INDEX Analiza cen transakcyjnych i prognozy dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - rynek pierwotny i wtórny. 3 LIPCA 2014 r.

Transkrypt

1 E -VALUER INDEX 2014 Analiza cen transakcyjnych i prognozy dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - rynek pierwotny i wtórny 3 LIPCA 2014 r.

2 WSTĘP Raport E-VALUER INDEX 2014 przygotowany przez Emmerson Evaluation jest skierowany do wszystkich aktywnych uczestników rynku nieruchomości deweloperów, banków, klientów indywidualnych i podmiotów inwestujących na rynku nieruchomości. Niniejsze opracowanie jest pierwszym tak kompleksowym raportem przedstawiającym sytuację na rynku mieszkań, jego zakres znacząco wybiega poza dane udostępniane dotychczas przez różne instytucje i firmy. Informacje o cenach nieruchomości podawane do wiadomości opinii publicznej m.in. przez pośredników, serwisy ofertowe, firmy analityczne czy też innych dostawców baz, koncentrują się jedynie na największych aglomeracjach. Dane dla mniejszych miastach wojewódzkich są praktycznie niedostępne. Dodatkowo raporty o rynku nieruchomości ograniczane są w wielu przypadkach do cen ofertowych lub wybranego segmentu rynku. E-VALUER INDEX jest inny. W pierwszym wydaniu przeanalizowaliśmy ceny transakcyjne lokali mieszkalnych we wszystkich miastach wojewódzkich. Poza prezentacją cen średnich od początku 2013 r., przedstawiamy ceny w zależności od powierzchni, podstawowe wskaźniki makroekonomiczne dla miast, relację cen do limitów w programie Mieszkanie dla Młodych oraz to, co najważniejsze: ocenę klimatu cenowego w każdym mieście wojewódzkim, zawierającą projekcję zmian cen do końca 2014 r. E-VALUER INDEX. E-VALUER INDEX 2014 CEN NA KONIEC 2014 r. E-VALUER INDEX to autorski sposób przedstawienia prognozowanych przez Emmerson Evaluation zmian cen mieszkań w perspektywie półrocznej. Wyrażona za pomocą E-VALUER INDEX prognoza bazuje na analizie 48 tys. realnych cen transakcyjnych z lat 2013 i 2014 oraz bieżącej obserwacji zachowań uczestników rynku. Zaprezentowane wskaźniki E-VALUER INDEX przedstawiają prognozę zmiany cen do końca 2014 r. dla lokali mieszkalnych we wszystkich miastach wojewódzkich w podziale na rynek pierwotny i wtórny. Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk, Gdynia, Sopot ŚREDNIA CENA W OKRESIE E-VALUER INDEX - prognoza Opracowanie E-VALUER INDEX było możliwe dzięki temu, że jako firma działająca od 2008 r. w obszarze wycen nieruchomości na terenie całego kraju, jesteśmy autorem i właścicielem ogólnopolskiej Bazy Danych o cenach transakcyjnych E-VALUER. Baza Danych E-VALUER pozwala na wielowymiarowe analizy w zależności od wielu czynników kreujących wartość nieruchomości, a wiarygodność analiz opartych o informacje z naszej bazy wynika ze źródła pochodzenia tych danych. Są to tylko i wyłącznie ceny transakcyjne, bez cen ofertowych lub danych o niewiadomym źródle pochodzenia, zbieranych w drugim obiegu. Ceny transakcyjne pozyskane przez Emmerson Evaluation ze źródeł dostępnych dla rzeczoznawców majątkowych, uzupełniane dodatkowo opisami nieruchomości, są podstawą dla rzetelnej analizy zachowań uczestników rynku oraz kalkulacji wskaźników statystycznych. Dzięki takiemu podejściu możemy przedstawić rzetelny obraz rynku nieruchomości mieszkaniowych, porównanie kluczowych wskaźników na terenie całego kraju oraz projekcję zmian cenowych w najbliższej przyszłości. Te informacje mogą być z powodzeniem wykorzystane w procesach podejmowania decyzji przez wszystkich uczestników rynku: klientów indywidualnych, banki, deweloperów, pośredników i podmioty inwestujące na rynku nieruchomości. Poznań Lublin Białystok Olsztyn Rzeszów Szczecin Opole Kielce Bydgoszcz, Toruń Łódź Życzymy inspirującej lektury, Dariusz Książak, Robert Rajczyk, Michał Mrowiec Zarząd Emmerson Evaluation Sp. z o.o. Katowice Gorzów Wlkp., Zielona Góra Ceny brutto dla rynku pierwotnego i wtórnego PROGNOZOWANY SPADEK/WZROST CEN DO KOŃCA 2014 r. wzrost powyżej 5% wzrost 3-5% wzrost Niniejsza analiza obejmuje średnie ceny transakcyjne za okres od do 1q 2014 r. (5 kwartałów). Dane za 2q 2014 r. to wartości szacunkowe. stabilizacja spadek Wszystkie dane makroekonomiczne: GUS na marzec 2014 r. Limity cen w programie Mieszkanie dla Młodych zgodnie z wartościami obowiązującymi na Wszystkie ceny w PLN, w wartościach brutto. spadek 3-5% spadek powyżej 5% 2 E-VALUER INDEX

3 CENY ŚREDNIE LOKALI MIESZKALNYCH ŚREDNIA POWIERZCHNIA LOKALI MIESZKALNYCH (m 2 ) Warszawa ,0% Warszawa 51,0 66,5 Kraków ,8% Kraków 48,8 51,9 Wrocław ,5% Wrocław 50,2 59,6 Gdańsk, Gdynia, Sopot ,2% Gdańsk, Gdynia, Sopot 50,3 62,3 Poznań ,7% Poznań 50,9 53,8 Lublin ,5% Lublin 50,7 56,4 Białystok ,7% Białystok 49,9 52,8 Olsztyn ,3% Olsztyn 49,1 50,5 Rzeszów ,1% Rzeszów 49,4 56,0 Szczecin ,2% Szczecin 50,7 57,0 Opole ,9% Opole 53,3 60,5 Kielce ,4% Kielce 48,3 55,4 Bydgoszcz, Toruń ,4% Bydgoszcz, Toruń 50,0 57,1 Łódź ,4% Łódź 48,4 59,6 Katowice ,2% Katowice 54,6 65,6 Gorzów Wlkp. Zielona Góra ,7% Gorzów Wlkp., Zielona Góra 51,6 52, zł 3000 zł 4000 zł 5000 zł 6000 zł 7000 zł RELACJA 0 m 2 10 m 2 20 m 2 30 m 2 40 m 2 50 m 2 60 m 2 70 m 2 4 E-VALUER INDEX

4 CENY WG ŚREDNICH POWIERZCHNI LOKALI MIESZKALNYCH LIMIT CENOWY PROGRAMU MDM W A CENY ŚREDNIE LOKALI MIESZKALNYCH NA RYNKU M (BRUTTO) Warszawa 6 126, ,90-17,46% Kraków 5 013, ,16-20,17% do 35 m 2 35 m 2-50 m 2 50 m 2-70 m 2 70 m m 2 pow. 100 m 2 Wrocław 4 983, ,23-18,19% Gdańsk, Gdynia, Sopot 5 425, ,74-18,17% TREND ROCZNY ZMIANY CEN Poznań 5 907, ,59-0,69% Lublin 4 270, ,27-10,61% Warszawa 0,1% -4,5% Kraków 5,3% 4,8% Wrocław 2,3% -0,4% Białystok Olsztyn 4 283, , , ,22-2,99% 9,30% Gdańsk, Gdynia, Sopot 1,5% 1,5% Rzeszów 4 337, ,27-0,09% Poznań 2,8% -0,8% Szczecin 4 499, ,14-2,29% Lublin 4,9% 4,9% Białystok -5,1% -1,4% Olsztyn 4,3% 0,8% Opole Kielce 4 213, , , ,48-4,96% -4,58% Rzeszów 3,9% 0,3% Bydgoszcz, Toruń 4 414, ,43-0,26% Szczecin -0,4% -0,8% Łódź 4 897, ,00 6,44% Opole 2,8% -6,0% Kielce 2,5% -5,5% Bydgoszcz, Toruń -0,2% 0,5% Katowice Gorzów Wlkp., Zielona Góra 4 702, , , ,87-3,77% 20,08% Łódź -4,9% -5,0% 2000 zł 3000 zł 4000 zł 5000 zł 6000 zł 7000 zł 8000 zł RELACJA Katowice 4,5% -2,7% Gorzów Wlkp., Zielona Góra -4,1% 4,6% LIMIT MDM CENY ŚREDNIE 6 E-VALUER INDEX

5 WARSZAWA KRAKÓW E-VALUER INDEX 2014 E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX 2014 r. Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX od 6820 do od 5910 do 6030 od 6180 do 6300 Trend zmiany cen w okresie Trend zmiany cen w okresie 0,1% -4,5% 5,3% 4,8% od 7020 do 7160 Warszawa 4,80% 5107 zł limit 6 126,90 zł 7 196,90 zł -17,46% Kraków 6,10% 3795 zł limit 5 013,80 zł 6 025,16 zł -20,17% Warszawa jest niekwestionowanym liderem jeśli chodzi o ceny mieszkań, które są pochodną m.in. najbardziej rozwiniętego rynku pracy, niskiej stopy i najwyższego go wynagrodzenia. Ciekawym zjawiskiem jest cen na rynku wtórnym do cen na rynku. Warszawa jest jednym z dwóch miast w Polsce, w których ceny na rynku są tylko nieznacznie wyższe (poniżej 5 proc.) niż ceny na rynku wtórnym. Wynika to m.in. z faktu, że w obrocie wtórnym znajduje się już wiele mieszkań wybudowanych w nowych technologiach w ostatnich 15-latach. Dodatkowo mieszkania używane są nierzadko lepiej zlokalizowane niż nowe inwestycje, realizowane często w pośrednich i peryferyjnych częściach miasta. W ostatnich miesiącach w stolicy utrzymywał się nieznaczny trend spadkowy dla cen na rynku, zaś ceny na rynku wtórnym utrzymywały się na stabilnym poziomie z nieznaczną tendencją wzrostową. Według naszych obserwacji w ostatnich kilku latach zauważalne jest ożywienie na rynku i przewidujemy, że do końca roku ceny w Warszawie będą na obu rynkach zachowywać tendencję stabilną. Kraków jest jednym z 5 najdroższych miast wojewódzkich w Polsce (2. miejsce w przypadku cen mieszkań na rynku wtórnym, 3. miejsce dla rynku pierwotnego). Wynika to m.in. z bardzo dynamicznego rozwoju miasta, wpływającego na niską stopę i wysoki poziom go wynagrodzenia. Historyczny trend zmian cen w Krakowie jest zdecydowanie wzrostowy dla obu rynków. Jednocześnie Kraków jest drugim obok Warszawy miastem w Polsce, w którym ceny brutto na rynku są bardzo zbliżone do cen na rynku wtórnym. Przyczyny tego są podobne jak dla stolicy: w obrocie wtórnym w Krakowie znajduje się duża liczba mieszkań wybudowanych w ostatnich 15-latach w nowych technologiach. Poza tym lokale na rynku wtórnym są zazwyczaj położone korzystniej lokalizacyjnie niż nowe inwestycje, które w dużej mierze realizowane są w pośrednich i peryferyjnych częściach miasta. Kraków jest również postrzegany jako o dużych walorach turystycznych, co zwiększa udział transakcji lokalami przeznaczanymi pod inwestycje i wynajem. W Krakowie odnotowuje się największą dysproporcję pomiędzy cenami rynkowymi a limitami ceny 1 m 2 mieszkania w programie. Różnica przekracza 20 proc. co powoduje znikomą dostępność dopłat w tym mieście. Tym niemniej przewidujemy, że w Krakowie, zarówno na rynku, jak i na wtórnym, do końca 2014 r. ceny wzrosną od 1 do 3 proc. 8 E-VALUER INDEX

6 WROCŁAW GDAŃSK, GDYNIA, SOPOT E-VALUER INDEX 2014 E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX 2014 r. Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX od 5240 do 5340 od 5840 do od 5020 do 5120 od 6450 do 6580 Trend zmiany cen w okresie Trend zmiany cen w okresie 2,3% -0,4% 1,5% 1,5% Wrocław 5,60% 3841 zł limit 4 983,55 zł 5 890,23 zł -18,19% Gdańsk Gdynia Sopot 6,70% 4159 zł limit 5 425,75 zł 6 411,74 zł -18,17% Wrocław, jako szybko rozwijające się ze stosunkowo niską stopą i wysokim przeciętnym Trój zajmuje 4. miejsce pod względem wysokości cen na rynku wtórnym i 2. miejsce pod względem wysokości m, zajmuje 3. miejsce pod względem wysokości cen na rynku wtórnym oraz 5. miejsce pod cen na rynku. Wynika to z kilku czynników, m.in. z bardzo dynamicznego rozwoju miasta, znajdującego względem wysokości cen na rynku. Rynek ten charakteryzuje się sporą płynnością sprzedaży. Na odzwierciedlenie w niskiej stopie i stosunkowo wysokich wynagrodzeniach oraz atrakcyjnej pod uwagę zasługuje różnica pomiędzy cenami na rynku wtórnym i. Fakt, że w obrocie na rynku wtórnym względem turystycznym lokalizacji, wpływającej na znaczny udział transakcji o charakterze inwestycyjnym. znalazło się wiele nieruchomości, które zostały wybudowane w nowych technologiach w ostatnich kilkunastu Na uwagę zasługuje bardzo duża różnica cen między rynkiem i wtórnym, wynosząca ponad 29 proc. na latach, powoduje pośrednio, że wynosi ona ok. 14 proc. rzecz rynku pierwotnego. Wynika ona m.in. z faktu, że w latach kryzysu 2008/2010 spadki cen w Gdańsku i Sopocie W ostatnich miesiącach ceny na rynku wtórnym we Wrocławiu rosły, zaś dla rynku pierwotnego były stabilne nie były znaczące. Poza tym na wysokie ceny na rynku wpływa atrakcyjne położenie Trójmiasta, zarówno z nieznaczną tendencją spadkową. Oczekujemy, że do końca roku ceny na rynku nie będą się pod względem turystycznym, jak i biznesowym. Powoduje to znaczący udział transakcji lokalami przeznaczanymi zmieniać, natomiast na rynku wtórnym wzrosną od 1 do 3%. pod inwestycje i wynajem. W Gdańsku obniżono i tak już niski limit ceny 1m2 w ramach, obecnie różnica in minus przekracza 18 proc., a co istotne, dla Sopotu i Gdyni jest jeszcze większa. W Trójmieście w ostatnich kilkunastu miesiącach ceny nieznacznie rosły, tak dla rynku wtórnego, jak i dla pierwotnego. Oczekujemy, że tendencja wzrostowa utrzyma się na rynku wtórnym (od 1 do 3 proc.) do końca 2014 r., natomiast ceny na rynku nie zmienią się już istotnie. 10 E-VALUER INDEX

7 POZNAŃ LUBLIN E-VALUER INDEX 2014 E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX od 4890 do 4990 od 5860 do od 4450 do 4540 od 4760 do 4850 Trend zmiany cen w okresie Trend zmiany cen w okresie 2,8% -0,8% 4,9% 4,9% Poznań 4,10% 3586 zł limit 5 907,00 zł 5 947,59 zł -0,69% Lublin 10,00% 3335 zł limit 4 270,38 zł 4 723,27 zł -10,61% Jeśli chodzi o wysokość cen, to Poznań zajmuje miejsce 5. (rynek wtórny) oraz 4. (rynek pierwotny). Tak samo jak w innych dużych aglomeracjach wynika to ze stosunkowo dobrej sytuacji materialnej mieszkańców. Historyczny trend zmian cen pokazuje nieznaczne wzrosty dla rynku wtórnego oraz stabilizację na rynku. Jednocześnie ceny na rynku są niemal 24 proc. wyższe niż na wtórnym. Różnica ta wynika z faktu, że w obrocie wtórnym znajduje się jeszcze niewiele mieszkań wybudowanych w ostatnich 15-latach w nowych technologiach, a dominują mieszkania w budynkach z wielkiej płyty i kamienicach. Według naszych prognoz, w kontekście kolejnych kilku lat różnica ta będzie się zmniejszać. Poznań wyróżnia się drugą w kolejności (po Warszawie) stawką maksymalnego limitu ceny za 1 m2 w programie. Powoduje to dość dużą dostępność lokali objętych tym programem i przekłada na wysoką skalę obrotu i potencjalnej płynności sprzedaży. Oczekujemy, że do końca roku ceny na rynku będą stabilne, natomiast na rynku wtórnym wzrosną od 1 do 3 proc. Lublin zajmuje 6. miejsce pod względem cen na rynku wtórnym oraz 8 miejsce jeśli chodzi o rynek pierwotny. Jednocześnie jednak ceny mieszkań są co najmniej kilkanaście procent niższe od cen w miastach tzw. pierwszej piątki, co częściowo wiąże się z dość wysoką stopą oraz niskim poziomem go wynagrodzenia. W Lublinie obserwowaliśmy w ostatnich kwartałach trend wzrostowy dla rynku wtórnego i pierwotnego oraz utrzymującą się niską różnicę między cenami na rynku i wtórnym. Pośrednią przyczyną jest tutaj niska podaż mieszkań na rynku, co powoduje utrzymywanie się dość wysokich cen na rynku wtórnym. Skala obrotu i płynności sprzedaży w Lublinie jest przeciętna, na pewno jednak wyróżnia się na tle wschodniej części Polski. Oczekujemy, że do końca roku ceny na rynku i wtórnym wzrosną od 1 do 3 proc. 12 E-VALUER INDEX

8 BIAŁYSTOK OLSZTYN E-VALUER INDEX 2014 E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX od 3940 do 4020 od 4340 do od 4040 do 4130 od 4360 do 4450 Trend zmiany cen w okresie Trend zmiany cen w okresie -5,1% -1,4% 4,3% 0,8% Białystok 13,90% 3332 zł limit 4 283,40 zł 4 411,62 zł -2,99% Olsztyn 8,40% 3190 zł limit 4 859,25 zł 4 407,22 zł 9,30% Biorąc pod uwagę najwyższą na tle kraju stopę w województwie podlaskim oraz bardzo niski poziom przeciętnych wynagrodzeń, Białystok wyróżnia się z grona aglomeracji, w których ceny mieszkań są niższe o co najmniej kilkanaście procent od cen w miastach tzw. pierwszej piątki. Różnica pomiędzy cenami na rynku wtórnym i jest niewielka (ok. 8 proc.), czego pośrednią przyczyną jest niewielka podaż mieszkań na rynku utrzymująca wysokie ceny na rynku wtórnym. Dane historyczne pokazują wyraźne obniżanie się cen na rynku wtórnym i stabilizację z nieznaczną tendencją spadkową na rynku. Oczekujemy, że do końca roku ceny na rynku pozostaną stabilne, natomiast na rynku wtórnym będą się nieznacznie obniżać (spadek od 1 do 3 proc.). Choć w województwie warmińsko-mazurskim utrzymuje się na przeciętnym poziomie, to poziom wynagrodzeń jest znacznie poniżej średniej. To powoduje, że ceny mieszkań są w Olsztynie są już co najmniej kilkanaście procent niższe niż w przypadku cen w miastach z tzw. pierwszej piątki. Olsztyn zajmuje 8. miejsce pod względem cen na rynku wtórnym, 14 miejsce na rynku. Tak jak i w kilku innych miastach różnica pomiędzy cenami na rynku wtórnym i jest nieznaczna: niewielka podaż mieszkań na rynku powoduje utrzymywanie się dość wysokich cen na rynku wtórnym. Dane historyczne dla Olsztyna pokazują trend wzrostowy dla rynku wtórnego i stabilny dla rynku pierwotnego. Przewidujemy, że ceny zarówno na rynku, jak i wtórnym nie będą się istotnie zmieniać w drugiej połowie roku. 14 E-VALUER INDEX

9 RZESZÓW SZCZECIN E-VALUER INDEX 2014 E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX od 3900 do 3970 od 4240 do od 3720 do 3790 od 4550 do 4640 Trend zmiany cen w okresie Trend zmiany cen w okresie 3,9% 0,3% -0,4% -0,8% Rzeszów 8,50% 3219 zł limit 4 337,30 zł 4 341,27 zł -0,09% Szczecin 11,10% 3616 zł limit 4 499,00 zł 4 602,14 zł -2,29% Rzeszów zajmuje 9. miejsce pod względem cen na rynku wtórnym oraz 15. na rynku, przy czym średnia cena 1 m 2 na rynku wtórnym nie przekracza 4 tys. zł. Skala obrotu i płynności sprzedaży jest przeciętna. Pośrednią przyczyną występującej nieznacznej różnicy w cenach na rynku i wtórnym jest niewielka liczba mieszkań dostępnych na tym pierwszym wpływająca na dość wysokie ceny na tym drugim. Nasze dane pokazują, że w Rzeszowie w ostatnich kwartałach ceny na rynku wtórnym rosły, na rynku były stabilne. Oczekujemy, że do końca roku ceny na rynku wtórnym i zachowają tendencję stabilną. Szczecin zajmuje 10. miejsce pod względem cen na rynku wtórnym oraz 9. miejsce na rynku. 1 m 2 na rynku wtórnym kosztuje tu mniej niż 4 tys. złotych. Stopa w województwie utrzymuje się na wysokim poziomie, jednak poziom przeciętnych wynagrodzeń w stolicy województwa plasuje się znacznie powyżej średniej. Dane pokazują dla obu szczecińskich rynków stabilizację cen, przy czym ceny na rynku wtórnym są o ok. 22 proc. niższe niż ceny na rynku, gdyż nadal w obrocie wtórnym znajduje się niewiele mieszkań wybudowanych w ostatnich 15-latach w nowych technologiach. Oczekujemy, że do końca roku ceny na obu rynkach nie zmienią się. 16 E-VALUER INDEX

10 OPOLE KIELCE E-VALUER INDEX 2014 E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX od 3730 do 3810 od 4260 do od 3610 do 3680 od 4540 do 4630 Trend zmiany cen w okresie Trend zmiany cen w okresie 2,8% -6,0% 2,5% -5,5% Opole 7,20% 3531 zł limit 4 213,00 zł 4 422,16zł -4,96% Kielce 11,20% 3273 zł limit 4 549,15 zł 4 757,48 zł -4,58% Opole zajmuje 11. miejsce pod względem cen na rynku wtórnym oraz 12. miejsce na rynku, przy przeciętnym poziomie skali obrotu i płynności sprzedaży oraz różnicy w cenach między oboma rynkami wynoszącej ok. 19 proc. Na rynku wtórnym ceny w ostatnich kwartałach rosły, na z kolei obniżały się. Prognozujemy, że w perspektywie kolejnego półrocza ceny na rynku będą nieznacznie spadać (od 1 do 3 proc.)., natomiast na rynku wtórnym utrzymywana będzie tendencja stabilna. Kielce uplasowały się na 12. miejscu pod względem cen na rynku wtórnym oraz na 7. na rynku, przy czym skala obrotu i płynności sprzedaży na obu rynkach jest niska. Niewielka liczba inwestycji na rynku oraz mała podaż mieszkań wybudowanych w nowych technologiach powodują, że różnica cen na rynku wtórnym i należy do najwyższych w kraju i wynosi ponad 28 proc. Historyczny trend zmian cen w Kielcach jest wzrostowy dla rynku wtórnego, natomiast spadkowy dla rynku pierwotnego. Do końca roku ceny nadal będą nieznacznie spadać zarówno na rynku wtórnym i (od 1 do 3 proc.). 18 E-VALUER INDEX

11 BYDGOSZCZ TORUŃ ŁÓDŹ E-VALUER INDEX 2014 E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX od 3380 do 3450 od 4390 do od 3170 do 3230 od 4300 do 4390 Trend zmiany cen w okresie Trend zmiany cen w okresie -0,2% 0,5% -4,9% -5,0% Bydgoszcz Toruń 9,50% 3313 zł limit 4 414,85 zł 4 426,43zł -0,26% Łódź 12,70% 3553 zł limit 4 897,20 zł 4 582,00zł 6,44% Bydgoszcz i Toruń zajęły 13. miejsce pod względem cen na rynku wtórnym i 11. na rynku. Skala obrotów i płynności sprzedaży na obu rynkach okazała się niska. Różnica cen na obu rynkach jest znacząca i wynosi ponad 28 proc. co wynika z niewielkiej liczby inwestycji na rynku i małej podaży mieszkań wybudowanych w nowych technologiach. Dane historyczne pokazują, że w Bydgoszczy i Toruniu zarówno dla rynku pierwotnego i wtórnego poziom cen jest stabilny. Oczekujemy, że do końca roku ceny nie ulegną znaczącym zmianom. Łódź zajmuje 14. miejsce jeśli chodzi o ceny na rynku wtórnym i 10. na rynku. Województwo łódzkie charakteryzuje się wysoką stopą, a wynagrodzenia na terenie miasta utrzymują się poniżej średniej dla kraju. Występuje niska skala obrotów i płynności sprzedaży. Różnica cen na obu rynkach (ponad 38 proc.) jest jedną z najwyższych w kraju. Przyczynia się do tego fakt niewielkiej liczby inwestycji na rynku, jak również wysoki udział w obrocie wtórnym lokalami o niskiej jakości (kamienice, budynki z wielkiej płyty). Według danych historycznych ceny na rynku wtórnym i wykazują trend spadkowy. Oczekujemy, że do końca roku ceny na rynku wtórnym jak i nadal będą się obniżać (spadek od 1 do 3 proc.). 20 E-VALUER INDEX

12 KATOWICE GORZÓW WLKP. ZIELONA GÓRA E-VALUER INDEX 2014 E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX 2014 Ceny średnie lokali mieszkalnych wraz z prognozą E-VALUER INDEX od 3340 do 3410 od 4790 do od 2730 do 2790 od 3180 do 3240 Trend zmiany cen w okresie Trend zmiany cen w okresie 4,5% -2,7% -4,1% 4,6% Katowice 5,70% 4074 zł limit 4 702,50 zł 4 879,61 zł -3,77% Gorzów Wlkp. Zielona Góra 8,3% 3295 zł limit 4 251,50 zł 3 397,87 zł 20,08% Katowickie ceny mieszkań na rynku wtórnym są jednymi z najniższych w kraju (15. miejsce). Za to biorąc pod uwagę ceny na rynku, Katowice zajęły 6. miejsce. Różnica cen na rynku i wtórnym jest największa wśród miast wojewódzkich i wynosi ponad 49 proc. Przyczyn można szukać w niewielkiej liczbie inwestycji na rynku, jak również w wysokim udziale w obrocie wtórnym lokalami o niskiej jakości (kamienice, budynki z wielkiej płyty). Dane pokazują, że w Katowicach ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrastały, odwrotnie do cen lokali na rynku. Szacujemy, że do końca roku ceny na rynku pozostaną stabilne, natomiast na rynku wtórnym nieznacznie wzrosną (od 1 do 3 proc.). Wśród miast wojewódzkich najniższe ceny zarówno na rynku wtórnym, jak i osiągają mieszkania w Gorzowie i Zielonej Górze (16. miejsce dla obu rynków). Różnica cen na obu rynkach dochodzi do ok. 20 proc. Przyczyną jest głównie niewielka liczba inwestycji na rynku, jak również wysoki udział w obrocie wtórnym lokalami o niskiej jakości (kamienice, budynki z wielkiej płyty). W ostatnich kwartałach na rynku wtórnym mieszkania taniały, na rynku drożały. Przewidujemy, że do końca roku ceny na rynku zachowają tendencję stabilną, natomiast na rynku wtórnym zachowają nieznaczną tendencję spadkową (spadek 1 do 3 proc.). 22 E-VALUER INDEX

13 PODSUMOWANIE Wiele firm i instytucji publikujących dane o cenach mieszkań skupia się w swoich analizach na kluczowych aglomeracjach, przede wszystkim na tzw. pierwszej piątce, czyli Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście. Wskazuje się przy tym, że okres r. jest na rynku nieruchomości rokiem stabilizacji. Oczywiście, wniosek taki można wysnuć na podstawie liczb globalnych, niepotwierdzonych cen ofertowych lub mało reprezentatywnych danych, jednak aby przedstawić pełen obraz rynku należy dokonać szerokiej analizy cen, zawierającej minimum: podział terytorialny, zależność cen od wielkości mieszkań oraz porównanie cen do podstawowych wskaźników makroekonomicznych. Taką analizę przedstawiliśmy, pokazując pod lupą wszystkie miasta wojewódzkie. Jakie są wnioski? Różnice między sytuacją na rynku mieszkaniowym w stolicach województw wskazują, że zachowań uczestników rynku w jednym mieście nie można w żaden sposób bezkrytycznie przekładać na inne lokalizacje i że okresu r. nie można jednoznacznie nazwać rokiem stabilizacji. Jednocześnie obserwujemy zjawisko zbliżania się cen transakcyjnych z rynku wtórnego do cen brutto na rynku w różnych lokalizacjach źródło tego zjawiska może być inne. Dominującą przyczyną jest fakt, iż w największych aglomeracjach w obrocie wtórnym pojawia się coraz więcej mieszkań wybudowanych w nowych technologiach, co naturalnie powoduje wzrost średnich cen. Dodatkowo, w zależności od relacji podaży i popytu w mniejszych lokalizacjach, trendy i średnie poziomy cen mogą się zmieniać z kwartału na kwartał w bardzo krótkim czasie. Między cenami nieruchomości w stolicach województw występują znaczne różnice. Średnia cena m 2 w Warszawie jest ponad 2-razy większa niż np. w Gorzowie Wielkopolskim czy Białymstoku. Podobna sytuacja występuje również dla trendów historycznych oraz prognoz zmiany cen. Dla wszystkich miast wojewódzkich razem wziętych dla rynku wtórnego odnotowano w analizowanym okresie trend wzrostowy ok. 1,3 proc. w skali roku, natomiast dla rynku pierwotnego trend spadkowy ok. 0,6 proc. Należy jednak z całą mocą podkreślić, że choć najbliższe tym relacjom były Wrocław i Poznań, to w żadnym z miast wojewódzkich nie wystąpiły wskaźniki tożsame ze średnimi. Co więcej, w wielu miastach wskaźniki trendów znacznie odbiegały od średnich. Przedstawione w opracowaniu dane potwierdzają, że rynek nieruchomości jest nierozerwalnie związany z lokalizacją oraz że nie wszystkie trendy i wskaźniki ogólne można wykorzystać do analizy konkretnej, wybranej nieruchomości. Czynniki kreujące rozbieżności to w szczególności wielkość miasta wojewódzkiego,, w mieście i województwie oraz stopień rozwoju gospodarczego. Te czynniki wpływają także na wielkości mieszkania oraz zależność między ceną m 2 a powierzchnią lokalu. Przeciętna wielkość nabywanego mieszkania w Polsce na rynku wtórnym wynosi od ok. 48 do 55 m 2, a na rynku od ok. 50 m 2 do 66 m 2. Jednocześnie jednak ceny m 2 w zależności od powierzchni w wielu przypadkach przeczą powszechnie panującym opiniom, że cena m2 maleje wraz ze wzrostem powierzchni. Istnieje kilka lokalizacji, w których ceny m 2 są najwyższe dla mieszkań największych, co można zauważyć badając dane dla poszczególnych miast. Z początkiem 2014 r. wystartował rządowy program dopłat do kredytów na zakup nieruchomości na rynku Mieszkanie dla Młodych, jednak na razie ma on jedynie znaczenie wspierające i nie wpływa znacząco na stymulację popytu. Analizując poszczególne lokalizacje widzimy dodatkowo dużą rozbieżność rynkowych cen średnich oraz wysokości ustalonych limitów ceny 1 m2 w programie. W niektórych lokalizacjach różnice te są korzystne dla potencjalnych klientów (np. Łódź, Gorzów Wlkp./Zielona Góra, Olsztyn), natomiast w innych znacznie ograniczają jego dostępność (np. Kraków, Wrocław, Warszawa). Wydaje się, że sukces byłby większy, gdyby w przyszłych kwartałach limity w większym stopniu odzwierciedlały rzeczywiste tendencje rynkowe. Ostatnie dwa lata były okresem, w którym w wielu miastach zmieniły się trendy w zakresie cen. O ile w latach 2011 i 2012 mieliśmy do czynienia z mniejszymi lub większymi spadkami cen transakcyjnych, o tyle w latach 2013 i 2014 rynek mieszkań w Polsce w większości miast wojewódzkich daje sygnały odbicia i pokazuje nieznaczne, ale jednak wzrosty. Według nas kolejne miesiące 2014 r. będą w ogólnym ujęciu okresem stabilizacji, a w najlepszych lokalizacjach dużych miast czasem powolnego, ale konsekwentnego wspinania się cen mieszkań na nieco wyższe poziomy. Jesteśmy przekonani, że dostarczenie uczestnikom rynku rzetelnej informacji o cenach transakcyjnych oraz występujących trendach przyczyni się do podejmowania jedynie trafnych decyzji i pokaże całościowy, ale i szczegółowy obraz rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. OPIS DZIAŁALNOŚCI EMMERSON EVALUATION Emmerson Evaluation Sp. z o.o. istnieje od 2008 r. i należy do Grupy Kapitałowej EMMERSON, obecnej w Polsce od 1994 r. Emmerson Evaluation świadczy usługi wycen nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych (biura, handel, magazyny), inwestycji deweloperskich, nieruchomości rolnych i leśnych oraz specjalistycznego przeznaczenia. Spółka wykonuje wyceny dla wszelkich celów, w tym dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, oceny opłacalności inwestycji oraz projektów deweloperskich i komercyjnych. Posiada również bogate doświadczenie w wycenie dużych pakietów nieruchomości, w wycenie środków trwałych, weryfikacji wycen i opracowań oraz w analizach rynkowych. Wszelkie opracowania Emmerson Evaluation wykonuje zgodnie ze standardami polskimi i europejskimi. Emmerson Evaluation dysponuje także autorską bazą danych o cenach transakcyjnych rynku nieruchomości E-VALUER, która aktualnie liczy ponad 450 tys. rzetelnie pozyskanych i szczegółowo opisanych transakcji. Spółka posiada biura regionalne w 7 największych miastach Polski, zatrudnia ponad 50 specjalistów rynku nieruchomości, w tym ponad 20 rzeczoznawców majątkowych. Współpracuje też z ponad 200 rzeczoznawcami zewnętrznymi, co pozwala na realizację zleceń i monitoring rynku nieruchomości na terenie całego kraju. Usługi Emmerson Evaluation są skierowane przede wszystkim do banków, deweloperów, funduszy inwestycyjnych, spółek giełdowych oraz klientów indywidualnych. Więcej informacji: Robert Rajczyk Członek Zarządu Emmerson Evaluation Sp. z o.o. 24 E-VALUER INDEX

14 CENTRALA WARSZAWA Emmerson Evaluation Sp. z o.o. Al. Jerozolimskie 56C Warszawa tel.: , fax wyceny@emmerson-evaluation.pl ODDZIAŁ REGIONALNY WROCŁAW Emmerson Evaluation Sp. z o.o. ul. Nabycińska 19, lok Wrocław Tel./FAX: wroclaw@emmerson-evaluation.pl ODDZIAŁ REGIONALNY POZNAŃ Emmerson Evaluation Sp. z o.o. ul. Grottgera 6 lok Poznań Tel.: , FAX: poznan@emmerson-evaluation.pl ODDZIAŁ REGIONALNY KRAKÓW Emmerson Evaluation Sp. z o.o. Al. Pokoju 1A/ Kraków tel.: , fax: krakow@emmerson-evaluation.pl ODDZIAŁ REGIONALNY TRÓJMIASTO Emmerson Evaluation North Sp. z o.o. Al. Grunwaldzka 76/ Sopot Tel.: , FAX: troj@emmerson-evaluation.pl ODDZIAŁ REGIONALNY KATOWICE Emmerson Evaluation Sp. z o.o. ul. Jordana Katowice Tel.: katowice@emmerson-evaluation.pl ODDZIAŁ REGIONALNY SZCZECIN Emmerson Evaluation Sp. z o.o. ul. Plac Rodła Szczecin Tel./FAX: szczecin@emmerson-evaluation.pl emmerson-evaluation.pl