GOSPODARKA, RACHUNKOWOŚĆ, PODATKI ORAZ ROZRACHUNKI WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

Transkrypt

1

2 Eugenia Śleszyńska GOSPODARKA, RACHUNKOWOŚĆ, PODATKI ORAZ ROZRACHUNKI WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ 2. wydanie rozszerzone Warszawa 2013

3 Stan prawny na 1 sierpnia 2013 r. Wydawca Grzegorz Jarecki Redaktor prowadzący Adam Choiński Opracowanie redakcyjne JustLuk Łamanie Kamila Tomecka Projekt graficzny okładki i stron tytułowych Maciej Sadowski Ta książka jest wspólnym dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, byś przestrzegał przysługujących im praw. Książkę możesz udostępnić osobom bliskim lub osobiście znanym, ale nie publikuj jej w internecie. Jeśli cytujesz fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło. A jeśli musisz skopiować część, rób to jedynie na użytek osobisty. SZANUJMY PRAWO I WŁASNOŚĆ Więcej na P LSKA IZBA KSI KI Copyright by Wolters Kluwer SA, 2013 ISBN: wydanie rozszerzone 1. wydanie ukazało się pod tytułem Rachunkowość i podatki wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy i orzecznictwo (2011) Wydane przez: Wolters Kluwer SA Dział Praw Autorskich Warszawa, ul. Przyokopowa 33 tel , fax ksiazki@wolterskluwer.pl księgarnia internetowa

4 SPIS TREŚCI Wykaz skrótów Wprowadzenie Rozdział 1 Status wspólnoty mieszkaniowej w świetle prawa i orzecznictwa Rozdział 2 Działalność wspólnoty mieszkaniowej Działalność statutowa a zarobkowa (gospodarcza) wspólnoty mieszkaniowej Rejestracja statystyczna i podatkowa wspólnoty mieszkaniowej Rejestracja statystyczna Rejestracja podatkowa Inne rejestracje wymagane prawem Rejestracja VAT Zawiadomienie naczelnika urzędu skarbowego o metodzie rozliczeń w podatku dochodowym od osób prawnych Rejestracja w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych Obowiązek założenia rachunku bankowego Zdarzenia i operacje gospodarcze we wspólnocie mieszkaniowej Rodzaje działalności wspólnoty mieszkaniowej Podstawowe obowiązki operacyjne wspólnoty mieszkaniowej Obowiązki w zakresie utrzymania technicznego obiektów budowlanych nieruchomości Obowiązki w zakresie obsługi eksploatacyjnej nieruchomości Zadania wspólnoty mieszkaniowej a posiadany majątek Działalność inwestycyjna wspólnoty mieszkaniowej Dokumentowanie zdarzeń gospodarczych wspólnoty mieszkaniowej Zdarzenia gospodarcze Dokumentowanie operacji gospodarczych... 88

5 6 SPIS TREŚCI Rozdział 3 Zdarzenia i operacje gospodarcze właścicieli lokali Wybrane orzeczenia SN o istocie ustanowienia służebności. gruntowej na nieruchomości wspólnej Prawo roszczenia w trybie art. 209a u.g.n Zdarzenia związane z zawarciem umowy użytkowania, dzierżawy, najmu lub umów o podobnym charakterze z właścicielem. działki sąsiedniej Zdarzenia związane z podziałem i zbyciem wydzielonej. działki gruntu Zdarzenia związane ze zmianą udziałów w nieruchomości. wspólnej Zdarzenia związane z rozgraniczaniem nieruchomości Inne zdarzenia gospodarcze niezwiązane. ze wspólnotą mieszkaniową Rozdział 4 Sprzedaż towarów i usług przez wspólnotę mieszkaniową oraz usługa pośredniczenia w dostawie mediów do lokali właścicieli Sprzedaż towarów i usług Ustalenie ceny Sprzedaż z umów najmu i umów o podobnym charakterze Pośredniczenie wspólnoty mieszkaniowej w dostawie mediów. do lokali Warunki prawne dostawy ciepła Regulamin rozliczeń ciepła Warunki prawne dostawy wody i odprowadzenia ścieków Regulamin i metody rozliczeń wody. według przyjętego regulaminu Umowa cywilnoprawna w sprawie warunków pośredniczenia w dostawie mediów do lokalu Rozliczenie odsprzedaży mediów z właścicielami lokali Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej. za nieprawidłowości regulaminu i nieprawidłowe rozliczenia z tytułu odsprzedaży mediów Zasady odsprzedaży mediów zakupionych przez jedną wspólnotę. innej wspólnocie mieszkaniowej Zasady sprzedaży ciepła wytworzonego

6 SPIS TREŚCI 7 Rozdział 5 Planowanie i gospodarka finansowa wspólnoty mieszkaniowej Plany operacyjne i strategiczne wspólnoty mieszkaniowej Budżet wspólnoty mieszkaniowej Gospodarka finansowa wspólnoty mieszkaniowej Kompetencje gospodarcze zarządu wspólnoty Rozdział 6 Prowadzenie rachunkowości wymogiem prawa Formy prowadzenia ewidencji rachunkowej. przez podmioty gospodarcze Prawny obowiązek prowadzenia ewidencji rachunkowej. wspólnoty mieszkaniowej Osoba uprawniona do prowadzenia. ewidencji rachunkowej Organ odpowiedzialny za prowadzenie rachunkowości Rozdział 7 Standardy rachunkowości Obowiązek założenia ksiąg rachunkowych Obowiązek rzetelnego i bieżącego prowadzenia ksiąg. rachunkowych Zamykanie ksiąg rachunkowych Obowiązek sporządzenia sprawozdania finansowego na dzień zamknięcia ksiąg rachunkowych Bilans Rachunek zysków i strat Rozdział 8 Zasady prowadzenia ewidencji rachunkowej przez wspólnotę mieszkaniową Ustalenie zasad i metod Przykładowy plan kont księgowych wspólnoty mieszkaniowej Ewidencja księgowa a ewidencja podatkowa Przykładowe operacje księgowe w zdarzeniach wspólnoty mieszkaniowej Rachunkowość na straży stanu majątku i wyniku finansowego wspólnoty mieszkaniowej

7 8 SPIS TREŚCI 8.6. Przechowywanie, czyli o obowiązku ochrony danych księgowych i osobowych wspólnoty mieszkaniowej Przechowywanie zbiorów danych Przetwarzanie i przechowywanie zbiorów. danych osobowych Archiwizacja czy niszczenie? Czyją własnością są zbiory danych w przypadku usługowego prowadzenia ewidencji księgowej? Rozdział 9 Sprawozdawczość finansowa wspólnoty mieszkaniowej Sprawozdawczość finansowa przydatnym narzędziem. planistycznym Specyfika sprawozdawczości finansowej. we wspólnocie mieszkaniowej Podmiot odpowiedzialny Terminowość sprawozdania wspólnoty mieszkaniowej Prawidłowość sprawozdania finansowego Moment bilansowy Zatwierdzenie sprawozdania finansowego i decyzja. o podziale zysku Sprawozdania finansowe wspólnoty mieszkaniowej krok. po kroku Rachunek wyników (zysków i strat) wspólnoty. mieszkaniowej Bilans działalności wspólnoty mieszkaniowej Informacja dodatkowa dla właścicieli lokali Prawo do kontroli właścicielskiej sprawozdań finansowych Rozdział 10 Rozliczenie wyniku finansowego z właścicielami lokali Rozliczenie usługi pośredniczenia. nie jest rozliczeniem wyniku finansowego Rozliczenie nadwyżki bilansowej Rozliczenie straty finansowej Roszczenia w związku z rozliczeniem wyniku finansowego Księgowe rozliczenie wyniku finansowego

8 SPIS TREŚCI 9 Rozdział 11 Wspólnota mieszkaniowa w świetle prawa podatkowego Prawa i obowiązki podatnika-wspólnoty mieszkaniowej Prawa wspólnoty mieszkaniowej do interpretacji podatkowych Pełnomocnictwo podatkowe Odpowiedzialność podatkowa za zobowiązania podatkowe. oraz odpowiedzialność karnoskarbowa Przedawnienie zobowiązań podatkowych Rozdział 12 Podatek dochodowy od osób prawnych w warunkach działania wspólnoty Dlaczego ustawa podatkowa dotyczy wspólnoty mieszkaniowej? Zasady prowadzenia ewidencji podatkowej według art. 9 u.p.d.o.p Podstawowe kategorie: przychód podatkowy, koszt uzyskania przychodów, dochód podatkowy Przychody podatkowe Data powstania przychodu Negatywny katalog przychodów podatkowych Koszty uzyskania przychodów Obowiązkowa korekta kosztów uzyskania. przychodów Negatywny katalog kosztów podatkowych Wydatki na inwestycje a amortyzacja Dochód podatkowy, zaliczki i podatek należny Dochód podatkowy a zysk bilansowy Podatek należny zaliczki Zwolnienie przedmiotowo-podmiotowe od podatku Aspekty zwolnienia wspólnot mieszkaniowych. od podatku dochodowego Pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi zdefiniowane przez orzecznictwo sądów administracyjnych Przychody podatkowe i dochody podatkowe wspólnoty mieszkaniowej w interpretacjach podatkowych. i orzeczeniach Pozostałe zagadnienia, które budziły wątpliwości. interpretacyjne podatników Zagadnienie przysporzenia z tytułu odsetek. bankowych

9 10 SPIS TREŚCI Warunki zwolnienia dochodu z gospodarki. zasobami mieszkaniowymi we wspólnocie mieszkaniowej Warunki zwolnienia dochodu pochodzącego. z kapitału obcego Zagadnienie skutków wypłacenia nadwyżki. finansowej właścicielom lokali Warunki zwolnienia od podatku a ulepszenie. budynku nieruchomości wspólnej Zagadnienie skutków korekty przychodów. ze sprzedaży towarów i usług dla rozliczenia. podatku dochodowego Zeznanie podatkowe wspólnoty mieszkaniowej Rozdział 13 Wspólnota mieszkaniowa podatnikiem podatku od towarów i usług Istota podatku VAT. Podstawowe pojęcia i zasady Podstawa opodatkowania, czyli obrót ze sprzedaży Podatnicy podatku VAT Obowiązek podatkowy Rejestracja, czyli o tym, kiedy podatnik może wykonać. czynność opodatkowaną Nowe zasady zwolnienia podmiotowego. od podatku VAT Dokumentowanie czynności sprzedaży. w roku podatkowym Rachunek zwykły Faktury Ewidencja podatkowa (sprzedaży i zakupu). obowiązek prowadzenia ewidencji. i przechowania dokumentacji Przechowywanie dokumentacji Rozliczenia podatku VAT Podatek należny a podatek naliczony. w podatku VAT Deklaracje dla podatku VAT Zapłata podatku należnego Obrót z tytułu sprzedaży towarów i usług. we wspólnocie mieszkaniowej

10 SPIS TREŚCI Działalność zarobkowa a obrót podatkowy Dylematy refakturowania związane z odsprzedażą mediów właścicielom lokali Rozdział 14 Wspólnota mieszkaniowa podatnikiem opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi Uwarunkowania nowego systemu gospodarowania odpadami komunalnymi Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi Szczególne regulacje dotyczące usług dodatkowych Działania faktyczne i formalne wspólnoty mieszkaniowej. w nowym systemie Rozliczanie wydatków na opłatę za gospodarowanie. odpadami komunalnymi a ustawa VAT Rozdział 15 Wspólnota mieszkaniowa płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych Obowiązki płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych. przy zatrudnieniu pracowników w formie umowy o pracę. i umowy zlecenia Obowiązki płatnika w związku z przychodami podatnika. pochodzącymi z tzw. innych źródeł Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej w związku z uzyskiwaniem. przez osoby fizyczne innych przysporzeń Rozdział 16 Podatek od nieruchomości a wspólnota mieszkaniowa Podatnicy podatku od nieruchomości Przedmioty opodatkowania podatkiem od nieruchomości Budynki i ich części jako przedmiot opodatkowania Budynek, jego powierzchnia i pomieszczenia przynależne Problem dokumentacji podatkowej Problem budynku bez fundamentu lub dachu Problem złego stanu technicznego budynku Budowle przedmiotem opodatkowania Grunty w opodatkowaniu

11 12 SPIS TREŚCI Obowiązek podatkowy podatników podatku. od nieruchomości Wspólnota mieszkaniowa a podatek od nieruchomości Załącznik ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Wykaz źródeł Bibliografia

12 wykaz skrótów Akty prawne dyrektywa 2006/112/WE k.c. k.k. k.k.s. k.p.c. k.s.h. o.p. pr. bud. pr. en. r.n.o.o.p. dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z , s. 1, z późn. zm.) ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz. U. Nr 88, poz. 553 z późn. zm.) ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 186 z późn. zm.) ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1030) ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz z późn. zm.) ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz z późn. zm.) rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005 r. w sprawie naliczania odsetek za zwłokę oraz opłaty prolongacyjnej, a także zakresu informacji, które muszą być zawarte w rachunkach (Dz. U. Nr 165, poz z późn. zm.)

13 14 wykaz skrótów r.w.n.p. r.z.o.p.e. r.z.p.n.p. u.c.p.g. u.g.n. u.k.s. u.o.d.o. u.p.d.o.f. u.p.d.o.p. u.p.o.l. rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 247 z późn. zm.) rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 listopada 2012 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. poz. 1382) rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360 z późn. zm.) ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 391 z późn. zm.) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) ustawa z dnia 28 września 1991 r. o kontroli skarbowej (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 41, poz. 214 z późn. zm.) ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 z późn. zm.) ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.) ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.)

14 wykaz skrótów 15 u.p.t.u. u.r. u.s.d.g. u.s.p. u.u.i.g. u.w.l. u.z.z.w. ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz z późn. zm.) ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 330 z późn. zm.) ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn.: Dz. U. z r. poz. 672 z późn. zm.) ustawa z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 591 z późn. zm.) ustawa z dnia 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych (Dz. U. Nr 81, poz. 530 z późn. zm.) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 z późn. zm.) Czasopisma Apel.-W-wa Apelacja. Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Warszawie Biul. Skarb. Biuletyn Skarbowy Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego G. Prawna Gazeta Prawna M. Pod. Monitor Podatkowy M. Praw. Monitor Prawniczy ONSA WSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna

15 16 wykaz skrótów OSNP OSNKW OSNwSK OSP OwSS POP Prok. i Pr. Prz. Pod. St. Pod. Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Karna i Wojskowa Orzecznictwo Sądu Najwyższego w Sprawach Karnych Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych Przegląd Orzecznictwa Podatkowego Prokuratura i Prawo Przegląd Podatkowy Studia Podatkowe Inne CBOSA CEiIDG EDG EDI GIODO KRS NIP NSA PKWiU RIO SA SN WSA ZUS Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych Informacja o Działalności Gospodarczej Ewidencja Działalności Gospodarczej elektroniczna wymiana danych Główny Inspektor Ochrony Danych Osobowych Krajowy Rejestr Sądowy numer identyfikacji podatkowej Naczelny Sąd Administracyjny Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług regulowana rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz z późn. zm.) Regionalna Izba Obrachunkowa sąd apelacyjny Sąd Najwyższy wojewódzki sąd administracyjny Zakład Ubezpieczeń Społecznych

16 wprowadzenie W działalności każdego podmiotu gospodarczego występują różne zdarzenia gospodarcze mające wpływ na jego wyniki ekonomiczne. Zdarzenia te są przejawem aktywności podmiotów, które w swej działalności podejmują zobowiązania przyczyniające się do powiększenia ich majątku. Z zasady każdy podmiot gospodarczy, osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej kieruje się w swojej działalności rachunkiem ekonomicznym, co oznacza, że dąży do zwrotu kapitału oraz do zwrotu na kapitale. Wymaga to od podmiotu gospodarczego ciągłego śledzenia skutków podejmowanych zobowiązań i skutków osiąganych korzyści ekonomicznych prowadzonej działalności, jak też monitorowania stanu rozrachunków firmy na daną, interesującą go chwilę. Działalność wiąże się z licznymi zobowiązaniami, w tym z koniecznością pokrycia zobowiązań podatkowych w podatku dochodowym, w podatku VAT, w podatku od nieruchomości oraz w innych podatkach. Z tego względu ustawodawca, stojąc na straży obowiązku podatkowego, zobligował podmioty gospodarcze do prowadzenia ewidencji rachunkowej oraz ewidencji podatkowej według zasad i standardów określonych w ustawach. Powstaje pytanie, w jakim zakresie te normy ogólne dotyczą działania wspólnot mieszkaniowych? Dlaczego w warunkach swobody gospodarczej konieczne jest prowadzenie ewidencji rachunkowej rejestrującej zdarzenia i operacje gospodarcze danego podmiotu? Czy jest to tylko wymóg prawa służący celom fiskalnym? Odpowiemy, że w warunkach zmieniającej się gospodarki wiedza właściciela firmy czy też każdego innego podmiotu, w tym właściciela nieruchomości, o wynikach własnej działalności, o zysku lub stracie, o wielkości posiadanego majątku rzeczowego i finansowego oraz o zobowiązaniach bieżących i długoterminowych ma kapitalne znaczenie zarówno dla czasu bieżącego, jak i przyszłego prowadzonej działalności. Zapytamy, w jakim zakresie dotyczy to także wspólnot mieszkaniowych?

17 18 wprowadzenie Wiadomo przecież, że informacja o stanie gospodarki stanowi podstawę podejmowania decyzji gospodarczych, w tym postanowień dotyczących kierunków dalszego rozwoju. Z tych powodów należy stwierdzić, że prowadzenie ewidencji rachunkowej w sposób rzetelny i jasny ma niezwykle istotne znaczenie dla samego podmiotu gospodarczego, w tym dla właściciela nieruchomości. Dobrze prowadzona rachunkowość da mu bowiem pełnię informacji, dlatego mówi się, że rachunkowość spełnia funkcje informacyjne, analityczno-kontrolne, sprawozdawcze, a nawet dowodowe w stosunkach wewnętrznych i zewnętrznych tej działalności. Wskazuje to na niepodważalną użyteczność rachunkowości. Ewidencja rachunkowa służy do księgowania operacji gospodarczych dokonanych przez dany podmiot gospodarczy, a także do ustalenia wyniku (zysku lub straty) jego działalności gospodarczej oraz bilansu aktywów i pasywów na dany moment bilansowy. Natomiast ewidencja podatkowa jest narzędziem służącym do określenia zobowiązania podatkowego oraz do jego rozliczenia z właściwym organem podatkowym. Jest to powiązane z koniecznością sporządzenia sprawozdania finansowego oraz składania deklaracji i zeznań podatkowych. W odpowiednim zakresie normy prawa zobowiązują właściciela nieruchomości do ewidencjonowania korzyści ekonomicznych z posiadanego mienia, sprawozdawczości finansowej i statystycznej oraz do prowadzenia rozrachunków w stosunkach wewnętrznych i zewnętrznych, w tym z tytułu podatków. W jakim zakresie zadania te dotyczą działania wspólnot mieszkaniowych? Z tego względu, według intencji ustawodawcy wyrażonej w różnych przepisach prawa, istnieje zasadniczy związek pomiędzy prowadzoną ewidencją rachunkową a ewidencją podatkową w podatku dochodowym oraz w podatku VAT. Jednakże nie wszystkie zdarzenia i operacje gospodarcze występujące w działalności tych podmiotów będą powodowały wzrost efektów ekonomicznych i nie wszystkie będą wpływały na obowiązek ich zarejestrowania w prowadzonej ewidencji rachunkowej oraz ewidencji podatkowej. O tym, jak należy prowadzić rachunkowość, mówią standardy rachunkowości. Standardy i zasady ogólne prowadzenia ewidencji rachunkowej i sprawozdawczości określają przepisy o rachunkowości, natomiast zasady prowadzenia ewidencji podatkowej, składania deklaracji i zeznań podatkowych określają ustawy podatkowe. Dodajmy, że według ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749

18 wprowadzenie 19 z późn. zm.) każdy podatnik odpowiada za zobowiązania podatkowe całym swoim majątkiem. Generalnie powyżej przytoczone zasady obowiązują podmioty gospodarcze, ale także wspólnotę mieszkaniową, która wykonując swoje statutowe obowiązki i realizując swoje statutowe uprawnienia z jednej strony kupuje towary i usługi od dostawców, niezbędne do zarządzania nieruchomością wspólną, zaś z drugiej strony (poza działalnością statutową) sprzedaje swoim odbiorcom towary i usługi. Szczególnym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej wykraczającym poza działalność statutową jest wykonywanie usługi pośredniczenia w dostarczaniu mediów do lokali właścicieli, w związku z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz z późn. zm.) i ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 z późn. zm.). Powstaje jednak pytanie, w jaki sposób te normy ogólne prawa przekładają się na wypełnienie obowiązków we wspólnocie mieszkaniowej i kto za nie odpowiada wspólnota mieszkaniowa, jako osoba ustawowa, czy też właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową, a może zarządca nieruchomości, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)? Jaki jest status wspólnoty mieszkaniowej w świetle prawa i orzecznictwa i jakie są granice jej zdolności prawnej? Czy działalność wspólnoty mieszkaniowej podlega rejestracji i w jakim zakresie? Co jest przedmiotem działalności statutowej wspólnoty mieszkaniowej jako osoby ustawowej, jakie zdarzenia gospodarcze są immanentnie związane z jej działalnością i na czym polega odrębność wspólnoty mieszkaniowej od właścicieli lokali? Czy wspólnota mieszkaniowa może mieć roszczenie o ustanowienie służebności gruntowej albo drogi koniecznej, czy wspólnocie mieszkaniowej czy też właścicielom lokali przysługuje prawo nabycia prawa służebności gruntowej przez zasiedzenie? Kto sprzedaje lokal wyodrębniony powstały z nieruchomości wspólnej? Kiedy czynność prawna wspólnoty mieszkaniowej będzie czynnością prawnie bezskuteczną? Czy wspólnota mieszkaniowa posiada majątek, w tym majątek finansowy, i jakie ma w związku z tym obowiązki? Kto odpowiada za zobowiązania finansowe wspólnoty mieszkaniowej? Jakimi zasadami ma się

19 20 wprowadzenie kierować wspólnota mieszkaniowa w swojej gospodarce finansowej? Jak ma kalkulować koszty i ustalać swoje przychody? Jak ma planować bieżącą działalność bieżącą, a jak inwestycyjną? Jak ma planować remonty? W jaki sposób ma zapewnić płynność finansową? Jakie przysługują jej narzędzia windykacyjne wobec dłużników? Czy wspólnota mieszkaniowa sprzedaje towary i usługi i jakie to wywołuje skutki? Czy odsprzedaż mediów właścicielom lokali to usługa pośredniczenia i jak ją rozliczać? Jakie skutki dla obrotu podatkowego wywołuje zwolnienie przedmiotowe od podatku VAT odsprzedaży mediów dla właścicieli lokali mieszkalnych? Jak przygotować regulamin rozliczeń mediów, a jak regulamin porządku domowego i jakie są ich istotne funkcje? Jakie zmiany dla sposobu rozliczeń z właścicielami lokali wywołuje nowy podatek, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi? W jakiej formie i jaką techniką należy prowadzić ewidencję rachunkową i ewidencję podatkową wspólnoty mieszkaniowej, jak dokonywać rozliczeń finansowych, w tym rozliczeń z tytułu zobowiązań podatkowych? Jakie są zasady rejestracji księgowej operacji gospodarczych oraz prowadzenia ewidencji rachunkowej i podatkowej? Jak ochronić i zabezpieczyć dane księgowe, dane sprawozdawcze oraz dane osobowe? Czy zaciągnięcie kredytu bankowego będzie dla wspólnoty przychodem i jak go ująć w bilansie? Jaka jest różnica pomiędzy przychodem bilansowym a przychodem podatkowym? Kiedy wspólnota mieszkaniowa ma wystawić zwykły rachunek, a kiedy fakturę VAT? Jakie są zasady rozliczania podatku dochodowego od osób prawnych i podatku od towarów i usług? Jak dokonywać rozliczeń wewnętrznych z właścicielami lokali, w szczególności czy przedmiot rozliczenia stanowią pieniądze zgromadzone na rachunkach bankowych, czy też osiągnięty wynik finansowy netto? Czy wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych? Czy wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku od nieruchomości za część wspólną nieruchomości? Jak przygotować sprawozdanie finansowe i na czym polega przygotowanie zeznania podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych (krok po kroku)? Niniejsza publikacja udzieli odpowiedzi na te i inne pytania. Książka jest swoistym przewodnikiem po kwestiach związanych ze statusem prawnym wspólnoty mieszkaniowej, z jej odrębnością prawną, podatkową

20 wprowadzenie 21 i finansową, z jej prawami i zobowiązaniami, z jej majątkiem, z planowaniem i gospodarką, z jej rachunkowością i sprawozdawczością oraz z jej podatkami. W książce wiele uwagi poświęcono rozrachunkom i podziałowi wyniku finansowego. W publikacji porusza się istotne dla wspólnoty mieszkaniowej kwestie związane z prawem właścicieli lokali do dostępu do drogi publicznej, a także ich roszczeń o ustanawianie służebności gruntowej i innych roszczeń przysługujących z mocy prawa. Sporo uwagi poświęcono także uwarunkowaniom zakupu mediów (ciepła, wody) do budynku wielolokalowego oraz świadczenia usługi pośredniczenia przez wspólnotę mieszkaniową w dostarczaniu tych mediów do lokali właścicieli. Prawdziwym novum jest zagadnienie działania wspólnoty w warunkach nowego systemu gospodarki odpadami i nowego podatku opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Książka została oparta na prawie oraz na bogatym orzecznictwie, w tym na orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych oraz na interpretacjach podatkowych w sprawie stosowania prawa podatkowego, jak również na praktyce działalności wspólnot mieszkaniowych. Publikację opracowano według stanu prawnego z dnia 1 sierpnia 2013 r., z tym że w zakresie podatku VAT omówiono także nowe przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które wejdą w życie z dniem 1 stycznia 2014 r. Książka jest adresowana do wszystkich podmiotów zarządzających nieruchomościami wspólnymi, tj. do właścicieli lokali, zarządów wspólnot mieszkaniowych oraz zarządców nieruchomości, jak też do przedstawicieli gmin i innych właścicieli sprawujących nadzór właścicielski nad zarządem nieruchomością wspólną oraz do innych osób zainteresowanych tą tematyką.

21

22 Rozdział 1 Status wspólnoty mieszkaniowej w świetle prawa i orzecznictwa Według art. 6 u.w.l. wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości. Do powstania wspólnoty mieszkaniowej dochodzi ex lege, w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali. W wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., I FSK 585/12, LEX nr , NSA w Warszawie stwierdził, że: 1. Wspólnota mieszkaniowa, o której mowa w art. 6 u.w.l. powstaje wskutek wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości. Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest zatem wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości. 2. Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli. Zatem do powstania wspólnoty mieszkaniowej poza odrębnością lokalu niezbędne jest to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu pozostawał inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości. 3. Byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest uzależniony od tego, czy w danej nieruchomości poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność (dotychczasowy właściciel), istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem (lub współwłaścicielem) chociaż jednego takiego lokalu. Jeśli takiego podmiotu nie ma wspólnota nie powstaje. Nieruchomość wspólna, będąca przedmiotem współwłasności właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową jest również przedmiotem zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zakres kompetencji wspólnoty

23 24 Rozdział 1. Status wspólnoty mieszkaniowej... mieszkaniowej określa ustawa o własności lokali oraz uzupełniająco ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), natomiast orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz sądów administracyjnych dokonało wyjaśnienia istoty działania wspólnoty mieszkaniowej, jej statusu prawnego oraz granicy jej zdolności prawnej. Na status wspólnoty mieszkaniowej istotny wpływ wywarły zmiany prawa cywilnego, z tego względu konieczne było wyjaśnienie wielu zagadnień prawnych w drodze orzecznictwa. Szczególnie znaczące dla statusu i kompetencji wspólnoty mieszkaniowej są postanowienia art. 6 i 17 u.w.l. Art. 6 u.w.l. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Art. 17 u.w.l. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Jeszcze nie tak dawno temu wspólnotę mieszkaniową postrzegano wyłącznie jako ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości, a więc stricte według rozumienia art. 6 u.w.l. Oczywiste było, że wspólnota to ogół różnych właścicieli lokali, osób fizycznych lub osób prawnych, w granicach nieruchomości wspólnej. Wspólnoty mieszkaniowej nie traktowano jak jednostki organizacyjnej posiadającej swoją strukturę organizacyjną, nie podlegała ona prawom i zobowiązaniom jak jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, do której stosuje się obecnie przepisy, jak do osób prawnych, według art k.c. (choć była traktowana jak jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej w kwestiach podatkowych, była bowiem jako taka podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych). Już od momentu wejścia w życie ustawy o własności lokali, zarówno w doktrynie przedmiotu, jak i w orzecznictwie SN występowały kontrowersje co do sposobu traktowania podmiotowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej tego, co to za jednostka organizacyjna i do jakiej kategorii ją zaliczyć.

24 Rozdział 1. Status wspólnoty mieszkaniowej Nie było to jasne, ponieważ sama ustawa takich kwestii nie zdefiniowała. Niemniej jednak w okresie początkowym uważano, że wspólnota mieszkaniowa to nie odrębna od właścicieli jednostka organizacyjna, lecz (zgodnie zresztą z literą ustawy o własności lokali) ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa zatem, występując w obrocie prawnym i gospodarczym, zawsze występowała za właścicieli lokali i na ich rzecz. W związku z tym czynności prawne dokonane przez nią były w istocie czynnościami właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę. W konsekwencji również prawa i zobowiązania powstałe w stosunkach cywilnych wspólnoty mieszkaniowej były w istocie prawami i zobowiązaniami właścicieli lokali. W związku z tym w literaturze przedmiotu uważano, że wspólnota mieszkaniowa jest wyłącznie stosunkiem prawnym łączącym współwłaścicieli danej nieruchomości wspólnej, których uprawnieniem i zobowiązaniem jest sfera władania częścią wspólną nieruchomości wspólnej w taki sposób, że więź prawna łącząca współwłaścicieli obejmuje prawo współwłasności, które jest prawem podrzędnym w stosunku do prawa nadrzędnego, tj. prawa własności lokali. Przy czym to prawo podrzędne, współwłasności, nie może w takim przypadku istnieć bez prawa nadrzędnego. Z tego względu w celu odróżnienia tego prawa podrzędnego używano terminów współwłaściciele nieruchomości, ogół współwłaścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, co zresztą pozostawało w zgodzie z odpowiednimi przepisami kodeksu cywilnego, bo przecież w każdej wspólnocie mieszkaniowej chodzi wyłącznie o współwłasność nieruchomości oraz o współwłaścicieli nieruchomości. Wspólnotę mieszkaniową porównywano do spółki jawnej, która nabywając prawa i zaciągając zobowiązania, czyniła to w imieniu i na rzecz wspólników por. w tej sprawie komentarz G. Bieńka, Aktualne problemy stosowania ustawy o własności lokali, cz. 2, Rejent 2006, nr 11, s. 9. Z drugiej jednak strony wskazywano już wówczas, że z uwagi na wyposażenie wspólnoty mieszkaniowej w uprawnienia do nabywania praw i zaciągania zobowiązań, jak też wyposażenie jej w zdolność sądową, stanowi ona twór określony mianem ułomnej osoby prawnej (por. w tej sprawie ocenę statusu wspólnoty mieszkaniowej zawartą w książce L. Myczkowskiego, Własność budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce, Warszawa 2005, s ).

25