STRZEGOM STAN OBECNY I PERSPEKTYWY ROZWOJU

Transkrypt

1 STRZEGOM STAN OBECNY I PERSPEKTYWY ROZWOJU 1

2 Spis treści 1) Cel i zakres opracowania 3 2) Stan obecny.8 a) planowanie przestrzenne..8 b) treść obowiązujących planów zagospodarowania...11 c) treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania 14 3) infrastruktura techniczna..15 4) grunty ) podsumowanie,wnioski 19 6) załączniki.23 2

3 1.Cel i zakres opracowania Podstawowym aktem prawnym działania każdego samorządu gminnego jest ustawa z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz.U.Nr 142,poz.1591 z 2001r.- tekst jedn. z późn.zm.). Rozdział 2 w/w ustawy określa zakres działania i zadania gminy-ogólnie rzecz ujmując zadaniem własnym gminy jest zaspakajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. W szczególności zadania własne obejmują sprawy : 1) ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej, 2) gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego, 3) wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz, 4) lokalnego transportu zbiorowego, 5) ochrony zdrowia, 6) pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych, 7) gminnego budownictwa mieszkaniowego, 8) edukacji publicznej, 9) kultury, w tym bibliotek gminnych i innych placówek upowszechniania kultury, 10) kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych, 11) targowisk i hal targowych, 12) zieleni gminnej i zadrzewień, 13) cmentarzy gminnych, 14) porządku publicznego i bezpieczeństwa obywateli oraz ochrony przeciwpożarowej i przeciwpowodziowej, 15) utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych, 16) polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej, medycznej i prawnej, 17) wspierania i upowszechniania idei samorządowej, 18) promocji gminy, 19) współpracy z organizacjami pozarządowymi, 20) współpracy ze społecznościami lokalnymi i regionalnymi innych państw. W katalogu zadań własnych gminy sprawy związane z gospodarką przestrzenną,gospodarką nieruchomościami oraz uzbrojeniem terenów i gospodarką komunalną zajmuje jak widać pierwszoplanowe miejsca. Także realizacja pozostałych zadań należących do gminy np.budownictwo mieszkaniowe, oświata, cmentarze niewątpliwie związana jest,czy też ich realizacja uzależniona jest od tych pierwszych, czyli od możliwości realizacji danego zadania w oparciu o plan zagospodarowania i kwestii posiadania wolnych terenów. 3

4 Mając na uwadze rozwój gminy należy więc sprowadzić gospodarkę przestrzenną do racjonalnego planowania w zarządzaniu gminą i miastem. To kształtowanie przestrzennej organizacji rozwoju społeczno - gospodarczego przejawia się poprzez działalność między innymi w zakresie: a) planowania przestrzennego, b) gospodarki gruntami, c) programowania rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej. Gospodarka przestrzenna - to także szereg działań biernych i czynnych dotyczących podmiotów i przedmiotów związanych z organizacją użytkowania przestrzeni. Celem gospodarki przestrzennej jest zarówno ochrona określonych wartości przestrzeni, jak i racjonalne kształtowanie przestrzeni w celu stymulowania procesów gospodarczych. Na gospodarkę przestrzenną składają się następujące rodzaje działalności: koordynacyjno-regulacyjna pełniona przez administrację samorządową polegająca na podejmowaniu decyzji przestrzennych w sprawach przeznaczenia i sposobu zagospodarowania gruntów na podstawie ustaleń planów miejscowych lub przy ich braku - na podstawie przepisów ogólnych; inwestycyjna prowadzona przez podmioty gospodarcze państwowe, samorządowe i prywatne w myśl ich własnych celów i zadań; kontrolna prowadzona w trybie nadzoru przez administrację rządową (wojewódzką lub resortową) z punktu widzenia zgodności z prawem. W ramach gospodarki przestrzennej wyróżnia się: gospodarkę gruntami - przestrzenią zurbanizowaną, zabudowaną; gospodarkę ziemią - przestrzenią rolną, leśną, wiejską. ( )Podstawowe znaczenie dla planowania rozwoju lokalnego mają dokumenty związane z planowaniem przestrzennym na poziomie gminnym, a więc zarówno Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gmin, a także będące ich kontynuacją Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Można też tworzyć tzw. dokumenty pozaustawowe w tym np. strategie rozwoju poszczególnych obszarów. Te opracowania mają już jednak charakter bardziej ekspercki, ale to właśnie w nich konsumowane są wyniki prac zespołu opracowującego Strategię dla danego miasta czy gminy. Studium Uwarunkowań... jest dokumentem o charakterze ogólnym, mającym wskazywać kierunki rozwoju przestrzennego danej gminy. W szczególności jego rolą jest ukazanie wymiaru przestrzennego procesów rozwojowych (w tym rozwoju gospodarczego) i zapewnienie odpowiednich ram przestrzennych dla równoważenia rozwoju społeczno gospodarczego. Studium opracowane dla miasta i gminy Strzegom zostało przyjęte Uchwałą Rady Miejskiej Gminy Strzegom Nr 12/2000 w dniu 17 marca 2000r.. 4

5 Następstwem przygotowania Studium... jest określenie szczegółowych ram prawnych rozwoju, jakie są tworzone w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego. Są to dokumenty wskazujące możliwości podejmowania konkretnych działań w przestrzeni: obejmują one wybrane obszary dla których przewiduje się aktywność budowlaną i bazują na tradycyjnym warsztacie urbanistycznym. Mimo wielu rozbieżności o charakterze warsztatowym, mają one dość jednolitą problematykę wynikającą z zapisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Miasto Strzegom, jako nieliczne jest pokryte w całości obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania. Został on uchwalony w dniu 10 listopada 2004r. Uchwałą Rady Miejskiej Nr 91/04. Plan ten, zastąpił plan przestrzennego zagospodarowania uchwalony w roku 1994.Trzecim typem dokumentów planistycznych są strategie rozwoju przestrzennego, wskazujące drogi kompleksowej restrukturyzacji danego obszaru. Obejmują one konkretne obszary problemowe, i bazują na integracji działań ekonomicznych oraz regulacji przestrzennych. Mogą one być przygotowywane na zlecenie władz samorządowych lub innych zainteresowanych stron podejmujących procesy restrukturyzacji większych obszarów (np. firmy typu land developer ). Brak jest tu jednolitej praktyki, gdyż każdy z tego typu dokumentów może mieć inny charakter, zależny od zapotrzebowania oraz stopnia skomplikowania zarówno samego obszaru, jak i zamierzonych działań inwestycyjnych czy rewitalizacyjnych. Taki charakter ma również to opracowanie,które co prawda nie ma charakteru stricte planistycznego jest jednak materiałem uzupełniającym dane zawarte w Studium,czy konkretnych planach miejscowych. Dokumenty planistyczne są zazwyczaj wykonywane przez wyspecjalizowane zespoły ekspertów, i w odróżnieniu od planowania strategicznego bardzo niski jest ich poziom uspołecznienia. W znakomitej większości uspołecznienie procesu planistycznego odbywa się jedynie na etapie tzw. wyłożenia planu oraz określania protestów i zarzutów do planu, a więc w momencie kiedy wszystkie ważniejsze decyzje zostały już podjęte. Tym samym powstają kolejne konflikty na linii sektor publiczny sektor prywatny oraz organizacje pozarządowe, czego przykładem są liczne ostatnio protesty mieszkańców przeciwko lokalizacjom kolejnych inwestycji w okolicy ich domów. Nierzadko dochodzi na tym tle do patologii, niestety groźnych dla rozwoju gospodarczego i społecznego danej gminy. Tworzenie i wdrażanie systemu zarządzania przestrzenią miasta jest możliwe w oparciu o rozmaite modele instytucjonalne, wśród których wyróżnić można przynajmniej trzy podstawowe kategorie wiążące się także ze stopniem zaangażowania władz miejskich w ten proces oraz stopniem wykorzystania poszczególnych instrumentów (w tym związanych z polityką gruntową oraz zagadnieniami ekonomicznymi). Kompleksowy system zarządzania przestrzenią miast jest wyzwaniem, które wymaga zintegrowania szeregu działań o charakterze planistycznym, programowym i realizacyjnym. Oznacza to konieczność podjęcia ogromnego wysiłku organizacyjnego ze strony samorządów miejskich, urbanistów i planistów, w tym przeformułowania sposobu myślenia o roli władz lokalnych w kreowaniu procesów rozwojowych. Dałoby to szansę na w pełni przemyślane sterowanie procesami rozwoju przestrzennego, a w konsekwencji na uzyskanie wielu efektów w poprawie 5

6 warunków życia, efektywności inwestowania czy oszczędności finansowych związanych z rozwojem infrastruktury. Pozwoliłoby także na osiągnięcie określonych celów związanych z harmonizacją rozwoju struktury miasta czy gminy, w tym pożądanej jego formy i sposobu funkcjonowania. Powyższe opracowanie jest formą na podkreślenie roli gminy w toku procesu planistycznego. Mam nadzieję,że analiza tego tekstu stanie się podstawą nowej polityki, nowego podejścia dla określenia roli gminy Strzegom w kształtowaniu polityki przestrzennej, która służy tak realizacji zadań własnych gminy, jak i szeroko rozumianego rozwoju miasta. Należy odejść od dotychczasowej roli administracyjnej, sprowadzającej się do zatwierdzenia studium i kolejnych planów-opieraniu się na tym, co wymyślą planiści. Przy opracowywaniu nowych dokumentów planistycznych należy szczególną uwagę zwrócić na skutki finansowe uchwalenia nowych planów( nie tylko wynikające z renty planistycznej, ale także konieczność ponoszenia kosztów w szczególności na uzbrojenie terenów),na możliwość zapewnienia przy tym realizacji zadań gminy. Przeznaczenie terenów należy także powiązać z budową gminnego zasobu nieruchomości, który miałby na celu zabezpieczenie realizacji zadań gminy na dziś oraz w perspektywie najbliższych lat. Należy także podkreślić rolę mieszkańców, właścicieli nieruchomości oraz przedsiębiorców. Ich bardziej czynny udział w procesie planistycznym jest bardzo pożądany-to także dla nich tworzony jest ten dokument. Opracowanie spójnej polityki planistycznej,która ma na celu wspomożenie rozwoju miasta, musi przebiegać w oparciu o wzajemne ustalenia samorządu i właścicieli. Są oni niezbędnym elementem (podmiotem) ewentualnych zmian w planowaniu, gdyż czy to komu się podoba czy nie, są Oni właścicielami nieruchomości,chronionymi przez Konstytucję i bez Ich zgody lub odszkodowań nie sposób dokonać praktycznie żadnej zmiany przeznaczenia ich własności. Z kolei gmina,ma także niepodważalny oręż w kształtowaniu polityki, jakim jest wyłączna decyzyjność co do zmiany przeznaczenia terenu. Bez zgody gminy grunt rolny dalej więc pozostanie gruntem rolnym. Nie chodzi więc o to, by się wzajemnie blokować a współpracować dla dobra właścicieli(którzy z korzyścią sprzedadzą swoje tereny),gminy(która w ten sposób realizować będzie swoje zadania) oraz pozostałych mieszkańców(którzy znajdą pracę w nowym zakładzie, czy wybudują wymarzony dom). Problem rozwoju przestrzennego miasta i gminy nie jest zadaniem łatwym, szczególnie że praktyka jest w tym zakresie dość uboga. Pamiętać jednak należy, iż równoważenie rozwoju przestrzennego wymaga od władz samorządowych dużej determinacji we wdrożeniu nowego sposobu gospodarowania, rezygnację z doraźnych korzyści płynących z szybkiej sprzedaży terenów inwestycyjnych oraz nieuleganie naciskom środowisk developerskich. Wdrożenie nowego podejścia do tego zagadnienia wiąże się także z nieuchronnymi konfliktami kompetencyjnymi oraz zmianami w modelu funkcjonowania wielu istniejących podmiotów. Stawką w tej grze jest jednak nie tylko możliwość uzyskania realnego wpływu na proces rozwoju, ale także na zachowania sektora prywatnego. Nie bez znaczenia jest też tworzenie atrakcyjnej oferty inwestycyjnej, skierowanej do firm i instytucji mogących wspomóc rozwój społeczno gospodarczy miasta. Równoważenie rozwoju przestrzennego miasta wiązać się powinno z budową kompleksowego systemu zarządzania przestrzenią. Niestety, zagadnienie to stanowi w dużej mierze wyzwanie na przyszłość, mimo iż zręby tego systemu już istnieją, a planiści, projektanci planów i władze gminne dysponują coraz lepszą wiedzą na 6

7 temat wagi tego zagadnienia. W skali kraju brak jest jednak kompleksowych studiów i badań, pozwalających określić aktualną sytuacje. Jakiekolwiek wnioski formułować więc można jedynie na podstawie obserwacji tendencji rozwojowych wybranych gmin. Obserwacje te wskazują, iż główna zasada zrównoważonego rozwoju w odniesieniu do przestrzeni a więc ograniczenie rozwoju przestrzennego miasta i dążenie do intensyfikacji istniejących struktur, w tym poprzez ich rewitalizacje nie jest w Polsce realizowana. Wciąż znacznie łatwiej jest prowadzić inwestycje na surowym korzeniu, na terenach podmiejskich, niż w granicach obszarów zurbanizowanych. Odnosi się to zarówno do funkcji przemysłowych, usługowych jak i mieszkaniowych. Obserwowane w ciągu ostatnich miesięcy pewne zmiany tego trendu nie wynikają niestety z prowadzonej przez samorządy określonej polityki, raczej z tendencji rynkowych. Można więc powiedzieć, iż to rynek, a nie zasady rozwoju zrównoważonego, kreuje polską przestrzeń, i wszystko co nie jest dla niego dobre jest eliminowane Wagę planowania przestrzennego i związanego z nim gospodarowania nieruchomościami dostrzegł tak prawodawca wymieniając te zagadnienia jako pierwszoplanowe w katalogu zadań własnych jak też nauka czego dowodem jest fragment cytowanego wyżej opracowania. Wagę tego problemu dostrzegł także Burmistrz powierzając mi zadanie podjęcia działań w celu zmiany istniejącego stanu rzeczy w tym zakresie. Powyższe opracowanie jest więc jednym z takich posunięć, polegającym na krótkiej analizie dzisiejszego stanu rzeczy a na tej podstawie wskazaniu kierunków i niezbędnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej miasta, zapewnienia jego dalszego rozwoju na kolejne lata. Opracowanie to skupia się na kilku jedynie zagadnieniach mających wpływ na stan i rozwój. Nie są to wszystkie czynniki determinujące tenże rozwój. Pomijam np.sferę polityki finansowej czy oświatowej gminy. Skupiam się na tym co jest niezbędne dla każdego rozwoju na przestrzeni,gruntach i infrastrukturze. W pewnej mierze niniejsze opracowanie jest także bilansem otwarcia. Podsumowaniem istniejącego stanu oraz próbą zwrócenia uwagi na kilka aspektów, które mogą ten stan zmienić. Reasumując, celem niniejszego opracowania jest podkreślenie znaczenia spraw z zakresu planowania przestrzennego i gospodarki nieruchomościami dla przyspieszenia rozwoju miasta. Coś bowiem jest na rzeczy,że mamy problem w pozyskaniu inwestorów, że mieszkańcy mają problemy z kupnem nawet niewielkiej działki pod budowę wymarzonego domu. Wskażę w nim stan obecny, wynikający z ustaleń planów miejscowych oraz zaproponuję rozwiązania,które o ile zostaną przyjęte przez Wysoką Radę staną się podstawą nowej polityki gminy w tym zakresie-także finansowej. 1 Zob., Dr inż. arch. Piotr Lorens,Politechnika Gdańska, Rozwój zrównoważony a gospodarka przestrzenna. Zakreślenia są moim odniesieniem(komentarzem) do omawianych problemów miasta w kontekście treści podnoszonym w opracowaniu p.lorensa 7

8 Niniejsze opracowanie jest także podsumowaniem dotychczasowych doświadczeń, które nie nasuwają pomyślnych perspektyw na szybkie a przede wszystkim tanie dokonanie zmian. W szczególności należy powiązać planowanie z przemyślanym uzbrajaniem terenów. Należy także wzmocnić ingerencję gminy w kształt opracowań planistycznych. Te przyszłe rozwiązania (zmiana podejścia do omawianych zagadnień ) musi zabezpieczyć realizację zadań gminy a przy tym wskazywać w dalszej perspektywie minimalizację kosztów jakie gmina musi ponieść na ich realizację. 8

9 2. Stan obecny a) planowanie przestrzenne Patrząc niejako z boku nie z pozycji realizacji zadań gminy lub zainteresowanego np.budową domku jednorodzinnego sytuację mamy wyśmienitą. Jako nieliczna gmina mamy nowo opracowane i uchwalone plany miejscowe,które obejmują swym zasięgiem całą powierzchnię miasta i gminy. Boomu inwestycyjnego jednak nie widać. Przyczyn tego jest wiele. Do głównych możemy niewątpliwie zaliczyć treść planu, strukturę własności i przydatność inwestycyjną nieruchomości oraz stan infrastruktury. Na początek krótki rys historyczny. Obowiązujący plan dla miasta Strzegomia, przypomnę, został uchwalony w końcu 2004 roku.zastąpił on plan uchwalony w roku 1994.Ten z kolei zastąpił plan z roku Przez pierwsze lata samorządu obowiązywał więc plan,który został uchwalony w poprzednim systemie. Gdzie inne były zadania gminy i obowiązywał inny porządek prawny. Plan uchwalony w roku 1994 był w zasadzie opracowany przez tych samych ludzi i w swej treści ( a także analizach, które winny stanowić jego podstawę) niewiele wniósł nowego. To samo biuro opracowało następnie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Strzegom, które wytyczyło kierunki i stanowiło podstawę prac planistycznych dla obecnie obowiązujących planu miasta i planów miejscowych. Z uwagi na wieloletnie pozostawanie na miejscowym rynku firma, która była autorem tych opracowań była konkurencyjna cenowo w stosunku do innych oferentów zainteresowanych wykonaniem tych opracowań. Stąd wygrywała przetargi na powyższe prace. Niestety, wyrażę tu opinię,że projektanci tych opracowań niewiele wnieśli twórczej inwencji a przepisując dane zebrane z jednego opracowania do kolejnego już na pewno nie spowodowali przełomu w podejściu, które winno wskazywać nową rolę samorządu (gminy) w dziedzinie planowania przestrzennego. To Oni byli merytorycznie przygotowani,specjalistami w danej dziedzinie,którzy winni w świetle nowego porządku i zadań gminy narzucać czy proponować radnym i urzędowi pewne rozwiązania(po dziś dzień w urzędzie nie ma pracownika specjalisty ukierunkowanego w dziedzinie planowania -pomimo ogłaszanego naboru,który w pełni merytorycznie oceniłby przydatność zawartości opracowań planistycznych, nadzorowałby także ład przestrzenny w mieście). Skutkiem także tego, że wcześniej uchwalane plany określane mianem planów ogólnych nie zawierały szczegółowych rozwiązań a tylko opisowo określały funkcję dotychczasową i przyszłą jest także pewien chaos i swego rodzaju swoboda w zabudowie miasta,która powstała w okresie powojennym. Teoretycznie rzecz biorąc treść tych planów praktycznie pozwalała na budownictwo w każdym obszarze miasta. Plany te nie przewidywały( nie zabezpieczały) obszarów na parki, rekreację na realizację różnych funkcji publicznych (poza terenami już istniejącymi). Po części wynikało to także z racji systemu społeczno-gospodarczego jaki obowiązywał w tamtym okresie (prawa,struktury własności gruntu- w terenie zabudowanym wszystkie grunty stanowiły z mocy prawa własność Państwa). Efektem tego są np. 9

10 podwórza zwłaszcza w staromiejskiej części miasta,ale nie tylko,które są zaśmiecone garażami,komórkami pobudowanymi gdzie kto chciał,z czego mógł i jak potrafił. Wiele z budów tego okresu powstało bez pozwoleń właściwych organów (często tylko za zgodą lub nawet bez zgody administratora dawny P G K i M) czy uzgodnień np. z Konserwatorem Zabytków,który w części, ale dyscyplinował proces uzyskania pozwolenia, narzucał dodatkowe warunki wybiegające poza ustalenia planu. Ta bezładna zabudowa o zróżnicowanej architekturze, często z odstępstwami od projektu ( o ile taki był) nie jest wizytówką miasta i na długie lata stanowić będzie jego stały element. Powstająca nowa zabudowa czy to o charakterze wolnostojącym czy plombowym różniła się od już istniejącej przedwojennej zabudowy przez co zburzony został ład i architektura poszczególnych obszarów miasta(np.nowe bloki w Rynku). Po roku 1990 możliwy stał się z także wykup na własność terenów co na dziesięciolecia usankcjonowało istniejącą zabudowę miasta, w szczególności zaplecza budynków (mam tu na myśli w szczególności obligatoryjne uwłaszczenie garaży). Śmiem twierdzić, że przedwojenny Strzegom-jego wygląd i architektura miasta była o wiele ciekawsza niż ta współczesna. Innym przykładem jest osiedle przy ul.kochanowskiego i obecne problemy osób tam mieszkających z dojazdem, parkowaniem czy garażowaniem pojazdów. Nie przewidziano tej funkcji, tych problemów w okresie planowania i budowy osiedla, a może inwestor szedł po najmniejszej linii oporu wykupić obszar niezbędny tylko na pobudowanie budynków. Podobnie niefunkcjonalnie została zaprojektowana większość osiedli mieszkaniowych. Przykład- gdzie miejsce na chodniki przy ul.klonowej, Dębowej, Jaśminowej. Dziś trudno to oceniać. Jest to w części dziedzictwo tamtego okresu. Przejaw także ograniczonej sytuacji materialnej i prawnej naszych mieszkańców. Niewątpliwie projektowanie,nadzór nad budownictwem w tamtym okresie i rola gminy(ówczesnego organu państwa a nie jak dziś mającego odrębny byt prawny samorządu) była inna. Pamiętam zachowane w aktach Urzędu pisma byłych sekretarzy KW i wojewodów rozliczających i przymuszających ówczesne władze miasta do typowania terenów pod budownictwo ( bez uwzględnienia np.możliwości sfinansowania wykonania uzbrojenia).przykładem tego jest osiedle Kamionka gdzie domy powstały szybciej niż uzbrojenie podziemne (przez lata woda była dostarczana beczkowozami na koszt miasta ). Dalej także nie zakończone jest uzbrojenie gruntów w rejonie osiedla przy ul.olszowej. Przypomnę, że grunty te były w większości sprzedane w roku Mineło ponad 10 lat. Sprzedając grunty ówczesny organ administracji sprzedał je jako uzbrojone ( wzięto niejako za to pieniądze). Pewnym wytłumaczeniem tej sytuacji może być tempo zabudowy tych działek,ale takich sytuacji w dzisiejszej dobie należy unikać. Odrębnym elementem planowania,mającym wpływ na dzisiejszy obraz i stan przestrzeni miasta jest kwestia sposobu określania nowej funkcji terenów w procesie opracowywania dotychczasowych planów. Powyższe niewątpliwie należy powiązać ze strukturą własności tu także brakiem ingerencji gminy w pozyskiwanie terenów( o tym szerzej w dalszej części). W pewnym uproszczeniu można to sprowadzić do stwierdzenia, że głównymi rozgrywającymi były osoby fizyczne właściciele terenów. Struktura własności była i czy to się komu podoba czy nie jest obecnie i pozostanie dalej decydującym czynnikiem mającym wpływ na zmianę przeznaczenia 10

11 funkcji terenów w nowo uchwalany planach.to bowiem właściciele terenów mieli prawo (i korzystali z niego) do składania wniosków o zmianę funkcji terenów głównie dotychczas rolnych na zurbanizowane. Niewątpliwie należy to powiązać z ówczesną sytuacją społeczno gospodarczą. Z początkiem lat 90-tych ubiegłego wieku rozpoczął się proces prywatyzacji majątku ogólnonarodowego. Istniejące na terenie miasta ( należy tu podnieść,że w porównaniu do innych miast bardzo nieliczne ) zakłady przemysłowe upadały lub przeżywały kryzys. Stąd z tej strony nie było wysuwanych nowych potrzeb co do pozyskania( lub przeznaczenia ) nowych obszarów. Był to okres załamania gospodarki, postępowało zubożenie społeczeństwa. Z drugiej strony trwała zabudowa osiedla Kamionka oraz początki zabudowy osiedla przy ul.olszowej. Spółdzielnia Mieszkaniowa ledwie co skończyła największe inwestycje wielorodzinne w mieście Osiedle przy ul.kochanowskiego i bloki przy Sosnowej. Wszystko to było między innymi przyczyną,że zmiany przeznaczenia funkcji ograniczały się praktycznie do wniosków osób fizycznych i gminy (właścicieli terenów ) w strefie dotychczasowej zabudowy miasta. W tamtym okresie nie było widocznych innych potrzeb wysuwanych przez inne podmioty. Stąd zmianie przeznaczenia ulegały głównie dotychczasowe tereny rolne,tereny ogródków położone w granicach dotychczasowej zabudowy miasta. Dopiero uchwalone w roku 2000 Studium przewidywało widoczną ekspansję o tereny dotychczas rolnicze, położone na obrzeżach administracyjnych miasta,głównie wokół drogi krajowej nr 5(obwodnicy ). b) Treść obowiązujących planów zagospodarowania Jak wspomniałem wyżej cały obszar miasta jest objęty planem. Plan ten jest niejako przedłużeniem planów,które były uchwalane dla miasta w minionych dziesięcioleciach. Ma w związku z tym ograniczenia i błędy wynikające ze stereotypowego podejścia do procesu i trybu jego uchwalania. Każdy kolejny plan legalizował także przypadki samowoli budowy obiektów,których budowę stary plan nie przewidywał. Ma to niewątpliwy wpływ na dzisiejszy obraz zagospodarowania miasta i na o g r a n i c z o n e perspektywy zmiany wielu obszarów przestrzeni. Ułomne było także prawo. Przykładem tego jest,to że np. rolnik mógł budować budynek mieszkalny czy gospodarczy na swoich gruntach niezależnie od ustaleń planu. Wystarczyło więc kupić odpowiedni areał (1 ha przeliczeniowy) aby stać się wg. prawa rolnikiem. Później dokonać adaptacji stodoły na warsztat czy zakład kamieniarski, który legalizowany był przy kolejnej zmianie planu. Takie działanie zburzyło jednak jakikolwiek ład w przestrzeni miasta. 11

12 To także jeden z elementów spadku po tamtym okresie,który rzutuje na obecną sytuację-treść i ustalenia planów. Przystępując do zmiany planu tut.samorząd praktycznie nie ingerował, nie narzucał, swej woli projektantowi. Nie ograniczał także właścicieli gruntów. Zdecydowana większość wniosków właścicieli o zmianę przeznaczenia nieruchomości była rozpatrywana pozytywnie. To projektantom planu urząd i kolejne rady zostawiały głos decydujący w kwestii zmiany przeznaczenia. Odrzucane były jedynie te propozycje zmian, które niosłyby uciążliwość dla najbliższego otoczenia, sąsiedztwa lub te, które pogarszały warunki funkcjonowania nieruchomości sąsiednich. W pewnym ujęciu trudno takiemu postępowaniu coś zarzucić-gmina nie wstrzymywała inicjatywy mieszkańców w tym zakresie. Taki tryb postępowania połączony jednak z ciągłym uszczuplaniem gminnego zasobu nieruchomości nie może jednak dalej trwać. Z punktu niniejszego opracowania do najważniejszych ustaleń zawartych w treści obowiązujących planów miejscowych, obejmujących obszar m.strzegom, należy niewątpliwie zaliczyć między innymi konieczność przeprowadzania scaleń. Scalenie polega na tym,że kilka-kilkanaście działek należących do różnych właścicieli łączy się w jedną.następnie w oparciu o sporządzoną dla potrzeb scalenia, szczegółową dokumentację projektową dokonuje się ich wtórnego podziału, wydzielając przy tym tereny pod infrastrukturę, drogi,itp. Każdy właściciel otrzymuje niejako z powrotem daną powierzchnię terenu (jaką miał przed scaleniem, pomniejszoną proporcjonalnie o powierzchnię zajętą pod budowę nowo projektowanych dróg, urządzeń infrastruktury, czy zajętą pod ewentualny cel publiczny). Z tytułu przeprowadzenia scalenia właściciel nieruchomości ponosi opłaty na rzecz gminy z tytułu różnicy wartości nieruchomości przed scaleniem i podziałem a wartością gruntów przyznanych w wyniku scalenia,które wynoszą do 50% różnicy wartości. Tu należy podnieść,że zgodnie z art.103 ust.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U Nr 261,poz.2603 z 2004r. tekst jedn. z późn.zm. gmina jest zobowiązana do wybudowania na gruntach objętych uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej. Koszty wybudowania tych urządzeń nie mogą obciążać uczestników postępowania, chyba że na mocy zawartego z gminą porozumienia strony postanowią inaczej(b.istotne-prawo dopuszcza więc możliwość negocjacji tej kwestii). Koszty związane ze scalaniem i podziałem nieruchomości ponoszą uczestnicy postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem, jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na ich wniosek( b.istotne!). Póki grunty są przeznaczone i użytkowane jako rolnicze nie ma potrzeby dokonywania scaleń. Potrzeba i konieczność pojawia się gdy dany obszar otrzymuje w planie nową,już nie rolniczą funkcję. Upraszczając można także przyjąć, że zmieniając przeznaczenie jednej działki w wielu przypadkach automatycznie zmienić 12

13 należy przeznaczenie gruntów sąsiednich (np.przychylenie się do wniosku osoby posiadającej grunt przy ulicy, powoduje zmianę przeznaczeniem także gruntów sąsiednich także tych położonych w głębi, z dala od ulicy). Aby zapewnić dojazd do nieruchomości,których przeznaczenie uległo zmianie, oraz ich uzbrojenie musi nastąpić scalenie. Nie jest to nic nowego, tylko powszechna zasada i jedyna możliwość wynikająca głównie ze struktury własności- tzw. szachownicy własności. Strzegom niczym się tu nie wyróżnia na tle sąsiednich gmin. Problem ten jest daleko poważniejszy w innych częściach kraju (zwłaszcza ziemie byłego zaboru austriackiego i rosyjskiego). Konieczność przeprowadzania scaleń przewidział ustawodawca.stąd odpowiednie przepisy regulujące kwestie scaleń i podziałów są zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami: rozdział 2 art ),wydanym na podstawie tejże ustawy Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005r. oraz ustawie z dnia 27 marca 2003r. o zagospodarowaniu przestrzennym Dz.U Nr 802,poz.717 z późn.zm.(art.22). Jedną z sytuacji pozwalających na uniknięcie postępowania scaleniowego jest odpowiednia struktura własności- tj. gdyby gmina lub osoba prywatna była właścicielem dużych obszarów, które w całości obejmowałyby konkretną jednostkę planistyczną lub istniałby taki układ przestrzeni (powierzchnia działek, struktura własności, istniejąca infrastruktura nadziemna i podziemna,itd.) który nie wymuszałby potrzeby dokonywania scaleń dla realizacji nowej funkcji terenu określonej w planie. Biorąc pod uwagę występującą w naszym terenie ( tak miasto jaki i gmina) strukturę własności oraz stan infrastruktury scaleń nie da się do końca wyeliminować. Możliwość ich ograniczenia,a właściwie ograniczenia w części ich skutków finansowych, to wykup gruntów w obszarach gdzie zmianie ulega przeznaczenie terenów lub wywłaszczenie. Można także wstrzymywać wyrażanie zgody na zmianę planu, jeśli zmiana ta pociąga za sobą konieczność przeprowadzenia scalenia. Uważam, że przynajmniej na określony czas ta ostatnia propozycja to pewne rozwiązanie pozwalające na rozłożenie w czasie kosztów scalenia obszarów już nim objętych. W dłuższym okresie,przy braku alternatywnych obszarów do zainwestowania,spowoduje to jednak zahamowanie rozwoju. Możliwość zastosowania wspomnianego wyżej wywłaszczenia, w obecnym stanie prawnym( Konstytucja i treść art.6 ustawy o gospodarce nieruchomościami ) jest bardzo ograniczona w stosunku do stanu prawnego z początku lat 90-tych. Wywłaszczenie nieruchomości (ograniczenie lub przejęcie prawa własności )może nastąpić jedynie w celu realizacji celu publicznego,którym według w/w ustawy jest ogólnie rzecz biorąc infrastruktura techniczna i budowa obiektów służących realizacji zadań o znaczeniu ponad lokalnym. W trybie wywłaszczenia nie ma prawnej możliwości przejęcia gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, przemysł,rzemiosło ( a o takich gruntach mówimy tu, analizując zagadnienie rozwoju). Jedna z niewielu możliwości pozyskania gruntów to ich wykup na zasadach ogólnych. Dlaczego tyle uwagi poświęcam scaleniom?. Odpowiedź zawarta jest poniżej a wynika z treści obowiązujących planów miejscowych. Jak wspomniałem wyżej plany uchwalane do 13

14 1994r. w zasadzie nie wychodziły poza obszar dotychczasowego (poniemieckiego) zainwestowania miasta. Dopiero następne plany zmieniły przeznaczenie dotychczasowych terenów rolnych, położonych na obrzeżach istniejącej zabudowy lub stanowiących jej uzupełnienie(np.połączenie domków przy Anielewicza z resztą miasta). Zmiana przeznaczenia tych terenów uwarunkowana jest jednak koniecznością przeprowadzeniem kilku scaleń. Scalenia przewidziane w obowiązujących planach miejscowych obejmują więc głównie tereny położone za drogą krajową nr 5,które w zdecydowanej większości stanowiły i stanowią nadal własność prywatną( wcześniej także Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa) oraz kilka mniejszych obszarów położonych wśród istniejącej zabudowy (rejon ulicy Brackiej-Czarnej-Rybnej, powiększenie obszaru osiedla przy ul.olszowej). Tereny te z uwagi na położenie w naturalny sposób nadają się do zainwestowania. Inne kierunki rozwoju z uwagi na ukształtowanie terenu, czy np.sąsiedztwo czynnych kamieniołomów nie mają póki co takich walorów.nie przewiduje tego także obowiązujące Studium. Reasumując w wyniku opracowywania kolejnych planów zostały znacznie powiększone obszary do inwestowania. Z uwagi na strukturę własności,istniejącą infrastrukturę( a właściwie jej brak),kształt i powierzchnię nieruchomości zmiana przeznaczenia wielu obszarów pociąga za sobą konieczność dokonania scaleń. Mamy więc potencjalne tereny do zainwestowania, ale warunkiem ich zagospodarowania w wielu przypadkach jest przeprowadzenie scaleń. Wykaz obszarów,które są przewidziane do scaleń zawiera mapa załącznik nr 1. Właścicielami zdecydowanej powierzchni tych obszarów są osoby prywatne. Tereny te owszem są przeznaczone pod różnego rodzaju zainwestowanie ale z uwagi na podnoszoną wyżej konieczność przeprowadzania scaleń są niejako zamrożone. Prędzej czy później na wniosek właścicieli, gminy, lub za obopólnym porozumieniem musi nastąpić ich scalenie a co za tym idzie gmina musi zaangażować się w wydatki związane z projektowaniem,uzbrojeniem. Koszty te w części zostaną zrekompensowane poprzez naliczenie opłat adiacenckich. Znamiennym jest,że gmina nigdy nie była właścicielem terenów,które obecnie objęte są obszarem scaleń. c) Treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Obowiązujące studium zostało uchwalone 27 marca 2000r. Z uwagi na upływ czasu wymaga pilnej weryfikacji. Studium jest podstawowym dokumentem warunkującym możliwość dokonania zmiany funkcji terenu. Jeśli w Studium teren jest przewidziany na cele gospodarki rolnej to nie można dokonać zmiany planu,która zmieni jego przeznaczenie np. pod budownictwo. Stąd treść Studium choćby tylko z tego powodu ma olbrzymie znaczenie dla możliwości dokonywania zmian w przestrzeni. Niewątpliwie ma to olbrzymie znaczenie dla rozwoju miasta. Obowiązujące Studium w swej treści nie zawiera linii podziałowych, które dokładnie oddzielałyby jedną funkcję terenu od drugiej. 14

15 Niesie to niebezpieczeństwo różnych interpretacji przeznaczenia terenu, możliwość podważania treści uchwalanych na tych niepewnych danych kolejnych planów miejscowych. Należy je także zweryfikować pod kątem uszczegółowienia obszaru terenów zalewowych( w oparciu o nowo opracowane dane ODGW).Niewątpliwie należy także poszerzyć obszar możliwego zainwestowania o dotychczasowe tereny rolne a położone między innymi wzdłuż ulicy Gronowskiej( w kierunku na Morawę),pomiędzy ulicami Armii Krajowej a Rybną, czy też przedłużyć w kierunku Stanowic obszar osiedla przy ul.olszowej. Już te uwagi winny być podstawą do podjęcia działań zmierzających do aktualizacji i zmiany Studium, która warunkować będzie możliwość dokonywania zmiany planów miejscowych. Można przy tym zastanowić się nad powiększeniem obszaru miasta(granic administracyjnych) w kierunku wsi Międzyrzecz, Morawy,Stanowic. Ma to niebagatelne znaczenie szczególnie w obliczu informacji rządowych nt. szykowanej zmiany ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, która grunty w granicach administracyjnych miast wyłączać będzie automatycznie z produkcji rolniczej, co w chwili obecnej jest barierą w rozwoju większości miast z uwagi na wysokie koszty wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Reasumując istnieje konieczność opracowania nowego Studium, które przeznaczy kolejne tereny pod ogólnie rzecz biorąc budownictwo-jako naturalne powiększenie istniejących terenów zurbanizowanych, a wszystko to po to, aby w sposób planowy i przemyślany kierować rozwojem miasta, w tym wydatkami z budżetu na uzbrojenie terenów. Powyższe umożliwi opracowanie planów zagospodarowania dla kolejnych obszarów miasta i gminy. 15

16 3. Infrastruktura techniczna Uzbrojenie,zwłaszcza podziemne, obszaru miasta jest niewątpliwie związane z dzisiejszym obszarem zainwestowania ( powiązanie z dotychczasowym przeznaczeniem terenów w planach zagospodarowania). Stąd tereny,których funkcja po roku 1994r. została zmieniona w zasadzie nie są uzbrojone( patrz wyżej obszary scalenia). Z kolei stan infrastruktury miasta w obszarze dzisiejszego zainwestowania -kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci wodociągowej,gazowej oraz energetycznej określiłbym za wystarczający a wielu przypadkach za zły.przykładem tego jest ciągłe zalewanie ulic Niecałej,Szopena,Różanej,Szarych Szeregów,itd. Brak kolektora ściekowego w części ulicy Aleja WP. Brak gazu w kilku ulicach i rejonach miasta. Przez całe lata miastu doskwierał brak wody, usunięty w dużej mierze na początku lat 90-tych,choć dla kilku obszarów temat jest dalej aktualny To tylko kilka przykładów,że wiele musi ulec zmianie także w obszarach już zamieszkałych i zainwestowanych. Przed nami kolejne wyzwania -uzbrojenie całych obszarów miasta położonych za obwodnicą, gdzie już przyjęte plany oraz zamierzenia lokalizują nowe tereny pod przemysł,mieszkalnictwo. Niewątpliwie stan infrastruktury wynika z dotychczasowych potrzeb i możliwości gminy. Zależy także od gestorów sieci. Brak we współczesnej historii miasta dużych, energochłonnych zakładów przemysłowych sprawił,że ograniczone są możliwości prawie wszystkich sieci. Zarówno sfera sieci komunalnych jak i sieci energetycznych i gazowych przez całe dziesięciolecia nastawiona była na zapewnienie dostaw głównie na potrzeby socjalne mieszkańców miasta,którzy byli i są największymi odbiorcami. Zapotrzebowanie ze strony przemysłu od lat jest stałe ujęte w tym bilansie. Niestety, walczymy o inwestorów ale nie mamy na chwilę obecną zbyt wiele w tym obszarze do zaproponowania. Stan ten niewątpliwie wynika z dotychczasowej tradycji gminy opierającej się jedną nogą na wydobyciu granitu, z drugiej na rolnictwie. Może nie na miejscu ale dla informacji podam,że do końca do końca XIX w. w Strzegomiu wybudowano 189 budynków komunalnych, w latach budynków a w całym okresie powojennym tylko 17. Podobnie było i jest z infrastrukturą. Teza,że infrastruktura obsługiwała tylko bieżące potrzeby mieszkańców jest jak najbardziej słuszna. Uzbrojenie terenu jest jednym z głównych czynników determinujących rozwój miasta. Samo przeznaczenie terenu rzadko powoduje jego zainwestowanie jeśli brak infrastruktury. Tak jak opracowano strategię wodociągowania czy skanalizowania gminy należy opracować koncepcję uzbrojenia terenów zwłaszcza w sieci magistralne a następnie w miarę udostępniania kolejnych terenów dokonywać zagęszczenia sieci. Należy to powiązać z planowym wzrostem wydajności oczyszczalni ścieków i ujęć wody. Budowane sieci muszą być budowane z pewnym zapasem mocy aby sprostać kolejno 16

17 pojawiającym się potrzebom. Współczesne materiały pozwalają na co najmniej kilkudziesięcioletnie użytkowanie wszystkich sieci. Należy unikać sytuacji jaka występuje np.przy ul.armii Krajowej,gdzie nowo ułożona sieć kanalizacyjna może przyjąć ścieki z obszaru planowanej podstrefy w ograniczonej ilości bo została przewidziana tylko do obsługi Osiedla Wschód i kilku wsi (sic!). A przecież kanalizacja ta była już wykonywana w okresie gdy tereny przez które przebiega oraz położone w najbliższym otoczeniu były już przeznaczone pod przemysł,usługi, budownictwo mieszkaniowe. Moim zdaniem należało przewidzieć pewien zapas mocy,dla obsługi obszaru przez który przebiega. Aby unikać takich sytuacji należy budowę uzbrojenia połączyć przynajmniej z luźną koncepcją zagospodarowania terenu. Budując sieć należy przewidzieć obecne i przyszłe zapotrzebowanie przyszłych użytkowników terenu. Powszechnie wiadomo, że zarówno gospodarstwa domowe jak i przemysł są co raz bardziej energochłonne (podobnie rośnie zużycie wody,zrzut ścieków). Dla zobrazowania dzisiejszego stanu rzeczy podam przykład - fragment odpowiedzi uzyskany od ZWiK Sp. z o.o. w związku z przygotowywaniem terenów pod strefę przy ul.wałbrzyskiej i w rejonie ul.armii Krajowej 2 ( )Informujemy, że dostawa wody w ilości 3500m 3 /dobę nie jest możliwa ze względu na brak w rejonie Gminy Strzegom źródeł umożliwiających tak duży pobór wód(wyjaśnię,że chodzi tu o ilość wody na poziomie obecnego zapotrzebowania całego miasta i gminy).dalej ZWik pisze : Ponieważ określono szacunkowe zapotrzebowanie wody dla podstrefy przy ul.wałbrzyskiej na poziomie 500m 3,to jeżeli utworzenie tej strefy dojdzie do skutku,to bez modernizacji stacji uzdatniania wody w Olszanach nie będzie możliwym zapewnienie dodatkowych dostaw wody dla potrzeb drugiej strefy.jedynie modernizacja SUW może umożliwić dodatkowe dostawy na cele przemysłowe,ale w ilości nie większej jak maksymalnie 1000m 3 /dobę Podobnie jest z energią elektryczną. Według danych EnergiaPro w rejonie ulicy Wałbrzyskiej istnieje możliwość podania energii o mocy 8 MW. Oczywiście należy przy tym wybudować(wcześniej zaprojektować) odpowiednią linię wraz infrastrukturą(stacja trafo,rozdzielnie,itp.). W rejonie ulicy Armii Krajowej istnieje z kolei możliwość podania jedynie 2 MW mocy. To bardzo niewiele biorąc pod uwagę obszar planowanej podstrefy oraz fakt, że w tym rejonie miasta są inne duże obszary pod budownictwo mieszkaniowe,usługi i przemysł (głównie wspomniane wyżej tereny, na których musi zostać przeprowadzone scalenie),rozwijają się kolejne zakłady wydobycia i przerobu granitu. Obszar ten ma łącznie ok.100ha powierzchni. Dla porównania podam,że w najbliższym czasie na podstrefie w Żarowie będzie lokalizowany inwestor,który sam jeden potrzebuje mocy 20MW-jest to ilość energii,której w Strzegomiu po prostu nie ma. Stosunkowo dobra jest sytuacja miasta w zakresie zaopatrzenia w gaz. Tu istnieją przynajmniej sieci( w tym wysokiego ciśnienia), które w przypadku bardzo dużego zapotrzebowania mogą dostarczyć żądane ilości.oczywiście tereny przeznaczone pod strefę jak i pozostałe grunty przeznaczone w planach pod inwestycje są pozbawione gazu należy przedłużać istniejące sieci,budować stacje redukcyjne,przyłącza. 2 Treść tych odpowiedzi wynika z zapytań jakie kieruje do tut.urzędu INVEST PARK. Strefa w swoich pracach planistycznych posługuje się swego rodzaju przelicznikiem określającym zapotrzebowanie mocy,ilości gazu,czy wody na 1ha inwestycji. Oczywiście jest to pewne uproszczenie jeden inwestor potrzebuje np. 1MW drugi 10 MW mocy ale średnio dane te odpowiadają poziomowi zapotrzebowania 17

18 Już te wyżej wymienione braki czy ograniczenia są barierą w swobodnym rozwoju miasta. Usunięcie ich w części leży po stronie gminy (woda,kanalizacja) inne po stronie gestorów sieci (energia elektryczna,gaz) choć i tu należy się liczyć z wydatkami po stronie gminy aby ten stan poprawić. Niewątpliwie należy zwłaszcza energetykę przekonać do podjęcia dużych inwestycji w celu zapewnienia większej ilości mocy na terenie miasta. 4. Grunty Do 1990 roku stan prawny dzielił grunty na państwowe i prywatne. Na terenach miast i osiedli tereny przeznaczone pod ogólnie rzecz nazywając budownictwo stanowiły wyłączną własność Państwa. Tylko tereny rolne mogły stanowić własność prywatną. Stąd między innymi wszystkie tereny pod budownictwo oddawane były w użytkowanie wieczyste. Obywatel naszego kraju nie mógł nabyć prawa własności gruntu przeznaczonego pod budownictwo. Przemiany ustrojowe zapoczątkowane w roku 1990 spowodowały możliwość nabywania gruntów na własność( przez wszystkie podmioty). Dokonano rozdziału mienia ogólnonarodowego na własność Skarbu Państwa i mienie komunalne. Na mocy przepisów ustawy o komunalizacji gminy otrzymały na własność część majątku narodowego.były to grunty oddane wcześniej w użytkowanie wieczyste (głownie pod budynkami jednorodzinnymi,spółdzielczymi) oraz inne grunty położone na obszarze miasta,które były wówczas przeznaczone w planach pod budownictwo( w tym budynkami komunalnymi),grunty zakładów dla których organem założycielskim była gmina(pbk,pgkim),grunty spółdzielni lub niezbędne dla realizacji zadań własnych gminy(wodociągi,wysypiska,drogi,oświata,itd.,). Z uwagi na stopień zurbanizowania miasta,stan jego rozwoju nie pozyskaliśmy w tym trybie zwartych dużych kompleksów nadających się do swobodnego rozwoju,planowania nowych osiedli,itp. Powodem tego był, jak wspomniałem wyżej, brak na terenie miasta dużych zakładów przemysłowych,dla których gmina byłaby organem założycielskim, występujący na dzień przeprowadzenia komunalizacji mienia stan prawny wynikający z planu zagospodarowania oraz struktury własności. Gdyby na dzień 27 maja 1990r. w Ewidencji Gruntów gmina Strzegom( a w zasadzie Skarb Państwa ) była właścicielem terenów przeznaczonych w planach pod budownictwo stałaby się z mocy prawa ich właścicielem. Z uwagi jednak na to,że większość terenów, które dziś uważamy za inwestycyjne była własnością osób fizycznych (lub Skarbu Państwa-Stadniny Koni) a przy tym, w tamtym okresie, przeznaczone były na cele rolne nie było prawnych możliwości ich przejęcia. 18

19 Przypomnieć należy,że Strzegom nigdy nie dysponował zasobami gruntów- główne inwestycje dokonane w okresie powojennym na terenie miasta zawsze poprzedzał wykup terenów od osób fizycznych. Tak było między innymi z osiedlem Piastów,domków jednorodzinnych przy ul.olszowej. Gmina nie miała i nie ma nadal zasobu nieruchomości, który pozwoliłby jej na swobodę w tym zakresie. Kwestią do dyskusji jest sprawa czy jeśli by taki zasób powstał to czy należy taki grunt bezwzględnie trzymać w ręku gminy. Pojawia się pytanie po co więc tworzyć zasób, którego nie można sprzedać.kiedy go sprzedać?,teraz,czy czekać na jakiego wyimaginowanego inwestora,który będzie lepszy niż ten obecny? Przecież gmina, nawet gdyby chciała, nie udźwignie wszystkich zadań czy potrzeb społecznych. Należy przy tym uwzględnić istniejący stan przeznaczenie gruntów w planie(tego się już nie zmieni bez odszkodowań) i stan prawny. Tam gdzie grunty są już przeznaczone w planach pod inwestycje należałoby więc skupić się bardziej na tworzeniu klimatu, możliwości ich zagospodarowania przez potencjalnych inwestorów (dokumentacja techniczna,uzbrojenie,scalenia).można także podejmować rozmowypodpisać wstępne umowy z tymi właścicielami którzy chcą grunt sprzedać na swego rodzaju pośrednictwo gminy w sprzedaży. W ten sposób można być tworzyć większe obszary. W nowoopracowywanych planach musimy niewątpliwie zabezpieczyć, w idącej się przewidzieć perspektywie czasu, potrzeby społeczne, których realizacja jest zadaniem gminy. Mam tu na myśli zabezpieczenie terenów pod oświatę, służbę zdrowia, cmentarze,zaopatrzenie w wodę,itp. Obecna struktura własności oraz obowiązujące plany zagospodarowania tylko z pozoru nie są atrybutem przemawiającym za odkupem przez gminę gruntów. Niewątpliwie barierą jest ich potencjalna cena. Musi przy tym wystąpić wola ich sprzedaży. Należy bowiem mieć na uwadze fakt,że dla wielu osób ziemia to źródło utrzymania, warsztat pracy. O wykupie można było pomyśleć przed dokonaniem zmiany planów. Ale zawsze, także dziś, zastanawiając się co uczynić w tym temacie występuje problem pieniędzy. Z jakiego źródła sfinansować wykup,dokumentację techniczną,uzbrojenie. Niestety od tego tematu nie uciekniemy,a jego dalsze odsuwanie w czasie będzie z pewnością miało wpływ na upadek miasta. O potrzebie pozyskiwania nieruchomości do zasobu piszę w kolejnych sprawozdaniach o stanie mienia komunalnego co najmniej od 1996r. Niestety od 1990r. w żadnym budżecie rocznym gmina nie przeznaczyła środków na aktywną politykę w zakresie pozyskiwania nieruchomości do zasobu. Sprzedaż mienia komunalnego nigdy nie była powiązana z odbudową zasobu a służyła jedynie realizacji bieżących potrzeb.czas najwyższy aby ten temat podjąć. Dla orientacji bieżącej sytuacji podam kilka liczb: W roku 1995(tj. daty sporządzenia pierwszej Inwentaryzacji Mienia Komunalnego) gmina była właścicielem 1255ha, z tego: -573ha to grunty rolne -163ha to grunty budowlane - 8ha to grunty rekreacyjne -511 ha grunty pozostałe 19

20 W roku 1997 grunty gminy miały pow.1246,6681ha. W roku 1998 powierzchnia ta zmniejszyła się o 22, 4843ha,a to głównie nie w wyniku sprzedaży ale zamiany prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Z biegiem lat dokonano modyfikacji Inwentaryzacji polegającej między innymi na podziale gruntów wg.klasyfikacji rodzaju środków trwałych oraz określeniu ich wartości.stąd na dzień 30 września 2006r. własnością Gminy Strzegom były grunty o ogólnej powierzchni 1 140,6895 ha w tym : Nr klasyfikacji wg KRŚT Powierzchnia Wartość /grunty rolne/ 235,5698 ha ,00 zł / łąki / 25,3808 ha ,00 zł / pastwiska / 44,6298 ha ,00 zł / lasy / 13,5725 ha ,00 zł / tereny mieszkaniowe / 97,7809 ha ,00 zł / tereny przemysłowe / 19,2993 ha ,00 zł / tereny zabudowane 81,3681 ha ,00 zł. inne / / zurbanizowane tereny 130,5455 ha ,00 zł. niezabudowane/ / użytki kopalne/ 87,8657 ha ,00 zł / tereny komunikacyjne / 372,5831 ha ,00 zł / nieużytek / 17,5920 ha ,00 zł / wody / 14,5020 ha ,00 zł. Porównując powierzchnię,w pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że rocznie na obszarze całej gminy sprzedawano przez te lata ok.7-10ha.w tym są działki pod budowę, przemysł ale także tereny rolne oraz grunty podlegające przekształceniu z mocy prawa. Posiadanie 1 140,6895 ha nie przekłada się wprost na wielkość i jakość użytkową nieruchomości,które mogą być przedmiotem zainwestowania. Analizując dzisiejszą sytuację należy stwierdzić,że gmina posiada obecnie jedynie kilka nieruchomości,które mogą być przedmiotem sprzedaży i potencjalnego zainwestowania. Nie są to duże obszary. Stąd zanim uzbroi czy przygotuje się kolejne duże obszary należy dalej zabudowywać tereny wolne,położone w granicach dzisiejszej zabudowy w szczególności przeznaczając te tereny pod budownictwo wielorodzinne. Tereny możliwe do zainwestowania pozostają głównie w rękach prywatnych.te z kolei w dużej mierze pozbawione odpowiedniej infrastruktury a dla wielu obszarów zachodzi konieczność przeprowadzenia skomplikowanych procesów scaleń. Należy w tym miejscu postawić także pytanie : czy dla rozwoju gminy potrzebne są takie tereny?. Odpowiedź jest bardzo prosta i jedyna tak. Bez powiększenia obszarów możliwych do zainwestowania a głównie bez dokonania niezbędnych nakładów na przygotowanie,ewentualny wykup i uzbrojenie terenów nie pozyskamy inwestorów w przemyśle,a w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego będzie to możliwe tylko dla nielicznych (tych bogatych). Pozyskanie inwestorów da z kolei nowy impuls,wymusi potrzebę realizacji kolejnych celów i zadań. Przyczyni się do rozwoju całej gminy. 20