktyce pozostawiają dużą swobodę interpretacyjną Urzędom Rolnym. Nie-

6 BSiE 5 mniej jednak w przypadku, gdy strony nie zgadzają się ze Stanowiskiem Urzędu Rolnego, przysługuje im odwołanie do Sądu Rolnego. 3. Holandia Podstawę prawną systemu dzierżaw rolnych w Holandii stanowi ustawa z 23 stycznia 1958 r. Obowiązki dzierżawcy są ściśle określane przez strony w umowie. W przepisach holenderskich występuje minimalny okres trwania dzierżawy całych gospodarstw, wynoszący 12 lat. Występuje też możliwość automatycznego przedłużania okresu dzierżawy na kolejne 6 lat. Minimalny okres dzierżawy działek i gruntów, które nie stanowią samodzielnego gospodarstwa zależy od woli stron, jednak zasadniczo ulega skróceniu do 6 lat. Automatyczne przedłużanie okresu dzierżawy tego typu gruntów odnosi się do okresów krótszych od zawartych w umowie. Dzierżawca może być wyłączony z ustawowego prawa do przedłużania okresu dzierżawy jeśli: niewłaściwie prowadzi gospodarkę na dzierżawionym gruncie, nieregularnie płaci czynsz, występują złe osobiste stosunki między stronami, planowane jest ponowne przejęcie gospodarstwa przez wydzierżawiającego w celu prowadzenia w nim produkcji rolnej osobiście lub przez członków rodziny. Umowa dzierżawy w Holandii może być wypowiedziana przed terminem upływu okresu dzierżawy w następujących przypadkach: niedopełnienia przez dzierżawcę obowiązku prowadzenia racjonalnej gospodarki na dzierżawionym gruncie, zwłoki w opłacie czynszu dzierżawnego, konieczności ponownego przejęcia gruntów przez wydzierżawiającego, w celu budowy na nim budynków, instalacji, urządzeń, bądź ponoszenia innych nakładów. W tym ostatnim przypadku dzierżawca ma prawo do odszkodowania z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy. Poziom czynszu dzierżawnego jest ustalany wg maksymalnych i minimalnych stawek tego czynszu, w odniesieniu do wydzielonych rejonów. Stawki te są korygowane co 2-5 lat, a w przypadku przekroczenia obowiązujących stawek czynszu Izba Ziemska ma prawo z urzędu dostosować umowną wysokość czynszu do stawek obowiązujących w danym rejonie. W Holandii dzierżawca ma prawo pierwokupu gruntów, ale z prawa pierwokupu są wyłączone dzierżawione nieruchomości, które w planach zagospodarowania przestrzennego są przewidziane na cele nierolnicze Wymagania odnoszące się do osoby dzierżawcy Kandydaci na dzierżawców muszą legitymować się: wykształceniem rolniczym udokumentowanym dyplomem ukończenia szkoły rolniczej, długoletnią praktyką w zawodzie, nienaganną przeszłością popartą referencjami władz związkowych, samorządowych i wyznaniowych.

7 6 BSiE W holenderskim ustawodawstwie brak jest natomiast jednoznacznego uregulowania w zakresie swobody gospodarowania na dzierżawionym gruncie Nadzór nad realizacją umów dzierżawy W Holandii umowy dzierżawne podlegają kontroli i nadzorowi sprawowanemu przez Izby Ziemskie, zgodnie z ustawą z 1958 r. Każda umowa dzierżawna musi być przedłożona do aprobaty przez Izbę Ziemską. Izby Ziemskie w Holandii mają prawo dokonywania z urzędu zmian w treści umowy przedstawionej im do oceny i akceptacji. Stronom niezadowolonym z decyzji Izby nie przysługuje prawo odwołania do sądu, lecz wyłącznie do Izby Ziemskiej szczebla centralnego. 4. Francja We Francji przepisy dotyczące dzierżaw rolniczych określono w ustawie z 2 stycznia 1995 roku dotyczącej statutu dzierżaw. Zgodnie z przepisami francuskimi umowa dzierżawy powinna być sporządzona w formie pisemnej i zarejestrowana. W ciągu miesiąca poprzedzającego wejście dzierżawcy w swoje prawa obie strony są zobowiązane do sporządzenia szczegółowego opisu stanu wydzierżawianych obiektów. Opis ten jest przydatny w ustalaniu wzajemnych zobowiązań obu stron w momencie wygaśnięcia umowy dzierżawy. Podstawowy okres trwania dzierżawy rolnej we Francji wynosi 9 lat, ale mogą być również stosowane inne warianty: umowy jednoroczne odnawiane co roku, jednak najwyżej przez 5 lat, w oczekiwaniu na osiągniecie pełnoletności przez jednego z potomków spadkobierców poprzedniego właściciela dóbr, umowy długoletnie na co najmniej 18 lat, umowy dzierżawy zawodowej (tzw. Kariery ) na co najmniej 25 lat, do momentu osiągnięcia przez dzierżawcę wieku emerytalnego. Dzierżawca ma obowiązek zwrotu dzierżawionego obiektu w momencie wygaśnięcia umowy (zasadniczo po 9 latach). Możliwe jest jednak automatyczne przedłużenie umowy w momencie jej wygaśnięcia na następne 9 lat, bez potrzeby składania wniosku. Do dotychczasowej umowy strony mogą jednak wprowadzić zmiany, np. dotyczące wysokości czynszu. Aby skorzystać z automatycznego przedłużenia umowy dzierżawca musi: brać czynny udział w pracach w gospodarstwie, nie ograniczać się tylko do zarządzania nim, mieć stado i sprzęt potrzebny do właściwego funkcjonowania gospodarstwa, mieszkać na miejscu w gospodarstwie, oraz posiadać odpowiednie kwalifikacje zawodowe. Najważniejsze przyczyny nie przedłużenia umów to: brak spełnienia jednego z powyższych warunków, popełnienie przez dzierżawcę błędów w gospodarowaniu na wydzierżawionym gruncie, niepłacenie czynszu, przekroczenie przez dzierżawcę wieku 60 lat (przed upływem 9-ciu lat poprzedniej umowy). Poziom czynszu dzierżawnego ustalany jest zasadniczo w formie pieniężnej (obliczanej na podstawie cen produktów i dopłat bezpośrednich), ale czynsze za grunty i budynki związane z plantacjami trwałymi są nadal ustalane w naturze (w produktach), podobnie jak przed wejściem w życie ustawy z 2 stycznia 1995 r. Do momentu wejścia w życie tej ustawy wysokość czynszu opierała się bowiem na ilościach produktów, których lista była ustalana dla każdego departamentu rozporządzeniem prefekta. Czynsz był oparty na ilościach produktów

8 BSiE 7 i zarejestrowanych zmianach ich cen (najczęściej produktami tymi były pszenica miękka, lub żywiec, mleko itp). Czynsz ustalany przez strony nie może wykraczać poza wielkości maksymalne i minimalne w danym departamencie. Wielkości maksymalne i minimalne czynszu są aktualizowane co roku, zgodnie ze zmianami tzw. współczynnika czynszów dzierżawnych (ustalanego w każdym departamencie na podstawie dochodu brutto z gospodarstwa oraz cen stwierdzonych w danym departamencie dla jednego lub wielu produktów rolnych nie objętych dopłatami wyrównawczymi przewidzianymi w ramach CAP). Czynsze ustalane w produktach są również aktualizowane co roku, zgodnie ze zmianami współczynnika oraz cen tych produktów. W przepisach francuskich są również określone obowiązki stron umowy dzierżawy. Zgodnie z tymi przepisami dzierżawca ma obowiązek płacić czynsz dzierżawny, posiadać inwentarz żywy i martwy potrzebny w gospodarstwie, ponosić koszty drobnych napraw i utrzymywać dobro dzierżawione w stanie zgodnym z przeznaczeniem (dopuszczalne są zmiany tego przeznaczenia jeśli powodują poprawę warunków gospodarowania i uzyskały zgodę właściciela). Natomiast właściciel pokrywa koszty poważnych napraw i remontów (np. naprawy dachów), płaci ubezpieczenie od pożaru i podatek gruntowy oraz ma obowiązek zapewnienia trwałości i jakości plantacji trwałych (jednakże ta ostatnia kwestia jest różnie rozwiązywana w różnych departamentach i w niektórych z nich koszty utrzymania takiej plantacji mogą być podzielone między właściciela i dzierżawcę). W okręgach uprawy winorośli właściciel jest obowiązany do wymiany sadzonek, a dzierżawca do bieżącej opieki nad plantacją. We Francji dzierżawca posiada prawo pierwokupu, ale prawo to nie przysługuje dzierżawcy, gdy: następuje podział dóbr miedzy spadkobierców, właściciel daruje komuś swoje gospodarstwo, właściciel sprzedaje gospodarstwo komuś ze swoich krewnych, właściciel w jakikolwiek sposób utracił prawo własności gospodarstwa. Aby skorzystać z prawa pierwokupu, dzierżawca powinien spełniać następujące warunki: mieć umowę dzierżawy na kupowane gospodarstwo, pracować w rolnictwie co najmniej 3 lata, jako gospodarz lub pracownik najemny, gospodarować osobiście w obiekcie, który chce kupić, posiadać odpowiednie kwalifikacje zawodowe. Poza tym dzierżawca, który chce skorzystać z prawa pierwokupu, nie może być już właścicielem gospodarstwa, którego obszar przekracza normę ustaloną prawem Wymagania odnoszące się do osoby dzierżawcy Dzierżawca nieruchomości rolnej we Francji musi posiadać możność wykonywania zawodu rolnika. Aby ją uzyskać należy spełnić szereg warunków: być osobą fizyczną w wieku ponad 18 lat, posiadać odpowiednie kwalifikacje zawodowe poświadczone właściwym dyplomem lub zaświadczeniem o zawodowej praktyce w rolnictwie przez co najmniej 5 lat. Kandydat na dzierżawcę w wieku ponad 60 lat musi przedstawić zaświadczenie upoważniające go do prowadzenia tej działalności (zaświadczenie to musi również określać wielkość wydzierżawianego obiektu).

9 8 BSiE Spółki rolnicze mogą również występować jako dzierżawcy, jeśli jeden z ich członków wnosi umowę dzierżawną jako swój wkład Nadzór nad realizacją umów dzierżawy We Francji znaczącą rolę w tym nadzorze odgrywa prefekt departamentu. Przykładowo, prefekt w danym departamencie ustala wielkości maksymalne i minimalne czynszu dzierżawnego, a także współczynnik czynszów dzierżawnych. Prefekt ustala także wielkości progowe powierzchni dzierżawionej małych działek. 1 Prefekt ma również wpływ na wyznaczanie terenów zawierania wieloletnich konwencji użytkowania rolniczego i pastwiskowego. Tereny te są wydzielone i ustalone zarządzeniem prefekta, opartym na opinii Departamentalnej Komisji Kierunkowej rozwoju rolnictwa. Są to tereny wykorzystywane okresowo i naprzemiennie do produkcji rolniczej lub pastwiskowej oraz jako tereny rekreacyjne (np. narciarskie, gdy są pokryte śniegiem). Zarządzenie Prefekta odnoszące się do sposobu użytkowania tych terenów oraz czynszów dzierżawnych, jest wydawane zgodnie z opinią Izby Rolniczej. Sprawy sporne dotyczące dzierżaw rolnych we Francji są rozstrzygane przed sądem, np.: właściciel jest obowiązany przedłożyć sądowi powody odmowy przedłużenia umowy dzierżawy, prawo zabrania dzierżawcy przekazywania komukolwiek umowy i związanych z nią praw i obowiązków, sąd może więc upoważnić właściciela do żądania rozwiązania umowy, przy realizacji prawa pierwokupu przez dzierżawcę, jeśli dzierżawca uzna proponowane warunki zakupu gruntu jako nie do przyjęcia (np. zbyt wysoka cena gruntu), to może zwrócić się do sądu (wyrok sądu nie jest wiążący ani dla właściciela ani dla dzierżawcy, niemniej jednak, jeśli wyrok odrzuca właściciel, to nie może on sprzedać gospodarstwa innemu nabywcy, zakaz ten jest jednak ograniczony w czasie; natomiast gdy wyrok odrzuca dzierżawca, to właściciel może sprzedać gospodarstwo dowolnemu nabywcy, ale na warunkach zaproponowanych uprzednio dzierżawcy). przy wygaśnięciu umowy właściciel może przejąć gospodarstwo dla siebie i w ten sposób przeszkodzić dzierżawcy w skorzystaniu z prawa przedłużenia umowy; prawo chroni dzierżawców w podeszłym wieku, dlatego też, gdy dzierżawca ma mniej niż 5 lat do przejścia na emeryturę, może przeciwstawić się przejęciu gospodarstwa przez właściciela. W tym przypadku umowa dzierżawy jest z mocy prawa przedłużana do momentu, w którym dzierżawca skończy 60 lat. W przypadku zgłaszania sprzeciwu, dzierżawca powinien przedstawić sądowi dowody, że właściciel, chcąc przejąć gospodarstwo nie spełnia wymaganych warunków (tj. nie zobowiązał się do osobistego prowadzenia gospodarstwa przez 9 lat i do mieszkania na terenie gospodarstwa lub w jego bliskości, nie ma potrzebnego sprzętu i inwentarza, nie respektuje przepisów, nie ma uprawnień zawodowych, ukończył 60 lat). 1 We Francji, oprócz omówionych powyżej podstawowych form dzierżawy rolniczej, występują także inne formy dzierżawy rolnej: połownictwo (forma obecnie zanikająca), umowa najmu z wypowiedzeniem, dzierżawa małych działek (podstawy prawne dzierżawy małych działek to Kodeks cywilny i Kodeks Wiejski, ale także Statut Dzierżaw ), wieloletnie konwencje użytkowania rolniczego i pastwiskowego oraz dzierżawa wieczysta. W przypadku wieloletnich konwencji i dzierżawy wieczystej podstawy prawne są określone w Kodeksie Wiejskim.

10 BSiE 9 5. Belgia W Belgii przepisy dotyczące dzierżawy rolniczej zostały określone w Kodeksie Dzierżaw z 1929 roku. Kodeks ten był wielokrotnie zmieniany - kolejne ustawy wyszły w latach: 1951, 1969 i Zgodnie z belgijskimi przepisami minimalny okres dzierżawy wynosi 9 lat i dalsze jego przedłużenia muszą również dotyczyć okresów 9-letnich. Dzierżawa może być również prowadzona do osiągnięcia przez dzierżawcę wieku emerytalnego (czyli 65 lat). Umowa dzierżawy może być rozwiązana, gdy właściciel lub jego dzieci chcą przejąć gospodarstwo (ale wtedy muszą wykazać się dyplomem zawodowym i wcześniejszym zarządem gospodarstwa co najmniej przez 3 lata), w przypadku zasadniczych zmian w rodzinie dzierżawcy (np. gdy dzierżawca jest w podeszłym wieku, a jego syn przechodzi do zawodu nierolniczego) lub gdy gospodarstwo jest położone w strefie przewidzianej pod budownictwo mieszkaniowe lub przemysłowe, właściciel może wypowiedzieć dzierżawę na 2-4 lata wcześniej. Wysokość czynszu dzierżawnego jest zasadniczo ustalana zgodnie przez obie umawiające się strony. Niemniej jednak dla każdej z dziewięciu prowincji, na które podzielona jest Belgia, ustalana jest maksymalna wysokość czynszu. Jeśli czynsz został ustalony przez umawiające się strony na zbyt wysokim poziomie, sąd może go sprowadzić do poziomu maksymalnego. Zasady ustalania maksymalnego czynszu są zawarte w rozporządzeniu prefekta departamentu. Przy ustalaniu tego czynszu bierze się pod uwagę np. jakość gleb, przestrzenny układ pól wchodzących w skład dzierżawionej nieruchomości (rozłóg), położenie nieruchomości (np. w strefie polderów), obecność i poziom wyposażenia budynków gospodarskich itp. Wysokość czynszu może być wyrażana równowartością następujących artykułów: pszenicy, wołowiny (I klasy wagi netto), żywca wieprzowego (waga netto), mleka, ziemniaków wczesnych i kalafiorów. Wielkość czynszu jest ustalana jako iloczyn miernika naturalnego i przyjętych cen, które są ustalane przez odpowiednie instytucje (przykładowo - cena pszenicy jest ustalana na podstawie danych statystycznych w drodze Zarządzenia Międzyministerialnego, cena wołowiny wg notowań w regionie, a cena tuczników rzeźnych stanowi średnią arytmetyczną cen giełdy). Wysokość czynszu za budynki mieszkalne jest ustalana na podstawie kosztów budowy z zastosowaniem współczynnika indeksacji, ustalanego co kwartał przez INSEE (belgijski odpowiednik GUS). Poziom czynszu za budynki inwentarskie określa się zasadniczo w kg pszenicy w przeliczeniu na 1 stanowisko dla zwierząt lub 1 metr kwadratowy. Istnieje możliwość żądania podwyższonego czynszu przy umowach na 18 i 27 lat. W przypadku przyjęcia, że okres dzierżawy będzie trwał do osiągnięcia przez dzierżawcę wieku emerytalnego, czynsz może być wyższy nawet o 50% w stosunku do umowy 9-letniej. Przepisy belgijskie precyzują również główne prawa dzierżawcy. Zgodnie z tymi przepisami dzierżawca posiada swobodę gospodarowania na wydzierżawionym gruncie (dawniej zdarzało się, że właściciel narzucał kierunek produkcji). Za zgodą właściciela, sądu oraz z pozytywną opinią Ministerstwa Rolnictwa dzierżawca ma swobodę budowania i możliwość dokonywania inwestycji (np. założenie centralnego ogrzewania). 2 Dzierżawca ma także prawo do przekazania dzierżawy, za zgodą właściciela członkowi rodziny (np. synowi), jak również osobie obcej. 2 A także bez zgody właściciela i sądu, ale ewentualne odszkodowanie za te inwestycje zostaje wtedy ograniczone do 5-krotnej wysokości czynszu.

11 10 BSiE W razie śmierci jednej ze stron umowa dzierżawna obowiązuje nadal spadkobierców, ale właściciel może w umowie poczynić zastrzeżenia przeciwko dziedziczeniu jej przez spadkobierców spoza rodziny dzierżawcy. W Belgii dzierżawca posiada prawo pierwokupu. Podsumowanie Z przedstawionych powyżej przykładów krajowych wynika, że w krajach Unii Europejskiej zachowały się liczne szczegółowe przepisy dotyczące regulacji instytucji dzierżawy gruntów rolnych. Regulacje te wprowadzają określone wymagania odnośnie do osoby dzierżawcy, długości okresu dzierżawy oraz zakresu swobód dzierżawcy na wydzierżawionym gruncie. Na uwagę zasługuje powtarzający się w wielu krajach wymóg posiadania przez dzierżawcę odpowiedniego przygotowania zawodowego. Kontroli państwowej podlega także poziom czynszu dzierżawnego, aczkolwiek skala tej kontroli jest różna w zależności od kraju. Odnoszące się do dzierżawy rolnej krajowe przepisy obowiązujące w państwach członkowskich UE, służą zatem ochronie osoby dzierżawcy, równolegle jednak określają obowiązki, jakie dzierżawca musi spełniać. Należy podkreślić, że przepisy te nie są sprzeczne z zasadami, na których oparta jest Unia Europejska, ale ułatwiają państwom członkowskim realizację polityki agrarnej ze szczególnym uwzględnieniem poprawy efektywności gospodarowania i ochrony gruntów rolnych. Źródła: 1. A. Kołodziej: Regulacje prawne dotyczące obrotu gruntami rolnymi w Danii, Agroprzemiany, nr 2/ Duńska ustawa nr 769 z 24 sierpnia 1994 r. o nieruchomościach rolnych, materiał uzyskany z AWRSP, marzec 2003 r. 3. W. Ziętara: Dzierżawy w Niemczech i w Holandii, Agroprzemiany nr 4/ J. Wierzbicki: Dzierżawy we Francji, Agroprzemiany nr 4/ J. Wierzbicki: Dzierżawa w rolnictwie Belgii, Agroprzemiany nr 5/2000.