U C H W A Ł A N r XXVIII/907/04 R A D Y M I A S T A G D A Ń S K A z dnia 30 września 2004 roku

Transkrypt

1 U C H W A Ł A N r XXVIII/907/04 R A D Y M I A S T A G D A Ń S K A z dnia 30 września 2004 roku w sprawie zasad udzielenia bonifikat od ceny sprzedaży na rzecz najemców nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej stanowiących własność Gminy Miasta Gdańska, oraz o zbywaniu udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Na podstawie art.18 ust.1 i 2 pkt. 9 lit a ustawy z dnia 08 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity z 2001r.: Dz.U Nr 142, poz zm. z 2002r. Dz.U.Nr 23 poz. 220, Dz.U.Nr 62 poz.558, Dz.U.Nr 113 poz. 984, Dz.U. Nr 153 poz.1271, Dz.U. Nr 200, poz. 1682, Dz.U.Nr 214, poz.1806, z 2003r. Dz.U.Nr 80, poz.717 Dz.U.Nr 162 poz. 1568, zm. z 2004r. Dz.U.Nr 102 poz.1055, Dz.U.Nr 116, poz.1203), art. 91, art. 92 ust.1 i 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998r. o samorządzie powiatowym (tekst jedn. z 2001r. Dz.U.Nr 142 poz.1592, zm. z 2002r. Dz.U.Nr23 poz. 220, Dz.U.Nr 62 poz.558, Dz.U.Nr 113 poz.984, Dz.U.Nr 200 poz.1688, Dz.U.Nr 214 poz.1806,dz.u.nr 153 poz.1271, zm z 2003r. Dz.U.Nr162 poz.1568, zm. z 2004r. Dz.U.Nr 102 poz. 1055) art. 34 ust.6, art. 67 ust.3 i 3a art. 68 ust.1 pkt 1 i 7, ust. 2, 3 i 4, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2000 r. Dz.U. Nr 46, poz. 543 zm.: z 2001r. Dz. Nr 129, poz.1447, Dz.U.Nr 154, poz.1800, zm. z 2002r. Dz.U.Nr 25 poz.253, Dz.U.Nr 74 poz. 676, Dz.U.Nr 126 poz. 1070, Dz.U.Nr 113 poz.984, Dz.U.Nr 130, poz.1112, Dz.U.Nr 240, poz.2058, zm. z 2003r. Dz.U.Nr 1 poz. 15, Dz.U.Nr 80 poz.720,721 i 717, Dz.U.Nr 96, poz. 874, Dz. U. Nr 124 poz. 1152,Dz.U.Nr162,poz.1568, Dz.U.Nr 203, poz. 1966, Dz.U.Nr 217 poz.2124, zm. z 2004r. Dz.U.Nr6, poz.39, Dz.U.Nr 19, poz.177, Dz.U.Nr 91, poz.870, Dz.U.Nr 92, poz. 880, Dz.U.Nr 141 poz.1492) ), art.3, art. 22 ust. 3 pkt. 5 i 5a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity z 2000r. Dz.U.Nr 80 poz. 903, Dz.U. Nr 29 poz.355, zm. z 2004r. Dz.U.Nr 141, poz.1492) oraz Kodeksu cywilnego Rada Miasta Gdańska uchwala, co następuje : 1 Sprzedaż nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej następuje zgodnie z polityką przestrzenną Gminy Miasta Gdańska zawartą w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Gdańska Sprzedaż nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz osób, którym przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu, dotyczy nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej stanowiących własność Gminy Miasta Gdańska lub stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ustanowione na rzecz Gminy Miasta Gdańska.

2 2. Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej przysługuje osobom fizycznym będącym najemcami budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. 3. Jeżeli jest więcej niż jeden najemca, nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej sprzedawany jest na współwłasność najemców. Jeżeli jeden lub więcej niż jeden z najemców nie wyraża woli nabycia, lokal może być sprzedany na rzecz pozostałych najemców. 3 Wyłączeniu ze sprzedaży podlegają nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi lub lokale mieszkalne wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej: a) w przypadku zalegania przez najemcę budynku lub lokalu mieszkalnego z opłatami czynszowymi, b) nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi lub lokale mieszkalne położone w budynkach, co do których złożone zostały wnioski rewindykacyjne, a których podstawa została uprawdopodobniona, c) w stosunku do których uzasadnionym jest ich pozostawienie w zasobach komunalnych. 4 Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej poprzedza ustalenie wysokości podlegającej zwrotowi kwoty zwaloryzowanej na dzień złożenia wniosku o sprzedaż kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994r. 5 Sprzedaż nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz osób, którym przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu, następuje w trybie bezprzetargowym za cenę nie niższą niż wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem lub wartość lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, określoną w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego. 2

3 6 1. Udziela się bonifikatę w wysokości 90% od ustalonej zgodnie z 5 kwoty równej wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub wartości lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, z zastrzeżeniem, iż: a) nie dotyczy to sprzedaży budynków lub lokali mieszkalnych wybudowanych po dniu 27 maja 1990 r. b) nie dotyczy to sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz byłych użytkowników wieczystych, którzy po wygaśnięciu tego prawa nabyli roszczenie o wynagrodzenie w rozumieniu art. 33 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( jednolity tekst Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm. ), a następnie stali się najemcami budynków lub lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miasta Gdańska. 2. Od kwoty ustalonej według zasad określonych w pkt 1 udziela się dodatkowych bonifikat w wysokości : a) 5% w sytuacji jednoczesnej sprzedaży w dużych wspólnotach mieszkaniowych, wszystkich pozostałych do zbycia lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, b) 5% przy sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz współnajemców posiadających niezależne tytuły prawne do lokali niesamodzielnych stanowiących łącznie lokal samodzielny będący przedmiotem sprzedaży, c) 5% kombatantom oraz wdowom i wdowcom po kombatantach. 3. W razie zbiegu praw do bonifikat opisanych w pkt 1 i 2, łączna wysokość bonifikaty nie może przekroczyć 95%. 4. W razie zbiegu praw do bonifikat opisanych w pkt 1 i 2 oraz wynikającej z art. 68 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( jedn. tekst z 2000 r. Dz.U.Nr 46, poz.543 z poź. zm.), stosuje się bonifikatę określoną w pkt 1 i Za zobowiązanie w formie pisemnej do odstąpienia od żądania waloryzacji należnej kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994r., od ceny ustalonej na zasadach określonych w pkt 1 i 2, stosuje się dodatkową bonifikatę w wysokości 10 %. 6. W sytuacji zbiegu praw do udzielenia bonifikaty na podstawie niniejszej uchwały oraz z tytułu odrębnych przepisów prawnych, nie udziela się bonifikat wymienionych w pkt 1 i Zapłata ceny za nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym lub za lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej następuje przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. 3

4 7 Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste gruntu jako prawa związanego z własnością budynku mieszkalnego lub ułamkowej części gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu mieszkalnego, udziela się 95% bonifikaty od pierwszej opłaty z tytułu ustanowienia tego prawa. 8 Wszelkie koszty związane z przygotowaniem do sprzedaży przypadające na zbywany lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej lub nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego jak i wpisem do księgi wieczystej ponosi nabywca. 9 Warunki oraz termin zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w formie aktu notarialnego zostaną ustalone w protokole. 10 Osoby, które pomimo złożonego wniosku, nie przystąpiły w określonym w protokole terminie do umowy sprzedaży, obciąża się poniesionymi kosztami przygotowania nieruchomości do sprzedaży w terminie 1 miesiąca od daty nie przystąpienia do sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. 11 Jeżeli nabywca zbył lub wykorzystał na inne cele, niż cele mieszkalne nabytą przy zastosowaniu bonifikat przewidzianych niniejszą uchwałą nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym lub lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej przed upływem 5 lat od daty nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji Zbycie udziałów w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokali, następuje na podstawie zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. 4

5 2. Zbycie udziału w części nieruchomości niezbędnej do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, która nie może być zbyta jako odrębna nieruchomość, następuje na zasadach określonych w pkt W wypadku gdy zbywany jest udział w nieruchomości lub jej części powstałej w wyniku przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy części wspólnej nieruchomości, podstawę do określenia wartości zbywanego udziału stanowi różnica między wartością zbywanej nieruchomości lub jej części, a nie wyższą od niej wartością nakładów koniecznych oraz użytecznych poniesionych na przebudowę, nadbudowę, rozbudowę lub remont nieruchomości wspólnej określonych w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego. Koszty związane z wyceną nieruchomości, zawarciem umów zmieniających udziały w nieruchomości wspólnej i umowy zbycia udziału ponosi jego nabywca. 4. Nie udziela się bonifikat wynikających z niniejszej uchwały w przypadkach opisanych w pkt W przypadku przeznaczenia przez Gminę Miasta Gdańska do zbycia w drodze przetargu lub zamiany nieruchomości zabudowanej, najemcy budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego nie przysługują bonifikaty udzielone niniejszą uchwałą. 14 Wykonanie Uchwały powierza się Prezydentowi Miasta Gdańska. 15 Traci moc Uchwała Nr LXVI/494/2003 Rady Miasta Gdańska z dnia 04 grudnia 2003r. w sprawie zasad sprzedaży na rzecz najemców domów i lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miasta Gdańska, udzielania bonifikat oraz o zbywaniu udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. 16 Uchwała wchodzi w życie 14 dni po opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego. Przewodniczący Rady Miasta Gdańska Bogdan Oleszek 5

6 Uzasadnienie Prowadzona przez Gminę Miasta Gdańska sprzedaż lokali i budynków mieszkalnych na rzecz osób korzystających z pierwszeństwa ich nabycia jest konsekwencją prowadzonej polityki Gdańskich władz samorządowych w kierunku prywatyzowania zasobów komunalnych określonej w przyjętym przez Radę Miasta Gdańska Wieloletnim Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Miasta Gdańska. Zbywanie nieruchomości w trybie bezprzetargowym na wniosek osób uprawnionych do ich nabycia wymaga określenia czytelnych kryteriów i zasad sprzedaży poprzez ich dostosowywanie do zachodzących zmian gospodarczych i ustawowych. W porównaniu do poprzednich regulacji, poszerzono ofertę lokali do sprzedaży o lokale, co do których Gminie Gdańsk przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jednakże motorem dynamizującym prywatyzację zasobu jest określony w uchwale system udzielanych przy sprzedaży bonifikat Podstawowa bonifikata przy sprzedaży lokali wynosi 90%. Tak wysoka bonifikata ma po pierwsze przyspieszyć prywatyzację zasobu, a po drugie w pewnej mierze zrekompensować nabywcom lokali późniejsze wysokie koszty utrzymania nieruchomości budynkowych, znajdujących się w przeważającej mierze w niedostatecznym stanie technicznym. Jedynymi wyjątkami, gdzie nie przyznano powyższej bonifikaty są sprzedaż lokali wzniesionych po dniu 27 maja 1990 tj. po dniu wejścia w życie ustawy o samorządzie terytorialnym oraz sprzedaż budynków i lokali na rzecz byłych użytkowników wieczystych, którzy po wygaśnięciu tego prawa nabyli roszczenie o wynagrodzenie za wzniesione przez nich lub nabyte na własność budynki i lokale i stali się najemcami tych samych lub innych budynków lub lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miasta Gdańska. Wprowadzone zmiany ustawowe pozbawiły kombatantów praw do 10% zniżki przy zakupie lokalu od gminy. Doceniając zasługi osób posiadających uprawnienia kombatanckie ustanawia się dla nich dodatkową 5% bonifikatę rozszerzając ponadto krąg osób uprawnionych o wdowy i wdowców po kombatantach. Warunkiem przyznania dodatkowej bonifikaty jest okazanie przez najemcę lokalu stosownego dokumentu wydanego przez Kierownika Urzędu do Spraw Kombatantów i Osób Represjonowanych. Przyznanie dodatkowej 5% bonifikaty przy jednoczesnej sprzedaży wszystkich pozostałych lokali mieszkalnych, bądź ostatniego lokalu w budynku zarządzającego przez dużą wspólnotę mieszkaniową stanowi dodatkową zachętę do nabycia lokalu i ma na celu realizowanie polityki mieszkaniowej Miasta polegającej na zwiekszeniu prywatyzacji zasobu i zmniejszaniu udziału Miasta Gdańsk w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych co zmniejszyłoby koszty utrzymania zasobu komunalnego. Podobny cel ma szczególnie preferencyjna sprzedaż lokali wspólnych, nie kwalifikujących się do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Sprzedaż na współwłasność jednego lokalu składającego się z kilku lokali niesamodzielnych ma umożliwić współwłaścicielom późniejsze określenie sposobu korzystania z lokalu lub jego zamianę bez udziału gminy. 6

7 Poza określeniem wysokości bonifikat, w wyniku zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzono również radykalne zmiany w przedmiocie ich naliczania. Zgodnie bowiem z nowo wprowadzonym art. 67 ust. 1a w/w ustawy cena lokalu oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udział w nieruchomości wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 68 ust. 1 rada gminy może udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości ( samodzielnego lokalu będącego przedmiotem sprzedaży ). Dlatego też udzielana bonifikata obejmuje także udział we współwłasności gruntu lub wartości ustanowionego prawa użytkowania wieczystego. Ten nowy mechanizm udzielania bonifikat pozwoli radykalnie obniżyć cenę nabycia lokali. Dotychczas zbyt wysoka cena nabycia we współwłasności gruntu, bez bonifikaty często nie pozwalała nabyć najemcom użytkowanych przez nich lokali mieszkalnych. Nowe zasady ustalania bonifikaty są kolejnym elementem przyczyniający się do zdynamizowania prywatyzacji. Z kolei w art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca dał możliwość udzielenia dodatkowych bonifikat od pierwszej opłaty, a także opłat rocznych z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. W niniejszej uchwale uwzględniono 95% bonifikatę wyłącznie z tytułu pierwszej opłaty, zachęcając tym samym najemców do nabycia użytkowanych lokali. Jedynymi wyjątkami, gdzie odstąpiono od udzielania bonifikat są: przeznaczenie nieruchomości do zbycia w drodze przetargu lub dokonanie zamiany nieruchomości zabudowanej; sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych po dniu 27 maja 1990 r. oraz sprzedaż lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz byłych użytkowników wieczystych, którzy nabyli roszczenie o wynagrodzenie za budynki lokale stanowiące ich byłą własność. W uchwale wyłączono możliwość rozłożenia na raty ceny nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego. Jest to konsekwencją radykalnego obniżenia ceny zapłaty. Przyznanie podstawowej bonifikaty w wysokości 90% ceny lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz bonifikaty z tytułu pierwszej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego, wyklucza zasadność stosowania rozkładania ceny nabycia na raty. Zwiększona atrakcyjność finansowa nabycia lokalu jest wymierną zachętą do nabycia lokalu za cenę płatną jednorazowo przed zawarciem aktu notarialnego. Preferencje finansowe stosowane przy jednorazowej zapłacie mają na przyszłość zminimalizować problemy właścicieli lokali wynikające z niepłacenia kolejnych wymagalnych rat i wyeliminować koszty obsługi zadłużenia. Ponadto niniejszą uchwałą wprowadzono dodatkową bonifikatę od ceny nabycia w wysokości 10% za zobowiązanie kupujacego do odstąpienia od żądania waloryzacji należnej kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994r. Zgodnie z regulacjami niniejszej uchwały, zawarcie umowy sprzedaży poprzedza ustalenie wysokości podlegającej zwrotowi kwoty zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej. Przyszłemu nabywcy przedstawiana będzie kalkulacja zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej, a także propozycja skorzystania z 10% bonifikaty z tytułu zobowiązania do odstąpienia od żądania waloryzacji kaucji. Przyszły nabywca będzie mógł dokonać wyboru pomiędzy nabyciem lokalu wraz z możliwością zwrotu zwaloryzowanej przez Miasto kaucji mieszkaniowej, a nabyciem lokalu za udzieleniem dodatkowej bonifikaty z jednoczesnym zobowiązaniem do odstąpienia od żądania waloryzacji kaucji mieszkaniowej. W tym drugim przypadku dokonanoby zwrotu niezwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej. W przypadku jednak, gdy nabywca wystąpi o sądową waloryzację kaucji mieszkaniowej mimo wcześniejszego swojego zobowiązania do odstąpienia od tego roszczenia, udzielona dodatkowa bonifikata podlegałaby zwrotowi. 7

8 Przyjęto również zasady zbywania części nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność Gminy Miasta Gdańska dające podstawę do odliczenia nakładów poniesionych na przebudowę oraz na ewentualnie dokonane remonty nieruchomości wspólnej w związku z dokonaną inwestycją w wyniku której powstał dodatkowy samodzielny lokal w budynku lub jego część. Powyższe umożliwi realizację uchwał wspólnot mieszkaniowych na podstawie ustawy o własności lokali jak i wnioski osób zajmujących nieruchomości wspólne, w których Gmina Miasta Gdańska jest współwłaścicielem w częściach ułamkowych w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Mając powyższe na uwadze podjęcie niniejsze uchwały uznaje się za uzasadnione i zgodne z wytycznymi zawartymi w przyjętym Wieloletnim Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Miasta Gdańska. Wnioskodawca : Radca prawny : 8